Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Agosto de 2006
| Fecha de Resolución | 8 de Agosto de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Freddy Rodriguez |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
MOTIVO: RECTRATO LEGAL ARREDAMIENTO
EXPEDIENTE No: 12.593
Años 195° y 146°
Parte Actora: A.E.B., mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad N° V- 22.670.884.
Apoderados Judiciales de la Parte Actora: L.B.R. Y N.L., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.461 y 55.752 respectivamente.
Parte Demandada: I.R.F.P., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos. V-3.186.267.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: A.J. PAREJO CISNEROS E I.P.D., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 111.453 Y 9.403 respectivamente.
En razón de la Distribución de expediente corresponde a esta Alzada conocer y decidir la apelación interpuesta en fecha 05 de junio del 2006, por la abogada N.L., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 30 de mayo de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
I
Se inició la presente acción de RECTRACTO LEGAL ARREDAMIENTO, mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de marzo del 2006, por los abogados L.B.R. Y N.L., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, anteriormente identificado, mediante el cual alega:
Que su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana G.L.P.D., sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 11-3, piso 11, edificio Ceibo 1 del Conjunto Residencial Parque El Valle, avenida Intercomunal de el Valle, sector Longaray, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito capital Caracas, el cual fue renovado en tres oportunidades.
Que en el tercer contrato de arrendamiento siguió apareciendo la ciudadana G.L.P., pero en el documento constitutivo del contrato aparece la hoy demandada, quien manifiesta que procede con el carácter de administradora del inmueble objeto de marras.
Alegan igualmente los apoderados actores que para la fecha 11 de octubre del 2000, la ciudadana G.L.P.D., había dado en venta mediante documento autenticado el inmueble arrendado a su representada a la ciudadana I.F.P., y dicho documento fue Registrado posteriormente ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 19 de diciembre del 2000, bajo el N° 50, protocolo primero, Tomo 15, transcurriendo un lapso de dos años, dos meses y doce días, que había traspasado la propiedad, ignorando su representada tal circunstancia.
Arguye los apoderados actores que la demandada, demandó en fecha 28 de septiembre del 2005 a su representada ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que en fecha 13 de octubre del 2005 fue cuando su mandante tiene conocimiento de la ciudadana I.F. afirma que es la propietaria del inmueble objeto de marras; que posteriormente en fecha 10 de noviembre del 2005, fue declarada sin lugar la demandada de desalojo.
Que en virtud de tal circunstancia demanda a la ciudadana I.F.P. para que convenga en dar en venta a la ciudadana A.E.B. el inmueble objeto del litigio por la suma de dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000,00), que es el valor que consta en el documento de propiedad o en su defecto se declare con lugar la presente acción y se deshaga la operación de venta que hiciera G.P.D. a la ciudadana I.F.P..
Solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de marras, basaron su demanda en los artículos 33, 42, 44 y 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En fecha 22 de marzo del 2006, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y mediante escrito consignaron los recaudos de fundamentos de su solicitud.
En fecha 24 de marzo del 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera el segundo día de despacho siguiente de la citación a los fines de que diera contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 03 de mayo del 2006, el Alguacil del Juzgado A Quo, consignó la compulsa librada a la parte demandada dejando constancia de haber cumplido con la misión encomendada.
En fecha 05 de mayo del 2006, compareció la parte demandada y consignó escrito donde opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, alegó la falta de cualidad de su persona a la demanda y dio contestación al fondo de la demanda rechazando y contradiciendo la demanda en toda y cada una de sus partes tanto en lo hechos como en el derecho, por no ser cierto los mismos y por no ajustarse al derecho.
En fecha 09 de mayo del 2006, compareció la parte actora y consignó escrito mediante al cual rechazó los alegatos de la parte demandada explanado en su escrito de fecha 05 de mayo del 2006.
En fecha 12 de mayo del 2006, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas, siendo admitido dicho escrito por el a-quo en auto del 12 de mayo del 2006; y posteriormente en fecha 23 de mayo del 2006, la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 30 de mayo del 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia donde como punto previo, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada y desechó la demanda y extinguió el proceso. Notificadas las partes en fecha 05 de junio del 2006, la apoderada judicial de la parte actora apeló de la decisión anteriormente indicada, la cual se oyó en ambos efectos en auto del 20 de junio del 2006.
Recibido el expediente por distribución en esta Alzada en auto 18 de julio del 2006, se fijó el lapso legal de diez (10) días para sentenciar, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de julio y 01 de agosto del 2006, ambas partes consignaron escritos de alegatos ante esta Alzadas.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Cumplidos los trámites procesales en esta Alzada pasa a dictar sentencia y al efecto observa:
Corresponde a esta Alzada, el conocimiento de la decisión dictada en fecha 30 de mayo del 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada desechando la demanda en los siguientes términos:
“Tanto de la norma supra transcrita como de la sentencia parcialmente invocada resulta palmario que la acción de retracto debe ser ejercida por el arrendatario dentro de los 40 días continuos a contar desde el momento en que tiene conocimiento de la venta; y, como quiera que en el presente caso la demandante (arrendataria) admite haber tenido conocimiento de la venta el 13 de octubre del año 2005, cuando fue citada de la acción de desalojo que le fuera incoada por la aquí demandada, habiéndose propuesto la demanda en fecha 15 de marzo del presente año tal y como se evidencia del sello colocado por el distribuidor (folio 8) resulta forzoso declarar PROCEDENTE LA CADUCIDA aducida por la parte demandada. Así se decide. Dada La procedencia de la caducidad opuesta, no pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el resto de defensas perentorias y de fondo alegadas. Por las razones que se ha dejado extendidas, este Juzgado administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO opuesta por la parte demandada y como consecuencia de ello se DESECHA LA DEMANDA incoada por la ciudadana A.E.B. contra la ciudadana I.R.F.P., ambas partes identificadas al inicio de este fallo; y, se declara EXTINGUIDO EL PROCESO, conforme lo prevenido en el artículo 356 eiusdem.
Observa este sentenciador que en fecha 15 de marzo del 2006, la parte actora interpone demanda de Retracto Legal contra la ciudadana I.F.P., admitiendo la dicha demanda en fecha 24 de marzo del 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Se observa que una vez notificada la parte demandada en fecha 05 de mayo del 2006, compareció y opuso cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando:
“Cuestión previas: Opongo la cuestión previa de La Caducidad de la Acción establecida en la Ley prevista en el artículo 346, ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. La ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Artículo citado, establece que el Derecho de Retracto a que se refiere el artículo 43 deberá ser ejercido por el Arrendatario, dentro del plazo de 40 días calendarios, contados a partir de la notificación cierta que de la lectura negociación celebrada, deberá hacerle el adquiriente. Ahora bien, de la lectura del libelo, en el capítulo 3, Relación de los hechos, folio 3, la parte demandante trajo a colación que yo, I.R.F.P., demandé en desalojo a A.E.B., por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, Expediente 1.912 y que “es el día 13 de octubre del 2005, cuando tiene conocimiento que la ciudadana I.F.P. afirma que es la propietaria del apartamento, por ella ocupa como inquilina, a tales efectos se acompaña fotocopia del libelo de la demanda con inserción del auto de admisión y que se identifica con la letra “D”. En consecuencia, si la demandante A.E.B., se enteró por una demanda judicial, para la cual fue citada es lógico suponer que allí hubo una fecha cierta de conocimiento por esta, de la operación de compra-venta efectuada entre G.P.D. e I.R.F. Pompa…(sic)…, por lo cual, los cuarenta (40) días consecutivos que establece la Ley de la Materia para ejercer el Derecho de Retracto, comenzaron a partir del mismo 13 de octubre del año 2005, tal como lo expresa la propia demandante en su libelo, por lo tanto el 22 de noviembre del 2005 vencieron los 40 días para ejercer el Derecho de Retrato y la demandante introdujo su demanda el 15 de marzo del 2006, cuando ya había fenecido el plazo para ejercerlo, por lo cual debe prosperar la presente excepción de la caducidad opuesta conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda y así lo solicitamos…”.
