Decisión nº 597-10 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 23 de Marzo de 2010

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito

de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes

EXPEDIENTE Nº 0811

SENTENCIA: Definitiva Nº 597/10

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto.

DEMANDANTE: A.C.S., cédula de identidad Nº V-12.769.019.

APODERADO JUDICIAL: Abg. R.T.A.A., Inpreabogado Nº 24.372.

DEMANDADA: N.C.V., cédula de identidad Nº V-3.690.971.

APODERADA JUDICIAL: Abg. S.B.S.R., Inpreabogado Nº 103.954.

Subieron las actuaciones mediante oficio Nº 029, de fecha 19 de enero de 2010, remitido por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, contentivo de demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, seguida por el ciudadano A.C.S. contra la ciudadana N.C.V., en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, asistida de abogado, contra la decisión de fecha 08 de octubre de 2009, dictada por el a quo, mediante la cual declaró con lugar la demanda.

Cumplidas como han sido las formalidades legales, entra esta instancia a decidir, previas las siguientes consideraciones:

CAPÍTULO I

ANTECEDENTES PROCESALES

El libelo de la demanda fue presentado por la parte actora, en fecha 28 de julio de 2009, ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes.

Admitida la demanda, por auto de fecha 30 de julio de 2009, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 13 de agosto de 2009, compareció la ciudadana N.C.V., asistida de abogado, a los fines de dar contestación a la demanda.

Abierto el lapso probatorio, compareció la parte actora, para consignar escrito de pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 17 de septiembre de 2009.

En fecha 25 de septiembre de 2009, la demandada presentó su escrito de pruebas el cual fue admitido por auto de fecha 28 de septiembre de 2009.

En fecha 30 de septiembre de 2009, siendo la oportunidad fijada para evacuar las testimoniales de la parte demandada, el Juzgado declaro desierto el acto por la no comparecencia de los testigos.

Mediante auto de fecha 01 de octubre de 2009, se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho para dictar sentencia.

Luego el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 08 de octubre de 2009, dictó sentencia, declarando con lugar la demanda.

La parte accionada, en fecha 14 de octubre de 2009, apeló de la decisión dictada por el Juzgado a quo, procediendo asimismo, a otorgar poder Apud Acta a la abogada S.B.S.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.954.

Por auto de fecha 20 de octubre de 2009, se oyó la apelación libremente, ordenándose remitir el expediente a este Juzgado Superior.

En fecha 20 de enero de 2010, fue recibido el presente expediente, dándosele entrada por auto de fecha 02 de febrero de 2009, bajo el Nº 0811.

En fecha 03 de febrero de 2010 el ciudadano M.R.O., asistido de abogado, consignó, escrito de tercería.

En la misma fecha 03 de febrero de 2010, la abogada S.B.S., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte accionada, procedió a consignar escrito de pruebas.

Por auto de fecha 08 de febrero de 2010, se fijó un lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia.

En fecha 18 de febrero de 2010, el ciudadano M.R.O., consignó escrito solicitando el pronunciamiento del Juzgado sobre el escrito de tercería consignado en fecha 03 de febrero de 2010.

Mediante decisión de fecha 19 de febrero de 2010, fue admitida la intervención del ciudadano M.R.O..

CAPÍTULO II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Fundamentó el actor su pretensión procesal en los argumentos siguientes contenido de su demanda:

Que mediante documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes, el 28 de julio de 2006, bajo el Nº 08, folios 40-41, tomo 5º, protocolo primero, tercer trimestre, celebró un contrato de compra-venta con pacto de retracto con la ciudadana N.C.V., sobre un lote de terreno, constante de doscientos sesenta y un metros con ochenta y siete centímetros cuadrados (261,87 Mtrs2) y la casa construida sobre el mismo de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Urbanización Altagracia, Avenida Estadium, casa Nº 10-44, entre carrera Vargas y Avenida Portuguesa de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes.

Que el precio pactado de la venta con pacto de retracto fue por la cantidad de Diecinueve Millones Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.19.250.000,00), equivalentes a Diecinueve Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 19.250,00), con un lapso de cinco (05) meses para ejercer el retracto convencional o recuperación del inmueble vendido, contados a partir de la fecha de autenticación del documento.

