Decisión nº 13190 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 13 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, trece de octubre de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-001130

Exp. 13.190 / Desalojo

Se inició la presente causa por ante este Tribunal en fecha 27-03-07 mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por el ciudadano A.J.A.A. quien es venezolano, de mayor edad, portador de la cédula de identidad N° 13.269.416 y de este domicilio, asistido por la abogada A.R.Á. quien se encuentra inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 68.261; en contra de la firma mercantil TORNERIA MARGUT, S.R.L. la cual se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara en fecha 19-09-1997 bajo el N° 26, tomo 51-A y representada por el ciudadano J.R.G. quien también es venezolano, de mayor edad, portador de la cédula de identidad N° 7.407.338 y de este domicilio.

Una vez admitida la demanda se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a aquel que constara en autos su citación, librándose compulsa al efecto. En fecha 12-04-07 diligenció el Alguacil consignando compulsa y recibo sin firmar por haberse negado a ello el demandado por lo que una vez solicitado, se acordó su notificación conforme a las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 22 de junio de 2007 compareció el representante legal de la parte demandada, estando asistido por el abogado J.A.V. quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 58.939, dándose por citado en dicho acto. En fecha 25-06-07 la Secretaria dejó constancia de haber entregado Boleta de Notificación. Así mismo en fecha 26-06-07 la parte demandada procede a contestar la demanda. En la oportunidad probatoria ambas partes presentaron sus respectivos escritos, siendo admitidas las pruebas promovidas y evacuadas por el Tribunal. Por su parte la demandada consignó escrito contentivo de conclusiones. Concluida la etapa de instrucción del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta la parte actora que es propietaria de unas bienhechurías conformadas por una vivienda familiar y un local comercial distinguido con el N° 55, el cual fue edificado sobre un lote de terreno ejido ubicado en la Avenida F.J. esquina de la calle 7 de P.N., Parroquia J. deV. de esta ciudad, el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos generales NORTE: en 28,25 metros con la Av. F.J. que es su frente; SUR: en 16 metros con terrenos ocupados por B.M.N., J.I.M. y M. Jiménez; ESTE: en 55,90 metros con la calle 7 de P.N. y OESTE: en 53,55 metros con terrenos que ocupa u ocupó J.B.C.; siendo los linderos particulares del local N° 55 los siguientes: NORTE: con terreno propiedad de A.A.; SUR: con inmueble que es o fue propiedad de H.G.; ESTE: con calle 7 que es su frente y OESTE: con inmueble que es o fue propiedad de H.G.. Así mismo sostiene que dicha propiedad consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto de fecha 22-02-07 bajo el N° 10, Tomo 36 en cuya oportunidad los propietarios del inmueble procedieron a otorgar el documento definitivo de venta puesto que en fecha 02-02-2006 habían suscrito documento de Opción de compra venta en el cual se dejó constancia que los vendedores habían arrendado los locales objeto del contrato y él como comprador se subrogaba dicha relación arrendaticia. En este orden de ideas manifiesta que en fecha 18-06-02 la ciudadana C. deC. en representación de la Sucesión de J.A.C. celebró contrato de arrendamiento con la firma mercantil Tornería Margut, S.R.L. por el local N° 55, estableciéndose en la cláusula tercera seis meses como término de la relación la cual podría prorrogarse previo acuerdo entre las partes con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato y en este sentido sostiene que llegado el vencimiento del término del contrato, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal y una vez vencida ésta continúo ocupando el inmueble produciéndose la tácita reconducción. Señala que una vez asumido su rol de arrendador notificó al ciudadano J.R.G., en representación de la arrendataria, de su cualidad de arrendador y que lo anterior se demuestra según acta convenio firmada ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 23-05-06 y de los recibos de pago del canon de arrendamiento, perfeccionándose así la relación entre él y la arrendataria. Así mismo señala que desde enero de 2004 ocupa como inquilino un local ubicado en la calle 7 entre la vía Quibor y carrera 6 de P.N., justamente al frente del local que ocupa TORNERÍA MARGUT, S.R.L., por el cual paga la suma de Bs. 850.000,00 mensuales a diferencia de la demandada que paga Bs. 100.000,00 mensuales; manifestando en este sentido que en fecha 01-12-2006 fue notificado por el arrendador del local que ocupa que no se le renovaría el contrato de arrendamiento debiendo entregar el local donde funciona su empresa denominada RECONSTRUCTORA DE REPUESTOS AMERICO, C.A., por lo que se dirigió al ciudadano J.R.G. para que de manera amistosa procediera a entregarle el local de su propiedad; razón por la cual y con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar a la firma mercantil TORNERÍA MARGUT, S.R.L. representada por el ciudadano J.A.R.G. para que convenga en el desalojo del inmueble arrendado totalmente libre de personas y cosas o a ello sea condenada por el Tribunal. Así mismo solicita sea condenada en costas y costos del proceso. Por último estima la demanda en la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00)

