Decisión nº 2509 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 22 de Julio de 2008

Basándose en el Artìculo Nº 1.167 del Còdigo Civil de Venezuela, de acuerdo a la Doctrina “Según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con su obligación. Sin embargo, la idea acogida por el CC es la de que el cumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con la parte de su compromiso, lo que le asigna el contrato a su cargo”. Lo subrayado de la parte.

Basándose en el Artìculo Nº 1.585 del Còdigo Civil de Venezuela, cuando el Legislador establece en el Ordinal 3º “A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato”. Pues éste no ha sido cumplido por parte de su Arrendadora, ya que se encuentra insolvente por concepto de Condominio para con sus comuneros, hace poco canceló algunos meses, porque la deuda era tal, que quien ha salido perjudicado ante esta comunidad he sido yo, A.A. y mi familia que reside conmigo. Por las medidas tomadas en nuestra contra, privándonos del servicio de agua y avergonzándonos ante nuestra familia y amigos, por aparecer publicada su obligación de deudas por mantenimiento y gastos de áreas comunes. Este monto le corresponde sufragarlo a la Propietaria.

Pido a la Juzgadora, se sirva oficiar a la Junta de Condominio del Edificio C.C., para que informe la insolvencia por parte de la propietaria del inmueble Nº 6-G, y en que fecha realizó los dos últimos pagos.

Basándose en el Artìculo Nº 1.168 del Còdigo Civil de Venezuela, aún cuando el legislador establece mis dos obligaciones en el Artìculo Nº 1.592 ejusdem, en este artìculo me deja la alternativa de exigir a mi Arrendadora a cumplir con sus obligaciones, para cumplir yo como arrendatario, las mías.

Basándose en el Artìculo Nº 34, Literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No he dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas Noviembre 2.007 y Diciembre 2.007. Para el mes de Octubre, específicamente el día 10, mi Arrendadora entrego el último recibo de pago, le referí mis disgustos por lo que acontecía debido a su insolvencia con el condominio; debido a ello no volvió aclarar pagos conmigo. Si desde el 10-10-2.007 deje de pagar hasta la fecha 11-01-2.008, donde sustituí el canon de arrendamiento, con una deuda exigida a la propietaria, como Cuota Extra por la Junta de condominio del Edificio C.C., monto que corrobore en esta misma fecha, ya que pensé que era mayor la cuota y esto me permitiría pagar los meses 11-07 y 12-07, por ello preferí honrar su compromiso de deuda para con sus comuneros por la cantidad de Bs.661,87 y evitar con ello, seguir afectado por la Junta de Condominio por la insolvencia reiterada y continua de parte de mi Arrendadora.

Es decir, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre 2.007 lo considero pagado en fecha 11-01-2.008, se deja ver que para el 21-02-2.008 no adeudaba Bs. 1.800,00 por Noviembre, Diciembre del 2.007 y Enero 2.008. Justo para el día 22/02/2.008 cancelé Diciembre 2.007 y Enero 2.008.

Basándose en el Artìculo Nº 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por encontrarme solvente a la fecha de la Admisión de la Demanda de Desalojo, no he perdido mi derecho de preferencia ofertiva.

Basándose en el Artìculo Nº 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicito que mi Arrendadora a través de documento autentico me manifieste su voluntad del derecho de preferencia que tengo sobre el inmueble identificado con el Nº 6-G, piso 6, Edificio C.C., Avenida La Playa, Sector el playón, el cual poseo en condición de arrendatario con el precio de Bs.F 130.000,oo.

Basándose en el Artìculo Nº 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; continuara mi derecho de preferencia ofertiva, si no acepto forma expresa y la arrendadora con la libertad que ha quedado, no ha podido vender a terceros.

Al aceptar el aumento de canon de arrendamiento de Bs.F 450,00 a Bs.F 600,00 por una de las dos correspondencias de fecha 28-09-2.007, de igual forma aceptar la prorroga legal dada por mi Arrendadora desde 08-09-2.007 hasta 08-09-2.008 vencida esta prorroga deberá ofertarme el inmueble a través de documento autenticado, por la cual estaré a su espera, ya que mi interés es ser propietario del inmueble que hoy poseo como Arrendatario.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Conforme al escrito inserto al folio 59, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas de la siguiente manera:

CAPITULO I

Invoco a favor de su representada en toda forma de derecho, todo el mérito favorable que arrojan las actas procesales en el presente expediente.

CAPITULO II

A los fines de probar el objeto del presente juicio a mi favor de mi representada ciudadana Á.C.d.C., invoco a su favor todo el merito favorable de las actas procesales, en especial el escrito de libelo de demanda de fecha veintiuno (21) de febrero de 2008, el cual corre inserto a los folios 01 al 05. Donde esta claramente demostrados los motivos y objetos de los argumentos esgrimidos por mi representada sobre la certeza de los hechos aquí narrados y del derecho reclamado.

Asimismo ratificó a favor de su representada los anexos del libelo de demanda que detalla a continuación:

1. - Anexo “A”, contentivo del contrato de arrendamiento, de fecha 08 de Septiembre del 2005.

2. - Anexo “B”, contentivo de Oficio de prórroga de contrato de arrendamiento con fecha 12-Agosto-2.007

3. - Anexo “C”, contentivo de Oficio de derecho preferente con fecha 12-Agosto-2.007.

4. - Anexo “D”, contentivo de Oficio de 28-09-2.007 donde se le notifica la prorroga legal.

5. - Reprodujo el mérito favorable de las pruebas documentales que están anexos en el escrito de contestación de la demanda de los recibos consignados de fecha 11-01-2.008; por ser extemporáneos y donde se realizaron pagos de condominio que solo le corresponden al propietario y no le corresponden al arrendatario, pagos de arrendatario de los meses de Noviembre y Diciembre que aun siguen pendientes y demuestran la insolvencia del arrendatario.

6. - Reproduzco el merito favorable de las pruebas documentales que están anexos en el escrito de contestación de la demanda de los depósitos consignados de fecha 11-01-2.008; el deposito de fecha 22-02-2.008; el deposito de fecha 18-03-2.008; el deposito de fecha 02-05-2.008 y el deposito de fecha 12-06-2.008 por ser pagos extemporáneos e irregulares que realiza el arrendatario de los alquileres.

7. - Reproduzco el mérito favorable del escrito que presenté el 02-07-2.008.

DE LA DECISION

Conforme a lo alegado por la parte actora en el libelo, y tal como quedó expuesto previamente, se trata en el caso objeto de la presente decisión de una acción que califican como Desalojo, y la fundamentan en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de Diciembre de 2007, así como Enero y Febrero de 2008, cuyo petitorio esta dirigido a obtener la entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones insolutos, que señala ascienden a la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.800,oo), así como de las cantidades generadas conforme a la Cláusula Décima Quinta del contrato, a razón de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo) diarios, por la mora en la entrega del inmueble, y que hasta la fecha de la demanda estima en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.2.700,oo).

Que siendo el contrato de arrendamiento a que se refiere la presente decisión, de Tiempo determinado según lo previsto en la Cláusula Tercera, conforme a la cual su duración es de seis (06) meses fijos contados a partir del 08/09/05, prorrogable por períodos iguales, salvo que haya notificación en contrario con un lapso de 30 días de anticipación, llevándose a cabo la notificación a esos efectos el 12/08/07, y que por lo tanto tiene una Prorroga Legal de un (01) año, notificación que no firmó. Que en esa misma fecha, le notificó su deseo de vender el apartamento, y le informó su derecho de preferencia, y en reverso de esa comunicación, el arrendatario presentó una contra oferta de su puño y letra. Que procedió a notificarlo nuevamente en fecha 28/09/07, informándolo de la prorroga legal de un (01) año, que se computa a partir del 08/09/07 al 08/09/08, y del aumento del canon de arrendamiento a SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,oo), ello de acuerdo a la Cláusula Tercera del contrato, que el arrendatario acepto pagar, y pago hasta Noviembre de 2007, cuando dejó de pagar según se evidencia de la Libreta de Ahorros donde se consignaban, que anexó en fotocopia.

Argumentos de la parte actora, en relación con los cuales el demandado en su escrito de contestación a la demanda inserto a los folios 36 al 39, fueron contestados, comenzando por admitir la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes desde el 08/09/05, así como su condición de tiempo determinado mediante prorrogas sucesivas, que culminaría una vez que se llevara a cabo la notificación en contrario.

En cuanto a las comunicaciones emitidas por la Arrendadora en fecha 12/08/07, insertas a los folios 11 y 12, relativas a la notificación de no prorrogar el contrato y el otorgamiento de la prorroga legal que le corresponde de conformidad con el Artículo 38, literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para desocupar el inmueble arrendado, y la relacionada con el ofrecimiento de la venta del mismo de conformidad con el Artículo 44 ejusdem, el demandado comienza negando haber recibido la primera de las indicadas, según se evidencia de la consignada por la actora, que no aparece suscrita por él, no así con la segunda, la cual manifestó expresamente haber recibido, e incluso haber llevado a cabo una contra oferta en su respaldo.

Y en relación a las comunicaciones emitidas por la Arrendadora en fecha 28/09/07, dirigidas a los mismos fines de notificar la no prorroga de la duración del contrato y la concesión de la prorroga legal, pero con el agregado del aumento del canon a SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600,000,oo), así como la oferta de venta del inmueble arrendado, el demandado niega haberlas recibido, que fueron dejadas en el apartamento arrendado, procediendo en a consignarlas originales como anexo de su contestación.

En cuanto a la falta de pago, manifiesta no adeudar nada, toda vez que los cánones cuyo incumplimiento se le imputa fueron cancelados conforme se evidencia de los recibos y planillas de depósito bancarios que anexa, y que por estar solvente no ha perdido su derecho a la prorroga legal y a la preferencia ofertiva.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

Cursa a los folios 9 y 10, anexado por la parte actora como anexo del libelo, original del Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada entre Á.C. (parte actora) y J.A.A. (parte demandada), en fecha 08 de Septiembre de 2005, sobre el inmueble constituido por un Apartamento del Edificio C.C., ubicado en la Avenida La Playa, Sector El Playón, Parroquia Macuto del Estado Vargas, que incluye el Inventario de Muebles que forma parte del mismo.

El antes descrito instrumento, dadas sus características conforma un documento privado original, opuesto en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1364 del Código Civil, conforme a las cuales el arrendatario demandado tenía la carga reconocerlo o negarlo en su contenido y firma, cosa que no se produjo, siendo en consecuencia de ello, que a tenor de las citadas normas, se tenga al documento en cuestión como reconocido, y por ende de ello, en atención a lo previsto en el Artículo 1363 ejusdem, surte efectos probatorios en todo cuanto del mismo se desprenda a los fines de la acción objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, a criterio de esta Juzgadora, del mismo se evidencia la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, la condición de la misma en atención a su duración según lo previsto en la Cláusula Tercera del contrato, así como las obligaciones asumidas por las partes a consecuencia del mismo, los cuales inciden en la controversia objeto de decisión, y serán analizadas en ocasión del pronunciamiento que en cuanto a la acción se verificará posteriormente. Así se declara.

Cursa al folio 11, consignada por la parte actora como anexo del libelo, copia fotostática de una comunicación emitida en fecha 12/08/07, en forma privada por la Arrendadora demandante, conforme a la cual se le notifica al Arrendatario demandado, la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que tienen celebrado, así como la consecuente concesión de la Prorroga Legal, prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “B”, que es de un (01) año.

Vistas las características del instrumento antes relacionado, esta Juzgadora observa, que se trata de una copia fotostática de una comunicación emitida por la demandante, que no aparece suscrita por la parte a la cual se le opone, razones por las cuales en principio no es una documental susceptible de producir efectos probatorios en el presente juicio.

Ahora bien, cabe señalar que en el caso de marras, la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, negó haber recibido la comunicación en cuestión, aduciendo que ello se evidencia al no aparecer suscrita por el, siendo en consecuencia de las circunstancias expuestas, que a criterio de esta Sentenciadora, el instrumento en referencia no surta efectos probatorios. Así se declara.

Cursa al folio 12, consignada por la demandante como anexo del libelo, copia fotostática de una comunicación emitida en fecha 12/08/07 por la Arrendadora, conforme a la cual se le ofrece en venta el inmueble arrendado a la Arrendataria, en CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.140.000,oo), en virtud de lo previsto en el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo reverso aparece una nota supuestamente estampada por el Arrendatario demandado J.A.A., suscrita al pie con una firma legible, conforme a la cual éste formula una contraoferta, ofreciendo comprar el inmueble por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.100.000,oo), proponiendo la posibilidad de verificarse en un plazo de ciento veinte (120) días.

Las características del instrumento antes relacionado, dada su condición de copia fotostática de un documento emanado por la parte actora, en principio pudiera derivar la imposibilidad de producir efectos probatorios en el presente juicio.

Ahora bien, consta en el escrito de contestación a la demanda inserto a los folios 36 al 39, que el demandado manifestó de forma expresa, haber recibido la referida comunicación, y haber estampado de su puño y letra la nota inserta al vuelto de la misma, relacionada con la contra oferta, con lo que a criterio de esta Juzgadora, se configura el reconocimiento del citado documento, y por ende de ello, tenido por reconocido, razones por las cuales, la copia en cuestión surte los efectos probatorios en todo cuanto se derive del mismo, en cuanto la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Ahora bien, no obstante el valor probatorio determinado previamente, esta Juzgadora considera pertinente acotar, que lo que se desprende del mismo es la verificación de la Oferta de Venta del inmueble objeto del juicio, ello conforme a lo previsto en el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cosa que si bien fue planteada por las partes, no incide en la controversia objeto de decisión que es el denominado desalojo por falta de pago, razón por la cual se le desestima. Así se declara.

Cursa al folio 14, consignado por la parte actora como anexo del libelo, copia fotostática de una Libreta de Ahorros Nº 5439395, correspondiente a la Cuenta de Ahorros Global del Banco Venezuela Grupo Santander, signada con el Nº 01020326120100002848, cuyo titular es la ciudadana Á.C.d.C..

El antes identificado instrumento constituye una copia fotostática de un documento emanado de tercero, el Banco de Venezuela, el cual de conformidad con lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, requiere su ratificación en el juicio a los fines de su validez, cosa que no se verificó por parte de su promovente, en virtud de lo cual, a criterio de quien aquí Sentencia, la documental objeto de análisis no surte efectos probatorios. Así se declara.

Cursa al folio 40, consignado por la parte demandada como anexo de su contestación, original de una comunicación emitida en fecha 28/09/07 por la Arrendadora demandante Á.C., conforme a la cual se le manifiesta a la Arrendataria demandada, la voluntad de no renovar el contrato, la consecuente concesión de la prorroga legal de un (01) año, conforme a lo previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “b”, y el ajuste del canon de arrendamiento a SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,oo) mensuales.

Dadas sus características, la instrumental antes descrita conforma un documento privado emanado de la parte actora, que resulta opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surgiendo en consecuencia la carga para el demandado de reconocerlo o negarlo, a los efectos del reconocimiento o no del mismo.

Ahora bien, en el caso de marras tenemos, que la parte demandada, si bien en principio niega haber recibido dicha comunicación en forma personal, acto seguido procede a consignarla como anexo de su contestación, alegando que le fue dejada en su apartamento con la nota estampada por su remitente.

En tal sentido cabe observar, que el hecho de que el propio demandado consigne en el proceso el original de la comunicación, aunado a su admisión expresa, de que la misma le fue dejada en el inmueble arrendado, circunstancia ésta última en relación con la cual, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que lo previsto en el Artículo 1137 del Código Civil, parte in fine, es aplicable en el caso de notificaciones derivadas de las relaciones arrendaticias, como lo es el caso objeto de decisión, y surte la consecuencia perseguida, cuando conste que se llevan a cabo en el inmueble objeto del contrato, razones por las cuales a criterio de esta Sentenciadora, la notificación objeto de análisis se tiene como reconocida, y por ende de ello, surte efectos probatorios en el juicio en todo cuanto de la misma se desprenda a los fines de la controversia. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de la documental antes referida, considera esta Juzgadora pertinente acotar, que lo que se desprende de la misma es la notificación de la no prorroga del contrato, del otorgamiento de la prorroga legal prevista el Artículo 38 literal “B” de la Ley especial, y el ajuste del canon de arrendamiento, circunstancias reconocidas expresamente por el demandado, que como hechos aceptados no forman parte de la controversia, pero que además no inciden en la controversia concreta, cual es la falta de pago, razón por la cual se le niega trascendencia a esos fines. Así se declara.

Cursa al folio 41, consignado por el demandado como anexo del libelo de demanda, original de una comunicación emitida en fecha 28/09/07 por la misma Arrendadora demandante, conforme a la cual le ofrece en venta al Arrendatario demandado, el inmueble objeto del juicio.

Dadas sus características, la instrumental antes descrita conforma un documento privado emanado de la parte actora, que resulta opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surgiendo en consecuencia la carga para el demandado de reconocerlo o negarlo, para derivar o no efectos probatorios del mismo.

Ahora bien, en el caso de marras tenemos, que la parte demandada si bien en principio niega haber recibido dicha comunicación en forma personal, acto seguido procede a consignarla como anexo de su contestación, alegando que le fue dejada en su apartamento con la nota estampada por su remitente.

En tal sentido cabe observar, que el hecho de que el propio demandado consigne en el proceso el original de la comunicación, deriva su conocimiento de la misma, lo que aunado a su admisión expresa de que la misma le fue dejada en el inmueble arrendado, nos permite acudir lo que en tal sentido ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a cuyos fines a señalado, que lo previsto en el Artículo 1137 del Código Civil, parte in fine, es aplicable en el caso de notificaciones derivadas de las relaciones arrendaticias, como lo es el caso objeto de decisión, y surte la consecuencia perseguida, cuando conste que se llevan a cabo en el inmueble objeto del contrato, razones por las cuales a criterio de esta Sentenciadora, la notificación objeto de análisis se tiene como reconocida, y por ende de ello, surte efectos probatorios en el juicio en todo cuanto de la misma se desprenda a los fines de la controversia. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de la documental antes referida, a criterio de esta Juzgadora, lo que se desprende de la misma es el ofrecimiento en venta al Arrendatario del inmueble arrendado, ello en atención al derecho de preferencia que le confiere el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cosa que no incide en la controversia objeto de decisión, relacionada con el incumplimiento en el pago de los cánones pactados, razón por la cual, se le niega trascendencia a esos efectos. Así se declara.

Cursa al folio 42, consignado por el demandado como anexo de su escrito de contestación, original de un recibo de fecha es 10 de Octubre de 2007, expedido a favor de A.A., por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,oo), por concepto de Arrendamiento del Mes Octubre Apto C.C., emitido por la ciudadana Á.C., quien aparece suscribiendo el mismo.

El antes descrito instrumento, dadas sus condiciones, conforma un documento privado emanado de la parte actora, a la cual le fue opuesta por aparecer suscrito por la misma, y quien de conformidad con lo previsto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tenia la carga de negarlo o reconocerlo, cosa que no se verificó en el presente juicio, circunstancia que impone la aplicación de la parte in fine de la citada norma, en cuanto a que el instrumento en cuestión se tiene por reconocido, surtiendo por ende de ello efectos probatorios en todo cuanto del mismo pueda desprenderse a los efectos de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del instrumento antes analizado, esta Juzgadora observa, que del mismo se desprende la solvencia del demandado en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2007, cosa que no forma parte de la controversia, razón por la cual, no obstante el valor probatorio determinado, se le niega incidencia a los efectos de la decisión. Así se declara.

Cursa al folio 43, consignado por el demandado como anexo de su contestación a la demanda, original de un recibo de fecha 11 de Enero de 2008, emitido por la Junta de Condominio a favor de N.C., por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y UNO CON OCHENTA Y SIETE (Bs.661,87), por concepto de Cuota Extra Ascensores de Noviembre y Diciembre de 2007, que aparece refrendado con un sello húmedo que dice “Junta de Condominio Residencia Camiri Chico”, y una firma ilegible.

El antes descrito instrumento, dadas sus características, conforma un documento privado emanado de terceros no vinculados al juicio, como lo es la Junta de Condominio del Edificio Camiri Chico, del cual forma parte el inmueble objeto de la acción arrendaticia objeto de decisión, y como tal, de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, requería su ratificación en el juicio por parte del tercero, cosa que no se llevó a cabo, siendo en consecuencia, que el recibo en cuestión no pueda surtir efectos probatorios. Así se declara.

Aunado a lo antes establecido, esta Juzgadora considera pertinente observar, que el demandado aporta el recibo en cuestión con el fin de demostrar su solvencia en el pago del canon del mes de Noviembre de 2007, en relación con el cual, la parte actora en el libelo admite de forma expresa que el arrendatario demandado había aceptado el nuevo canon, y que el mismo lo había cancelado hasta el mes de Noviembre de 2007, razones por las cuales se ratifica su imposibilidad de incidir en la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Cursa a los folios 44 al 47, consignadas por el demandado como anexos de su escrito de contestación, copias al carbón de las Planillas de Depósitos Bancarios, verificadas la Cuenta de Ahorros Nº 0102-0326-12-01-0002848, del Banco de Venezuela Grupo Santander, cuyo titular es la ciudadana: Á.d.C., cuyo depositante es el ciudadano A.A., identificadas seguidamente:

Al folio 44, la signada con el Nº42917139, correspondiente al depósito de fecha 22 de Febrero de 2008, por la cantidad de UN MIL CIENTO TREINTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.1.138,oo), mediante Cheque Nº 64002472, de la Cuenta Nº 4850023906, del mismo Banco, con el que la parte demandada alega que canceló los cánones de arrendamiento de los meses Diciembre de 2007 y Enero de 2008.

Al folio 45, la signada con el Nº 806443234, correspondiente al depósito de fecha 18 de Marzo de 2008, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,oo), consignados en efectivo, con el que la parte demandada alega que canceló el canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2008.

Al folio 46, la signada con el Nº 68934073, correspondiente al depósito de fecha 02 de Mayo de 2008, por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.200,oo), consignado en efectivo, con el que la parte demandada alega que canceló los cánones de arrendamiento de los meses Marzo y Abril de 2008.

Al folio 47, la signada con el Nº 42917136, correspondiente al depósito de fecha 12 de Junio de 2008, por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.200,oo), consignado en efectivo, con el que la parte demandada alega que canceló los cánones de arrendamiento de los meses Mayo y Junio de 2008.

Los antes identificados instrumentos, constituyen unos documentos emanados de un tercero, en este caso el Banco de Venezuela, los cuales a tenor de lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, requieren su ratificación en el juicio, cosa que no fue promovida por el demandado en el lapso probatorio, siendo en consecuencia de ello, que no son aptos para surtir efectos probatorios en el presente juicio, y por ende de ello, no suficientes para derivar la solvencia del demandado en cuanto al pago de los cánones cuyo incumplimiento se le imputa. Así se declara.

Ahora bien, no obstante la desestimación de las planillas de Depósito Bancario antes a.e.J. no quiere dejar inadvertido, que de acuerdo con lo previsto en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la acción objeto de decisión, las partes establecieron que los cánones pactados deben ser pagados a partir del primer (01) día de cada mes por mensualidades anticipadas, lo que en consonancia con lo previsto en la Cláusula Tercera ejusdem, que establece el inicio de la relación arrendaticia para el día 08/09/05, deriva que la oportunidad para cancelar los cánones, es los días ocho (08) de cada mes, por mensualidades anticipadas, salvo que se acudiere al procedimiento consignatorio en cuyo caso dispondría de quince (15) días continuos a aquel, cosa que no es aplicable al presente caso.

Determinada la oportunidad del pago según lo establecido previamente, en el supuesto negado de que los comprobantes aportados por el demandado para justificar su solvencia en cuanto a los cánones cuyo incumplimiento le imputa la actora, a saber Diciembre 2007, Enero y Febrero 2008, esta Juzgadora observa, que por ejemplo en cuanto a los cánones de Diciembre 2007 y Enero 2008, los cuales alega el demandado haber cancelado conforme a la Planilla de Depósito inserta al folio 44, se observa que dicho deposito se verificó en fecha 22 de Febrero de 2008, cuando el del mes de Diciembre de 2007 según lo pactado, debía producirse el 08/12/07, mientras que el de Enero de 2008, debía verificarse el 08/01/08, con lo que a todas luces serian extemporáneos dichos pagos. En el mismo orden de ideas, y en cuanto al pago del canon del mes de Febrero de 2008, el cual alega el demandado haber cancelado con la planilla de depósito inserta al folio 45, tenemos que dicho depósito se verificó en fecha 18/03/08, cuando el pago de dicho canon según lo pactado convencionalmente, debía verificarse el 08/02/08, con lo que se evidencia que también dicho pago seria extemporáneo, siendo en consecuencia, que conforme a lo establecido, en todo caso el arrendatario estaría pagando los cánones de forma no oportuna.

Cursa a los folios 48 y 49, consignados por la parte demandada como anexo de la contestación a la demanda, copia fotostática de las Copias Certificadas de las Partidas de Nacimiento, expedidas por el Director de Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Carrizal del Estado Miranda, en fecha 12/11/04, las cuales corren en los Libros de de Registro Civil de Nacimiento del año 2004, llevados por ese despacho, asentadas bajo los Nºs: 332 y 331, insertas a los folios 166 Vto. y 166 respectivamente, correspondientes a los menores J.A.A. CORREIA Y N.V.A.C., consecuentemente, presentados por el demandado J.A.A.C., como hijos de él, y de M.I.C.G..

Los instrumentos antes descritos, constituyen las copias fotostáticas de unas Partidas de Nacimiento, previstas en el ordenamiento sustantivo, en las normas contenidas en los Artículos 445 al 473 del Código Civil, y de cuyos asientos pueden expedirse copias certificadas por parte de los funcionarios debidamente facultados para ello, condiciones que a criterio de esta Juzgadora, le confieren a los instrumentos en cuestión el carácter de documento público, a consecuencia de lo cual, pueden ser promovidos en copia fotostática tal como lo preceptúa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como fidedignas de sus originales si no son impugnadas oportunamente, cosa que no se produjo en este caso, produciendo en consecuencia efectos probatorios en cuanto pueda desprenderse a los fines de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de los fotostatos analizados, quien aquí Sentencia, advierte que si bien los referidos documentos pueden surtir efectos probatorios, lo que se desprende de los mismos en la filiación de los menores a que se refieren los mismos, con el demandado J.A.A., cosa que no tiene ninguna incidencia en la controversia objeto de decisión, razón por la cual, se les desestima a tales efectos. Así se declara.

Vistos los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes, a criterio de esta Juzgadora, la controversia objeto de decisión esta circunscrita a la calificación que tiene el contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la acción objeto de decisión, que incide de forma determinante en la calificación de dicha acción, así como lo concerniente al fundamento de la misma, que es la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, y Enero de 2008, y por ende de ello, la procedencia o no de los pedimentos formulados en el petitorio del libelo.

Delimitada la controversia en los términos expuestos, nos corresponde con vista de las pruebas producidas por las partes en el juicio, entrar a determinar en primer lugar, la calificación del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la acción objeto de decisión, cuyo valor probatorio quedó establecido previamente.

A los fines indicados, es preciso acudir a lo establecido por las en el contrato en ese sentido, en cuya Cláusula Tercera señalaron expresamente: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de Seis (06) meses fijo, contado a partir del día OCHO (08) de Septiembre del DOS MIL CINCO (2005), prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso mínimo de antelación de (30) días calendario a la fecha de expiración. Es entendido entre las partes que aún cuando “EL ARRENDATARIO” continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no se operará la tácita reconducción. Igualmente es convenio expreso entre las partes que las renovaciones o prorrogas del presente contrato se harán con revisión anual del canon de arrendamiento de acuerdo al índice de inflación promedio anual del consumidor, indicado por el Banco Central de Venezuela”. (Lo resaltado y subrayado por el Tribunal).

Conforme a lo establecido en la precitada Cláusula Tercera, a criterio de esta Juzgadora, los contratantes sin lugar a dudas, en atención al principio de la autonomía de la voluntad de las partes plasmada en el presente contrato, al señalar una duración de seis (06) meses como tiempo fijo, prorrogable por períodos iguales, que mantienen en cada prorroga su determinación en cuanto al tiempo por semestres, le dan al contrato de marras una condición de Tiempo determinado, cuya duración expiraría como tal, una vez que se llevare a cabo la notificación en contrario de la no prorroga, y se agotaren los plazos de prorroga legal que le correspondan. Circunstancias por las cuales, esta Sentenciadora concluye en calificar el contrato de arrendamiento objeto del juicio, como de Tiempo determinado. Así se declara.

En el mismo orden de ideas, es pertinente señalar, que la propia demandante al alegar en el libelo de demanda, la aplicación de la prorroga legal en este caso, prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es única y exclusivamente para los denominados Contratos de Tiempo determinado, está admitiendo en consonancia con la determinación establecida previamente por este Tribunal, que el Contrato de Arrendamiento objeto del juicio es de Tiempo determinado. Así se declara.

Ahora bien, la calificación del contrato determinada previamente, tiene incidencia en la acción objeto de decisión, la cual fue calificada por la representación de la parte actora como Desalojo, y fundamentada en cuanto a los hechos, en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, circunstancia que nos corresponde analizar a la luz del ordenamiento sustantivo aplicable a este caso, para determinar si esa calificación de la acción dada por la actora encuadra dentro de los parámetros establecidos por la ley.

Así las cosas tenemos, que la Acción de Desalojo se encuentra consagrada en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. (Lo resaltado y subrayado del Tribunal).

La disposición legal citada, establece claramente que la acción de desalojo solo es procedente, cuando las relaciones arrendaticias que puedan derivar su ejercicio, hayan sido contraídas entre las partes, bien en forma verbal, o bien mediante contratos escritos de tiempo indeterminado, que son aquellos en los cuales no se determinó una duración en el tiempo, y adicionalmente a los estipulados de forma expresa en la invocada norma, como agregado nuestro, en aquellos contratos escritos, que siendo estipulados como de tiempo determinado, al expirar su plazo fijo improrrogable de duración, y se mantenga el arrendatario en el inmueble arrendado, se convierte en de tiempo indeterminado.

Aplicando al caso de marras lo establecido, es evidente que siendo el Contrato de Arrendamiento objeto del juicio de Tiempo determinado, no cabría la calificación legal dada por la actora a la acción incoada en el presente juicio, y objeto de decisión, la cual como ya se dijo, es solo aplicable a los contratos verbales y escritos de tiempo indeterminado. Razón por la cual, la calificación dada por la actora a la acción incoada, no esta ajustada a derecho, toda vez que siendo el contrato de arrendamiento objeto del juicio de Tiempo determinado, no puede encuadrarse en la acción de desalojo prevista en el citado Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

No obstante el pronunciamiento previamente establecido, esta Juzgadora quiere traer a colación, lo que ha sido criterio nuestro de forma reiterada, en cuanto a la aplicación del Principio Iura novit curia, unánimemente aceptado, conforme al cual, el Juez es conocedor del derecho, correspondiéndole a las partes fundamentalmente la alegación y prueba de los hechos, sin perjuicio de la formulación de argumentos de derecho.

Principio en virtud del cual, conforme a la doctrina del procesalista patrio A.R.R., “la prohibición a los jueces de no sacar elementos de convicción de fuera de los autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados (Art.12 C.P.C), no limita la actividad decisoria del juez en cuanto a los argumentos de derecho, sino en cuanto a los hechos constitutivos de la pretensión o de la defensa, que en nuestro proceso dispositivo, deben ser alegados y probados por las partes”.

A los mismos efectos, invocamos por la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, en cuanto al referido Principio Iura novit curia, sentada en las decisiones que se especifican a continuación.

Sentencia de la Sala Constitucional de fecha 20 de Diciembre de 2007, dictada en el Exp. Nº 07-1402, con Ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, en la que se dejo establecido:

… En este sentido, considera la Sala, que en virtud del principio iura novit curia y de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez aplica el derecho a los hechos alegados y aprobados por las partes independientemente de lo que ellas expresen, tal como ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 01213 dictada el 14 de octubre de 2004, el cual se comparte en este caso.

Por consiguiente, esta Sala considera ajustada a derecho el fundamento realizado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Táchira actuando como alza.d.J.T. de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la misma Circunscripción Judicial-, en lo relativo a la calificación de la pretensión ejercida por el demandante, en consecuencia, mal podía haber considerado el juez constitucional que la misma se encontraba viciada y declarada con lugar la acción de amparo constitucional. Así se decide. …

. (Lo resaltado de este Tribunal).

Sentencia de la Sala Civil de fecha 29 de Septiembre de 2004, dictada en el Caso Complejo del Vidrio C.A (CIVCA), contra J.G.D., con Ponencia del Magistrado Tulio Alvares Ledo, en la que se dejó establecido:

“…. En efecto, en sentencia Nº 241 de fecha 30 de abril de 2002, caso: A.P.I., R.C.L.d.P., F.O., M.M.d.O., Lexter Abburzzse, G.P., H.C. y M.I.P., c/ Inversiones P.V. C.A, esta Sala estableció:

…La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para la establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, solo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia…

. (Lo resaltado del Tribunal).

Con vista de los argumentos esgrimidos previamente, quien aquí Sentencia considera, que la situación planteada en el caso de marras, en cuanto a la calificación que la parte actora le ha dado a la acción de desalojo incoada por el mismo en el presente juicio, no puede llevarnos por el solo hecho de no estar encuadrada dentro de los parámetros previstos en el Artículo 34 de la Ley especial, a su desestimación. De allí que en estos casos, acudimos al Principio Iura novit curia, y como conocedores del derecho, con estricta sujeción a los argumentos de hechos esgrimidos y probados en la secuela del juicio, podamos calificarla adecuadamente. Siendo propicios a esos efectos, citar los términos en los cuales, la Magistrada Luisa Estela Morales, salvo su voto en la decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 07/03/07, en Exp.06-1043, con Ponencia del Magistrado Pedro Rondon Haaz, en el que la misma expuso:

… Asimismo, el hecho de que el demandante haya equívocamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser resolución de contrato conforme al artículo 1.168 ejusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede recalificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo procedimiento judicial.

5.- De conformidad con lo anterior, cabe plantearse si no se está incurriendo en un exceso de formalismo al desechar una pretensión que, como quiera que se le haya dado una denominación que pareciera equivoca, tiene previsto el mismo cauce procesal que el resto de las demandas arrendaticias.

En un Estado como el que propugna la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cometido social implica hacer efectivo el ejercicio de los derechos fundamentales. Para ello es necesaria una eficaz protección, desprovista de formalismos que

impidan la plena satisfacción de la justicia, dándole así un carácter dinámico y en constante realización.

.

Razones por las cuales, acogiendo las posiciones esgrimidas, esta Sentenciadora considera, que tratándose en este caso de una acción arrendaticia ejercida teniendo como fundamento un Contrato de Tiempo determinado, cuya calificación se desprende no solo de la estipulación contractual expresa, sino también de las argumentaciones alegadas por la actora, en las que se insiste en la prorroga legal, situación jurídica solo prevista en los contratos de arrendamientos de tiempo determinado. Fundamentada en el incumplimiento por parte del arrendatario demandado en su obligación de pagar los cánones pactados, parámetros todos suficientemente probados en la secuela del presente juicio, en conformidad con el citado principio Iura novit curia, califica la acción incoada en el presente juicio, como de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en conflicto. Así se declara.

Como colorario de lo anterior, calificada la acción objeto de decisión como de resolución, aplicando los argumentos de hecho que fundamentan la misma según lo alegado en el libelo, que es el incumplimiento en el pago de los cánones pactados, prevista legalmente en el Artículo 1592 del Código Civil, y no obstante la prorroga legal en la cual se encuentra la relación arrendaticia ventilada en el presente juicio, admitida de forma expresa por el demandado, quien aquí Sentencia observa, que de acuerdo con lo previsto en la parte in fine del Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos, es ajustado a derecho incoar durante dicho lapso cualquier acción derivada del incumplimiento de obligaciones legales y contractuales asumidas por las partes, distinta a la de cumplimiento por vencimiento del término prevista en el invocado artículo. Siendo así, ante el incumplimiento imputado al demandado, que no fue desvirtuado en el proceso por el demandado según lo establecido previamente, es evidente que la resolución del contrato demandada es procedente y ajustada a derecho. Así se declara.

En cuanto al pago de los cánones insolutos demandados, en el literal “c” del petitorio del libelo, fundamento de la resolución decretada, esta Juzgadora considera, que dado que el demandado se ha mantenido y se mantiene hasta la fecha en el inmueble arrendado, haciendo uso del mismo, es ajustado a derecho que el mismo deba pagar la contraprestación que le corresponde, ello por efecto de la relación que lo vincula con el demandante y el inmueble, porque de lo contrario estaría incurriendo, como lo ha establecido la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República que esta Juzgadora comparte, en un enriquecimiento sin causa, que priva a la arrendadora de la posibilidad de disponer del inmueble, y le deriva al arrendatario una permanencia en el hasta que se produzca la decisión definitiva, y su consecuente ejecución, sin que contraprestación alguna. Razones por las cuales, es procedente el pago de la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.800,oo) por concepto de los cánones insolutos. Así se declara.

En el mismo orden de ideas, y en cuanto al pedimento formulado en el libelo, relacionado con el pago de los cánones que se sigan venciendo hasta el desalojo del inmueble objeto del juicio, esta Sentenciadora traslada en este caso las mismas consideraciones esgrimidas en el pronunciamiento antes establecido, los cuales se reproducen a este efecto, y considera procedente acordar su pago hasta que se decrete la ejecución de la presente decisión, toda vez que mientras el arrendatario demandado se mantenga en dicho inmueble, lo justo es que pague la contraprestación que le corresponde por ello. Así se declara.

En cuanto al pedimento formulado en el literal c del Petitorio, relacionado con el pago derivado de la aplicación de la Cláusula Décima Quinta del contrato, de TREINTA MIL BOLIVARES (lo que actualmente es Bs.f 30,oo) diarios, supuestamente por la mora en la entrega del inmueble arrendado, y que hasta la fecha de la demanda dice asciende a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.2.700,oo), esta Sentenciadora observa:

Que las partes en conflicto, establecieron en la invocada Cláusula Décima Quinta del contrato fundamento de la acción objeto de decisión, lo siguiente: “Sin perjuicio de las acciones que correspondan a “EL ARRENDADOR” en caso de incumplimiento de “EL ARRENDATARIO” éste se obliga a pagar a aquel la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo) por cada día de mora en la entrega del inmueble y sus bienes arrendados.

Vistos los términos de la cláusula antes citada, tratándose en este caso de acción arrendaticia fundamentada en la falta de pago de los cánones pactados, y no de cumplimiento por vencimiento del término, que derivaría la oportunidad cierta en la cual el arrendatario debía verificar la entrega del inmueble arrendado, es obvio que en virtud de la acción objeto de decisión, no se encuentra a priori establecido el momento de entregar el inmueble, toda vez que la determinación de la insolvencia mediante la presente decisión, sería indispensable para derivar tentativamente la consecuente entrega del inmueble.

Aunado a lo anterior, tomando en cuenta que la parte actora no solo propone su pedimento, otorgándole un monto supuestamente causado hasta la fecha de la demanda, sin determinar desde cuando se estaría haciendo exigible, ni por que causa, presentándolo evidentemente como anterior a la presente decisión, siendo en virtud de los razonamientos expuestos, que a criterio de quien aquí sentencia, el pedimento de aplicación de la Cláusula Décima Quinta del contrato no es procedente. Así se declara.

DISPOSITIVO

Por todos los pronunciamientos previamente establecidos, este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, Administrando Justicia y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana A.C.D.C., contra el ciudadano: J.A.A., ampliamente identificados en la parte narrativa. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a entregar a la ciudadana A.C.D.C., el inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 6-G, piso 6, del Edificio C.C., avenida La Playa, Sector El Playón, Parroquia Macuto del Estado Vargas, totalmente desocupado de bienes y de personas.

CON LUGAR el pago de la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,oo), que corresponden a los cánones insolutos de los meses de Diciembre de 2007, Enero y Febrero de 2008, así como los que se causaron y se sigan causando hasta la fecha en que se decrete la ejecución forzosa de la presente decisión, a razón de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,oo) cada mes.

SIN LUGAR el pago lo establecido en la cláusula Décima Quinta, es decir, la cantidad de TREINTA BOLIVARES (Bs. 30,00) DIARIOS por concepto de mora en la entrega del inmueble arrendado, lo cual para la fecha de presentación de la demanda ascendía a DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.700,00).-

Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintidós (22) días del mes de Julio de dos mil ocho (2008).-

Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO

Dra. S.R.P..

LA SECRETARIA ACC.

W.G.R.

En esta misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las 3:00 p.m.-

LA SECRETARIA ACC.

W.G.R.

SRP/WG/mr.

Exp. Nº 1291/08.