Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 4 de Agosto de 2010

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso subjetivo de apelación interpuesto por la abogada M.A.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana M.C.G.M., y la abogada E.X.A.B., en cu carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana A.M.D.D.A., quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana A.M.D.D.A., actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana M.C.G.M., y en consecuencia declaró resuelto el Contrato de Arrendamiento; 2) Condenó a la parte demandada al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 27 de julio de 2010, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil; por lo que el Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 28 de enero de 2010, la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, según consta del escrito marcado con la letra “C”, en fecha 01 de enero de 2007 suscribió en forma privada, actuando en nombre de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, con la ciudadana M.C.G.M. un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 27, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda.

Que, una vez vencido el Contrato de Arrendamiento en fecha 01 de enero de 2008, según notificación marcada con la letra “D” ambas partes decidieron ponerle fin al mismo, por lo que la arrendataria comenzó a hacer uso de su derecho a la prórroga legal.

Que, según se evidencia de los recibos marcados con la letra “E”, la ciudadana M.C.G.M. se encuentra insolvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de la prórroga legal de noviembre y diciembre de 2009, los cuales alcanzan un monto de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 287,50), incumpliendo así con sus obligaciones contractuales, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es admisible la demanda interpuesta.

Fundamentó la acción interpuesta en el contenido de los artículos 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.579, 1.592, 1.264 y 1.266 del Código Civil.

Asimismo solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 2° del artículo 588 ejusdem y el ordinal 7° del artículo 599 ibídem.

Estimó la demanda en la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 287,50), de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se sustanciara conforme al procedimiento breve la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, es cierto que suscribió de manera privada un Contrato de Arrendamiento con la demandante, en fecha 01 de enero de 2007, cuyo lapso se fijó en un (01) año fijo, hasta el 01 de enero de 2008.

Que, es cierto que aceptó hacer uso de su derecho a la prórroga legal consagrada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 07 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, niega, rechaza y contradice, todos y cada uno de los hechos alegados por la parte demandante en la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara en su contra.

Asimismo, niega, rechaza y contradice que haya incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, por cuanto en el mes de diciembre le entregó a la administradora el canon correspondiente al mes de noviembre; sin embargo, alegó que no le entregaron el recibo de pago en virtud de su estado de salud, manifestándole la administradora que se lo entregaría al mes siguiente, lo cual no sucedió puesto que en el mes de enero acudió por ante la administradora a retirar el recibo de pago y a cancelar el canon correspondiente al mes de diciembre, consiguiendo la oficina cerrada, debido a que aun se encontraban de vacaciones; no obstante, luego de un reposo de varios días fue que volvió a ir a la administradora, encontrándose con que no le querían dar el recibo de pago correspondiente al mes de noviembre y, además no le aceptaron el pago del mes de diciembre.

Que, es falso que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2009, siendo el mes de diciembre cancelado por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, según consta en el expediente signado bajo el No. 10-3186, como consecuencia de la negativa de la arrendadora de recibirle el pago del canon de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que adeude la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 287,50), correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, por lo que debe seguir en el disfrute de la prórroga legal hasta su vencimiento, puesto que no se encuentra insolvente.

Que, ha venido pagando los cánones de arrendamiento correspondientes a la prórroga legal, alguno de ellos con días de atraso; sin embargo, no se explica el apuro de la arrendadora si sabe bien que se tiene que mudar.

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho el escrito de contestación a la demanda, y en consecuencia se declarara sin lugar la demanda interpuesta en su contra, con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 08 de febrero de 2010, la parte demandante acompañó las siguientes documentales:

Notificación emitida por la representación judicial de la parte demandante, donde se le informa a la ciudadana M.C.G.M. la no renovación del Contrato de Arrendamiento. (f. 08 del expediente)

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de enero de 2007. (f. 09 al 11 del expediente)

Documento de Acta Constitutiva de Estatutos de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”. (f. 16 al 28 del expediente)

Documento contentivo del Acta de la Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 28 de abril de 2005, y debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 09 de mayo de 2005, bajo el No. 76, Tomo 12-A- Tro. (f. 29 al 31 del expediente)

Documento de propiedad del inmueble objeto del litigio. (f. 12 al 15 y del 32 al 35 del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 21 de junio de 2010, donde promovió:

Documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en forma privada.

