Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 9 de Noviembre de 2011

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado del Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 2011 por el citado Juzgado, mediante la cual declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento y parcialmente con lugar la pretensión de cobro de cánones de arrendamientos insolutos.

Las presentes actuaciones fueron recibidas en esta Alzada en fecha 06 de octubre de 2011, constante de una (1) pieza, contentiva de ciento dieciséis (116) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por Secretaría que riela al folio ciento diecisiete (117) del expediente. En virtud de ello, mediante auto de fecha 24 de octubre de 2011, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia. (Folio 119).

2. DE LA DECISIÓN APELADA

   Cursa a los folios 84 al 96 del presente expediente, decisión de fecha 28 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado del Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual entre otras cosas señaló:

   (…) Por lo que efectivamente la prórroga de la que se hizo acreedor el arrendatario era de tres años.

   Que en efecto quedo (sic) comprobado (sic) que la arrendadora notificó al inquilino de su voluntad de no prorrogar y que en consecuencia comenzó a contar la prórroga legal, pero el arrendatario dejó de pagar el canon cayendo (sic) en estado de insolvencia (…)

   Y siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, la cual no demostró haber cumplido durante los referidos meses de enero de 2010 a Noviembre de 2010, procedente resulta declarar la insolvencia del inquilino, en consecuencia declarar la pérdida del derecho a prórroga legal, condenándolo a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas, así como al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas. Y así se declara.

   Finalmente se desecha la defensa de la parte demandada consistente en que no era aplicable la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino el Código de Comercio, en virtud de que lo arrendado era un fondo de comercio, ya que ha quedado demostrado que lo que se arrendó fue un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio J.R.R., del Estado Aragua, independientemente de la actividad comercial que allí haya realizado el demandado, por lo que la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es perfectamente aplicable al caso. Y así se declara.

   En cuanto a la supuesta inepta acumulación de pretensiones, este juzgador verifica que la pretensión de cumplimiento de contrato fundada en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es perfectamente acumulable a la pretensión de cobro de los cánones insolutos, pues se trata precisamente de una obligación exigible por el arrendador, quien tiene derecho a percibir los cánones de arrendamiento como contraprestación al uso que sobre el inmueble ha tenido el arrendatario, por lo que se desecha el referido argumento. Y así se declara.

   Ahora bien, es preciso resaltar que el accionante pretendía cobrar los cánones de arrendamiento de los meses de Enero de 2010 a Noviembre de 2010, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,°°) cada uno, siendo que de los autos no quedó demostrado que el valor del canon de arrendamiento fuera SEIS MIL BOLÍVARES (bs. 6.000,°°) sino que quedó establecido según las probanzas en TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,°°) cada uno, por lo que la referida pretensión ha de ser declarada parcialmente con lugar. Y así se declara.

   V

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la defensa de fondo opuesta por el ciudadano F.J.D.S.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251, consistente en el rechazo de la cuantía por exagerada y se fija el monto de la misma en la cantidad establecida por el demandado, vale decir, SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,°°). SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sra. A.A.D., siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-583.384, asistida del Abg. DARRY R.C.C., Inpreabogado N° 135.766, contra el ciudadano F.J.D.S.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.756.251. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS, incoada por la Sra. A.A.D., suficientemente identificada, contra el ciudadano F.J.D.S.N., suficientemente identificado. CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el particular segundo se condena a la parte demandada a la entrega libre de personas y cosas del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 51, ubicado en la calle Bolívar, El Consejo, Municipio J.R.R., del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NACIENTE: Con pared divisoria que la separa de la casa distinguida con el N° 53, PONIENTE: Con callejón en medio y casa que es o fue de los hermanos Rosales, NORTE: Con calle Los Cachos, SUR: Con calle Real de el Consejo que es su frente. QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el particular tercero se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 33.000,°°) correspondientes a los cánones de arrendamiento insólitos que van desde el mes de Enero de 2010 a Noviembre de 2010, más los que se siguieron y sigan venciendo hasta el momento en que la presente sentencia adquiera firmeza a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,°°) cada uno. SEXTO: Por no haber vencimiento total no hay condenatoria en costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…) [Negrillas nuestras]

