Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Septiembre de 2007

Sentencia definitiva (fuera de lapso)

Exp.: 29.192 / civil.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: ciudadana A.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.135.669.

APODERADOS JUDICIALES: abogados A.T., J.V. y C.M., en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 49.300, 58.328 y 61.147, respectivamente.

DEMANDADA: ciudadanas A.F.G.d.M. y F.D.C.G.F., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.973.601 y V-4.812.661, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: abogados A.J., EDIGNA RAMÍREZ y A.A., en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 56.482, 46.147 y 28.150, respectivamente.

MOTIVO: cumplimiento de contrato.

I

Se inicia la actual controversia por escrito libelar presentado para su distribución en fecha 03 de noviembre de 2005 por la ciudadana A.M., mediante el cual demanda por cumplimiento de contrato a las ciudadanas ARACELI y F.G..

Por auto proferido el 09 de marzo de 2006 se admitió la reclamación y ordenó el emplazamiento de la demandada.

En fecha 23 de mayo de 2006 se verificó la citación de la demandada.

Mediante escrito presentado en fecha 22 de junio de 2006 la representación judicial de las ciudadanas ARACELI y F.G. contestó la demanda incoada en su contra.

La demandante promovió pruebas el 1º de agosto de 2006, mientras que la demandada lo hizo el 02 de agosto de 2006. En tal virtud, el Tribunal se pronunció respecto a la admisibilidad de las mismas el 29 de septiembre de 2006.

Mediante escritos presentados el 22 de marzo de 2006 ambas partes rindieron informes.

II

Siendo la oportunidad procesal correspondiente para dictar pronunciamiento respecto al mérito de la actual controversia, el Tribunal pasa a ello con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

Alega la ciudadana A.M. que por contacto personal con la abogado E.P. habría concertado la compraventa de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Mirabosque, Torre A, Octava Planta, Apartamento Nº 83-A, intersección de la Calle Anunciación y la carretera que conduce a la Urbanización Pomarrosa, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda, propiedad de las ciudadanas ARACELI y F.G. según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda el 26 de marzo de 1981, bajo el Nº 35, Tomo 18, Protocolo Primero y, posteriormente habría suscrito con la última, con el propósito de establecer un futuro compromiso bilateral de compraventa un documento en el cual se establecerían los lineamientos generales de la negociación, entregándole la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo) para asegurar la negociación.

Sostiene que en dicho instrumento se habría determinado que entregaría en calidad de arras la cantidad de treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,oo) a más tardar el 25 de mayo de 2005 y que el resto del dinero para cancelar la totalidad del precio del inmueble establecido en ciento cinco millones de bolívares (Bs. 105.000.000,oo) lo pagaría solicitando un crédito bancario.

Refiere que el 11 de mayo de 2005 ambas propietarias del inmueble y su persona habrían suscrito el contrato bilateral de opción de compraventa, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 7, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, en la cual se habría dejado sentado además de lo sentado con anterioridad que, la opción tendría un plazo de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días en caso de ser necesario y, que las propietarias se comprometían a entregarle todos los documentos necesarios para que pueda pedir el préstamo hipotecario en un plazo de ocho (08) días que habría vencido sin que éstas le entregasen la copia del acta de matrimonio de una de las promitentes vendedoras y la cédula de identidad de su cónyuge, ciudadano H.M..

Afirma que el crédito que le fue aprobado se encontraría paralizado por cuanto el 05 de junio de 2005 es que las ciudadanas ARACELI y F.G. le habrían entregado los documentos atinentes al inmueble, por lo que al ser fuera del lapso estipulado ya estarían incumpliendo el contrato.

Señala que el 07 de septiembre de 2005 habría recibido una comunicación por parte de un banco de que su crédito le habría sido aprobado el 16 de agosto de 2005, cuestión que habría manifestado en esa misma oportunidad a las futuras vendedoras indicándoles además que el 09 de septiembre de 2005 el banco le entregaría el documento para proceder a su protocolización, recordándoles que habían incumplido la cláusula séptima del contrato al no entregarle los recaudos en la oportunidad establecida en el contrato, a lo que éstas habrían respondido el 09 de septiembre de 2005 que su solicitud era improcedente por haber vencido el plazo y que activarían la cláusula quinta del contrato, a pesar de que éstas no habrían entregado oportunamente los documentos requeridos para que el banco elaborase el documento hipotecario, cuestión que deriva en que no proceda la excepción del contrato no cumplido, en razón de lo cual les demanda el cumplimiento del contrato in comento y le indemnicen por los daños que le habrían causado por haber quedado frente al Banco Mercantil como mala cliente y encontrarse pagando arrendamiento por no poseer vivienda propia.