Por su parte el representante legal de la demandada en su escrito de contestación admite el hecho de que el demandante es su arrendador por subrogación tal como lo reconoció en el acta de fecha 23-05-06 levantada en la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, sin embargo rechaza y niega que éste haya tratado cosa alguna de manera amistosa pues afirma que existe enemistad manifiesta entre ambos dado que no ha cesado de perturbarle el goce de la cosa arrendada, interrumpiéndole el suministro de agua y luz, dejando dentro del local vehículos encerrados y amenazando de muerte a quien ose abrir el portón, situación que fue denunciada por ante la Fiscalía Segunda del Ministerio Público, lo que condujo a la suscripción del Acta Convenio de fecha 23-05-06 antes mencionada. Así mismo niega y rechaza que su representada sea arrendataria del inmueble identificado en autos desde el 18-06-02, señalando que la relación arrendaticia había iniciado el 20-07-95 mediante contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano J.C.A., en el cual se destinó el uso del inmueble para que funcionara, en aquél entonces Tornería Ruiz, S.R.L., hoy Tornería Margut, S.R.L. Por otra parte niega y rechaza que el demandante tenga necesidad de ocupar el inmueble arrendado pues sostiene que desde el día 07-02-06, momento en que le fue cedido el contrato de arrendamiento por parte de los herederos de su arrendador J.C.A., tomó posesión de la propiedad que adquirió consistente en unas bienhechurías conformadas por una vivienda familiar y un local comercial distinguido con el N° 55 que es el que su representada ocupa como arrendataria, sosteniendo además que el demandante ya tiene instalado en el inmueble que adquirió su compañía Reconstructora de Repuestos Américo, C.A. En este sentido sostiene que para el día 26-06-2007 se habían contabilizado en el área aledaña al local N° 55 en donde funciona Reconstructora de Repuestos Américo, C.A. y ocupada por el demandante, trescientos (300) motores de vehículos, catorce (14) trompas de vehículos, chasis, transmisiones, partes de motores entre otras cosas, por lo que en este sentido afirma que una vez satisfecha la necesidad del actor de ocupar su propiedad, la demanda debe ser desechada pues éste ocupa la mayor extensión del terreno donde están edificadas las bienhechurías, dado que éste tiene una extensión de 1.194,30 metros cuadrados y el local N° 55 que ocupa tiene una superficie aproximada de 25 metros cuadrados; sosteniendo además que la necesidad esgrimida por el actor resulta imprecisa pues pareciera que el demandante quiso decir y no dijo, que la necesidad que tiene es la de ocupar son los 25 metros que no ocupa, siendo que conforme a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se deriva que no es suficiente alegar que se vive o que se labora en condición de arrendamiento para que la causal de desalojo prospere, sino que exista una verdadera necesidad de ocuparlo bien sea por el propietario o por uno de sus familiares, por lo que señala que el juez debe analizar el caso concreto para determinar si existen motivos válidos que justifiquen la pretensión de desalojo y que constituyan la necesidad aludida por la norma, de la cual deduce que el sentido que debe dársele no es el de una necesidad personal exclusivamente de propietario o arrendador sino que se extienda a otros requerimientos esenciales de los mismos, tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales ya que el desalojo no es sólo de viviendas sino que se extiende a los locales comerciales e industriales. En este sentido afirma que el demandante en el libelo se limita a alegar que tiene la necesidad de ocupar el local comercial que desde hace 12 años ocupa su representada como arrendataria, alegatos que según su decir no están suficientemente demostrados, manifestando además el uso de prácticas desleales violatorias de los principios básicos de la leal competencia por parte del demandante considerando que ambos están en la misma rama de actividad comercial, sus locales están en el mismo inmueble a lo que añade la enemistad manifiesta existente entre ellos, por lo que solicita sea desestimada la acción.

