Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Septiembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA:

A.R.R.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.848.746.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

R.C.D.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 70.855.

PARTE DEMANDADA:

I.M.C.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 4.170.840.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

A.J.B.M. y A.J.R.B., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 16.911 y 850 respectivamente.

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE VENTA Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

EXPEDIENTE N° 04-7508.

-I-

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato y resarcimiento de daños y perjuicios incoada el 20 de julio de 2004, ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana A.R.R.M. contra I.M.C.P.. Una vez cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento a este Juzgado.

El 3 de agosto de 2004, se admitió la demanda y consecuencialmente se ordenó la citación de la parte demandada a fin de que diera contestación a la demanda.

Una vez adelantados los trámites de la citación, el 3 de marzo de 2005, compareció la parte demandada, y confirió poder apud acta.

El 4 de abril de 2005, la representación judicial de la parte demandada estando en la oportunidad de contestar la demanda, opuso cuestiones previas.

Una vez tramitada la cuestión previa, el 3 de octubre de 2005, este tribunal dictó sentencia interlocutoria declarándola sin lugar.

El 8 de mayo de 2007, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y al propio tiempo reconvino a la parte demandante.

El 11 de mayo de 2007, se admitió la reconvención, y en consecuencia se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente para que la parte actora diera contestación a la reconvención.

El 8 de junio de 2007, la representación demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

El día 26 de septiembre de 2007, el co-apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.

-II-

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos fundamentales, la parte actora alegó los siguientes:

1. - Que en fecha 15 de octubre de 2003, la ciudadana I.M.C.P., ofreció en venta a la parte actora un apartamento de su propiedad.

2. - Que el monto de la negociación fue de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo).

3. - Que el Instituto de Previsión y Asistencia Social para empleados del Ministerio de Educación (IPASME), le aprobó un crédito por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 29.981.500,oo)de lo cual dedujo UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 1.362.228,oo) por concepto de préstamo personal. Lo que significaba que contaba con la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 28.592.872,oo) monto por el cual el IPASME emitió el cheque a nombre de la vendedora I.M.C.P..

4. - Que para completar el monto de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo)solicitó a su madre un préstamo por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.410.000,oo), préstamo que ya fue cancelado.

5. - Que también se presentaron otros gastos como el pago del fondo de garantía, el seguro contra incendios y terremotos, la habilitación del Registro para la firma del documento, las gestiones ante los Tribunales de Niños, Niñas y Adolescentes para poder movilizar las cuentas de sus hijos, entre otros.

6. - Que el IPASME redactó el documento de promesa bilateral de compraventa el cual fue suscrito por ambas partes (compradora y vendedora), el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de octubre de 2003, quedando anotado bajo el número 24, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones.

7. - Que el 16 de diciembre de 2003, la parte actora depositó a la demandada, UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) por concepto de arras.

8. - Que la vendedora se niega a cumplir con firmar el documento definitivo de venta.

9. - Que estando dentro del lapso de 150 días hábiles previstos para la firma, la parte actora habilitó para el 9 de junio de 2004, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, a fin de suscribir el contrato definitivo de compraventa.

10. - Que el IPASME realizó constancia donde señaló que desde el compromiso hasta el 9 de junio de 2004, habían transcurrido 143 días hábiles.

11. - Que el 15 de abril de 2004, la parte demandada solicitó a la actora la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) sobre el precio estipulado.

12. - Que la tramitación del crédito le ocasionó a la demandante diversos gastos.

    Como fundamentos de derecho, alegó lo previsto en los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.161, 1.264, 1.184, 1.185, 1.271, 1.197, 1.273 y 1.354 del Código Civil.

    El petitorio de la demanda, está concebido de la siguiente manera:

    PRIMERO: A reconocer como cierto y válido el Contrato de Opción de Compra suscrito con mi persona, como también su contenido, Contrato que se encuentra reproducido en anexo identificado con la letra “G”.

