Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 17 de Septiembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diecisiete de septiembre de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: KP02-R-2010-001259

PARTE ACTORA: A.L.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.593.169, con domicilio procesal en la Avenida D.M. con Avenida El Palmar, Centro Comercial San Antonio, Piso 1, Local 9 Cabudare estado Lara.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: J.P.M.D.R., inscrita en el Inpreabogado bajo los Nº 114.307, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: F.J.S.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.380.171, con domicilio procesal en la Urbanización Chucho Briceño, I Etapa, carrera 2 con carreras 4 y 5 Nº 100, Cabudare estado Lara.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: M.Y.P.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 117675.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

El 03 de Noviembre de 2010 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. declaró SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de Contrato de Compraventa, interpuesto por el ciudadano R.R.A.L. contra el ciudadano F.J.S.Y., ambos identificados en la parte superior de esta sentencia CON LUGAR la resolución del contrato de compra venta interpuesto por el ciudadano F.J.S.Y. contra el ciudadano R.R.A., en consecuencia se declara RESUELTO el contrato de compra venta suscrito en fecha 14 de Julio de 2006, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, tomo 139; Se CONDENA, a la demandante-reconvenida, al pago de las costas procesales, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 08 de Noviembre de 2.010, la abogada J.P.M.D.R., Apoderada Judicial de la parte actora ejerce Recurso de Apelación manifestando su desacuerdo con la sentencia, siendo que el mismo fue oído por el tribunal a-quo en ambos efectos. En fecha 23/11/2010, llegan a esta alzada las presentes actuaciones, por corresponderle según el orden respectivo, dándosele entrada y fijando el Vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presenten informes, siendo el día fijado para el mencionado acto, la parte demandante presentó su escrito de informes. Vencido el lapso de las observaciones el tribunal acordó agregar a los autos el escrito presentado por la parte demandada, y se acoge al lapso del artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia, se dijo “vistos”. En este sentido, se observa:

La presente controversia se inicia al momento en que el ciudadano R.R.Á.L., debidamente asistido por la abogada en ejercicio J.P.M.d.R., introdujo demanda por Cumplimiento de Contrato por cuanto manifiesta que suscribió con el ciudadano F.J.S.Y. contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-2, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias Beldar II, construido sobre una parcela de terreno, con una superficie aproximada de cuatrocientos veintisiete metros con cuarenta y dos decímetros cuadrados (427,42 Ms) situado en la Avenida S.R., entre carrera 35 y avenida Libertador de esta ciudad, de la Parroquia C.M.I.d.E.L., comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea de Dieciocho (18,00 mts) con terrenos de A.d.R.; SUR: En línea de Diecinueve Metros con setenta centímetros (19,70 mts) con terrenos ejidos; ESTE: En línea de veintidós metros con Sesenta y Cinco Centímetros (22,65 mts) con Avenida S.R. y OESTE: En línea de Veintidós Metros con Setenta Centímetros (22,70 mts) con callejón Municipal. Con una superficie aproximada de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECIMETROS CUADRADOS (13,25 MTS) consta de un hall o recibidor, un recibo-comedor, una terraza, una dependencia de cocina, una zona de trabajo o lavadero, un dormitorio principal con closet y baño incorporado, dos dormitorios secundarios con closet y un baño incorporado, dos dormitorios secundarios con closet y un baño adyacente, un dormitorio de servicio con baño incorporado, sus linderos particulares: NORTE: Fachada Norte del Edificio; SUR: Apartamento Nº 4-2, pasillo de escalera y bloque de circulación vertical, ESTE: Fachada este del edificio y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10 de Octubre de 1.991, bajo el Nº 35, Tomo 3, Protocolo Primero. De la misma manera, el contrato de arrendamiento notariado ante la Notaría Pública de fecha 10 de junio de 2005, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 95, de vigencia 08 de Diciembre de 2004, en el cual se estipuló como canon de arrendamiento la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares exactos, (Bs. 250.000,oo) expresa que viene cancelando por ante el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, asunto identificado con el KP02-S-2007-004636; aduce que en fecha 14 de Julio de 2006, se celebró entre las partes contrato de opción de compra, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, tomo 139, en el cual en la cláusula Segunda, se estableció que el precio de venta del inmueble era la cantidad de Sesenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 63.000.000,oo) entregando en ese acto la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) quedando una diferencia por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 48.000.000,oo) la cual sería cancelada en un plazo de ciento veinte días (120) prorrogables, sin embargo, alega que el ciudadano F.J.S.Y. se ha negado a recibir el pago de la opción a compra, e incluso de los cánones de arrendamiento, siendo el último recibido de fecha 23 de Diciembre de 2006. El referido ciudadano intentó en su contra demanda por Cumplimiento de Contrato, signada con el Nº KP02-V-2007-000173, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara donde, solicitaba el secuestro del inmueble, el cual fue declarado sin lugar, expresa el actor, que su intención de cumplir con la obligación de cancelar el monto restante de la opción a compra, por lo que introdujo una Oferta Real de Pago en fecha 15 de marzo de 2007, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L.. Fundamenta la presente acción de Cumplimiento de Contrato, conforme a lo establecido en los artículos 1.133, 1.134 y en especial 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.488, 1.486, 1.527, 1.528, 1159 y 1.271 del Código Civil, así como lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; y solicita que la parte demandada reconozca el contrato celebrado en fecha 14 de Julio de 2006, así como que reconozca que es legítimo propietario del inmueble objeto de compra-venta, así como que reconozca y cancele la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo) como parte de venta; que se le otorgue el documento de compra-venta definitivo del referido inmueble, dentro del plazo fijado por el Tribunal en la sentencia definitiva, así como de que en el supuesto de que el demandado no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio cuarto de este escrito de ejecución de la sentencia se le expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina Subalterna respectiva; solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la negociación, así como conforme a lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil, el Tribunal fije un término para consignar a favor del demandado el saldo del precio de la venta que es la cantidad de Cuarenta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 48.000.000,oo).

