Decisión de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 11 de Julio de 2007

El presente juicio se inició por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por los ciudadanos JESUS GOMES Y C.A.C., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 29.266 Y 11.608, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana A.P.S.D.M., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.756.341, parte actora en el presente juicio en contra de la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.551.149, parte demandada, respectivamente. Solicitaron medida de secuestro.

En fecha 12 de junio de 2006, se admitió la demanda por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose la citación de la parte demandada a los fines que compareciera por ante ese Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda, la cual no se materializó personalmente por lo que se libró al efecto cartel de citación a la parte demandada.

Posteriormente, en fecha 24-11-2006, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de reforma de demanda.

En fecha 29 de noviembre de 2006, se admitió la reforma de demanda, ordenándose la citación de la parte demandada a los fines que compareciera por ante ese Juzgado al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda.

Por auto de fecha 19 de enero de 2007, se ordenó abrir el cuaderno separado de medidas y abierto como fue el mismo, se decretó la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio, librándose despacho y oficio al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los fines de que practicara la medida decretada. Posteriormente en fecha 08 de febrero de 2007, se recibió resultas de la medida decretada, libradas por el Juzgado Tercero de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. En fecha 13 de febrero de 2007, compareció la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, asistida por la abogado Amparin Z.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 62.495, y se opuso a la medida de secuestro practicada y a su vez consignó escrito de contestación a la demanda oponiendo cuestiones previas contendidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 3º, 6º y 11º. Mediante el cual negó, rechazó, impugnó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho.

Siendo la oportunidad para la promoción de pruebas la parte actora hizo uso de ese derecho en fecha 22-03-2007.

En el cuaderno separado de medidas, en fecha 26 de marzo de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones a la Oposición formulada por la parte demandada, posteriormente en fecha 27-03-2007, rindieron declaración los ciudadanos M.M. y D.M..-

En fecha 11 de abril de 2007, la Juez del Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se inhibió de seguir conociendo la presente causa, ordenando remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Mediante auto de fecha 03 de mayo de 2007, este Juzgado recibió y le dio entrada al presente expediente, y quien suscribe asumió el conocimiento de la causa, ordenándose la notificación de las partes del presente juicio de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 90 ejusdem. Se libraron boletas de notificación.-

En fecha 4 de mayo de 2007, diligenció la parte demandada L.M.a.p. la abogada Amparín Del C.Z., y solicitó copia certificada de algunos folios del presente expediente, posteriormente en fecha 07 de mayo de 2007, compareció el apoderado judicial de la parte actora y se dio por notificado del avocamiento del Tribunal.

En fecha 28 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se dicte sentencia en el presente juicio.

En fecha 04 de junio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones.

II

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

En primer lugar, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaña a su libelo de la demanda, los siguientes instrumentos: 1) Original del documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26-03-2006, bajo el No. 11, Tomo 64, de los Libros llevados por ante esa Notaría; 2) Contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas R.M.D.P. y la ciudadana Liviaz Morao Troyan, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, Distrito Federal, en fecha 13-11-1998, bajo el No. 32, Tomo 58, de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría. 3) Copia simple de documento de venta del inmueble objeto de la litis, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria Cuarto Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 16-12-2005, bajo el No. 5, Tomo 21, Protocolo Primero. A los instrumentos anteriormente señalados, este Tribunal los aprecia y en consecuencia se les atribuye pleno valor probatorio dentro del proceso, en razón de que la parte demandada no los impugnó, tachó o desconoció de forma alguna. En tal sentido, este Tribunal los valora de conformidad con lo establecido en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil y así se declara.

4) Copia simple de documento de venta efectuada entre los ciudadanos A.J.A.S., E.P. de Acevedo y representaciones NADIR 1.993, C.A., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 26-12-1993, bajo el No. 01, Tomo 14, Protocolo Primero; la cual desecha del presente juicio, conforme lo preceptuado en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla manifiestamente impertinente con relación a los hechos controvertidos del proceso y así se declara.