   III. DE LA APELACIÓN

   El abogado J.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 02 de marzo de 2011, cursante al folio noventa y siete (97) del presente expediente, interpuso recurso de apelación, contra la sentencia dictada por el A Quo en fecha 28 de febrero de 2011, y en la cual expresó únicamente lo siguiente: “(…) Apelo de dicha sentencia que riela a los folios (83) al (96) del presente expediente por ser evidentemente contradictoria y me reservo el derecho de fundamentarla una vez sean recibidas las actuaciones del expediente por el tribunal superior que para ello sea competente (…)”

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Cumplidos con los trámites en este Tribunal de Alzada, vistas y revisadas las presentes actuaciones, y cada uno de los recaudos que la sustentan, este Tribunal pasa a decidir la apelación interpuesta y lo hace en base a los siguientes términos:

   El presente juicio se inició por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta en fecha 30 de noviembre de 2010 por la ciudadana A.A.D., de nacionalidad Siria, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de El Consejo y titular de la cédula de identidad N° E-583.384, contra el ciudadano F.J.D.S.N., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 10.756.251. (Folios 1 y 2)

   En fecha 07 de diciembre de 2010 el Tribunal A Quo admitió la demanda. (Folio 41)

   En fecha 25 de enero de 2011 el ciudadano F.J.D.S.N., supra identificado, otorgó poder apud acta a los abogados J.R. y J.R., también arriba identificados.

   En fecha 27 de enero de 2010 la parte demandada contestó la presente demanda. (Folio 49 al 51)

   En fecha 04 de febrero de 2011 la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. (Folios 52 y 53)

   En fecha 08 de febrero el Jugado A Quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. (Folio 54)

   En fecha 09 de febrero de 2011 la parte demandante promovió pruebas y éstas fueron admitidas por el A Quo el día 11 de ese mismo mes y año. (Folios 55 al 81)

   Luego, el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión en fecha 28 de febrero de 2011, en la cual declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento y parcialmente con lugar la pretensión de cobro de cánones de arrendamientos insolutos. (Folios 84 al 96)

   Contra dicha decisión, en fecha 02 de marzo de 2011, el abogado J.R., en su carácter de apoderado judicial de la de parte demandada en la presente causa, interpuso recurso de apelación. (Folio 97)

   Descrito cada uno de los hechos acaecidos en el Tribunal de la causa, esta Superioridad entrará a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:

   DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   La parte actora en su libelo de demanda alegó:

   - Que “(…) En fecha 01 de Enero del año 1.998 se inicia la relación arrendataria (sic) entre mi representada (sic) y el ciudadano F.J.S.N. (…) [por medio de contrato] el cual acompaño en original marcado con la letra “A”. [sobre] Un (01) Local Comercial, distinguido con el No. 51, ubicado en la Calle Bolívar en la población El C.d.E.A. (…)”

   - Que “(…) Consta de contrato de arrendamiento privado, el cual acompaño en original con la letra “C”, ambas parte (sic) de mutuo acuerdo establecieron en la cláusula cuarta la duración del presente contrato es de un (1) año, (sic) contanto a partir del primero de Julio 2.007, hasta el treinta de junio del 2.0008, donde se acordó la decisión de no renovar el contrato (…)”

   - Que “(…) en fecha Diecisiete (17) de Abril del año 2008, por medio de la Notaria (sic) Publica (sic) de La Victoria, fue notificado el arrendatario de la decisión irrevocable de no renovar nuevamente el contrato de arrendamiento e informarle de su correspondiente Prorroga (sic) Legal (…)”

   - Que “(…) En fecha 1 de Mayo 2.008 se aumentó el canon de arrendamiento a la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (BS. 3.000.00) mensuales (…)”

   - Que “(…) en la fecha 1 de Mayo del 2.009 se aumentó el canon de arrendamiento a SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000.00) mensuales (…)”

   - Que “(…) el arrendatario F.J.S.N., ya identificado a incumplido con su obligación de pagar el canon de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, lo cual constituye 11 mensualidades consecutivas (…)”

   Por ello la parte actora pidió:

   1. El cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en el sentido de que la parte demandada haga entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes en el mismo buen estado en que lo recibió.

   2. El pago de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,00) por concepto de las pensiones arrendaticias vencidas.

