Decisión nº PJ02620090038 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 4 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Ciudad Bolívar, cuatro de mayo de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO: FP02-V-2008-000814

Resolución Nº: PJ02620090038

Jurisdicción Civil

Vistos con conclusiones de la parte actora

-I-

De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por la ciudadana A.M.M.W.D.D., titular de la Cédula de Identidad N° 8.886.211, patrocinada por los abogados L.J.C. y L.J.J.I., abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.820 y 101.973, en contra del ciudadano I.J.R., titular de la Cédula de Identidad número 8.869.238, asistido por el abogado S.A.A.M., inscrito en el mencionado instituto bajo el número 85.050, alega la parte actora, en resumen de los argumentos plasmados en el escrito de reforma de la demanda, de fecha 28 de octubre de 2008, lo siguiente:

Que “esta reforma consiste en que la demanda inquilinaria incoada fue por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con fundamento a la consideración del contrato arrendaticio que le sirve de fundamento es a tiempo definido; pero, en realidad lo dispuesto en la cláusula octava lo transformaron por el largo transcurso del tiempo transformó ese convenio a tiempo indeterminado mediante la aplicación de la “tácita reconducción” contemplada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por tanto, la reforma consiste en que esta demanda inquilinaria es, ahora, por desalojo con el subsiguiente cobro de las pensiones adeudadas, y no por resolución contractual como se había planteado inicialmente.

Aduce que esta reforma es procedente conforme a lo expresado en los artículos 33 al 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto todas las demandas o acciones, directa o indirectamente, referentes a la terminación de la relación arrendaticia tienen la misma naturaleza inquilinaria como por ejemplo, las demandas por: desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento… y que con la fundamentación anterior la demanda queda reformada de la siguiente manera:

Alega que su poderdante es legítima propietaria del local para comercio número dos (2) antes identificado como el local número tres (3) en la planta baja del edificio Johanna, ubicado en el Paseo Meneses de esta ciudad, con un área de construcción aproximada de ciento catorce metros cuadrados con sesenta y dos centímetros (114, 62 M2), consta de un salón y dos baños, con los siguientes linderos: Norte: Cuarto de medidores eléctricos, circulaciones, ascensor y local para comercio N° 1; sur: Fachada sur del edificio; este: Local para comercio N° 1; y oeste: Fachada oeste del edificio, cuarto de medidores eléctricos, circulaciones y ascensor.

Afirma que mediante contrato escrito de arrendamiento pactado inicialmente a tiempo determinado pero que por tácita reconducción se transformó en un convenio a tiempo determinado autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar el 31 de diciembre de 2001, bajo el N° 63, Tomo 71, la C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco, autorizada al efecto por la anterior propietaria del referido local, la Inmobiliaria San José, C.A., se lo arrendó al ciudadano I.J.R., conjuntamente con los bienes muebles identificados en dicho convenio.

Luego de transcribir las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta octava, décima primera, décima novena y vigésima del mencionado contrato de arrendamiento, la parte actora expresa que mediante comunicación de fecha 19 de agosto de 2004, recibida por la C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco, que se acompañó marcada “C” con la demanda original, su mandante asumió personalmente en su condición de legítima propietaria de los mencionados bienes arrendados, la administración, representación y control del referido contrato arrendaticio suscrito con el ciudadano I.J.R., subrogándose en consecuencia en todos los derechos y obligaciones asumidos por la anterior arrendadora.

Manifiesta que a principios del mes de marzo de 2008, las partes de común, verbal y voluntario acuerdo, dada la ubicación y características del inmueble y los muebles arrendados, así como el notorio y público aumento del costo de la vida, acordaron un canon mensual de cuatrocientos bolívares (Bs. 400).

Arguye que según lo expresamente convenido por las partes en la cláusula octava del mencionado contrato, el lapso de duración del arrendamiento fue acordado en un año que comenzó el primero de octubre de 2001, prorrogándose indefinida y automáticamente por periodos consecutivos de un año, convirtiéndose en un convenio arrendaticio a tiempo indeterminado, siendo aplicables las cláusulas convencionales, y en lo que respecta al desalojo rigen las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Indica que el arrendatario reiteradamente ha venido incumpliendo sus obligaciones contractuales, especialmente, la de no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento, utilizar los bienes arrendados para un fin distinto al convenido y sub-arrendarlos inconsulta e unilateralmente y que dicho arrendatario ha pagado extemporáneamente algunas mensualidades, pero ha seguido incumpliendo su obligación fundamental de pagas los cánones arrendaticios de los meses de abril y mayo de 2008, los que hasta el 22 de mayo de 2008 aún no había pagado, adeudándole a su poderdante dos meses a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400), cada uno, incurriendo en el incumplimiento de pago de dos meses y mas de quince días expresamente determinado en la cláusula tercera del referido contrato, deuda ésta que constituye un incumplimiento a la cláusula tercera del contrato y también una violación a los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil.

Aduce que igualmente incurrió en la causal de desalojo prevista en la letra a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de la misma manera el arrendatario, sin autorización previa y escrita de la arrendadora o de la propietaria, ilegalmente procedió a sub-arrendar indebida, unilateral y parcialmente los bienes arrendados a las ciudadanas A.T.D.V. y M.C., quienes instalaron en el local alquilado un Bufete de Abogados, violando lo acordado en la cláusula décima primera del mencionado contrato, cuyo hecho es público y notorio dada la ubicación del inmueble arrendado, incurriendo así en la causal de desalojo prevista en el artículo 34.g ejusdem, y además, el arrendatario ha incumplido reiteradamente la obligación consagrada en la cláusula segunda del referido convenio relativa al uso específico de los bienes que fueron arrendados solamente para “consultorio médico, exhibición y venta de utensilios y equipos médicos”, destinándolo también con las sub-arrendatarias para un bufete de abogados, de otras personas.

Alega que el arrendatario está obligado también a devolverle en buen estado los bienes arrendados a la terminación del contrato, conforme a los artículos 1.594 y 1.160 del Código Civil, y como lo convino expresamente en la cláusula sexta del contrato y, además, según la cláusula quinta, pagar todos los servicios que haya utilizado en el inmueble arrendado.