Que transcurrieron dos (2) años, once (11) meses y veintiún (21) días desde la suscripción del contrato de venta con pacto de retracto, sin que la ciudadana N.C.V. ejerciera el retracto convencional establecido, que por tal motivo solicito ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial la entrega material del inmueble antes indicado, comisionándose para ello al Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 25 de junio de 2008 se trasladó y constituyó en el inmueble, objeto de la pretensión, oponiéndose la parte demandada y el ciudadano M.R.O., quien manifestó ser su legítimo cónyuge, alegando los derechos que tenía sobre el inmueble en virtud de no haber dado su consentimiento para la venta con pacto de retracto, suspendiéndose el acto de entrega material, por considerar el Juez que la oposición estaba fundamentada en derecho.

Y finalmente solicita la ejecución o cumplimiento del contrato de venta con pacto retracto celebrado en fecha 28 de julio de 2006 y que sea condenada la demandada a la entrega total o definitiva del bien antes identificado, totalmente desocupado, libre de personas y solvente de todos los servicios públicos y de todo tipo de impuestos.

Fundamentó la demandada su resistencia a la pretensión en los siguientes argumentos contenido de su contestación:

Que ella interpretó la negociación como un préstamo de dinero a intereses y no como una venta, que el ciudadano A.C.S. tenía el conocimiento que ella era casada y que necesitaba urgente el dinero para saldar deudas que su esposo desconocía.

Que el demandante le dijo que firmara como soltera y le pagara el capital prestado por la cantidad de Once Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 11.000,00), incluyéndole en el documento los intereses a la tasa del 15% mensual que multiplicada por los cinco (05) meses daba la cantidad de Diecinueve Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.19.250,00), indicándole que si no pagaba en la oportunidad fijada le tenía que cancelar intereses.

Que le indicó que si no cancelaba en su oportunidad, tenía que pagar los intereses mensuales, como así lo venia haciendo, confiando siempre en su buena fe.

Que se vio sorprendida cuando le solicitó la entrega material de su casa, la cual habita con sus hijos.

Que en muchas oportunidades lo ubico con el fin de entregarle el capital con los intereses que correspondía mes por mes y éste se negaba a recibírselos, y le decía que quería la casa.

Que el pretendido comprador A.C.S., nunca se comportó como un verdadero propietario del bien, de hecho nunca tomó posesión del mismo, ni intentó juicio reivindicatorio y en la actualidad sigue siendo la poseedora del inmueble.

Que fueron tantas las oportunidades que buscó al ciudadano A.C.S., para cancelarle dicha cantidad, que éste nunca aceptó, exigiéndole la cantidad de Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 60.000,00), como condición para regresarle la casa con el terreno.

Que al solicitarle la firma de un contrato de venta con pacto de retracto, cercenaba el derecho a recuperar su propiedad, observándose la acción fraudulenta del ciudadano A.C.S., en contra suya y su familia, considerando que el ciudadano A.C.S., tiene como medio de enriquecimiento operaciones como el contrato de venta con pacto de retracto, hipotecas, y otras figuras que aunque están tipificadas como instituciones legales en el Código Civil, las utiliza para atentar contra el patrimonio de familias venezolanas.

Que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece que la vivienda principal es inembargable.

Y finalmente solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

Por su parte, el juzgado a quo fundamentó su decisión en lo siguiente:

Que la presente acción trata de una demanda por cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto en virtud del contrato celebrado entre el actor y la ciudadana N.C.V., sobre un lote de terreno constante de doscientos sesenta y un metros con ochenta y siete centímetros cuadrados (261,87 Mts2) y la casa en el construida, ubicado en esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes, fijándose como monto la suma de Diecinueve Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes(Bs. F. 19.250,00) y que la misma era por un lapso de cinco (05) meses, contados a partir de la firma de dicha venta, no haciendo uso del retracto convencional establecido, la parte demandada.

Que la representante judicial de la accionada, admite que celebró dicha venta con pacto de retracto con el actor sobre el inmueble en discusión.

Que admite el precio fijado, el lapso de dicho documento; contraviniendo lo que es cierto y verdadero, y es que ante una necesidad su patrocinada celebró un préstamo con el demandante quien le propuso como condición que dicha suma devengaría un interés del 15% mensual, y la conminó a suscribir el contrato de venta con pacto de retracto.

Que fueron muchas las oportunidades que trató de cancelarle el total del monto señalado en el documento, y éste nunca aceptó.

Que las normas invocadas por la parte accionante en su libelo de demanda, no solamente señalan en que consiste el retracto convencional sino también los requisitos y condiciones de que consta el mismo.

Que es el retracto convencional un contrato; en el cual existe una reserva del vendedor para recuperar la cosa vendida.

Que al ejercer el vendedor la recuperación de la cosa debe restituir el precio y los gastos y costos de la venta, de las reparaciones y mejoras; no pudiendo entrar en posesión (el vendedor) de la cosa sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones.

Que en la presente demanda el actor en función de los artículos invocados en el libelo de la demanda solicita la entrega del inmueble.

Que la presente demanda trata de que el demandado convenga o el tribunal declare cumplidas las exigencias mencionadas anteriormente (restitución y reembolso), a los fines de que haga entrega o sea condenado a entregar al demandante el inmueble vendido; lo que es lo mismo, que el accionado convenga o así lo declare el tribunal, en considerar cumplida la condición del contrato de venta con pacto de retracto, para que consecuencialmente surta el efecto de retracto consistente en que el comprador adquiera irrevocablemente la propiedad del bien vendido y el demandado entregue la cosa vendida, en el mismo estado, con sus accesorios y con todo aquello con que se pactó originalmente la compra-venta.

Que la presente controversia trata de analizar y decidir acerca de si el demandante de autos cumplió con la obligación que tenía de restituir el precio de la venta, y de reembolsar los gastos y costos de la venta, reparaciones y mejoras.

Que la parte actora acompaña a su libelo el documento donde reposa la operación de compra-venta con pacto de retracto entre las partes, documento este valorado en todo su pleno efecto y valor probatorio.

Que la parte accionada más bien la admite y la reconoce como tal, de donde se desprende la obligación que tenía la accionada para rescatar el inmueble en cinco (05) meses y a la par reembolsar los conceptos arriba indicados.

Que el argumento expuesto por la demandada sobre como debe tratarse verdaderamente el asunto, que según ella es como un contrato de préstamo de dinero, debe forzosamente concluirse que no se entiende la forma como se contesta la demanda, al admitirse sin ningún tipo de discriminación, ni observaciones, el documento de compra-venta con pacto de retracto y posteriormente se aduce la existencia de un contrato de préstamo.

Que al no cumplir la parte demandada con la obligación que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de demostrar el pago de los conceptos establecidos en la norma contenida en el artículo 1.544 del Código Civil, y en el lapso de cinco (05) meses como fue pactado contractualmente la presente demanda debe prosperar.

Que sobre la solicitud de la parte accionada en cuanto a que la ciudadana N.C.V., está casada con el ciudadano M.R.O. y que el contrato de compra-venta con pacto de retracto fue posterior al matrimonio, por lo que forma parte del caudal patrimonial de la comunidad conyugal, considera que el adquiriente último del bien inmueble en disputa ha procedido de buena Fe y desconocía la situación o condición verdadera del estado civil de la enajenante al momento de ejecutarse la operación de compra-venta, y encontrándose cumplidos los extremos pertinentes pautados en la norma legal respecto a la titularidad del bien inmueble, queda a favor del ciudadano M.R.O., en su condición de cónyuge de la ciudadana N.C.V. el recurso de reclamación de daños y perjuicios en contra de su cónyuge presente en el artículo 170 Código Civil.

El tercero M.R.O., en el escrito de tercería interpuesto expone lo siguiente:

Que en fecha 03 de agosto de 1973 contrajo matrimonio civil con la ciudadana N.C.V., construyendo juntos en la vigencia de la comunidad conyugal una vivienda para la crianza de sus hijos y acompaña Acta de Matrimonio Nº 180 de los libros de Registro Civil de Matrimonio, correspondiente al año 1973, expedida por el Registro Civil Municipal del estado Cojedes, instrumento que el tribunal valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, demostrativo de la condición matrimonial del tercero y de su interés en los resultados del proceso judicial.

Que en fecha 17 de junio de 2008, aproximadamente a las tres y treinta horas de la tarde (3:30 p.m) acudió a su casa un funcionario del tribunal para notificar a su esposa de un acto a realizarse en el mismo, por lo cual acudió para averiguar que sucedía y por qué habían notificado a su esposa, percatándose que ella había realizado un contrato de compra-venta con pacto de retracto sin su conocimiento.

Que el ciudadano A.C.S. tenía conocimiento del verdadero estado civil de la ciudadana N.C.V., ya que el mencionado ciudadano es vecino del sector.

Que la verdadera relación existente fue la de un préstamo a intereses y que el precio establecido en el contrato que suscribieron es irrisorio y no guarda relación con el valor real del inmueble.

Y finalmente solicitó la nulidad de la venta y revocatoria del fallo apelado.

Por su parte la apoderada judicial de la demandada fundamentó un escrito de alegatos presentado el 03 de Febrero de 2010 ante esta Instancia Superior, en lo siguiente:

Que la presente acción se admitió por el procedimiento breve, incurriéndose en un vicio procesal, pues la misma debió llevarse por el procedimiento ordinario para que no causara ningún daño a las partes intervinientes.

Que el Juez de la causa pudo haber incurrido en el error de tramitar la demanda por el procedimiento breve atendiendo a la cuantía del monto demandado, siendo cierto que la pretensión del accionante nace del reclamo de un presunto derecho.

Que en el pronunciamiento del Juez de la Instancia, capítulo de valoración de las pruebas, se pronuncia sólo sobre el Acta de Matrimonio y omite el anexo marcado b, donde se hace referencia sobre el avaluó inmobiliario y se deja constancia del valor actual del inmueble objeto de la presente demanda por un monto de (264….bs) del cual se evidencia que el contrato de compra-venta con pacto de retracto es por la suma irrisoria de diecinueve mil doscientos cincuenta bolívares (19.250,000), que la presente negociación lejos de ser una venta no fue más que un simple contrato de préstamo bajo la modalidad de una compra-venta con pacto de retracto.

Que ni por allá remotamente el Juez a quo, nombró en las pruebas promovidas por la parte demandada el mencionado avalúo, el cual no fue impugnado en su oportunidad.

Y finalmente solicita que se declarare la nulidad absoluta en la presente causa, se revoque la sentencia de fecha 08 de octubre de 2009, proferida por el a quo, se ordene la reposición de la causa al estado en que se encontraba en la fecha de admisión de la misma y sea admitida por el procedimiento ordinario.

CAPÍTULO III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Corresponde a este Juzgado Superior, establecer si la decisión dictada por el a quo está ajustada a derecho, para lo cual se hacen las siguientes, consideraciones:

Observa el tribunal que la parte demandada en su escrito de alegatos presentado en fecha 03 de febrero de 2010, expuso que la admisión de la demanda debió ser tramitada por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento breve, solicitando además la nulidad absoluta de todo lo actuado y la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda.

De lo expuesto por la parte demandada y de la revisión de las actas procesales, se evidencia que la demanda efectivamente fue tramitada por el procedimiento breve y se estimó en la cantidad de diecinueve mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.f. 19.250,00), que representa la suma de dinero reclamada por el demandante. Estimación esta, que determina el interés principal del juicio y a su vez permite, evidenciar que en el presente caso el requisito de la cuantía para la admisión de la demanda está cumplido, según lo establecido en el artículo 2 de la Resolución dictada por el Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de marzo de 2009, en el cual se establece lo siguiente:

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).

Ahora bien, ya que la cantidad de la demanda se encuentra dentro del monto de mil quinientas unidades tributarias (1.500 U.T.) a razón de cincuenta y cinco bolívares fuertes (Bs.f. 55,00) por unidad tributaria requerido para la admisibilidad de la misma, es decir, dentro de ochenta y dos mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 82.500,00) y de acuerdo a lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil que establece:

Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales.

Es por lo que se niega la solicitud de nulidad absoluta de todo lo actuado y reposición de la causa, visto como ha sido procedente la admisión y tramitación de la demanda por el procedimiento breve y así se declara.

Como es sabido por todos, este juzgador está provisto de libre arbitrio para interpretar y calificar los contratos (Sentencia Nº 00020 de fecha 28 de enero de 2009, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia) conforme lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que indica lo siguiente:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe (negrillas nuestras).

Igualmente, el Juez tiene conforme al citado dispositivo legal y la Constitución, el deber de conocer la verdad real, es decir descubrir si coinciden las declaraciones de las partes estampadas en el documento, con la verdadera intención de ellas mostrada en sus conductas y actitudes con relación al cumplimiento de las exigencias de existencia y perfeccionamiento del contrato, de manera que el fallo judicial se acerque con equidad lo más posible a la realidad material y social que debe regular y se cumpla con el principio de declaración de certeza de verdad material, expresión indispensable de la justicia material, objeto de la tutela judicial efectiva exigida por los artículos 19, 26 y 257 de la Constitución.

Por lo cual, ocurre además, que sin afectar el principio dispositivo, existe un campo donde la función y el poder decisorio del Juez Civil puede extenderse incluso más allá de las alegaciones omitidas o extemporáneamente expresadas por las partes, se trata de las alegaciones que configuraron una excepción en sentido impropio, por ejemplo: el pago y la simulación, en cuyos supuestos la pretensión procesal definitivamente no existe, y es por tanto jurídicamente infundada.

De manera que la doctrina considera, que el Juez tiene el poder y el deber de pronunciar su sentencia desestimatoria porque el proceso no puede servir para declarar y actuar relaciones inexistentes (véase L.M.A.. Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana. pág. 27).

En este mismo sentido el Maestro Chiovenda expresa:

Si el contrato fue simulado la acción no ha nacido. En estos casos, el Juez desestima la demanda, no porque haya querido el demandado proponer la excepción, sino porque la acción no existe, y el Juez no puede acoger demandas infundadas (véase G.C.. Instituciones de Derecho Procesal Civil. Volumen I. pág. 397).

A continuación observa el tribunal que las partes firmaron el documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes, el 28 de julio de 2006, anotado bajo el Nº 08, folios 40-41, tomo 5º, protocolo primero, tercer trimestre, en cuyo texto la demandada afirma le da en venta al actor bajo la modalidad de retracto convencional, el terreno y la casa ubicada en la Urbanización Altagracia, Avenida Estadium, casa Nº 10-44 entre carrera Vargas y Avenida Portuguesa de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes, reservándose asimismo el retracto convencional por el término de cinco (05) meses según su afirmación, con base en lo cual el actor afirma que:

Celebró un contrato de compra-venta con pacto de retracto con la ciudadana N.C.V., sobre un lote de terreno, constante de doscientos sesenta y un metros con ochenta y siete centímetros cuadrados (261,87 Mtrs2) y la casa construida sobre el mismo de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Urbanización Altagracia, Avenida Estadium, casa Nº 10-44, entre carrera Vargas y Avenida Portuguesa de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes.

Que el precio pactado de la venta con pacto de retracto fue por la cantidad de Diecinueve Millones Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.19.250.000,00), equivalentes a Diecinueve Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 19.250,00), con un lapso de cinco (05) meses para ejercer el retracto convencional o recuperación del inmueble vendido, contados a partir de la fecha de autenticación del documento.

Que transcurrieron dos (2) años, once (11) meses y veintiún (21) días desde la suscripción del contrato de venta con pacto de retracto, sin que la ciudadana N.C.V. ejerciera el retracto convencional establecido.

Pero por otra parte, observa también el tribunal como lo afirma la demandada en su contestación de la demanda, que:

el pretendido comprador A.C.S., nunca se comportó como un verdadero propietario del bien, de hecho nunca tomó posesión del mismo, ni intentó juicio reivindicatorio y en la actualidad sigo siendo la poseedora del inmueble.

Posesión de la demandada sobre la cosa objeto del contrato, que consta en el acta de entrega material del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y R.G. de esta Circunscripción Judicial de fecha 25 de junio de 2008, que conjuntamente con su demanda, trae al proceso judicial la parte actora, demostrativa de que la demandada continua habitando el inmueble objeto del contrato, acta y documento público que este Juzgado valora conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, según cuyo texto el Juzgado Ejecutor de Medidas se trasladó a la dirección Urbanización Altagracia, Avenida Estadium, casa Nº 10-44, entre carrera Vargas y Avenida Portuguesa de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes, y allí estaba la demandada habitando el inmueble supuestamente vendido con pacto de retracto, de manera que está demostrado plenamente en autos que el demandante en ningún momento ha tomado posesión del inmueble es decir, de la cosa objeto del contrato y por el contrario la demandada ejerce absoluta posesión sobre el mismo y nunca se ha desprendido de la posesión de la casa y del terreno objeto del supuesto contrato de venta con pacto retracto y así se declara.

Por otra parte observa también el Tribunal que tal como expresa la demandada en su contestación a la demanda al referirse al inmueble objeto del supuesto contrato de venta con pacto de retracto manifestando, “inmueble…del cual jamás pensé en deshacerme y menos por un precio tan vil como el expresado” y tal como expresa el tercero en su escrito de tercería, al manifestar: “que el precio establecido en el contrato …es absolutamente irrisorio y no guarda relación con el valor real de mercado del mencionado inmueble”, según el documento suscrito entre las partes, el precio de la venta es de diecinueve mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.f. 19.250,00) y para el momento de la firma del documento mencionado, año 2006, correspondía a la suma de diecinueve millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 19.250.000,00), precio de la cosa que luce tal como afirma la demandada y el tercero como precio vil o irrisorio, cierto como es y todos sabemos por la experiencia común o máxima de experiencia que este juzgado aplica por mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en esta dirección de la ciudad, un inmueble de las características indicadas en el presente caso, según el título supletorio protocolizado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo, Agrario y Estabilidad Laboral de esta Circunscripción Judicial de fecha 11 de julio de 1996 y registrado bajo el Nº 17, folios 62 al 65, Tomo 3º, Protocolo Primero, tercer trimestre del año 2003, y según el documento de propiedad del terreno debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios San Carlos y R.G. del estado Cojedes, anotado bajo el Nº 15, folios 60 al 61, Tomo 7º, Protocolo Primero, segundo trimestre del año 2006, documentos a los que el Tribunal da pleno valor probatorio por ser instrumentos públicos, conforme al artículo 1.357 del Código Civil, es decir, un terreno con una casa de las dimensiones y características siguientes: terreno constante de doscientos sesenta y un metros cuadrados con ochenta y siete centímetros (261,87 Mts.2) y unas bienhechurías (casa) constituidas por una sala, un comedor, dos cuartos, tres ventanas y un baño, jamás y nunca ni en el año 2006, ni hoy año 2010 valen como precio de venta diecinueve mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.f. 19.250,00), sino un precio muy superior, de manera que este precio de venta indicado en el documento luce exageradamente bajo y así se declara.

Ahora bien, el retracto convencional, como figura contractual, según dispone el artículo 1.534 del Código Civil:

… es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544.

Para complementar ese dispositivo legal, el artículo 1.539 del Código Civil establece:

El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor...

De igual manera y en armonía con los dispositivos anteriores, el artículo 1.544 eiusdem, establece entre otras cosas que:

El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones…

De manera que según las características o condiciones de existencia del contrato de venta con pacto de retracto convencional exigidas por los artículos mencionados, cuales son la reserva o derecho para recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos previstos en el artículo 1.544 del Código Civil y la prohibición de entrar en posesión de la cosa para el vendedor que desee recuperar la cosa vendida si antes no cumple sus obligaciones, supone necesariamente que el comprador con pacto de retracto convencional, a fin de perfeccionar el contrato y darle cumplimiento a los artículos 1.534, 1.539 y 1.544 del Código Civil, debe ejercer la posesión sobre la cosa objeto del contrato como es lo lógico, en lo inmediato al acto mismo de la venta, sobre todo en casos como el presente en el cual el lapso para ejercer el derecho del retracto o de recuperar la cosa vendida es muy breve, lo cual extrema la necesidad del ejercicio de la posesión para asegurar la consolidación de la venta, siendo tal posesión, un indicador o indicio indispensable de que el contrato celebrado es efectivamente un contrato de venta con retracto convencional y no otra figura contractual.

