Decisión nº 07-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 7 de Mayo de 2008

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano J.A.L., titular de la Cédula de Identidad No. V- 9.231.573, actuando como Apoderado del ciudadano SEGUNDO A.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 9.227.032, de este domicilio y hábil

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. R.A.L.M. y M.O.D.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 63.391 y 34.895 en su orden.

PARTES DEMANDADAS: Ciudadano F.H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 11.082.615, de este domicilio, y a la Empresa Mercantil EL PALACIO DE LA LYCRA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12-07-2001, bajo el N° 26, Tomo 14-A, representada por su Presidente M.H.H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 17.297.073.

APODERADOS DE LAS PARTES DEMANDADAS: Del co demandado F.H.A., Abg. S.J.G.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.062; y de la Empresa Mercantil EL PALACIO DE LA LYCRA C.A., Abg. Z.S.R., Yummy Coromoto S.M. y Cibena Del P.M.B., inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 68.886, 53.221 y 23.282 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

Exp.: 449-2007

NARRATIVA

Suben a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación ejercido por el Abg. R.A.L., actuando como Apoderado Judicial del ciudadano J.A.M.L., parte actora en el proceso que por DESALOJO se accionara, quien a su vez actúa como apoderado del ciudadano Segundo A.M.A., contra la decisión dictada en fecha 07-05-2007 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la cual declaró: Inadmisible la demanda por desalojo accionada; y condenando a la parte accionante al pago de las costas procesales.

De las actas del presente expediente se observa:

Que por auto de fecha 16-03-2007, fue admitida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira la demanda intentada, en el cual se acordó emplazar a las partes demandadas, para que comparecieran por ante ese Tribunal, al segundo día de despacho siguiente a la citación del último de los demandados, para dar contestación a la demanda incoada en su contra. (F.20)

Por diligencia de fecha 02-04-2007 el Alguacil Temporal del Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación personal del ciudadano F.H.A.. (F. 24)

Mediante escrito de fecha 09-04-2007, la Abg. Cibena del P.M.B., actuando como Apoderada Judicial de la Empresa Mercantil El Palacio de las Lycras C.A., se da por citada en la presente causa. (F. 26)

Mediante escrito de fecha 11-04-2007 el Apoderado Judicial del co demandado F.H.A., procedió a oponer cuestiones previas y a dar contestación a la demanda. (F. 29 al 35)

Mediante escrito de la misma fecha, la co Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil El Palacio de la Lycra C.A., procedió a oponer cuestiones previas y a dar contestación a la demanda. (F. 36- 37)

Por escrito de fecha 13-04-2007, la parte actora procedió a subsanar voluntariamente la cuestión previa opuesta. (F. 38-39)

En fecha 13-04-2007, mediante escrito, el Abg. S.J.G.G., procedió a promover pruebas. (F. 40)

Por escrito de fecha 17-04-2007, la parte actora a través de sus Apoderados Judiciales, promovió de pruebas. (F. 43)

En fecha 07-05-2007 el Tribunal Ad quo dictó sentencia. (F. 45 al 55)

Mediante diligencia de fecha 10-05-2007 el co Apoderado Judicial de la parte accionante, Abg. R.L., formuló recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 07-05-2007. Siendo oída el mismo en ambos efectos, mediante auto de fecha 11-05-2007. (F. 56-57)

Por auto de fecha 25-05-2007 es recibido expediente original de apelación, procedente del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, avocándose quien suscribe al conocimiento de la causa, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (F. 60)

MOTIVACION

En materia de arrendamiento, los contratos han estado y estarán sometidos a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad. Por una parte, la del arrendador para darlo en goce a cambio de un precio, y por otra, la del arrendatario, que lo requiere, especialmente el que se destina a vivienda, que toca directamente el interés social in genere y el familiar de modo específico. Ante esta situación, es innegable que existe un interés social por proteger, por lo que tal exigencia debe entenderse como generadora de una relación obligatoria con cargas y ventajas para ambas partes. En consecuencia, estamos ante un Derecho Arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos, y así parece demostrarlo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Bajo este marco especial de la Ley, debe decirse que ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general. Así que partiendo de tales premisas, este Juzgador entra al conocimiento de la presente causa con el fin supremo de la administración de la justicia.