   3. El pago de las costas Procesales.

      Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 y 1.167 del Código Civil y los artículos 38 y 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Por su parte, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada consignó escrito donde entre otras cosas manifestó lo siguiente:

      - Que “(…) la parte actora acompaño (sic) a su libelo de la demanda una copia fotostática simple de una notificación judicial practicada el 17 de abril del año 2.008 por la Notaria (sic) Pública de la Victoria, Estado Aragua en el domicilio objeto del presente proceso que riela entre los folios 16 al 22 del presente expediente y dieciséis (16) (sic) copias fotostáticas simples de unos supuestos recibos de pago supuestamente aceptado (sic) de forma conforme por mi representado debidamente marcados con las letras E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, F, F1, F2, F3, F4, F5, F6 y F7 respectivamente que rielan entre los folios 21 al 38 del presente expediente (…) procedo a IMPUGNARLOS como efectivamente los IMPUGNO a todos y cada uno para que sean desechados del proceso por ser meras copias simples (…)”

      -Que “(…) niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes las afirmaciones de hecho y los fundamentos de derecho utilizados por la representación judicial de la parte actora para argumentar la presente demanda por cuanto que la misma es contraria a derecho y sin fundamento en virtud de haberse acumulado en ella pretensiones que se excluyen mutuamente (…)”

      - Que “(…) en el presente caso se acumularon pretensiones que se excluyen mutuamente porque el abogado de la parte demandante procedió a reclamar por vía judicial el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fundamentado en el incumplimiento por parte de mi poderdante de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y contradictoriamente, al mismo tiempo, reclama el pago de los mismos cánones a mi mandante por la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,00), sin saber que esto le generará al tribunal la imposibilidad jurídica de declarar con lugar la acción propuesta como se solicita debido a que si se declara con lugar dicha demanda de cumplimiento de contrato con fundamento en el supuesto incumplimiento por parte de mi poderdante de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento señalados a tal efecto, mal podría después el tribunal acordar en la misma sentencia el apgo de los mismos cuando precisamente el incumplimiento de dicha obligación es lo que eventualmente motivará su fallo de conformidad con lo establecido por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (…)”

      -Que “(…) debo señalar que aun (sic) y cuando la parte demandante no dijo en su escrito libelar nada sobre este respecto, el procedimiento que debe aplicarse para la tramitación de la presente controversia debe ser el juicio ordinario y no el breve ya que la normativa especial que regula la materia es muy clara a señalar en el literal “c” de su artículo 3 que queda excluida de su aplicación los fondos de comercio, tal y como lo es el inmueble objeto del contrato del que hoy se solicita por vía judicial su cumplimiento por vía de juicio breve, pues, se trata de nada más y nada menos que de una Panadería (…)”

      - Que “(…) de conformidad con el Primer Aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, esta representación judicial igualmente puede en la contestación de la demanda rechazar la estimación de la demanda cuando la considere insuficiente o exagerada (…) en la presente causa el apoderado judicial de la parte actora estimó la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), tal y como consta del contenido mismo del libelo de la demanda que diera inicio a esta causa que riela entre los folios 01 al 02del presente expediente. Pero, es el caso ciudadano juez que, bajo este supuesto, la regla aplicable para su estimación en este tipo de demandas es la prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil venezolano y en ese sentido la presente demanda debió de estimarse en la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,00) ya que como se trata de una demanda misma se calcula acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue (…)”

      Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

      Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 ejusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

      En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 ejusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la m.r. “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

      Así las cosas, esta Juzgadora visto los alegatos del actor y la contestación de la demanda, observa que la parte demandada no rechazó específicamente la existencia del contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental de la demanda, ni tampoco, rechazó la condición temporal del mismo, por lo que, los hechos controvertidos se circunscriben a verificar: i) La cuantía estimable en la presente causa; ii) La inepta acumulación alegada y la idoneidad del procedimiento llevado a cabo; y, iii) La presunta insolvencia del demandado.

      DEL RECHAZO DE LA CUANTÍA

      Visto que conforme al artículo 38 del Código de procedimiento Civil la parte demandada en su escrito de contestación rechazó por exagerada la cuantía de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) estimada por el actor en su demanda, es necesario para esta Juzgadora indicar lo siguiente:

      En el presente juicio la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que suscribió con el demandado de autos, por estar éste presuntamente insolvente en el pago de once (11) pensiones arrendaticias de SEIS MIL BOLÍVARES CADA UNA (Bs. 6.000,oo c/u), correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2010.

      En ese sentido es impretermitible destacar que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece que:

      En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

      (Negrillas agregadas)

      Ahora bien, como ya se mencionó, la pretensión contenida en la presente demanda interpuesta por el actor, se refiere a cumplimiento de contrato de arrendamiento. El propio actor resalta en su libelo que el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes tenía una vigencia del 1 de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2008, y asimismo señala, que en fecha 17 de abril de 2008 notificó a la arrendataria de su deseo de no renovar el contrato locativo, por lo que, dado que la relación arrendaticia se mantuvo durante diez años [ya que inició con un primer contrato suscrito en fecha 01 de enero de 1998], en conformidad al literal “d” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Arrendamientos, le correspondía al arrendatario tres años de prórroga legal.

      Así las cosas, también es necesario indicar que según la última parte del artículo 38 ejusdem, durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, por ende, conforme con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil supra transcrito, el actor debía al momento de estimar su demanda fijar la cantidad resultante de acumular las pensiones arrendaticias demandadas.

      En consecuencia, esta Jurisdicente considera que la defensa opuesta por la demandada consistente en el rechazo de la cuantía debe prosperar y así se declara.

      DE LA INEPTA ACUMULACIÓN ALEGADA POR EL DEMANDADO

      Como segundo punto a decidir, se debe estudiar la figura de la inepta acumulación de pretensiones también alegada por la parte demandada.

      En ese sentido, hay que señalar que con relación al término pretensión, quien decide se adhiere a la doctrina instituida por el procesalista patrio A. Rengel Romberg quien lo define como: “(…) el acto por el cual el sujeto se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide al juez que dicte una resolución con autoridad de cosa juzgada que lo reconozca (…)”.

      Nuestra legislación es flexible al permitir la acumulación de pretensiones en una misma causa, siempre y cuando éstas sean conexas por el título, es decir, ajustado a lo establecido en los artículo 33 y 34 del Código de Procedimiento Civil que señalan los casos de acumulación objetiva y sujetiva respectivamente, en concordancia con lo señalado en el artículo 77 ejusdem. Ahora bien, es requisito sine qua non para la acumulación de pretensiones, la unidad del procedimiento y que las pretensiones sean subsidiarias, pues aunque las pretensiones conservan su individualidad y pueden correr suertes distintas, no se origina una sola relación procesal y no existen por tanto juicios paralelos.

      En este orden de ideas y para prevenir la violación de los principios de legalidad y formalidad procesal el legislador incluyó en el artículo 78 ejusdem la excepción de la norma procesal relativa a la acumulación de pretensiones que señala lo siguiente:

      (…) No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (…) omisis.

      Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí (…)

      [Negrillas nuestras]

      Por consiguiente, se puede concluir entonces, que existen tres casos bajo los cuales la Ley prohíbe la acumulación de pretensiones:

      1. Cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí.

      2. Cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, y

      3. Cuando tengan procedimientos legales incompatibles entre sí.

      Así las cosas, en principio esta Juzgadora observa que el demandado alega que el actor acumuló ineptamente pretensiones, toda vez que, pidió simultáneamente el pago de los cánones insolutos y la entrega del bien inmueble arrendado. Es decir, el demandado alega que las dos pretensiones del actor anteriormente mencionadas son contrarias entre sí.

      No obstante a lo alegado por el demandado de autos, este Tribunal observa que la presente demanda se encuentra fundamentada en el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Arrendamiento Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

      Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

      Así las cosas, es perfectamente acumulable a los fines de ser analizado en el fondo del asunto, la pretensión de entrega del inmueble y el pago de los cánones insolutos, pues el arrendador además de poder exigir la entrega de la cosa arrendada por motivo del incumplimiento del arrendatario, también tiene derecho a percibir los cánones de arrendamiento insolutos como contraprestación al uso que sobre el inmueble tuvo el arrendatario. En consecuencia, esta Alzada desecha el alegato de inepta de acumulación esgrimido por la parte demandada. Así se declara.

      DE LA IDONEIDAD O NO DEL PROCEDIMIENTO

      La parte demandada también alega en su escrito de contestación, que la cosa arrendada no es un inmueble si no un fondo de comercio y que por esa razón se encuentra fuera del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Arrendamientos Inmobliarios, en conformidad con el artículo 3o del mencionado Decreto-Ley.

      Específicamente la parte demandada expresa que:

      (…) el procedimiento que debe aplicarse para la tramitación de la presente controversia debe ser el juicio ordinario y no el breve ya que la normativa especial que regula la materia es muy clara a señalar en el literal “c” de su artículo 3 que queda excluida de su aplicación los fondos de comercio, tal y como lo es el inmueble objeto del contrato del que hoy se solicita por vía judicial su cumplimiento por vía de juicio breve, pues, se trata de nada más y nada menos que de una Panadería (…)”

      A fin de a.t.a.d. esta Alzada manifestar que en las cláusulas primera y segunda de contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, cursante a los folios 15 al 17, el cual no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, por lo que tiene pleno valor probatorio, se lee los siguiente:

      (…) primera: la PROPIETARIA da en arrendamiento al ARRENDATARIO un local comercial ubicado en la calle B.N.. 51, Planta Baja, en El Consejo, Municipio J.R.R.d.E.A..

      SEGUNDA: EL ARRENDATARIO utilizará dicho inmueble para su uso personal de PANADERIA, y no cambiará su destino sin autorización previa de la PROPIETARIA (…)

      Así las cosas, primeramente es menester manifestar que lo llamado “fondo de comercio” se compone de una pluralidad o multiplicidad de bienes y cada uno de esos bienes conserva su peculiar carácter jurídico. En ese contexto puede afirmarse que el fondo no tiene una composición fija de elementos siendo éstos variables en relación a las necesidades económicas del mercado y las fluctuaciones de la clientela, aunque dichos elementos guarden una vinculación unitaria para la confección de su objeto. Sin embargo, puede decirse que el fondo de comercio está conformado por elementos corporales e incorporales, tales como, entre otros, el nombre comercial, el material, el utillaje, las mercancías, las patentes, marcas de fábrica, diseños, modelos, derechos de propiedad literaria y artística, la clientela las autorizaciones administrativas, las recompensas oficiales y medallas obtenidas en el ejercicio del comercio.

      Dicho lo anterior, vistas las dos primeras cláusulas pactadas por las partes en el contrato locativo, quien decide estima que lo arrendado es efectivamente un bien inmueble y no un fondo de comercio. Simplemente se aprecia que en la cláusula segunda se fijó que dicho inmueble sería destinado exclusivamente para el uso comercial de una Panadería, empero eso no puede considerarse como que se haya tratado de un fondo de comercio lo dado en alquiler. Por todo lo anterior, esta Alzada afirma que efectivamente era el procedimiento breve el indicado para tramitar la presente causa, tal y como lo realizó el Juzgado A Quo. Así se declara.

      FONDO DE LA CONTROVERSIA

      Luego de los pronunciamientos anteriores, esta Superioridad debe analizar el acervo probatorio presentado por las partes a fin de dilucidar el fondo de la presente controversia.

       La parte actora en su escrito de promoción de pruebas promovió lo siguiente:

      Mérito y valor favorable de los autos. En cuanto al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante, este Tribunal estima necesario advertir que ello no es un medio de prueba, sino la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, así lo asentó la Sala de Casación Social, Sentencia de fecha 17 de febrero de 2004, caso “Colegio Amanecer C.A.”:

      (…) que el mérito favorable de los autos, no es una prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que le Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte (…)

      .

      Por tal razón, al no tratarse de un medio probatorio, el mismo no es susceptible de ser a.Y.a.s.d..

      Documentales:

   1. - Documento privado de arrendamiento suscrito por las partes. (Folios 3 al 5). Respecto al presente instrumento privado este Tribunal observa que el mismo no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, posee pleno valor probatorio, demostrando éste que la ciudadana A.A. le cedió en arrendamiento al ciudadano F.J.D.S.N., un bien inmueble constituido de un local comercial, ubicado en Calle B.N.. 51 en la población de El C.d.E.A., teniendo una duración dicho contrato de un año a partir del primero de enero de 1998. Así se declara.

   2. - Documento privado de arrendamiento suscritos por las partes. (Folios 14 al 16). Con relación a la documental que antecede, esta Juzgadora observa que tampoco fue desconocido en la oportunidad legal correspondiente, por ende surte pleno valor probatorio y sirve para demostrar las condiciones específicas en que la ciudadana A.A. le cedió en arrendamiento al ciudadano F.J.D.S.N., un bien inmueble constituido de un local comercial, ubicado en Calle B.N.. 51 en la población de El C.d.E.A., teniendo una duración dicho contrato de un año a partir del primero de julio de 2007 hasta el treinta de junio de 2008. Así se declara.

   3. - Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento. (Folios 7 al 14).

      Respecto a la documental numerada 3, esta Alzada estima que es inconducente en la presente causa, toda vez que, no se está discutiendo la propiedad del bien inmueble arrendado, por ello, se desecha. Así se declara.

   4. - Duplicado del original de recibos de pagos. (Folios 56 al 71)

      Con relación a las documentales numeradas 4, quien decide estima que en razón del principio de alteridad de la pruebas las partes no puede fabricarse su propia prueba, por lo que, no es posible probar una deuda con supuestos recibos de pago sin cancelar. En consecuencia, se desechan los mencionados instrumentos de la presente causa. Así se declara.

   5. - Notificación notariada original. (Folios 72 al 77).

      Respecto a la documental numerada 5, esta Alzada observa que se trata de un documento autenticado que no fue tachado incidentalmente durante el juicio, por ello, posee pleno valor probatorio. Dicha notificación es pertinente para demostrar que la parte actora (arrendadora) en fecha 17 de abril de 2008, notificó a la parte demandada (arrendatario) su voluntad de no renovar nuevamente el contrato de arrendamiento que mantenían, y motivado a ello comenzaría a transcurrir el lapso de prórroga legal correspondiente. Asimismo, de dicha notificación se desprende que la parte arrendadora participó a la arrendataria que el nuevo canon de arrendamiento mensual se fijaría en TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00)

      Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de pruebas promovió únicamente los documentos privados de arrendamientos cursante a los folios 2 al 6 y 13 al 17 del expediente. Respecto a estas documentales esta Alzada manifiesta que al momento de analizar las probanzas promovidas por el actor ya se emitió opinión acerca del valor probatorio de las mismas. Así se declara.

      Así las cosas, una vez valorado todo el material probatorio promovido por las partes del proceso en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora observa lo siguiente:

      El artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

      Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

      Igualmente, el artículo 41 ejusdem establece que:

      Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

      Ahora bien, luego de analizada y estudiadas las actuaciones que conforman el presente expediente, esta Juzgadora observa que la relación arrendaticia existente entre las partes inició en fecha 01 de enero de 1998 por medio de contrato de arrendamiento privado, el cual tenía una duración de un año.

      Luego, las mismas partes suscribieron nuevo contrato de arrendamiento con una vigencia temporal del 01 de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2008, prorrogable por periodos iguales a menos que las partes manifestarán su voluntad de no prorrogarlo con al menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato.

      En ese sentido la parte actora demostró fehacientemente que en fecha 17 de abril de 2008 le manifestó a la parte demandada (arrendatario), su voluntad de no renovar el contrato locativo, por lo que, a partir del 30 de junio de 2008 empezó a transcurrir los tres años de prórroga legal arrendaticia correspondiente a tres (3) años conforme al literal “d” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Así las cosas, habiendo la parte actora demostrado la obligación (contrato de arrendamiento), la parte demandada en su condición de arrendataria tenía la carga de probar el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2010, hecho éste que no sucedió porque la demandada a lo largo del juicio no probó pago alguno. Así se declara.

      Ahora bien, la parte actora arguye que los cánones de arrendamientos insolutos poseen un valor de SEIS MIL BÓLIVARES CADA UNO (Bs. 6.000,00 c/u), no obstante esta Alzada evidencia que en el expediente no consta prueba alguna que la parte demandada conocía que debía pagar ese monto por concepto de pensión arrendaticia. En virtud de ello, lo procedente será condenar a la parte demandada al pago del canon de arrendamiento correspondiente a enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010 por una cantidad de TRES MIL BOLÍVARES CADA UNO (Bs. 3.000,00 c/u), cantidad ésta que aparece reflejada en la notificación autentica hecha por el arrendador al arrendatario y que éste último no negó ni rechazó. Así se declara.

      Por todo lo anterior, es que esta Alzada considera procedente a derecho la pretensión de la parte actora y forzosamente deberá confirmar la decisión emitida por el Juzgado A Quo, tal y como lo hará en la dispositiva del presente fallo.

5. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: