Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 28 de Enero de 2009

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de Alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora su condición Arrendatario comparece ante esta autoridad, para: “La presente demanda tiene por objeto que el ciudadano Y.D.J.A.A., omissis, en su carácter de arrendatario, desaloje voluntariamente el inmueble cedido en arrendamiento……o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal de la causa mediante decreto de desalojo, por insolvencia….” (Vto., al Folio 1). “Acción” que fundamenta el Actor en los artículos artículo 33 y 34 literal a) y Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, dijo lo siguiente: “….rechazo el hecho de que la relación arrendaticia que mi representado sostuvo con la ciudadana MARIA ANGELICA….., ya identificada , se haya convertido en una relación a tiempo indeterminado, ya que simplemente se extinguió la misma al vencimiento de la prórroga legal, lo que trae como consecuencia que la parte actora haya equivocado su acción, pues lo correcto y permitido por el derecho hubiese sido que la acción a ejercer lo fuera la de cumplimiento de contrato,…” (Vto., al Folio 39 y Folio 40).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia y todas las acciones que derivan de él, como lo es el caso de las acciones de Desalojo; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, el orden público, de las normas arrendaticias.. Así se decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desalojo” y entrega de Inmueble” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, lo manifestado por el Demandado en su Contestación en torno acerca del tipo de Relación Arrendaticia y lo que señala los respectivos Contratos de Arrendamientos. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

Consta en contratos de arrendamiento privados subscritos entre mi persona M.A.M.M.D.C., omissis en mi carácter de arrendadora, y el ciudadano Y.D.J.A.A., en su carácter de arrendatario, omissis, contratos de arrendamientos por tiempo determinado sin prórrogas los cuales vencieron: El primero de cinco (5) meses de duración desde el 23 de Noviembre de 2006 hasta el 23 de Abril de 2007, y el segundo con una duración de siete (7) meses, no prorrogable, a partir del 24 de Abril de 2007 hasta el 24 de Noviembre de 2007, surgiendo de acuerdo al Artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal por un lapso de seis (6) meses vencidos el 24 de Mayo de 2008, convirtiéndose nuestra relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado…

(Folio 1).

3.2.- LO MANIFESTADO POR EL DEMANDADO EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Al momento de dar Contestación a la Demanda, el Demandado, señaló lo siguiente en torno al plazo:

….rechazo el hecho de que la relación arrendaticia que mi representado sostuvo con la ciudadana MARIA ANGELICA….., ya identificada, se haya convertido en una relación a tiempo indeterminado, ya que simplemente se extinguió la misma al vencimiento de la prórroga legal, lo que trae como consecuencia que la parte actora haya equivocado su acción, pues lo correcto y permitido por el derecho hubiese sido que la acción a ejercer lo fuera la de cumplimiento de contrato,…

(Vto., al Folio 39 y Folio 40).

3.3.- LO ESTABLECIDO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS EN TORNO AL PLAZO.

La Parte Actora, con su escrito de Demanda acompañó, sendos instrumentos, consistentes en dos copia simples de dos Contratos de Arrendamientos de naturaleza privada, de fechas 23 de Noviembre del 2006 y del 27 de Abril del 2007 respectivamente, suscritos entre las Partes en la controversia; en cuyas Cláusulas Segundas de ambos está estipulado el plazo del Arrendamiento al señalar, las mismas, siguiente:

SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de cinco (5) meses fijos, contados a partir del 23 de Noviembre de 2006 hasta el 23 de Abril de 2007.

” (Folio 4).

“SEGUNDA: El plazo de duración de este Contrato es de Siete (7) meses, contados a partir del Veinticuatro (24) de Abril de 2007, no prorrogable.-“(Folio 6).

3.4. -ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO CONTENIDO EN LOS CONTRATOS EN TORNO AL PLAZO

.

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en los citados Instrumentos contractuales; este Tribunal infiere e interpreta que:

1. - Que la Parte Actora manifiesta que suscribió dos Contratos de Arrendamientos de naturaleza privadas; el primero por 5 meses que iba desde el día 23 de Noviembre del 2006 al día 23 de Abril del 2007. Y el segundo, por 7 meses que iban desde el 24 de Abril del 2007 al 24 de Noviembre del 2007.