Notificación de fecha 30 de diciembre de 2007 correspondiente a la prórroga legal.

Recibo del pago insoluto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2009, signado con el No. 1558.

Recibo del pago insoluto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, signado con el No. 1559.

Copia simple del expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el No. 2010-3186. (f. 41 al 122 del expediente)

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada mediante escrito de fecha 22 de junio de 2010, reprodujo el mérito favorable de los autos y promovió:

Marcado con la letra “A”, copia certificada del expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el No. 103186. (f. 127 al 154 del expediente)

Marcado con la letra “B”, recibos de pago de los cánones de arrendamiento de fecha 04 de marzo de 2008, signado con los Nos. 2186 y 2187. (f. 155 y 156 del expediente)

Marcado con la letra “C”, recibos de pago de los cánones de arrendamiento de fecha 03 de noviembre de 2008, signado con los Nos. 0100, 0101 y 0102. (f. 157 al 159 del expediente)

Marcado con la letra “D”, recibos de pago de los cánones de arrendamiento de fecha 15 de enero de 2009, signado con los Nos. 0274 y 0275. (f. 160 y 161 del expediente)

Marcado con la letra “E”, recibos de pago de los cánones de arrendamiento de fecha 05 de marzo de 2009, signado con los Nos. 0408 y 0409. (f. 162 y 163 del expediente)

Marcado con la letra “F”, recibos de pago de los cánones de arrendamiento de fecha 29 de mayo de 2009, signado con los Nos. 0632 y 0633. (f. 164 y 165 del expediente)

Marcado con la letra “G”, factura emitida por TRANSPORTE YUTICO, C.A., signada con el No. 0674 de fecha 01 de octubre de 2009. (f. 166 del expediente)

Marcado con la letra “H”, informe médico de egreso suscrito por el Dr. R.C.C.B. en fecha 02 de octubre de 2009. (f. 167 del expediente)

Marcado con la letra “I”, informe médico quirúrgico emitido por el Instituto Médico Ribas, C.A., de fecha 09 de abril de 2010. (f. 168 del expediente)

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 29 de junio de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

“Ahora bien, el único hecho controvertido en la presente causa, quedó reducido al estado de insolvencia de la parte demanda (sic) con respecto al pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 2009, ya que este fue el único hecho negado por la demandada.

En el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se acordó que la arrendataria cancelaría la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115,00) por concepto de canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades vencidas.

El Código de Procedimiento Civil, en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil (sic), establece que quien afirme que ha cumplido con su obligación debe probar el pago o el hecho extintivo. Igual disposición existe en el Código Civil, artículo 1.354.

En la presente causa, alegó haber cancelado el mes de Noviembre de 2009, sin embargo durante la tramitación de la presente causa, no aportó a los autos prueba alguna con respecto al pago de dicha obligación o la extinción de la obligación de conformidad con lo pautado en los artículos anteriormente transcrito (sic); por lo tanto debe entenderse que dicho canon de arrendamiento se encuentra insoluto. Y así lo considera el Tribunal.-

Ahora bien, con respecto al pago del mes de Diciembre de 2009, la parte demandada manifestó que ante la negativa por parte de la arrendataria de recibirle el pago, procedió a efectuar las consignaciones arrendaticias, ante el Tribunal Primero e (sic) Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda y par (sic) aprobar tal afirmación consignó las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias, el cual ya fue valorado en el presente fallo.

En el contrato de arrendamiento se estableció que el pago del canon debía ser cancelado dentro de los cinco primeros días de cada mes y por mensualidades vencidas, por otra parte la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que ante tal situación puede la parte arrendataria consignar el importe del mismo ante el Tribunal de Municipio de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Revisadas las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias se observa tanto del depósito bancario como de la constancia expedida por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de este misma Circunscripción Judicial, que la parte demandada, en el día 29 de Enero de 2010, procedió a consignar el canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2009, es decir consignó la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 143,75), cantidad equivalente al canon de arrendamiento mas la cantidad de Veintiocho Bolívares con setenta y cinco céntimos de Bolívares (sic) (Bs. 28,75) por concepto de conservación y mantenimiento de las áreas comunes; dicha consignación fue realiza (sic) a todas luces fuera del lapso establecido en el contrato de arrendamiento, así como el establecido en la Ley, ya que las mismas se efectuaron con retardo; por lo tanto es considerada por quien suscribe, como extemporánea por tardía. Y así se decide.-

Así las cosas, en el presente caso se ha configurado el supuesto establecido en la cláusula segunda del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, cuando las partes acordaron que el atraso en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento daría derecho a la arrendataria a solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento; por lo tanto la presente demanda debe prosperar, así como lo solicitado por concepto de daños y perjuicios. Y así se decide.-“

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de junio de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana A.M.D.D.A., actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana M.C.G.M., y en consecuencia declaró resuelto el Contrato de Arrendamiento; 2) Condenó a la parte demandada al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, se somete al conocimiento de esta Alzada la diligencia estampada en fecha 06 de julio de 2010 por la abogada M.A.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 40.415, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y la diligencia de fecha 09 de julio de 2010 y ratificada en fecha 15 de julio de 2010 suscrita por la abogada E.X.A.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.259, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, en donde ejercieron el recurso subjetivo de apelación contra el fallo dictado en fecha 29 de junio de 2010.

De esta manera, se observa que la representación judicial de la parte demandante fundamentó su apelación, en base a que el Juez del A quo no se pronunció en cuanto a la entrega material del inmueble, cuya demanda se declaró con lugar, omitiéndose a criterio de quien aquí decide, uno de los requisitos formales establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como es la congruencia que debe guardar el fallo con la acción deducida y la defensa opuesta, sin dejar incertidumbres ni sobreentendidos, lo cual acarrea la infracción dispuesta en el artículo 244 ejusdem.

Así las cosas, esta Alzada considera necesario, antes de pasar a revisar los términos en que fue dictada la sentencia recurrida, resolver la denuncia presentada por la parte recurrente demandante, y en este sentido, fue formulada por cuanto la sentencia cuestionada, incumple con el requisito que señala el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues aun cuando el sentenciador finaliza declarando con lugar la demanda, en ella no se ordena la entrega material de la cosa u objeto sobre la cual recae la decisión, omitiéndose con ello la pretensión deducida por la parte demandante en su escrito libelar, de donde se observa en su Capitulo Cuarto que señaló:

(…) ocurro ante su competente autoridad para demandar como formalmente lo hago a la ciudadana M.C.G.M., antes identificada, para que convengan, a ello y/o sea condenada por este Tribunal, en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES (Falta de pago), EN LA PRORROGA LEGAL con la consecuente entrega material, del inmueble arrendado.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Se trata, de un requisito que la sentencia debe contener una decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según los establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya culminada.

En este sentido, es preciso citar textualmente lo previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

...omissis…

5º. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia;

En cuanto a éste requisito, ha sido reiterada la doctrina y jurisprudencia, en que la decisión no solo tiene que ser manifiesta, definitiva e indubitable, sino que también debe guardar relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión de la parte actora y con los términos en que fue propuesta la defensa de la parte demandada, siendo importante señalar la doctrina imperante en la materia, derivada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de febrero de 2006, caso D.J. RONDÓN R. contra la Sociedad Mercantil SAMPIERI & FORTUNATO S.A. (SAMFOR S.A.), expediente No. 2005-000565, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., en la cual señaló:

El Principio de Exhaustividad de la sentencia, obliga al sentenciador a resolver lo alegado por las partes, de allí proviene la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.

De ello se deriva la congruencia de la sentencia, la cual se produce cuando esta se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que fue sometido a su resolución, y la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita).

Así, los jueces de instancia, de conformidad con lo previsto en los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, se encuentran en la obligación de resolver las controversias que por ley se encuentran llamados a decidir de manera exhaustiva, es decir, de acuerdo con todo lo alegado por las partes.

Ahora bien, de la lectura minuciosa efectuada a la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se constata efectivamente, que la recurrida no llena los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se pronuncia en ninguna parte del fallo en cuanto a la entrega material del inmueble objeto del litigio, por lo que incurre en incongruencia negativa la sentencia dictada por el Tribunal de la causa; sin embargo, declaró con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana A.M.D.D.A., quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, por lo que claramente obvió uno de los requisitos indispensables para que la sentencia se baste por sí sola y permita el control de la legalidad de lo decidido; razón por la cual en fuerza de los razonamientos expuestos, estima quien decide que la conducta del A quo, infringió la disposición contenida en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conduce a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, a tenor de lo establecido en el artículo 244 ejusdem. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia y conforme a lo establecido en el artículo 209 de la Ley Adjetiva Civil, pasa este Juzgado Superior a decidir en cuanto al fondo del asunto, sin resolver acerca de la denuncia restante, dada la declaratoria anterior. Y ASI SE DECIDE.

En virtud de lo dispuesto en el articulo 209 ejusdem, es menester de este Juzgado Superior decidir en cuanto al fondo del asunto, por lo que observa quien juzga, en primer lugar que, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 27, ubicada en la calle Primero de Mayo, carretera Agua Fría, Lagunetica, Km7, Los Teques, Estado Miranda; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Así pues, le corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa. En este sentido, en el caso sub judice, se observa que la parte demandante interpuso la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que estipula:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía

En consecuencia de lo anterior, es menester para esta Alzada señalar lo dispuesto por el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción, este Juzgado Superior observa que, la parte demandante ciudadana A.M.D.D.A., quien actúa en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, interpuso la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud del incumplimiento de las obligaciones contractuales de la ciudadana M.C.G.M., parte demandada en el presente litigio.

De este modo, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la Cláusula Quinta, por un período de un (01) año fijo, no prorrogable contados a partir del primero (01) de enero de 2007 hasta el primero (01) de enero de 2008, evidenciándose del contenido de esta cláusula el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuya resolución fue demandada.

Asimismo, se puede constatar de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes que, una vez finalizado el mismo la arrendataria podía hacer uso de su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

Artículo 38

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

De allí pues, que en virtud de lo anteriormente transcrito le correspondía a la arrendataria un lapso máximo de tres (03) años de prórroga legal, toda vez que la parte demandante en el Capitulo Primero de su escrito libelar, señaló:

(…) la arrendataria comenzó hacer uso de la Prorroga legal de ley, y en virtud de que la arrendataria tenía una relación de arrendamientos de más de Diez (10) años en el inmueble se le concede la Prorroga legal de Ley aceptando la misma (…)

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, manifestó:

Convengo y es cierto que acepté hacer uso de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic), literal “D” (…)” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Por consiguiente, observa esta Alzada que las partes convinieron en que la prórroga legal que gozaría la arrendataria sería la establecida en el literal d) del artículo 38 de la Ley que rige la materia, toda vez que la ciudadana M.C.G.M. mantuvo una relación arrendaticia por más de diez (10) años.

Ahora bien, con respecto a las obligaciones que surgen para la arrendataria, el Código Civil prevé que:

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Demostrada como ha quedado, en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo de la arrendataria, correspondía a la demandada el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas y en especial, el pago de la manera pactada de los cánones de la prórroga legal correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta en su contra.

