Decisión de Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, Garcia, Tubores, Villalba y Peninsula de Macanao de Nueva Esparta, de 2 de Junio de 2006

Para que conforme a la previsión de la aparte “B)” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual expresamente señala que: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: ...G) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble...”, desaloje el identificado inmueble o en defecto de ello así lo declare el Tribunal y en consecuencia, que la demandada entregue completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que declaró recibirlo en su oportunidad, el local comercial distinguido con el No.2 que forma parte de la Planta Baja del edificio “CLEM” situado en la Av. S.M. (que es su frente) en jurisdicción del Municipio Autónomo Mariño de la Ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta.

Para que pague a nuestra poderdante el canon de arrendamiento mensual que causa el inmueble objeto de la presente acción durante el lapso improrrogable de seis meses establecido para su entrega material, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem, una vez que sea declarada con lugar la presente demanda de desalojo con fundamento en la causa indicada.

Para que entregue a nuestra mandante los recibos que acreditan la solvencia de los servicios que genera el inmueble arrendado, como son fuerza eléctrica, aseo urbano, agua y teléfono.

Para que convenga o en defecto de ello el Tribunal la condene a pagar a nuestra poderdante, las costas y costos de este juicio hasta su definitiva conclusión, así como los honorarios profesionales de los abogados intervinientes, siendo su fundamento legal el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Afirman los apoderados demandantes que por documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal de fecha 29 de noviembre de 1999, bajo el No.46, tomo 152 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría y debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 16 de diciembre de 1999, anotado bajo el No.24, folio 154 al 160, protocolo I, tomo 14, cuarto trimestre del año 1999, que se anexa marcado “B”, la empresa mercantil ALMACENES BEST C.A. adquirió un inmueble constituido por el local comercial distinguido con el No.2 que forma parte de la planta baja del edificio “CLEM” situado en la Av. S.M. entre la Av. Cuatro de Mayo y la Calle Tubores, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Mariño en la ciudad de Porlamar del Estado Nueva Esparta, por compra que le hiciere a la empresa MANUFACTURAS UNICEN C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas. Que antes de la adquisición, el referido inmueble estaba arrendado a la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., cuya relación arrendaticia estaba suscrita con la empresa MANUFACTURAS UNICEN C.A.

Expresan los apoderados demandantes que el artículo 1.605 del Código Civil señala que aunque el arrendamiento no conste de instrumento privado con fecha cierta si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presume hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración, lo cual se traduce en el caso que nos ocupa por el efecto inmediato del contrato de compraventa de su representada y compradora del local No.2 que forma parte de la Planta del Edificio “CLEM” en la dirección indicada, el contrato de arrendamiento existente con la arrendataria pasó a ser de los denominados por la doctrina como a tiempo indeterminado, operándose en consecuencia la subrogación legal de los derechos y acciones del inmueble a favor y a nombre de la Sociedad Mercantil ALMACENES BEST C.A., única y legítima propietaria-arrendadora del supra identificado inmueble, todo lo cual hace procedente la acción de desalojo expresamente regulada en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que debe señalarse que la pensión de arrendamiento mensual del identificado inmueble es la cantidad de dieciocho mil bolívares, según sentencia dictada en fecha 25 de mayo de 1998 por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño y García de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

De la misma forma se expresa en el libelo la necesidad de la empresa propietaria del inmueble adquirido de ocuparlo en virtud de los motivos válidos que así lo justifican derivado de la basta actividad comercial que desarrolla desde hace varios años fundamentalmente en el Estado Nueva Esparta. Que ALMACENES BEST C.A. es la única accionista de la empresa comercial denominada EXCLUSIVIDADES CARRUSEL C.A., quien desde el día 22 de noviembre de 2000 es arrendataria de nueve locales comerciales de la Sociedad de Comercio RATTAN C.A., dedicada a la venta de prendas de vestir, lencería, artículos del hogar y en general, mercancía nacional e importada de ese tipo, según se acompaña de documento marcado con la letra “E”; y asimismo, es también ALMACENES BEST C.A. la única accionista de la empresa mercantil EXCLUSIVIDADES CORAL S.A., quien desde fecha 6 de junio de 2004 contrató cuatro locales comerciales en el Centro Sambil de Margarita, para el Desarrollo de la misma actividad comercial que se evidencia de los contratos de arrendamiento autenticados que se anexan marcados con la letra “F”. En el mismo sentido, se acompañan marcadas con las letras “G” y “H”, copias certificadas de las actas de asamblea extraordinarias de accionistas de cada una de las mencionadas empresas donde se evidencia la cualidad de ALMACEDES BEST C.A. con respecto de dicha compañía.

Que por las razones anteriormente señaladas piden los apoderados demandantes a la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. la desocupación del inmueble señalado.

Admitida la demanda, y cumplida formalidades de la citación de la demandada, se hizo presente el ciudadano M.R.G., representante legal de la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., debidamente asistido por los abogados R.V.R., C.V.A. y M.D.B., y en forma escrita dieron contestación a la demanda, alegando las siguientes defensas:

La cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; y en cuanto al fondo del asunto rechazó la demanda alegando entre otras razones que la relación arrendaticia sobre el local No.2 ubicado en la planta del edificio “CLEM”, situado en la avenida S.M. entre la Av. 4 de mayo y la Calle Tubores, en jurisdicción del Municipio Autónomo Mariño de la ciudad de Porlamar, existente entre la empresa demandante ALMACENES BEST C.A.y PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., es un contrato de arrendamiento por tiempo determinado que se inició con los antiguos propietarios y que continuó con la nueva propietaria, la nombrada ALMACENES BEST C.A.. Dichas defensas serán analizadas en su debida oportunidad.

Abierto el juicio a pruebas, las partes promovieron las siguientes:

Prueba de la parte actora, además de las pruebas acompañadas al libelo de la demanda, fue presentado escrito con las siguientes pruebas, inspección judicial en el inmueble constituido por el local comercial distinguido con el No.02, ubicado en la Planta Baja del edificio “CLEM”, ubicado en la Avenida S.M.d. la ciudad de Porlamar, para dejar constancia de lo siguiente:

1) Si en la fachada del inmueble con frente a la Avenida S.M. se observa algún tipo de aviso que indique el establecimiento comercial que allí funciona, para el caso que así sea pido al Juzgado se sirva dejar constancia del tipo de anuncio que se observa, si está impreso o adherido a la fachada, si es del tipo pendón de tela a modo de pancarta, con mención de su contenido. Este particular es necesario y pertinente para demostrar la identidad de la persona jurídica que ejerce efectivamente la explotación comercial del local inspeccionado.

2) De la identidad de la persona jurídica que explota comercialmente dicho local comercial objeto de este juicio.

3) Si en el local inspeccionado la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. o PAPILLÓN S.R.L. tiene él o los libros de relación de facturas de compras y ventas, que exige la providencia No.1677 del SENIAT que regula los contribuyentes formales. Para el caso de existir dichos libros, solicito se deje expresa constancia de los períodos o trimestres reflejados en los mencionados libros. Este particular es necesario y pertinente para demostrar si PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. o PAPILLÓN S.R.L. ha tenido y tiene una explotación comercial verdadera como expendio de ropa, calzado y accesorios.

4) Si en el local inspeccionado la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. tiene una relación de nómina o de empleados, como lo exigen las autoridades del trabajo y el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales. Este particular es necesario y pertinente para demostrar si PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. tiene explotación comercial verdadera.

EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS: Fue promovida la prueba de exhibición de los siguientes documentos:

1) El o los libros de relación de facturas de compras y ventas a nombre de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. o de PAPILLÓN S.R.L., RIF No.J-06500200-0, que exige la providencia No.1677 del SENIAT que regula los contribuyentes formales.

2) Copia de facturas de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. o PAPILLÓN S.R.L. correspondiente a los últimos trimestres del año 2004 y 2005 y a los primeros trimestres de 2005 y 2006.

3) Declaraciones del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., correspondientes a los períodos de los años 2002, 2003, 2004, 2005 y 2006. De igual forma fue promovida la prueba de informes para que se oficie al Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT) para que indique si la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. o de su anterior denominación PAPILLÓN S.R.L., RIF J-06500200-0, ha presentado a la presente fecha su declaración de Impuestos al Valor Agregado con indicación al monto declarado como ventas en cada período, desde el año 2004 al 2006. La misma fue desistida por el actor.

Este escrito fue ampliado posteriormente por la parte actora, tanto en la inspección judicial como en la prueba de informes.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA:

Promovió inspección judicial en la Avenida 4 de Mayo y la Calle Tubores de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño, Estado Nueva Esparta, en el domicilio procesal señalado por la actora ALMACENES BEST C.A., ubicado en la Av. S.d.M., Edificio “GATSBY”, piso 1, Porlamar, para dejar constancia de los siguientes hechos:

1) Que el Edificio “GATSBY”, piso 1, Av. S.M., en donde está constituido el Tribunal, ejerce funciones mercantiles la sociedad mercantil ALMACENES BEST C.A..

