Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 13 de Diciembre de 2010

La Arrendadora cede en calidad de arrendamiento al arrendatario, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un local comercial, ubicado entre carrera 5 y 6 calle 6 local sin número del sector Las Rurales de Boconoíto del ya referido Municipio del Estado Portuguesa.

El término de duración del presente contrato es de un (1) año fijo contados a partir del 01-01-2009, las partes se podrán de mutuo acuerdo decidir la celebración de un nuevo contrato por lo menos con dos (2) meses de anticipación al plazo prefijado. En cuyo caso, decidirá las nuevas condiciones del mismo.

El Arrendatario declara conocer el inmueble que recibe en arrendamiento por haberlo examinado y comprobado que se encuentra en perfecto estado sirviendo el presente documento como prueba de ello. Sin que pueda admitirse prueba en contrato el Arrendatario se obliga expresamente a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibe especialmente en lo que se refiere a instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas de aguas y servidas y pintura interior y exterior. Así queda entendido entre las partes que si al vencimiento del presente contrato El Arrendatario no entrega el inmueble objeto del mismo completamente desocupado de persona y/o cosas deberá cancelar a la Arrendadora, a título de indemnización por todos los daños y perjuicios ocasionados al respecto la cantidad de Veintiséis Bolívares fuertes (Bs.F 26,oo) por cada día de demora en la entrega del inmueble arrendado sin que su permanencia en el mismo pueda considerarse como tácita reconducción del contrato de arrendamiento ya que en dicho caso no se hace necesario el desahucio por parte de la Arrendadora.

Ahora bien, a la letra de estas Cláusulas contractuales y acorde con el artículo 1.600 del Código Civil, dicho convenio se estableció por tiempo determinado de un año, el cual, se cumplió desde el 01-01-2009 hasta el 01-01-2010, por lo que en criterio de este Tribunal no es cierto el alegato de la parte demandada en cuanto el contrato sufrió tácita reconducción al continuar en posesión del mismo, después de vencido el lapso del contrato, ya que en este caso, la no entrega del inmueble en el lapso fijado, daría derecho a la arrendadora de reclamar los daños y perjuicios establecidos en la referida Cláusula Décima. Así se dispone.

La parte demandada, adujo en su escrito de contestación a la demanda que además del referido contrato de arrendamiento producido por la actora, existe otro contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble que celebraron el 01-01-2008, con lo cual se demuestra que el tiempo de arrendamiento es de dos (2) años, razón por la cual el lapso de prórroga legal es de un año de conformidad con el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y a estos efectos, produjo en copia simple el mencionado contrato, el cual establece en su Cláusula SEGUNDA: “El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año que se contará a partir del 01-01-2008 y firma del contrato, pudiendo ser prorrogado por igual tiempo, previo acuerdo de las partes”.

La parte demandante, impugnó en tiempo útil este contrato de arrendamiento por haberse producido en fotocopia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y habida cuenta de ello, la parte demandada para demostrar lo conducente, promovió la prueba de posiciones juradas e igualmente, manifestó su reciprocidad sobre la misma.

En tal sentido se pasa a analizar la prueba de posiciones juradas.

Posiciones juradas absueltas por la parte demandante, ciudadana A.C.R.P., en los términos siguientes:

Diga la absolvente, si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano Menhal Hatem Hatem? Contesto: lo conozco de vista, trato y comunicación. Segunda: Diga la absolvente desde cuanto tiene relación arrendaticia con el ciudadano Menhal Hatem Hatem. Contesto: Un año y siete meses. Tercera: Diga la absolvente si reconoce en su contenido y firma el recibo Nº 03 que riela en el folio 46 de la presenté causa de fecha 28 de diciembre del 2007? Contesto Si lo reconozco. Cuarta: Diga la absolvente, si reconoce en su contenido y firma el recibo Nº 02 de fecha 01 de febrero del año 2008 que ríela al folio 49 de la presente causa. Contesto: Si Quinta: Diga la absolvente, si reconoce su firma en documento fotostático que riela en el folio 48 de la presente causa. Contesto: si.

El Tribunal le confiere valor a estas posiciones juradas en el sentido de que la parte demandante reconoce en su contenido y firma el recibo Nº 02 de fecha 01-02-2008 y el contrato de arrendamiento de fecha 01-01-2008, documentos estos que había impugnado, quedando así evidenciado, en primer término, haber suscrito las partes el contrato de arrendamiento producido en copia simple, cuya duración es de un año a partir del 01-01-2008 y en segundo término, haber recibido la demandante, la cancelación de los recibos de alquileres correspondiente a los meses de 01-01- y 01-02- ambos de 2008. Así se dispone.

Respecto a las posiciones juradas absueltas por el ciudadano Menhal Hatem Hatem en la forma siguiente:

Diga el demandado, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana A.C.R.P.? Contesto: Si la conozco. Segunda: Diga el demandado, según el contrato de arrendamiento cuyo contenido y firma reconoció ante este tribunal en fecha 20 de octubre del 2009, en su cláusula tercera el mismo establece que el termino de duración es de un año fijo contados a partir del 01 de enero del 2009, habiendo reconocido dicho contrato, como explica que habiéndosele otorgado la prorroga legal correspondiente hasta la presente fecha no a querido entregar el referido local a su dueña. Contesto: porque yo tengo muchos compromisos con la gente y con la clientela y con la gente que le venden a usted. Tercera: Diga el demandado que si tenía un contrato de arrendamiento firmado con la arrendadora en el 2008, el cual se encuentra inserto en esta causa que riela en el folio 43, como explica que firmó un nuevo contrato el 01 de enero del 2009. Contestó: porque el primer contrato apareció una cosa entre yo y la señora entonces para pagarle quince mil de luz y cuando yo vi el recibo de luz salió que ella paga mensual mil bolos, entonces llegamos a un acuerdo para cambiar ese contrato. Cuarta: Diga el accionado, si acaso no conoce el contenido de la cláusula Nº Ocho del contrato de fecha 01-01-2009, que establece que queda expresamente convenido entre las partes todas las reparaciones que amerite el inmueble arrendado durante la vigencia del presente contrato, tales como pintura en anteriores y exteriores, reparaciones y instalaciones de agua servidas, además de eléctricas y sanitarias y cualquier otra reparación menor que amerite el inmueble. Contesto: Si como lo dice el contrato. Quinta: Diga el demandado, que si tiene conocimiento de lo establecido en la cláusula Novena del contrato de arrendamiento objeto del presente libelo que establece; El arrendatario queda obligado a poner del conocimiento a la arrendadora a la mayor brevedad posible cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria cualquier reparación mayor en el inmueble arrendado. Contesto: Si esta en el contrato si. Sexta: Diga el arrendatario del presente contrato objeto de esta demanda, que todo los gastos que ocasiones el presente contrato son por cuanta exclusiva de el. Inclusive los honorarios de abogado y los blue pudieran originarse por la desocupación del inmueble. Contesto: Si lo dice el contrato yo estoy a la orden del tribunal. Al se repreguntado contestó de la siguiente manera. Séptima: Diga el accionado, si la arrendadora lo notificó de forma verbal o por escrito que gozaba de una prorroga legal para la desocupación del inmueble arrendado. Contesto No. Octava: Diga el accionado, si cuando habla de pago de servicios de electricidad, se refiere al local arrendado? Contesto: Si.

El Tribunal, de la lectura de las posiciones juradas estampadas al demandado por la actora y las respuestas dadas, observa que no incurrió en confesión sobre los hechos indicados ya que siendo el contrato ley entre las partes, los hechos admitidos contrarios a su contenido, propósito y razón no pueden apreciarse, además aquellas posiciones estampadas con relación a si y que tienen que ver directamente con la presente causa a saber: Si el arrendatario queda obligado a poner del conocimiento a la arrendadora a la mayor brevedad posible cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria cualquier reparación mayor en el inmueble arrendado; si todos los gastos que ocasione el presente contrato son por cuanta exclusiva de el, inclusive los honorarios de abogado y los que pudieran originarse por la desocupación del inmueble, y porque tales hechos, no forman parte de la presente controversia la cual tiene su origen en la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del lapso de prórroga legal.

En cuanto a la posición jurada, referida a si la arrendadora lo notificó de forma verbal o por escrito que gozaba de una prorroga legal para la desocupación del inmueble arrendado, el absolvente contestó negativamente, sobre el particular, considera el Tribunal, que tal situación está regulada en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento de fecha 01-01-2009, al establecerse claramente que el contrato no sufrirá prórrogas una vez vencido. Así se resuelve.

En cuanto al título supletorio, proveído a favor de la actora por el Tribunal a quo, en fecha 19-10-2009 y debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario el 09-07-2010, bajo el N 11 del Tomo 12 del Protocolo de Transcripción de ese año, y que se refiere a las bienhechurías fundadas que constituye el local de comercio arrendado al demandado, sirve para demostrar la titularidad que sobre las mismas ostenta la actora. Así se decide.

1. Testimonial de los ciudadanos A.J.R., A.I.C.M. y R.A.A.J., de los cuales, rindió declaración la primera de ellas, conforme al siguiente interrogatorio que le fuere formulado por la Abogada L.C.P.:

   Primera Pregunta: Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano Menhal Hatem Hatem. Contesto: si. Segunda Pregunta: Diga la testigo si tienen alguna relación manifiesta de amistad o de enemistad con el ciudadano Menhal Hatem Hatem y la ciudadana A.C.R.P.. Contesto: No tengo. Tercera Pregunta: Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana A.C.R.P. es la propietaria del local donde se encuentra el señor Menhal Hatem Hatem. Contesto: Si me consta por yo estaba presente en el negocio cuando llego ella y empezó a discutir con el señor Mental, ella le dijo pero bueno señor cuando es que usted empieza a desalojarme el local yo lo necesito porque tengo otras personas para alquilar. Cuarta Pregunta: Diga la testigo si sabe y le consta que el local comercial se encentra cerrado actualmente. Contesto: Si se encuentra cerrado en estos momentos, por que hay una filtración de agua motivo por la cual sea dañado mucha mercancía. Quinto Pregunta: Diga la testigo si en las visitas que ha realizado la ciudadana A.R., al local ha recibido alguna agresión verbal por parte de esta. Contesto: Si hemos cruzados palabras fuertes entre las dos.

   Observa el Tribunal que a pesar que esta testigo no fue repreguntada por la contraparte, no aporta elemento útil a la presente causa ya que los hechos que se trata de probar atinentes a: la discusión que hubo entre las partes, que el local está cerrado porque hay una filtración de agua motivo por el cual se ha dañado la mercancía, y desde luego, tales hechos no guardan relación con la controversia ni fueron alegados por la parte demandada en su escrito de contestación por tanto su prueba es inútil de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. Documental.

   1) Recibo de pago de fecha 28-12-2007, por concepto de depósito al contrato de arrendamiento del año 2008, recibos de fecha 04-04-2008 y 02-05-2008, los cuales se aprecian con mérito probatorio por haber sido reconocidos por la parte actora conforme a las posiciones juradas que le fueron estampadas. Así se decide.

   2) Recibos de pagos por concepto de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008; de los meses de Enero hasta Octubre del año 2009 y las consignaciones de los canones de arrendamiento hechos ante el Tribunal de cognición.

   El Tribunal le confiere pleno valor probatorio a estas documentales, cuales demuestran el pago al día de los canones de arrendamientos por parte del demandado, con relación al inmueble identificado en autos. Así se resuelve.

   3) Dos (2) exposiciones fotográficas del inmueble, las cuales no les confiere mérito probatorio por no estar evacuadas en forma unilateral por la parte promovente y carecer de los requisitos exigidos para este tipo de prueba por el artículo 429 del Código Civil. Así se acuerda.

   En cuanto al fondo de la controversia, de conformidad con las probanzas producidas por las partes y debidamente apreciadas por el Tribunal, queda evidenciado que estuvieron unidas por dos (2) contratos de arrendamiento a tiempo determinado; el primero, convenido por el lapso de uno año desde el 01-01-2008, y el segundo de fecha 01-01-2009, el cual culminó el día 01-01-2010, sin que en ambos casos se hubiere producido la tácita reconducción que pudiere haber transformado dichos contratos de tiempo determinado a tiempo indeterminado, ya que tales previsiones fueron acordadas previamente por las partes contratantes.

   Dentro de este contexto se puede precisar, que habiendo finalizado el segundo contrato de arrendamiento en fecha 01-01-2010, de conformidad con el artículo 39 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandado le asiste el derecho a gozar de una prórroga legal del contrato por un año, cual culmina el día 01-01-2011 y no como alega la parte actora que la prorroga legal que correspondía al demandado era de seis (6) meses, es decir que debía entregar el inmueble totalmente desocupado, una vez vencido este lapso, el 01-07-2010. Así se juzga.

   Ahora bien, siendo que la parte actora interpuso la demanda de cumplimiento de contrato en fecha 22-07-2010, cuando se encuentra en curso la prorroga legal de un año, es incuestionable, que la presente demanda resulta inadmisible por ser contraria a derecho según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cual dispone:

   Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán las demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

   .

   De otro lado, considera esta alzada que no se ajusta a derecho el pronunciamiento hecho por el Tribunal de cognición en la dispositiva del fallo, al declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, con lo cual se resolvió sobre el fondo de la pretensión deducida, cuando lo conveniente era acordar la inadmisibilidad de la acción en consonancia con la norma establecida en el artículo 41 eiusdem.

   En esta misma dirección, conviene precisar las diferencias puntuales entre admisibilidad y procedencia, establecidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo Nº 3136/2002 del 06-12-2002 (Elvia R.R.d.G. en amparo), con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, al asentar:

   En efecto, se debe distinguir la figura de la inadmisibilidad con respecto a la improcedencia de la acción de amparo constitucional, por las consecuencias también disímiles que derivan de su declaratoria judicial: admisibilidad y procedencia. En cuanto al primer término, la ‘admisibilidad de la pretensión’, se encuentra referido al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permitan su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se produce por la insatisfacción de esas exigencias que impiden la continuación del proceso, cuya implicación directa en el orden procesal lo estatuye como de orden público, lo cual impide que se declare la inadmisibilidad de la acción bajo un supuesto ajeno al establecido expresamente en la ley. Por su parte, la procedencia se refiere a un análisis ya del fondo del asunto, supone una confrontación entre la pretensión aducida y el derecho aplicable que conlleva a la declaratoria con lugar o sin lugar de la acción interpuesta…

   Con relación a los alegatos formulados en esta instancia superior por la parte actora, estando los mismos ya analizados y comprendidos a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se acuerda.

   Con fundamento en lo expuesto, la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por la parte actora, debe ser declarada inadmisible y por vía de consecuencia, la apelación estudiada ha lugar en derecho. Así se resuelve.

   D E C I S I O N

   En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la ciudadana A.C.R.P., contra el ciudadano MENHAL HATEM HATEM, ambos identificados.

   Se declara con lugar la apelación formulada por la parte actora y queda revocada la decisión definitiva, dictada en fecha 27-10-2010 por el Juzgado del Municipio San G.d.B.d.P.C.J.d.E.P..

   No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.

   Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

   Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los trece días del mes de Diciembre de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez Superior Civil

   Abg. R.E.D.C..

   La Secretaria

   Abg. Soni Fernández de Pagliocca.

   Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 3:00 p.m. Conste.

   Stria.