Por último expresa que por cuanto el arrendatario se niega a terminar el referido contrato arrendaticio, desalojar y entregar los bienes arrendados en buen estado, pagar los cánones arrendaticios adeudados y la entrega de los recibos demostrativos del pago total de los servicios utilizados por él en dicho inmueble, es por lo que, en su carácter expresado, demanda en acción de desalojo al ciudadano I.J.R., para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Desalojar el mencionado inmueble, entregando los bienes arrendados en el mismo buen estado de limpieza y conservación que los recibió, libre de bienes y personas. SEGUNDO: En pagarle los cánones arrendaticios adeudados correspondientes, hasta ahora, que son los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de cuatrocientos bolívares, que está obligado a pagarlos contractualmente por adelantados, ascendiendo a la suma total de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400), así como las mensualidades que sigan causándose hasta la desocupación del inmueble y entrega del mobiliario arrendados y también el pago efectivo accionado, incluyéndose también la cancelación de los intereses legales convenidos en la cláusula cuarta del contrato con fundamento en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tercero: Entregar los recibos demostrativos de los pagos de los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano consumidos por el demandado en el referido inmueble arrendado, y en caso de adeudarse alguna suma de dinero por dichos servicios que sea condenado a su pago. Y cuarto: Pagar las costas y costos judiciales incluyendo honorarios de abogados.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400)

-II-

De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, el demandado, asistido procede a exponer los siguientes alegatos:

Afirma que la parte actora ha procedido a demandar una acción derivada de un instrumento acompañado con el libelo de demanda en copia fotostática simple, del cual pretende hacer valer su pretensión, el mismo resulta viciado de nulidad, por las siguientes razones de derecho: si pretende hacerlo valer como contrato bilateral de arrendamiento el mismo carece de la firma de una de las partes, es decir, no se encuentra suscrito por la persona que señala el instrumento que representa a la .C.A. administradora de inmuebles Orinoco en su condición de Gerente General ciudadano J.F.L., de lo cual dejó constancia la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, por lo que procede a impugnar el instrumento acompañado con el libelo de demanda identificado con la letra “B”.

Alega que todo contrato es un negocio jurídico que requiere por lo menos dos personas, es decir, dos sujetos jurídicos y mal puede hablarse de un contrato con una sola parte siendo el contrato un negocio jurídico bilateral, que requiere la manifestación de voluntad de por lo menos dos personas, es decir que opere lo que la doctrina ha denominado la “posesión recíproca del consentimiento”; no puede haber contrato consensual con la sola manifestación de voluntad expresa de una sola persona, por lo que no habiendo sido suscrito por una de las partes, como manifestación de voluntad expresa, consecuencialmente no existen las estipulaciones del mencionado contrato de arrendamiento que hoy la parte actora pretende alegar en su escrito libelar como incumplidas y por tanto solicitar la resolución del supuesto contrato y que se le haga entrega del bien arrendado, basándose en el incumplimiento de estipulaciones establecidas en un supuesto contrato no suscrito por una de las partes, situación ésta que lo vicia de nulidad.

Arguye que el señalado instrumento de contrato de arrendamiento resulta anulable por falta de uno de los elementos esenciales para la existencia del mismo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, como lo es el consentimiento de una de las partes, y dado que en los contratos bilaterales escritos, el consentimiento debe ser manifestado con la firma de las partes, deviene viciado de nulidad y planteada así las cosas nos encontramos en presencia de que lo que existe realmente entre su persona y la arrendadora es un contrato de arrendamiento verbal, a tiempo indeterminado y al ser el contrato de tipo verbal no existen estipulaciones contractuales, sino, lo que realmente existe son las obligaciones legales propias de todo contrato de arrendamiento, como lo son, se obliga el arrendador hacia el arrendatario a entregarle la cosa arrendada; y recíprocamente se obliga el arrendatario hacia el arrendador a pagar las pensiones o canon de arrendamiento y conservar el bien arrendado como un buen padre de familia y en consecuencia en el presente caso no puede demandarse el desalojo propuesto en la reforma de la demanda sobre la base de un contrato escrito inexistente.

Por otra parte el demandado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de capacidad necesaria, por no tener la representación que se atribuye el profesional del derecho al interponer la reforma del libelo de la demanda, ello, en primer lugar, por el poder especial apud-acta otorgado insuficiente para reformar la demanda que interpuso la actora en principio debidamente asistida de abogado, “si observamos (sic) el poder apud-acta otorgado que riela a los autos, vemos (sic) que la parte actora confiere el mismo señalando lo siguiente: “…para que me representen en el juicio inquilinario interpuse (sic) contra el ciudadano I.J. RONDON” de donde se infiere que el mismo es para que la represente en todo el desarrollo del juicio ya incoado; entre las facultades otorgadas no está prevista la reforma del libelo de demanda, que en este caso era necesario por cuanto inicialmente la parte actora actuó debidamente asistida de abogado y no confirió poder para que fuese reformado el libelo de demanda.

Posteriormente el demandado negó y rechazó los siguientes hechos:

Que la demandante sea propietaria del inmueble arrendado desde el 14 de enero de 2001, ya que se desprende de la copia fotostática del documento de compra-venta del inmueble que el mismo quedó registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar, en fecha 14 de enero de 2003, bajo el N° 48, folio 402 al folio 417, protocolo primero, tomo primero, primer trimestre de 2003.