2) Que en el edificio “GATSBY”, piso 1, Av. S.M., en donde está constituido el Tribunal, tiene sus oficinas de gestión mercantil y administrativas la Sociedad Mercantil ALMACENES BEST C.A..

3) Que el Tribunal, una vez cumplidos los dos particulares precedentemente señalados se constituya en el domicilio procesal de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., ubicado en el local comercial No.2, el cual forma parte de la Planta Baja del Edificio “CLEM”, Av. S.M., entre Av. 4 de Mayo y la Calle Tubores, Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., para dejar constancia de los siguientes hechos:

1. Que en el local comercial No.2, el cual forma parte de la Planta Baja del edificio “CLEM”, Av. S.M., en donde está constituido el Tribunal, ejerce funciones mercantiles PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L.. b) Que en el local comercial No.2, el cual forma parte del Edificio “CLEM”, Av. S.M., donde está constituido el Tribunal, tiene sus oficinas de gestión mercantil y administrativa la Sociedad Mercantil PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L..

   Fue solicitado que para la práctica de esta inspección judicial el Tribunal se haga asesorar de práctico designado por el Tribunal.

   De todas las pruebas promovidas por las partes fueron evacuadas las siguientes: Se practicaron las inspecciones solicitadas tanto por la parte actora como por la parte demandada. Igualmente rindió declaración el testigo promovido por la parte actora ciudadano F.C.. También se acompañaron varias documentales, tales como recibos de consignaciones de la parte demandada. El Tribunal admitió y consideró, no admitir otras por impertinentes e innecesarias, se comisionó al Juzgado del Municipio Maneiro para la evacuación de una Inspección solicitada por la parte actora a fin de dejar constancia de los locales ocupados por la demandante.

   MOTIVA.

   Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, y dadas las defensas planteadas en la oportunidad de la contestación de la demanda, Tribunal previamente considera:

   Lo primero que debe resolver este Tribunal es lo referente a la defensa de prohibición de admitir la acción propuesta opuesta por la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y al efecto se observa:

   Opuso la demandada PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual concatenó con la disposición del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito, a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales...”.

   Afirma la demandada que el inmueble objeto de la acción propuesta fue arrendado por PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado; que en ejercicio de sus derechos como arrendataria, solicitó y le fue concedido el Derecho de Preferencia para continuar ocupando el inmueble arrendado en su cualidad de arrendataria, por resolución No.19, de fecha 18 de mayo de 1992, dictada por el Alcalde de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E.; y que demandó la nulidad del acto administrativo dictado por la Alcaldía Municipal de Porlamar, fijando un canon de arrendamiento excesivamente abultado, y obtuvo sentencia favorable, dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño y García de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25 de mayo de 1998, declarando con lugar la acción propuesta, y fijando en dieciocho mil bolívares (Bs.18.000), el canon mensual de arrendamiento; y por sentencia 1868, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal de Justicia, el 30 de mayo de 2003, quedó definitivamente firme y ejecutoriada, y tuteló y tutela los derechos arrendaticios de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., definiendo el derecho de esta sociedad mercantil, arrendataria, a disfrutar arrendaticiamente el local comercial que antes fue propiedad de Manufacturas Unicen S.A. y que actualmente es propiedad de ALMACENES BEST C.A., reconociéndole a PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., la cualidad legítima y contractual arrendataria del local comercial objeto de este juicio, en cuyo trámite de amparo constitucional fueron totalmente vencidos MANUFACTURAS UNICEN S.A. y ALMACENES BEST C.A..

   Que las causales en las cuales debe fundamentarse la demanda de desalojo, en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el caso de autos, no puede ser invocado, ni aplicado judicialmente, sino únicamente cuando el caso planteado se trata de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado que no es la situación procesal de autos.

   Que en consecuencia de lo precedentemente explanado, la acción intentada es inadmisible en base a lo siguiente: Que por documento privado de fecha 30 de abril de 1976, PAPILLÓN S.R.L., luego transformada en PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., celebró contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con el propietario original del local comercial, objeto de este proceso, ciudadano J.R.C.S., con un término fijo de duración de nueve años, contados a partir del 1de junio de 1976, habiéndose pactado entre una de sus cláusulas que al vencimiento del plazo contractual, las partes negociarán un nuevo contrato, siempre que la arrendataria estuviese solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que por documento autenticado en fecha 04-06-1996, posteriormente registrado, celebraron contrato de arrendamiento de renovación en el tiempo entre J.R.C.S. representado por su cónyuge D.R.D.C. y PAPILLÓN S.R.L.

   Que posteriormente J.R.C.S. y su cónyuge D.R.D.C. vendieron el inmueble a la ciudadana D.E.P.. Que por haberse negado la nueva propietaria a recibir los cánones de arrendamiento la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. fueron consignados en el Juzgado Primero de Parroquia de los Municipios Mariño y G.d.E.N.E., y continuó consignándolos en el Tribunal Primero de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao, y la propietaria por intermedio de su apoderado J.J.A. retiró los depósitos.

   Que por transacción celebrada en el proceso de ejecución de hipoteca seguido por MANUFACTURAS UNICEN C.A. contra D.E.P., la citada empresa adquirió el local de comercio objeto del presente proceso. Que posteriormente la empresa MANUFACTURAS UNICEN C.A. vende a ALMACENES BEST C.A., demandante en este proceso, el local comercial objeto del juicio que tenía como arrendataria a PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., quien ejerce los derechos inquilinarios desde el 30-04-1976, por contrato escrito a tiempo determinado, y subsiguientemente por contratos de arrendamientos autenticados en la Notaría Pública de Porlamar, Estado Nueva Esparta, por contratos a tiempo determinado que constan en documentos autenticados en la Notaría Pública de Porlamar, Estado Nueva Esparta, el 4 de junio de 1986, y posteriormente registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito M.d.E.N.E., el 18 de septiembre de 1990. Que en resumen, la relación arrendaticia ha sido permanente e invariablemente ha tenido como arrendataria a PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. y como arrendadores: 1) J.R.C.S. y su cónyuge D.R.D.C.. 2) D.E.P.. 3) MANUFACTURAS UNICEN C.A.; y 4) ALMACENES BEST C.A., y ha cumplido en el transcurso del tiempo veintinueve (29) años y 10 meses ininterrumpidamente.

   También alega la parte demandada la existencia de un monopolio por parte de la parte actora, lo que es contrario según su exposición al artículo 113 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que declara contrario a los Principios Fundamentales de la Constitución, cualquier acto, actividad, conducta o acuerdo de los particulares que tengan por objeto el establecimiento de un monopolio o que conduzcan por su efectos reales e interdependientes de la voluntad de aquellos o aquellas a su existencia, cualquiera que fuere la forma que adoptare en realidad.

   Como se ha visto, la parte demandada ha opuesto como defensa de fondo la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, bajo la circunstancia de ser la relación arrendaticia que vincula a la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. con la actual propietaria del inmueble, ALMACENES BEST C.A., un contrato a tiempo determinado, que impide, según criterio de la accionada, hacer uso del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario.

   Ahora bien, el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por mandato del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al demandado alegar como defensa de fondo las cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para que sean resueltas en la sentencia definitiva.

   El ordinal 11° del citado artículo 346 expresa: “Inadmisibilidad de la demanda: La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Como se ve, la argumentación presentada por la accionada para dar fundamento a la defensa de cuestión previa está basada en la circunstancia de calificar la relación arrendaticia entre las empresas PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. y ALMACENES BEST C.A. de contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, pero es de observar que aún en el supuesto de que esto fuera cierto, la cuestión previa no podría prosperar, ya que en este caso se estaría en presencia de una improcedencia de la demanda, y no de una prohibición, puesto que para que los supuestos de inadmisibilidad se den, debe existir la prohibición expresa en el ordenamiento jurídico venezolano. Y en este sentido, cabe indicar que cuando la ley prohibe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer claramente la voluntad del legislador de no dar acción para discutir la situación que se pretende hacer valer en el proceso, situación ésta que no se da en el caso de autos.

   Así, por ejemplo, el artículo 1.801 del Código de Procedimiento Civil establece: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o invite, o en una apuesta. Las loterías están comprendidas en las disposiciones de este artículo, excepto aquellas que se constituyan para beneficencia o para algún otro fin de utilidad pública y que las garantice el Estado”.

   De igual forma, el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, prohibe, temporalmente, al demandante, proponer la demanda en un caso de desistimiento, antes de transcurrir los noventa días que señala el artículo 271 ejusdem. Asimismo, la ley establece causales taxativas para las acciones referidas a las demandas de divorcio o separación de cuerpos, tal como está consagrado en el artículo 185 del Código Civil. Fuera de las indicadas causales, el actor no puede fundamentar su demanda en otras distintas a ellas, ya que de hacerlo el Tribunal está en la obligación de no admitir la demanda.

   La excepción contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder, de acuerdo con la doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Quien la reitera.

   cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la misma Sala Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción

   . (Sentencia de fecha 14 de agosto de 1997).

   Cabe observar que la doctrina de la Sala Civil en esta materia ha sido abundante, aun bajo la vigencia del Código de Procedimiento Civil derogado, que contemplaba la presente cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 como excepción de inadmisibilidad en el artículo 257, ordinal 4°. Así, en sentencia de fecha 23-02-50, dijo la Sala Civil:

   La invocada excepción plantea al juzgador el problema de examinar, en primer término, si la acción intentada se encuentra amparada por una norma legal, de modo expreso e implícito, toda vez que la excepción de inadmisibilidad previstas en el ordinal 4° del artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, tienen por objeto impedir el curso de una acción prohibida por la ley, o aceptada por ésta, sólo en virtud de causales limitativas que no hayan sido alegadas en la demanda. Ello, independientemente, desde luego, del derecho alegado, que es un asunto de fondo y el que tocará al juez establecer después de haber averiguado si la demanda del actor está o no fundada en hechos que permitan la adecuada aplicación del derecho

   (CFC Sent. 23-2-50, G.F. No.4 1ª. E. Págs.83 s.).

   En el mismo sentido dijo la Sala Civil:

   La ley no prohibe admitir acciones como la propuesta acción de daños y perjuicios por muerte de un hijo, con tanta mayor razón cuanto que el derecho a reclamar existe y la prohibición legal de admitir la acción es considerada como inexistente o negarla en toda forma; pero para que tal prohibición pueda realizarse, es preciso que aparezca manifiesta la voluntad del legislador en el sentido de no darle entrada a la acción; y para el caso de autos, la ley no prohibe la admisión de la acción propuesta, ni la permite solamente por determinadas causales que resulten extrañas a las alegadas en esta demanda

   (CFC Sent. 7-8-24, M. 1925 Págs.270).

   Más recientemente la Sala Constitucional en sentencia de fecha 16 de julio de 2001, ratificó la tradición jurisprudencial en esta materia en el sentido de que la prohibición de admitir la acción debe constar en texto legal. Dijo así la Sala:

   También, alega el accionante que el Tribunal Superior manifestó que el juicio sobre el cual conocía era de un procedimiento por intimación, previsto en el artículo 25 de la Ley de Abogados, lo cual el accionante considera falso y violatorio del derecho constitucional al debido proceso, porque la causa es tramitada por un procedimiento ordinario, lo que se evidencia del folio 8 de las copias certificadas, donde el Tribunal A quo admite la demanda por el procedimiento especial de la vía ejecutiva... De las actas del expediente; de la exposición de la representación judicial del accionante y de la representante del Ministerio Público, la Sala observa: Que al oponer las cuestiones previas la parte demandada fundó la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en que no se cumplió, por parte de la actora, la acción de agotar la vía administrativa o judicial. A juicio de esta Sala no es razón para que no se admita una demanda el que no se agoten las gestiones de cobro “por vía administrativo o extrajudicial” (sic.) producto de acuerdo entre las partes, ya que la prohibición de admitir la acción propuesta debe constar de un texto legal e, igualmente, de dicho texto deben emanar las causales de admisión de determinadas demandas.

   En consecuencia, los fundamentos en que basó la demandada la cuestión previa no son legales y resultan ininteligibles para la Sala en lo que se refiere al agotamiento de la vía administrativa, lo cual se alegó basándose en una decisión de la Sala de Sustanciación de la Sala Político-Administrativa de la entonces Corte Suprema de Justicia...

   (Sent. 16-7-2001, caso T. M. Maroun y otro en amparo).

   Ahora bien, la demanda intentada por la empresa ALMACENES BEST C.A. contra PAPILLÓN DE MARGARITA C.A., es una acción de desalojo prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El artículo 34 de la citada ley, establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos…

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Como puede verse, la acción de desalojo intentada en el presente juicio está consagrada y regulada en el ordenamiento jurídico venezolano, tanto sustantivo como adjetivo, por lo que mal puede sostenerse válidamente que el hecho de intentar una acción de desalojo como la de autos está prohibida por el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como erróneamente lo ha sostenido la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, por cuya razón la cuestión previa opuesta debe ser declarada improcedente en derecho; y así se decide.

   Con relación al alegato de actividad monopólica que la parte demandada atribuye a la parte actora, considera el Tribunal improcedente tal alegato, ya que mal puede subsumirse los hechos planteados en un libelo de demanda, donde se pide el desalojo de un inmueble adquirido mediante una operación de compraventa, con los supuestos contenidos en el artículo 113 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con las disposiciones de la Ley Para Promover y Proteger el Ejercicio de la Libre Competencia. Así se decide.

   En cuanto al fondo del problema debatido, el Tribunal considera lo siguiente:

   Afirma la demandada que la empresa PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. no conviene absolutamente en ninguno de los petitorios de la demanda. Que en el petitorio primero no existe razón constitucional, legal y contractual que le fundamente, y que rechaza y niega que esté en forma alguna de derecho obligada a cumplir un petitorio contrario a derecho, porque el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal, o por escrito a tiempo indeterminado, y que el contrato de arrendamiento existente entre MANUFACTURAS UNICEN C.A. y PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L.., al cual se subrogó ALMACENES BEST C.A., por efecto de la cualidad de nueve propietario, es de un contrato de arrendamiento válido con precedencia a la fecha de protocolización del documento de compraventa hecha por ALMACENES BEST C.A. y celebrado este contrato que fundamenta la relación arrendaticia entre PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. y ALMACENES BEST C.A., por escrito a tiempo determinado como se ha alegado. Que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario sólo permite la demanda de desalojo en los casos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, que no es el caso característico y fundamental de la relación arrendaticia de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L..

   Que no conviene PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., en el contenido del petitorio segundo, porque la primera parte del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es aplicable al caso de autos, y la acción planteada por ALMACENES BEST C.A. es contraria a derecho, haciendo válida en este negativa lo expresado en el numeral 1, en relación con el Petitorio Primero.

   Que no conviene PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. en el Petitorio Tercero, por cuanto la demanda planteada es contraria a derecho e inadmisible por las razones y hechos precedentemente explanados.

   Que no conviene PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. en el Petitorio Cuarto, porque la condenatoria en costas será indefectiblemente contra la parte actora ALMACENES BEST C.A. por el planteamiento procesal de la acción de desalojo, en contravención en lo previsto en la primera parte del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   Afirma la demandada que ALMACENES BEST C.A., parte actora, tiene desde hace más de veintinueve años conocimiento pleno de que PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. ejerce labores comerciales, permanentes, continuas e ininterrumpidas, en forma pública y notoria, en su cualidad de arrendataria del inmueble, objeto de esta demanda, y así lo reconoce en forma expresa y objetiva en el libelo de demanda, pero la parte actora pretende circunscribir y limitar la relación arrendaticia de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., a la relación contractual con la Sociedad Mercantil MANUFACTURAS UNICEN C.A. vendedora del local comercial a la Sociedad Mercantil ALMACENES BEST C.A.. Que la empresa compradora ALMACENES BEST C.A. pretende eludir el beneficio de PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que entró en vigencia el primero de enero de 2000, que se define como prórroga legal, en base a una relación arrendaticia de más de veintinueve años, contados a partir del 01-06-1976, inclusive, como expresa el contrato de arrendamiento que consta en el documento privado de fecha 30-04-1976 celebrado por PAPILLÓN S.R.L., actualmente denominada PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., con los propietarios anteriores a MANUFACTURAS UNICEN C.A., es decir, los propietarios originales J.R.C.S. y su cónyuge, D.R.D.C. y D.E.P..

   Alega también la demanda que por efecto de la nueva concepción en materia arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la estructura de la prórroga legal prevista en el artículo 38 eiusdem, se derogó y sustituyó el Derecho de Preferencia previsto en el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Viviendas, 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y 45 del Reglamento de Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre el Desalojo de Vivienda, PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L. está amparado por lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lapso de prórroga legal, que comenzará una vez que la sentencia del Tribunal establezca la fecha de iniciación del lapso que le corresponda conforme a la ley.

   Planteada la contestación en la forma como quedó establecido, el Tribunal procede a decidir en la siguiente forma:

   Lo primero que debe establecer este Tribunal es calificar la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a la empresa demandante ALMACENES BEST C.A. con la empresa demandada PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., es decir, determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado como lo alega la parte demandada, o por el contrario el contrato que da fundamento a la demanda, tal como lo alega la accionante es de naturaleza indeterminada.

   En este sentido observa el Tribunal que la parte demandada no objeta la existencia de la relación arrendaticia, o sea, no está planteada la controversia sobre la existencia o no de una relación arrendaticia entre demandante y demandado, pues ambas partes en sus respectivos escritos han reconocido esa relación, la discrepancia, como se dijo, radica en la naturaleza del contrato.

   Ahora bien, la demandante alega en su libelo que por documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 29 de noviembre de 1999, bajo el No.46, tomo 152 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, debidamente protocolizados en la Oficina de Registro Subalterno del Municipio M.d.E.N.E. de fecha 16 de diciembre de 1999, anotado bajo el No.24, folio 154 al 160, protocolo I, tomo 14, cuarto trimestre de 1999, que fue acompañado marcado con la letra “B”, la empresa ALMACENES BEST C.A. adquirió el local comercial distinguido con el No.2 que forma parte del Edificio “CLEM” situado en la avenida S.M., entre la Av. 4 de Mayo y la Calle Tubores, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Mariño en la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, por venta que le hiciera la empresa MANUFACTURAS UNICEN C.A..

   Alega la demandante que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.605 del Código Civil, que aunque el arrendamiento no conste de instrumento privado con fecha cierta si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración, lo que se traduce en el caso del local 2 antes señalado el arrendamiento pasó a constituirse en un contrato a tiempo indeterminado.

   Efectivamente, de conformidad con el citado artículo 1.605 del Código Civil, una vez adquirido el inmueble, aunque no exista prueba escrita pública o privada con fecha cierta sobre el arrendamiento, que no es el caso de autos, por existir prueba escrita de la relación, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presume hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. En consecuencia, tomando en consideración que la adquisición hecha por ALMACENES BEST C.A. consta de documento público registrado y que la arrendataria aun permanece ocupando el inmueble vendido, resulta evidente que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. Así se decide.

   Ahora bien, se demanda el desalojo del inmueble constituido por el Local comercial No.2, ya identificado, y al efecto la demandante ALMACENES BEST C.A. apoya su derecho a ocupar el inmueble en virtud de su propiedad y en la necesidad que tiene de ocupar el mismo. Para apoyar dicha acción fue acompañado el documento de propiedad del inmueble cuyos datos de adquisición fueron señalados ut supra; así como también copia certificada de Asambleas donde consta que la empresa demandante es dueña única de las empresas EXCLUSIVIDADES CARROUSEL C.A. y de EXCLUSIVIDADES CORAL S.A., quienes son arrendatarias de locales propiedad de RATTAN C.A., así como también ser arrendatarias de locales en el CENTRO SAMBIL MARGARITA, con lo cual queda probada la necesidad de la demandante de ocupar el local comercial objeto de desalojo.

   En este orden de conceptos cabe destacar que según lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (Omissis)

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.

   En sentencia de fecha 20-05-99, dijo la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo lo siguiente:

   Además, debe esta Corte reiterar criterio jurisprudencial relativo al derecho de preferencia expuesto en la sentencia de fecha 24 de marzo de 1998 (Caso: Deportes Tap), ratificada en sentencia de fecha 4 de mayo de 1999 (Caso: Administradora 1050 C.A.), según el cual el derecho de preferencia que la legislación inquilinaria le otorga al arrendatario, no puede estar dirigida a menoscabar el legítimo derecho del propietario a usar, gozar y disponer de un inmueble cuando él, lo requiera para sí o para darle un uso distinto al arrendamiento. En efecto, se ha considerado que, a los fines de la procedencia del derecho de preferencia, el inquilino debe probar que el arrendador va a arrendar nuevamente el inmueble y que existen otros potenciales inquilinos, sobre los cuales él tiene un derecho preferente y, por lo tanto, debe ser preferido, pero no puede entenderse dicho derecho del inquilino como una vía para vaciar de contenido el derecho de propiedad constitucionalmente consagrado, en el sentido de pretender ser preferido en el uso del inmueble, al mismo propietario...

   (Sentencia de fecha 20-05-99, caso: Zapatería El Zapatazo, en apelación).