En fecha 05 de Junio de 2008 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara admite la causa, y en fecha 15 de Julio de 2008 se ordena la apertura de cuaderno separado una vez sean consignadas las copias certificadas necesarias, para tal fin, en fecha 18 de mayo de 2009, se designa Defensor Ad-Litem del ciudadano F.J.S.Y. a la abogada A.M.M., quien se juramenta en fecha 05 de Junio de 2009. En fecha 09 de Julio de 2009, el demandado le otorga poder especial y amplio a la abogada en ejercicio M.Y.P.F., en fecha 10/08/2009 consigna escrito de contestación de demanda donde a la vez reconviene al actor por Resolución de Contrato; en fecha 13 de Octubre de 2009, el a-quo admite en cuanto ha lugar en derecho.

Abierto el lapso probatorio ambas partes ejercieron su derecho, y vencidos los lapsos con los resultados pertinentes se dictó la sentencia de primera instancia objeto de apelación. Consecuencialmente corresponde a quien juzga analizar con detenimiento las actas procesales para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:

Conforme a lo expuesto se trata de una pretensión de Cumplimiento de Contrato intentado por el ciudadano Á.L.R.R. en contra del ciudadano F.J.S.Y..

En el acto de la contestación de la demanda manifiesta ser cierto que su representado suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano R.R.Á.L., en fecha 10 de Octubre de 1.991, bajo el Nº 35, Tomo 3, Protocolo Primero. De la misma manera, el contrato de arrendamiento notariado ante la Notaría Pública de fecha 10 de junio de 2005, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 95, de vigencia 08 de Diciembre de 2004, objeto de la presente controversia, en el cual se estipuló como canon de arrendamiento la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares exactos, (Bs. 250.000,oo), donde su representado demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamientos vencidos, alega que suscribió Contrato de Opción de Compra – Venta en fecha 14 de Julio de 2006, debidamente notariado, en fecha 14 de Julio de 2006, se celebró entre las partes contrato de opción de compra, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, Tomo 139, en el cual en la cláusula Segunda, se estableció que el precio de venta del inmueble era la cantidad de Sesenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 63.000.000,oo) entregando en ese acto la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) quedando una diferencia por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 48.000.000,oo) la cual sería cancelada en un plazo de ciento veinte días (120) prorrogables, expresa que el ciudadano R.R.Á.L. nunca hizo entrega del dinero restante y hasta el momento no ha cancelado la cantidad adeudada, sino que ha intentado un Ofrecimiento Real de Pago como él mismo lo refiere, que ha transcurrido suficiente tiempo desde que se realizó la opción de compra y él pretende quedarse con el apartamento en la actualidad por la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 48.000,oo) que actualmente el inmueble tiene un valor superior al que se ofertó, igualmente, niega, y rechaza lo solicitado en el numeral cuarto del escrito libelar, en el sentido que se le otorgue documento de compra venta definitivo del referido inmueble, y conforme a lo establecido en el artículo 361 en su segundo aparte del Código 361 en su segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, Reconviene al ciudadano R.R.Á.L., por Resolución de Contrato de Opción de Compra, de fecha 14/07/2006, autenticado bajo el Nº 20 tomo 139 por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto y que corre inserto a los folios 25 al 28 ambos inclusive, suscrito por él y su poderdante F.J.S.Y., sobre el inmueble objeto de la presente controversia, reconvención que fundamenta en el hecho que hasta la fecha no cumplió con el pago de la suma restante equivalente a Cuarenta y Ocho Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 48.000,oo), tal como se estableció en la cláusula 2da del contrato de Opción de Compra, así como se suspenda la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que se dictó contra el inmueble antes señalado.

