Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 17 de Noviembre de 2008
| Fecha de Resolución | 17 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito |
| Ponente | Keydis Perez Ojeda |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Diecisiete (17) de Noviembre de dos mil ocho (2.008).
198º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2008-0000743
PARTE ACTORA: AMORFIEL QUERALEZ FIGUEROA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 1.275.799 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.B.V.B., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 2.655, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: R.J.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.073.640 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.I.S. y C.G.S., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 17.827 y 50.093, respectivamente.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA EN JUICIO DE DESALOJO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA).
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO interpuesta por el ciudadano AMORFIEL QUERALEZ FIGUEROA contra el ciudadano R.J.C..
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandante en fecha 25/06/2008 contra sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por el ciudadano AMORFIEL QUERALEZ FIGUEROA, titular de la Cédula de Identidad No. 1.275.799 y de este domicilio contra el ciudadano R.J.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 4.073.640 y de este domicilio. En fecha 07/08/2008 se le dio entrara a la presente causa y la Juez Temporal Keydis Pérez se avocó al conocimiento (Folio 248). En fecha 25/09/2008 quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 249). En fecha 01/10/2008 siendo la oportunidad para dictar sentencia la misma se difirió para el cuarto día de despacho siguiente (Folio 250).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alza.d.P.I. en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por el ciudadano AMORFIEL QUERALEZ FIGUEROA contra el ciudadano R.J.C.. Expone el actor que es propietario de un inmueble y el terreno ubicado en el Barrio el Garabatal, Avenida M.P.d.D., de esta ciudad de Barquisimeto, que mide Ochocientos Cincuenta y Cinco Metros Cuadrados con Veintitrés Decímetros Cuadrados (855,23 M2) comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En línea de 24,40 Mts., con la Avenida M.P.d.D.; Sur: En línea de 26,40 Mts., con terrenos ocupados F.M.; Este: En línea de 34,00 Mts., con ejido ocupado; y Oeste: En línea de 33,40 Mts., con inmueble ocupado por P.O.. Que el referido inmueble se encuentra ocupado por el arrendatario demandado, mediante contrato verbal con la ciudadana I.C.A., quien era la antigua propietaria, devengado hasta el presente un canon mensual de arrendamiento de OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80,00) pagaderos todos los últimos de cada mes, así ha continuado hasta el presente y al adquirir este inmueble comenzó a pagar el arrendamiento a su representado pero por motivos que hasta ahora ignora desde diciembre de 2002, dejó de pagarlos. Siendo que el ciudadano R.C., el arrendatario, se encuentra insolvente en los pagos de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2002 hasta el mes de Agosto de 2007, ambos inclusive, vale decir 56 mensualidades, a razón de OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80,00) mensuales que suman la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.480,00). Por todo lo antes expuesto es que procede a demandar por Desalojo de Inmueble al ciudadano R.C. para que convenga en entregar el mismo totalmente desocupado. Estimó su pretensión en la cantidad de CUATRO MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 4.193, 28). Fundamentó su pretensión en los artículos 33, 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1264, 1592 del Código Civil vigente, así como los Artículos 174, 599, numeral 7, Primera parte, 981 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda fue alegada como cuestión previa de conformidad con el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 4 ejusdem, a saber el objeto de la pretensión pues la suma que y estimación que hace de las pensiones arrendaticias y los intereses son imprecisos. En cuanto al fondo negó y rechazó punto por punto de manera general los alegatos del actor. Opuso la falta de cualidad del actor puesto que la suscripción del contrato se verifico con la ciudadana I.C.A.. Igualmente promovió reconvención que fue negada por el Tribunal A-quo.
Por su parte, el Tribunal Aquo en la oportunidad de pronunciarse sobre su admisión lo hizo en los siguientes términos:
“TERCERO: Ahora bien, aclarado el punto anterior, observamos que la parte demandada opone, como defensa de fondo, la falta de cualidad e interés para intentar el juicio de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto afirma que no celebró contrato de arrendamiento con el demandante y que éste reconoce que el demandado celebró el referido contrato con la antigua propietaria. Al respecto, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, supuesto de derecho que el demandante pareciere haber cumplido al constar en autos que es el propio demandado quien trae al proceso una comunicación emitida por el demandante y dirigida al demandado, fechada diecisiete de Enero del año dos mil dos (17-01-2002), la cual cursa al folio setenta y ocho (78) de la presente causa y a la que se le brinda valor probatorio por no haber sido desconocida, en la que queda demostrado que el demandante propone como primer punto la venta del terreno al demandado, así como le garantiza como segundo punto que al desocuparle el terreno le pagaría las bienhechurías en su totalidad y como tercera oferta le propone al demandado fije la fecha para la desocupación del terreno; por lo que obviamente se evidencia que al promover el demandado esa carta con las tres (3) proposiciones mencionadas y al constar en autos que el propio demandado reconvino a fin hacer valer la proposición de compraventa del inmueble arrendado a su persona, inserta en dicha comunicación, obviamente el demandado está reconociendo y aceptando tácitamente que el nuevo arrendador es quien se identifica como demandante en la presente causa a partir del 17-01-2002, fecha de la comunicación, y siendo que no consta en autos comunicación alguna donde el demandado rechace dicha comunicación, se evidencia, reitero, una aceptación y reconocimiento tácito del carácter de arrendador que ostenta el actor, por lo que en consecuencia, esta servidora declara SIN LUGAR la defensa de fondo esgrimida por la parte demandada conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Y ASÍ SE DECIDE.
Visto el reconocimiento tácito por parte del demandado del carácter de arrendador que ostenta el actor, esta servidora pasa a a.l.n.d. contrato ya el actor afirma que el contrato se celebró en forma verbal, lo que se equipara a un contrato indeterminado lo que por ende permite el ejercicio de la pretensión de desalojo o si por el contrario el contrato pudiera ser a tiempo determinado, debido a prórrogas sucesivas contractuales según lo alega el demandado. Al respecto, la parte demandada afirma que el contrato celebrado se realizó en forma escrita y no verbal, que en el mismo se estableció que el contrato se prorrogaría por períodos iguales y a los fines de demostrar su alegatos promovió contrato de arrendamiento celebrado con la antigua propietaria en fecha treinta de Julio del año mil novecientos noventa y dos (30-07-1992) con vigencia desde esa fecha por el lapso de un año prorrogable previo consentimiento por escrito y documento éste que corre inserto a los folios ochenta y dos (82) al ochenta y tres (83) inclusive de la presente causa y documento que extrañamente fue autenticado ocho años después, documento al que no se le brinda valor probatorio por no ser el último contrato celebrado entre la antigua propietaria y el demandado; promovió además el instrumental consistente en original del documento privado del último contrato de arrendamiento celebrado entre la antigua propietaria y el demandado en fecha diecinueve de Diciembre de mil novecientos noventa y nueve (19-12-1999); documento al cual se le brinda valor probatorio por no haber sido debidamente impugnado con la argumentación de tacha de falso en contenido y/o firma por la contraparte. Asimismo, promovió Copia del Título Supletorio que le acredita, como constructor de bienhechurías dentro del terreno arrendado, acreditación que fue realizada salvo mejor derecho de terceros y documento al que no se le brinda valor probatorio por cuanto no se discute la titularidad de las bienhechurías. Ahora bien, observa esta servidora que en la Cláusula Tercera expresamente se establece que: “La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (01) año contado a partir de la entrada en vigencia del mismo, o sea a partir del primero de diciembre del año 1999 y podrá prorrogar automáticamente por períodos iguales”. Bien puede evidenciarse, en consecuencia, que el contrato es a tiempo determinado por lo que la pretensión de desalojo intentada por el actor no puede operar, sino que muy por el contrario lo que pudiera operar es la resolución del contrato de arrendamiento por lo que esta servidora no puede realizar pronunciamiento alguno sobre otro punto en particular Y ASÍ SE DECIDE”.
Por las razones expuestas pasó a decidir en los siguientes términos:
SIN LUGAR la demanda intentada por el ciudadano: AMORFIEL QUERALEZ FIGUEROA, representado por el abogado L.B.V.B., contra el ciudadano R.C., representado por los Abogados E.I.S. y C.G.S., todos plenamente identificados en autos. Se condena a la parte actora al pago de costos y costas por haber resultado totalmente vencida, ello conforme a lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
PUNTOS PREVIOS
Por razones de técnica procesal, este Tribunal debe pronunciarse sobre la cualidad y sobre la admisión de la demanda, elementos que han surgido en el devenir del procedimiento.
Cualidad
En cuanto a la falta de cualidad mucho ha aportado la doctrina y jurisprudencia patria al respecto, la cualidad del actor tiene que ver con la titularidad que éste ostenta del derecho deducido en la demanda. Es una defensa de fondo dirigida contra uno de los requisitos constitutivos de la sentencia favorable al actor, su objetivo es negar el hecho de su verificación, que supone la existencia para el momento de la introducción de la demanda del derecho subjetivo y la insatisfacción de tal derecho, es decir, que la identidad de la persona involucrada en la relación jurídico material sea la misma de la que efectivamente comparezca a juicio a reclamar el derecho
La propiedad, en materia de arrendamientos, normalmente es irrelevante pues los derechos ventilados difieren entre sí. No obstante, de forma indirecta afecta cuando se trata de subrogación, bajo esta figura si el arrendador o arrendatario muere no debe resolverse el contrato, según expone la norma común en el artículo 1.603 del Código Civil. Así, el cambio de propietario mantiene incólume la relación arrendaticia la cual debe ser respetada, por letra del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como bien expuso el actor. Ahora bien, para que esta subrogación pueda tener plena eficacia se hace necesario que el nuevo propietario-arrendador notifique al arrendatario de la nueva adquisición, sólo así la subrogación se habrá perfeccionado ante éste, según dicta las normas comunes para la cesión de créditos. Así se establece.
Es cierto que algunos autores como Gorrondona, establecen que el arrendamiento de la cosas ajena es permitida y por tanto produce sus efectos, para este Tribunal tal argumento es posible. Sin embargo, la armonía con la legislación vigente exige que tal arrendamiento sea desconocido para el propietario, tal razonamiento busca proteger al arrendatario que de buena fe ha ocupado un inmueble con interés social, sin embargo, si el propietario desea vender el inmueble el nuevo propietario deberá respetar las condiciones pactadas y la misma norma especial ut supra señala:
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley (Destacado del Tribunal)
Este artículo da clara muestra que el nuevo propietario estará cualificado para terminar la relación, siempre que lo haga apegado al Decreto Ley. Al revisar el expediente el accionado (f. 66) reconoce haber sido notificado de la venta, con ello, se perfecciona la cesión y con ello la subrogación del aquí demandante como nuevo arrendador del inmueble señalado, en síntesis, la cualidad se descubre en su favor. Así se establece.
Inadmisión de la Demanda
Ahora, la naturaleza del contrato también es importante tal como dictaminó el Tribunal A-quo. El actor expuso que un contrato verbal por lo cual el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser la pretensión invocada, pero, desacertadamente alega que el accionado no tiene derecho a la prórroga legal por estar insolvente, esto es un contrasentido porque si se basa en una relación verbal y se demanda por Desalojo, típico de los contratos a tiempo indeterminado, no puede pretenderse invocar normas para los contratos a tiempo determinado, como tal es el caso de la prórroga. Tal como consta a los folios 82 y 83 la propietaria arrendadora original pacto un contrato escrito con prórrogas sucesivas por lo cual la relación es a tiempo determinado, como muy acertadamente dictamino el Tribunal Aquo. Esta conclusión hace sumamente cuestionable la pretensión utilizada pues no tiene asidero jurídico demandar por Desalojo bajo un contrato a tiempo determinado, la interpretación expuesta se encuentra reforzada en sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 07/03/2007, en la cual señaló:
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato
A.e.e.e. evidente que las partes conocen de los hechos mientras el Juez del derecho, sin embargo, es tan marcado el adjetivo de taxativas, que no existe lugar a desalojo cuando se invoca de una manera distinta a la que el legislador previó. Una demanda por resolución o desalojo en nada modifica el procedimiento en materia de arrendamiento, sin embargo, la Sala consintió en la inadmisibilidad de la misma, cuánto más ahora, que un particular pretende un desalojo en supuestos no previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Si esta Alzada o el A-quo admitieran la demanda en los términos expuestos, se estaría violentando la protección legal que el legislador ha previsto para los arrendatarios sometidos al régimen especial inquilinario plasmado también en el artículo 7 ejusdem. Así se establece.
Finalmente conviene aclarar la siguiente modificación. El Tribunal A-quo declaró sin lugar la demanda y condenó en costas como si se hubiera entrado a conocer sobre el fondo del asunto, lo cual no es acertado, pues el razonamiento que motivo la decisión se baso en aspectos de forma. En consecuencia, el actor puede volver a intentar la pretensión adecuada y obtener tutela judicial efectiva, pues no debe ser declarada sin lugar la demanda sino inadmisible, en armonía con la sentencia transcrita, como en efecto se decide. Igualmente, al no ser un alegato de parte y por ser el orden público lo que motiva el pronunciamiento de inadmisión del Tribunal, no puede hablarse de vencimiento total, por ello, tampoco es procedente la condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo ya explicado.
DECISIÓN
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la presente causa de DESALOJO interpuesta por el ciudadano AMORFIEL QUERALEZ FIGUEROA contra el ciudadano R.J.C.. En consecuencia se revoca el fallo dictado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE Y DÉJESE COPIA certificada en el Tribunal de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los diecisiete (17) días del mes de Noviembre de 2.008.
La Juez Temporal,
Keydis P.O.
La Secretaria
Eliana Gisela Hernández Silva
En la misma fecha se publicó siendo las 03:05 p.m. y se dejó copia.
La Secretaria