En este estado, se hace menester, para quien aquí suscribe, analizar los pagos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009, cuyo incumplimiento se demanda, y en este sentido, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó haber consignado en el mes de diciembre de 2009 por ante la administradora el canon correspondiente al mes de noviembre de 2009; sin embargo, manifestó que no le entregaron el recibo respectivo, puesto que encontrándose en un mal estado de salud le dijeron que se lo entregarían al mes siguiente. Así pues, a comienzos del mes de enero de 2010 se presentó ante la administradora para retirar el recibo de pago correspondiente al mes de noviembre de 2009 y a cancelar el canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2009, consiguiéndose con que la administradora estaba cerrada, por lo que después de un reposo fue que volvió a dirigirse hasta la administradora, manifestándole ésta a la arrendataria que no le entregarían el recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2009, que a su decir pago, ni le aceptarían el pago del canon del mes de diciembre de 2009.

De esta manera, en atención a la problemática expuesta por la parte demandada, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que, la ciudadana M.C.G.M. no aporto prueba alguna que demostrara ante esta Alzada, el haber cancelado el canon de la prórroga legal correspondiente al mes de noviembre de 2009; no obstante a ello, presentó las consignaciones de arrendamiento efectuadas por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, cursantes al expediente del folio noventa y uno (91) al ciento veintitrés (123), haciéndose necesario verificar si las referidas consignaciones han sido efectuadas conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

(Subrayado y negrilla por este Tribunal)

De este modo, ciertamente, el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite que, cuando el arrendador de un inmueble se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, pueda el arrendatario consignarla dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, en el Juzgado de Municipio competente por la ubicación del inmueble.

Así las cosas, se aprecia de las copias certificadas aportadas por la parte demandada, que las consignaciones se efectuaron de la siguiente manera:

• El mes de diciembre de 2009, por la cantidad de ciento cuarenta y tres bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 143,75), consignados en fecha 29 de enero de 2010.

• El mes de enero de 2010, por la cantidad de ciento cuarenta y tres bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 143,75), consignado en fecha 08 de febrero de 2010.

• El mes de febrero de 2010, por la cantidad de ciento cuarenta y tres bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 143,75), consignado en fecha 03 de marzo de 2010.

• El mes de marzo de 2010, por la cantidad de ciento cuarenta y tres bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 143,75), consignado en fecha 06 de abril de 2010.

• El mes de abril de 2010, por la cantidad de ciento cuarenta y tres bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 143,75), consignado en fecha 04 de mayo de 2010.

• El mes de mayo de 2010, por la cantidad de ciento cuarenta y tres bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 143,75), consignado en fecha 04 de junio de 2010.

Siguiendo este orden de ideas, puede constatarse que para la fecha de la interposición de la demanda en fecha 28 de enero de 2010, la ciudadana M.C.G.M. no había cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de la prórroga legal de noviembre y diciembre de 2009, cuyo incumplimiento se demanda; no obstante a ello, a lo largo del debate procesal efectuó las consignaciones respectivas del mes de diciembre de 2009 hasta el mes de mayo de 2010. Sin embargo, del análisis de dichas consignaciones se desprende que, la parte demandada consignó el canon correspondiente a la prórroga legal del mes de diciembre de 2009, en fecha 29 de enero de 2010, no adecuándose a lo establecido en el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto lo consignó de manera extemporánea.

Ahora bien, la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Asimismo, el artículo 506 de la Ley Adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar esta Alzada, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderada judicial, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a la prórroga legal de los meses de noviembre y diciembre de 2009, demandados como insolutos o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, la falta de pruebas por parte de la demandada, ciudadana M.C.G.M., conlleva indefectiblemente a este Juzgado Superior, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, su incumplimiento contractual en el pago de los cánones de la prórroga legal correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2009; por lo cual, debe establecerse que la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho, por lo que se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por las partes, y consecuentemente, se ordena a la ciudadana M.C.G.M. la entrega material de manera inmediata a la arrendadora del inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 27, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda. Y ASI SE DECIDE.

Por último, esta Juzgadora con el poder disciplinario de índole administrativa y no jurisdiccional que tiene a su cargo, no puede pasar por alto hacer un llamado de atención, a la Juez del Tribunal de la causa, y se le apercibe para que en lo sucesivo analice con detenimiento las solicitudes de las partes durante la secuela de los causas que conoce, por cuanto es su deber decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: