Decisión nº PJ0152010000298 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 18 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:

AP31-V-2009-003593

PARTE DEMANDANTE:

A.B.M.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las Cédula de Identidad Nº V-5.906.193.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE:

E.V.N. y H.M.C.Y., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.364.-

PARTE DEMANDADA:

J.B.F.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.439.504.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 21 de Octubre de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio, asignándose para su conocimiento a este Juzgado que en fecha 22 de Octubre de 2009 dictó auto admitiéndola y disponiendo su tramitación, conforme a las normas del procedimiento breve, a tenor de lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Alega la parte actora, que en fecha 15 de Septiembre de 2008, dió en arrendamiento al ciudadano J.B.F.G., un bien inmueble de su exclusiva propiedad, situado en la Calle Real de Carapita, Perímetro del Estacionamiento mi lucha, Casa Nº 03, Apartamento 10, Sector Carapita, Parroquia Antimano, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital; que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, celebrado en fecha 15 de Septiembre de 2008, por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital; que en la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento se estableció una duración de seis (6) meses fijos, que comenzó a regir desde el 15 de Septiembre de 2008, hasta el 15 de Marzo de 2009; pero que es el caso, que dicho ciudadano estando en conocimiento de la prórroga legal y que debía entregar el inmueble en fecha 16 de Septiembre de 2009, llegada la fecha se negó a ello en presencia de testigos, motivo por el cual acude a demandarlo, para que le entregue el inmueble que se le dio en arrendamiento, libre de bienes y personas y en el mismo estado de arrendamiento en que lo recibió y en pagar por concepto de cláusula penal por la demora en la entrega desde el día 17 de Septiembre de 2009, la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) diarios.- En pagar las costas y costos del proceso.-

Luego de citado el demandado, fecha 28 de Julio de 2010, compareció el demandado y procedió a contestar la demandado rechazándola en todas y cada una de sus partes, negando haber recibido la notificación de la no prórroga, por cuanto la misma no se efectuó por el órgano competente, sino por ante una Notaría; negó lo alegado por el demandante que en presencia de testigos se negó a entregarle el inmueble arrendado.- Que el contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y su persona en fecha 15 de Septiembre de 2008 dejo su carácter de contrato determinado para convertirse en un contrato a tiempo indeterminado en el mismo momento en que vencida la prórroga legal continuó efectuando los pagos por concepto de canon arrendaticio en la cuenta de ahorro del señor A.B.M.A. Nº 01280032133200144305, designada por su titular para tal fin, siendo el último depósito efectuado en fecha 09 de Junio de 2010. Invoca además el contenido del Decreto 31 del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador relativo a los desalojos arbitrarios.

II

PRUEBAS

1. Cursa al folio seis (06) al folio ocho (08) del expediente contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.B.M.A. y J.B.F.G., en el cual en su Cláusula Quinta “…la duración de este contrato es por seis (6) meses fijos, (no prorrogable por otro periodo igual), y comenzara a transcurrir a partir del día 15-09-2008 y terminara el día 15-03-2009”.- Esta instrumental se valora conforme a las reglas establecidas en el artículo 1363 y 1364 del Código Civil, y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes.-

2. Cursante del folios nueve (09) al folio once (11) original de la notificación que efectuó el arrendador al arrendatario en fecha 30 de Enero de 2009 por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, esta instrumental se valora conforme a las reglas establecidas en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como plena prueba de la notificación efectuada.-

3. Cursante del folio doce (12) al folio veintiséis (26) copias certificadas de titulo supletorio emanado del Juzgado Octavo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor del demandante ciudadano A.B.M.A., esta instrumental se desecha por impertinente por cuanto no guarda relación con el mérito de la causa, ya que en esta no se discute la posesión del inmueble objeto del juicio.-

4. Cursantes a los folios setenta y uno y setenta dos (72) (29) copia fotostática de seis (2) instrumentos privados, recibos de pagos efectuados en la cuenta bancaria 01080032133200144305, del Banco Caroní por el ciudadano A.M. a favor del ciudadano A.B.M.A. cada uno por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES fechados 16/09/2010 y 09/06/2010.- Estas probanzas se desechan por ilegales pues conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo podrán promoverse mediante copias fotostáticas los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos por reconocidos y los que nos ocupan no son de esta especie.-

5. Cursante del folio setenta y tres (73) al setenta y cuatro (74) recibos de nóminas de pago emanadas de la Dirección General de Talento Humano de la Universidad Bolivariana de Venezuela a nombre del ciudadano J.F.; esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema decidendum en la causa.-

6. Cursante al folio setenta y cinco (75) del expediente comunicación enviada por la ciudadana TIBAIDY V.Z., de fecha 12 de Marzo de 2010 al Ministro del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual le solicita le ayude a obtener una vivienda; esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema decidendum en la causa.-

7. Cursante al folio setenta y seis (76) Comprobante de inscripción de la ciudadana TIBAIDY ZAMBRANO, en el Registro Único del Sistema Integrado de Gestión del Ministerio para la Vivienda y el Habitat; dicha instrumental se desecha por impertinente, ya que no guarda relación con el tema decidendum en la causa.-

8. Cursantes de los folios setenta y ocho (78) al setenta y nueve (79) Partidas de Nacimientos emanadas de las Jefaturas Civiles de la Parroquia San Juan y la P.d.M.B.L.d.D.C. pertenecientes a los ciudadanos A.E. ZAMBRANO Y ZACQUIEL DE J.Z.; estas instrumentales se desechan por impertinentes, ya que no guardan relación con el tema decidendum en la causa.-

9. Cursante al folio ochenta (80) Comprobante de Retención emanado de la Dirección General de Apoyo Administrativo de la Universidad Bolivariana de Venezuela a favor del ciudadano FIGUERA G.J.B., esta instrumental se desecha por impertinente, ya que no guarda relación con el tema decidendum en la causa.-

10. Cursante al folio ochenta y uno (81) Carta de Residencia emanada de la Junta Parroquial Antímano del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 25 de Febrero de 2010, a favor de la ciudadana TIBAIDY ZAMBRANO, esta instrumental se desecha por impertinente, ya que no guarda relación con el tema decidendum en la causa.-

11. Cursante de los folios ochenta y dos (82) al folio ochenta y siete (87) Justificativo de Unión Concubinaria de los ciudadanos J.B.F.G. y TIBAIDY V.Z., evacuado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital; esta instrumental se desecha por impertinente, ya que no guarda relación con el tema decidendum en la causa.-

12. Cursante de los folios ochenta y ocho (88) al folio noventa y uno (91) Acta emanada del C.C.d.C.-Antimano, mediante la cual dejan constancia que la ciudadana TIBAIDY V.Z., habita junto con su grupo familiar, alquilados y que está realizando gestiones ante el MOPVI, la adquisición de vivienda; esta instrumental se desecha por impertinente, ya que no guarda relación con el tema decidendum en la causa.-

13. Cursante del folio noventa y dos (92) al noventa y cinco (95) Gaceta Municipal 3119-2 en la que se publicó el Decreto 31 del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador.- Esta probanza se desecha por impertinente ya que el Derecho Nacional no es objeto de prueba.-

III

PUNTO PREVIO

ALCANCE DEL DECRETO 31 DEL ALCALDE DEL

MUNICIPIO BOLIVARIANO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL

Estima el sentenciador necesario significar que una recta interpretación del Decreto Mediante el cual se Protege el Derecho Humano a una Vivienda y Habitad Adecuados a las Familias que Habitan en el Territorio del Municipio Bolivariano Libertador, no permite afirmar que se han prohibido los desalojos en este Municipio, pues ello equivaldría a sostener que con tal norma se han derogado las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancia que resulta imposible no solo por la jerarquía de las normas aplicables, pues, mientras una tiene el rango y fuerza de Ley Nacional, la otra es un acto Administrativo de Efectos Generales espacialmente aplicable al Municipio Libertador, sino que además ello equivaldría a sostener que es posible que coexistan en el marco de las competencias concurrentes de la República los Estados y Los Municipios, regulaciones contradictorias y ello no es admisible en Nuestro esquema Constitucional que impone la colaboración para lograr los f.d.E..-

Debemos además destacar que la práctica de desalojos forzados se considera una violación de los Derechos Humanos de los individuos y en este sentido la doctrina internacional interpreta que se consideran “desalojos forzados” los traslados de grupos de individuos que ejecutan los Estados bien sea prestando asistencia para el reasentamiento o sin ella y en contra de la voluntad de los afectados, constituyen formas de desalojos que violentan el derecho de las persona a una vivienda.-

Esta práctica suele ocurrir en los casos de ejecuciones de obras de grandes dimensiones como suelen ser la construcción de represas o en los casos de programas de reordenamiento urbano.-

Lo caracterizador del desalojo forzado es la circunstancia de que la necesidad de práctica del mismo derive de una decisión del Estado y que se ejecuta en contra la voluntad de los individuos y con el empleo de medios coactivos.-

El desalojo forzado es una grave violación a los Derechos de los individuos que resultan afectados por el mismo ya que pierden su casa, su tierra y su comunidad y resultan perdidas de los trabajos para los adultos y de sus escuelas para los niños, generando pobreza o excusión de los afectados.-

Tales practicas, ocurridas también bajo la motivación de discriminaciones étnicas, sociales y políticas resulta impensable en nuestro esquema Constitucional, no solo por vía de la previsiones de los pactos sobre Derechos Humanos que ha suscrito la República, sino porque se reconoce el derecho a una vivienda y habitad adecuado (art. 82) se reconoce el derecho de los pueblos indígenas sobre los territorios ocupados ancestralmente (art. 119) y que el Estado asume la ordenación del territorio reconociendo la realidad existente en todo orden incluido el poblacional, social y cultural y la vincula a la información, consulta y participación ciudadana, es decir, la República Bolivariana de Venezuela asume como principios rectores en esta materia la inclusión y el respeto de los individuos y de las comunidades.-