5) Original de autorización para celebrar contrato de arrendamiento entre Representaciones Nadir 1993, C.A. y la ciudadana L.M.T.p. demandada, de fecha 15-10-1998; suscrita presuntamente por el ciudadano Cono Varuzza Cassella, identificado en autos. Con respecto a este documento el tribunal observa que fue suscrito por una persona que no es parte en el juicio, y por cuanto no fue ratificado mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le atribuye valor probatorio alguno y en consecuencia se le desecha del proceso y así se decide.-

6) Copia simple del acta de matrimonio de los ciudadanos R.M.D.P. y A.P.S., de fecha 12-04-1977, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal. El Tribunal aprecia este instrumento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, desprendiéndose del mismo que los ciudadanos R.M.d.P. y A.P.S., contrajeron matrimonio el día 25 de noviembre de 1969.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada trajo a los autos: 1) Copia simple de Acta de defunción del ciudadano R.M.D.P., de fecha 15-02-2007, expedida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia El Cafetal, bajo el No. 263, folio No. 263, Tomo No 2 de los Libros de defunciones llevados por ante esa oficina, marcado con la letra “A”; 2) copia simple de recibo de pago por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 350.000.00), señalados como canon de arrendamiento correspondientes al mes de febrero de 2007, a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio esta misma Circunscripción Judicial, marcado “B”. 3) Copia simple de fotos del apartamento objeto de la litis marcados con las letras “C”, “D” y “E”; 4) Copia simple de la tarjeta Plata de la Electricidad de Caracas y recibo de pago de condominio correspondiente al mes de enero de 2007, por la cantidad de treinta y un mil quinientos bolívares (Bs. 31.500,00), librado por Residencias Nadir; 5) Copia simple de de control de visitantes de la caseta de vigilancia de la Avenida I.d.M.d. la Urbanización Cumbres de Curumo; 6) Copia simple de documentos privados que van desde los folios 105 al 133; de documentación presentada a la entidad financiera Banesco. 7) Original de declaraciones rendidas por los ciudadanos D.A.M.C. y M.A.M.S., por ante la Notaría pública Décimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fechas 16-03-2007 y 02-03-2007.

Mediante escrito de fecha 22/03/2007, la parte actora hizo valer el mérito de los documentos consignados por ella junto con su libelo de la demanda y la reforma de esta. Asimismo promovió la prueba testimonial del ciudadano C.V.C., y la prueba de inspección judicial para ser practicada en el inmueble arrendado mediante la cual solicitó la parte actora, se dejara constancia de los particulares allí especificados.

Posteriormente, el mismo día 22/03/2007, la representación judicial de la parte actora impugnó la totalidad de las copias simples promovidas por la parte demandada.

El día 22/03/2007, la parte demandada, asistida de abogado, consignó copia certificada del acta de defunción del ciudadano R.M.D.P., marcada “A”, instrumento éste que el Tribunal aprecia en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que el ciudadano antes mencionado falleció el día 22 de noviembre de 2002.

Así mismo, la parte demandada consignó el día 22/03/2007, original documentos marcados con las letras “B”, “C”, “D” y “F”; así como original de la documentación presentada ante Banesco, marcada con la letra “I”. Estos instrumentos, tal y como se dijo supra, fueron impugnados por la parte actora, no obstante la parte demandada los trajo al proceso en original, por lo tanto el Tribunal pasa a analizarlos de la siguiente manera:

En lo que respecta al recibo de pago cursante al folio 154 del expediente, este Juzgador observa que se trata de una copia al carbón del comprobante de depósito No. 1050385, emanado del Banco Industrial de Venezuela, correspondiente a las planillas de depósito utilizadas para consignar cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Por lo tanto, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

Ahora bien, del referido instrumento se desprende que la parte demandada consignó a favor de la accionante la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares sin céntimos, en la cuenta que para tal efecto tiene dispuesto el referido Juzgado de Consignaciones. Por otro lado, la referida consignación fue realizada el día 26 de febrero de 2007. Ahora, este Tribunal se pronunciará en la parte motiva de este fallo, con respecto al efecto liberatorio o no de la referida consignación.

