Decisión de Juzgado del Municipio Lagunillas de Zulia, de 14 de Abril de 2011

- En fecha 29 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual expresó, que fueron entregadas las copias para la compulsa y se le cancelaron los emolumentos al Alguacil. (f. 23).

- Exposición del Alguacil de fecha 04 de agosto de 2009, mediante la cual deja constancia que en fecha 29 de julio de 2009 le fueron entregados los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado, así mismo, en la misma fecha expuso que recibió compulsa. (f.vto 23 y f. 24).

- Exposición del Alguacil de fecha 10 de agosto de 2009, mediante la cual deja constancia que el ciudadano J.L.C.C., titular de la cédula de identidad N° V-7.743.415, fue citado, y en la misma fecha, el secretario deja constancia que le fue entregado por el Alguacil el recibo de citación. (Folios 25 y 26).

- En fecha 21 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, junto con sus anexos. (fs. 27 a 64).

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- Auto del tribunal de fecha 22 de septiembre de 2009, mediante el cual se admitió el escrito de promoción de pruebas promovido por la parte actora. (f. 65).

- Exposición del Alguacil de fecha 08 de octubre de 2009, mediante la cual consignó recibo de oficio No. 6130-956-6916-2009. (fs 66 al 70).

- En fecha 13 de octubre de 2009, se recibió comunicación emanada de la empresa Municipal del gas, y es agregada en actas el día siguiente. (fs. 71 y 72).

- En fecha 27 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual desiste de la prueba de oficio solicitada a la empresa ENELCO. (f. 73).

THEMA DECIDENDUM

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

 Expresa el apoderado judicial de la parte actora, que su representada celebró un contrato de arrendamiento el día 04 de noviembre de 2003, tal y como consta en documento autenticado por ante la notaria pública Segunda de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, bajo el N° 33, Tomo 69 de los libros de autenticaciones, con el ciudadano J.L.C.C., titular de la cédula de identidad N° V-7.743.415, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la calle Chile, signada con el N° 92-M, del sector Barrio Unión, entre la calle Buenos Aires y la Carretera “O”, parroquia A.d.O.d.c.O., Municipio Lagunillas del estado Zulia.

 Alega el apoderado judicial de la parte actora, que su representada para la fecha en que suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario, lo hace estipulando un lapso de seis (6) meses con posibles prorrogas incluidas sin que por esa razón las prorrogas constituyeran tacita reconducción, por cuanto, el acuerdo verbal personal extra contrato entre la arrendadora y el arrendatario desde el inicio del mismo fue, que éste ultimo le devolviera la vivienda con ocasión de la celebración del matrimonio de su hija, concluido que fuera el periodo que estuviera vigente a esa prorroga antes referida.

 Expresa el apoderado judicial de la parte actora, que una vez que se fija la fecha para la celebración del matrimonio, su representada se lo hace saber a el arrendatario con el objeto de que, éste tomara sus previsiones y que, al finalizar la prorroga que este estaba vigente desde el 15 de mayo de 2005, hasta el 14 de octubre de 2005, éste hiciera voluntariamente la entrega de dicho inmueble, pero, a pesar de que el ciudadano J.L.C.C. convino en forma verbal y siempre estuvo de acuerdo en hacer la entrega del inmueble como ya se dijo con anterioridad, llegada como fue la oportunidad de la entrega hizo caso omiso de su compromiso verbal, sin embargo, en lo sucesivo, en forma constante y reiterada mi mandante insistió en la entrega de la vivienda por parte de el arrendatario para que fuese ocupada por su hija quien la necesita, evitando con ello tener que acudir a la activación de la vía judicial, por el costo que ello implica, tal es el hecho que, cansada de tanta espera, con suficiente antelación, en fecha 22 de agosto de 2007 (54 días antes de vencerse la prorroga de esa fecha) intenta el desahucio por escrito, con fundamento en la cláusula TERCERA del contrato, en la misma lo insta a entregar además los recibos de los servicios públicos debidamente cancelados correspondiente al ultimo mes lo cual tampoco fue posible, porque sencillamente, el arrendatario se negó a entregar tanto la vivienda como los recibos, causándole un grave perjuicio económico y moral a su conferente.

 Alega el apoderado judicial de la parte actora, que adicionalmente a lo antes referido debe señalar que el arrendatario durante el año 2009, ha incumplido con varias cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento por el cual se rige la relación arrendaticia que suscribió con su representada, entre ellas:

DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS CON EL LIBELO DE DEMANDA

• Original de documento poder, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda, en fecha 27 de marzo de 2009, anotado bajo el N° 07, Tomo 28 de los libros respectivos, constante de cinco (05) folios útiles.

• Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 04 de noviembre de 2003, anotado bajo el N° 33, Tomo 69 de los libros respectivos, constante de seis (06) folios útiles.

• Original de documento de construcción, autenticado por ante la notaria pública segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 29 de octubre de 1998, quedando anotado bajo el N° 51, Tomo 86 de los libros de autenticaciones, constantes de cuatro (04) folios útiles.

• Copia simple de planilla de inscripción de inmueble, constante de un (01) folio útil.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demanda no dio contestación a la demanda.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y ADMITIDAS POR EL TRIBUNAL

• MERITO FAVORABLE.

• PRUEBA INSTRUMENTAL.

1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 04 de noviembre de 2003, anotado bajo el N° 33, Tomo N° 69 de los libros respectivos.

2. NOTIFICACIÓN DEL DESAHUCIO, dirigida al ciudadano J.C. de fecha 22 de agosto de 2007.

3. ESTADO DE CUENTA Y PLAN DE PAGO A PLAZOS, emitida en fecha 17 de marzo de 2009 y 11 de marzo de 2009, por la empresa ENELCO.

4. ESTADO DE CUENTA Y AVISO DE COBRO, emitida en fecha 28 de febrero de 2009, por la empresa LAGUNIGAS, C.A.

5. INSPECCIÓN JUDICIAL, efectuada en fecha 28 de mayo de 2009, efectuada por el Juzgado del Municipio Lagunillas del estado Zulia.

6. JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS, evacuado por la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda, en fecha 02 de abril de 2009.

7. INSPECCIÓN JUDICIAL, efectuada en fecha 21 de mayo de 2009, efectuada por el Juzgado del Municipio Lagunillas del estado Zulia.

• PRUEBA DE INFORME.

1. - Se solicitó y ordenó oficiar a las oficinas de ENELCO ubicada en la PLAZA A.d.O. con avenida A.d.O., en ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas. (DESISTIDA).

2. - Se solicitó y ordenó oficiar a las oficinas de LAGUNIGAS ubicadas en la Alcaldía del Municipio Lagunillas.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada no promovió prueba alguna.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Es un Principio Universal del derecho probatorio, la obligación que tienen las partes de demostrar los hechos alegados conforme a lo que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil;

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objetos de prueba.

Artículo 1.354 del Código Civil;

Artículo 1.354- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

VALORACIÒN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

PRUEBA INSTRUMENTAL

- En relación al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 04 de noviembre de 2003, anotado bajo el N° 33, Tomo 69 de los libros respectivos, constante de seis (06) folios útiles. Y al justificativo de testigos, evacuado por la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda, en fecha 02 de abril de 2009. Es importante traer a colación lo establecido en el Código Civil:

Artículo 1.360. El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.

Artículo 1.361. Igual fuerza probatoria que la determinada en el artículo anterior producen el instrumento público y el instrumento privado, entre las partes, aun de las cosas que no han sido expresadas sino de una manera enunciativa, con tal que la enunciación tenga una relación directa con el acto. Las enunciaciones extrañas al acto sólo pueden servir de principio de prueba.

Así mismo visto que dichos instrumentos han sido autorizados con las solemnidades legales de un Notario Público de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil el cual establece:

“Artículo 429. Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. … (omissis).

Observa este Tribunal que los instrumentos públicos consignados por la demandante como lo es el contrato de arrendamiento y el justificativo de testigos, antes descritos, fue efectuado bajo las solemnidades de un notario, el cual le otorgó fe pública al acto, apreciándose y valorándose el primero de ellos como prueba de la existencia de una relación arrendaticia entre la demandante y el demandado; y el segundo de ellos como prueba de la filiación entre la ciudadana A.M.M.C. y la demandante la ciudadana A.M.C.D.M., la necesidad de la mencionada A.M. de un inmueble donde establecer su vivienda familiar. ASÍ SE DECIDE.

- En relación a la carta de desahucio, de fecha 22 de agosto de 2007, dirigida al ciudadano J.C., éste Tribunal la aprecia y la valora por haber sido recibida, y por no haber sido atacada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.

- En relación al estado de cuenta y plan de pago a plazos, emitida en fecha 17 de marzo de 2009 y 11 de marzo de 2009, por la empresa ENELCO, se observa que el inmueble objeto del litigio presenta una deuda, la cual fue proyectada para ser pagada por la inquilino, en plan de pagos de doce (12) meses, dichos instrumentos se aprecian y se valoran como prueba de la existencia de una deuda en el servicio eléctrico del inmueble arrendado, y como la misma no fue atacada por la parte demandada se le da pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

- En cuanto al estado de cuenta y aviso de cobro, emitida en fecha 28 de febrero de 2009, por la empresa LAGUNIGAS, C.A, se evidencia una deuda de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 236,00), así mismo se libró una prueba de informe dirigida a la empresa LAGUNIGAS, C.A, en atención a la cual se recibió comunicación emanada de ésta empresa donde ratificaban la deuda existente en el servicio de gas domestico, pero ahora por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 278,00); de todo lo anteriormente expuesto y considerando que la parte demandada no atacó el instrumento anteriormente señalado ni la prueba de informe solicitada, se aprecian y se valoran tales pruebas. ASÍ SE DECIDE.

INSPECCIÓN JUDICIAL

En relación a las inspecciones judiciales, promovidas por la parte demandante se dejó constancia de los siguientes particulares:

Es importante traer a colación lo estipulado en los artículos 936, 938 y 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil, los cuales establecen:

Artículo 936. Cualquier Juez Civil es competente para instruir las justificaciones y diligencias dirigidas a la comprobación de algún hecho o algún derecho propio del interesado en ellas. El procedimiento se reducirá a acordar, el mismo día en que se promuevan, lo necesario para practicarlas; concluidas, se entregarán al solicitante sin decreto alguno.

Artículo 938.- Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde, se efectuara con asistencia de prácticos; pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos especiales.

Artículo 472. El Juez, a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos.

La inspección ocular prevista en el Código Civil se promoverá y evacuará conforme a las disposiciones de este Capítulo.

En concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil:

Artículo 1.428.- El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales.

De dicha inspección judicial, éste Juzgador puede observar, que según lo que ha dejado constancia, en la primera de ellas, en lo referente al estado en que se encuentra el inmueble objeto del litigio, el cual, se puede catalogar como en regular estado, y en la segunda de ellas la presencia de la ciudadana A.M. en calidad de arrimada del inmueble donde se constituyó el tribunal, donde se observa un hacinamiento de personas y bienes.

Este Juzgador se acoge al criterio de la Sala de Casación de fecha 03 de Noviembre de 1993, Ponente Conjuez Dr. M.J.H., juicio P.H.S.V.. Abogada I.G.A., Exp. No. 92-0034; O.P.T. 1993, No. 11 Pág. 232 y ss:

…la inspección judicial practicada por un Juez, debe considerarse como un documento público o auténtico que hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso…

Así pues, que las dos Inspecciones Judiciales promovidas, surten todos los efectos legales y hace fe plena de lo que allí se evidencia, y no siendo atacadas como falsas este Juzgador considera válida entre las partes y con respecto a terceros; por ende, se aprecia y valora las Inspecciones Judiciales promovidas como pruebas preconstituidas en los términos expresados. ASÍ SE DECIDE.

CITACIÓN DE LA DEMANDADA

Fundamenta el procedimiento de la presente acción en el artículo 881 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, referido al procedimiento breve.

El artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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De manera que el proceso se regirá por lo dispuesto en los artículos referentes al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, en el Libro IV, Título XII, Artículo 881 y siguientes.

La parte actora en su Escrito de Promoción de Pruebas opone a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el articulo 887 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 362 ejusdem, es decir, la Confesión Ficta en la que presuntamente incurre el demandado al no comparecer al Segundo día hábil de Despacho siguiente a la constancia en actas de su citación personal para dar contestación a la demandada.

El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil establece:

Artículo 883.- El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código

.

Es muy clara la disposición legal escrita, que la Contestación de la Demanda es al segundo (2do) día hábil de Despacho después de que conste en actas la citada de la parte demandada.

Se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, que en fecha 10 de agosto de 2009, el Alguacil Natural de este Tribunal, consigno recibo en el cual expone, que en fecha 06 de agosto de 2009, fue citado el ciudadano J.L.C.C., titular de la cédula de identidad número V-7.743.415; de tal manera, que comienza a transcurrir el lapso para dar contestación a la demanda, al SEGUNDO día hábil siguiente después de la constancia en actas de dicha actuación, y se observa que el demandado no dio contestación a la demanda, razones que llevan a este Juzgador a realizar un cómputo de días de Despacho desde el día hábil siguiente a la consignación del recibo de citación y exposición del alguacil y el secretario Natural de este Tribunal, hasta el día en que la demandada debió dar contestación a la presente demanda.

FECHA DE EXPOSICIÓN DEL ALGUACIL y DEL SECRETARIO: 10 DE AGOSTO DE 2009

MARTES 11 DE AGOSTO DE 2009: HUBO DESPACHO

MIERCOLES 12 DE AGOSTO DE 2009: HUBO DESPACHO

Las partes tienen un lapso procesal, para la promoción y evacuación de pruebas que es de diez (10) días hábiles, según el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, comenzando al día siguiente del vencimiento del lapso de comparecencia.

Artículo 889.- Contestada la demanda, o la reconvención, si esta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez (10) días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos.

En consecuencia, se procede a realizar el cálculo correspondiente a los días hábiles de despacho consiguientes, de los cuales transcurrieron:

DIAS AÑO AUDIENCIA

Jueves 13 de agosto 2.009 Hubo Despacho

Viernes 14 de agosto 2.009 Hubo Despacho

Miércoles 16 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

Jueves 17 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

Lunes 21 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

Martes 22 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

Miércoles 23 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

Jueves 24 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

Viernes 25 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

Lunes 28 de septiembre 2.009 Hubo Despacho

CONFESIÓN DE LA DEMANDADA

La parte accionada tiene un lapso, para comparecer al Tribunal, de dos (02) días contados a partir de que conste en autos su Citación conforme a lo dispuesto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil.

Según lo señalado en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil el cual establece:

Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el articulo 362…

El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece:

Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...

Se colige del análisis de las normas antes indicadas, que el Legislador establece una sanción al demandado cuando no se cumple con las obligaciones procesales que tienen las partes en el juicio y en especial, cuando no se cumple en contestar la demanda y promover las probanzas correspondientes, produciendo la consecuencia jurídica de la confesión ficta.

En sentencia de fecha 05-04-2000, pronunciada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la confesión ficta, expresó lo siguiente:

...En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362 establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión. Esta presunción admite la prueba limitada del demandado rebelde, a aquello que enerve la acción de la parte actora, más no puede hacer uso de pruebas que recaigan sobre las excepciones que no opuso en la oportunidad legal de la contestación de la demanda. Vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que la parte demandada promueva alguna que le favorezca, la confesión queda ordenada por la Ley, no como presunción, sino como consecuencia legal, por haberse agotado la oportunidad de probanzas, aun en contra de la confesión. Ya el Juzgador, no tiene por qué entrar a conocer si la pretensión es o no procedente, si son veraces o falsos los hechos y la trascendencia jurídica de los mismos, sino que constatado que la pretensión no está prohibida por la Ley, lo cual es un hecho negativo, debe decidir ateniéndose a la confesión del demandado...

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Acogiendo los anteriores principios legales y jurisprudenciales, pasa quien suscribe el fallo, al examen de las actas procesales, a los fines de la verificación de la procedencia de los tres (3) supuestos iuris contenidos en la norma transcrita, rectora de la institución procesal de la confesión ficta; a saber, que el demandado no comparezca a dar contestación a la demanda, que no pruebe nada que le favorezca y que la pretensión del actor sea ajustada a derecho.

El demandado contumaz no es considerado confeso por su no presencia al acto de la litis contestatio, para ello es necesario que la petición del actor no sea contraria a derecho y que no probare nada que le favorezca.

Solo tiene el demandado contumaz la facultad procesal de ir a contraprueba de los hechos alegados por el actor como generadores del derecho invocado. El cual debe limitarse a desvirtuar los que figuran el trasfondo legal del libelo de la demanda.

Produciéndose la Confesión Ficta, por no haber comparecido la demandada, a dar Contestación a la Demanda el día 12 de agosto de 2009, y en consecuencia está obligado a dar cumplimiento a lo demandado siempre y cuando no fuere contrario a derecho.

En el presente caso a sentenciar, se observa que la parte demandada al no contestar la demanda, ni promover pruebas dentro los lapsos procesales, se establece en su contra una presunción iuris et de iure, y no siendo el pedimento del actor contrario a derecho, le corresponde a este Juzgador pronunciarse sobre el mérito de la causa, y en cuyo recorrido procesal se puede observar que ocurrió la Confesión Ficta del ciudadano demandado J.L.C.C., titular de la cédula de identidad número V-7.743.415, conforme al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, al no haber comparecido la parte demandada a dar contestación oportuna a la demanda, ni por sí, ni por medio de Apoderado, y más aún no promovió, ni evacuó prueba alguna en su descargo y favor; son razones suficientes para condenar a el demandado. ASI SE DECIDE.

En tal sentido, y visto el pedimento de la actora; considera necesario éste juzgador aclarar ciertos puntos que influyen directamente en la dispositiva de la presente sentencia, el primero de ellos ve dirigido a los particulares a).- y b).- del pedimento de la actora el cual se refiere a la condenatoria del demandado al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009 así como los subsiguientes como lo son julio, agosto, septiembre y octubre, a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,oo) cada uno, que según lo alegado por la parte actora es el monto del canon de arrendamiento. Este Tribunal, del análisis de las pruebas y de la minuciosa revisión de las actas procesales, no constató la existencia de una regulación de canon de arrendamiento que estipulara la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) como canon actual, así como tampoco convención contractual alguna entre los sujetos de la relación arrendaticia que sustente que dicho canon de arrendamiento es de esa cantidad; sin embargo, lo que si se constató es que, en el contrato de arrendamiento valorado y analizado por quien hoy juzga, el canon de arrendamiento establecido por las partes es de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), lo que significa para éste Tribunal que basándose en las actas procesales, ese es el canon de arrendamiento establecido, dado que no se pudo apreciar bajo ningún medio probatorio el aumento de dicho monto a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), por tales motivos, se condena al demandado al pago de estos cánones de arrendamientos vencidos e insolutos, pero a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) cada uno, haciendo una suma total de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,00). ASÍ SE DECIDE.

El segundo punto a aclarar, es lo referente al pedimento inmerso en el literal c).- del libelo de demanda de la parte actora, donde solicita se obligue al arrendatario a cancelar el veinte por ciento (20%) por mora en la entrega del inmueble como cláusula penal asociada a los cánones de arrendamiento de los meses que transcurrieron desde el 15 de octubre de 2007 hasta el termino de esta prorroga el día 14 de octubre de 2009, o sea, 24 meses a razón de bolívares 40,00 sobre el canon de arrendamiento fijado.

En el presente caso, como se observó de las actas procesales, hubo un contrato a tiempo determinado de seis (06) meses prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos, el cual tuvo su duración desde el 15 de octubre de 2003 hasta el 15 de abril de 2004, de allí en lo sucesivo transcurrieron prorrogas contractuales de seis (06) meses cada una, desde el 15 de octubre de 2004 hasta 15 de octubre de 2007; antes de ésta última fecha la arrendadora efectuó el desahucio del arrendatario mediante comunicación privada de fecha 22 de agosto de 2007, a los fines de hacer de su conocimiento que no continuaría el referido contrato de arrendamiento, operando así la prorroga legal, posterior a la fecha de terminación de ésta ultima prorroga contractual, es decir, a partir del día 16 de octubre de 2007, en la cual culminó dicha prorroga legal en fecha 15 de octubre de 2008, por cuanto en el presente caso hubo una relación arrendaticia de cuatro (4) años, y le correspondía un (01) año de prorroga legal, de conformidad con el articulo 38 literal “b” de la Ley de arrendamientos inmobiliarios; siendo importante aclarar a la parte actora, que cuando expresa en su escrito libelar, que le otorgó cincuenta y cuatro (54) días para la entrega del inmueble, de conformidad con el contrato de arrendamiento; se está refiriendo a un termino, que además de no estar contemplado en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, la prorroga legal que se hizo referencia había operado, y es potestativa para el arrendatario pero obligatoria para la arrendadora, no pudiendo ser relajable su periodo de duración por la misma, debido a que es taxativo el legislador al otorgarle el tiempo justo de prorroga legal, dependiendo al tiempo de duración de la relación arrendaticia, y resulta fuera de la intención del legislador, que la arrendadora pretenda otorgarle un “tiempo” para la entrega del inmueble posterior al desahucio que responda a su voluntad y no a lo establecido por el legislador mediante la norma legal.

Sin embargo, posterior a la terminación de la prorroga legal, es decir, partir del 16 de octubre de 2008, el arrendatario continuo ocupando el inmueble, o sea, no hizo entrega del inmueble arrendado, y por su parte la arrendadora continuo percibiendo los canon de arrendamiento, por cuanto, según lo dicho por la parte actora en su libelo, el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento comenzó en el mes de febrero de 2009, concluyéndose de esa manera que los meses anteriores a éste hubo cumplimiento en el pago de éstos. ASI SE DECIDE

Habiendo sucedido éste evento de la continuación en la ocupación del inmueble por parte del arrendatario y la continuación en el recibimiento de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendadora posterior a la prorroga legal arrendaticia, se materializó una tacita reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo determinado convirtiéndolo en a tiempo indeterminado; no siendo aplicable lo expresado por la parte actora en su escrito libelar al manifestar “en segundo lugar, se indicó claramente en el contrato que “NO HAY TÁCITA RECONDUCCIÓN”…” , por cuanto, cuando en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera se refiere a que no se consideraran en ningún caso que las prorrogas iguales y sucesivas constituyen tacita reconducción, y lo que hizo que operara la tacita reconducción no fueron las prorrogas contractuales iguales y sucesivas, sino, la permanencia del arrendatario en el inmueble posterior a vencerse el lapso de la prorroga legal y la actitud permisiva de la arrendadora de recibir y aceptar los cánones de arrendamiento. ASI SE DECIDE.

Siendo nuevamente oportuno resaltar que, es necesario que haya ocurrido ésta transformación del contrato de tiempo determinado a indeterminado, para que la presente acción judicial de desalojo sea procedente, por cuanto, se ha reiterado en varias decisiones, ajustada al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, …” ; es decir, que para poder demandar el desalojo de inmueble se debe estar frente a un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, de lo contrario sería inadmisible la acción; siendo errado lo manifestado por la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, al expresar “…el arrendatario ha violado reiteradamente la ley, quebrantando además, varias de las cláusulas convenidas en el contrato de arrendamiento por tiempo determinado ya referidas opera el desalojo…” por cuanto el mismo no es a tiempo determinado, es a tiempo indeterminado, por las circunstancia de hecho y de derecho antes explanadas; resultando importante señalar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual expresa:

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

En concordancia con el artículo 1.614 ejusdem:

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Esto es como se dijo anteriormente, lo que en doctrina se llama Tacita reconducción, que opera como lo expresa el articulo 1.600 ejusdem antes transcrito; cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, por lo que se considera renovado el arrendamiento; más sin embargo, el articulo 1.614 exige para que sea procedente la tácita reconducción, se requiere tres extremos fundamentales, 1) Que se trate de un arrendamiento hecho por tiempo determinado. 2) Que el inquilino continuare ocupando después de vencido el término. 3) Que no haya oposición del propietario.

Entonces claramente, al haberse mantenido el arrendatario ocupando el inmueble, y la arrendadora recibiendo el pago por cánones de arrendamiento, se estaría manifestando materialmente, que aunque el contrato terminó, ambas partes tienen la voluntad de seguir gozando de la cosa más allá del término pactado; pero, ahora indeterminadamente, operando así la tácita reconducción, lo que trae como consecuencia, que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado el cual se transformo cuando opero la tacita reconducción. Por ende, resulta ilógico condenar al demandado al pago de una mora en la entrega del inmueble, cuando en la realidad hubo el consentimiento de la arrendadora de que el arrendatario continuara ocupando el inmueble, percibiendo los cánones de arrendamiento correspondientes; y no por que las prorrogas contractuales, iguales y sucesivas se consideren tancita reconducción, sino como consecuencia de que el arrendatario continuara en el inmueble luego del vencimiento de la prorroga legal y seguir cancelando los cánones de arrendamiento, y la arrendadora continuar recibiendo dichos cánones y no oponerse ni efectuar además ninguna acción administrativa o judicial que obligase al arrendatario a salir del inmueble arrendado, solo hasta la fecha de interposición de la presente acción judicial de desalojo por cánones de arrendamiento insolutos a partir del mes de febrero de 2009, (fecha ésta además posterior a esa transición donde se efectuó la tacita reconducción) por tales motivos se niega el pago de algún monto por concepto de cláusula penal por retardo en la entrega del inmueble. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE incoada por la ciudadana A.M.C.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.729.853, en contra del Ciudadano J.L.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-7.743.415; en consecuencia, se ordena a la parte demandada perdidosa:

• El desalojo y consecuencialmente, la entrega del inmueble arrendado, constituido por una casa de vivienda familiar, ubicada en la calle Chile, signada con el número 92-M, del sector Barrio Unión, entre la calle Buenos Aires y la Carretera “O”, parroquia A.d.O.d.C.O., Municipio Lagunillas del estado Zulia, totalmente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió, de aseo, conservación, pintado, en buenas condiciones de habitabilidad y funcionamiento y solvente en los servicios de mantenimiento; y en el caso de no entregarlo bajo esas condiciones, será condenado al pago del monto arrojado por tales reparaciones y el pago de solvencias, además de aplicar el pago establecido en la cláusula décima segunda (penal) del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción judicial.

• El pago de la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de febrero hasta el mes octubre del año 2009, ambos inclusive; a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) cada uno.

• El pago de la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) por concepto de gestiones extrajudiciales.

• Se condena al pago de la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), por concepto de daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en los artículos 1,264 y 1.271 del Código Civil.

• No hay condenatoria en costas, por no haber sido totalmente vencido, tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, CERTIFÍQUESE Y NOTIFÍQUESE

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, a los catorce (14) días del mes de abril del año dos mil once (2011). Años: 200 de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ,

ABG. E.J.G.L.

El SECRETARIO

ABG. JHONNY ROMERO A.

En la misma fecha se dictó y publicó Sentencia Definitiva, siendo las ocho horas y cincuenta minutos de la mañana (08:50 a.m.).-

El SECRETARIO

ABG. JHONNY ROMERO A.