2. - Que la Parte Actora manifiesta que, los Contratos se iniciaron a “Tiempo Determinado;” pero que, expirado el Contrato de Arrendamiento y agotada la Prórroga Legal, el Arrendatario continuó ocupando el inmueble convirtiéndose la Relación Arrendaticia en un Contrato a “Tiempo Indeterminado”.

3. - Que el Demandado solo manifiesta lo siguiente:

   ….rechazo el hecho de que la relación arrendaticia que mi representado sostuvo con la ciudadana MARIA ANGELICA….., ya identificada, se haya convertido en una relación a tiempo indeterminado, ya que simplemente se extinguió la misma al vencimiento de la prórroga legal, lo que trae como consecuencia que la parte actora haya equivocado su acción, pues lo correcto y permitido por el derecho hubiese sido que la acción a ejercer lo fuera la de cumplimiento de contrato,…

   (Vto., al Folio 39 y Folio 40).

4. - Que el plazo del Arrendamiento está estipulado en las Cláusula Segunda de los Contratos de Arrendamientos que establecen lo siguiente:

   SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de cinco (5) meses fijos, contados a partir del 23 de Noviembre de 2006 hasta el 23 de Abril de 2007.

   ” (Folio 4).

   “SEGUNDA: El plazo de duración de este Contrato es de Siete (7) meses, contados a partir del Veinticuatro (24) de Abril de 2007, no prorrogable.-“(Folio 6).

5. - Que los Contratos de Arrendamientos era a Tiempo Determinado, por cuanto los mismos eran a plazo fijo. Y aún cuando se las Partes suscribieron dos Contratos de Arrendamientos de naturaleza privadas; ambos hacen una sola “Relación Arrendaticia” que no preveían “Prórrogas Contractuales”; es decir, uno por 5 meses que iban desde el día 23-11-2006 al 23-04-2007; y el otro, por 7 meses que iba desde el 24-04-2007 al 24-11-2007. Pero que sumados ambos dan un plazo de Un (1) año exacto. Y por ser un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado,” gozaba de la Prórroga Legal establecida en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que lo serían 6 meses.

6. - Que la “Prórroga Legal” de 6 meses comenzaba el día 25 de Noviembre del 2007 hasta el día 25 de Mayo del 2008. Que finalizada la Prórroga Legal de 6 meses el día 25 de Mayo del 2008, el Arrendatario continuó ocupando el inmueble, pero sin oposición de la Arrendadora, incurriendo en las previsiones establecidas en el artículo 1.614 del Código Civil, manteniéndose la Relación Arrendaticia a pero a “Tiempo Indeterminado”.

7. - Que el artículo 1.614 del Código Civil, establece lo siguiente.

   En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

8. - Que el Plazo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes se inició a “Tiempo Determinado” y que continúa a “Tiempo Indeterminado,” por efecto de las previsiones estatuidas en el señalado artículo 1.614 ejusdem.

8. - Que la Parte Demandada y Arrendataria tiene ocupando el inmueble Dos (2) años, 2 meses y 5 días para el momento de la presente decisión.

9. - Que para el momento en que las Partes suscribieron los Contratos de Arrendamientos, estaba en vigencia la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que prevee la “Prórroga Legal”.

10. - Que el Contrato de Arrendamiento continúa vigente y a “Tiempo Indeterminado”. Y que sólo en los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Indeterminado” se puede interponer la “Acción de Desalojo,” entre otras causales por “Falta de Pago.”

    De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las Partes en la Controversia, es a través de una “Relación Arrendaticia” a “Tiempo Indeterminado”. Que la misma se inició a través de dos Contratos de Arrendamientos por Escritos a Tiempo Determinado y de naturaleza privada y que el mismo continúa a “Tiempo Indeterminado”, puesto que al finalizar el plazo inicial el día 24 de Noviembre del 2007, concluyó dicho contrato y comenzó la Prórroga Legal de 6 meses hasta el día 25 de Mayo del 2008, fecha ésta en que concluía la Prórroga Legal; trayendo como consecuencia que el Contrato de Arrendamiento se convirtiera en uno a “Tiempo Indeterminado” por cuanto la Arrendadora no se opuso a que el Arrendatario siguiera ocupando el inmueble por efecto del artículo 1.614 del Código Civil. Así se establece.

    Por lo que si se está ante un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, por lo tanto la “Acción” a Interponer en la presente Causa, es la de “Desalojo”, como acertadamente la interpuso la Actora, al decir en su Demanda lo siguiente:

    La presente demanda tiene por objeto que el ciudadano Y.D.J.A.A., omissis, en su carácter de arrendatario, desaloje voluntariamente el inmueble cedido en arrendamiento……o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal de la causa mediante decreto de desalojo, por insolvencia….

    (Vto., al Folio 1).(Negritas del Tribunal).

    La Doctrina Patria ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, es:

    Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

SOBRE LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN

4.1.- SOBRE LA DEMANDA

En síntesis la Parte Actora argumenta en su demanda lo siguiente:

Yo, M.A.M.M.D.C., omissis…asistida en este acto por el abogado en ejercicio J.A.T., omissis… ocurro muy respetuosamente para demandar por desalojo al ciudadano Y.D.J.A.A., omissis…

RELACION DE LOS HECHOS

Consta en contratos de arrendamiento privados subscritos entre mi persona M.A.M.M.D.C., omissis…..en mi carácter de arrendadora, y el ciudadano Y.D.J.A.A., en su carácter de arrendatario, ha incumplido en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, Y OCTUBRE de 2008, cada mensualidad a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350), motivo este por el que vengo a demandar, como en efecto lo hago por desalojo, al antes plenamente identificado ciudadano Y.D.J.A.A., en su carácter de arrendatario.

OBJETO DE LA DEMANDA

La presente demanda tiene por objeto que el ciudadano Y.D.J.A.A., omissis….en su carácter de arrendatario desaloje libre de personas y objetos o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal de la causa mediante decreto de desalojo, por insolvencia en el pago de las mensualidades correspondientes a los meses JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, Y OCTUBRE de 2.008, del canon mensual de arrendamiento ni personalmente a mi ni mediante consignaciones hechas en el Juzgado competente, como se demuestra en constancias que Anexo marcadas “C” y “D”, expedidas por los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, numeradas 4542 y 11792.

SOLICITUD DE MEDIDA CAUTELAR

De conformidad con los artículos 585 y 599 Ordinal 7º, del Código de Procedimiento Civil, que textualmente establece Artículo 599: omissis….es por lo que solicito al Tribunal de la causa decrete medida de secuestro sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda, ubicado en la esquina del cruce de la Calle 14 con Avenida 15, Casa No. 14-12, de la ciudad de Valera estado Trujillo, ocupado por el como arrendatario. Estimo la presente demanda en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000). Pido la condena en costas. Solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada y decidida conforme a derecho y sea declara con lugar en la definitiva. A los fines de practicar la citación del demandado Y.D.J.A.A., titular de la cédula de identidad No. V-11.315.478, omissis…

Es justicia, que espero merecer en Valera en la fecha de su presentación….

(Folios 1 y 2).

El Tribunal deja constancia que la Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó los siguientes Instrumentos:

1. - Copia fotostática simple de cédula de identidad de la Actora.

2. - Copia fotostática de un Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada, suscrito entre las Partes, de fecha 23 de Noviembre del 2006. Folios 4 y 5.

3. - Copia fotostática de un Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada, suscrito entre las Partes, de fecha 2 de Abril del 2007. Folios 6 y 7.

4. - Sendas Copias simples de Sendas Constancias Inquilinarias, expedidas por los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Escuque, Motatán y San R.d.C.d.E.T., ambas de fechas 10 de Octubre del 2008. Folios 8 al 13 y del 14 al 16.

4.2.- SOBRE LA CONTESTACIÖN A LA DEMANDA

Por su parte, el Demandado dio Contestación a la Demanda en tiempo hábil, útil y temporáneo y en síntesis, dijo lo siguiente:

Quien suscribe, J.L.P.P., omissis…, actuando en nombre y representación del ciudadano Y.D.J.A.A., omissis…, ante usted con el debido respeto ocurro y expongo.

Ciudadano Juez, siendo la oportunidad establecida por el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, para que tenga lugar el acto de contestación a la demanda que contra mi representado ha incoado la ciudadana M.A.M.M.D.C., omissis…

CAPITULO I

CUESTION PREVIA

DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA PREVISTA EN EL ORDINAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMEITNO CIVIL.

Ciudadano Juez, convengo por ser cierto que fui inquilino de la ciudadana M.A.M.M.D.C., omissis…

Convengo igualmente ciudadano Juez, en que la prorroga legal que nació por mandato expreso del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la disfrute y se venció el día 24 de mayo de 2.008, tal como lo señala la parte actora.

Ahora bien ciudadano Juez, como quiera que en fecha 24 de mayo de 2.008 venció la prorroga legal, y con ella la relación arrendaticia que me unía con la parte actora, debió estar a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar del inmueble arrendado, mediante el ejercicio de la pretensión cumplimiento de contrato omissis….

CAPITULO II

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

A todo evento y en supuesto negado de que este Tribunal deseche la Cuestión Previa opuesta, procedo a dar contestación al fondo de la demanda en los términos que se expresan a continuación.

Ciudadano Juez, si bien es cierto entre la parte actora y mi representado existió un contrato de arrendamiento que se venció el día 24/05/2008; no es menos cierto también, que mi representado mucho antes que venciera dicho contrato celebró con la parte actora y propietario del inmueble arrendado un contrato que denominaron de opción a compra y que por tal denominación mi representado continuo pagando alquileres o arrendamiento bajo la creencia de que seguía teniendo la condición de arrendatario y de optante comprador; pero lo cierto, es que dicho contrato mal llamado de opción a compra, resultó ser en el fondo una venta perfecta a plazo, ya que en dicho contrato se dieron todos los elementos esenciales del contrato de compraventa omissis….

Ciudadano Juez, además del consentimiento las partes contratantes en el mal llamado contrato de opción de compra el cual acompaño en copia debidamente certificada omissis…y es así como en la cláusula segunda del contrato en cuestión las partes hablan de “PRECIO DE VENTA” y hablan de saldo restante lo que automáticamente convierte al mal llamado contrato de opción en una venta a plazo, convirtiendo de esta manera a mi poderdante en propietario del inmueble, con la salvedad de que el saldo restante debido por mi poderdante no le ha querido ser recibido.

Es característica esencial de todo contrato de opción ciudadano Juez, que hay una estipulación precisa y solemne en que el vendedor se obliga a vender y el comprador no se obliga a comprar; que es en lo que consiste el contrato opción, pues de existir obligaciones para ambas partes ya se desvirtúa la naturaleza del contrato y se convierte en una verdadera venta como en el caso que nos ocupa.

CAPITULO III

RECONVENCIÓN

De conformidad con lo establecido en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil, planteo Pretensión Reconvencional en contra de la parte actora omissis….

Ciudadano Juez, por las razones de hecho y de derecho ya señaladas, es que acudo a su competente autoridad para de conformidad con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil proponer formal reconvención contra la parte actora a los fines de que reintegre a mi poderdante los cánones de arrendamiento indebidamente pagados y los cuales suman la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.450.000,00) hoy TRES MIL CUATROCIENTOS INCUENTA BOLIVARES (Bs 3.450,00) o en su defecto a ello se condenada por este Tribunal.

En fundamento a lo antes expuesto, es por lo que solicito al Tribunal que declare con lugar la cuestión previa opuesta y en su defecto admita la presente reconvención, la trámite y en la definitiva declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención propuesta.

(Folios 39 al 42).

El Tribunal igualmente deja constancia que el Demandado produjo con su Contestación, los siguientes de Instrumentos:

1.-Original de Instrumento Poder que otorga el Demando a los abogados J.L.P.P. y CARLOS ARJONA CHUECOS, IPSA Nos. 25.935 y 36.553 respectivamente, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, con fecha 10 de Diciembre del 2008, bajo el N° 22 del Tomo 133. Folios 44 y 45.

2.- Copia fotostática certificada de un Contrato de Opción a Compra Venta, suscrito entre los ciudadanos: G.C.C., en condición de Optante Vendedor, y el ciudadano: Y.D.J.A.A., en condición de Optante Comprador; propiedad el inmueble del primero de los mencionados, y consistente el mismo inmueble objeto de la Demanda; y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, con fecha 23 de Noviembre del 2006, bajo el N° 59 del Tomo 24. Folios 47 y 48.

QUINTO

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Parte Promovieron Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo, así:

5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La Parte Demandada Promovió Pruebas, (folio 57), las siguientes:

PRIMERO: PROMUEVE LOS CONTRATOS QUE ACOMPAÑÓ LA ACTORA CON SU DEMANDA:

La Parte Demandada Promueve los Contratos Marcados A y B que acompañó la Actora con sui Demanda para demostrar que no existe un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado” .

SEGUNDO: PROMUEVE EL INSTRUMENTO QUE ACOMPAÑÓ CON SU CONTESTACIÓN:

La Parte Demandada promueve el Contrato de Opción a Compra Venta, para demostrar que es el propietario del inmueble.

5.2.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La Parte Actora igualmente Promovió Pruebas, (Folio 54) las siguientes:

PRIMERO:INVOCA EL MÉRITO DE INSTRUMENTOS:

La Parte Actora Invoca el Mérito Favorable de los siguientes Instrumentos:

1.- Libelo de demanda.

2.- Los Contratos de Arrendamientos que acompañó con su Demanda.

3.- Las Sendas Constancias Inquilinarias que acompañó con su Libelo de Demanda, expedidas por Tribunales Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T..

En los términos expuestos quedó planteada la Controversia, pero será del examen de las Pruebas que la que resolverá la causa. Así se establece.

SEXTO

SOBRE LA CUESTION PREVIA

(DECISIÖN EN LIMINE LITIS)

El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye lo siguiente:

Artículo 35: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Ahora bien al momento de dar Contestación a la Demanda, el Demandado opone la Cuestión Previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta….; al decir en su Contestación lo siguiente:

Ahora bien ciudadano Juez, como quiera que en fecha 24 de mayo de 2.008 venció la prorroga legal, y con ella la relación arrendaticia que me unía con la parte actora, debió estar a tenor de lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar del inmueble arrendado, mediante el ejercicio de la pretensión cumplimiento de contrato, y no como lo hizo de demandar el desalojo, ya que esta acción solo es admisible cuando está vigente un contrato de arrendamiento en forma indeterminada, que no es el caso de autos ……., pues lo correcto y permitido por el derecho hubiese sido que la acción a ejercer lo fuera la de cumplimiento de contrato, ………

( Vto., al Folio 39 y Folio 40.

Este Tribunal rechaza el argumento expuesto por la Parte Demandada, ya que el Capítulo Tercero de esta Motiva denominado: SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO; se explanó suficientemente el porque la Relación Arrendaticia existente entre las Partes se inició a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito de naturaleza privada y a “Tiempo Determinado”, pero que luego se convirtió en uno a “Tiempo Indeterminado;” al decirse allí lo siguiente:

De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las Partes en la Controversia, es a través de una “Relación Arrendaticia” a “Tiempo Indeterminado”. Que la misma se inició a través de dos Contratos de Arrendamientos por Escritos a Tiempo Determinado y de naturaleza privada y que el mismo continúa a “Tiempo Indeterminado”, puesto que al finalizar el plazo inicial el día 24 de Noviembre del 2007, concluyó dicho contrato y comenzó la Prórroga Legal de 6 meses hasta el día 25 de Mayo del 2008, fecha ésta en que concluía la Prórroga Legal; trayendo como consecuencia que el Contrato de Arrendamiento se convirtiera en uno a “Tiempo Indeterminado” por cuanto la Arrendadora no se opuso a que el Arrendatario siguiera ocupando el inmueble por efecto del artículo 1.614 del Código Civil.

Razón por lo cual la Cuestión Previa Opuesta por la Parte Demandada, esto es; la contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta,…-” debe Declararse sin Lugar. Así se Decide.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

7.1.-PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

PROMUEVE LOS CONTRATOS QUE ACOMPAÑÓ LA ACTORA CON SU DEMANDA:

La Parte Demandada Promueve los Contratos Marcados A y B que acompañó la Actora con su Demanda para demostrar que no existe un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado” y que por lo tanto, la Actora debió “Acciona por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento” por haber finalizado el Contrato y haberse agotado la “Prórroga Legal”.

Ahora bien, ya en el Capitulo Tercero de esta Motiva, el Tribunal manifestó lo siguiente:

“De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las Partes en la Controversia, es a través de una “Relación Arrendaticia” a “Tiempo Indeterminado”. Que la misma se inició a través de dos Contratos de Arrendamientos por Escritos a Tiempo Determinado y de naturaleza privada y que el mismo continúa a “Tiempo Indeterminado”, puesto que al finalizar el plazo inicial el día 24 de Noviembre del 2007, concluyó dicho contrato y comenzó la Prórroga Legal de 6 meses hasta el día 25 de Mayo del 2008, fecha ésta en que concluía la Prórroga Legal; trayendo como consecuencia que el Contrato de Arrendamiento se convirtiera en uno a “Tiempo Indeterminado” por cuanto la Arrendadora no se opuso a que el Arrendatario siguiera ocupando el inmueble por efecto del artículo 1.614 del Código Civil.”

Por lo que para este Tribunal tiene la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, a través de un Contrato de Arrendamiento “A Tiempo Indeterminado”; por lo que los Contratos de Arrendamientos por Escrito y de Naturaleza privada, que acompañó la Parte Actora junto con su Libelo de Demanda y que corre a los folios 4 y 5 6 y 7 respectivamente, lo aprecia y valora este Tribunal, como demostrativo de esa Relación Arrendaticia a “Tiempo Indeterminado”; todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo que queda desvirtuada la Promoción de los citados contratos como argumento promovido por la Parte Demandada de que el Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, no es a “Tiempo Indeterminado” y que por lo tanto, la Actora equivocó su “Acción”. Así se establece.

PROMUEVE EL INSTRUMENTRO QUE ACOMPAÑÓ CON SU CONTESTACIÓN:

La Parte Demandada Promueve el Contrato de Opción a Compra Venta.

La Parte Demandada Promueve un Contrato de Opción a Compra Venta que acompañó con su Contestación a la Demanda, donde aparece el ciudadano, G.C.C., en condición de Optante Vendedor y el ciudadano Y.D.J.A.A., en condición de Optante Comprador, y cuyo bien en la Opción a Compra Venta es el mismo inmueble objeto de la Controversia; autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 23-11-2006, bajo el 55 Tomo 139; con el fin de demostrar que está habitando el inmueble en condición de propietario y no de Arrendatario.

Ahora bien, de acuerdo a la Cláusula Tercera de dicho Contrato de Opción a Compra Venta, el mismo tenía una duración de 5 meses a partir de la firma del mismo, es decir, del 23 de Noviembre del 2006 al día 23 de Abril del 2007; por lo que se puede observar del citado contrato, el mismo ya está extinguido. Pero es de hacer notar que la naturaleza jurídica de un Contrato de Opción a Compra Venta, el que consisten en una promesa futura de venta, es distinta a la naturaleza jurídica de un Contrato de Compra Venta, el que consiste en hacer titular de la propiedad a alguna persona o ente de un bien. Por que es falso que el Contrato de Opción a Compra Venta promovido por la Parte Demandada le otorgue la titularidad de la propiedad del inmueble y no de arrendatario, hecho este último el que está más que suficientemente probado en autos. Por lo que se desecha tal documento de Opción a Compra Venta, como demostrativo de la propiedad del Demandado sobre el inmueble objeto de la Controversia y no se le da ningún tipo de valor, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Queda sin Pruebas y desvirtuadas las que Promovió la Parte Demandada. Así se indica.

7.2.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

INVOCA EL MÉRITO DE INSTRUMENTOS:

La Parte Actora Invoca el Mérito Favorable de los siguientes Instrumentos que acompañó con su Demanda.:

1. - Libelo de Demanda.

   La Parte Actora invoca el Mérito favorable del Libelo de Demanda. Ahora bien, en la Demanda se contienen una serie de argumentos y alegatos que son precisamente el objeto a demostrar por el Actor; y no la Demanda en si misma como Documental. La Demanda en si misma sólo hace pruebas contra el Demandado en el caso de la “Confesión Ficta”, siempre que el Petitorio no sea contrario a derecho; pero en el presente caso, el Demandado dio Contestación a la Demanda y además, Promovió Pruebas. Por lo que se desecha la Promoción de la Demanda en ese sólo sentido, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Los Contratos de Arrendamientos que acompañó con su Demanda.

   Ya al examinar las Pruebas del Demandado y los Contratos de Arrendamientos producidos por el Actor y Promovidos por el Demandado, ya este Tribunal señaló que el Capítulo Tercero de esta Motiva, se estableció la existencia de una Relación Arrendaticia y a “Tiempo Indeterminado”; y que los contratos son pruebas de esa relación por lo que se aprecian y se valoran en ese sentido, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

3. - Las Sendas Constancias Inquilinarias que acompañó con su Libelo de Demanda, expedidas por los Tribunales Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T..

   La Parte Actora Promueve sendas Constancias Inquilinarias, de fechas 10 de Octubre del 2008, expedidas por los Tribunales Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T.; mediante las cuales la Parte Demandante solicita si en dichos Tribunales el ciudadano Y.D.J.A.A., está efectuando consignaciones Inquilinarias a su favor.

   Ahora bien, tales Constancias Inquilinarias, que corren a los folios 8 al 13 y del 14 al 16, se presentaron en copias fotostáticas simple, pero no fueron impugnadas por la Parte Demandada; por lo que las mismas conservan todo su valor probatorio.

   Pero al adminicular tales Constancias Inquilinarias con los argumentos y alegatos esgrimidos por la Parte Demandada al momento de dar Contestación a la Demanda y de un análisis minucioso de los mismos, se puede observar que el Demandado nada dice en torno a la insolvencia de las mensualidades de las pensiones arrendaticias de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2008; por lo que las Constancias Inquilinarias aunado a que la Demandada nada dijo; hacen plena prueba del estado de insolvencia del Demandado, ciudadano Y.D.J.A.A., en tales mensualidades. Por lo que las mismas se valoran y se aprecian de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

   Con tal Prueba queda demostrado el estado de Insolvencia del ciudadano Y.D.J.A.A.; y por lo tanto, la falta de pagos de las mensualidades de las pensiones arrendaticias de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2008 subsume su conducta en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se establece.

   La Parte Demandante demostró la insolvencia del Demandado; cosa contraria que no demostró el Demandado; razón por lo que la Demanda debe declararse con Lugar en cuanto a la entrega del inmueble. Así se resuelve.

   D I S P O S I T I V A

   Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto y especialmente del Séptimo de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Con lugar, la Demanda que por Desalojo por Falta de Pago y Entrega de Inmueble interpuso la ciudadana M.A.M.M.D.C., identificada en autos, en condición de Arrendadora, asistida por el DR. J.A.T., IPSA Nº 23.789; contra el ciudadano: Y.D.J.A.A., identificado en autos, representado por el DR. J.L.P. OPÉREZ, IPSA No. 25.935; en fecha 14 Noviembre del 2008, en condición de Arrendatario del inmueble que ocupa consistente en una Vivienda para Habitación Familiar ubicada en la Calles 14, distinguida con el N° 14-12, Valera del Estado Trujillo; todo de conformidad con el artículo 7 y literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y en consecuencia:

1.1.- Se Ordena a la Parte Demandada, ciudadano Y.D.J.A.A., hacer entrega a la Parte Demandante, ciudadana M.A.M.M.D.C., el inmueble que ocupa consistente en una Vivienda para Habitación Familiar ubicada en la Calles 14, distinguida con el N° 14-12, Valera del Estado Trujillo; totalmente desocupado de personas, cosas y animales.

1.2.- Se establece que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”.

Se Declara sin lugar la Cuestión Previa Opuesta por la Parte Demandada, esto es; la contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta,…-”

Se condena al Demandado en costas por haber resultado vencido de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Veintiocho (28) días del mes de Enero del Año Dos Mil Nueve (2009). A Ñ O S: 198° de la I N D E P E N D E N C I A y 149° de la F E D E R A C I O N. 198° de la I N D E P E N D E N C I A y 149° de la F E D E R A C I O N. El Juez Titular, (fdo) Abg. T.R.V.B.. El Secretario, (fdo) D.J.C.H. (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, el Veintiocho (28) de Enero de Dos Mil Nueve (2.009).-

El Secretario

TRVB/DJCH/Anabel.