Decisión nº 1633 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 5 de Mayo de 2009

Que las consignaciones de los meses AGOSTO y SEPTIEMBRE son inválidos o ilegítimos porque no cumplen con los requisitos exigidos por la Ley, específicamente por el Artículo 53 de la Ley de Arrendamientos.

En el DESALOJO del inmueble que viene ocupando en su carácter de Arrendatario constituido por un apartamento distinguido con el Número 5, deI Edificio Ferrari, ubicado en la Parroquia El Sagrario, antes Municipio El S.d.M.L., antes Distrito Libertador, del Estado Mérida, calle 22, No. 7-37, y lo entregue a nuestra representada libre de personas y cosas y en buen estado.

En cancelar a nuestra representada la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 251.540) como indemnización de los daños y perjuicios que se traducen en la ganancia cierta y positiva que nuestra representada ha dejado de ganar como consecuencia de su incumplimiento.

En cancelar a nuestra representada la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 125.770,oo) mensuales contados a partir del siete (7) de Diciembre del año dos mil seis (2006), durante el tiempo que dure el presente juicio, hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble antes descrito, por concepto de indemnización compensatoria por el hecho de continuar usando y disfrutando el inmueble.

En cancelar las costas y costos del presente juicio.

DE NO LOGRARSE EL CONVENIMIENTO

Pedimos respetuosamente que en caso de que el demandado no llegare a convenir en los puntos antes señalados este Tribunal declare con fundamento en las razones aquí explanadas que las consignaciones efectuadas de los meses de Agosto y Septiembre son inválidas o ilegítimas por cuanto no cumplen con los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consecuencia las mismas no producen el efecto de tener solvente al Arrendatario y como consecuencia de ello condene al ciudadano A.E.O. a:

1. - A DESALOJAR en forma inmediata el inmueble antes descrito objeto de esta demanda y que viene ocupando como arrendatario y entregarlo a nuestra representada libre de personas y cosas y en buen estado.

2. - A Cancelar a nuestra representada la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 251.540) como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.

3. - En cancelar a nuestra representada la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 125.770, oo) mensuales contados a partir del siete (7) de Diciembre del año dos mil seis (2006) durante el tiempo que dure el presente juicio, hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble antes descrito, por concepto de indemnización compensatoria por el hecho de continuar usando y disfrutando el inmueble.

4. - a cancelar las costas y costos del presente juicio.

   CAPITULO VI

   FUNDAMENTO LEGAL DE LA ACCION INTENTADA

   Nuestra legislación adjetiva se acogió a la Teoría de la Sustanciación de la demanda en tal sentido no le es dable al actor la simple expresión de los hechos que han dado origen a la relación jurídica que lo ha llevado a solicitar la expresión de la voluntad concreta de la Ley sino que debe indicar los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, es por eso que fundamentamos la presente acción en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 33 ejusdem.

   CAPITULO VII

   DE LA TUTELA JURISDICCIONAL PREVENTIVA: SOLICITUD DE

   SECUESTRO

   A fin de asegurar la integridad física del inmueble objeto de la demanda solicitamos respetuosamente de este Tribunal con fundamento en el artículo 599 numeral 7° del Código de Procedimiento Civil se sirva decretar medida de SECUESTRO sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia a la que hemos hecho referencia supra, consistente en un apartamento distinguido con el Número 5, del Edificio Ferrari, ubicado en la Parroquia El Sagrario, antes Municipio El S.d.M.L., antes Distrito Libertador, del Estado Mérida, calle 22, No. 7-37, el cual posee un área de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTIMETROS (79, 83 Mts2), constituido por: sala-comedor, cocina, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, ambiente de lavado y secado y sus linderos son los siguientes: Frente El Pasillo principal; Fondo El Edificio marcado con la nomenclatura municipal No. 7-26; Costado Izquierdo La calle 22 y Costado Derecho La escalera y el primer patio y que como ya mencionamos pertenece a nuestra representada como consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida antes Oficina Subalterna de Registro Público, en fecha tres (3) de Diciembre del año dos mil cuatro (2004), bajo el No. 21, Protocolo Primero, Tomo VIGESIMO OCTAVO (28), correspondiente al Cuatro Trimestre del citado año y cuya copia certificada acompañamos marcada con la letra “B”.

   Solicitamos con base en el contenido de ese mismo artículo se acuerde el depósito del referido inmueble en la persona de nuestra representada.

   CAPITULO VIII

   DE LA CITACIÓN DEL DEMANDADO

   Es evidente que el hecho constitutivo de la relación procesal es la interposición de la demanda, pero no es menos cierto que la integración de la relación procesal es la citación, tal como lo asienta el ilustre profesor de Derecho Procesal de la Universidad de Roma y fundador del estudio moderno del Derecho Procesal, G.C. cuando señala que: “ La demanda judicial existe en el momento en que es comunicada regularmente a la otra parte y en aquél momento es que existe la relación procesal.”

   La citación tiene el prestigio de promover y preservar dos principios fundamentales de justicia y convivencia comunitaria, sin cuya observancia se garantizaría el desarrollo anárquico de la sociedad. Estos principios básicos inherentes de la citación son: A) Prohibición de hacerse justicia por si mismo, y B) La imposibilidad de ser juzgados sin ser oídos en el proceso.

   En consecuencia solicitamos respetuosamente se cite al ciudadano, A.E.O. en la siguiente dirección: Calle 22 entre Avenidas 7 y 8, Edificio Ferrari, No. 7-37, Apto 5, M.E.M., o en la calle 23 entre Avenidas 4 y 5, Centro Profesional J.P. I Piso 1, oficina 1-6, M.e.M..

   CAPITULO IX

   DOMICILIO PROCESAL

   A los efectos de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señalamos como nuestro domicilio procesal para todos los efectos ulteriores del procedimiento la siguiente dirección: Centro Profesional MAMAICHA , Avenida 5, esquina calle 25, piso 1, Oficina 1-6, DESPACHO DE ABOGADOS. Mérida, Estado Mérida, Teléfono: 0414-0367552.

   CAPITULO X

   PETITORIO FINAL

   SUSTANCIACION POR EL PROCEDIMIENTO BREVE DE CONFORMIDAD

   CON LO ESTABLECIDO EN EL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY

   DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

   … con la puesta en vigencia de este Decreto- Ley, como bien lo asevera la Comisión Redactora, se ha delimitado la competencia inquilinaria dejando a la esfera administrativa la regulación del canon de arrendamiento y a la judicial el resto de las acciones que puedan derivarse de la relación inquilinaria..

   “... todo lo que tenga que ver con demandas de desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualesquiera otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al Procedimiento Breve”.

   omisis… se tramite el presente procedimiento por los trámites del Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII, artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en definitiva se declare CON LUGAR con todos los pronunciamientos de Ley.

   omisis…”

   DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

   Por escrito de fecha 21 y 23 de marzo de 2007, el ciudadano A.E.O. asistido de la abogada en ejercicio A.O., dio contestación a la demanda, en los términos que se resumen a continuación (folios 66 al 68 y 71 al 75):

   … Yo, A.E.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.V- 8.027.706, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil, asistido en este acto por la abogada en ejercicio Arigie Yulexci Ovalles, venezolana, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad N° V-13.803.292, inscrita en el lnpreabogado bajo el N° 88.649, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, ante usted con el debido respeto y acatamiento ocurro para exponer:

   Estando dentro de la oportunidad legal para contestar la presente demanda, lo hago en los términos siguientes:

   Rechazo, niego y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en mi contra por las razones siguientes:

   En primer termino, me opongo para que sea resuelta de previo pronunciamiento al fondo de la demanda, la excepción perentoria de falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el presente juicio y de mi persona para sostenerlo en mi condición de demandado, todo de conformidad a lo establecido en el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fundamento en los siguiente:

   Entre mi persona y la aquí demandante A.F.P., no ha existido ni existió una relación contractual arrendaticia, pues la única relación arrendaticia que existe es la que mi persona celebró con la Inmobiliaria 92, C. A., como así lo admite la parte demandante en el escrito del libelo de la demanda en el folio número dos (2), cuando entre otras cosas expresa: “ ..... en fecha tres (03) de octubre del año dos mil uno (2001) siendo para esa fecha propietario del inmueble el Sr. F.F.L.R., La Inmobiliaria 92, C. A. Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 5 de febrero de 1992, bajo el N° 14, Tomo A-4, por mandato del Prenombrado ciudadano y actuando como Administradora, dio en arrendamiento el inmueble en referencia al Sr. A.E. Ovalles” y como se evidencia de la prorroga del contrato de arrendamiento en las Cláusulas Décima Cuarta, Décima Sexta y Décima Séptima del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria 92, C. A. y mi persona la cual corre agregada al expediente, ya que hasta la presente fecha no se me ha notificado de manera verbal ni por escrito la decisión de la otra parte (Inmobiliaria 92, C. A ó de la nueva propietaria del inmueble, A.F., antes plenamente identificada) a no renovar el contrato previamente celebrado.

   Ahora bien, en fecha 06 de abril de 2005, el propietario del inmueble dado en arrendamiento, falleció ab-intestato en esta Ciudad de Mérida trasladándose los efectos de la relación arrendaticia a sus herederos, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.163 del Código Civil, que a la letra dice: “Se presume que una persona ha contratado para si y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Y del Artículo 1.603 ejusdem, que copiado a la letra dice: “Artículo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”

   De las normas antes transcritas se evidencia, que quienes tienen el derecho de ejercer la acción de resolución de contrato por la presunta falta de pago de los cánones arrendaticios, serían los herederos del causante F.F., y no la aquí actora, pues el fallecimiento del propietario del inmueble dado en arrendamiento y los derechos que de ella se derivan se trasladaron a éstos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.163 del Código Civil.

   Ahora bien, en fecha 14 de marzo de 2006, me correspondió consignar Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, los meses de enero y febrero del 2006 a favor de la inmobiliaria 92, C.A. en vista de que la arriba mencionada, se negaba a recibir dicho canon de arrendamientos puesto que pretendía aumentarnos a un precio exorbitante, cuando dicho apartamento estaba regulado por la Alcaldía del Municipio Libertador y por la Ley de la Arrendamiento Inmobiliario, publicada en Gaceta Oficial 38.437 de fecha 1 6/05/06. En tal sentido, estos depósitos se encuentran consignados en el Expediente 6647 que cursa por ante su digno tribunal.

   Luego, el día 18 de mayo de 2006, fui citado con algunos arrendatarios de los apartamentos del Edificio Ferrari que se encuentran en igual situación, a una reunión efectuada en el Bufette de la Dra. J.P.S.S., ubicado en el Minicentro Comercial Guiliana, Piso 3, Oficina 38 de la Ciudad de Mérida, quien nos manifestó su decisión unilateral de aumentar el canon de arrendamiento de forma arbitraria, sin tomar en cuenta la congelación de alquileres que existía para el momento y que aún persiste, conforme a la Ley; además, no permitió el dialogo entre las partes interesadas para llegar a un convenimiento.

   Posteriormente, en fecha 30 de junio del 2006, la Inmobiliaria 92, C. A. le cedió el Contrato de Arrendamiento a la ciudadana A.F.P. de dicho inmueble como así lo admite la parte demandante en el escrito del libelo de la demanda en el folio número dos (2) cuando entre otras cosas expresa: ...“ por requerimiento de nuestra representada, la Inmobiliaria 92, C. A. le cedió el Contrato de Arrendamiento por ella suscrito con el prenombrado ciudadano, tal y como se evidencia en el documento que consignamos discriminado con la letra “D”, ... y como se evidencia en esa cesión de contrato no aparece el domicilio, ni teléfono de la nueva propietaria del apartamento; ante esta situación de imposibilidad de localizar al nuevo arrendador es que continuo consignando ante el tribunal para no quedar insolvente.

   Es importante destacar que en ningún momento mi persona celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana A.F.P., es lógico concluir que ésta carece de cualidad e interés para ejercer la presente acción por falta de pago por pensiones arrendaticias, porque a ella no se le debe ningún canon de arrendamiento.

   Aunado a ello, considero que la parte actora carece de cualidad e interés para ejercer la presente acción, toda vez que el contrato de compra venta celebrado entre la actora y el propietario del inmueble F.F., está viciado de nulidad absoluta por cuanto, de conformidad con lo en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el (Inmobiliaria 92 CA.), por mandato del Prenombrado ciudadano como Administradora, debió de ofrecerme en venta, en primer lugar en mi condición de arrendatario, su voluntad de vender el inmueble arrendamiento, notificación que debió hacerse mediante debidamente autenticado, para yo poder adquirir con toda el inmueble dado en venta. Al no cumplir con este requisito el y/o propietario, la venta está viciada de nulidad absoluta, por ser contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de eminente orden público, como lo establece el artículo 7 de dicho texto legal, que a la letra dice: “Artículo 7°: los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos y en consecuencia, de obligatorio cumplimiento pues no puede ser derogadas por particulares, por establecerlo así, el artículo 6 del Código Civil, el cual dice:”Artículo 6°: no puede renunciarse ni relajarse por convenios particulares las Leyes en cuya observancia están interesados el orden publico y las buenas costumbre”.

   De las consideraciones anteriormente expuestas, resulta evidente que en mi condición de arrendatario carezco de cualidad e interés para sostener el presente juicio, por cuanto nunca celebré, ni he celebrado contrato de arrendamiento alguno con la aquí demandante; y por vía de consecuencia la aquí actora carece de cualidad e interés para ejercer la presente acción de resolución de un contrato que nunca se celebró entre ella y mi persona.

   En virtud de lo anteriormente expuesto, niego, rechazo y contradigo que mi persona le deba a la parte demandante, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 251.540.00) por concepto de 02 meses de cánones insolutos del arrendamiento, que según la parte actora son inválidos o ilegítimos, correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2.006.

   Por las razones expuestas, pido ante este tribunal tenga a bien declarar sin lugar la presente demanda, con la debida imposición de las costas a la parte actora

   Queda así contestada la presente demanda...omisis

   DE LA SENTENCIA APELADA

   El 20 de abril de 2007 (folios 102 al 118) el Juzgado de la causa dictó sentencia en la presente causa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de desalojo por los abogados I.G.M.P. y J.P.S.S. en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana: A.F.P., contra el ciudadano A.E.O. por considerar que:

   “… omisis

   LLEGADA LA OPORTUNIDAD LEGAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTE TRIBUNAL LO HACE EN LO SIGUIENTES TÉRMINOS:

   …

   De la revisión de las actas procesales, se evidencia que en la contestación al fondo de la demanda, la parte accionada opone a su favor para que sea resuelta in limini litis la falta de cualidad e interés en la parte actora para intentar el presente juicio, esto en atención al primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Destaca como elemento fundamental de su argumento, el hecho de que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre la sociedad mercantil Inmobiliaria 92, C.A. y el ciudadano A.E.O. (parte demandada), por lo que no existe ninguna relación jurídica contractual con la aquí demandante, vale decir, con la ciudadana A.F.P.. En cuanto a la presente defensa, este juzgado pasa a resolver en los siguientes términos:

   PRIMERO: De la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, efectivamente se evidencia que el mencionado Contrato de arrendamiento que obra en la presente causa, se encuentra suscrito entre la sociedad mercantil Inmobiliaria 92, C.A. y el ciudadano A.E.O. (parte demandada); el cual fue otorgado en fecha tres (3) de octubre de dos mil uno (2.001). Y ASÍ SE DECLARA.

   SEGUNDO: Así mismo, de las actas procesales se desprende que en fecha tres (3) de diciembre de dos mil cuatro (2.004), el ciudadano F.F.L. da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, a la ciudadana Á.F.P., el inmueble objeto del tantas veces mentado contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECLARA.

   TERCERO: Ahora bien, resulta forzoso señalar y así debe quedar declarado, que el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad y más aún cuando de autos de desprende un documento de CESIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de fecha treinta (30) de junio de dos mil seis (2.006), donde consta que el contrato de arrendamiento suscrito entre la Inmobiliaria 92, C.A. y el ciudadano A.E.O., en fecha tres (3) de octubre de dos mil uno (2.001), fue cedido a la ciudadana Á.F.P., dándole la cualidad de Arrendadora a dicha ciudadana. Consecuentemente, el nuevo propietario se encuentra legitimado para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que venzan o que sean posteriores a la fecha de enajenación, así corno tanibién se encuentra legitimado para solicitar el desalojo o la resolución del contrato de arrendamiento, sea cual fuere el caso. Y ASÍ SE DECLARA.

   CUARTO: De lo anterior se infiere que, el hecho que el adquirente «por causa de traslado inmobiliario de la titularidad en la propiedad » ocupe el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aún cuando anteriores a la fecha de transferencia de la propiedad del inmueble arrendado, esto dado que el adquirente se ha convertido en arrendador y si como adquirente se encuentra en la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 1.604 del Código Civil Venezolano vigente, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagarle el canon de arrendamiento en esos mismo términos. Y ASÍ SE DECLARA.

   QUINTO: En conclusión, la transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecido en la Ley, implica « salvo prueba en contrario » un traspaso o transferencia ipsofacto al adquirente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, es decir, en beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Consecuentemente, también se produce una transferencia iso fado de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario, generándose entre ellos los mismos derechos y obligaciones preexistentes. Y ASÍ SE DECLARA.

   SEXTO: Por todas las razones expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la LEY, declara SIN LUGAR la defensa de fondo previa a la definitiva, argüida por la parte accionada y en consecuencia declara la total cualidad e interés que posee la parte actora para intentar la presente acción. Y ASÍ

   SE DECLARA.

   SÉPTIMO: Ahora bien, en cuanto al argumento explanado por el actor en referencia a la ilegitimidad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano A.E.O., correspondientes a los meses de AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE DOS MIL SEIS (2.006), dado que las mismas se realizaron omitiendo las formalidades previstas en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado ya dispuso que en las mismas ciertamente se omitieron tales formalidades, pero las mismas no son esenciales para la validez de tales consignaciones, por ende y forzosamente se debe tener al ciudadano A.E.O., en su carácter de arrendatario, en estado de solvencia en lo que respecta a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto y septiembre de dos mil seis (2.006). Y ASÍ SE DECLARA.

   OCTAVO: En conclusión, dada la pretensión del actor, referida a la demanda de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, esta Juzgadora, luego del estudio de las actas contenidas en el expediente y del acervo probatorio aportado por los justiciables, dictamina que el accionado se encuentra plenamente solvente con su obligación contractual en lo que respecta al pago oportuno y conforme a lo dispuesto en la Ley de los cánones de arrendamiento. Y ASI SE DECLARA.

   NOVENO: El encabezado del artículo 254 de la N.A.C., establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”. Así mismo, el encabezado del artículo 12 ejusdem, señala: ‘Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia “. Por lo expuesto y dado que el accionado no incumplió con su obligación contractual, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar SIN LUGAR la acción propuesta, tal y como se declarará formalmente en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

   CAPÍTULO III

   DE LA DISPOSITIVA

   En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda incoada por los Abogados en ejercicio I.G.M.P. y J.P.S.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V.-10.103.567 y V.-16.039.459, inscritos en el 1NPREABOGADO bajo el N° 62.786 y 112.335, domiciliados en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábiles, actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana Á.F.P., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-8.007.458, domiciliada en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábiles, contra el ciudadano A.E.O., venezolano, mayor de edad, de profesión Abogado, titular de la cédula de identidad N° V.8.027.706, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 98.348, domiciliado en esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, actuando en su propio nombre y representación, por DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES. De conformidad con el artículo 274 de la N.C.A., se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente perdidosa. Puesto que la presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en la Ley, es por lo que las partes se encuentran a Derecho para conocer de la misma e interponer los recursos que consideren convenientes.

   ….omisis

   DE LOS MOTIVOS DE LA APELACIÓN

   En escrito de conclusiones presentado ante este tribunal el 02 de julio de 2007 (folios 124 al 136), el co-apoderado judicial de la parte actora I.G.M.P., expone resumidamente como algunos de los alegatos los siguientes:

   - ... El artículo 56 ejusdem, establece: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente titulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda...”

   - Que esto quiere decir alegó que: la simple consignación no produce la liberación y solvencia pues la misma debe efectuarse dentro del marco preestablecido por la ley que regula la materia y no a capricho del arrendatario que consigna.

   -Que la Ley no habla de simple consignación sino de “consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título”, esto quiere decir siguiendo los lineamientos del Artículo 53 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

   - Que en consecuencia no puede considerarse legítimamente efectuada sino aquella que haya sido sancionada por el Juez declarándola valida y se de forma interrogativa indicó que ¿Cual Juez? Será el Juez que conozca del juicio de desocupación o del retracto arrendaticio, según el caso el que deberá pronunciarse acerca del punto de si la consignación fue o no legítimamente efectuada, que a su decir, el inquilino al hacerla, cumplió con los requisitos de forma previstos en el citado artículo (art 53 LAI) y el monto consignado corresponde o no a la pensión adeudada.

   - Aduce que: en los escritos de los meses de agosto y septiembre no se cumplen tales exigencias y que no tienen las identificaciones completas y la dirección de la persona en cuyo favor se consigna, ni las referencias del inmueble arrendado (ubicación y cualesquiera otro dato que permita identificarlo) y por otro lado que el monto de canon de arrendamiento no es el correcto, que se consigna la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000) cuando lo correcto es CIENTO VEINTICINCO MIL SETESCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 125.770), como consta del respectivo contrato de arrendamiento.

   - Que esta situación hace que tales consignaciones sean invalidas o ilegítimas por no haberse efectuado conforme a las disposiciones del Titulo VII de la Ley en referencia, no produciéndose en consecuencia el efecto de tener al Arrendatario en estado de solvencia con respecto a los pagos de los meses señalados (agosto y septiembre), pues que para que esto suceda como ya indicó en reiteradas oportunidades, a lo largo de este escrito, es necesario que se cumplan los requisitos exigidos por ley.

   - Que los artículos 51, 53, 54 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios constituyen el fundamento de la CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA, e indica que allí se encuentran indicados los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea tenida como legitima y por tanto afirme el estado de solvencia del Arrendatario.

   - Que por todas las razones de hecho y de derecho antes expresadas y que como quiera que las consignaciones efectuadas por el Arrendatario no cumplen con las exigencias establecidas en la Ley y por considerar que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de la forma prevista, y que lo hace insolvente con respecto a dicho pago por ser este ineficaz e inválido, y por ello demandan el desalojo del inmueble con fundamento en el contenido del artículo 34, literal a) del Decreto con rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios al ciudadano A.E. Ovalles…

   - Que de la sentencia apelada se evidencia que esta defensa fue declarada improcedente, y que el a quo admite por otro lado que los escritos si son defectuosos como se verá mas adelante, y que le da valor a todas las pruebas presentadas por la parte actora, y que entonces como es que declara SIN LUGAR la demanda, lo que resulta a su decir incongruente.

   - Que nótese que nada dice el demandado de la legitimidad o no de las consignaciones objeto del litigio, o que si la primera, la que le da apertura al expediente de consignaciones reúne los requisitos y es la que debe valorarse.

   - Que la Juez A quo en su decisión valora elementos que el demandado no trajo a los autos, por ejemplo le da valor probatorio a un expediente de consignaciones que el demandado no consignó en su oportunidad procesal correspondiente (lapso de pruebas), ni en copia simple, ni en copia certificada, ni mucho menos lo menciono en su defensa, lo que se evidencia que la juez por propia iniciativa examina el expediente porque el mismo cursa por ese mismo juzgado, que le surge la interrogante de que hubiera pasado si el expediente de consignaciones estuviese cursando en otro tribunal, que si acaso la Juez se iría a tomar la molestia a Motus propio de trasladarse a otro Tribunal a examinar el expediente o traer a los autos elementos de convicción fuera de lo alegado y probado por el demandado,... que el demandado nunca consignó…no lo aportó ….

   - Que La Juez a quo expresó los hechos y argumentos que de igual manera el demandado no expuso, y que ello es una violación c.d.A. 12 de nuestra Ley Adjetiva Civil que prohíbe al Juez suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

   - Que con todo respecto indicó que hacia la siguiente Reflexión: La Ley no habla de simple consignación, sino de “consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente titulo”, esto quiere decir siguiendo los lineamientos del Artículo 53 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. (Estos requisitos son aplicables a cada escrito de consignación, el de cada mes, pues la ley no dice que sólo el primero debe reunir tales requerimientos y los sucesivos no), que en consecuencia no puede considerarse legítimamente efectuada sino aquella que haya sido sancionada por el Juez declarándola válida. Por otro lado el demandado en su defensa nunca alega a su favor el hecho de haber hecho la primera consignación a través de un escrito que si reunía todos los requisitos exigidos por la Ley, y que quien plantea esta situación es el Juez a quo infringiendo el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   Sigue aduciendo el actor que:

   - Que en cuanto al argumento explanado por el actor en referencia a la ilegitimidad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano A.E.O. correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre de 2006 se realizaron omitiendo las formalidades previstas en el artículo 53 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, … y que el Juzgado ya dispuso que en las mismas ciertamente se omitieron tales formalidades, pero que las mismas no son esenciales para la validez de tales consignaciones…

   - Y finalmente argumentó

   - Que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que: … “El Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de ellos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados” …

   - Por las razones expuestas solicitó se declarara con lugar la apelación…

   No consta en autos que la parte demandada A.E.O. haya consignado escrito de conclusiones o alegatos en esta instancia.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   En nuestro sistema procesal rige el principio de la congruencia, que está vinculado con el concepto del problema judicial debatido entre las partes (thema decidendum) del cual, según la doctrina y la jurisprudencia emergen dos reglas: a) la de decidir sobre lo alegado y b) la de decidir sobre todo lo alegado. Por ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al Juzgador la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, obligación ésta que se reitera en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que exige que la sentencia contenga: “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.”

   Tales obligaciones pueden ser quebrantadas por el órgano jurisdiccional por exceso o por defecto. En el primer caso, incurre en el vicio denominado de “incongruencia positiva”, el cual se configura cuando el juzgador se pronuncia sobre pretensiones, defensas, excepciones o alegatos de hechos que no fueron planteados por las partes en las oportunidades legales correspondientes y que, en consecuencia, son ajenos a la controversia que se decide; y en el segundo caso, se está en presencia del vicio de “incongruencia negativa”, que se configura cuando el juez omite pronunciamiento sobre los alegatos en que se fundamenta la pretensión del actor o la defensa del demandado, alegados respectivamente en la demanda y en la contestación. También se incurre en este vicio, cuando el Juez en su sentencia no se pronuncia sobre pedimentos formulados por las partes en sus informes, relativos a la regularidad del proceso o sobre aspectos esenciales para la resolución de la controversia, como los atinentes a reposición, confesión ficta etc.

   De las actas que integran el expediente, y en especial de la revisión de la sentencia apelada, este tribunal ha podido constatar que el a quo, no analizó la identidad e integridad del pago del canon consignado por el demandado y cuyo pronunciamiento le fuera solicitado y alegado por la parte actora en el libelo, ni tampoco se pronunció sobre si las consignaciones fueron ilegítimas o por el contrario producían el efecto liberatorio de la obligación arrendaticia, o si tal como lo alegó el actor el canon recibido se trataba del mismo pago pactado convencionalmente, por lo que omitió dentro de los límites del problema judicial sometido a su conocimiento, pronunciarse sobre lo alegado y por ello - no analizó si el pago realizado mediante las consignaciones hechas se consideraban válidas legítimamente con sujeción al 56 de la Ley de arrendamiento inmobiliario, - que el pago realizado mediante consignación era o no el correcto y por ende si cumplía con las exigencias formales establecidas en la ley y en consecuencia analizar si el arrendatario se encontraba en estado de insolvencia arrendaticia de los meses agosto y septiembre del año 2006 – Y por el contrario se pronunció sobre un expediente de consignaciones que no le fue aportado por ninguna de las partes a los autos.

   Como puede verse de los hechos alegados por el demandado, éste no indicó en la contestación que obra a los folios 66 al 68 y 71 al 75 que los pagos realizados por su persona correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2006, cumplían con las exigencias establecidas en la ley para ser consideradas legítimamente efectuadas, ni consignó a los autos algún documento relativo a tal defensa por lo que no debió la juez a quo suplir defensas no hechas por la propia parte, acerca de la consignación arrendaticia.

   Objeta sí la cualidad activa de la nueva propietaria del inmueble A.F.P., por no haber sido- a su juicio- su arrendadora; y como consecuencia de ello la cualidad pasiva de parte de él como arrendatario, y a su decir argumentó que:

   “…omisis Entre mi persona y la aquí demandante A.F.P., no ha existido ni existió una relación contractual arrendaticia, pues la única relación arrendaticia que existe es la que mi persona celebró con la Inmobiliaria 92, C. A., como así lo admite la parte demandante en el escrito del libelo de la demanda en el folio número dos (2), cuando entre otras cosas expresa: “ ..... en fecha tres (03) de octubre del año dos mil uno (2001) siendo para esa fecha propietario del inmueble el Sr. F.F.L.R., La Inmobiliaria 92, C. A. Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 5 de febrero de 1992, bajo el N° 14, Tomo A-4, por mandato del Prenombrado ciudadano y actuando como Administradora, dio en arrendamiento el inmueble en referencia al Sr. A.E. Ovalles” y como se evidencia de la prorroga del contrato de arrendamiento en las Cláusulas Décima Cuarta, Décima Sexta y Décima Séptima del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria 92, C. A. y mi persona la cual corre agregada al expediente, ya que hasta la presente fecha no se me ha notificado de manera verbal ni por escrito la decisión de la otra parte (Inmobiliaria 92, C. A ó de la nueva propietaria del inmueble, A.F., antes plenamente identificada) a no renovar el contrato previamente celebrado.

   Ahora bien, en fecha 06 de abril de 2005, el propietario del inmueble dado en arrendamiento, falleció ab-intestato en esta Ciudad de Mérida trasladándose los efectos de la relación arrendaticia a sus herederos, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.163 del Código Civil, que a la letra dice: “Se presume que una persona ha contratado para si y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Y del Artículo 1.603 ejusdem, que copiado a la letra dice: “Artículo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”

   De las normas antes transcritas se evidencia, que quienes tienen el derecho de ejercer la acción de resolución de contrato por la presunta falta de pago de los cánones arrendaticios, serían los herederos del causante F.F., y no la aquí actora, pues el fallecimiento del propietario del inmueble dado en arrendamiento y los derechos que de ella se derivan se trasladaron a éstos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.163 del Código Civil.

   E igualmente invoco a su favor como defensa de fondo que la venta era nula porque debió habérsele ofrecido a ella en primer lugar antes de acuerdo a lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando su preferencia como arrendatario en relación a la parte actora, para adquirir mediante venta el inmueble arrendado.

   Para decidir el Tribunal observa lo siguiente:

   Observar esta Alzada, que la Juzgadora a quo ciertamente a pesar de le dio valor a todas las pruebas presentadas por la parte actora, no obstante declaró sin lugar la acción incoada.

   Con dicho pronunciamiento el a quo quebrantó lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que ordena valorar las consignaciones realizadas y violó lo dispuesto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que establece los requisitos de congruencia de toda sentencia.

   Al no decidir conforme a la pretensión deducida y a las excepciones opuestas, es evidente para este tribunal que la sentencia apelada dictada el 20 de abril de 2007 por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, está afectada por el vicio de incongruencia negativa, por infracción del deber que impone a todo juez el citado ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Tal infracción constituye causal de nulidad de la sentencia que omita las determinaciones indicadas en la precitada norma adjetiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 244 ejusdem. Así formalmente lo declara este tribunal y será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Declarada la nulidad de la sentencia de primera instancia, procede esta juzgadora a resolver el fondo de la cuestión controvertida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y, a tal efecto, procede a realizar el análisis de los elementos probatorios que cursan en autos, con vista a los términos en que fue planteada la demanda y la contestación ya transcritas en los capítulos que anteceden:

   De los términos en que fue planteada la controversia, cuyo reexamen fue deferido por vía de apelación al conocimiento de esta alzada, observa la juzgadora que la pretensión deducida por la parte actora en la presente causa tiene por objeto EL DESALOJO, en virtud de un contrato de arrendamiento y por la falta de pago que se traduce del cobro de los cánones de dos meses, indebidamente consignados, realizados en contravención a lo establecido en el contrato de arrendamiento, cuyos montos fueron discriminados por la parte actora en el libelo y expuestos en la narrativa de la presente sentencia.

   PUNTO PREVIO

   FALTA DE CUALIDAD

   A los fines de pronunciarse este Tribunal sobre el alegato de falta de cualidad activa y pasiva este Tribunal observa lo siguiente:

   Como puede verse de los documentos acompañados por el actor a su libelo, la actual propietaria del inmueble dado en arrendamiento, compró es decir, CELEBRÓ CONTRATO DE COMPRAVENTA con el ciudadano: FERRARI LA ROCCO, e indica el demandado que su relación arrendaticia era con la empresa Inmobiliaria 92, C.A, y que cuya venta se realizó en fecha 03 de diciembre del año 2004, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Oficina Subalterna de Registro Público) del Municipio Libertador del Estado Mérida, en la misma fecha, bajo el Nº 21, Protocolo Primero, Tomo 28, correspondiente al cuarto Trimestre del citado año.

   No hay duda entonces, que el inmueble arrendado al demandado le fue subrogado por efecto de la venta realizada a la parte actora, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta evidente para este tribunal que en la relación objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.

   Dicha subrogación es regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – aplicable al caso de autos- y en los artículos 1604, 1605, 1606, 1608 y 1610 del Código Civil, SE PRODUCE POR EFECTO DE LA LEY (no en virtud de contrato ni de convención alguna) y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, a partir de la enajenación o transmisión de propiedad y en la forma establecida por la ley.

   Es decir, que una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

   Por otra parte, del escrito de contestación de la demanda, se evidencia que la parte demandada, alegó lo siguiente:

   “… omisis

   Posteriormente en fecha 30 de junio del 2006, la inmobiliaria 92, CA. le cedió el contrato de arrendamiento a la ciudadana Á.F.P. de dicho inmueble como así lo admite la parte demandante en el escrito del libelo de la demanda al folio numero dos (2) cuando entre otras cosas expresa: “… por requerimiento de nuestra representada, la inmobiliaria 92 C.A. le cedió el Contrato de Arrendamiento por ella suscrito con el prenombrado ciudadano, tal y como se evidencia en el documento que consignamos discriminado con la letra “D”,… y como se evidencia en esa cesión de contrato no parece el domicilio, ni teléfono de la nueva propietaria del apartamento; ante esta situación de localizar al nuevo arrendador es que continuo consignando ante el Tribunal para no quedar insolvente...omisis (Subrayado propio de esta Alzada).

   Como puede verse de los hechos alegados por el demandado, debidamente asistida de abogado, éste no objeta la existencia del contrato de arrendamiento en virtud del cual ocupa el inmueble objeto del arrendamiento, por lo que no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia y, como tal, debe entenderse excluido del debate probatorio.

   Del documento de venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Oficina Subalterna del Registro Público) del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha tres (03) de diciembre del año dos mil cuatro (2004), bajo el N° 21, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Octavo (28), correspondiente al Cuatro Trimestre del citado año consignado con el libelo de demanda en el que la parte actora aparece como propietaria del inmueble arrendado, consistente de un apartamento distinguido con el Número (sic) 5, del Edificio ferrari, ubicado en la Parroquia el Sagrario, antes Municipio El Sagrario, del Municipio Libertador antes distrito del mismo nombre de esta ciudad de M.d.E.M., calle 22, No. 7-37, con un área de construcción de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTIMETROS (79, 83Mts2) y está constituido por: sala-comedor, cocina, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, ambiente de lavado y secado y por linderos los siguientes: Frente: El Pasillo principal; Fondo: El Edificio marcado con la nomenclatura municipal No. 7-26; Costado Izquierdo: La calle 22 y Costado Derecho: La escalera y el primer patio, por compra hecha al ciudadano F.F.L. en fecha tres (3) de Diciembre del año dos mil cuatro (2004), con pleno valor jurídico que se le da por tratarse de un documento público de acuerdo a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.

   Para decidir el tribunal observa:

   Por tratarse de un documento público producido en copia certificada junto con el libelo y no haber sido tachada de falso por la parte demandada, dicha documental debe tenerse como fidedigna con el original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   En cuanto al mérito de la prueba, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, el instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad de darle fe.

   La sucesión en la concreta relación jurídica que existió entre el anterior arrendador INMOBILIARIA 92 C.A y el demandado A.E.O. o la transmisión de los derechos y de las obligaciones asumidas en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre INMOBILIARIA 92 C.A, y el arrendatario A.E.O. operan por disposición de la ley, a través de la figura de la SUBROGACIÓN LEGAL, ya establecida en esta sentencia con fundamento en los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil.

   Tal transmisión de derechos no es extraña a nuestro ordenamiento jurídico y, a juicio de esta juzgadora, encuentra también fundamento legal en el artículo 796 del Código Civil, según el cual:

   La propiedad se adquiere por la ocupación.

   LA PROPIEDAD Y DEMÁS DERECHOS SE ADQUIEREN Y TRANSMITEN POR LA LEY, POR SUCESIÓN, POR EFECTOS DE LOS CONTRATOS.

   Puede también adquirirse por medio de la prescripción.

   Las cursivas, mayúsculas y subrayados son del tribunal).

   Sin ánimo de analizar en esta sede la distinción entre las formas originarias y derivadas de adquisición de la propiedad y demás derechos, es indudable que de la citada disposición legal, se evidencia tanto en la Ley, como del los contratos - es el caso bajo estudio- puede ser la fuente que establezca las distintas formas de adquirir y transmitir la propiedad y demás derechos. Desde este punto de vista, no tiene razón la parte demandada, cuando bajo el argumento de haberse celebrado el contrato de arrendamiento entre la empresa INMOBILIARIA)” C.A, - anterior arrendador- pretende sostener que la demandante no tiene cualidad para intentar la demanda por no habérsele notificado de la negociación entre su anterior arrendador y la actual propietaria del mismo, desconociéndose con tal razonamiento que el contrato de venta, fue la fuente de trasmisión del derecho de propiedad y demás derechos, como sucede en el caso de autos, en virtud de las citadas disposiciones del Código Civil que regulan especialmente las relaciones entre el nuevo propietario y el arrendatario e igualmente el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé la posibilidad del cambio de arrendador y la obligación para el nuevo propietario en el respecto de la relación arrendaticia para con el arrendatario y que las acciones derivadas de la terminación de la relación arrendaticia deben hacerse bajo sujeción de las normas previstas en la Ley especial.

   Establecido que en el caso de autos operó la subrogación legal, por causa del contrato de venta, es cuestión de derecho concluir que la nueva propietaria con la cualidad inobjetable se convirtió en su arrendadora y por ende puede ejercer las acciones que considere pertinente de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Debe concluirse entonces que la demandante sí tiene cualidad -- por estar legitimado por la ley y haberse subrogado en el contrato bilateral celebrado entre su causante INMOBILIARIA 92 C.A y el demandado A.E.O.-- para demandar por desalojo del contrato de arrendamiento en el cual, en virtud de la subrogación legal contractual, ocupa el carácter de arrendadora del demandado. Y así se decide.

   De manera que este Tribunal concluye que, no hay discusión en el carácter de nueva propietaria y arrendadora no solo porque como ya se indicó es la nueva propietaria sino por la cesión perfectamente valida del contrato de arrendamiento de la administradora a su nueva arrendadora, carácter este que además le atribuye el mismo demandado en el presente juicio cuando a su parecer, la nueva propietaria y arrendadora no le quería recibir el pago del canon de arrendamiento, por lo que considera esta alzada que este no es un hecho controvertido. Y así se decide.

   Por otra parte, se observa del escrito de contestación que el demandado A.E.O., objetan la cualidad de la parte actora por no haber sido- a su juicio- contratante suya; “porque la única relación existente es entre inmobiliaria 92, C. A y mi persona y que no se le ha notificado ni verbal ni por escrito la decisión a no renovar el contrato previamente celebrado” y que pese a reconocer el demandado la cesión del contrato de arrendamiento entre la parte actora Á.F. y la empresa Inmobiliaria 92 C. A, y que las consignaciones fueron a favor de la parte actora a quien indicó “… que ante la imposibilidad de localizar al nuevo arrendador es que continua consignando ante el Tribunal para no quedar insolvente… es decir, que reconoce como su arrendataria a la parte actora, por lo que mal puede alegar la falta de cualidad de su arrendadora y mucho menos la falta de cualidad suya como arrendatario, puesto que la parte actora ciertamente es su arrendadora, no solo por efecto de la cesión del contrato de arrendamiento de fecha 30 de junio de 2006 de la empresa inmobiliaria 92 C.A a la ciudadana Á.F. tal como quedo expresamente admitido por la parte demandada, sino por la subrogación legal por efecto de la venta del inmueble que le hiciera el ciudadano F.F.L.R. a la ciudadana: A.F. en fecha 03 de diciembre de 2004, y por ende puede accionar contra la parte demandada y en consecuencia la parte demandada es arrendataria y obligada con la ciudadana A.F., por ser la propietaria del inmueble arrendado y por ende la arrendadora en la relación arrendaticia no discutida y reconocida por ambas partes, por lo que en base a tales razonamientos la falta de cualidad de la actora y de la parte demandada alegada por el ciudadano excepcionado A.E.O., se desecha por improcedente y sin fundamento. Y así se decide.

   SOBRE LA CUESTIÓN DE MERITO

   A los fines de resolver en el presente juicio sobre la legitimidad o no de las consignaciones arrendaticias que fueran discutidas y alegadas por la parte actora referente a los meses invocados como inválidos, para verificar si de tales consignaciones se puede constatar la solvencia alegada del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento pretendido y reclamado en el libelo, o si por el contrario las mismas se consideran legítimamente efectuadas conforme la ley que rige la materia con el objeto de declarar si la acción incoada encuentra sustento legal o por el contrario debe determinar su improcedencia, por lo que a tales efectos se observa:

   Para ilustrar esta Alzada lo atinente a las consignaciones arrendaticias y su validez para libertar de la obligación al arrendatario, el autor patrio G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en su Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal, indica:

   “… omisis

   5.3 La consignación legítimamente efectuada

   La comprobación de la consignación legítimamente efectuada a que alude el artículo 56 de LAI, consiste en verificar por parte del juez si la misma es válida, de haber el arrendador impugnado la misma, a objeto del correspondiente pronunciamiento judicial, que de resultar afirmativa la consignación devendrá en producir el efecto liberatorio o estado de solvencia, en cuanto concierne al canon arrendaticio consignado. En tal caso afirmativo, la consignación legítimamente efectuada será la que resulte de verificar que el consignante de la pensión arrendaticia cumplió con todos los requisitos esenciales establecidos por el legislador. ¿Por qué? En razón de que > es precisamente lo que esta establecido en la Ley o conforme a la misma. Lo ajustado a derecho. En nuestro caso la consignación del canon arrendaticio, cumpliéndose los requisitos esenciales establecidos en los artículos 51,53 y 54 de LAI.

   Tal y como lo hemos observado, realizada la consignación cumpliéndose con los requisitos esenciales de que está revestida la misma surge ope legis la presunción iuris tamtum, de liberación del deudor arrendaticio, es decir, su estado de solvencia. No obstante, ante el juego de esa presunción, la misma y por ser tal no puede impedir que el arrendador, si solicita el desalojo del inmueble o la resolución del contrato, según proceda una u otra vía, pueda hacer las objeciones contra la prueba de la consignación efectuada, o de la excepción liberatoria del pago que le oponga el arrendatario; puesto que si la consignación no cumplió con esos requisitos esenciales la misma no fue legítimamente efectuada.

   … omisis

   El criterio de Rocco nos orienta a interpretar que la consignación inquilinaria en toda su fase, tanto inicial como conclusiva, es una forma sui generis de jurisdicción voluntaria como actividad administrativa, encomendada por el Estado a los Tribunales de municipio de la ubicación del inmueble arrendado, actividad administrativa, encomendada por el Estado a los Tribunales de municipio de la ubicación del inmueble arrendado, actividad administrativa que se destina a tutelar el interés privado del arrendatario y al reconocimiento jurídico de la voluntad de consignar para que se le considere en estado de solvencia, cuando las exigencias administrativas a que aluden los artículos 51, 53 y 54 de LAI sean cumplidas o satisfechas por el consignante.

   Y a esas actuaciones conforme a la ley, producen efectos jurídicos que se orientan al fin consagrado en la misma; el cumplimiento o pago de la obligación y el estado de solvencia del cumpliente arrendaticio. Así, cuando el consignante se dirige al órgano jurisdiccional y consigna, y éste le entrega comprobante del monto consignado, la actividad administrativa se orienta hacia ese cometido; y si el juez notifica al arrendador de la consignación y le hace saber que el monto consignado está a su orden y disposición, tal actividad está únicamente a cargo del órgano como una formalidad propia de su actuación y necesaria para esa actividad en sede de jurisdicción voluntaria, que ha sido impulsada en su beneficio (del arrendatario) e incluso del propio arrendador en cuanto a la percepción del precio se refiere; sin que con la misma se dicte o decida algo en contra del arrendador.

   ….

   > es más que ilustrativo, porque la > que pudiera dictar el juez de la consignación (Art. 901, C.P.C), aun cuando no produce cosa juzgada y la decisión definitiva sobre la validez o no de la consignación corresponde al Juez de la causa, en donde se ventile el proceso que deba pronunciarse sobre la validez o no de la consignación, y esa > establece > (Art. 898 C.P.C). …

   omisis (Subrayado de esta Juzgadora) (Páginas 510 al 519)

   El mismo autor, hace referencia no sólo a la validez de la consignación de siguiendo las formas impuestas en ley para tales consignaciones, sino que también aduce cómo debe ser ese pago para producir los efectos extintivos o liberatorios de la obligación y que se le considere al arrendatario en estado de solvencia a tal efecto indica:

   “omisis…

   Cuando se hace la consignación, se está precisamente emitiendo un acto volitivo orientado a producir efectos jurídicos. Fundamentalmente, se ha buscado cumplir para producir el efecto jurídico de la liberación. Y si el artículo 53 no hace más distinciones ni señala el procedimiento para que el juez pueda determinar si la consignación fue legítimamente efectuada, ¿por qué tenemos que ponerle más cargas al arrendatario cumplidor, obligándolo a seguir el procedimiento de la > y > cada vez que quiera pagar el canon arrendaticio? Jamás ha sido esa la intensión del legislador especial inquilinario.

   Se ha afirmado que sería el juez quien decidirá, después de oír al acreedor, si la oferta es valida o no. El arrendatario no está ofreciendo pagar el canon arrendaticio vendido, sino que esta pagando; o como bien afirma D.L.:

   Sólo la consignación produce la extinción de la obligación, siendo como es una modalidad de pago de la misma cuando no se cuenta con la voluntad de pago del acreedor (el cumplimiento anticipado de las obligaciones, p.133, edit. Civitas, 1992);

   Pues la aspiración del deudor arrendaticio es > para encontrarse en estado de solvencia. Es improcedente pagar menos de lo que adeuda y mal podría pretender encontrarse en estado de solvencia consignando la cantidad que mejor le parezca. Pero de allí a considerar la consignación arrendaticia como una >, constituye una insalvable distancia en el orden interpretativo y una sustancial diferencia imposible de suprimir.

   … omitís

   .. ¿Quiere esto decir que la simple consignación produce liberación y solvencia y que no se necesita decisión judicial que declare la validez de la oferta…? No lo cree así la Sala de asación Civil del M.T.. La Ley habla de consignación legítimamente efectuada, y no simplemente de consignación cualquiera que ella sea, y no puede considerarse como legítimamente efectuada, sino aquella que haya sido sancionada por el Juez declarándola valida. Si bien la Ley Especial debe prevalecer sobre la general, sin embargo, como en el Decreto Legislativo nada se dice respecto de la homologación de la oferta, mediante su declaratoria judicial de validez, en sana lógica debe seguirse la regla establecida sobre el particular en el artículo 694 del Código de Procedimiento Civil, ya que de otro modo se arribaría a la conclusión absurda de que el deudor podría obtener su liberación y solvencia consignando una suma cualquiera, inferior a la que en realidad adeude, diciendo que es todo cuanto debe.

   Estima la Sala que, si participada al arrendador, la consignación como lo prevé el texto legal en comento, y aquél la acepta, el procedimiento concluye. Si es rechazada expresamente la oferta por el arrendador, si no la impugna o no se le puede notificar, no cree la Sala que el propio juez de parroquia o de municipio sea el funcionario judicial que debe pronunciarse sobre la validez de la oferta siguiendo en este aspecto el procedimiento previsto para la oferta real y el deposito contemplado en el articulo 694 del Código de Procedimiento Civil, sino que será el juez que conozca de la desocupación, o del retracto arrendaticio, o el de la resolución del contrato respectivo, según el caso, el que deberá pronunciarse acerca del punto de si la consignación fue o no legítimamente efectuada, es decir, si el inquilino al hacerla cumplió con los requisitos de forma previstos en el citado artículo, especialmente si el monto consignado corresponde o no a las pensiones realmente adeudadas.

   Así lo estableció la Sala en decisión del 25 de mayo de 1983:

   ¿…?; y es solo después de esa declaratoria de validez, cuando la liberación y solvencia se retrotraen al momento de la consignación que hizo el demandado, como también lo preceptúa el artículo 694 del Código de Procedimiento Civil. Aplicados los anteriores conceptos al caso de autos, obro ajustado a la doctrina de la Sala la recurrida cuando expresó que sola consignación de los cánones de arrendamiento en un Tribunal no son suficientes para considerar solvente al arrendatario, sino cuando habiéndose dado curso legal a la oferta y al depósito, el tribunal ha declarado la validez de ésta ¿G.F. n’ 135, Vol. III, pp. 1233 y ss.?.

   …omisis

   Ya que de otro modo se arribaría a la conclusión absurda de que el deudor podría obtener su liberación y solvencia consignando una suma cualquiera, inferior a la que en realidad adeude, diciendo que es todo cuanto debe. Nos parece que no es del todo exacta tal afirmación, debido a que la regla del artículo 825 eiusdem establece que > Y, >. Esto significa, en el ámbito consignatario arrendaticio que aquí, y por no tratarse de un proceso contencioso, no existe pronunciamiento sobre la consignación; además de que, como hemos observado, la consignación no es una oferta que el consignante hace al arrendador para que la acepte, sino que es un medio judicial de pago especialmente establecido en la ley especial.. En cuyo caso el tratamiento es completamente diferente. La consignación lleva implícito el depósito de la suma consignada…omisis (Resaltado Propio) (páginas 522 al 532)

   Del mismo modo, para ilustrar esta Alzada reseña lo que este autor indica al comentar la consignación del monto exacto del canon de arrendamiento expresando lo siguiente:

   …omisis pareciera que el monto exacto deviene del convenio interpartes independientemente del que llegare a fijarse por disposición legal, tomando en cuenta que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes (art 1159 C.C) …

   Por monto exacto entendemos la cantidad dineraria acordada por las partes, que de conformidad con la ley se obligó a pagar el arrendatario por el uso y goce del inmueble que le fue dado en arrendamiento.

   …

   En consecuencia bajo el rigor del nuevo régimen arrendaticio, la cantidad exacta a consignarse debe ser la fijada en el contrato cuando el inmueble no está sujeto a regulación, a menos que se trate del arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, en cuyo caso no hay obligación de pagar por tratarse de un arrendamiento ilícito prohibido (art. 6°, LAI). Además y no obstante que la expresión > a que se refiere el artículo 1.178 del Código civil, pudiera resultar contradictoria en el ámbito arrendaticio, en donde las partes por lo general estipulan el pago del precio y que por razones regulatorias inquilinarias podría aparecer excesivo y sujeto a repetición, en cuyo caso aún cuando > por acuerdo de arrendador y arrendatario, éste pueda obtener, como derecho privativo ejercitable o no, la repetición de lo pagado en exceso. El pago indebido no resulta solamente de un pago en exceso como el indicado, sino que puede derivar también del arrendamiento de una viviendo inhabitable.

   Como se observa, cuando la Ley ordena la repetición del pago indebido (lo pagado en exceso del monto fijado en la decisión regulatoria inquilinaria, o por causa de vivienda inhabitable) no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa>> sin causa lícita afirmamos, es decir, una vez que el órgano regulador emite su decisión fijando el canon máximo mensual que puede cobrar el arrendador, pues el pago que exceda del monto máximo carece de causa lícita (causa existe pero ilícita), y como ese excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal patrimonial del arrendador ilegal, e injustamente, indebidamente, enriqueciéndose de modo transgresor, por fuerza de una causa que no es justa ni legal…omisis (subrayado Propio).

   Y por último, vale acotar para fines ilustrativos, lo que este autor explica acerca de la identidad e integridad del pago del canon de arrendamiento, explicándolo de la forma siguiente:

   …Según el primer principio –>- el pago debe consistir en la > y ser idéntico a esa prestación, si nos remitimos a este otro principio: > (art.1.290,C C).

   Por esa razón en el ámbito arrendaticio se infiere que si el inmueble está sujeto a regulación y el arrendador impone un canon que excede la misma, éste queda obligado a repetir lo cobrado en exceso, con vista a entenderse que la voluntad de las partes queda limitada y la libertad para contratar restringida por razones de interés publico o social, no importando que el arrendatario acepte pagar el precio por encima del fijado por el órgano regulador inquilinario (arts. 7°; 13 y 82, LAI); además de ser también consecuencia de la previsión sustantiva civil, de acuerdo alo cual > (Art. 1.178, CC) pues se supone que lo pagado en exceso por el arrendatario, en el caso antes referido, no se adeuda, quedándole el derecho irrenunciable de exigir la repetición o reintegro. En cuanto al segundo principio, >, el pago debe comprender toda la >, es decir, coincidir con la totalidad establecida: ni más en cuanto constituya un exceso que el acreedor no puede imponer al deudor, ni ser menor que el estipulado porque el deudor no puede obligar al acreedor a recibirlo; puesto que > (ART. 1.291,CC). Este principio de la > también encuentra su limitación en materia arrendaticia en el caso obligatorio de la > (Art. 13, 58, 60,82, LAI), hasta el punto de que el arrendatario no puede legalmente calificar al arrendatario de incumpliente en el pago arrendaticio, cuando declarado el deber de > el arrendatario no queda obligado a continuar pagando porque se produce de pleno derecho la liberación por compensación (art. 63 LAI), cuando el importe de tal reintegro sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquileres.

   Así las cosas en el caso bajo estudio, en virtud del rechazo y contradicción por parte del arrendatario A.E.O. de lo alegado por la parte actora en el libelo, quedó a cargo de él como parte demandada la demostración de la totalidad de los hechos controvertidos alegados en su escrito de contestación, cuya prueba a éste correspondía suministrar en el curso del debate probatorio, por lo que la carga de la prueba quedó a cargo de cada una de las partes intervinientes, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Hechas estas premisas, procede este Tribunal a analizar los elementos probatorios que cursan en autos a fin de motivar la decisión sobre el fondo del asunto, lo cual hace en la forma siguiente:

   ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   DE LA PARTE ACTORA A.F.

   Por escrito del 28 de marzo de 2007, los abogados I.G.M.P. y J.P.S.S., en su carácter de co apoderados judiciales de la ciudadana: A.F.P., promovió los siguientes medios de prueba (folios 78 al 82), admitidos por auto del 29 de marzo de 2007 (folio 83):

   PRIMERO- el valor y mérito favorable de los autos

   Observa el tribunal que esta promoción efectuada en forma genérica y sin señalamiento expreso de las actas del proceso a que se refiere, resulta inapreciable, en virtud de que coloca a quien sentencia en la situación de indagar en todas las actas procesales, buscando encontrar circunstancias favorables a la parte promovente. Y así se decide.

   “SEGUNDO- Copia Certificada del Documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario (antes Oficina Subalterna del Registro Público) del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha tres (03) de diciembre del año dos mil cuatro (2004), bajo el N° 21, Protocolo Primero, Tomo Vigesimo Octavo (28), correspondiente al Cuatro Trimestre del citado año y que se consignó con el libelo de demanda marcada con la letra “B” y riela inserta en autos al folio 15, donde consta o donde se prueba que: (objeto de la Prueba) 1.- Que nuestra representada es propietaria del inmueble arrendado, apartamento distinguido con el Número (sic) 5, del Edificio ferrari, ubicado en la Parroquia el Sagrario, antes Municipio El Sagrario, del Municipio Libertador antes distrito del mismo nombre de esta ciudad de M.d.E.M., calle 22, No. 7-37, con un área de construcción de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTIMETROS (79, 83Mts2) y está constituido por: sala-comedor, cocina, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, ambiente de lavado y secado y por linderos los siguientes: Frente: El Pasillo principal; Fondo: El Edificio marcado con la nomenclatura municipal No. 7-26; Costado Izquierdo: La calle 22 y Costado Derecho: La escalera y el primer patio, INMUEBLE objeto de la presente acción de desalojo.

2. - Que nuestra representada adquirió dicho inmueble por compra hecha a su padre ciudadano F.F.L. (+), en fecha tres (3) de Diciembre del año dos mil cuatro (2004). Siguiendo las formalidades exigidas por la Ley (Código Civil y Ley de Registro Público y Notariado).

   Para decidir el tribunal observa:

   Por tratarse de un documento público producido en copia certificada junto con el libelo y no haber sido tachada de falso por la parte demandada, dicha documental se tuvo anteriormente como fidedigna con el original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   En cuanto al mérito de la prueba, de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, el instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado, y hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlo constar, y acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae salvo que se demuestre la simulación, valoración que debe hacer este tribunal en atención a la tarifa legal establecida en dicha norma y que, a tenor de lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, impide establecer hechos en el proceso sobre la base de presunciones o de sana crítica.

   Por lo que en relación a la trasmisión del derecho de propiedad ya quedo debidamente demostrado tal como se desprende del presente documento de venta ya descrito, que es inobjetable que la ciudadana Á.F. es la nueva propietaria, y la nueva arrendadora del referido inmueble dado en arrendamiento, carácter éste determinado previamente y reconocido también por el demandado A.E.O. por lo que no se encuentra discutido tal condición. Y así se decide.

   “TERCERA- Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Inmobiliaria 92 C.A y el demandado ciudadano A.E.O. de fecha 3-10-2001, que se consignó junto con el escrito de demanda marcado con la letra “C” y que corre inserto en autos a los folios 19 y 20, donde consta o se prueba que: (OBJETO DE LA PRUEBA) Que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria 92 CA, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 5 de Febrero de 1992, 1 bajo el No. 14, Tomo A-4, por mandato del ciudadano F.F.L. y actuando como ADMINISTRADORA dio en arrendamiento el i inmueble en referencia (apartamento distinguido con el Número 5, del Edificio Ferrari, ubicado en la Parroquia El Sagrario, antes Municipio El Sagrario, del Municipio Libertador, antes Distrito del mismo nombre, de esta ciudad de M.d.E.M., calle 22, No. 7-37) al Señor A.E.O., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 8.027.706, de este domicilio y civilmente hábil.

   Obra en autos a los folios 20 y 21 con sus vueltos, el contrato de arrendamiento que alude el promovente suscrito en forma privada y traído a los autos en original por la parte actora y en copia simple producida por e demandado de autos a los folios 91 y 92 con sus vueltos, lo que quiere decir que la relación arrendaticia esta perfectamente admitida y este hecho no fue discutido en el presente juicio, ni desconocido o impugnado por el demandado, quien por el contrario manifestó expresamente el haberlo suscrito y admitió como ciertos su contenido, su duración, su naturaleza y el monto del canon, y que solamente sirvió como argumento para objetar la cualidad de arrendadora de la nueva propietaria hecho este ya decidido en la parte superior de este fallo.

   Aprecia el tribunal que la cláusula primera de dicho contrato pone a cargo del arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento de forma mensual y el monto que debe cancelar es la cantidad de ciento veinticinco mil setecientos setenta con cero céntimos (Bs.125.770,00) actualmente por la reconversión monetaria son ciento veinticinco bolívares fuertes con setenta y siete (BsF.125,77) en la oficina de la administradora en los primeros cinco días después de su vencimiento, y que en caso contrario pagará a la Administradora cancelará un interés de mora fijado en la Ley.

   Igualmente la cláusula octava, impone al arrendatario la obligación expresa en el caso de ejercer el derecho a consignar los cánones de arrendamiento a través del sistema de consignaciones arrendaticias estipuladas en la ley, a consignar sólo el precio establecido en el contrato, que en el caso discutido, es de ciento veinticinco mil setecientos setenta con cero céntimos (Bs.125.770,00) actualmente por la reconversión monetaria son ciento veinticinco bolívares fuertes con setenta y siete (BsF.125,77), indicándose que en el caso de regulación que no es el de marras debería consignar lo establecido en la regulación de alquileres Inmobiliarios siempre que esta estuviera firme, de manera que, es cierto que el monto del canon de arrendamiento estipulado en el contrato es la cantidad ya indicada y no otro y que esta cantidad es el canon cuya obligación del arrendatario A.E.O., le fue impuesta en virtud del contrato de arrendamiento Y así se establece.

   Observa el tribunal que la prueba documental en referencia no fue desconocida ni impugnada por el demandado en su contestación, motivo por el cual, de conformidad con lo previsto en los artículos 1361 y 1363 del Código Civil se aprecia con todo el mérito probatorio que dichas disposiciones legales atribuyen a los instrumentos privados entre las partes y respecto de terceros de la verdad de las declaraciones dadas en dicho instrumento y tienen entre las partes la misma fuerza del documento público, y da por comprobado en este juicio la existencia y validez del contrato de arrendamiento que establece los derechos y las recíprocas obligaciones de las partes en conflicto en este juicio, y es vinculante entre ellas a tenor de lo dispuesto en las expresadas normas. Y así se establece.

   “CUARTA- marcado con la letra “D” CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 30-06-2006, donde consta o se prueba que: (objeto de la prueba) El contrato de arrendamiento suscrito entre la Inmobiliaria 92 C.A y el demandado ciudadano A.E.O. de fecha 03-10-2001, que corre inserto en autos a los folios 19 y 20 fue cedido a nuestra representada, ciudadana A.F.P., plenamente identificada en autos lo que le da la cualidad de Arrendadora.

   El documento promovido conjuntamente al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, inserto al folio 21 del presente expediente, y en original del cual se lee el papel con membrete alusivo a la empresa Inmobiliaria 92 C.A:

   “Este contrato fue cedido a su propietaria Á.F.P., cédula de identidad N° 8.007.458, por la cantidad de quinientos (500) Bs, de acuerdo al finiquito y sometido a las normas existentes del código civil quedando relevada la prueba la empresa Inmobiliaria 92 C.A de cualquier tipo de responsabilidad en cuanto ala validez del presente contrato de arrendamiento, queda comprometido el copropietario a notificar de esta cesión al inquilino. En Mérida a los treinta días del mes de junio del 2006.

   Tal comunicado esta firmado en manuscrito y firma ilegible por la ciudadana: Á.F.P. y por Inmobiliaria 92 C.A, M.L.R.d.R., la misma fue consignada en original y dicha cesión tiene plena validez a tenor de lo preceptuado en los artículos 1549, 1583 y 1605 del código Civil, y que tiene efectos frente a las partes involucradas de la que se desprende la cesión del contrato realizada entre las partes involucradas en dicha cesión y a pesar de no poder oponérsele al demandado de autos en un acto jurídico en el que éste no participó; tenia pleno conocimiento de dicha cesión tal como lo manifestó a los autos, la referida cesión es valida participando en el presente caso, el cedente y el cesionario, este Tribunal aprecia que la misma no fue impugnada por su adversario y pese a que no le puede ser oponible en su contra, sin embargo es perfectamente válida. Habiéndose también resuelto anteriormente sin lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el demandado en el presente caso, en virtud de la subrogación que le otorgó el carácter de propietaria - arrendadora a la parte actora, por efecto del contrato de venta que le realizara su padre F.F.L.R., resulta innecesario resolver sobre la validez o no de la cesión del referido contrato por no aportar nada a la solución de la presente controversia desechando esta Alzada dicho documento de cesión, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   Además de los alegatos de defensa esgrimidos por la parte accionada considera este Tribunal que tampoco se encuentra controvertido la cesión del contrato de arrendamiento a la nueva propietaria, además la parte demandada a pesar de indicar que no le fue notificada tal cesión del contrato de arrendamiento, manifiesta en las actas procesales que conocía de la referida cesión, cuando la nueva propietaria le quiso - a su decir- aumentar el canon de arrendamiento, por o que considera que no se encuentra discutido en este juicio la referida cesión. Y así se establece.

TESTIMONIAL

“Solicitamos se cite a la ciudadana: M.L.R.D.R., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 81.152.424, en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria 92 CA, en la siguiente dirección: Centro Comercial Glorias Patrias. Parte Alta. Oficina No. 7. Mérida, a fin de que ratifique en su contenido y firma el documento CESION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 30-6-2006, documento consignado con el Libelo de demanda marcado con la letra “O”, que riela inserto en autos al folio 21, de conformidad con lo previsto en el Artículo 431 del Código Civil. En este particular juramos la urgencia del caso en virtud de la brevedad del lapso probatorio”.

Esta Alzada considera que el testimonio de la ciudadana M.L.R.d.R., evacuado por el Juzgado de la causa, y cuya declaración obra inserto al folio 96 del presente expediente y en cuyo acto habiéndosele impuesto del documento de Cesión del contrato de Arrendamiento de fecha 30 de junio de 2006, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, reconoció el contenido y firma de tal instrumento en todas y cada una de sus partes indicando que es suya la firma extendida en dicho documento, este Tribunal aprecia que tal prueba da por demostrada como cierta la referida cesión del contrato de arrendamiento entre la empresa Inmobiliaria 92 C.A representada por la Directora M.L.R.d.R. y la parte actora Á.F., pero en virtud de que la presente prueba nada aporta para la solución de la presente controversia este Tribunal no lo valora desechándolo de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

“Promovemos a favor de nuestra representada las copias certificadas de los defectuosos y escuetos escritos de consignaciones de los meses de Agosto y Septiembre, que adolecen de los requisitos que exige expresamente la ley para tener tales consignaciones como válidas y así producir el efecto de solvencia inquilinaria que se consignaron junto con el libelo de demanda marcadas con las letras “E” y “F” y que corren insertas en autos a los folios 22 y 26. Donde consta (OBJETO DE LA PRUEBA) que las consignaciones fueron efectuadas incorrectamente, contraviniendo disposiciones que regulan este procedimiento especial de pago pues adolecen de los requisitos que exige expresamente la ley para tenerlas como válidas y así producir el efecto de solvencia inquilinaria. En tales escritos (AGOSTO-SEPTIEMBRE), no se cumplen las exigencias señaladas, no se expresa la identificación completa y la dirección de la persona en cuyo favor se consigna, tampoco las referencias del inmueble arrendado (ubicación y cualesquiera otros datos que permitan identificarlo), por otro lado el monto de canon de arrendamiento no es el correcto, pues consigna la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000) cuando Fo correcto es CIENTO VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 125.770) como consta del respectivo contrato de arrendamiento.

Obra inserto a los folios 23 al 30 escritos de consignación realizados por la parte demandada en fecha 20 de septiembre de 2006 y cuatro de octubre, y comprobantes bancarios en copias simples de fecha 14 de septiembre de 2006 y 03 de octubre de 2006 en su orden, obrantes a los folios 25 y 29, recibos emanados del Juzgado donde se encuentra el expediente de consignaciones como prueba de las consignaciones los meses de agosto y septiembre respectivamente, ambos por un monto de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00) actualmente ciento veintiséis bolívares fuertes exactos (BSF. 126,00).

De tales instrumentos se desprende que ciertamente tal como lo pretende demostrar la parte actora, el canon de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre fue depositado ambos por la cantidad de un monto de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00) actualmente ciento veintiséis bolívares fuertes exactos (BsF. 126,00).

Observa quien sentencia, y así lo reconoce el demandado en el presente juicio, específicamente en su escrito de promoción de pruebas, manifestando que depositó ante el Tribunal donde cursa el expediente de consignaciones, indicando: “…que mi persona tuvo que realizar las respectivas consignaciones ante este Juzgado, motivado a la negativa por parte de la propietaria del inmueble a recibir los cánones de arrendamientos …” e indicó que el canon de arrendamiento establecido es por la cantidad de ciento veinticinco mil setecientos setenta bolívares (Bs. 125.770), y que los recibos que también promueve el demandado A.E.O. a los folios 93, 94 y 95 aducen a la cantidad de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00) actualmente ciento veintiséis bolívares fuertes exactos (BsF. 126,00), a favor Á.F.P..

De los recibos anteriormente indicados se aprecia que efectivamente el arrendatario canceló por el mes de agosto y el mes de septiembre del año 2006 la cantidad de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00) actualmente ciento veintiséis bolívares fuertes exactos (BsF. 126,00), a favor Á.F.P., es decir, la cantidad depositada es superior al monto que estaba obligado en el contrato de arrendamiento suscrito por ambos contendientes, y el valor que se le imprime a tales recibos de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnados ni desconocidos por la parte contra quien se produjo, por el contrario fueron promovidos y reconocidos por la parte demandada, demostrándose que lo alegado por la parte actora, en cuanto a que tales consignaciones fueron hechas por un monto distinto al pactado, por lo que además resulta cierto que tales consignaciones hechas por un monto mayor al pactado fue con prescindencia de los requisitos exigidos en el artículo 53 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. De manera que por tratarse de documentos públicos de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se le da pleno valor probatorio a favor de la parte actora, cuyo acto estuvo autorizado por funcionario capaz de darle fe pública de la constancia de la consignación hecha por el demandado ante el tribunal donde se encuentra el expediente de consignaciones arrendaticias. Y así se decide.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDADA

A.E.O.

Por escrito del 09 de abril de 2007, el demandado A.E.O., actuando en su propio nombre promovió los siguientes medios probatorios (folios 89 al 95 con su vuelto), los cuales fueron admitidos por el a quo por auto del 10 de abril de 2007 (folio 97):

“Valor y Merito jurídico en cuanto me favorezca de todo lo alegado en autos.

Reitera esta Juzgadora el criterio pacifico sostenido por el M.T. de la Republica, en cuanto a que las promociones efectuadas en forma genérica y sin señalamiento expreso de las actas del proceso a que se refiere, resulta inapreciable, en virtud de que coloca a quien sentencia en la situación de indagar en todas las actas procesales, buscando encontrar circunstancias favorables a la parte promovente, por lo que no aprecia tal señalamiento impreciso. Y así se decide.

“SEGUNDO: Promuevo el valor y mérito jurídico de la confesión en que incurrió la parte actora cuando en el libelo de la demanda en el folio dos (2) señaló “… en fecha tres (03) de octubre del año dos mil uno (2001) siendo para la fecha propietario del inmueble el Sr. F.L.R., La inmobiliaria 92, C.A Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 05 de febrero de 1992, bajo el N° 14, Tomo A-4, por mandato del prenombrado ciudadano y actuando como Administradora…”, me concedió en arrendamiento el inmueble objeto de la presente demanda, reconociendo de esta manera, la relación arrendaticia entre mi persona y la inmobiliaria 92 C.A. Posteriormente con la cesión de contrato que hizo la mencionada inmobiliaria a la nueva propietaria A.F.P., ella debía respetar las mismas cláusulas y condiciones bajo las cuales se firmó el contrato de arrendamiento en fecha 03/10/2000, según lo establece el artículo 20 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, esta situación no fue así, ya que el canon de arrendamiento establecido en dicho contrato es la cantidad de Ciento Veinticinco Mil Setecientos Setenta Bolívares (Bs. 125.770,00), y por intermedio de sus abogados de confianza, pretendía aumentar de manera arbitraria dicha mensualidad, sin tomar en cuenta que el canon de arrendamiento de el inmueble esta regulado conforme a la ley, contraviniendo los artículos 2, 32 y 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La confesión se alega de conformidad al Artículo 1.401 del Código Civil, que establece: La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque este sea incompetente, hace contra ella prueba. Es importante acotar que la fecha en la cual se celebró el mencionado contrato de arrendamiento (que obra al folio 19 y 20) fue el día 03 de Octubre del año 2000 y no el día 03 de octubre del año 2001, tal como lo hace ver la parte demandante, ya que fácilmente puede observarse en dicho contrato, que el mismo está forjado y tiene una enmendadura en el año de su celebración.

Respecto a esta promoción es necesario señalar, como ya lo ha hecho este tribunal en anteriores oportunidades, que los escritos de demanda y de contestación, son los instrumentos que contienen la pretensión y la excepción del actor y del demandado, respectivamente, y que en dichos instrumentos -- por faltar el ánimus confitenti-- no puede haber confesión entendida como la admisión de un derecho favorable a la contraparte del confesante y desfavorable a éste, según lo que se desprende del artículo 1401 del Código Civil.

De otra parte, conforme a los principios que rigen la carga de la prueba, consagrados en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponde a quien alegue el pago o el hecho extintivo de la obligación, la prueba correspondiente.

La insolvencia es un hecho negativo equivalente a la falta de pago de la obligación demandada y su demostración no le corresponde al arrendador demandante.

De conformidad con la normas citadas, se repite, corresponde a quien alegue el pago (que es un hecho extintivo de una obligación) su demostración por los medios de prueba legalmente admisibles. Al arrendador demandante, basta alegar la existencia del contrato de arrendamiento y no puede cargar con la demostración de un hecho negativo, pues tal carga, como se deduce de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la ley no se la impone.

En virtud de que el demandado ha alegado su solvencia, la valoración correspondiente a los medios de pruebas promovidos por la parte demandada, la hará este tribunal en la parte correspondiente de esta sentencia.

Por los motivos expuestos, el medio de prueba que se analiza, así como fue promovido por la parte actora, carece en este proceso de valor probatorio. Y así se decide.

“TERCERO Promuevo el valor y mérito jurídico de lo alegado en autos, en cuanto al contrato de arrendamiento, celebrado entre la Inmobiliaria 92, C. A. y mi persona en fecha 03/10/2000, el cual consigno en copia simple y que corre inserto a los folios 19 y 20, donde consta o se prueba que realmente hubo una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre la mencionada inmobiliaria y mi persona. Además en el mismo, se establece en la cláusula Décima Octava de dicho contrato que: “en caso de que el arrendatario ejerza su derecho a las consignaciones arrendatarios o dinerarias, deberá consignar el precio establecido en el contrato, y en el caso de que el inmueble objeto de arrendamiento sea regulado, deberá consignar la cantidad establecida en la Regulación de alquileres inmobiliarios, a partir de que la regulación se encuentre firme”. El objeto de la prueba es demostrar que a pesar de existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no se respetó el derecho de preferencia (Artículo 42 Ley Arrendamiento Inmobiliario) que tengo como arrendatario, ya que siempre he mantenido un estado de solvencia con los cánones de arrendamiento. Aunado a ello, en fecha 03 de Diciembre del año 2004, tal como se evidencia en Documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, y que riela en autos al folio 15, el propietario F.F. (fallecido), le vendió el referido inmueble a la ciudadana A.F., lo cual es contrario a la ley, ya que debió de ofrecerme en venta, en primer lugar, en mi condición de arrendatario, y haberme notificado mediante documento autenticado, para yo poder aceptar o rechazar la oferta con toda preferencia del inmueble dado en venta.

En relación a esta instrumental considera este Juzgado innecesario volver a valorarlo en virtud de que en la valoración que se le hiciera al mismo documento en la oportunidad del análisis de esta prueba también producida por la parte actora se le dio todo el valor probatorio ya que las cláusulas que rigen para ambas partes contratantes no fueron objeto de discusión y muy por el contrario se evidenció de tal documento no solo que tales cláusulas no resultaron discutidas en el presente juicio, sino que tienen plena validez para ambos tanto la parte actora como para la parte demandada tal documento y que de él se deriva la relación arrendaticia.

Aprecia esta Juzgadora que la parte demandada con la promoción de esta prueba no solo da por demostrado que el canon de arrendamiento es por la cantidad estipulada en el contrato ya valorado, sino que pretende demostrar con él, una defensa que no fue discutida en el presente juicio ya que no existe disputa entre el demandante y el demandado acerca del retracto legal arrendaticio, en el entendido que tal alegato estuvo fuera del debate judicial. Y así se establece.

“CUARTO: Promuevo el valor y mérito jurídico probatorio de los comprobantes de pago de arrendamiento, correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre del 2006, emitidos por este Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial Del Estado Mérida, según expediente de consignación de arrendamiento N° 6647, donde consta que mi persona tuvo que realizar las respectivas consignaciones ante este Juzgado, motivado a la negativa por parte de la propietaria del inmueble a recibir los cánones de arrendamiento y ello, queda evidenciado en el escrito que obra al folio 28 del expediente de consignación N° 6647, el cual consigno anexo al presente escrito en copia simple. Todo esto evidencia que yo cancelé los cánones de arrendamientos antes indicados, dentro del plazo legal establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demostrándose que es completamente falso que yo deba por este concepto, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 251.540,00), como maliciosamente lo afirma la parte demandante, pues a ella, no se le debe nada, lo cual se evidencia en el comprobante de pago en mención, que acompaño al presente escrito en copia simple. Además, en la oportunidad legal correspondiente, probaré en el presente juicio que no me he negado a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, tal como hace ver la parte actora.

Este Tribunal aprecia que la presente prueba ya fue analizada en la parte superior del fallo en el análisis a las pruebas de la parte actora, por lo que considera innecesario volver a pronunciarse sobre las mismas. Y así lo decide.

QUINTO: Pruebas testifícales de los ciudadanos, W.A.Z.D., Idelita Díaz de Zerpa, E.C.O. y M.R.d.A., todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 10.105.566, 3.034.972, 8.800.853 y 8.024.978 respectivamente, domiciliados los dos primeros en el Edifico Ferrari, Calle 22 entre Av. 7 y 8, Piso 2, Apartamento 08 de la Ciudad de Mérida, la tercera domiciliada en Ejido, Calle Industria, Casa N° 49-H y la última residenciada en la Urbanización S.J., Edificio Nevado C, Apartamento C-23 de la Ciudad de Mérida, quienes en la oportunidad que fije el Tribunal, serán presentadas para que rindan la declaración pertinente.

En cuanto a las testimoniales promovidas este Tribunal observa:

W.A.Z.D., no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 98).

IDELITA DIAZ DE ZERPA, no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 99).

E.C.O., no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 100).

M.R.D.A., no rindió declaración ante el juez de la causa (folio 100).

Finalmente para resolver se observa:

Acerca del procedimiento consignatario escogido por el arrendatario, la forma de hacerse es según lo indica el artículo 53 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios que establece:

Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.

El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.

La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.

Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones

.

Por su parte el artículo 56 de la misma ley especial, dispone que: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”.

De la misma forma, de los argumentos doctrinales antes expuestos que esta Juzgadora asumió como suyos para fundamentar la presente decisión, aprecia que para lograr que la consignación arrendaticia sea considerada validamente efectuada debe reunir los requisitos exigidos en la ley especial, previstos en el artículo 53 y siguientes de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por lo que contrariamente aquella consignación que carezca de sus requisitos formales - no subsanables por las partes por ser de orden público- deben ser consideradas como ilegítimas. Igualmente aquella consignación que por capricho del arrendatario no satisfaga la aspiración de su arrendador en lo que es verdaderamente justo e idóneo, tampoco puede producir el efecto liberatorio de la obligación arrendaticia y por ende la insolvencia del arrendatario es palmaria.

Con las pruebas aportadas a los autos por la parte demandada no logró demostrar su alegada solvencia, tal como era su carga en virtud del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debió demostrarlo el arrendatario ciudadano A.E.O., en virtud de que las consignaciones arrendaticias hecha de la forma que se hicieron con un monto distinto al pactado, hace considerar a este Tribunal que las mismas no reúnen los requisitos del artículo 53 de la Ley especial y como consecuencia se debe aplicar a su conducta lo preceptuado en el artículo 56 de la misma ley de arrendamientos inmobiliarios, y por lo tanto resultan ilegítimas colocando al arrendatario del presente juicio ciudadano A.E.O., en la posición de insolvencia arrendaticia frente al arrendadora ciudadana A.F..

Para mayor abundamiento o dicho de otra forma, conforme a los principios que rigen la carga de la prueba, consagrados en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponde a quien alegue el pago o el hecho extintivo de la obligación, la prueba correspondiente.

La insolvencia es un hecho negativo equivalente a la falta de pago de la obligación demandada y su demostración no le corresponde al arrendador demandante. De conformidad con la normas citadas, se repite, corresponde a quien alegue el pago (que es un hecho extintivo de una obligación) su demostración por los medios de prueba legalmente admisibles. Al arrendador demandante, basta alegar la existencia del contrato de arrendamiento y no puede cargar con la demostración de un hecho negativo, pues tal carga, como se deduce de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la ley no se la impone, y en virtud de que el demandado ha alegado su solvencia, de la valoración correspondiente a los medios de pruebas promovidos por la parte demandada, se demostró que las consignaciones no fueron legítimas y por ende su insolvencia.

De este mismo modo vale aclarar que en el caso de marras, contrariamente se comprobó con las pruebas aportadas por el actor junto con el libelo y las aportadas igualmente por el arrendatario en el escrito de pruebas, que las consignaciones efectuada por el ciudadano A.E.O. correspondiente a los meses agosto y septiembre del año 2006, no reunieron los requisitos exigidos en el artículo 53 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, ya que en ellos no se hizo expresa indicación de la persona beneficiaria del pago, ni de la ubicación del inmueble tal como lo exige la norma ya precitada, y peor aún el monto depositado fue superior al pactado convencionalmente.

Por otro lado, el pago realizado con los recibos consignados hace referencia que se trata del pago del canon de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre del año 2006, y de ambos se dedujo que la cantidad de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00) hoy con la reconversión monetaria la cantidad de ciento veintiséis bolívares fuertes (Bsf.126,00), es decir que al verificarse del contrato de arrendamiento que obliga a ambas partes de fecha 03 de octubre de 2000, y constatándose de las cláusulas primera y décima octava que el canon al que esta obligado a cancelar el arrendatario A.E.O., era por la cantidad de ciento veinticinco mil setecientos bolívares (Bs.125.770,00) hoy con la reconversión monetaria en la cantidad de ciento veinticinco bolívares fuertes con setenta y siete céntimos (Bs.125,77), ciertamente esta cantidad a la que estaba obligado, fue cancelado por una suma mayor y al realizar un pago superior al pactado en el contrato de arrendamiento vulneró evidentemente el principio de la identidad e integridad del pago del canon de arrendamiento exponiendo como arrendatario con su proceder - ya que el pago realizado no puede ser ni superior ni inferior a lo convencionalmente pactado- al incumplimiento de su obligación y a la imposición de la consecuencia jurídica preceptuada en el artículo 56 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios al no producirse la solvencia en la obligación del arrendatario, ya que la consignaciones de los meses de agosto y septiembre de 2006 son ilegítimas por o que no logran liberar de la obligación es decir, la solvencia del ciudadano A.E.O. en su deber arrendaticio y así se establece.

Finalmente, debido al pronunciamiento de esta Juzgadora sobre las consignaciones ilegítimas realizadas en el caso sub judice, tal como se delató previamente, y comprobado suficientemente que el arrendatario en el presente caso ciudadano: A.E.O., se encuentra en estado de insolvencia correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2006, es por lo que procede quien decide en Alzada, consecuencialmente ante la falta de pago de los dos meses ya indicados a resolver que la presente acción esta ajustada a derecho, y procederá a acordar con lugar la pretensión de desalojo y demás pronunciamientos de ley, con la consiguiente condenatoria en costas del juicio y del recurso a la parte accionada, por haber sido vencida en el presente juicio interpuesto por la ciudadana: Á.F., y tal declaratoria ajustada a la derecho a favor de la parte accionante en la presente causa será declarada en la consiguiente dispositiva de seguidas.

IV

DECISIÓN

Por las consideraciones expuestas ampliamente en este fallo, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta el 24 de abril de 2007 por el Abogado I.M.P., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora A.F.P. contra la sentencia definitiva proferida el día 20 de abril de 2007, por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, en el juicio por DESALOJO intentado por la parte apelante y accionante contra el ciudadano A.E.O., todos identificados en este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia del anterior pronunciamiento y por los motivos expuestos en este fallo, SE ANULA la sentencia apelada dictada por el a quo el 20 de abril de 2007. Y así se decide.

SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA por DESALOJO intentado por las apoderadas judiciales de la ciudadana A.F.P. contra el ciudadano A.E.O., todos identificados en este fallo a quien se ordena entregar a la parte actora el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el N° 5 ubicado en la parroquia el S.d.M.L., antes Distrito Libertador calle 22 esquina avenida 8 Edificio Ferrari No 7-37, de esta ciudad de M.d.E.M., libre de personas, bienes y cosas, en buen estado y solvente en el pago de los servicios públicos que utilice. Y ASÍ SE DECIDE.

Se ordena al ciudadano A.E.O. a pagar en virtud de la conversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, a la parte actora, la cantidad de doscientos cincuenta y un bolívares fuertes con cincuenta y cuatro céntimos (Bsf. 251,54), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por la ganancia cierta y positiva que la parte actora ha dejado de ganar como consecuencia del incumplimiento de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Se ordena al ciudadano A.E.O. a pagar a la parte actora, los cánones correspondientes desde el día 07 de diciembre del año 2006, a razón y de acuerdo a la reconversión monetaria, de: ciento veinticinco bolívares fuertes con setenta y siete céntimos, (Bsf. 125,77) más los que se siguieron venciendo durante el tiempo de que duró el presente juicio y hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble, calculados también a razón de ciento veinticinco bolívares fuertes con setenta y siete céntimos, (Bsf. 125,77) mensuales. En virtud de la conversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, dicha condenatoria será desde el 07 de diciembre de 2006 hasta la fecha de la presente sentencia, más la cantidad que resulte del cálculo de las mensualidades posteriores a la fecha de esta sentencia, hasta que se ordene la ejecución de esta sentencia, conforme a lo aquí establecido, también calculadas a razón de ciento veinticinco bolívares fuertes con setenta y siete céntimos, (Bsf. 125,77) mensuales. A los fines de establecer el indicado cálculo, se ordena la práctica de una experticia complementaria al fallo en la cual los expertos que se designen deberán calcular los cánones de arrendamiento a razón de ciento veinticinco bolívares fuertes con setenta y siete céntimos, (Bsf. 125,77) mensuales por el período comprendido entre el 07 de diciembre de 2006 hasta que se ordene la ejecución de la sentencia. Y ASÍ SE DECIDE.

SEXTO Se condena a la parte demandada A.E.O. al pago de las costas del juicio y del recurso de apelación, por haber resultado totalmente vencido en el proceso, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o de sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que el día siguiente a aquél en que conste en auto la última notificación, empezará el cómputo del lapso para el ejercicio de los recursos que sean procedentes en esta instancia. De conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, hágase la notificación en la forma establecida en dicha norma, dejando la boleta de notificación en el domicilio procesal indicado por cada parte, respectivamente, en su libelo y contestación tal y como se evidencia a los folios 11 de la parte actora y la parte demandada no constituyó domicilio procesal a los autos, por lo que se tiene como tal la sede de este Juzgado. Y ASÍ SE DECIDE.

Líbrese las boletas de notificación ordenadas.

Bájese el expediente al Juzgado de origen en su oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y refrendada en la Sala de Audiencias del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los cinco (05) días del mes de mayo de 2009.

LA JUEZ

ABG. YOLIVEY FLORES MUÑOZ

LA SECRETARIA

ABG. LUZMINY DE JESÚS QUINTERO

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y media de la tarde. Se libraron las boletas de notificación ordenadas.

La Sria,

Abg. Luzminy Quintero

Expediente Nro. 27266