Que a partir del 19 de agosto de 2004 la demandante haya asumido personalmente en su condición de legítima propietaria de bienes arrendados, la administración, representación y control de contrato arrendaticio alguno suscrito entre su persona (la del demandado) y la C.A. ADMISNITRADORA DE INMUEBLES ORINOCO, ya que lo cierto es que existió entre dicha empresa y el demandado, un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, por no haber jamás la arrendadora suscrito con su persona ningún documento privado ni público; que en el mes de diciembre de 2004 la administración del inmueble dado en arrendamiento estaría a cargo de Consultores R.M. & Asociados, ubicado en la Avenida A.B., Edificio Luimar, Piso 1, oficina 14 de esta ciudad, a partir del mes de diciembre de 2004 comenzó a cancelar por ante la nueva administradora y se celebró contrato verbal de arrendamiento además de con su persona (del demandado) con los profesionales del derecho J.M.M.B., M.C.R. y A.T.D.V., conforme se evidencia de comunicación que enviara en fecha 25 de febrero de 2005 la nueva administradora del inmueble Consultores R.M. & Asociados, dirigido a una de las co-arrendatarias Sra. A.T., lo cual se traduce en que estaba en conocimiento de la presencia de los co-arrendatarios profesionales del derecho.

Expresa que en el mes de enero de 2004 con la nueva administradora se acordó mediante contrato verbal aumento del canon de arrendamiento a la suma de trescientos treinta y siete bolívares (Bs. 337) a cancelar en la oficina de la nueva administradora, o si por cualquier causa se iba a la oficina de la nueva administradora y no estaban laborando, pasaba con posterioridad algún representante de la administradora cobrando el canon de arrendamiento por el local arrendado.

Manifiesta que en fecha 5 de junio de 2007 recibió una comunicación suscrita por la hoy demandante informando que a partir del 5 de junio de 2007 pasaría los cinco de cada mes cobrando directamente por el local y fue en esta fecha y de esta manera que asumió la arrendataria-propietaria la administración del bien inmueble ya identificado, por otra parte, de manera verbal se acordó que los días 5 de cada mes cobraría y el demandado cancelaría el mes inmediato anterior vencido, como siempre se había hecho y así se evidencia de los recibos de cancelación que consigna.

Asimismo, el demandado rechaza y niega los siguientes hechos:

Que el Inmueble arrendado como lo señala la parte actora en su escrito libelar, estuviere equipado con el siguiente mobiliario y equipo, el cual es parte integrante del contrato: 1 Archivo (4gabetas) (sic), Escritorio (sic), (2) Silla (sic), teléfono, (2) escritorios (4 Sillas), 1 Estante, 2 Estractores (sic), Toda (sic) la Tabiquería (sic) (Madera y Vidrio), Protectores o Reja (sic) (Aluminio (2 Cortinas) (sic)

. Y que lo cierto es que, los objetos señalados anteriormente que consisten en mobiliario fueron retirados a los pocos días de ocupar el demandado el inmueble, por no necesitarlo y requerir los espacios para su uso, manifestándole en dicha oportunidad la arrendadora que suscribirían un contrato donde se eliminaría el mobiliario indicado, contrato que tampoco nunca se suscribió, por lo que nunca canceló arrendamiento de mobiliario alguno, lo que se evidencia de los recibos de cancelación que acompaña a la contestación donde se indica en todos y cada uno de ellos que está cancelando por concepto de pago de arrendamiento del local N° 3 del edificio J.P.M., por lo que mal podría indicar la demandante que es arrendatario de un inmueble y mobiliario de su legítima propiedad y mucho menos identificar plenamente el supuesto mobiliario dado en arrendamiento y sin recibo de pago de mobiliario alguno en calidad de arrendatario y lo que si es cierto es que es parte del inmueble arrendado los siguientes objetos: aire acondicionado, lámparas de emergencia, detector de incendios, pocetas, lavamanos y espejos.

Que mediante comunicación de fecha 19 de agosto de 2004 recibida por la C.A, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES ORINOCO. C.A., asumió personalmente en su condición de legítima propietaria de los mencionados bienes arrendados, la administración, representación y control del contrato arrendaticio suscrito entre la C.A. ADMINISTRADORA DE INMUEBLES ORINOCO, y su persona, subrogándose en consecuencia en todos los derechos y obligaciones asumidos por la administradora y que o verdaderamente cierto es que en el mes de septiembre de 2004 recibió una comunicación de “Consultores R.M. & Asociados” informándole que a partir del mes en curso pasaría una cobradora en representación de ellos por el local cobrando el canon de arrendamiento, igualmente fue notificado en forma verbal por la C.A. ADMINISTRADORA DE INMUEBLES ORINOCO, ya que no tenían la administración del inmueble y no recibirían en lo adelante los cánones de arrendamiento.

Que a principios del mes de marzo de 2008, las partes de común, verbal y voluntario acuerdo, dada la ubicación y características del inmueble y los muebles arrendados, así como el notorio y público aumento del costo de la vida acordaran un canon mensual de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) y que lo cierto es no está obligada al cumplimiento de ninguna de las cláusulas establecidas en el supuesto contrato acompañado por la parte actora con su escrito libelar y ratificado en la reforma del libelo de demanda, por pretender hacer valer el instrumento como contrato bilateral de arrendamiento, cuando el mismo carece de la firma de una de las partes es decir, que no se encuentra suscrito por la persona que señala el instrumento que representa a la C.A. ADMINISTRADORA DE INMUEBLES ORINOCO, en su condición de Gerente General ciudadano J.F.L., lo que conlleva que el mismo esté viciado de nulidad relativa.

