Decisión de Juzgado del Municipio Lagunillas de Zulia, de 27 de Junio de 2008

En fecha 11 de Marzo de 2003, se expidieron los Recaudos de Citación, los cuales fueron recibidos por el Alguacil Natural de este Tribunal en fecha 14 de Marzo de 2008. (folios. 8 y vto 9).

En fecha 13 de marzo de 2008, la ciudadana A.R.V.P. (parte actora), asistida por la abogada en ejercicio G.R., confirió poder Apud Acta a los profesionales del Derecho G.R., M.S., R.V., M.S., S.R.D.L. y J.Q.. (f. 9)

Exposición del Alguacil de fecha 17 de Marzo de 2008, en la cual consigna la Boleta de Citación firmada por la ciudadana R.C.S., siendo citada la mencionada ciudadana (f.10 y 11).

En fecha 24 de Marzo de 2008, se recibió escrito de contestación a la demanda presentado por la ciudadana R.C.S. asistida por la Abogada en ejercicio E.J.M.P.. (fs. del 12 al 14).

En fecha 26 de Marzo de 2008, la Apoderada Judicial de la parte actora la abogada en ejercicio M.C.S., presento escrito de promoción de pruebas y su anexo. (fs. 18 y 16).

Auto del Tribunal de fecha 27 de marzo de 2008, donde se ordena agregar a las actas el escrito de promoción de pruebas presentado por la Apoderada Judicial de la parte actora la abogada en ejercicio M.C.S.. (f. 17).

Auto del Tribunal de fecha 27 de marzo de 2008, donde se admite el escrito de promoción de pruebas presentado por la Apoderada Judicial de la parte actora la abogada en ejercicio M.C.S., y así mismo fija oportunidad para oír las declaraciones testimoniales promovidas. (f. 18). Seguidamente el Secretario Natural de éste Juzgado, hizo constar que fue testado el folio N°. 18. (f. vto 18).

El día 3 de abril de 2008, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m), día y hora fijados para oír la testimonial de la Ciudadana NERYBEL DEL C.L.L.. Se anunció el acto a las puertas del Tribunal y compareció una persona que juramentada legalmente dijo ser y llamarse como ha quedado escrito, venezolana, de veintidós años, oficios del hogar, titular de la Cédula de Identidad N° V-18.870.780, domiciliada Barrio R.m.B., No. 257, Calle Uslar Pietro, en Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Asimismo, presentes la ciudadana M.C.S.R., abogada en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad N°. V-13.362.507, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 87.904, , en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora. Leídas y explicadas que le fueron las generales de Ley que sobre testigos reza, manifestó decir la verdad, no tener interés en las resultas del juicio y de no ser amigo de ninguna de las partes; así mismo manifestó no tener impedimento alguno en responder al interrogatorio que a VIVA VOZ le hizo la parte promovente quien estando presente le formuló las siguientes preguntas. PRIMERA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas A.V. Y R.S.? Contestó: Sí. SEGUNDA: ¿Diga la Testigo si sabe y le consta que la ciudadana A.V., es propietaria de un local comercial ubicado en el Centro Comercial Oliva, Planta Baja, Modulo A, No. A-5? Contento: Si. TERCERA: ¿Diga la Testigo si la ciudadana R.S., la adeuda a la ciudadana A.V., mensualidades vencidas por el alquiler del local comercial del cual es propietaria ubicado en el Centro Comercial Oliva. Contesto: Sí. En este estado presente el apoderado actor manifestó no tener mas PREGUNTAS. Es todo. Terminó. Se leyó y conformes firmaron.- (f. 19)

Seguidamente, el mismo día 3 de abril de 2008, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m), día y hora fijados para oír la testimonial de la ciudadana Y.Y.A.P.. Se anunció el acto a las puertas del Tribunal y compareció una persona que juramentada legalmente dijo ser y llamarse como ha quedado escrito, venezolana, de veintiocho años de edad, de oficios del hogar, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.377.796, domiciliada en Casa s/n del Barrio Venezuela, Calle Principal, de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Asimismo se encuentran presentes la ciudadana M.C.S.R., abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N°. V- 13.362.507, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 87.904, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora. Leídas y explicadas que le fueron las generales de Ley que sobre testigos reza, manifestó decir la verdad, no tener interés en las resultas del juicio y de no ser amigo de ninguna de las partes; así mismo manifestó no tener impedimento alguno en responder al interrogatorio que a VIVA VOZ le hizo la parte promovente quien estando presente le formuló las siguientes preguntas. PRIMERA: ¿Diga Usted, si conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas A.V. Y R.S.? Contestó: Sí. SEGUNDA: ¿Diga la Testigo, si sabe y le consta que la ciudadana A.V., es propietaria de un local Comercial que se encuentra ubicado en el Centro Comercial Oliva, Planta Baja, Modulo A, No. A-5? Contento: Si. TERCERA: ¿Diga la Testigo, si la ciudadana R.S., le debe a la ciudadana A.V., mensualidades vencidas por el alquiler del local comercial del cual es propietaria, y que se encuentra ubicado en el Centro Comercial Oliva. Contesto: Sí. En este estado presente la apoderada actora manifestó no tener mas PREGUNTAS. Es todo. Terminó. Se leyó y conformes firmaron- (f. 20)