Ahora, la materia sometida al conocimiento de esta alzada, versa sobre la apelación interpuesta por la parte actora, es decir, el Abg. R.A.L.M., en su carácter de co Apoderado Judicial, contra la decisión de fecha 07-05-2007, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Para decidir se observa:

En Primer Lugar, observa este Juzgador que la Juez Ad quo como punto previo a su sentencia de fondo, se pronunció sobre la cuestión previa opuesta por ambas partes demandadas, declarándola sin lugar, por considerar que el poder otorgado es de administración sobre el inmueble arrendado, y no se trata de un poder judicial, el cual a su decir, sí debe ser ejercido por abogados, de conformidad a lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, a las disposiciones de la Ley de Abogados, por lo que en atención a ello, habiendo sido otorgado tal mandato de administración en forma legal y suficiente, posee por ende la capacidad para ejercer la presente acción. Con relación al fondo de la controversia centró su decisión en el análisis de la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y/o su calificación, y señaló que de acuerdo a lo establecido en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento controvertido, aprecia claramente y sin lugar a dudas que la voluntad de las partes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, encontrándose en curso la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la cual la relación arrendaticia se entiende igualmente a tiempo determinado, por lo que estando en presencia de un contrato a tiempo determinado, no procede la acción de desalojo, por la que procedió a declarar la acción inadmisible.

Revisadas las presentes actuaciones se observa que la pretensión de la accionante se circunscribe a que las partes demandadas sean desalojadas del local comercial dado en arrendamiento, el cual está ubicado en el Edificio Mora, piso 2, calle 6 N° 7-10, entre la Séptima Avenida y la carrera 8, San Cristóbal, Estado Táchira, en virtud de que los demandados se encuentran insolventes en 4 meses de cánones de arrendamiento.

Ahora bien, juzga necesario este sentenciador, señalar, que no obstante que el Tribual de Alzada una vez recibido el Expediente por virtud del recurso de apelación, entra en plena jurisdicción o conocimiento del mismo, nuestro M.T. ha señalado en sus pronunciamientos sobre el procedimiento a seguir en materia de arrendamiento cuando son planteadas cuestiones previas, sólo le corresponde resolver con relación al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones previas. Así, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 0293 de fecha 08-05-2007, señaló lo siguiente:

…En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del Código Adjetivo Civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer de la apelación contra aquella sentencia dictada por el a-quo, al tribunal de segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones previas in comento.

Onmissis

…Respecto a esta decisión debe destacar esta Superioridad, que cuando el juzgador de la recurrida emitió pronunciamiento respecto a las cuestiones previas ya resueltas por el a-quo, evidentemente subvirtió el procedimiento que debió seguirse según el caso, pues como ya se dijo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, dicha decisión es inapelable…

Visto tal criterio jurisprudencial, al cual se adhiere quien juzga, ciertamente hacer un pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta, y que fue resuelta por la Juez a-quo, independientemente de lo errado o no de su análisis, sería subvertir el procedimiento, dado que por aplicación de la norma referida por el criterio parcialmente trascrito ut supra, esto es, el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones previas que se opongan de las contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 eiusdem, las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación. En consecuencia, este operador de justicia, en funciones de Alzada, no hará pronunciamiento alguno sobre la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Ahora, con relación al mérito de la causa, se procede a realizar el respectivo análisis de las actuaciones constantes en autos, y para ello, quien suscribe, observa lo siguiente:

El desalojo ha sido definido por el tratadista G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, P. 171 como sigue:

El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.

De igual manera debe referirse lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

Vista la definición anterior y el artículo parcialmente transcrito, debe señalarse que una de las consideraciones o puntos importantes de la relación arrendaticia es el referido al tiempo de su duración, por lo que debe conocerse suficiente y claramente si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago.

Deriva del artículo in comento que la acción por desalojo procede sólo cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, bien sea éste verbal o bien escrito. Siendo así debe indicarse que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante escrito, después de vencido el plazo, se le haya dejado en posesión y mediante la percepción del pago del canon.

En el caso que se examina, la parte actora en su escrito libelar manifestó que en fecha 05-11-2004 se celebró el contrato de arrendamiento, estableciéndose con relación a su duración, un lapso de un año fijo, contado desde el 01-01-2005 hasta el 01-01-2006, no habiéndose podido realizar nuevo contrato de arrendamiento al vencimiento, dado que el demandado no quiso hacerlo, por lo que en fecha 28-11-2006, se le notificó judicialmente que no se le renovaría el contrato, concediéndosele a partir de ese momento el derecho a la prórroga legal.