La parte demandada trajo a juicio, reproducciones fotográficas (f.198, 199 y 200), pertenecientes presuntamente al inmueble objeto de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento. Estas reproducciones fotográficas, fueron traídas a juicio con posterioridad a la impugnación que hiciera la parte actora respecto a las reproducciones que cursan a los folios 98 al 100 del presente expediente. Ahora bien, siendo las impresiones fotográficas documentos privados, no incluidos dentro del catálogo taxativo de pruebas señalados en el Código de Procedimiento Civil, la impugnación de este tipo de pruebas debe llevarse a cabo aplicando analógicamente el régimen de impugnación previsto para los documentos privados, establecido en el artículo 444 y siguientes del mencionado texto adjetivo.

Por tanto, siendo que la parte demandada no promovió los medios de prueba necesarios para acreditar en este proceso la fehaciencia y validez de las reproducciones fotográficas antes mencionadas, este Tribunal las desecha del juicio y así se decide.

En cuanto a los documentos que rielan al folio 155, a saber, tarjeta prepago “plata” de la Electricidad de Caracas; estado de cuenta emanado presuntamente de la administradora Serdeco C.A., así como la copia simple de de control de visitantes de la caseta de vigilancia de la Avenida I.d.M.d. la Urbanización Cumbres de Curumo; copia simple de documentos privados que van desde los folios 105 al 133; de documentación presentada a la entidad financiera Banesco. Este Tribunal los desecha por ser manifiestamente impertinentes con relación a los hechos controvertidos del juicio, ello conforme preceptuado en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

En cuanto a las declaraciones rendidas por los ciudadanos D.A.M.C. y M.A.M.S., por ante la Notaría pública Décimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fechas 16-03-2007 y 02-03-2007, el Tribunal observa que se trata de documentos emanados de terceros que no son parte en este juicio, por lo cual debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; por ende, al no haber ocurrido tal actividad, este Juzgado desecha los referidos instrumentos del proceso y así se decide.-

Igualmente consignó copia certificada del contrato de arrendamiento marcada con la letra “J”, instrumento que ha sido valorada y apreciada supra.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal debe necesariamente entrar a conocer y decidir con respecto a si la pretensión deducida en el juicio encuentra tutela jurídica en las normas que rigen el caso específico y la materia inquilinaria, en tal sentido este Juzgador observa lo siguiente:

Alega la parte actora en su libelo de demanda:

Que en fecha 13 de noviembre de 1998, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.551.149 sobre un inmueble constituido por un apartamento Nº 5, Piso 2, del Edificio Nadir, ubicado en la Calle D.V., de la Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un plazo de duración de un (1) año contados a partir del 01-11-1998, estipulándose un canon de arrendamiento por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales. Que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los alquileres desde el mes de octubre de 2004 hasta el mes de mayo de 2006, ambos inclusive, adeudando la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00).

Que por tal motivo es que demandan a la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, ya identificada, para que sea condenada por este Tribunal en la Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de noviembre de 1998 y la consiguiente entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, solvente en el pago de los servicios de electricidad, aseo, gas, agua y teléfono, y en el pago de la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes al monto de la sumatoria de los alquileres insolutos de los meses de octubre de 2004 al mes de mayo de 2006, ambos inclusive, así como el pago de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) por igual concepto de daños y perjuicios, por cada mes que transcurra desde el mes de 2006, en adelante hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble junto con su mobiliario, y para que convengan además en el pago de las costas y costos del presente juicio.

Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble y estimó la cuantía en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00). Posteriormente mediante escrito de reforma de demanda, los representantes judiciales de la parte actora explanan que, consta de documento de fecha 26-12-1993, que el Edificio Nadir, le fue vendido a la sociedad mercantil Representaciones Nadir 1993, C.A.,, representada por los ciudadanos Cono Abruza Casella y R.M.d.P.. Que en fecha 13 de noviembre de 1998, el ciudadano R.M.d.P., Director Principal de Representaciones Nadir 1993, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.551.149 un inmueble constituido por un apartamento Nº 5, Piso 2, del Edificio Nadir, ubicado en la Calle D.V., de la Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en fecha 16 de octubre de 2002, el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el apartamento Nº 5, del Edificio Nadir, arrendado a la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, ya identificada, le fue cedido a su representada A.P.S.D.M., ya identificada.