En la contestación de la Reconvención planteada, y siendo la oportunidad legal para contestar la misma, la abogada en ejercicio J.P.M.d.R., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano R.R.Á.L., niega, rechaza y contradice lo alegado por la apoderada judicial del demandado reconviniente, con respecto a lo afirmado de que el ciudadano R.R.Á.L. no ha cumplido con el pago de la suma restante establecida equivalente a Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 48.000,oo); que su poderdante realizó una oferta de pago signada con el Nº KP02-S-2007-4636, pero no es menos cierto que no procedió por cuanto el tribunal se mantuvo varios meses sin despachar por problemas de salud del ciudadano juez, lo que trajo como consecuencia el vencimiento del cheque de gerencia consignado para su ofrecimiento. Rechaza, niega y contradice, la reconvención interpuesta por el demandado reconviniente ya que en el escrito de reconvención se ha violentado formas esenciales para la validez de dicho acto.

En este sentido, y a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato.

En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley, de igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”. conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento; por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes”.

Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestre de manera fehaciente la parte fáctica de sus argumentos. Así las cosas, el juez no puede limitarse a examinar o analizar las pruebas aportadas por la parte a quien incumbe la carga de la prueba; no puede, en este sentido, proceder previamente a decidir a cuál de las partes corresponde dicha carga, para luego pasar al análisis de las pruebas aportadas por las partes. El juez tiene que determinar primero si el hecho ha sido o no probado y solamente en caso contrario podrá determinar a quién le corresponde la carga de la prueba, independientemente de si el hecho haya sido probado a instancia de una de las partes; todo de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago por el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. De la misma manera establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho quien pidió la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Pruebas presentadas por la parte actora:

Con el libelo de demanda presenta las siguientes probanzas:

Documento simple marcado con la letra “A” protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 10 de octubre de 1991, bajo el Nº 35, tomo 3, protocolo primero, donde se evidencia la propiedad del inmueble objeto de la presente controversia a favor del ciudadano F.J.S.Y.. El cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil. b) Documento marcado con la letra “B” autenticado por ante el la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 19 Tomo 95 de fecha 10/05/05, mediante el cual entre F.J.S.Y. como arrendatario da en arrendamiento al ciudadano R.R.Á.L. un inmueble constituido por un apartamento que se encuentra ubicado en el barrio Malecón, Av. S.R. y Calle 35 edificio “Belmar 2”, Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, pero el mencionado instrumento no tiene ninguna incidencia en la presente causa, por no ser objeto de la pretensión del cumplimiento de contrato que se demanda. c) Copia certificada del documento notariado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, marcado “C” anotado bajo el N° 20 Tomo 139, otorgado en fecha 14/07/2006, en la cual el ciudadano F.J.S.Y. da en opción a compra al ciudadano R.R.Á.L. un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 2-3 ubicado en el segundo piso del edificio residencias BELMAR 2, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. d) Copia certificada de demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano F.J.S.Y. contra R.R.Á.L., del inmueble objeto del presente contrato marcado “D” el cual fue declarado sin lugar por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y confirmada dicha sentencia por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, recaudo que se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, al no formar parte de la presente controversia no tiene ninguna incidencia en el proceso e) Copia certificada marcado “E” de solicitud de oferta real de pago intentada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 12 de abril de 2007, por el ciudadano R.R.Á.L., contra el ciudadano F.J.S.Y. cuya incidencia en el proceso será determinada en la motiva del fallo.

Llegado el lapso probatorio presentó las siguientes probanzas

1. Ratifica, opone y hace valer en todas y cada una de sus partes los instrumentos consignados con el libelo de demanda, marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, los cuales da por reproducidos; 2) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes, el documento consignado en copia certificada con el libelo de demanda. 3) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes el documento consignado en el libelo de demanda marcado con la letra “B”. 4) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes el documento consignado en el libelo de demanda marcado con la letra “D”. 5) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes el documento consignado en el libelo de demanda marcado con la letra “C”. 6) Ratifica y hace valer en todas y cada una de sus partes el documento consignado en el libelo de demanda marcado con la letra “E”, ya valorados.

   Pruebas presentadas por la parte demandada:

   Documentales

1. Contrato de Opción de Compra suscrito por el demandado en fecha 14/07/2006, el fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, Tomo 139 ya valorado

   Pruebas de Informes

1. Conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita se recabe expediente Nº KP02-S-2007-4636, donde el demandado solicitó una oferta real de pago con respecto al pago de lo adeudado del apartamento objeto del presente litigio, la cual no fue realizada.

   Establecido lo anterior, es importante transcribir los términos de las cláusulas contenidas en dicho contrato:

   Cláusula Primera. “El vendedor se compromete formalmente a vender al comprador y éste a su vez a comprarle un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-2 ubicado e el segundo piso del edificio “Residencias Belma II” construido sobre una parcela de terreno con una superficie aproximada de Cuatrocientos Veintisiete con Cuarenta y Dos Metros Cuadrados (427,42 Mts2) situada en la Av. S.R., entre carrera 35 y Av. Libertador, de esta ciudad de Barquisimeto, en la Jurisdicción del Municipio iribarren del Estado Lara…”

   Cláusula Segunda: “El precio de la presente opción de Compra es la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 63.000.000,oo) de los cuales EL COMPRADOR le hará entrega a el VENDEDOR la cantidad de BOLIVARES QUINCE MILLONES EXACTOS (Bs. 15.000.000,oo) por concepto de pago de la opción y los cuales serán descontados del precio total de venta, quedando una diferencia total de pago por BOLIVARES CUARENTA Y OCHO MILLONES EXACTOS (Bs. 48.000.000,oo) que pagara EL COMPRADOR a EL VENDEDOR en un plazo de CIENTO VEINTE DIAS (120) PRORROGABLES”.

   Cláusula Tercera: “(Cláusula Penal) para que el caso de que alguna de las partes incumpliere las obligaciones principales en el presente contrato, se aplicaran las siguientes normas: 1) Si es el COMPRADOR quien ha incumplido sus obligaciones contractuales perderá la cantidad de BOLIVARES DIEZ MILLONES EXACTOS (Bs. 10.000.000,oo), los cuales quedaran en beneficio de EL VENDEDOR quienes podrán retenerlo de la cantidad recibida. 2) Si el incumplimiento viniere de la parte de EL VENDEDOR estas deberán rembolsar la cantidad recibida mas la cantidad adicional de BOLIVARES CINCO MILLONES EXACTOS (Bs. 5.000.000,oo) que serán pagados a EL COMPRADOR como indemnización. Todas las cantidades estipuladas en este contrato quedan convencionalmente sometidas a la corrección monetaria (indexación) a partir del momento en el que se hagan exigibles las obligaciones en el estipuladas.”

   Cláusula Cuarta: “A los efectos de garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas por el VENDEDOR queda convencionalmente establecido que el incumplimiento de las obligaciones de EL VENDEDOR hará líquida y exigible la acreencia contenida en la Cláusula Tercera (Cláusula Penal) cuyos montos se indexan progresivamente a partir de la fecha en que se debió producir su cumplimiento, de acuerdo a los índices inflacionarios hasta su definitiva cancelación.”

   Cláusula Quinta: “El VENDEDOR asume la expresa obligación de entregar el inmueble objeto de la presente opción totalmente libre de personas y cosas para el momento de la firma del presente documento por ante el registro inmobiliario correspondiente, pongo en posesión al comprador del inmueble objeto de esta opción y se obliga a EL VENDEDOR al saneamiento del inmueble objeto de esta opción y se obliga a EL VENDEDOR al saneamiento de ley”.

   Conforme a lo expuesto, se observa que las partes celebraron un contrato donde existe un compromiso del vendedor de vender y del comprador a comprar el inmueble objeto de la presente controversia, donde se estableció el precio del mismo, la forma y la oportunidad de su pago, se fijó un lapso para el cumplimiento de dicho compromiso. No se establecieron otras obligaciones referentes a las partes, como son las condiciones de tramitación para la firma del documento definitivo, ni la oportunidad para el otorgamiento del mismo, finalmente se estableció cláusula penal si una de las partes incumple con el contrato. Ahora bien, es conveniente resaltar las obligaciones de las partes, las cuales por tratarse de un contrato de opción de compraventa, las obligaciones de las mismas deben cumplirse en forma simultánea, salvo que en el contrato se acuerde el cumplimiento para una de ellas, o para ambas en oportunidad distinta y posterior, entendiéndose que en el presente caso debió, según la cláusula segunda a efectuarse por parte del comprador el pago del precio en un plazo de ciento veinte días prorrogables, obligándose según la Cláusula Quinta el vendedor de entregar el inmueble objeto de la presente opción totalmente libre de personas y cosas, para el momento de la firma del documento, es decir que una vez pagado el precio el vendedor asumía la obligación de realizar la tradición del inmueble, ya que el artículo 1488 eiusdem se establece que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad.

   Así las cosas, sólo queda determinar si la parte actora (COMPRADORA) Cumplió con su obligación de pago asumida en el contrato ya que son obligaciones del comprador: 1. Pagar el precio en el lugar y en la época determinados por el contrato. El Código Civil sólo se refiere a esa obligación en el artículo 1.527 cuando dice: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”. 2. Recibir la cosa vendida, como obligación correspectiva de la del vendedor de entregarla, esto es, la obligación de éste de hacer la tradición. Como se observa, es una obligación evidente e indispensable para que el instrumento sinalagmático tenga ejecución. 3. El deber de pagar ciertos gastos. Corresponde en principio, al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte sino hay convención en contrario, según lo establece el artículo 1.491 del Código Civil. La obligación de pagar el precio es la obligación esencial del comprador y debe pagarse en el día y lugar determinados por el contrato. “Cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición” (artículo 1.528, Código Civil). Pero, “Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador, según el (1er. Aparte, art. 1.528). El artículo 1.295 pauta: “El pago debe hacerse en el lugar fijado por contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos dos casos, el pago de debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528 del Código Civil”.