El Decreto del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador en reconocimiento de estas circunstancias se impone límites concretos que previenen que puedan ocurrir desalojos forzados en el territorio de esta Municipio y así en el artículo 10 dispone:

…Todos los órganos y entes adscritos a la Alcaldía del Municipio Libertador se abstendrán de formular o ejecutar planes o proyectos urbanos, así como aprobar cambios de uso o emitir permisos que afecten inmuebles en arrendamiento destinados a vivienda…

(Negrillas y Cursivas del Tribunal).-

En este sentido la protección de los Derechos Humanos impone a los Estados el formular una legislación clara sobre los supuestos y procedimientos aplicables para los casos de desalojos y evitando que los mismos queden al libre arbitrio del arrendador.- En Venezuela hemos contado sucesivamente con el Decreto Sobre Desalojo de Viviendas y el Vigente Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.-

Así para que un desalojo forzado excepcionalmente admisible no sea considerado como violatorio de los Derechos Humanos, no debe ser arbitrario.-

En este sentido, debe significarse que lo que se denomina desalojo arbitrario es definido en el artículo 7 del Decreto 31 del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador como aquellos que contravienen las normas constitucionales o legales aplicables, incumplen los procedimientos aplicables administrativa o judicialmente o se emplea la fuerza de forma pública de forma ilegitima o desproporcionada.-

En este sentido el Decreto del Alcalde del Municipio Libertador, establece un conjunto de normas que tienen a evitar que las autoridades de esa entidad participen de un desalojo arbitrario y establece mecanismos que basados en la cooperación entre los Poderes Públicos, sirven de garantías a los ciudadanos para poder hacer valer eficazmente sus derechos en el marco de los procesos judiciales en los que se discute el desalojo.-

IV

MERITO

En el presente caso, tenemos que las partes aquí en conflicto están vinculadas por una relación arrendaticia a tiempo determinado que comenzó a regir desde el 15 de Septiembre de 2008 y que culminó en fecha 15 de Marzo de 2009, y su prórroga legal de seis (6) meses culminó en fecha 15 de Septiembre de 2009, motivo por el cual la parte actora demanda el incumplimiento, a lo cual se resiste el demandado alegando que la relación arrendaticia se indeterminó por cuanto vencido el contrato como su prórroga continuo ocupando el inmueble y siguió efectuando el pago del arrendamiento en la cuenta del demandante, designada por su titular para tal fin.-

Ahora bien, respecto a la pretensión de la actora, es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:

1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.

Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

Ahora bien, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:

Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor

.

Tal obligación es la que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y por cuanto éste no demostró el pago alegado, ya que fueron desechados en su oportunidad los recibos consignados por éste, ha quedado establecido tal incumplimiento.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.

Debe además significarse que la tacita reconducción del arrendamiento exige que el arrendatario permanezca en el inmueble sin que exista voluntad en contra del arrendador, extremo que resulta cuestionable ya en vista de la notificación exigiendo la entrega del inmueble y que lleva a la aplicación de la norma contenida en el artículo 1601 conforme a la cual si ha habido desahucio no puede oponerse la tacita reconducción.

Pero tampoco se ha demostrado la existencia de un pago que corresponda al periodo posterior a la prorroga legal ya que conforme al contrato se pagaba por mensualidad vencida.-

Ahora bien, además pretende la actora la ejecución de la cláusula penal que obliga al arrendatario a pagar la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (BS.50,00) por cada día de retardo en la entrega del inmueble.- Siendo que tales estipulaciones son formas de cuantificación de las indemnización de daños y perjuicios que se deben las partes en los casos de incumplimiento y dado que la indemnización de daños y perjuicios es acumulable a la acción de ejecución conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, se estima pertinente y dado que el retraso en la entrega es de trescientos ochenta y seis (386) días hasta la presente fecha se determinan en la cantidad de DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS.19.300,00).-

V

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano A.B.M.A., en contra del ciudadano J.B.F.G., ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a los siguiente:

PRIMERO

A la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble situado en la Calle Real de Carapita, Perímetro del Estacionamiento Mi Lucha, Casa Nº 03, Apartamento Nº 10, Sector Carapita, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió.-

SEGUNDO

Al pago de la cantidad de DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS. 19.300,00) como indemnización a tenor de lo previsto en la cláusula penal contenida en la estipulación séptima del contrato de arrendamiento.-

TERCERO

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal para su impugnación, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciocho (18) días del mes de Octubre del año dos mil diez (2.010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

En esta misma fecha 18 de Octubre de 2010, siendo las 12:28 p.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

VMDS/ntj

ASUNTO Nº AP31-V-2009-003593