En la oportunidad de la contestación las ciudadanas ARACELI y F.G. admitieron haber celebrado el contrato cuyo cumplimiento les ha sido demandado y, alegaron que el instrumento que menciona suscribió con la ciudadana F.G. se encontraría anulado por obra del contrato de marras.

En lo atinente a lo no entrega del acta de matrimonio y cédula de identidad del cónyuge de una de ellas, indicaron que dichos documentos no se refirieron en el contrato como indispensables y obligatorios para ser entregados y, que de ser necesaria esa información para el banco ésta aparecería en el texto de la opción.

Destaca que existiría una incongruencia en el libelo al señalar que el crédito se encontraba aprobado y de otra parte, que los mencionados documentos eran fundamentales para su aprobación.

Contradicen que el 05 de junio de 2005 le hayan entregado a la promitente compradora los documentos detallados en el contrato, pues lo habrían hecho en la oportunidad fijada al efecto y es por eso que el banco habría aprobado la solicitud según lo mencionado por la demandante dos (02) meses antes del vencimiento del contrato.

Indican que de lo narrado en el libelo deducen que, si el 07 de septiembre de 2005 le habrían notificado que el crédito se encontraba aprobado desde el 16 de agosto de 2005, la ciudadana A.M. no habría sido diligente al no estar pendiente de su solicitud desde la última de las oportunidades mencionadas.

Admiten haber recibido una comunicación de parte de la ciudadana A.M. en la que les informaría la fecha de aprobación del crédito y ya habrían discurrido dos (02) días del vencimiento del plazo.

Finalmente, rechazan que deban indemnizarle por concepto de daños pagándole la cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,oo) pues en el contrato se habría estipulado una cláusula penal igual para ambas partes que habrían intentado satisfacer mediante ofrecimiento real de la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,oo).

Entablado en los términos que antecede el contradictorio, encuentra quien decide que la pretensión impetrada por la ciudadana A.M. versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta por parte de las ciudadanas ARACELI y F.G. y, le indemnicen por los daños que le habrían causado.

Pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes conforme al imperativo contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

La demandante adjuntó a su libelo los siguientes instrumentos: 1.- En original, documento privado suscrito por las ciudadanas A.M. y F.G. el 30 de abril de 2005; 2.- En original, documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de mayo de 2005, bajo el Nº 7, Tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; 3.- En copia simple, documento privado emanado de banco hipotecario mercantil el 07 de julio de 2005; 4.- Documento sin firma nominado Ley de Política Habitacional, Créditos de Fondo del Ahorro Habitacional; 5.- En original, misiva emanada de la ciudadana A.M., dirigida a las ciudadanas ARACELI y F.G. el 07 de septiembre de 2005 con sello de recibo el 09 de septiembre de 2005; 6.- En original, misiva dirigida por las ciudadanas ARACELI y F.G. a la ciudadana A.M. el 09 de septiembre de 2005 y; 7.- Documento sin firma nominado control de recepción de solicitudes. Los instrumentos descritos bajo los números 1, 2, 3, 5 y 6 no fueron impugnados, tachados o desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, en tal virtud se les confiere pleno valor probatorio conforme a los artículos 429 y 440 del Código de Procedimiento Civil. Los documentos enunciados bajo los números 4 y 7 carecen de firma y al pretender erigirse como autógrafos se encuentran privados de valor probatorio, en razón de lo cual quedan desechados del procedimiento.

Durante el lapso probatorio promovió posiciones juradas, sin que comparecieren en la oportunidad establecida ninguna de las partes y en consecuencia se evacuase la prueba, en razón de lo cual queda desechada del procedimiento.

Asimismo, promovió el testimonio de las ciudadanas A.S., E.P. y ZORALIZ PERDOMO. La primera de las mencionadas no compareció en la oportunidad fijada para rendir su testimonio, en razón de lo cual queda desechado del procedimiento. Por su parte, la ciudadana E.P. manifestó en la oportunidad de su comparecencia ser venezolana, de cuarenta y ocho (48) años de edad, abogado y docente, divorciada, domiciliada en el sector El Sitio, Conjunto Residencial Villas de la C.d.C., quinta Nº 1, San A.d.l.A., Municipio Los Salias, Estado Miranda y, como circunstancias relevantes a la litis que conoce a las partes en la actual controversia; que le constaría que la demandada no habría entregado a su antagonista los documentos requeridos para celebrar la venta en el plazo de ocho (08) días siguientes a la firma de la opción; que la ciudadana A.M. obtendría el dinero que restaba para pagar la totalidad del precio de venta mediante la gestión de un crédito. ZORALIZ PERDOMO manifestó ser venezolana, de venezolana, de cuarenta y dos (42) años de edad, ocupada en oficios del hogar, viuda, domiciliada en el Conjunto Residencial Las Sierras, piso 5, apartamento Nº 54, San A.d.l.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda y, como hechos relevantes a la litis que, conoce a las partes en la actual controversia y; que habría acompañado a la ciudadana A.M. a entregarle un pago a F.G. por concepto de arras. Los testigos le merecen fe a quien decide por su edad y ocupación y, en vista al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil sus deposiciones resultan apreciadas atendiendo a que concuerdan entre sí y con las demás pruebas de autos y, así se declara.