Que también consta de documento protocolizado de fecha 16 de diciembre de 2005, que el ciudadano Cono Abruza Casella, Director Principal de Representaciones Nadir 1993, C.A., dio en venta pura y simple a la ciudadana A.P.S.D.M., quien es cónyuge del ciudadano R.M.d.P., del apartamento Nº 5 del Edificio Nadir, que en razón de ello pasó a ser dueña y actual propietaria del mismo.

Alegan además que el plazo de duración fue de un (1) año contado a partir del 01-11-1998, estipulándose un canon de arrendamiento por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales. Que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los alquileres desde el mes de octubre de 2004 hasta el mes de noviembre de 2006, ambos inclusive, adeudando la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00).

Que por tal motivo es que demandan a la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, ya identificada, para que sea condenada por este Tribunal en. Primero: La Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 13 de noviembre de 1998 y la consiguiente entrega del inmueble arrendado junto con el mobiliario incluido en el arriendo, libre de personas y cosas, solvente en el pago de los servicios de electricidad, aseo, gas, agua y teléfono. Segundo: en el pago de la suma de Tres Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 3.900.000,00) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes al monto de la sumatoria de los alquileres insolutos de los meses de octubre de 200al mes de noviembre de 2006, ambos inclusive. Tercero: En el pago por igual concepto de daños y perjuicios de la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), por cada mes que transcurra desde el mes de noviembre de 2006, en adelante hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble.

Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada asistida de abogado ejerció su derecho a la defensa alegando lo siguiente:

Promovió cuestión previa contenida en los ordinales 3 °, 6 ° y 11 °, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Negó, Rechazó, Impugnó y contradijo la demanda incoada por no ser cierta ni ajustada a la realidad, y contraria a derecho.

IV

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

En primer lugar, este Tribunal debe resolver las cuestiones previas opuestas por la representación de la parte demandada. Así las cosas, observa este Juzgador que la representación de la accionada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye, fundamentando su defensa en que, a su decir, el poder especial que la parte actora otorgó a sus abogados, no contiene la representación que se atribuyen, todo lo cual configura el supuesto de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la parte actora.

Alega la parte demandada que, la parte demandante confiere “poder especial limitado al trámite de mis asuntos judiciales” (sic) sin mencionar expresamente la demandante que el referido poder se otorgó para que los abogados ejercieran la acción de resolución y daños y perjuicios en contra de la demandada.

Al respecto, este Tribunal observa que, el artículo 1.688 del Código Civil, expresa que el mandato concebido en términos generales no comprende mas que los actos de administración, en tanto que el artículo 1.687, del mismo Código establece que el mandato es especial para un negocio o para ciertos negocios solamente. Ahora, del texto del poder consignado por los representantes de las parte actora en juicio, puede leerse que la actora confiere poder especial a sus abogados representantes, limitando el referido poder al trámite de los asuntos judiciales de la parte actora dentro de los cuales se encuentra comprendido el intentar o contestar demandas de cualquier índole.

En este sentido, el Tribunal observa que no siendo la interposición del juicio de resolución de contrato de arrendamiento un acto procesal mediante el cual se dispone de derechos personalísimos del actor, tales como la proposición de demandas de divorcio o separación de cuerpos y bienes, la de interdicción e inhabilitación, nulidad de matrimonio, etc., tal como lo sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Página 496, este Tribunal considera que el poder otorgado por la parte actora a sus representantes es un mandato suficientemente valido como para que los referidos abogados se abroguen en este proceso la representación judicial de la parte actora, por lo tanto, el Tribunal considera que la cuestión previa opuesta por la parte demandada debe ser desechada y así se decide.

Igualmente, la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que en el libelo de la demanda asi como en su reforma no se especifican las causas de los daños y perjuicios reclamados por la parte actora. Al respecto el Tribunal observa que en el escrito de reforma de la demanda, la parte actora solicitó en el particular segundo de su petitorio el pago de tres millones novecientos mil bolívares (Bs. 3.900.000,00) por conceptos de daños y perjuicios, equivalentes a los alquileres presuntamente impagados por la parte demandada. En tal sentido, este Juzgado observa que la parte actora establece como causa de los daños que presuntamente se le han ocasionado, la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, y por tanto solicita que la indemnización correspondiente sea por un monto equivalente a las referidas pensiones, en consecuencia, este Tribunal considera que tal y como ha sido redactado el petitorio en cuestión, los daños y perjuicios reclamados, así como sus causas, se encuentran debidamente señaladas. Por lo tanto, este Tribunal desecha la cuestión previa opuesta y así se decide.