En fecha 04 de Abril de 2008, la ciudadana R.C.S., asistida por la Abogada en ejercicio E.J.M.P., confirió poder APUD ACTA, a los Abogados en ejercicio E.M., J.C. VELANDRIA, FRANGY UZCATEGUI y A.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números: V-10.208.901, V- 7.602.661, V- 7.739.615, y V- 7.737.846, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 56.849, 37.909, 34.258 y 34.969, respectivamente. (f. 21)

En fecha 04 de Abril de 2008, la ciudadana R.C.S., asistida por la Abogada en ejercicio E.J.M.P., presento escrito de promoción de pruebas. (fs. 22 y 23).

Auto del Tribunal de fecha 07 de Abril de 2008, donde admite escrito de promoción de pruebas y fija tercer día hábil para efectuar la INSPECCIÓN JUDICIAL promovida. (f. 24)

En fecha 09 de Abril de 2008, la Apoderada Judicial de la parte Actora Abogada en ejercicio M.S., solicita copias simples. (f. 25)

Auto del Tribunal de fecha 09 de Abril de 2008, donde ordena expedir copias simples solicitadas por la Abogada en ejercicio M.S.. (f. 26).

En fecha 09 de Abril de 2008, la Apoderada Judicial de la parte Actora Abogada en ejercicio M.S., recibe copias simples solicitadas. (f. 27).

En fecha 10 de abril de 2008, se declaró desierta la Inspección Judicial fijada para las nueve de la mañana (09:00 am). (f. 28).

THEMA DECIDENDUM.

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA.

v Expresa la parte actora que en echa 12 de febrero de 2007, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana R.C.S., sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un mini local comercial, distinguido con el No. A-5-A, el cual forma parte de el local comercial A-5, ubicado en la planta baja, modulo “A” del Centro Comercial Oliva, situado entre Avenida Bolívar y Calle Comoruco, en ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia. Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda anotado bajo el No. 45, Tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria.

v Expresa que en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció como término de duración del contrato, de un (01) año fijo sin prorroga, contados a partir del primero de enero de 2007.

v Que del mismo modo la cláusula tercera del señalado contrato se fijo como canon de arrendamiento la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350.00) a cancelar los cinco (05) primeros días de cada mes, en caso de pasados los cinco (05) días establecidos en la cláusula como termino de gracia para cancelar el canon de arrendamiento, sin que la arrendataria cumpla con su obligación, la misma pagará adicionalmente la cantidad de VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,00) diarios como cláusula penal.

v Alega que según lo establecido en la cláusula Décima Segunda del mencionado contrato, la arrendadora puede a falta de pago de un (01) canon de arrendamiento por parte de la arrendataria, rescindir el contrato y solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaren hasta la fecha de vencimiento del contrato, más la indemnización por daños y perjuicios.

v Expresa la arrendadora que la arrendataria le adeuda tres (03) meses de, correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, sumando la cantidad de MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.050,00).

v Alega que por la demandada tener 72 días de retraso en el pago de sus obligaciones, y en razón de la cláusula penal establecida contractualmente adeuda la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 1.440,00).

v Expresa la actora que debido a que todas las gestiones de cobro realizadas para que la Arrendataria cancelará los cánones de arrendamiento insolutos fueron infructuosas, es por lo que demanda el DESALOJO del inmueble y el pago de la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 2.490,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y/o insolutos, así por los días de retraso en el pago de su obligación.

DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS CON EL LIBELO DE DEMANDA.

· Contrato de arrendamiento Autenticado en fecha 12 de Febrero de 2007 por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda anotado bajo el N°. 45, Tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA.

v Como punto previo a la contestación al fondo, interpone la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a que la demanda es contraria a derecho por haber sido ejercida una acción como el desalojo sin existir ni haber cumplido la parte actora con los requisitos de procedencia del desalojo contemplados en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

v Niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho invocados por la demandante en su escrito de demanda.

v Niega, rechaza y contradice que le debe a la demandante tres meses de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre, enero y febrero.

v Niega, rechaza y contradice que le debe a la demandante alguna cantidad de dinero por concepto de cláusula penal, por cuanto a decir de la demandada nunca ha incumplido con sus obligaciones con el pago principal.

v Niega, rechaza y contradice que haya incumplido con la cancelación de los cánones de arrendamiento a la demandante.

v Niega, rechaza y contradice que le debe a la demandante alguna cantidad por concepto de incumplimiento en el pago de los servicios públicos de los que está dotado el inmueble.

v Expresa que la demandante no ha cumplido con sus obligaciones contractuales, por cuanto al principio el mes de enero de 2008, procedió a dejarle en su negocio la mensualidad del mes de diciembre de 2007, y ésta no le otorgó el correspondiente recibo de pago. A decir de la demandada posteriormente en la siguiente mensualidad la demandante se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento, por lo que se vio en la necesidad de realizar una consignación arrendaticia en éste Tribunal correspondiente al mes de Febrero de 2008, la cual cursa en el expediente N°. 136.

HECHOS CONTROVERTIDOS.

v Discrepan la parte demandante en que la demandada le deba a la demandante tres meses de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre, enero y febrero.

v Difiere la parte demandada en que le deba a la demandante alguna cantidad de dinero por concepto de cláusula penal.

v Discrepa la parte demandada en que haya incumplido con la cancelación de los cánones de arrendamiento a la demandante.

v En que la demandada le deba a la demandante alguna cantidad por concepto de incumplimiento en el pago de los servicios públicos de los que está dotado el inmueble.

v Discrepan las partes en el alegato de El incumplimiento de la demandante con sus obligaciones contractuales, por cuanto a decir de la demandada cancelo el mes de diciembre y la demandante no le otorgó el correspondiente recibo de pago; por otro lado decir de la demandada posteriormente en la siguiente mensualidad la demandante se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y ADMITIDAS POR EL TRIBUNAL.

· PRUEBA TESTIMONIAL. Promueve las testimoniales de las ciudadanas NERYSBEL DEL C.L.L. y Y.Y.A.P., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números: V- 18.870.780 y V- 14.377.796 respectivamente.

· PRUEBA INSTRUMENTAL.

1. Comunicación, constante de un (01) folio útil, emitida a la ciudadana R.S. en fecha 08 de Noviembre.

2. Contrato de arrendamiento Autenticado en fecha 12 de Febrero de 2007 por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda anotado bajo el No. 45, Tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

· INSPECCIÓN JUDICIAL. En la oficina de ARCHIVO que lleva los expediente y causas de éste Tribunal así como la consignaciones arrendaticias, a los fines de que deje constancia de los particulares establecido en dicha prueba promovida.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Es un Principio Universal del derecho probatorio la obligación que tienen las partes de demostrar los hechos alegados conforme a lo que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

VALORACIÓN DE LA PRUEBA TESTIMONIAL.

En cuanto a la testimonial de la ciudadana NERYBEL DEL C.L.L., efectuada en fecha 03 de Abril de 2008, se le preguntó a la ciudadana antes identificada si conocía de vista, trato y comunicación a las ciudadanas A.V. y R.S.? y ella contestó que Sí. Seguidamente se le preguntó si sabia y le constaba que la ciudadana A.V., es propietaria de un local Comercial que se encuentra ubicado en el Centro Comercial Oliva, Planta Baja, Modulo A, No. A-5? y la testigo se pronunció contestando que Si. finalmente se le preguntó si la ciudadana R.S., le debe a la ciudadana A.V., mensualidades vencidas por el alquiler del local comercial del cual es propietaria, y que se encuentra ubicado en el Centro Comercial Oliva, contestó que Sí. De tales reponencias se aprecia un conocimiento basto y singular por cuanto la testigo contesta con un limitado y único “sí” a todas las preguntas realizadas por la parte promovente lo cual no fundamento en nada su respuesta ni ilustro a éste Juzgador para formar contundentes elementos de convicción que lo hicieran valorar ésta testimonial, por los motivos antes expuestos se desecha dicha testimonial. ASÍ SE DECIDE.

Seguidamente y en la misma fecha se evacuó la testimonial de la ciudadana Y.Y.A.P.. Se le preguntó si conocía de vista, trato y comunicación a las ciudadanas A.V. Y R.S.? y depuso que Sí., seguidamente se le preguntó si sabia y le constaba que la ciudadana A.V., es propietaria de un local Comercial que se encuentra ubicado en el Centro Comercial Oliva, Planta Baja, Modulo A, N°. A-5? y contestó que Si. Y posteriormente se le preguntó que si la ciudadana R.S., le debe a la ciudadana A.V., mensualidades vencidas por el alquiler del local comercial del cual es propietaria, y que se encuentra ubicado en el Centro Comercial Oliva; y contestó que Sí, al igual que la testimonial anterior la testimonial de la ciudadana Y.Y.A.P., carece de muestras de conocimiento y fundamento sobre lo que se le pregunta, y no ilustrando a éste Juzgador al igual que la anterior deponencia, se desecha. ASÍ SE DECIDE.

