Decisión nº 10-1557 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 10 de Agosto de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diez de agosto de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2010-000846

DEMANDANTE: A.O.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.450.855, de este domicilio.

APODERADAS: L.B.M. y Y.E.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.892 y 133.220, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADA: PIZZERIA EL PARQUE, fondo de comercio inscrito en el Registro Mercantil del estado Lara, bajo el Nº 22, tomo 3-B, en fecha 20 de marzo de 1992, representada por el ciudadano F.D.A.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.110.071, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA EXPEDIENTE N° 10-1557 (Asunto: KP02-R-2010-000846).

Se inició el presente juicio por demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta en fecha 03 de mayo de 2010, por las abogadas L.B.M. y Y.E.M., en su condición de apoderadas judiciales del ciudadano Á.O.M., contra el fondo de comercio Pizze.E.P., representada por el ciudadano F.d.A.G., con fundamento a lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.264, 1.592 y 1.160 del Código Civil (fs. 2 al 7 y anexos del folio 8 al 76).

El Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 19 de mayo de 2010, admitió la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y ordenó la citación de la demandada (f. 77), la cual se practicó de manera personal en fecha 03 de junio de 2010, tal como consta a los folios 82 y 83.

En fecha 09 de junio de 2010, el ciudadano F.d.A.G., en su carácter de representante legal del fondo de comercio Pizze.E.P., debidamente asistido por el abogado L.R.R., consignó escrito de contestación a la demanda (fs. 85 y 86 y anexos del folio 87 al 90). En fecha 15 de junio de 2010, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (fs. 92 y 93 y anexos del folio 94 al 96), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 16 de junio de 2010 (f. 97). Por su parte, el ciudadano F.d.A.G., debidamente asistido de abogado, en fecha 16 de junio de 2010, consignó su escrito de promoción de pruebas (f. 100 y anexos del folio 101 al 131), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 17 de junio de 2010 (f. 132). Mediante escrito de fecha 21 de junio de 2010, la abogada L.B.M., en su condición de apoderada judicial del ciudadano Á.O.M., se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por el demandado (f. 136).

El Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva en fecha 08 de julio de 2010, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento (fs. 137 al 143). En fecha 13 de julio de 2010, la abogada L.B.M., en su condición de apoderada judicial del ciudadano Á.O.M., ejerció el recurso de apelación contra la precitada sentencia (f. 145), el cual fue admitido en ambos efectos por auto de fecha 15 de julio de 2010, y se ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil, a los fines de su distribución entre los juzgados superiores civiles (f. 146).

En fecha 20 de julio de 2010 (f. 147), se recibió el expediente en esta alzada, y por auto de fecha 21 de julio de 2010, se le dio entrada conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, y se fijó oportunidad para dictar sentencia (fs. 148 y 149). Mediante escrito de fecha 29 de julio de 2010, la abogada L.B.M., en su condición de apoderada judicial del ciudadano Á.O.M., presentó escrito de informes (fs. 151 al 156). En fecha 05 de agosto de 2010, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los tres días de despacho siguientes (f. 157).

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de julio de 2010, por la abogada L.B.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de julio de 2010, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano Á.O.M., contra el fondo de comercio Pizze.E.P., y en consecuencia condenó en costas a la parte actora.