Opone igualmente la parte demandada la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando expresamente la parte demandada que el contrato cuya resolución se reclama es a tiempo indeterminado, ya que en ninguna de las cláusulas se especifica cuando comienza o cuando termina el mismo.

Al respecto el Tribunal observa que en la cláusula cuarta del documento contentivo del contrato de arrendamiento (f.12-14), expresamente se estableció que “la duración de este contrato es de un (1) año”, sin que se estableciera a partir de qué día comenzaría la vigencia del contrato; no obstante, el documento antes señalado se autenticó el día 13-11-1998, por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal. En consecuencia, siendo la autenticación del referido instrumento un acto mediante el cual se le da fecha cierta al mismo, este Tribunal debe concluir que el año de duración a que hace referencia la cláusula cuarta del documento antes señalado, comenzó o se inició justamente el día 13-11-1998, ello conforme lo preceptuado en el artículo 1369 del Código Civil. Así se decide.

Pero adicionalmente a lo anterior, este Tribunal observa que, la cuestión previa opuesta se refiere a los casos en que la Ley prevea una causal expresa de inadmisión de la pretensión, y por cuanto la naturaleza jurídico temporal del contrato de arrendamiento no constituye un motivo expreso y taxativo señalado en la Ley como causal de inadmisión de la pretensión deducida en juicio, este Tribunal debe necesariamente desechar la cuestión previa opuesta y así expresamente se decide.

V

DEL MÉRITO DE LA PRETENSIÓN

Desechadas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, este Juzgador debe ahora analizar si la pretensión deducida en juicio es procedente o no, y para ello es necesario determinar cuales hechos han sido acreditados en el juicio por las partes, para así establecer si los mismos se subsumen dentro del supuesto fáctico contenido en la norma jurídica que le concede protección y tutela a la pretensión concreta deducida por el actor.

Así las cosas, observa este Juzgador que la parte actora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento, que alega se perfeccionó con la parte demandada.

Al respecto el Tribunal observa que, la parte demandada en su contestación de la demanda reconoce que el contrato de arrendamiento existe y se perfeccionó, y que se celebró inicialmente con el ciudadano R.M., identificado en autos.

Que para el momento en que se suscribió el documento contentivo del contrato de arrendamiento, la propietaria del inmueble era la empresa representaciones Nadir C.A; que el ciudadano R.M.D.P. falleció el día 22-11-2002, y que no sabe con qué malsana intensión la parte demandante se identifica como casada y no como viuda, o como legítima sucesora del referido ciudadano.

Que la cesión del contrato efectuada el día 16 de octubre de 2002, a decir de la demanda, 37 días antes del fallecimiento del ciudadano R.M., carece de validez puesto que la venta entre cónyuges está prohibida expresamente por la Ley.

Que mal puede la demandada reconocer a la demandante como propietaria-arrendadora, ya que para la fecha en que se suscribió el contrato de arrendamiento la verdadera propietaria del inmueble era una empresa mercantil (sic) y el inmueble no se encontraba regido por la Ley de Propiedad Horizontal y era un todo junto con el edificio al cual pertenece, siendo indivisible y que “hoy tenga (el inmueble) una propietaria y el mismo inmueble se encuentre regido por la Ley de Propiedad H.y.s.m. haya vulnerado mi derecho de preferencia para adquirir el apartamento”.

Que la parte actora, le ofreció verbalmente en venta el apartamento objeto de la pretensión y que por tal motivo comenzó a realizar las gestiones ante la entidad bancaria BANESCO para solicitar un crédito hipotecario.

En cuanto a la falta de pago de cánones de arrendamiento, alegó que se trata de otra falsedad de la parte actora.

Igualmente, señaló la demandada que son falsos los alegatos del accionante, respecto al presunto estado de deterioro del inmueble objeto de la pretensión.

AL RESPECTO ESTE JUZGADO OBSERVA:

En primer lugar, el Tribunal observa que la parte demandada alega que la parte actora no está legitimada para intentar la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento.