De igual manera otro de los indicadores o indicios de que efectivamente estamos en presencia de un contrato de venta con pacto de retracto convencional es que el precio de la venta sea serio o no irrisorio, es decir, real y no fingido o simulado como sería un precio exageradamente bajo comparado con el precio comúnmente conocido en la zona donde este ubicado el inmueble, dada la experiencia común o máxima de experiencia según la cual nadie en su sano juicio que quiera efectivamente dar en venta un bien propio lo haría por un precio irrisorio o vil, a menos que quiera donarlo, caso en el cual el precio sería irrisorio pero, el contrato no sería de venta, sino de donación.

En el presente caso, observa el tribunal que las actitudes y conductas desplegadas por las partes, demostrativas de su verdadera intención o propósito, no guardan armonía con el contrato de venta con pacto de retracto que firmaron, en el sentido de que una cosa es lo que pacta el documento escrito de venta con pacto de retracto y otra cosa son las conductas y actitudes de las partes, lo cual configura una evidente situación de ambigüedad en el contrato, autorizando al tribunal a interpretarlo ateniéndose al propósito e intención de las partes, precisamente, porque mientras por un lado el Código Civil y la sana lógica exigen para perfeccionar el contrato que el actor comprador haya tomado posesión del inmueble y el precio de venta sea serio y no fingido o simulado, por otro lado está plenamente probado en autos que el actor supuesto comprador, jamás y nunca tomó posesión del inmueble que afirma le fue dado en venta, de manera que no es posible aplicar en el presente caso los supuestos de hecho y consecuencia jurídicas establecidas en los artículos 1.534 y 1.544 del Código Civil, según el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida y no puede entrar en posesión de dicha cosa de la cual debió haberse desprendido en beneficio del supuesto comprador, sino después de haber satisfecho todas las obligaciones previstas en el artículo 1.544 del Código Civil, precisamente porque la vendedora demandada jamás ni nunca se desprendió de la posesión del inmueble estando también plenamente probado lo concerniente al precio de la cosa, que luce irrisorio, fingido o simulado dada la máxima de experiencia aplicada en esta decisión y así se declara.

En consecuencia este tribunal debe concluir afirmando que el contrato de venta con pacto de retracto examinado en este juicio, no es tal, sino simplemente un negocio simulado para enmascarar un préstamo de dinero, precisamente porque en ese supuesto contrato con pacto de retracto se presenta: 1.- una declaración documental deliberadamente disconforme con la intención de las partes 2.- concertada de acuerdo entre las partes 3.- para engañar a terceras personas, de forma que se presenta como negocio simulado, una divergencia intencional entre voluntad y declaración. Lo interno, lo querido y manifestado en las conductas desplegadas y lo externo, lo declarado en el documento, están en oposición conciente (véase F.F., La Simulación de los Negocios Jurídicos, página 44) y así se declara.

Considera este juzgador que entre los requisitos esenciales para la existencia del contrato figuran el consentimiento válido de los contratantes y la causa lícita de obligar según el artículo 1.141 del Código Civil, requisitos ambos de que carece en este caso el contrato de venta con pacto de retracto; porque, hay consentimiento para la ficción y la simulación, pero falta el necesario consentimiento para contraer la obligación, por tanto, falta el consentimiento que se requiere para que se establezca la relación jurídica contractual; así, faltando toda la esencia del contrato, la causa no existe tampoco y en consecuencia no existe el contrato de venta con pacto de retracto la pretensión procesal es infundada, y así se declara.

CAPÍTULO IV

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada S.B.S.R., actuando en su carácter de autos, contra la decisión de fecha 08 de octubre de 2009, dictada por el juzgado a-quo. Segundo: SE NIEGA la solicitud de nulidad de todo lo actuado y reposición de la causa. Tercero: SE REVOCA la sentencia de fecha 08 de octubre de 2009, dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes. Cuarto: SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, seguida por el ciudadano A.C.S. contra la ciudadana N.C.V.. Quinto: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo dictado. Sexto: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso previsto para ello, se ORDENA la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese, compúlsense las copias necesarias y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos a los veintitrés (23) días del mes de marzo del año dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

Abg. A.J.M.D.

Juez Provisorio

Abg. Eglee S. Matute D.

Secretaria

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las once horas y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) y se libraron boletas de notificación.

La Secretaria

Definitiva (Especial Ordinario)

Exp. N° 0811

AM/EM/yr.