    SEGUNDO: A pagar la cantidad de BOLÍVARES TRES MILLONES TRESCIENTO(sic)VENTIOCHO(sic)MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (3.328.673,38 ctms)(sic) por concepto de la sumatoria de todos los gastos ocasionados y que se encuentran justificados.

    TERCERO: A pagar la suma de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (70.000.000,oo Bs.) por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS causados en mi Patrimonio, causa y efecto del estado de desasosiego, angustia e incertidumbre y disminución de mi Patrimonio que he venido experimentando.

    CUARTO: A pagar BOLÍVARES UN MILLÓN (1.000.000,oo) por concepto de gastos de Honorarios de Abogado que producto de tal incumplimiento de la obligación me ha causado, lo que consta en factura que anexo al presente, identificada con las letras “N”, “Ñ”, “O” y “Q” respectivamente.

    QUINTO: A pagar las costas del presente Juicio y que a bien tenga en dictar el Juzgado que conozca de la presente acción.

    SEXTO: A pagar por vía de indexación de la moneda lo causado por este concepto y previa experticia complementaria al momento de dictar el fallo.

    SÉPTIMO: A pagar los Honorarios de Abogado estimados en el TREINTA POR CIENTO (30%) del valor de la demanda

    .

    En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, alegó lo siguiente:

1. - Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.

2. - Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de octubre de 2003, bajo el número 24, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones, que en la cláusula primera, la parte demandada prometió vender a la actora un inmueble de su propiedad. Que en la cláusula segunda, se pactó el precio en TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo) que se cancelarían el día de la venta definitiva. Que en la cláusula tercera ambas partes acordaron un lapso de ciento cincuenta (150) días hábiles para la firma del documento definitivo de compraventa.

3. - Que conforme a ello, la compradora se comprometió a cancelar la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo) el día de la firma del documento definitivo, sin que se mencionase en el documento modalidad alguna para la obtención del dinero, ni a cuál ente o institución financiera se lo iba a solicitar.

4. - Que por consiguiente, todas las peticiones, diligencias y gestiones que hiciera la promitente compradora, eran de su exclusiva carga y responsabilidad.

5. - Que el contrato fue firmado exclusivamente por las partes compradora y vendedora, sin intervención alguna de cualquier otra persona ajena a la negociación.

6. - Que el lapso de 150 días hábiles inició el 30 de octubre de 2003 inclusive, y que para el 9 de junio de 2004 habían transcurrido 155 días hábiles.

7. - Que el término para la protocolización del documento definitivo de compraventa precluyó el 2 de junio de 2004, y para el 9 de junio de 2004 ya habían transcurrido cinco días hábiles fuera del plazo convenido; por lo que la obligación se extinguió por vencimiento del término.

8. - Que es incierto que su poderdante haya solicitado a la actora la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) sobre el precio estipulado en el contrato.

9. - Que rechaza y desconoce los gastos que la actora señala, por cuanto los mismos son a cargo del comprador.

10. - Niega, desconoce e impugna los documentos consignados junto con el libelo de demanda.

11. - Que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato y en ninguna parte del petitorio solicita que la demandada cumpla con algún contrato, que la demanda se contrae al cobro de bolívares, daños y perjuicios y cobro de honorarios judiciales de abogado, que dicha falta u omisión no puede ser suplida.

    En la misma oportunidad, la representación judicial de la parte demandada, procedió a reconvenir a la actora, y luego de realizar un resumen de los argumentos dados en la contestación, solicitó que la actora convenga o sea condenada en los siguientes términos:

    PRIMERO: Que son ciertos los hechos narrados.

    SEGUNDO: Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29-10-2003, bajo el No: 24, Tomo 69, en los Libros de Autenticaciones llevados por ésa Notaría, cursante a los folios 69 al 71, que nuestra representada prometió en venta a la ciudadana A.R.R.M., el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 54, ubicado en el quinto (5°) piso, ángulo nor-este, Torre “A” del conjunto denominado “Parque Residencial Guatire”, Barrio Abajo, Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda, el cual le pertenece conforme a documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora, Guatire, Estado Miranda, el 22-08-2000, bajo el No: 10, protocolo 1°, tomo 11.