En este sentido, el Tribunal observa que la parte demandante, en su escrito de reforma de la demanda, expresamente señaló que en fecha 29 de septiembre de 2005, el edificio NADIR en el cual está ubicado el apartamento objeto del juicio, fue sometido al régimen de propiedad horizontal.

Así mismo, el Tribunal observa que en el documento mediante el cual la sociedad mercantil Representaciones Nadir C.A, da en venta el apartamento objeto de la pretensión a la parte actora, se señala que al referido apartamento le corresponde un porcentaje sobre los bienes y cargas comunes del edificio, de acuerdo a lo establecido en el Documento de Condominio Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria, Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de septiembre de 2005, bajo el No. 16, Tomo 23, del Protocolo Primero. Ahora, este documento (venta efectuada por Representaciones Nadir a la parte actora) fue valorado supra, por tanto, siendo copia simple de un instrumento público, este Tribunal considera que los hechos que en el constan deben ser tenidos como ciertos en este proceso.

En tal sentido, para este Juzgado, la parte actora acreditó en juicio que el Edificio Nadir fue sometido al régimen de propiedad horizontal el día 29 de septiembre de 2005, por ende, a partir de esa fecha, la propietaria del edificio en cuestión estaba autorizada para enajenar cada apartamento del edificio de forma individual.

Al propio tiempo, este Juzgador observa que la venta efectuada por la empresa Representaciones Nadir a la parte actora, se llevó a cabo el día 16 de diciembre de 2005, es decir, con posterioridad a la fecha en que se protocolizó el documento de condominio respectivo; por lo tanto, este Tribunal considera que la venta así efectuada es perfecta y válida, y en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal entiende que la ciudadana A.P.S.d.M. es la propietaria y en consecuencia arrendadora del inmueble objeto de la pretensión.

Por tanto, este Tribunal desecha los alegatos de la parte demandada, destinados a cuestionar la legitimidad de la parte actora para interponer la pretensión deducida en juicio y así expresamente se decide.-

En segundo lugar, este Tribunal observa que la parte demandada reconoce expresamente la existencia del contrato de arrendamiento, el cual, como se indicó al momento de resolver las cuestiones previas, comenzó a regir el día 13 de noviembre de 1998. Por tanto, la existencia y perfeccionamiento del contrato de arrendamiento entre las partes litigantes, es un hecho acreditado en el juicio y así se decide.-

Así mismo, este Juzgador observa que de la cláusula cuarta del documento contentivo del contrato de arrendamiento accionado, se desprende, sin lugar a dudas, que el contrato locativo fue suscrito a tiempo determinado, prorrogable por períodos de un año de forma automática, sin necesidad de realizar nueva escritura. Por ende, este Tribunal deja establecido que el contrato cuya resolución se reclama es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y así se decide.-

Así las cosas, este Juzgado debe determinar si la parte demandada cumplió con su carga probatoria dentro del proceso, esto es, establecer si la parte demandada probó en juicio la existencia del hecho liberatorio de su obligación de pago de cánones de arrendamiento, o si por el contrario, la parte demandada demostró en juicio la ocurrencia del algún hecho impeditivo en virtud del cual no hubiese podido cumplir con su obligación.

Al respecto, este Juzgado observa que la parte demandada alegó en su escrito de contestación de la demanda que “en cuanto a mi presunta insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y a la insolvencia en los pagos de los servicios no es más que otra falsedad y mala fe en este proceso por parte de la demandante”. (Negrillas del Tribunal).

Efectivamente, la demandada aduce que la parte actora ha procedido de mala fe al interponer el presente juicio, fundando su pretensión en la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento; sin embargo, la demandada no aportó al proceso algún elemento de prueba en virtud del cual acreditara fehacientemente en este juicio los hechos constitutivos de la presunta mala fe alegada, y es menester recordar en este punto que, de conformidad con lo establecido en el artículo 789 del Código Civil, la buena fe se presume en tanto que la mala fe debe ser demostrada por quien la alega.

Por lo tanto, el Tribunal desecha este alegato de la demandada en virtud de no haberse demostrado en juicio y así se decide.-

Por último, el Tribunal debe entrar a analizar si la parte demandada trajo al proceso los elementos de prueba en virtud de los cuales acreditara la ocurrencia del pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por el accionante.