Siendo estos los términos en que quedó trabada la controversia, lo primero que debe establecerse es la naturaleza jurídica del contrato celebrado, el cual fue acompañado por la actora con su demanda y que riela al folio siete (7) de los autos. Dicho contrato no fue impugnado por el demandado, por lo que conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil produce pleno valor probatorio en este juicio; constatándose que el mismo fue suscrito en fecha 18-06-2002 y que en su cláusula tercera las partes convinieron una duración de seis meses fijos, dejándose abierta la posibilidad de ser prorrogado previo acuerdo entre las partes lo cual debía notificarse con treinta días de anticipación a su vencimiento; de manera que al no constar en autos que las partes hayan prorrogado el contrato se tiene entonces que éste venció en el término convenido; por lo que habiendo continuado el arrendatario ocupando el inmueble arrendado con el consentimiento del arrendador, el contrato se convirtió en indeterminado conforme a las previsiones del artículo 1600 del Código Civil cuando señala: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la cosa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” En consecuencia la naturaleza de la relación contractual que une a demandante y demandado es a tiempo indeterminado y así queda establecido.

El otro aspecto que ha quedado claramente establecido es el carácter de arrendador del demandante quien se subrogó tal condición a partir de la venta del inmueble lo que es aceptado por el demandado no solo en el acta convenio suscrita por ambas partes ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren cuya copia certificada fue producida en juicio y que este tribunal valora así como del documento inserto al folio 7 y ratificado conforme al artículo 431 del Código Adjetivo según declaración testifical rendida al folio 88; sino de la propia admisión de dicha cualidad por el demandado en su escrito de contestación y así se determina.

Entrando a resolver el fondo de lo planteado se observa que el fundamento de la demanda según el decir de la actora lo constituye el hecho de haber adquirido unas bienhechurías construidas sobre un lote de terreno ejido, consistentes en una vivienda familiar y un local comercial, subrogándose en consecuencia en su cualidad de arrendador sobre este último pues le fue cedido un contrato de arrendamiento escrito y sin determinación en el tiempo, el cual había sido celebrado con anterioridad entre los vendedores y el arrendatario; y que además es arrendatario de un local comercial ubicado al frente del local ocupado por el demandado en donde funciona su empresa Constructora de Repuestos Américo, C.A., cuya entrega le fue solicitada por su arrendador el día 01-12-2006 por lo que solicita la entrega del inmueble de su propiedad por tener la necesidad de ocuparlo. Por su parte el demandado quien como se dijo arriba aceptó la cesión del arrendamiento que lo une con el demandante, contradice la fecha de inicio de la relación arrendaticia pues señala que ésta comenzó el 20-07-95 no obstante este hecho carece de relevancia en el presente proceso en donde lo solicitado es la desocupación por la necesidad que tiene el arrendador de ocupar el inmueble arrendado de manera que no es procedente su análisis y así se establece. Por otra parte se excepciona de la necesidad alegada por el actor al manifestar que sólo ocupa una pequeña parte del inmueble cuya desocupación solicita, aduciendo que aquel, ya se encuentra ocupando la mayor parte del mismo por lo que considera que su necesidad se encuentra satisfecha. Esta afirmación no es determinante para quien decide, ya que no puede el arrendatario arbitrariamente calificar la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble de su propiedad y menos aún delimitar el área que necesita, sobre este aspecto existe reiterada jurisprudencia, siendo una de ellas la sentencia dictada por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo citada por O.P.T., tomo 35 del mes de mayo de 1987 en donde entre otras cosas señala la Corte que, “la argumentación de los oponentes al desalojo no es valedera cuando con ella se intenta imponerle reglas al destino que el propietario desee hacer del inmueble, ya que basta para la procedencia de la solicitud con que quede demostrada la necesidad del propietario de obtener el inmueble para dedicarlo a fines propios. No es dado en consecuencia sustituirse en el titular del derecho para imponerle tales fines o para coartárselos.”

De suerte que no puede en el caso concreto que nos ocupa el inquilino determinar que la necesidad alegada por el arrendador no existe por el simple hecho de que éste ya ocupa una extensión mayor del inmueble de la que es arrendatario el demandado. En consecuencia se desecha la inspección extra litem que en copia certificada se acompañó a los autos desde el folio 51 al 72, ya que, lo pretendido con ella fue demostrar la extensión ocupada por el demandante y la ocupada por el demandado para desvirtuar de esa manera la presunta necesidad del propietario. Lo que si es determinante cuando se invoca esta causal de desalojo es que el demandante demuestre fehacientemente la necesidad de ocupar el inmueble que le fue arrendado al inquilino, y ello solo es posible en forma indirecta ya que no existe ninguna prueba que directamente pueda demostrar esta circunstancia sino que ello será el producto del cúmulo de elementos de prueba traídos a los autos. Vale decir, se trata de aportar a la causa pruebas que indirectamente puedan llevar a la convicción del juez de que en efecto la necesidad de ocupación existe para lo cual puede valerse el demandante de cualesquiera de las pruebas permitidas en el ordenamiento jurídico vigente. Por lo que de seguidas pasa este Tribunal a examinar el material probatorio incorporado al expediente a los fines de determinar si en efecto está demostrada la necesidad de ocupar el inmueble por parte del demandante. Al respecto se observa que, fue promovida copia certificada del acta convenio celebrada y que fuera objeto de análisis antes, conjuntamente con esta se promovió copia de dos documentos emanados de terceros y que serán objeto de posterior análisis al haber sido promovidos igualmente en originales. Fue promovida conjuntamente con estas copias, fotocopia del Registro de Comercio de Reconstructora de Repuestos Américo C.A.,la cual se valora, pudiendo de ella evidenciarse, que el presidente de dicha empresa lo es el demandante ciudadano A.J.A.A. quien ha sustentado su demanda en la necesidad que tiene de utilizar el inmueble arrendado para su propia empresa. Fue igualmente producido a los folios 77, 78 y 79 un contrato privado suscrito entre Cauchos Lara C.A. y Reconstructora de Repuestos Américo C.A. así como una comunicación remitida por el representante de Cauchos Lara C.A. a Reconstructora de Repuestos Americo C.A. en donde le manifiesta que no le será renovado el contrato de arrendamiento del local nº 06, ubicado en la Autopista Vía Quibor, entre 6 y 7 de P.N. de esta ciudad observándose que si bien la parte demandante conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba testifical a los fines de que el ciudadano F.D.M., quien no es parte en esta causa, compareciera a reconocer las documentales producidas, éste no compareció en la oportunidad respectiva por lo que tales documentos, carecen de valor alguno en la causa y por ende deben quedar desechados. Fue igualmente promovida prueba de informes por la parte actora quien con ella pretendía demostrar que los documentos producidos a los folios 77,78 y 79, a los que se hizo mención antes, correspondientes al contrato celebrado por el demandante con el tercero y dueño del local que ocupa (F.D.M.) y la notificación de desahucio fueron reconocidas por quien la suscribe en una causa distinta que cursó por ante el juzgado Cuarto de Municipios de esta Circunscripción Judicial observando quien dictamina que las resultas de dicha prueba constan al folio 94 y a los folios 114, 115, 116, y 117, en relación a la misma esta juzgadora solo puede desecharlas ya que es muy preciso el legislador venezolano en relación a la forma en que debe promoverse en juicio el documento que emana de un tercero a los fines de que adquiera el valor documental; en este sentido señala el artículo 431 del Código adjetivo que, los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testifical; es decir, que lo conducente hubiera sido que promovido el documento, se llamara a declarar al tercero a los fines de que éste, reconociera en su contenido y firma dicha documental ello con la finalidad de que la contraparte pueda tener control de la prueba interviniendo en la evacuación. En este sentido se ha pronunciado la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo caso G.H.A.P., contra la Compañía Anónima Electricidad de oriente (ELEORIENTE) de fecha 15/06/00, con ponencia del Magistrado Carlos Escarra Malave en donde textualmente se expresó lo siguiente: “…Debe la Sala indicar que por emanar tal instrumento de Multiserv Intermetal, INC, persona jurídica que no es parte de este proceso, ha debido el actor, con el fin de obtener la correspondiente ratificación, promover la testimonial del representante legal de esa empresa de conformidad con el artículo 431, del Código de Procedimiento Civil. Muy por el contrario, el actor intentó darle entrada a esta instrumental bajo la figura de la prueba de informes prevista en el artículo 433 eiusdem, cuando no es ese el mecanismo probatorio idóneo para ratificar las documentales emanadas de terceros. De tal forma, si la Sala permitiera o valorara la prueba de informes promovida por el actor y evacuada por Multiserv Intermetal, INC., coartaría el derecho constitucional a la defensa de la Compañía ANONIMA DE ELECTRICIDAD DE ORIENTE (ELEORIENTE) al impedirle realizar las correspondientes repreguntas…” Promovió igualmente la parte demandante la testifical del ciudadano A.G.G.L., declaración que éste Tribunal valora al ser conteste el declarante en afirmar que conocía la ciudadano A.A., que trabaja para la empresa Cauchos L.C.A.; igualmente afirmó que la empresa Reconstructora de Repuestos Américo C.A. se encuentra ubicada en la calle 7, con Avenida vía Quibor, P.N., local nº 6, igualmente que era la persona que llevaba la correspondencia a Reconstructora de repuestos Américo y que el inmueble que ésta ocupa es propiedad de Cauchos Lara, quien le había notificado que no se le renovaría el contrato de arrendamiento. Fueron igualmente promovidas y evacuadas dos inspecciones judiciales las cuales este Tribunal igualmente valora, con ellas se demostró que la demandante ocupa un local ubicado en la Avenida F.J., entre calles 6 y 7, Barrio puebloN., así como parte del local donde se encuentra arrendado el demandado, quedando igualmente demostrado que la demandante posee una cantidad considerable de bienes muebles específicamente partes de vehículos que tienen relación con su actividad comercial y que los mismos se encuentran depositados tanto en estantes como en el piso de ambos locales los cuales pueden delimitarse visualmente. Se dejó constancia igualmente de las dimensiones que cada uno de los locales ocupa es decir el ocupado por el arrendatario y el ocupado por el demandante. No habiendo sido evacuada ninguna otra prueba y como quiera que la causal de desalojo invocada por el actor fue la del literal b) esto es la necesidad que tenía de ocupar el inmueble con fundamento en que su empresa se encontraba funcionando en un local arrendado a un tercero quien le solicitó la entrega por haber vencido el contrato celebrado y visto que durante el curso de la causa el demandante no pudo demostrar que en efecto deba desalojar el inmueble que ocupa su empresa por habérselo solicitado el propietario ya que el único elemento probatorio que al respecto evidencia esta circunstancia lo es, la declaración testifical rendida a los folios 90 y 91 lo que no constituye a juicio de esta sentenciadora plena prueba de los hechos alegados, en consecuencia y por aplicación de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil según el cual “Los jueces no podrán fallar declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de dudas sentenciarán a favor del demandado y en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”, es por lo que la presente demanda debe quedar desechada al no haber quedado demostrado fehacientemente que el demandante necesitaba el inmueble que ocupa el inquilino y así se decide.

En fuerza de lo anteriormente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Desocupación de Inmueble interpuesta por el ciudadano A.J.A.A. en contra de la firma mercantil TORNERIA MARGUT, S.R.L., representada por el ciudadano J.R.G., todos identificados en la narrativa de esta sentencia. Se condena al demandante al pago de las costas y costos del proceso conforme lo ordena el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008) Años: 198° y 149°.

La Juez,

Dra. LIBIA LA R.D.R.

La Secretaria,

A.L. PINTO

En la misma fecha se publicó siendo las 10:12 a.m.

La Sec.