Que reiteradamente haya venido incumpliendo sus obligaciones contractuales, especialmente la de no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento, utilizar los bienes arrendados para un fin distinto al convenido y subarrendarlos en forma inconsulta y unilateralmente, ya que lo cierto es que no tiene cláusulas establecidas en contrato escrito alguno que cumplir, por cuanto los contratos de la relación arrendaticia han sido siempre verbales y nunca se acordó pago por adelantado del canon de arrendamiento como señala la actora, por el contrario en fecha 5 de junio de 2007 cuando la arrendador A.M.M. asumió efectivamente la administración personal del inmueble, le informó por escrito que a partir de esa fecha pasaría personalmente cobrando el alquiler y así efectivamente fue, hasta que en fecha 5 de mayo de 2008 la propietaria no pasó por el local cobrando lo correspondiente al mes de abril y mayo de 2008, como acostumbraba y se le llamó telefónicamente en varias oportunidades, manifestando que estaba enferma y que en quince días subsiguientes pasaría, insistieron en llamadas reiteradas y les manifestó que pasaría a la semana siguiente, lo cual no cumplió incurriendo en mora como arrendadora-propietaria y esto le hizo presumir que no quería recibir los cánones de arrendamiento y que sus excusas se trataban de una vulgar trampa, por lo que ocurrió ante el Tribunal del Municipio Heres para consignar como oferta real las cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2008 cuyo monto arrojaban la suma de ochocientos bolívares (Bs. 800) y posteriormente continuó consignando los mismos consecutivamente por ante este mismo Juzgado en la causa N° FP02-S-2008-003998, por lo que no se encuentra insolvente en cuanto a su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento y que con respecto a la obligación de cancelar los cánones por adelantado es válido señalar que en los contratos verbales no existe el pago por adelantado, que pretende hacer valer la parte actora y es válido resaltar que para el momento de la admisión de la demanda en fecha 28 de mayo de 2008, solamente le adeudaba lo correspondiente a un mes de canon de arrendamiento, lo cual no es causal de desalojo, por lo que resultó adelantada a la consumación de los hechos su pretendida demanda.

Impugnó el estado de cuenta acompañado por la parte actora marcado “D”, por ser manifiestamente ilegal, por ser un documento privado cuya autoría se la atribuye a la propia parte demandante que pretende beneficiarse con ella y es inconducente para demostrar causal de desalojo.

Indica que no es cierto que según lo convenido por las partes en la cláusula octava del mencionado contrato, el lapso de duración del arrendamiento fue acordado en un año que comenzó el primero de octubre de 2001, prorrogándose indefinida y automáticamente por periodos consecutivos de un año, siendo aplicables las cláusulas convencionales y en lo que respecta al desalojo rigen las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que resulta imposible deducir un supuesto derecho de un contrato inexistente por estar suscrito por una sola parte, siendo el contrato un negocio jurídico bilateral que requiere la manifestación de voluntad de por lo menos dos personas, no puede haber contrato con la sola manifestación de voluntad expresa de una sola persona y consecuencialmente no existen las supuestas cláusulas convenidas que pretende alegar la parte actora como incumplidas y en el supuesto negado de que se le diera validez se haría necesario la aplicación de la prórroga legal prevenida en el literal “c” del artículo 38 de la citada ley y no señala expresamente en cual de las causales establecidas taxativamente en el artículo 34 de la ley le es aplicable.

Manifiesta igualmente que no es cierto que ha venido incumpliendo sus obligaciones contractuales, especialmente la de no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento y que lo cierto es que no existe documento contractual por las razones ya expresadas, en el contrato verbal que existe en ningún momento se convino pago por adelantado y mucho menos con la parte actora quien fue la que fijó como fecha de pago los día cinco de cada mes que el cobro lo haría personalmente en el local arrendado, como se evidencia de comunicación escrita de fecha 5 de junio de 2007, la cual acompaña marcada con la letra “A”, con el entendido que cada mes se estaba cancelando el mes inmediatamente anterior.

Afirma que no es cierto que utilizara los bienes arrendados para un fin distinto al convenido y los subarrendara unilateralmente, sin autorización previa y escrita de la arrendadora o la propietaria a las abogadas A.T.D.V. y M.C., quienes instalaron el (sic) local alquilado un Bufete de Abogados ya que lo cierto es que no tiene bienes dados en arrendamiento, sino un bien inmueble y que fue autorizado en fecha 6 de mayo de 2003 por la C.A. ADMINISTADORA DE INMUEBLES ORINOCO para cambiar el objeto del contrato verbal de arrendamiento y autorizados expresamente a solicitud de su parte para que funcionara un Consultorio Jurídico atendido por los abogados J.M.M.B., M.C.R., A.T.d.V. y T.N.C..

Expresa que tampoco es cierto que esté obligado a devolverle en buen estado los bienes arrendados a la terminación del contrato ya que no tiene bienes dados en arrendamiento, sino un bien inmueble (local identificado previamente) y que tampoco es cierto que deba pagarle los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) y que esté obligado a pagarlos por adelantados ya que lo cierto es que no tiene obligaciones contractuales emanadas de un contrato de arrendamiento escrito y que los cánones demandados se encuentran consignados a su vencimiento por ante este Tribunal en la causa ya mencionada y que deba entregar los recibos demostrativos de los pagos de servicios de agua, luz, aseo urbano consumidos en el inmueble y que en caso de adeudarse alguna suma de dinero por dichos servicios, deba ser condenado a su pago y no es cierto tampoco que deba pagar costas y costos judiciales incluyendo honorarios de abogados.

Arguye que en el supuesto de que estén en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, según la interpretación de la actora o de un contrato verbal a tiempo indeterminado, según la apreciación del demandado, la norma aplicable para la búsqueda del pretendido desalojo no es otra que la consagrada en el artículo 34 de la Ley, ya que en ningún momento ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos mensualidades consecutivas, siendo importante destacar que el cobro de los cánones de arrendamiento a lo largo de la relación arrendaticia estuvo a cargo de dos personas jurídicas y una natural y que asimismo fue fiel cumplidor de su obligación de pago desde el inicio de la relación (01-10-2001) y fue precisamente como consecuencia del comportamiento de la demandante que se vio precisado a realizar la consignación arrendaticia en referencia y que este Tribunal debe apreciar que la demanda propuesta es el resultado de la preparación y búsqueda por parte de la actora al dejar de cobrar como lo venía haciendo los cánones de arrendamiento alegando motivos de salud, sin negarse propiamente al cobro, para enervar la prórroga legal que le es obligatoria, consagrada en el literal “c” del artículo 38 de la Ley citada.

Afirma que en relación al literal g del artículo 34 de la ley mencionada, la misma no es procedente porque fue debidamente autorizado en fecha 6 de mayo de 2003 por la C.A. ADMINISTRADORA DE INMUEBLES ORINOCO para cambiar el objeto del contrato verbal de arrendamiento y autorizados expresamente a solicitud de su parte para que funcionara un consultorio jurídico atendido por los abogados arriba identificados y resulta imposible que siendo la arrendadora-propietaria quien personalmente acudía al inmueble cada mes a cobrar lo correspondiente por canon de arrendamiento del local no estuviera en conocimiento de la presencia en el inmueble de los abogados, máxime cuando dicho consultorio data del año 2003, es decir, desde el mismo año en que la hoy demandante adquirió el inmueble, por lo que se evidencia la manera de proceder de la parte actora en el presente juicio y por tales motivos solicita la intervención de terceros a los abogados J.M.M.B., M.C.R., A.T.d.V. y T.N.C. de conformidad con el artículo 370 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.

-III-

De la decisión sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada

Antes de entrar al análisis de las pruebas producidas en este juicio, debe este juzgador pronunciarse, como capítulo previo a la decisión sobre el mérito de la presente causa, con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido se observa que la parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, manifestando el demandado que el profesional del derecho no tiene la representación que se atribuye al interponer la reforma del libelo de la demanda, ello, en primer lugar, por el poder especial apud-acta otorgado insuficiente para reformar la demanda que interpuso la actora en principio debidamente asistida de abogado, es decir, que entre las facultades otorgadas no está prevista la reforma del libelo de demanda.

Para decidir el tribunal observa:

Los artículos 153 y 154 del Código de Procedimiento Civil disponen:

153: El poder se presume otorgado para todas las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios.

154: El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa.

Tal como lo indica el articulado transcrito, el apoderado está facultado para realizar, en nombre de su mandante, todos los actos procesales que la misma ley no haya reservado para la propia parte, en todas las instancias y recursos ordinarios o extraordinarios. Los únicos actos para los cuales debe actuar el apoderado debidamente facultado en el poder, son los enumerados supra (convenir, desistir, transigir comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio), es decir, aquellos que signifiquen actos que impliquen una disposición del derecho. No existe ninguna disposición legal que exija al apoderado facultad expresa para reformar la demanda, ni aún en los poderes apud acta a que se refiere el artículo 152 ejusdem, ya que, aún en este caso, dicho poder goza de la misma validez que aquél otorgado en forma auténtica ante un notario o registrador.

Por todo lo expuesto este sentenciador considera, a todas luces, infundadada y por lo tanto improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se declara.

-IV-

De las pruebas, análisis y valoración

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1. - La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folios 5 al 11) documento de propiedad del inmueble en litigio, documento cuyo análisis considera inoficioso este Juzgador, en vista de que la parte demandada admite, expresamente, en su contestación, que la hoy actora es propietaria y arrendadora del inmueble arrendado y, por tanto, relevado de pruebas.

2. - Asimismo, la parte actora produce con el libelo –posteriormente reformado-, copia fotostática de documento de arrendamiento suscrito entre la empresa C.A. ADMINISTRADORA DE INMUEBLES ORINOCO y el demandado.

   Este instrumento fue impugnado por la parte demandada aduciendo que el mismo está viciado de nulidad, ya que carece de la firma del ciudadano J.F.L., Gerente General de la citada administradora, quien fuese la arrendadora primigenia del inmueble en cuestión, y que por lo tanto el contrato que rige entre las partes es verbal y no escrito, no existiendo por tanto estipulaciones escritas contractuales.

   Si bien es cierto que el citado instrumento fue acompañado en copia fotostática, lo que en principio lo invalidaría si fuese impugnado por la parte contraria, conforme a las disposiciones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo este Tribunal observa que la misma parte demandada se sirvió de este mismo instrumento para proceder a la consignación arrendaticia, a favor de la actora, primeramente de los meses de abril y mayo de 2008 y en forma posterior de los meses subsiguientes, conforme se evidencia del expediente N° FP02-S-2008-3998, que cursa por ante este mismo Tribunal y que fuere acompañada en copia certificada por la parte actora en el lapso probatorio.

   En el escrito de consignación arrendaticia, de fecha 11 de junio de 2008, el consignante (hoy demandado), textualmente expuso:

   “Soy arrendatario en un principio de un inmueble ubicado (…), desde el día Treinta uy Uno (sic) de Diciembre (sic) del año dos mil Uno (sic), (31-12-2001); dicho contrato de Arrendamiento (sic) fue celebrado con la administradora del Inmueble (sic) que para ese momento era “C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco”, inicialmente celebrado a tiempo determinado, por un (01) año, luego se verificó la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose el contrato escrito a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento inicialmente de Doscientos Mil Bolívares (sic) (Bs. 200.000,oo) mensuales, el cual fue aumentando posteriormente a Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (sic) (Bs. 240.000,oo) mensuales, todo se evidencia de las sendas copias del contrato de arrendamiento referido y de los recibos de pagos de canon de arrendamiento Mensuales y puntual a la fecha, lo cual todo se lee por si solo en sus contenidos, marcados con la letra “A” (…) (Subrayados del Tribunal).

   Esta manifestación de la parte demandada es una clara confesión, de acuerdo a las disposiciones del artículo 1.401 del Código Civil, de que efectivamente suscribió con la primigenia arrendadora del inmueble (C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco) el instrumento que ahora pretende impugnar, luego de servirse de él como fundamento para consignar los cánones de arrendamientos en referencia.

   Tampoco es cierto, como lo arguye el demandado, de que el representante de la C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco (arrendadora primigenia) no haya suscrito el instrumento impugnado, ya que se evidencia del cuerpo mismo del documento que sí aparece suscrito en el espacio destinado para la firma de “LA ARRENDADORA” y con el sello húmedo de la empresa.

   El hecho de que solo se haya reconocido la firma del arrendatario ante el notario respectivo, ello no vicia de nulidad el instrumento, ya que el mismo se otorgó de forma privada entre las partes y luego fue reconocido por el arrendatario ante el Notario Público Segundo de esta ciudad, en fecha 31 de diciembre de 2001.