   El demandante, como se dijo, ha demostrado fehacientemente con los documentos precedentemente señalados la necesidad de usar el inmueble, lo que constitucionalmente le da derecho a ocupar el local comercial de su propiedad, por estar amparado por las disposiciones del artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 548 del Código de Procedimiento Civil, todos en relación con el artículo 34, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y sobre este derecho no puede privar el derecho de preferencia obtenido por el arrendatario en el año 1992, ya que para que ese derecho de preferencia tuviese aplicación tendría que probar la arrendataria que el propietario pretende desalojar el inmueble para alquilarlo a terceras personas, desvinculadas jurídicamente de ella, situación ésta que no está demostrado en este proceso. Es más, el derecho de preferencia quedó desaplicado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en el año 2000, por lo tanto, las normas de carácter procesal contenidas en la citada normativa debe ser aplicada en forma inmediata a partir de su promulgación, de conformidad con lo establecido en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.

   Así vemos, que consta en el expediente la prueba de la necesidad de la arrendadora ALMACENES BEST C.A. de ocupar el inmueble arrendado, tal como quedó demostrado con las copias certificadas que demuestran ser inquilinos en otros locales comerciales, como también lo declara el testigo F.C. en su testimonio al prestar su declaración cuando dice que Almacenes Best, C.A., es propietaria de otras empresas, no desconocidas por la demandada y donde pagan un canon en monedas extranjeras (dólares americano U.S. $) que le da pérdida a la demandante, de donde se concluye que su declaración constituye la plena prueba que exige la Ley en virtud a su profesión que ejerce. Por lo tanto de conformidad a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se aprecia dicha testimonial y Así se Declara.

   Asimismo se dejó constancia mediante inspección realizada por ante el Tribunal del Municipio Maneiro, de los locales ocupados por las empresas de la demandada en locales de Rattan y sin entrar a considerar las extralimitaciones en el momento de la inspección que no van al caso analizar por considerarla innecesaria para lo que se quiere demostrar. Las otras pruebas referente a las consignaciones de alquileres no es parte de lo debatido; así, como la facturación, patentes, pensiones, pagos al Seniat, etc., que nada prueban ni van al caso por no guardar relación alguna con lo debatido, el Tribunal las desestima y Así lo declara.

   De la misma forma consta el derecho de propiedad que tiene la arrendadora sobre el inmueble según el documento anexado marcado con la letra “B” a que se ha hecho referencia precedentemente, por lo tanto considera este Juzgador que el demandante ha probado suficientemente en este proceso las razones y fundamentos del desalojo invocado en su demanda, por lo que es forzoso para este sentenciador declarar procedente la pretensión hecha valer en el presente juicio. Así se decide.

   Por otra parte cabe observar que con la promulgación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de fecha 01-01-2000, el derecho preferencial para continuar ocupando el inmueble como arrendatario quedó derogado en la mencionada ley, y en cambio se constituyó una figura jurídica denominada prórroga legal establecida en el artículo 38 de la citada ley y aplicable sólo para los contratos a tiempo determinado, supuesto de hecho éste que no se da en el caso de autos, por cuya razón mal puede pretender el demandado que se le conceda una prerrogativa legal que no está contemplada para la relación de arrendamiento que se discute en el proceso. Así se decide.

   DISPOSITIVA.

   Por todas las razones expuestas, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA DE PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, PREVISTA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, alegada como defensa de fondo por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda.

CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO INTENTADA POR LA EMPRESA ALMACENES BEST C.A. CONTRA LA EMPRESA PAPILLÓN DE MARGARITA S.R.L., AMBAS PARTES PLENAMENTE IDENTIFICADAS EN LA PRESENTE SENTENCIA. En consecuencia, se condena a la parte demanda a hacer entrega a la parte demandante del local comercial distinguido con el No.2 que forma parte de la Planta Baja del Edificio “CLEM” situado en la Av. S.M., entre la Av. 4 de Mayo y la Calle Tubores, en jurisdicción del Municipio Autónomo Mariño de la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, libre de bienes y personas. De conformidad con lo previsto en el literal “B” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Se condena a la demandada a pagar a la parte actora el canon de arrendamiento montante a la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs.18.000) mensuales, durante los seis (6) meses del lapso improrrogable que le ha sido concedido para la entrega del inmueble.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencido en el proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los Dos (2) días del mes de Junio del dos mil seis (2.006). Años. 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA. Y NOTIFIQUESE.

El Juez, La Secretaria,

Dr. J.J.A.V.Y.G.G..

En esta misma fecha, siendo las Nueve de la mañana (09:00 A.M.) se publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Secretaria,