Consta a las actas procesales que, las abogadas L.B.M. y Y.E.M., en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, en su escrito libelar alegaron que, su representado celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el fondo de comercio Pizze.E.P., representado por el ciudadano F.d.A.G., sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 01, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Caruachi, en la avenida Los Abogados, cruce con calle 13 de esta ciudad de Barquisimeto; que la duración del referido contrato se estipuló en un (01) año, contado a partir del primero (01) de enero del año 2003 hasta el primero (01) de enero del año 2004, prorrogable por igual tiempo; que actualmente se encuentran en el período de la prórroga legal que se inició el día 01 de enero de 2010 hasta el 01 de enero de 2011; que establecieron el canon de arrendamiento en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), suma monetaria vigente para la fecha de celebración del contrato; que el arrendador durante el primer año de duración del contrato cumplió cabalmente con sus obligaciones, motivo por el cual al vencimiento de la relación arrendaticia, se le permitió continuar como arrendatario en el inmueble; que el arrendatario a partir del mes de febrero de 2008, dejó de pagar el canon de arrendamiento que tenía establecido de quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 500,00) mensuales y de manera unilateral lo sustituyó por la suma de setecientos bolívares fuertes (Bs. F. 700,00) mensuales; que el arrendatario no continuó depositando los cánones de arrendamiento en la cuenta de ahorro de la entidad financiera Corpbanca, signada con el Nº 0121-0307-72-0205409841, cuyo beneficiario es su representado, y que por el contrario se dirigió de mala fe al Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del estado Lara, a fin de realizar las consignaciones del pago del canon de arrendamiento alegando que su mandante se negaba a recibirlos, lo cual es totalmente falso, por cuanto los pagos se realizaban a través del depósito en una cuenta bancaria; que las consignaciones constan en el expediente signado con el Nº KP02-S-2009-005391, en el cual se evidencia que el arrendatario incumplió su obligación de pagar en la oportunidad estipulada contractualmente; que por cuanto los depósitos realizados por el arrendatario en las fechas señaladas se hicieron con dos meses de retrazo en forma consecutiva, y que se violentó la oportunidad del pago convenida contractualmente, es por lo que procedieron a demandar por resolución del contrato de arrendamiento al fondo de comercio Pizze.E.P., representada por el ciudadano F.d.A.G., para que convenga o a ello sea condenado a: 1) entregar total y completamente desocupado el local comercial objeto de la presente demanda; 2) cancelar el monto total de los cánones de arrendamiento insolutos hasta la fecha del vencimiento de la última prórroga, es decir, desde el 01 de enero del 2010 hasta el 01 de enero del 2011, que asciende a la suma de cinco mil seiscientos bolívares (Bs. 5.600,00), que comprenden ocho (08) cánones de arrendamiento a razón de setecientos bolívares (Bs. 700,00), cada uno y los que se sigan acumulado hasta la sentencia definitivamente firme; 3) pagar las costas y costos, que se estiman en la cantidad de un mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 1.680,00). Anexó a su escrito libelar los siguientes documentos: 1.) marcado con letra “A” original del instrumento poder especial conferido por el ciudadano Á.O.M., a los abogados G.A.M., L.B.M. y Y.E.M.P. (fs. 08 al 12); 2.) marcado con letra “B”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (fs. 13 al 15); 3.) marcado con letra “C” copia certificada del documento constitutivo del fondo de comercio Pizze.E.P., representada legalmente por el ciudadano F.d.A.G., debidamente registrado ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 20 de marzo de 1992, bajo el N° 22, tomo 3-B (fs. 16 al 19); 4.) copia certificada de la liquidación de los bienes de la comunidad conyugal efectuada por lo ciudadanos Á.O.M. y M.E.G.P., registrada ante el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, bajo el N° 2, tomo 18, protocolo de trascripción, año 2009 (fs. 20 al 30); 5.) marcada con letra “E” copia certificada del expediente de consignación signado con el Nº KP02-S-2009-005391 (Nº interno 576), cursante en el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara (fs. 31 al 76).

Por su parte, el ciudadano F.d.A.G., en su condición de representante legal del fondo de comercio Pizze.E.P., debidamente asistido de abogado, en su oportunidad para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra; negó que su representada tenga un contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora y que se encuentre vigente, por cuanto el referido contrato está vencido y operó por voluntad de las partes y por mandato legal la tácita reconducción; que el inmueble objeto de la acción le fue arrendado hace más de veintinueve (29) años, en primer orden a su padre y desde hace más de veintiún (21) años, a su persona, por lo que la presente demanda tiene por finalidad desalojarlo del inmueble y desconocer más de veintinueve (29) años de arrendamiento, con una conducta impecable en el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias; rechazó, negó y contradijo por ser falso que haya incumplido cláusula alguna de un contrato de arrendamiento con la parte actora, o que adeude mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento, o que se encuentre en situación de atraso en el pago de los mismos; impugnó y desconoció en todo su contenido el contrato de arrendamiento marcado con letra “B”; y rechazó, negó y contradijo por ser falso que este haciendo uso de la prórroga legal, toda vez, que la permanencia del arrendatario en el referido inmueble se fundamenta en un contrato de arrendamiento verbal e indefinido.

Ahora bien, el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales….”.

En materia arrendaticia el procedimiento para las acciones de desalojo es distinto al procedimiento derivado de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar de acuerdo a lo pactado en el contrato. Es por esta razón que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha establecido que “En tal sentido, sostener como lo pretende la parte actora, que el legislador cuando se refiere a los procesos de desalojo incluye también a las demandas que tienen por objeto la entrega del inmueble arrendado como consecuencia de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento, obviamente, comporta una interpretación contraria al sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras “...según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador (Artículo 4 del Código Civil Venezolano)”.

Ahora bien, conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble, cuyo contrato haya sido celebrado por tiempo indeterminado es demandar conforme a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y fundamentar la pretensión en alguna de las causales taxativas prevista en dicha ley.