   Así las cosas, en su descargo la parte actora pretende probar la intención de pagar, aduciendo que realizó una oferta real de pago, pero se observa que ésta no se perfeccionó. Es indudable que este es un procedimiento, donde a través del dispositivo en el artículo 1306 del Código Civil, se pone en manos del deudor un instrumento para obtener la liberación de su obligación de pagarle al acreedor, cuando éste se niegue a recibir el pago o en cualquier circunstancia en que no pueda hacerlo por hecho imputable al mismo acreedor, cuando no esté presente, se oculte o maliciosamente demore recibirle la cosa debida. En el caso que nos ocupa consta que en el mismo auto de admisión de la oferta real de pago se expresó que se devolvía el cheque de gerencia al solicitante por haberse producido en el mismo la caducidad, quedando en suspenso la causa hasta nueva consignación del cheque de gerencia para que el tribunal procediera a fijar la oportunidad del traslado para hacerle al vendedor el ofrecimiento de la cantidad de dinero a pagar, lo que nunca ocurrió y siendo que no se cumplió con las condiciones de validez del depósito, no se producen los efectos de la oferta y del depósito consistente en la liberación de la deuda contraída por el comprador y en consecuencia se tiene como no efectuado dicha oferta real de pago, siendo que los alegatos esgrimidos por la parte actora no son valederos para exonerar a la misma de su responsabilidad de buscar los medios adecuados para hacer valer el pago del precio del inmueble, los cuales no constan en autos y siendo que la oferta no produjo la liberación de la deuda contraída y el comprador no probó dicho pago, por lo que en modo alguno cumplió el mismo con su obligación de pago dentro del lapso de ciento veinte (120) días prorrogables para pagar el remanente del precio pactado por la venta del inmueble, los cuales, no pueden contarse en forma indefinida, ya que desde la autenticación del documento de compraventa de fecha 14 de julio del 2006, hasta la introducción de la referida oferta el día 11/03/2007, han transcurrido con creces el tiempo estipulado de ciento veinte (120) días prorrogables sin que conste de que hasta presente fecha el actor haya cumplido con sus obligaciones de cancelar la diferencia del precio de la venta del inmueble, razón por la cual la presente pretensión de cumplimiento de contrato de Opción a Compra no debe prosperar, así se decide.

   DE LA RECONVENCIÓN

   La parte demanda reconviene a la parte actora por resolución de contrato, fundamentado en el hecho de hasta la fecha la misma no ha cancelado el remanente de la cantidad de Bs. 48.000,00.

   Ahora bien, son requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes : a) que se trate de un contrato, b) Se requiera el incumplimiento de alguna de las partes, c) es esencial que la parte que demanda la resolución, haya a la vez cumplido u ofrecido cumplir. d) Es necesario que el Juez declare la resolución.

   En el presente caso se cumple cabalmente con los anteriores requisitos ya que en primer lugar se trata de un contrato bilateral, el cual ya fue valorado. En segundo lugar se observa un incumplimiento forzoso de la obligación por parte del actor reconvenido sobre el pago oportuno de la cantidad restante en el expresado contrato de compraventa y a la vez demandado reconviniente ofreció cumplir con los términos del contrato del documento notariado ya valorado, evidenciándose dicho cumplimiento en el hecho de que el vendedor ya le hizo entrega del inmueble al comprador, quien actualmente se encuentra en posesión del mismo. De manera que se revela la intención de cumplir por parte del demandado reconviniente con la entrega material del inmueble la cual como contraprestación que el comprador debió pagar el precio del inmueble y como quiera que el Juez tiene la potestad de declarar resuelto el contrato, este órgano jurisdiccional en virtud de que el demandado reconviniente cumplió con su obligación como vendedor en los términos atinentes al contrato, no así el demandante reconvenido por lo que se declara procedente la presente resolución de contrato, así se decide.

   DECISIÓN

   En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada J.P.M.D.R., Apoderada Judicial de la parte actora representación de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 03 de noviembre de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara que declaró SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, interpuesto por el ciudadano R.R.A.L. contra el ciudadano F.J.S.Y., ambos identificados en la parte superior de esta sentencia CON LUGAR la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesto por el ciudadano F.J.S.Y. contra el ciudadano R.R.A., en consecuencia se declara RESUELTO el contrato de compra venta suscrito en fecha 14 de Julio de 2006, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, tomo 139.

   Se RATIFICA la condenatoria en costas dictada por el a-quo y se condena en costas en esta instancia según lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil a la parte perdidosa.

   Queda así CONFIRMADO el fallo apelado en los términos expuestos.

   De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de este auto para ser agregado al Libro respectivo y conforme al artículo 251 ejusdem líbrense boletas de notificación a las partes.

   Regístrese, publíquese y bájese.

   El Juez Provisorio,

   El Secretario,

   Dr. S.D.M.M.

   Abg. J.M.

   Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, librándose boleta de notificación y entregándosele al Alguacil.

   El Secretario,

   Abg. J.M.