Señala la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que aquí es materia de estudio, lo siguiente: “La duración del Presente (sic) Contrato de arrendamiento es de UN (1) AÑI FIJO, dicho lapso de duración comenzará a ser contado a partir del Primero (1°) de Enero del año dos mil Cinco (2.005), prorrogable a voluntad de las partes, quienes deberán dejar constancia por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación de la prórroga o no del mismo.”

En tal sentido, el único aparte de la referida norma señala como sigue:

… En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

De tal artículo trascrito parcialmente, se deduce que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos. Y al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que las partes le dan, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la Ley, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.

Partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia de fecha 13-10-1994, expresó lo siguiente:

…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras (supra n° 3). Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en el cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…

Subrayado del Juez.

Visto ello es de meridiana claridad que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento que se examina, la prórroga automática del mismo, toda vez que manifestaron que el referido contrato, sería prorrogable a voluntad de las partes, debiéndose dejar constancia con treinta días de anticipación de esa voluntad de prorrogar o no. Tal prórroga automática indica, que al no constar por escrito con la anticipación aludida de los 30 días, la voluntad de prorrogar o no dicho contrato, se generan las prórrogas sucesivas, en el sentido de que el contrato al solo vencimiento de cada plazo, continuará por otro lapso determinado y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados, hasta tanto conste la ya referida constancia de anticipación de no prórroga; de lo cual no se concibe ninguna duda de que esa fue la voluntad de las partes al disponerlo así en el referido contrato; de manera que de las actas se desprende que la parte actora en ningún momento alegó la existencia de escrito alguno en el que él o su contraparte manifestaran su voluntad de continuar o no con la relación arrendaticia, por lo que se concluye que ante la ausencia de tal aviso, cobra plena aplicación la Cláusula TERCERA, verificándose en consecuencia la renovación automática, por un periodo igual al indicado en dicha cláusula.

Partiendo de lo antes expuesto, este Tribunal concluye, que el solo vencimiento del plazo previsto dio inicio a un nuevo término de duración, no hizo nacer un nuevo contrato porque se trata del mismo, entendiéndose cada continuación –por efecto de la prórroga estipulada- como un nuevo plazo determinado o fijo con fundamento a la voluntad expresada en el Contrato celebrado, en virtud de lo cual la Relación Arrendaticia entre la parte actora y el demandado, es a TIEMPO DETERMINADO, y así se establece.

Precisada como ha sido la naturaleza de la Relación Arrendaticia en lo que a la temporalidad se refiere, es conveniente señalar que la falta de pago de los cánones de arrendamiento, constituye una causal de terminación de la relación arrendaticia, tanto en los casos de relaciones a tiempo determinado como en las relaciones a tiempo indeterminado, sin embargo, la diferencia estriba en la acción a ejercer, si se trata de más de dos (02) mensualidades en un contrato a tiempo indeterminado, constituye una causal para ejercer la acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es el DESALOJO; pero si estamos frente a un Contrato a Tiempo Determinado, la acción que procede es la de CUMPLIMIENTO O RESOLUTORIA, dependiendo de la pretensión del demandante.

En el caso de marras, el actor ejerció la Acción de DESALOJO, la cual es incompatible con los supuestos de hecho por él planteados, y habiéndose determinado la naturaleza del tiempo del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en el que claramente se estableció que era a tiempo determinado, es por lo que es forzoso tener que declarar la improcedencia de la acción ejercida, toda vez que el desalojo sólo procede cuando se trata de contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, por mandato de lo contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

Ahora bien, vista la improcedencia de la presente acción, considera este juzgador que no le es dable continuar conociendo el fondo de la controversia en su mérito mismo, lo cual conlleva a la negación inexorable de la acción propuesta, razón por la cual deberá declarar sin lugar el Recurso de apelación interpuesto e improcedente la presente acción de Desalojo, y confirmar la sentencia recurrida con base a la motivación aquí expresada, y así de manera precisa y positiva se hará en el dispositivo del fallo, y así se establece.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuesto este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por autoridad de la Ley y actuando como TRIBUNAL DE ALZADA, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el Abg. R.A.L., actuando como Apoderado Judicial del ciudadano J.A.M.L., quien actúa como apoderado del ciudadano SEGUNDO A.M.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 07-05-2007.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 07-05-2007.

TERCERO

SE CONDENA en costas a la parte apelante, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal bájese el expediente, al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los Siete (07) días del mes de Mayo del dos mil Ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación. El Juez. (fdo) P.A.S.R.. La Secretari Accidental (fdo) AIREN BORRERO PERNIA. Esta el Sello del Tribunal.