Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Agosto de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL

MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año: 197º y 148º

PARTE ACTORA: ANCHOR FASTENERS, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y del Distrito Capital, bajo en No. 52, Tomo 152-A- Sgdo., en fecha 10 de agosto de 2005.

APODERADOS DE LA ACTORA: J.M.B. y L.R.C.G., abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 97.555 y 31.579, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: IBRAISA S.P.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 14.122.696.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: O.A. ABLAN HALLAK y O.E. ABLAN CANDIA abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 67.301 y 36.358, respectivamente.

MOTIVO: REINTEGRO

EXPEDIENTE: 06-8882

- I –

Narración de los Hechos

Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda suscrito por los ciudadanos J.M.B. y L.R.C.G., en su carácter de apoderados de la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A., ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y luego del pertinente sorteo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 26 de septiembre de 2006, este Tribunal admitió la demanda, emplazándose a la parte demandada al segundo (02) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 11 de octubre de 2006, la parte actora consigna escrito de reforma del libelo de la demanda, el cual es admitido en fecha 19 de octubre de 2006.

Agotadas las actuaciones tendientes a la citación de la parte demandada, este Tribunal designa a la ciudadana M.C.F., como Defensora Judicial de la parte demandada, la cual acepta dicho cargo en fecha 13 de abril de 2007.

Por medio de diligencia de fecha 30 de mayo de 2007, el abogado O.A. ABLAN HALLAK, en representación de la ciudadana IBRAISA S.P.R., se da por citado para la contestación de la demanda.

En fecha 01 de junio de 2007 la representación judicial de la parte demandada da opone las respectivas cuestiones previas y da contestación a la demanda.

En fecha 18 de junio de 2007, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.

Efectuada la lectura individual del expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

- II –

Alegatos de las Partes

Como hechos constitutivos de la pretensión del actor, se afirma en el libelo de demanda:

1. Que la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A. celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana IBRAISA S.P.R., cuyo objeto fue la Casa-Quinta denominada “MINA”, cuyo terreno ocupa una parte de la parcela distinguida con el No. 105, inmueble situado en la Calle el Retiro, Municipio Chacao.

2. Que el canon de arrendamiento en un principio fue por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo) mensuales.

3. Que la arrendadora no tomó en cuenta la regulación al canon máximo de arrendamiento, existente de fecha 26 de marzo de 1985, el cual es la cantidad de SIETE MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 7.912,05)

4. Que en virtud de lo anterior, la arrendadora debe reintegrarle a la inquilina la cantidad de TREINTA MILLONES TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 30.039.560,oo), por concepto de sobrealquileres, así como la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 24.968.352,oo) por concepto de el cobro en exceso del depósito, y la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto de reserva del inmueble.

5. Que todo ello da un total de SESENTA Y CINCO MILLONES SIETE MIL NOVECIENTOS DOCE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 65.007.912,oo) a ser reintegrados.

   En la contestación de la demanda, la demandada esgrimió los siguientes alegatos y defensas:

1. Que se ha materializado la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres, en virtud de lo dispuesto por el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. Que dicho artículo prevé una prescripción de la acción judicial de dos años contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual.

3. Que si han trascurrido más de dos años a partir de la fecha en que quedó definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al inmueble de que se trate, el arrendatario ejercerá la acción de reintegro en función de una fijación de canon máximo actualizada.

4. Que la arrendataria pretende fundamentar la acción de reintegro en una resolución dictada en fecha 26 de marzo de 1985.

5. Que el acto administrativo contenido en la Resolución No. 0938 de fecha 26 de marzo de 1985 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento ha decaído, por cuanto los supuestos de hechos que le dieron origen han sido modificados.

6. Que la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A. pretende que se le reintegre una cantidad de dinero no determinada ni precisada.

   - II –

   De las Pruebas y su Valoración

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Documento de propiedad del inmueble al que se refiere el contrato objeto de la presente causa, protocolizado ante la Oficina Subalterno de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 20 de noviembre de 2003, inserto bajo el número 15, Tomo 14, Protocolo Primero, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

2. Contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 04 de noviembre de 2005, inserto bajo el número 67, Tomo 54 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil.

3. Copias Certificadas del expediente No. 81.677, entre las cuales se encuentra inserta la Resolución No. 0938 de fecha 26 de marzo de 1985 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad, desvirtuable bajo prueba en contrario.

4. Copias simples de los cheques No. 84-18232460, 18232461, 20-18437209, 42-18437210, 55-18441022, 92-18450573, 18450614, 18450650 y 18460504, del Banco Exterior, C.A., Banco Universal. En virtud de que dicho contrato fue impugnado por la parte demandante de acuerdo a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la parte promovente no ratificó dicho medio probatorio, este Tribunal declara que dicho instrumento carece de valor probatorio en este proceso.

5. Once depósitos al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, emitidos por el Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de SIETE MIL NOVECIENTOS DOCE CON CINCO CENTIMOS (Bs. 7.912,05). Por cuanto dichos instrumentos no fueron ratificados por el tercero del cual emanan, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dichos instrumentos probatorios carecen de valor probatorio alguno. Así se declara.-

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 03 de marzo de 2006 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sentencia de fecha 07 de julio de 2006 dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

2. Copia de la compilación Diez Años De Jurisprudencia Seleccionada publicada en el libro “El Contencioso Administrativo Inquilinario” del Dr. J.A.C.. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. Copia Certificada de la conformidad de uso, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad, desvirtuable bajo prueba en contrario.-

   - III -

   Motivación Para Decidir

   Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:

   En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 58 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

   Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 59 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:

   La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres…

   De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene arrendador que haya percibido un alquiler mayor al canon máximo establecido por el organismo competente, que en este caso le corresponde a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

   Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente acción de reintegro de sobrealquileres, este Tribunal pasa a observar los extremos concurrentes consagrados por la norma anteriormente transcrita, necesarios para la constitución del derecho al reintegro por parte del arrendador de un inmueble, de lo cobrado en exceso al canon mensual máximo fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los cuales son:

   1. Que el inmueble arrendado se encuentre sometido a regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   2. Que el organismo competente haya establecido el canon de arrendamiento mensual.