    TERCERO: Que el plazo de duración convenido en la cláusula TERCERA de dicho documento, para la protocolización de la venta, fue de de(sic) ciento cincuenta (150) días hábiles, los cuales comenzaron el 30-10-03 y vencieron el 02-06-04, sin haberse fijado oportunidad dentro del referido plazo, para la protocolización de la respectiva venta.

    CUARTO: Que en razón de no haberse fijado oportunamente fecha para la protocolización de la respectiva venta, dentro del plazo de ciento cincuenta (150) días hábiles convenido en la cláusula TERCERA del antes referido documento de compra venta firmado entre las partes, dicha opción de compra venta quedó sin efecto alguno entre las partes, por extinción del término al cual estaba sometida.

    QUINTO: Al pago de las costas procesales

    .

    -III-

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

    Junto con el libelo de demanda, la parte actora consignó los siguientes recaudos:

    1. Copia certificada de documento de propiedad del inmueble de marras, de la ciudadana I.C.P.. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal la tiene como fidedigna, en consecuencia, este juzgado da por demostrada la propiedad del referido inmueble a nombre de la ciudadana I.C.P..

    2. Copia certificada de constancia de crédito hipotecario aprobado por el IPASME a la ciudadana A.R.R. para la adquisición de vivienda, por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 29.981.500,oo) del 18 de mayo de 2004. Dicha copia fue desconocida por la representación judicial de la parte demandada por no emanar de su representada, lo que sin duda alguna apunta al desconocimiento de su autoría, que en ningún caso se la atribuye a la actora, así las cosas, siendo que la aludida copia no fue impugnada este tribunal la tiene como fidedigna en consecuencia, da por demostrado que el IPASME otorgó crédito hipotecaria a la ciudadana A.R.R..

    3. Constancia de trabajo y estado de cuenta integrado de la ciudadana A.R.R., expedido por la unidad educativa J.A.G.M.d.E., y el IPASME. Este tribunal da por demostrado que la ciudadana A.R.R., para el 15 de junio de 2004 trabajaba en la unidad educativa J.A.G., y tenía un crédito hipotecario en trámite.

    4. Letra de cambio librada el 8 de junio de 2004 sin beneficiario por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.410.000,oo), para ser pagados sin aviso y sin protesto por la ciudadana A.R.R.M., la cual aparece suscrita por firma ilegible acompañada de cédula de identidad número 6.848.746. Este tribunal la desecha y no le atribuye valor probatorio alguno, de conformidad con el principio de alteridad de la prueba, según el cual nada está autorizado para fabricar su propia prueba.

    5. Recibo número 04759 por concepto de pago de póliza número 2202784, por la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL SIETE BOLÍVARES (Bs. 77.007) del 26 de mayo de 2004. De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil los documentos privados emanados de terceros deben ser ratificados por éste mediante la prueba testimonial, por lo que es forzoso desecharlo y no atribuirle valor probatorio alguno.

    6. Planilla número 488503 de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora, estado Miranda donde señala que el monto a pagar es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 554.624,oo), a nombre de la ciudadana A.R.. La misma demuestra que la ciudadana A.R. titular de la cédula de identidad número 6.848.746 para el 8 de junio de 2004 se encontraba haciendo gestiones para una venta con hipoteca ante el Registro Inmobiliario del Municipio Zamora, estado Miranda.

    7. Copia simple de borrador de instrumento de compraventa del inmueble de marras, redactado por IPASME. Copia simple de c.d.J.d.D.L.d.C. del IPASME donde hace saber que la redacción del documento de hipoteca de primer grado no causará honorarios. Por tratarse de copias simples de instrumentos privados carecen de valor probatorio alguno.