Al respecto, observa el Tribunal que al folio 154 del expediente cursa comprobante de depósito bancario, el cual fue analizado en la parte de este fallo dedicada al análisis de las pruebas aportadas. Del referido comprobante se desprende que la parte demandada depositó la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares sin céntimos (Bs.350.000,00) en la cuenta que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el día 26 de febrero de 2007 en el banco Industrial de Venezuela, depósito este que no corresponde a los meses reclamados por la parte actora.

Ahora bien, este Juzgador igualmente observa que la parte actora alega que la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2004 hasta noviembre de 2006; por lo tanto, del comprobante de depósito antes mencionado, no se desprende que la demandada haya pagado las pensiones que el actor alega insolutas; por ende, al no haber demostrado la demandada que cumplió con su obligación de pago, tal y como expresamente lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera que en el caso bajo estudio se ha materializado el supuesto fáctico de procedencia contenido en el artículo 1.167 del Código Civil el cual expresamente señala lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Por lo tanto, encontrando este Juzgador que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento se encuentra debidamente amparada y tutelada por nuestro ordenamiento sustantivo, y al haber quedado demostrado en los autos la naturaleza temporal del contrato accionado, esto es, la de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y por haberse acreditado fehacientemente en el proceso la insolvencia en la que han incurrido la arrendataria, materializándose de esa forma el supuesto de hecho contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que este Juzgador debe indefectiblemente declarar procedente en derecho la pretensión resolutoria intentada por la ciudadana A.P.S.M., en contra de la ciudadana LIVIAZ MORAO TROYAN, ambas identificadas plenamente en la parte inicial del presente fallo y ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a la solicitud efectuada por la representación judicial de la parte actora en el particular tercero de la reforma de demanda, el Tribunal lo niega en virtud de que en fecha 07 de febrero de 2007, fue practicada medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la litis, por el Juzgado Tercero de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por tanto, a partir de esa fecha la demandada ya no ocupa el inmueble, y por ese motivo, no podría este Tribunal ordenar a la parte demandada, que pague a la parte actora, los cánones de arrendamiento de un inmueble del cual no está haciendo uso. Así se decide.-

Así mismo, el Tribunal observa que la parte actora aduce que la demandada ha descuidado el mantenimiento y conservación inmueble objeto del contrato. Pues bien, este Tribunal al leer detenidamente el libelo de la demanda y su reforma, entiende que la causa petendi de la pretensión, esto es, los hechos constitutivos de la aspiración que concretamente ha elevado el accionante a este órgano jurisdiccional, se circunscriben a la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento por parte del inquilino demandado.

Sin embargo, el Tribunal considera que el deterioro del inmueble objeto del contrato, constituye al propio tiempo, parte de los motivos que generaron en el accionante, la necesidad de acudir al proceso a solicitar la tutela de sus derechos e intereses.

Ahora bien, este Juzgador observa que en fecha 27 de marzo de 2007, el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quién inicialmente conoció de la presente causa, evacuó la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora, prueba que aprecia este sentenciador de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

En la referida inspección, se dejó constancia que el inmueble objeto de la pretensión se encontraba en regular estado de uso y conservación, dejándose constancia que la puertas del inmuebles estaban deterioradas, y que las paredes estaban sucias y faltas de pintura.-

No obstante, habiéndose comprobado en juicio el incumplimiento por parte del inquilino, de su principal obligación dentro del marco de la relación arrendaticia, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, este Juzgado considera que es inoficioso analizar lo relativo al deterioro del inmueble, como causa de resolución del contrato locativo, habida cuenta que, ya la extinción del vínculo contractual ha sido declarada por las razones anteriormente expuestas y ASÍ SE DECIDE.-

Finalmente, el Tribunal observa que el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, no dictó la sentencia correspondiente, mediante la cual se pronunciara con relación a la oposición a la medida de secuestro, interpuesta por la parte demandada. Sin embargo, habiéndose acogido favorablemente la pretensión resolutoria, este Tribunal considera que se ha confirmado la ocurrencia de los supuestos de procedencia de la medida de secuestro decretada por el mencionado Juzgado en fecha 19-01-2007, y así se decide.-

VI

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: