Decisión nº PJ0152010000203 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 8 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-001106

PARTE DEMANDANTE:

A.A.G.D.D., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Victoria, Estado Aragua y titular de Cédula de Identidad Nº V-2.942.052, actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano P.J.D.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-.4.425.914.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE:

A.J.N. y E.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.437 y 60.254, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

C.A.D.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.566.595.-

N.H.C.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.704.-

APODERADO JUDICIAL DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

DESALOJO.-

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 24 de Marzo de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que se asignó por distribución al Juez Vigésimo Curato de Municipio de esta Circunscripción Judicial que mediante auto dictado en fecha 06 de Abril de 2010 la admite conforme a las normas del juicio breve.- Cumplido el trámite procesal se pasa a dictar sentencia para lo cual se observa:

I

ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora afirma que en fecha 21 de Mayo de 1996, dio en arrendamiento mediante contrato autenticado al ciudadano C.A.D.N., un inmueble constituido por el Apartamento signado con el número 51 del Piso 5, del Edificio Caribana, ubicado entre las Avenidas Universidad y Los Ilustres de la Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital, que una vez cumplido el tiempo de duración se realizó otro documento y así sucesivamente hasta el año 2002, que en ese contrato quedó establecida una prorroga por igual tiempo de duración y que en el año 2006 se solicitó la entrega del inmueble ya que la hija de los propietarios lo requería para habitar.- No obstante insiste en la finalización del contrato.-

Continua alegando que pese a las varias gestiones el arrendatario no ha desocupado en inmueble y que a ello se agrega que ha dejado de pagar las cuotas por concepto de condominio desde Junio de 2009 y hasta Enero de 2010 a las cuales está obligado conforme al contrato de arrendamiento suscrito.-

Así indicado que la prorroga legal transcurrió entre el año 2006 y Junio de 2009 concluye afirmando el incumplimiento del contrato d arrendamiento y pide se le condene a darlo por concluido, a entregar el inmueble arrendado y a pagar la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (BS. 1740,69) por las cuotas de condominios insolutas.-

Practicada la citación personal del demandado su apoderado judicial comparece en fecha 04 de Junio de 2010 y presenta escrito de contestación a la demanda alegando que la niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho, aún cuando inmediatamente reconoce la existencia de la relación locativa y que la misma se inició en el 21 de Mayo de 1996.- Niega que en el año 2006 se le haya requerido el inmueble afirmando que tal petición se le presentó en el 2009, agrega además, que contestó ese requerimiento al arrendador informando sus derechos, la que luego fue contestada por el arrendador informándole que no se le había comunicado la finalización del contrato, sino el desalojo con fundamento en causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Niega que adeude las cuotas de condominio como lo señala la actora y al respecto dice que las partes acordaron que el arrendatario realizaría el pago de las cuotas por gastos comunes y que los gastos distintos serian cancelados por el arrendador, pero que en el cumplimiento de este acuerdo han surgido dificultades con la liquidación de las cuotas de gastos del edificio y que ello lo llevo a depositar a la arrendadora, tanto la cantidad que corresponde por pensión locativa como lo que correspondió a los gastos del edificio de los meses vencidos.- Agrega además que estima que el procedimiento escogido por la actora resulta contrario a derecho ya que tratándose de un contrato de arrendamiento ha debido proponerse la acción resolutoria o la de cumplimiento y no pretenderse el desalojo y la pretensión de que para el caso de declararse esta sin lugar se resuelva sobre un incumplimiento de contrato.-

II

PRUEBAS

Durante el curso de la causa las partes aportaron las siguientes probanzas:

1. Instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de julio de 2001, bajo el número 45, tomo 43, que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en la cláusula quinta acordaron: “ De manera mutua y expresa se establece y asó lo aceptan las partes contratantes que el plazo de duración de presente contrato será de un (1) año fijo, desde el primero de agosto de 2001 hasta el treinta (30) del julio de 2002, y el cual será prorrogable por tiempo igual siempre y cuando una cualquiera de las partes no notifique a la otra con treinta (30) días de anticipación, por escrito su voluntad de no querer o poder continuar con esta relación contractual;” (sic).-

2. Cursante al folio diecinueve (19) y veinte (20) del expediente instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 18 de Noviembre de 1982, bajo el número 20, Tomo 8 Protocolo Primero Cuarto Trimestre en el cual está contenido el titulo por el cual los actores adquieren la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento sobre el cual versa la presente causa.- Esta instrumental se desecha por impertinente ya que el juicio que nos ocupa esta referido al cumplimiento del contrato en cuanto a la restitución de la cosa arrendada por haber expirado el arrendamiento y la prorroga legal.- Así la probanza que nos ocupa no guarda relación con el tema probatorio de la causa.-

3. Cursante al folio treinta y ocho (38) del expediente carta misiva dirigida por por el ciudadano P.J.D.A. a C.A.D., mediante la cual le pide desaloje el inmueble arrendado ya que se encuentra en la situación prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que su hija requiere habitar el inmueble.- Esta probanza se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1374 y 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado mediante esa comunicación solicitud para que se desalojara el inmueble.-

4. Cursante al folio cuarenta (40) del expediente carta misiva dirigida por C.A.D. a P.J.D.A., mediante la cual en respuesta a la anterior, le manifiesta que la relación locativa está regida por un contrato a tiempo determinado, cuya última prórroga concluye en fecha 24 de Mayo de 2010 y que tiene derecho a una prórroga legal por el lapso de tres (3) años.- Esta probanza se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1374 y 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado mediante esa comunicación solicitud para que se desalojara el inmueble.-

5. Cursante al folio cuarenta y dos (42) del expediente copia simple de carta misiva dirigida por el ciudadano P.J.D.A. a C.A.D., esta se desecha ya que no se trata de uno de los instrumentos que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil puede promoverse mediante fotostatos, por lo cual resulta ilegal y debe desecharse.-

6. Cursante al folio Cuarenta y Tres (43) del expediente instrumento aviso de cobro emitido por Administradora Napolitano como liquidación de los gastos del condominio del Edificio Caribana, correspondiente al apartamento 51 al que se ha referido la causa y se aprecia como prueba de las mismas.-

7. Cursante al folio cuarenta y cuatro (44) comprobante bancario de depósito en la cuenta del Banco de Venezuela a nombre de A.G.. Esta instrumental se desecha por cuanto emana de un tercero y no se cumple la regla de establecimiento que prevé el artículo 431 del código de Procedimiento Civil.-

8. Cursante al folio cuarenta y nueve (49) del expediente carta misiva dirigida por P.J.D.A. a C.A.D., mediante la cual le pide desaloje el inmueble arrendado ya que se encuentra en la situación prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que su hija esta requiere habitar el inmueble.- Esta probanza se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1374 y 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado mediante esa comunicación solicitud para que se desalojara el inmueble.-

9. Cursante al folio cincuenta (50) comprobante bancario de depósito en la cuenta del Banco Banesco a nombre de DE DIAZ A.A.. Esta instrumental se desecha por cuanto emana de un tercero y no se cumple la regla de establecimiento que prevé el artículo 431 del código de Procedimiento Civil.-

10. Cursantes del folio cincuenta y uno (51) al folio cincuenta y ocho (58) ocho liquidaciones pagadas por las cuotas de condominio del inmueble arrendado desde Junio de 2009, hasta Enero de 2010.- Se aprecia como prueba de las mismas en cuanto han sido pagadas por la actora.-

11. Cursante al folio cincuenta y nueve (59) del expediente constancia de trabajo suscrita por M.N.F. como Gerente de Recursos Humanos de la Fundación Televisora de la Asamblea Nacional. Esta instrumental se desecha por cuanto emana de un tercero y no se cumple la regla de establecimiento que prevé el artículo 431 del código de Procedimiento Civil.-

12. Cursando entre los folios sesenta y tres (63) y sesenta y seis (66) del expediente liquidaciones pagadas por las cuotas de condominio del inmueble arrendado desde Febrero de 2010, hasta Mayo de 2010.- Se aprecia como prueba de las mismas en cuanto han sido pagadas por la actora.-

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que las partes en conflicto celebraron un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble Apartamento 51, Piso 5, del edificio “CARIBANA”, ubicado entre las Avenidas Universidad y Los Ilustres de la Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el 21 de Mayo de 1996.- Que convinieron en fecha 19 de Julio de 2001 un contrato con una duración de un año que venció el 30 de julio de 2002 y que regulaba una prórroga por un periodo igual que venció el 30 de julio de 2003.- Que el arrendador en el curso del año 2009, notificó al arrendatario que requería el inmueble en virtud de que su hija lo ocuparía por lo que le pidió desalojarlo con fundamento en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

III

MERITO

La procedencia de la acción de cumplimiento para obtener la ejecución del contrato en el sentido de que se restituya el inmueble arrendado esta sujeta en nuestra legislación al hecho de que se haya vencido tanto el tiempo fijado para el contrato como la prorroga legal obligatoria que deriva de la previsión contenida en el artículo 38 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido es iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

Sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:

1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.

Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

En el caso en estudio es claro que a tenor de la previsión de la cláusula quinta el contrato tendría una duración de un año más una prórroga por un periodo igual, conforme las partes convinieron, tal estipulación determina que el contrato finalizó el 30 de julio de 2003 y a su fin, se inició la prórroga legal contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la letra es:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

A juicio de quien suscribe, es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

De modo que en el mes de Julio de 2003 al vencerse el contrato se inicio la prórroga legal obligatoria por el término máximo de dos (2) años que vencieron el 30 de Julio de 2005.-

Así, siendo que el arrendatario permaneció en el inmueble y dado que además se le recibió la pensión de arrendamiento por meses posteriores al vencimiento de la prorroga legal, según consta de las afirmaciones de las partes, se produjo la tácita reconducción que prevé el artículo 1600 del Código Civil y en tal virtud la relación paso a ser indeterminada en cuanto a su duración temporal y por esta razón no puede prosperar la acción intentada y así se declara.-

IV

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana A.A.G.D.D. actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano P.J.D.A. contra el ciudadano C.A.D.N., ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de Julio del año dos mil diez (2010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

En esta misma fecha 08 de Julio de 2010, siendo las 10:08 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

VMDS/ntj*

EXP. Nº AP31-V-2010-001106