   Por lo antes expuesto este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al documento de arrendamiento acompañado, tanto por la parte actora en el escrito de demanda, como por la parte demandada en el escrito de consignación arrendaticia, para todos los efectos subsiguientes de esta decisión, conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

3. - En relación a la comunicación de fecha 19 de agosto de 2004, dirigida a la empresa Administradora de Inmuebles Orinoco C.A., por parte de las ciudadanas GERTRUDE DE TERRIZZI y A.M.D.D. (folio 17), acompañada por la parte actora, este Tribunal considera que dicho instrumento en nada coadyuva para la resolución del litigio, ya que no es un hecho controvertido de que dicha empresa fuese la primigenia arrendadora del inmueble y su mandato haya sido revocado, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4. - Con respecto al recibo acompañado (folio 18) este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, ya que es un instrumento elaborado por la misma parte actora sin participación y sin el control de la otra parte, lo que vulnera el principio de la “alteridad probatoria” según el cual nadie puede fabricarse su propia prueba sin el control o la intervención de la contraparte. Así se establece.

5. - En cuanto a las fotografías del local arrendado, acompañadas por la parte actora (folios 19 al 22) este Tribunal observa que las mismas pertenecen al ámbito de las denominadas “pruebas libres”, previstas en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, y por tratarse la prueba instrumental privada a la cual mas se asemejan las fotografías, este Tribunal, por analogía, aplica la disposición del artículo 444 ejusdem, es decir, que al no ser impugnadas en forma alguna, las tiene por fidedignas y por tanto se les otorga valor probatorio. Así se establece.

6. - En el lapso probatorio la actora, acompañó copia certificada del expediente N° FP02-S-2008-3998, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por el demandado a favor de la demandante. En este sentido, considerándose los expedientes de consignaciones arrendaticias como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario, como así lo ha expresado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1082, proferida en fecha 19 de mayo de 2006 (Exp. 04-3125), este sentenciador le otorga pleno valor probatorio al citado expediente que cursa ante este mismo juzgado. Así se establece.

   Pruebas de la parte demandada

1. - La parte demandada produjo en la contestación de la demanda, once (11) recibos de pago (folios 81 al 91), por la suma de trescientos treinta y siete bolívares (Bs. 337) los diez primeros y por cuatrocientos bolívares (Bs. 400) el último, expedidos por la ciudadana A.M.d.D., por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo de 2007 a marzo de 2008.

   Estos instrumentos en nada coadyuvan a la resolución del litigio, ya que ni el monto antiguo de los cánones de arrendamiento (Bs. 337) ni el actual (Bs. 400), ni el pago de los meses anteriores a abril de 2008 están en discusión; por el contrario, el demandado admite expresamente en su contestación, que el monto actual del canon es la suma indicada (Bs. 400), al indicar que procedió a consignar ante este Juzgado la suma de ochocientos bolívares (Bs. 800) por concepto de los cánones de los meses de abril y mayo de 2008, cuestión por la cual no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

2. - En relación a la comunicación de fecha 5 de junio de 2007 (folio 92), dirigido por la actora al demandado, este Tribunal observa que, a pesar de quedar reconocido, por no haber sido impugnado por la parte actora, ya que fue opuesto como emanado de ella, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, al igual que los anteriores instrumentos, tampoco coadyuva a la resolución de esta causa, ya que la fecha en que la actora asumió cobrar los cánones de arrendamiento, relevando a la oficina de Consultores R.M. & Asociados de esa facultad, es un hecho irrelevante. Los hechos que verdaderamente son relevantes para dilucidar este juicio es la insolvencia o no del arrendatario y la facultad o no que tenía para subarrendar el local en litigio, por tal motivo solo se le otorga valor probatorio en cuanto a que la oficina de Consultores R.M. & Asociados era la encargada de realizar los cobros de los cánones de arrendamiento antes de asumir dicha potestad la parte actora, hecho este, se repite, que es irrelevante para la resolución del mérito del presente asunto. Así se establece.

3. - En relación a la comunicación de fecha 6 de mayo de 2003 (folio 93) dirigida por el ciudadano J.F.L. a I.J.R., este Tribunal observa que el tratamiento que hay que realizar sobre este instrumento no es el expresado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se trata de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al proceso, sino de la persona que fungía como representante de la empresa C.A. ADMINISTRADORA DE INMUEBLES ORINOCO, es decir, la arrendadora primigenia del inmueble objeto de este juicio y, por tanto, una causante de la hoy propietaria arrendadora.

   En consecuencia, la norma aplicable en este caso, es la prevista en el artículo 444 ejusdem, ya que dicho instrumento fue opuesto a la parte actora como emanado de un causante suyo, en este caso, de la empresa citada a quien el demandado atribuye que lo autorizó a subarrendar el local.

   En este sentido se observa que el citado instrumento fue desconocido en contenido y firma por la parte actora, mediante escrito de fecha 11 de noviembre 2008, correspondiéndole, en consecuencia, a la parte que produjo el documento probar su autenticidad, conforme lo ordena el artículo 445 ejusdem.

   Sin embargo, la parte demandada, promovente del instrumento, no promovió prueba alguna destinada a demostrar la autenticidad del mismo (ni la del cotejo ni la de testigos), cuestión por la cual se desecha el documento en cuestión y no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

4. - En relación a los recibos privados (folios 99, 101, 102, 103, 104, 105 y 106) acompañados por la parte demandada con la contestación de la demanda, al igual a los a.e.l.p.1. y 2, se observa que tampoco coadyuvan a la resolución del litigio, ya que ni el monto antiguo de los cánones de arrendamiento (Bs. 337) ni el actual (Bs. 400), ni el pago de los meses anteriores a abril de 2008 están en discusión, cuestión por la cual no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

5. - En relación a la comunicación (folio 100) de fecha 25 de febrero de 2005, dirigida a la ciudadana A.T., por la Oficina Consultores R.M. & Asociados, el Tribunal observa que tampoco coadyuva a la resolución del litigio, ya que no demuestra que el demandado haya sido autorizado para subarrendar, en vista de que, tal como se evidencia de la contestación de la demanda y del instrumento que riela al folio (92), ya analizado, la Oficina de Consultores R.M. & Asociados se dedicaba al (cobro) de los cánones de arrendamiento, es decir, que no es la arrendadora del inmueble y, por tanto no consta que esté facultada para autorizar el subarrendamiento del local. Por tal motivo no se le otorga ningún valor al citado instrumento. Así se establece.

6. - Con respecto a la comunicación de fecha 16 de abril de 2003 (folio 107) dirigida por el demandado a la C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco, acompañada en copia fotostática por el demandado, el Tribunal observa que a lo sumo solo demuestra haber dirigido una solicitud para instalar un consultorio jurídico en el local arrendado, pero no prueba haber sido autorizado para ello, por tal motivo no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

   -V-

   Decisión sobre el mérito del asunto

   El presente juicio trata de una demanda de desalojo, interpuesta por la ciudadana A.M.M.W.D.D., contra el ciudadano I.J.R., fundamentándose la parte actora en la falta de pago por parte del arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2008, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) mensuales y en el subarrendamiento sin autorización del arrendador, por parte del arrendatario a unos terceros, causales éstas previstas en los literales a) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que entre ambas partes existe un contrato escrito que fue convenido, en un principio, a tiempo determinado, pero que posteriormente se transformó a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción.

   Por su parte el demandado admitió la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, admitiendo que dicha relación es a tiempo indeterminado, como también el canon de arrendamiento actual señalado por la actora (Bs. 400 mensual) y que el bien fue subarrendado a unos terceros para instalar un bufete de abogados, por lo que se releva de pruebas estos hechos; pero se excepciona alegando que el contrato es verbal ya que no existe contrato escrito, que se encuentra solvente en el pago de los cánones arrendaticios reclamados por la arrendadora y que se encontraba debidamente autorizada por la primigenia arrendadora, la empresa C.A. Administradora de Inmuebles Orinoco.

   Ahora bien, a.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

   En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

   En este sentido el Tribunal observa que al admitir el arrendatario la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, así como el monto del canon de arrendamiento indicado por la actora y el hecho de haber subarrendado el inmueble en litigio, la carga de la prueba se traslada al demandado, quien debe demostrar las excepciones opuestas.

   En lo que concierne a la cualidad de escrito o verbal del contrato de arrendamiento ya previamente este Juzgador, al analizar el documento de arrendamiento acompañado por la parte actora con el libelo de demanda y por la parte demandada en el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias, también valorado, determinó la validez de dicho contrato y le otorgó pleno valor probatorio, cuestión por la cual el contrato existente entre las partes es escrito, aplicándose el efecto previsto en el artículo 1.614 del Código Civil, es decir, que el contrato continúa bajo las mismas condiciones a excepción del tiempo ya que, en este caso, por haber ocurrido la tácita reconducción, el contrato se convierte a tiempo indeterminado. Así se declara.

   En relación a la falta de pago de los cánones arrendaticios, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y en descargo del arrendatario, consignarlas por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Sobre esta norma la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 5 de febrero del corriente año (sent. N° 55, exp. 07-1731), sentó, con carácter vinculante, el siguiente criterio:

   Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

   Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

   En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

   Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

   Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

   Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

   Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

   De acuerdo al criterio expuesto, se observa en el sub iudice, que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, según la cual los cánones arrendaticios se pagarán “por adelantado entre los cinco (5) primeros días de cada mes calendario”, es completamente válida, es decir, que el arrendatario gozaba de oportunidad para pagar hasta el día cinco (5) de cada mes corriente y, en caso de que el arrendador se negare a recibir el pago, tendría hasta el día 20 de cada mes para consignar, ante el Tribunal respectivo, los cánones de arrendamientos, conforme a las disposiciones ex artículo 51.

   Es decir, que el arrendatario tenía hasta el día 20 de abril para consignar los cánones arrendaticios correspondientes a dicho mes, y hasta el día 20 de mayo (si no hubiese consignado el primero) para consignar ambos cánones (abril y mayo) y evitar incurrir en la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (falta de pago de dos mensualidades consecutivas).

   Sin embargo se desprende del expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2008-003998 que el arrendatario introdujo el escrito de consignaciones de las mensualidades de los meses abril y mayo de 2008 en fecha 11 de junio de 2008, y en fecha 16 de junio de 2008 es que procede a consignar el respectivo cheque de gerencia contentivo de la suma ofrecida, es decir, ambas fechas fuera del lapso previsto en el ya comentado artículo 51 de la Ley, por lo que es evidente que las consignaciones efectuadas por el arrendatario son extemporáneas por tardías y en tal virtud no se puede considerar al arrendatario en estado de solvencia, ya que dichas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, conforme lo prevé el artículo 56 ejusdem y, por tanto, a juicio de quien decide, el arrendatario incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas, teniendo la arrendadora el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por la demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo, Así se declara.

   Con respecto a la instalación de un bufete de abogados en el inmueble arrendado, el arrendatario admitió expresamente este hecho, por lo que es evidente que el mismo configura un subarrendamiento.

   Ahora bien, el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

   Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin prejuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.

   Por su parte el artículo 34 de la citada ley, contempla, en el literal g), como causal de desalojo:

   g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   En el caso de autos, la parte demandada no produjo ninguna prueba capaz de producir convicción en este juzgador, de que haya sido autorizado por la arrendadora para subarrendar el inmueble en litigio, pues la única prueba destinada a ello (instrumento folio 93), fue desechada por este Tribunal, por haber sido impugnada por la parte actora sin que el demandado haya promovido prueba alguna para demostrar su autenticidad.

   Por este motivo, el Juzgador considera que el arrendatario subarrendó el inmueble en litigio sin autorización previa y por escrito de la arrendadora, por lo que es claro que dicho subarrendamiento es nulo, conforme lo prevé el citado artículo 15 y, por tal motivo, el arrendatario incurrió en la causal de desalojo prevista en el literal g) del artículo 34 de la Ley citada. Así se declara.

   En relación a los bienes señalados en la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento, el Tribunal observa que dichos bienes muebles no fueron especificados, ni en el contrato ni en el libelo de demanda, es decir, no se determinaron sus signos, señales, particularidades o marcas, cuestión por la cual, al no cumplirse con lo ordenado en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se hace materialmente imposible ordenar la entrega de los mismos, ya que, se repite, la parte actora no hizo una debida especificación del objeto de la pretensión, cuestión por la cual no pueden formar parte del dispositivo del presente fallo. Así se declara.

   Por otra parte, y en relación al particular tercero del capítulo II del libelo de demanda reformada, según el cual la actora reclama la entrega de “los servicios demostrativos de los pagos de los servicios de agua, luz eléctrica (sic), aseo urbano consumidos por el demandado en el referido inmueble arrendado, y en caso de adeudarse alguna suma de dinero por dichos servicios, que sea condenado a su pago”, el Tribunal observa que la parte actora tampoco realizó una debida especificación de los montos adeudados por la parte demandada por los servicios públicos señalados.

   En este caso también debió la parte actora especificar el monto de la deuda de los servicios citados, para que el Tribunal pudiese condenar al demandado a entregar los recibos demostrativos del pago de los mismos o, en su defecto a pagarlos si existiese alguna deuda, lo que fácilmente pudo demostrarse con un estado de cuenta o un informe emanado de los institutos públicos encargados de los mencionados servicios. Por tal motivo, se estima improcedente tal pretensión. Así se declara.

   Por último, y con respecto al alegato del demandado sobre la prórroga legal que, a su decir, le corresponde, considera este Juzgador innecesario un análisis detallado de dicha figura legal consagrada en la ley que rige la materia, ya que el artículo 38 de la misma claramente dispone que la prórroga legal le corresponde al arrendatario en los contratos celebrados a tiempo determinado.

   Lejos de ser una desventaja para el arrendatario en una relación a tiempo indeterminado, no ser acreedor del beneficio de la prórroga legal, más bien es una ventaja, ya que el arrendatario que se encuentre solvente en sus obligaciones arrendaticias tiene la garantía de que no podrá ser desalojado si no incurre en alguna causal de desalojo contempladas en la ley. Garantía ésta que no tienen los arrendatarios en una relación a tiempo determinado ya que, en este caso, una vez culminado el lapso de la prórroga legal, aún cuando no haya incurrido en algún incumplimiento de las obligaciones arrendaticias, puede ser obligado por el arrendador a entregar el inmueble por haber fenecido el término de duración del contrato de arrendamiento y la correspondiente prórroga legal.

   La figura de la prórroga legal, se repite, solo es conferida por la ley en los contratos con determinación de tiempo ya que sólo en este tipo de contratos las partes conocen el inicio y la fecha cierta de culminación del contrato. En cambio en los contratos a tiempo indeterminado, por no tener una fecha cierta de culminación, no puede tampoco tenerse certeza de cuando comenzaría la prórroga legal, como así lo expresa el autor G.G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, Pág. 272, Edit. Livrosca, C.A., Caracas 2000).

   Es por esta misma razón que en los contratos a tiempo indeterminado el tiempo de duración de la relación arrendaticia no tiene ninguna relevancia práctica, ya que independientemente de su duración, el arrendatario no goza de la prórroga legal en vista de que este beneficio solo se le otorga a los arrendatarios en un contrato a tiempo determinado, el cual tiene fecha cierta de culminación y solo puede ser desalojado cuando haya incurrido en alguna de las causales previstas en la ley que rige la materia, al paso que en una relación a tiempo determinado el arrendatario puede ser demandado por el cumplimiento del contrato para que haga entrega del inmueble o por resolución del mismo si ha incurrido en incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales, cuestión por la cual, evidentemente no le corresponde al arrendatario el beneficio de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el contrato en cuestión un contrato a tiempo indeterminado. Así se declara.

   -Vi-

   Decisión sobre la tercería opuesta

   En relación a la tercería opuesta por la parte demandada el Tribunal observa que no fueron practicadas las respectivas citaciones de los terceros mencionados por el accionado.

   En este sentido el Juzgador no comparte el criterio esgrimido por la parte actora en el escrito de conclusiones, en el sentido de que se haya producido la denominada citación tácita por el hecho de que los terceros se hayan anotado en el Libro de Préstamos de Expedientes llevados por este Tribunal y hayan revisado los mismos, ya que ha sido criterio pacífico y reiterado por las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia de que “anotarse” en el mencionado libro no constituye un “actuación o diligencia procesal”, como lo exige el único aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

   Sencillamente en el presente caso no se practicaron las citaciones de los terceros mencionados por la parte demandada y, por tanto la tercería debe declararse improcedente. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en los ordinales a) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

Primero

PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana A.M.M.D.D., en contra del ciudadano I.J.R.. ASI SE DECIDE.

Segundo

IMPROCEDENTE la tercería propuesta por la parte demandada. Así se decide.

En consecuencia de lo decidido se condena a la parte demandada a lo siguiente:

Primero

Al desalojo del inmueble constituido por un local para comercio número dos (2) antes identificado como el local número tres (3) en la planta baja del edificio Johanna, ubicado en el Paseo Meneses de esta ciudad, con un área de construcción aproximada de ciento catorce metros cuadrados con sesenta y dos centímetros (114, 62 M2), consta de un salón y dos baños, con los siguientes linderos: Norte: Cuarto de medidores eléctricos, circulaciones, ascensor y local para comercio N° 1; sur: Fachada sur del edificio; este: Local para comercio N° 1; y oeste: Fachada oeste del edificio, cuarto de medidores eléctricos, circulaciones y ascensor, propiedad de la parte actora y, como consecuencia de ello, a entregársela a ésta última, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.

Segundo

Al pago de la suma de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2.400) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400), cada uno.

Tercero

Al pago de la suma de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo y abril de 2009, a razón de cuatrocientos bolívares (Bs. 400), cada uno y los que se continúen venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los cuatro (04) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez.,

Dr. N.A.R..

La Secretaria.

ENELIDE ARREDONDO.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las doce y diez minutos de la tarde (12:10 p.m.).

La Secretaria.

ENELIDE AREDONDO