Ahora bien, del análisis realizado a las actas del proceso, observa esté Sentenciador que en efecto la parte actora en el presente proceso, manifestó en su escrito libelar que “… Que la ciudadana I.F.P. demanda en Desalojo a nuestra representada A.E.B. por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la demanda y dictó auto de proceder con fecha 28 de septiembre de 2005, y se sustanció el proceso en el expediente identificado con la nomenclatura 1912 y es el día 13 de octubre del 2005, cuando tiene conocimiento que la ciudadana I.F.P. afirma que es la propietaria del apartamento por ella ocupado como inquilina…”;Lo cual evidencia ciertamente que la demandante de autos tuvo conocimiento auténtico de la referida venta el día 13 de octubre del 2006, tal como quedó evidenciado del texto del libelo de demanda antes citada.
En este punto considera este Sentenciador, que se hace necesario traer a colación la disposición contenida en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”
En cuanto al concepto de caducidad el DICCIONARIO DE DERECHO PRIVADO, cuyos Directores son los Doctores IGNACIO DE CASSO Y ROMERO y FRANCISCO CERVERA Y JIMÉNEZ - ALFARO, Tomo I, Editorial LABOR, S.A. Barcelona - Madrid 1.950, Págs. 725 y 726, sostiene: “El concepto de caducidad o <> de derechos, en general, se precisa mejor al diferenciarlos del de prescripción liberatoria o extintiva. Ambas son manifestaciones de la influencia del tiempo en las relaciones jurídicas, pero en la caducidad, el tiempo factor más destacado, de modo que casi lo es todo. En la caducidad, la ley dice: tal derecho sólo tendrá una duración de tantos años o días a contar desde su origen; en la prescripción dice: tal derecho subsistirá mientras no se produzca el hecho de no ejercitarlo durante tantos años o días. La caducidad es un hecho simple, de fácil comprobación y de puro automatismo; por eso no requiere litis, pudiendo declarar su procedencia todo funcionario. No así la prescripción, pues ésta es un hecho complejo, con sus problemas de cómputo, interrupción, etc. Además, la prescripción siempre es producto de la ley, mientras que la caducidad también puede establecerse por negocio jurídico. (Roca Sastre).”
En el mismo orden de ideas nuestro M.T.d.J., en Jurisprudencia reiterada ha manifestado que:
En relación al lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio, que constituye el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, el Artículo 1.547 del Código Civil, establece que este Derecho podrá ejercerse en un término de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura.
(19 de Julio de 2000. Sala de Casación Civil).”
Atendiendo a los criterios jurisprudenciales y autorales transcritos, anteriormente y del análisis realizado por esta Superioridad concluye que ha quedado determinado que desde el día 13 de octubre del 2005, la hoy actora A.E.B. quedó notificada de la operación de compra - venta perfeccionada entre IRAIDA FORTUOL POMPA Y G.L.P.D., para ese momento y tal como lo refiere la actora, en su libelo de demanda, por lo que desde la indicada fecha cierta, es decir, a partir del 13 de octubre del 2005 hasta el 15 de marzo del 2006, fecha en la cual el Juzgado Distribuidor recibió la presente demanda que dio inicio a este litigio, transcurrieron por lo tanto más de cuarenta (40) días calendarios sin que la arrendataria ejerciera la acción correspondiente, en consecuencia y a tenor de lo establecido en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es forzoso para esta Alzada declara sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora y así se declara.
En consecuencia confirmar el fallo apelado en todas y cada una de sus partes y así se declara.
III
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta en fecha 05 de junio del 2006, por la abogada N.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 30 de mayo del 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes.
Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de agosto de dos mil seis (2006) Años: 196º de la Independencia y 146° de la Federación.
EL JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,
Abog. F.J.R.R.
LA SECRETARIA
SHARINE SALAZAR VILLAFAÑA
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
SHARINE SALAZAR VILLAFAÑA.
FJRR/Yajaira Exp. N° 12.953