La demandante acompañó a su escrito de informes certificación de gravámenes atinente el inmueble objeto del contrato de marras expedida el 03 de junio de 2005 por el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, la cual no fue tachada en razón de lo cual surte pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 440 ejusdem.

En la oportunidad de la contestación la demandada trajo a los autos los documentos que se detallan de seguidas: 1.- En copia certificada, expediente Nº 25.332 de la nomenclatura del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de ofrecimiento real realizado por la ciudadana F.G. a la ciudadana A.M.; 2.- En original, misiva emanada de la ciudadana A.M., dirigida a las ciudadanas ARACELI y F.G. el 07 de septiembre de 2005 con sello de recibo el 09 de septiembre de 2005; 3.- En copia simple, cheque de gerencia Nº 00620503, librado el 19 de septiembre de 2005 contra la cuenta Nº 0102-0501-87-00-0013641 del Banco de Venezuela, por la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,oo), a favor de la ciudadana A.M. y; 4.- En copia simple, cheque de gerencia Nº 00620571, librado el 04 de octubre de 2005 contra la cuenta Nº 0102-0501-87-00-0013641 del Banco de Venezuela, por la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,oo), a favor de la ciudadana A.M.. Los documentos descritos bajo los números 1 y 2 no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 y 440 del Código Adjetivo Civil. Los cheques de gerencia descritos fueron acompañados posteriormente en copia certificada anexos a informe emanado del Banco de Venezuela promovido por la demandada, del cual se desprende la veracidad de los hechos documentados en los mismos, en razón de lo cual se les confiere pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, promovieron la testimonial de las ciudadanas R.Z. y L.A.. La primera de las mencionadas ciudadanas manifestó en la oportunidad de rendir su testimonio ser venezolana, arquitecto, domiciliada en la calle C.C., Edificio Mercedes, piso 3, apartamento 9, La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda y, como hechos relevantes a la litis indicó que trabaja con la ciudadana F.G. y, que le prestó un dinero para que ésta entregase a la persona que iba a comprar un inmueble de su propiedad por cuanto no se verificó la venta. Por su parte, L.A. indicó en la oportunidad de rendir su testimonio ser venezolana, arquitecto, residenciada en Residencias Salto Ángel, piso 8, apartamento 0802, ubicado en la avenida Intercomunal con calle 16, Los Jardines del Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital y, como circunstancias atinentes a la controversia que, trabaja con la ciudadana F.G. y que ésta le habría manifestado que no pudo vender un inmueble. Las testigos promovidas por la demandada manifestaron ser compañeras de trabajo de la ciudadana F.G., cuestión que a criterio de quien decide deriva en que por virtud de dicho nexo éstas tengan un interés -aún indirecto- en la resolución de la controversia en términos favorables a la persona con quien compartirían habitualmente. Aunado a lo anterior, los hechos depuestos pueden ser acreditados con otro medio probatorio. En tal sentido, el Tribunal desecha el testimonio de las ciudadanas R.Z. y L.A. en atención de los dispositivos 478 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

Planteada en estos términos la controversia, se tiene que son hechos admitidos por las partes que, celebraron el contrato de opción de compraventa inserto a los folios comprendidos entre el diez (10) y el trece (13) y; que las ciudadanas ARACELI y F.G. no entregaron a su antagonista el acta de matrimonio y la cédula de identidad del cónyuge de una de ellas que le requirió para entregar en la institución financiera en la que solicitó el crédito.

Ante el alegato de incumplimiento esgrimido por la ciudadana A.M., en el sentido de que correspondería a la demandada entregar todos los documentos que requiriese para la tramitación de un crédito y no lo habría hecho, le correspondía a ésta la carga primaria de acreditar la existencia de dicha obligación conforme a las normas que rigen la carga y distribución de la prueba contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, consta en la cláusula séptima del contrato cuyo cumplimiento se pretende que, las ciudadanas ARACELI y F.G. tenían la obligación de entregar a A.M. todos los documentos que ésta requiriese para la tramitación de un crédito hipotecario, algunos de los cuales detallaron. No obstante, las ciudadanas ARACELI y F.G. destacaron que el acta de matrimonio de una de ellas y la cédula de identidad de su cónyuge no fueron detallados como documentos indispensables en el contrato de opción de compraventa. Sin embargo, encuentra quien decide que en la referida cláusula del contrato se mencionó que entregarían los documentos que A.M. requiriese para la tramitación de un crédito hipotecario, entre ellos los detallados, de manera tal que si ésta en el devenir de la negociación les manifestaba a las ciudadanas ARACELI y F.G. la necesidad de un documento que no se enunciare en el contrato, era menester que éstas se lo suministraren.

Así las cosas, siendo un hecho admitido por las partes que A.M. le solicitó a las ciudadanas ARACELI y F.G. el acta de matrimonio y la cédula de identidad del cónyuge de una de ellas y, que éstas no le suministraron dichos documentos, es concluyente quien decide en afirmar que la demandada incumplió el contrato suscrito el 11 de mayo de 2005, específicamente la cláusula séptima, al no suministrar a su antagonista unos documentos que a su vez le fueron requeridos en el devenir del trámite de un crédito hipotecario, cuestión que obstó que ésta diese cumplimiento a su obligación de pagar la totalidad del precio del inmueble dentro del lapso determinado en la opción y, así se declara.

Respecto a los daños reclamados por la ciudadana A.M. la demandada argumentó que en el contrato se estipuló la forma de indemnizarlos y no podría pretender otra. Así, en presencia en el contrato cuyo cumplimiento se pretende de una cláusula contentiva de la indemnización que debe prestar cada parte ante el incumplimiento de la otra, es menester dilucidar si los daños cuya indemnización reclama la demandante son derivados de la culpa aquiliana o extracontractual y, en consecuencia, si se puede reclamar una indemnización distinta a la contemplada en el contrato o, de la culpa contractual y la indemnización debe ser la estipulada convencionalmente.

En tal sentido, J.M.O., señala que, para que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual pueda darse sería necesario que una culpa dañosa distinta se juntara a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual. Esto supondría dos condiciones: 1) que el hecho implique la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) que el daño causado por dicho hecho consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. La primera condición excluye toda idea del concurso de acciones (por actividad contractual y por hecho ilícito), cuando la demandada no ha violado ningún deber distinto de sus deberes contractuales, aunque tales deberes violados no sean de los expresamente pactados sino de los que se reputan implícitos de acuerdo con el texto del artículo 1.160 del Código Civil, y ésto aunque la violación sea dolosa. La segunda idea excluye toda aplicación de las normas que regulan la responsabilidad extracontractual, cuando el daño sufrido por la víctima se limita a la pérdida de las ventajas derivadas del contrato (Responsabilidad Contractual. Edición Marzo de 1975, Pág. 276 y ss).

Ahora bien, aplicando lo expuesto al caso de marras, encuentra quien decide que la circunstancia que invoca la demandante como agente causante del daño cuya indemnización reclama se trata del incumplimiento del contrato por parte de la demandada y el daño causado consistiría en la privación del bien que pretendía asegurar con el contrato, de manera tal que se encuentran ausentes las condiciones necesarias para que puedan concurrir la responsabilidad contractual y la extracontractual y, no podría la demandante partiendo de esos hechos reclamar una indemnización distinta a la convenida y, así se declara.

Dilucidado como ha sido el incumplimiento por parte de las ciudadanas ARACELI y F.G.d. contrato de opción de compraventa y, que la ciudadana A.M. no podía reclamar una indemnización por concepto de daños derivados del incumplimiento distinta a la convenida, será parcialmente acogida la reclamación y, así será decidido.

III

En mérito de las razones que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada por cumplimiento de contrato impetrada por la ciudadana A.M. en contra de las ciudadanas A.F.G.d.M. y F.D.C.G.F.;

SEGUNDO

como consecuencia del pronunciamiento que antecede, se condena a las ciudadanas A.F.G.d.M. y F.D.C.G.F. a cumplir el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado con la ciudadana A.M., y por tanto deberán aquellas entregarle a ésta, acta de matrimonio de A.G. y la fotocopia de la cédula de identidad de su cónyuge el ciudadano H.M..

Sin costas para nadie.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los DIECISIETE (17) días del mes de SEPTIEMBRE de dos mil siete (2007).- Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

GERVIS A.T..

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.