   3. Que el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al regulado por el organismo competente.

   La parte demandada en el presente juicio afirma que la presente acción de reintegro de sobrealquileres ha prescrito en virtud de haber transcurrido el lapso de 2 años, establecido en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se lee a continuación:

   Artículo 62.- La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos años

   De la simple lectura del dispositivo legal anterior, y de la opinión doctrinaria que antecede, se desprende que la acción de reintegro está sometida a un lapso de prescripción consistente de dos años contando a partir de la fecha en que nació la acción de reintegro, y el derecho que se reclama con ella. De un análisis de dicha norma se desprende que dicha prescripción obedece a la voluntad del legislador de actualizar el canon máximo de arrendamiento, sobre el cual se calculará la cantidad a ser reintegrada.

   En el caso de marras, este juzgador pasa a analizar la fecha de inicio del lapso de prescripción consagrado en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto, considera este Tribunal que el lapso de prescripción previsto en el artículo antes mencionado se inicia desde el momento en que nace el derecho a exigir judicialmente los sobrealquileres cobrados por el arrendador.

   En virtud de lo anterior, este sentenciador advierte que el derecho a exigir la repetición de lo cobrado en exceso por el arrendador nace una vez verificados los requisitos esenciales consagrados en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, previamente transcrito.

   En el caso de marras, el órgano competente, el Departamento de Regulación de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, reguló el inmueble objeto de la presente causa por medio de Resolución No. 0938, de fecha 26 de marzo de 1985. Sin embargo, es el 06 de noviembre de 2005, fecha en la cual se celebra el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en que nace la acción de reintegro, por cuanto se ha confirmado la existencia de los extremos exigidos por la Ley para el surgimiento del derecho del arrendatario a exigir el reintegro de los sobrealquileres. Es en este momento en que comienza a correr el lapso de prescripción de la acción de reintegro, prevista por el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrito en este fallo.

   Determinado la fecha de inicio del lapso de prescripción, es menester determinar si dicho lapso ha sido interrumpido, para lo cual, es conveniente observar lo dispuesto por la parte in fine del artículo 1969 de Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

   Artículo 1969.- (…) Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso.

   En el presente caso, la citación del demandado para la contestación de la demanda, fue realizada en fecha 30 de mayo de 2007, es decir, cinco meses y siete días antes del vencimiento del lapso de prescripción previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por todo lo antes expuesto, mal podría este Tribunal declarar prescrita la presente acción. Así se decide.-

   Dirimido lo anterior, este Tribunal pasa a verificar la existencia de los requisitos de procedencia de la acción de reintegro, tal y como lo prevé el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la presente causa.

   En primer lugar, debemos verificar si el inmueble objeto del referido contrato se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para ello, este sentenciador observa el artículo 1 de mencionada Ley, el cual establece lo siguiente:

   Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

   De una lectura del contenido del contrato al que se refiere esta causa, específicamente de lo dispuesto por su cláusula séptima, se desprende que el inmueble objeto de dicho convenio estaba destinado a desarrollar actividades comerciales, coincidiendo con el supuesto de hecho previsto en el dispositivo legal anteriormente transcrito. En consecuencia, este Tribunal declara que el inmueble constituido por la Casa-Quinta denominada “MINA”, cuyo terreno ocupa una parte de la parcela distinguida con el No. 105, inmueble situado en la Calle el Retiro, Municipio Chacao, se encuentra regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, verificándose el cumplimiento del primero de los supuestos consagrados por el artículo 58 ejusdem.

   Zanjado el punto anterior, y en vista del análisis del material probatorio consignado en autos, realizado en el presente fallo, este sentenciador concluye que la parte actora ha probado satisfactoriamente el segundo requisito previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción de reintegro, referente a la regulación del canon máximo mensual, por parte del órgano competente.

   Habida cuenta de lo anteriormente resuelto, es momento de verificar la existencia del tercero y último de las condiciones concurrentes prevista por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el reintegro de sobrealquileres, consistente en que efectivamente el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al máximo establecido por el organismo competente. Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar sus alegatos, específicamente, el cobro por parte del arrendador de los sobrealquileres, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Al respecto observa este sentenciador que si una de las partes se considera acreedor de un derecho, es preciso que el mismo demuestre la obligación del pretendido deudor, o de lo contrario, no puede obligarle al pago.

   Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, visto que la parte actora no promovió sus respectivos medios probatorios tendientes a demostrar la existencia de los extremos concurrentes, exigidos por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de convertirse en acreedor del derecho de reintegro de los alquileres cobrados en exceso del canon máximo establecido por el organismo competente para ello.

   Siendo que del análisis de las pruebas descritas en el presente fallo, la parte demandante no pudo demostrar de manera fehaciente el supuesto de hecho previsto en la norma anteriormente analizada, este sentenciador debe declarar necesariamente la improcedencia de la acción que por reintegro interpuso la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A., en virtud de que la misma no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a la que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

   Por todo lo antes expuesto, mal podría este Tribunal declarar procedente la presente acción de reintegro. Así se decide.-

   -IV-

   Dispositiva

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la pretensión contenida en la acción de reintegro de sobrealquileres incoada por la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A. contra la ciudadana IBRAISA S.P.R..

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de agosto de dos mil siete (2007).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 PM.

LA SECRETARIA,

Exp. N° 06-8882

LRHG/MGHR/ ngp.