Establecido lo anterior, se observa que en el caso de autos, para determinar la admisibilidad o no de la acción incoada, se hace necesario analizar previamente el contrato acompañado como instrumento fundamental de la acción y lo alegado por el actor en su libelo de demanda, a los fines de determinar su naturaleza, es decir, si se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado o por tiempo indeterminado. En tal sentido, se desprende de autos que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en el cual de manera expresa acordaron lo siguiente: “SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato es de (01) año, contados desde el día 01 de enero de 2003. Dicho término podrá ser prorrogado por igual tiempo a voluntad de ambas partes. Sin embargo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado siempre y cuando lo comunique a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo o de cualesquiera de su prórroga. TERCERA: EL ARRENDATARIO, pagará a EL ARRENDADOR la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), mensuales por concepto de canon de arrendamiento, el cual se pagará los primero de cada mes por adelantado. Este contrato tendrá una duración de UN (1) año contado este a partir del 01-01-2003 y su vigencia será desde el primero de enero de 2003 hasta el primero de enero de 2004”.

Ahora bien, del análisis del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, se evidencia que se estableció un plazo fijo de duración de un (1) año, contado desde el 01 de enero de 2003 hasta el primero de enero de 2004, existiendo la posibilidad de prorrogarlo por igual tiempo, a menos que cualquiera de las partes lo de por terminado y lo comunique a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo o de su prorroga.

En lo que respecta a la prorroga del contrato, la parte actora en su escrito de informes alegó que las partes habían pactado la posibilidad de extender la relación arrendaticia más allá del plazo pactado inicialmente, y por consiguiente cada prórroga generaba como consecuencia, la plena vigencia del contrato suscrito entre las partes durante la duración anual de la misma, por lo que, el contrato de arrendamiento debe tenerse como celebrado por tiempo determinado, independientemente del número de prorrogas que se tenga, y con vigencia hasta tanto alguna de las partes no notifique a la otra su voluntad de darlo por terminado, por lo que, era necesario demostrar la existencia de la comunicación escrita, y la continuidad de la relación para que el contrato se entendiera como celebrado por tiempo indeterminado.

En este sentido, quien juzga considera que, al no haberse estipulado de manera expresa que el contrato se prorrogaría de manera automática, en forma indefinida y por periodos iguales al inicialmente pactado, debe interpretarse que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado y con la posibilidad de prorrogarlo por una sola vez, por ser ésta la interpretación más acorde a las normas que regulan el arrendamiento de bienes inmuebles y así se decide.

Así mismo consta a las actas que, aun cuando el contrato de arrendamiento venció el primero de enero de 2004, así como también su prórroga el día 01 de enero de 2005, no obstante el demandado continuó en el inmueble arrendado y pagó sus respectivos cánones de arrendamiento, tal como fue alegado por el actor en su escrito libelar, razón por la cual esta juzgadora considera que el contrato objeto del presente juicio paso a ser a tiempo indeterminado y así se establece.

En consecuencia de lo antes expuesto, y tomando en consideración que conforme a lo establecido en el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los derechos que esa ley establece para proteger a los arrendatarios son irrenunciables; que al tratarse de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, el actor debe solicitar el desalojo conforme a lo establecido en el artículo 34 eiusdem; y que constituye un requisito de admisibilidad de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, que se trate de un contrato por tiempo determinado, toda vez que la resolución lo que persigue es anticipar la terminación convenida por las partes en el contrato, por incumplimiento de una de ellas; quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de julio de 2010, por la abogada L.B.M., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 08 de julio de 2010, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento, interpuesto por el ciudadano Á.O.M., contra el fondo de comercio Pizze.E.P., representada por el ciudadano F.d.A.G., y anular por consiguiente el fallo de la primera instancia, en tanto que la acción por resolución de contrato resulta inadmisible y así se decide.

D E C I S I O N

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 13 de julio de 2010, por la abogada L.B.M., en su condición de apoderada judicial del ciudadano Á.O.M., contra la sentencia dictada en fecha 08 de julio de 2010, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia se declara INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesto por las abogadas L.B.M. y Y.E.M., en su condición de apoderadas judiciales del ciudadano Á.O.M., contra el fondo de comercio Pizze.E.P., representada por el ciudadano F.d.A.G., todos plenamente identificados a los autos.

QUEDA ASI ANULADA la sentencia dictada en fecha 08 de julio de 2010, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se condena en costas del recurso a la parte actora del juicio y del recurso de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los diez (10) días del mes de agosto del año dos mil diez (2010).

Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.T.,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 11:50 a.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular

Abg. J.C.G.G.