    8. Recibo de recepción de documentos del IPASME. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    9. Copia simple de auto de admisión del 2 de junio de 2004, dictado por el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de Juicio Unipersonal XIII. Copia simple de decisión del Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de Juicio Unipersonal XIII donde declara con lugar la solicitud de autorización judicial. Oficio del prenombrado Juzgado del 30 de junio de 2004. Dichas copias fueron impugnadas y desconocidas por la representación judicial de la parte demandada por no emanar de su representada, lo que sin duda alguna atiende a un desconocimiento, cuestión que no es procedente tratándose de actuaciones de un tribunal. Así las cosas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal las tiene como fidedignas en consecuencia da por demostrado que ante el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sala de Juicio Unipersonal XIII, la ciudadana A.R.R.M. realizó solicitud de autorización de retiro de ahorros, de las cuentas de ahorro de sus hijos.

    10. Recibo suscrito por A.R.R.M. donde dejó constancia que recibió del Banco Canarias de Venezuela los haberes depositados en las cuentas de ahorros de sus hijos. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    11. Recibo número 0091 donde la abogada Camargo de Muñoz declara recibir de A.R.R.M. la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), por redacción y protocolización del documento de compraventa. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    12. Copia certificada de contrato de opción de venta. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal la tiene como fidedigna, en consecuencia, da por demostrada la existencia del compromiso, lo cual no es un hecho controvertido.

    13. Letra de cambio librada el 15 de diciembre de 2003 a favor de A.M.D.R. por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES, para ser pagados sin aviso y sin protesto por la ciudadana A.R.R.M.. Este tribunal la desecha y no le atribuye valor probatorio alguno, de conformidad con el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie está autorizado para fabricar su propia prueba.

    14. Constancia de depósito bancario realizado en el Banco Corp Banca, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) en la cuenta corriente de I.C.P.. Según la doctrina se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955); los depósitos bancarios encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental, por lo tanto se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido. Por lo tanto este tribunal tiene por demostrado que el 16 de diciembre de 2003 fue depositado UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) en la cuenta corriente de I.C.P..

    15. Constancia expedida por el IPASME donde señala que desde el 29 de octubre de 2003 al 9 de junio de 2004, habían transcurrido 143 días hábiles. Tratándose de una constancia de mera relación este tribunal no le atribuye valor probatorio alguno.

    16. Recibo número 0237 donde la abogada Camargo de Muñoz declara recibir de A.R.R.M. la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), por redacción de documento de declaración jurada de no poseer vivienda. Y copia simple de la mencionada declaración. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    17. Lista de requisitos exigidos por el IPASME para la concesión de créditos hipotecarios. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    18. Fotografía y sobre de la misma donde dice “Entregue a I.B.. 20.000,oo por concepto de pago de rollos y fotos del apartamento. 5/11/2003” dicha leyenda aparece suscrita por I.C.. En la oportunidad de contestar la demanda la representación judicial de la parte demandada desconoció dicho documento por no emanar de su representada, siendo que no fue promovido el cotejo de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso desechar el aludido instrumento.

    19. Recibo número 0251 donde la abogada Camargo de Muñoz declara recibir de A.R.R.M. la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), por redacción de instrumento poder. Y original del mencionado poder. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    20. Recibo número 0247 donde la abogada Camargo de Muñoz declara recibir de A.R.R.M. la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), por redacción de documento para la obtención de autorización para el retiro de ahorros de sus menores hijos. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    21. Siete facturas por concepto de copias. Se trata de documentos privados emanados de un tercero, no ratificados en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se les asigna ningún valor probatorio.

    22. Recibo número 0302 donde la abogada Camargo de Muñoz declara recibir de A.R.R.M. la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), por dirigirse a la oficina de Registro para la firma del documento definitivo de compraventa. Se trata de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en el procedimiento, como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le asigna ningún valor probatorio.

    23. Constancia expedida por el registrador del Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora, donde señala que A.R.M. el día 9 de junio de 2004 efectuó gestiones relativas al registro de la propiedad inmobiliaria ante esa oficina. Tratándose de una constancia de mera relación este tribunal no le atribuye valor probatorio alguno.

    -IV-

    DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

PRIMERO

DE LA CAUSA PRINCIPAL

De la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato de opción de venta suscrito por ella y la ciudadana I.M.C.P., y al propio tiempo el resarcimiento de daños y perjuicios.

En muchas oportunidades se acostumbra que quienes van a celebrar un contrato de compraventa, establezcan una serie de condiciones preparatorias para asegurar la firma del contrato definitivo. Ese contrato preliminar no da lugar a la entrega del inmueble inmediatamente, pero si da derecho a la otra parte a exigirlo oportunamente.

Ante la negativa del obligado de trasmitir el derecho mediante el otorgamiento del documento definitivo, el tribunal puede provocar la transferencia del derecho de propiedad.

En similares términos se había pronunciado un fallo del Alto Tribunal, reproducido por el doctor G.G.Q. en su obra “La Resolución del Contrato”, tercera edición, página 502, así:

…En efecto, el Tribunal Supremo en sentencia del 7-10-82, dispuso: “Según la formalización, el Juez de la causa no se atuvo a la acción deducida, que fue la de cumplimiento puro y simple de la obligación contenida en la oferta de venta del inmueble, porque dispuso que el fallo sirviera de título de propiedad del actor, a pesar de que éste no había intentado esa especial y adicional acción.

Ahora bien, observa la Sala que el actor, como se desprende de la recurrida, no sólo intentó limitadamente la acción de cumplimiento directo a cargo del demandado de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, particularmente en lo relativo al otorgamiento ante el Registro Público del respectivo documento traslativo de propiedad, sino que además formuló expresamente la petición, de que en caso de que el reo no cumpliera voluntariamente con su obligación, el Tribunal lo condenara a ello. Como el demandado no se avino con la demanda, el Juez de la causa se encontraba en la necesidad de condenarlo al cumplimiento de la obligación -dado que encontró la acción procedente en derecho- pero como se trataba de una obligación de hacer cuya ejecución no puede imponerse coactivamente sin herir preceptos constitucionales, el juez optó por ordenar que la sentencia sirviera de título de propiedad al actor, previo el pago por éste del saldo del precio del inmueble. Esta modalidad de cumplimiento indirecto de la referida obligación de hacer, es la que se estila comúnmente en estos casos y ha recibido el total apoyo de la doctrina y la jurisprudencia…

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Así las cosas, cuando quien promete vender incumple con el contrato preliminar de compraventa puede ser obligado a cumplir con vender la cosa; o el cumpliente puede solicitar, a su elección, la resolución del contrato preliminar y accesoriamente el resarcimiento de los daños y perjuicios a tenor con lo pautado por el artículo 1.167 del Código Civil.

El autor patrio G.G.Q., en su obra “La Resolución del Contrato”, considera lo siguiente:

No encontramos duda alguna sobre la posibilidad de resolver un contrato prelimnar de compraventa, siempre que en él las partes se hayan obligado en forma recíproca; puesto que el artículo 1.167 del Código Civil, fundamento de la acción resolutoria en nuestro Derecho, no establece diferencias entre contrato preliminar y contrato definitivo. Solamente remite al contrato bilateral cuando expresa: “EN EL CONTRATO BILATERAL”.

La cuestión se complica cuando estamos en presencia de una PROMESA UNILATERAL DE VENTA, pues, entonces, el futuro comprador no tendrá fundamentación para solicitar la resolución de tal promesa en razón de que a nada se ha obligado. En realidad el propietario del bien se obliga a venderlo a una persona para el caso de que ésta desee comprarla por un precio determinado. Además, nada obtendrá el futuro comprador con solicitar la resolución de un contrato en el que suponemos nada ha entregado como garantía de la negociación: no hay reciprocidad obligacional

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En el supuesto de autos, si bien las partes denominaron al contrato suscrito como “Promesa bilateral de compraventa”, de la revisión del mismo se evidencia que la única obligada es la futura vendedora, quien prometió dar en venta a la promitente compradora un inmueble de su única y exclusiva propiedad.

En el petitorio de la demanda, la parte actora, como antes se expresó, solicitó lo siguiente:

En virtud de la manifiesta conducta intencional, negligente y apática de las tantas veces mencionada I.M.C.P., ocurro ante su competente autoridad para DEMANDAR como en efecto DEMANDO por ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS a la ciudadana I.M.C.P., plenamente identificada en el Capítulo Primero del contexto libelar, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Juzgado a darle cumplimiento a lo siguiente:

PETITORIO

PRIMERO: A reconocer como cierto y válido el Contrato de Opción de Compra suscrito con mi persona, como también su contenido, Contrato que se encuentra reproducido en anexo identificado con la letra “G”.

SEGUNDO: A pagar la cantidad de BOLÍVARES TRES MILLONES TRESCIENTO(sic)VENTIOCHO(sic)MIL SEISCIENTOS SETENTA Y TRES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (3.328.673,38 ctms)(sic) por concepto de la sumatoria de todos los gastos ocasionados y que se encuentran justificados.

TERCERO: A pagar la suma de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (70.000.000,oo Bs.) por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS causados en mi Patrimonio, causa y efecto del estado de desasosiego, angustia e incertidumbre y disminución de mi Patrimonio que he venido experimentando.

CUARTO: A pagar BOLÍVARES UN MILLÓN (1.000.000,oo) por concepto de gastos de Honorarios de Abogado que producto de tal incumplimiento de la obligación me ha causado, lo que consta en factura que anexo al presente, identificada con las letras “N”, “Ñ”, “O” y “Q” respectivamente.

QUINTO: A pagar las costas del presente Juicio y que a bien tenga en dictar el Juzgado que conozca de la presente acción.

SEXTO: A pagar por vía de indexación de la moneda lo causado por este concepto y previa experticia complementaria al momento de dictar el fallo.

SÉPTIMO: A pagar los Honorarios de Abogado estimados en el TREINTA POR CIENTO (30%) del valor de la demanda

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Del petitorio del libelo de demanda, se desprende que la parte actora pretende la declaratoria de validez de un contrato de opción de venta, y el cobro de diversas sumas de bolívares, correspondientes a gastos, daños y perjuicios, y honorarios de abogado.

Ahora bien, la parte actora no pretende el cumplimiento del contrato en cuestión en el sentido de que se obligue a la demandada a cumplir con vender el inmueble, o que la sentencia definitiva sirva de título de propiedad, pues, se limitó a solicitar que se reconozca como cierto y válido el contrato de marras.

En vista de lo anterior, este tribunal circunscribirá su análisis, a la verificación de la procedencia o no del cumplimiento solicitado por la actora, en cuanto a la validez de la opción, y en caso de incumplimiento, la procedencia del resarcimiento de daños y perjuicios.

En el contrato de marras parte demandada se obligó a dar en venta dentro de los ciento cincuenta (150) días hábiles siguientes al 29 de octubre de 2003, un inmueble de su exclusiva propiedad; y ambas parte pactaron como precio de la venta la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), que la compradora cancelaría al momento de la firma definitiva de la venta del inmueble.

Uno de los argumentos medulares de las partes, se concentra en determinar si para el 9 de junio de 2004, fecha para la cual fue habilitado el Registro para la firma del documento definitivo de venta, había transcurrido el plazo de ciento cincuenta días hábiles de vigencia del contrato sub lite.

Al respecto se describen los días hábiles transcurridos desde el 29 de octubre de 2003 (exclusive) hasta el 9 de junio de 2004 (inclusive), en los siguientes términos:

De lo antes transcrito se evidencia que desde la autenticación del documento de opción de venta (29 de octubre de 2003) exclusive hasta el 9 de junio de 2004 inclusive, transcurrieron 156 días hábiles, lo que permite a este sentenciador concluir que la obligación de vender precluyó el 1° de junio de 2004, fecha en la cual concluyó el lapso de 150 días hábiles fijado por las partes. Así se decide.

Visto que para el 9 de junio de 2004, no existía en cabeza de la demandada la obligación de vender, toda vez que el lapso establecido por ambas partes se consumó el 1° de junio de 2004, es forzoso para este juzgador desestimar la demanda principal. Así se decide.

SEGUNDO

DE LA RECONVENCIÓN.

En lo que respecta a la reconvención ejercida este tribunal observa:

La parte demandada reconviniente solicitó en su demanda reconvencional que se declarara que consta en documento autenticado que su representada prometió en venta a la ciudadana A.R.R.M., el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 54, ubicado en el quinto (5°) piso, ángulo nor-este, Torre “A” del conjunto denominado “Parque Residencial Guatire”, Barrio Abajo, Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda, el cual le pertenece, que el plazo de duración convenido para la protocolización de la venta, fue de ciento cincuenta (150) días hábiles, los cuales comenzaron el 30-10-03 y vencieron el 02-06-04, y que en razón de no haberse fijado oportunamente fecha para la protocolización de la respectiva venta, la opción de venta quedó sin efecto alguno entre las partes, por extinción del término al cual estaba sometida.

Una vez admitida la reconvención, la parte actora reconvenida no dio contestación. Tal falta de contestación nos lleva a tener que aplicar lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra reza:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento

.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1001, de fecha 17 de diciembre de 1998, dictada en el juicio de H.J.G.R. contra A.J.A.G., expediente N° 97-424, señaló:

...la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos.

Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada: que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca.

Para la doctrina de casación, es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, pero no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda.

Nuestro proceso civil está dividido en fases determinadas, en orden consecutivo legal y preclusivas, una de las cuales se cierra, precisamente, con la contestación de la demanda, después de la cual ya no pueden alegarse hechos nuevos, ni proponerse reconvención o cita en garantía, ni llamamiento de terceros a la causa...”. (Resaltado añadido).

En conclusión, cuando el contumaz no asiste a dar contestación a la reconvención o la realiza de manera extemporánea por tardía, la consecuencia es que se debe declarar la confesión ficta, lo que implica una aceptación (presunción iuris tantum) de los hechos expuestos en la demanda reconvencional, siempre que la petición no sea contraria a derecho y el reconvenido nada probare que le favorezca. Así se decide.

Una vez verificado que la actora reconvenida es contumaz en virtud de no haber dado contestación a la demanda reconvencional dentro del término indicado en la ley, corresponde determinar si la demanda es conforme a derecho y si la reo nada probó que le favorezca.

Considera quien suscribe que la denominada reconvención, no es tal, pues, la parte demandada se limitó a ejercer defensas de fondo que ya fueron tratadas, por lo que estima este sentenciador que la reconvención no es conforme a derecho.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 11 de mayo de 2000, expediente 99-747, lo siguiente:

… En efecto, la admisión de una demanda es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fallo, bien de oficio o bien a instancia de la parte interesada.

Para la admisión, lógicamente, debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley, más ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente el tema, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella.

(…)

A este respecto, la Sala observa que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil dispone tres supuestos genéricos de inadmisibilidad, aplicables a todo tipo de demanda pero que, además de ellos y, según sea el proceso incoado, existen otros de tipo específico que también deben ser verificados por el juez, por ejemplo, en el caso de vía ejecutiva que también se ventila por los trámites del proceso ordinario, la existencia del documento que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo vencido

.

Así las cosas, considera esta alzada que la demanda reconvencional no debió ser admitida, toda vez que no se trata de una reconvención o mutua petición, sino de meras excepciones. Así se establece.

-V-

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de venta y resarcimiento de daños y perjuicios, incoada por A.R.R.M. contra I.M.C.P.. SEGUNDO.- INADMISIBLE la reconvención intentada por la parte demandada, en consecuencia, se anula el auto de admisión de la reconvención dictado en fecha 11 de mayo de 2007.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas de la demanda originaria a la parte actora reconvenida. Por la naturaleza de la decisión acerca de la reconvención no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los _________ de____________de 2008.

EL JUEZ,

Dr. L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia constante de diecinueve (19) páginas, siendo las ____.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

EXP. 04-7508

LRHG/MGHR/erg(enm)