VALORACIÓN DE LA PRUEBA INSTRUMENTAL.

En relación al Contrato de arrendamiento Autenticado en fecha 12 de Febrero de 2007 por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda anotado bajo el No. 45, Tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria. Es necesario señalar el valor probatorio que tiene el documento autenticado, como es el caso, y para ello, el artículo 1.357 del Código civil, establece:

Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Por tales razones antes expresadas se le da pleno valor probatorio al contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 12 de Febrero de 2007 donde se verifica el tiempo de duración del contrato el cual es de un (01) año, lo que lo hace un contrato a tiempo determinado, las partes que lo suscriben, la cantidad en la que fue fijada el canon de arrendamiento y todas aquellas cláusulas contractuales estipuladas por las partes que suscriben dicho contrato. Todo ello por cuanto han sido autorizadas por un funcionario que tiene facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento fue autenticado, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

En relación a la correspondencia enviada por la ciudadana A.V. a la ciudadana R.S., se observa en el contenido de dicha comunicación la participación de que, para el mes de diciembre con fecha 31/12/2007 es el vencimiento el contrato, y que con motivo a que se le realizarán mejoras al local, necesita sea desocupado el mismo; es importante señalar lo que expresa el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Considera éste Juzgador, siendo éste un instrumento privado, promovido por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada debió manifestar formalmente si lo reconocía o lo negaba dentro de los cinco (05) días siguientes a aquel en que ha sido producido, y no habiéndolo hecho se da por reconocido dicho instrumento, por tal motivo éste Juzgador aprecia tal comunicación privada por no haber sido negada por la parte demandada en la oportunidad para hacerlo, más sin embargo estando frente a un procedimiento por DESALOJO resulta impertinente el contenido de dicha comunicación por cuanto no se está demandando un cumplimiento o resolución de contrato, como para valorar notificaciones de desocupación por haber llegado a su termino el contrato de arrendamiento, sino un DESALOJO por incumplimiento en las obligaciones contractuales. ASÍ SE DECIDE.

VALORACIÓN DE LA PRUEBA PROMOVIDA POR LA PARTE DEMANDADA.

LA INSPECCIÓN JUDICIAL.

En fecha 10 Abril De 2008, conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y el 1.428 del Código Civil, oportunidad fijada para efectuar la Inspección Judicial promovida, y por cuanto no se presentó la parte promovente se declaró desierto el acto. No se aprecia y ni se valora la inspección practicada por no haber sido efectuada. ASI SE DECIDE.

PUNTO PREVIO Y CUESTIÓN PREVIA.

Habiendo la demandada invocado a su favor la improcedencia de la acción, por el hecho de que el contrato de arrendamiento, en el cual se sustenta la demanda, es a tiempo determinado, incumpliendo así con los requisitos de procedencia para la acción de desalojo, el Tribunal pasa analizar lo siguiente:

En vista de que la parte demandada invocó el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento civil el cual se refiere a “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”. En este sentido es menester a.e.c.d.l. Sala Constitucional en sentencia de fecha 18 de Mayo de 2001, Ponente Magistrado Dr. J.E.C.R., R.E.M. en recurso de invalidación, Exp. No. 00-2055, S. No. 0776, el cual es el siguiente:

…En sentido general la acción es inadmisible: 1) Cuando la Ley expresamente lo prohíbe…2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan…3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la Ley o los principios generales del derecho procesal le exigen…

El artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

De manera que el proceso se regirá por lo dispuesto en los artículos referentes al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, en el Libro IV, Título XII.

Corresponde a este juzgador pronunciarse sobre su pertinencia o no; En el presente caso a sentenciar la parte actora ejerciendo la acción del desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

La doctrina patria a través del catedrático G.G.Q. nos orienta en la interpretación de esta norma adjetiva transcrita mediante su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, de la siguiente manera: cito “La duración del contrato como problema”

Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. ...

Al actor no le esta permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante. Para resolver la cuestión planteada, debemos decir que el juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si está en presencia de un “contrato a tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”. Solo así se podrá saber con exactitud que tipo de ley debe aplicarse a ese hecho específico y concreto. ...

Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quod plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese “plazo determinado”. La cuestión cambia cuando arrendador y arrendatario no establecieron ese “plazo fijo” de duración del contrato, pues en tal caso existe la presunción de que las partes se han remitido tácitamente a lo que disponga la Ley. ..

SIGNIFICADO DE LA RELACIÓN INDETERMINADA

El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente en el momento de su conclusión temporal. …

La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su limite cuántico, toda ves que las partes no han precisado la extensión del mismo, aún cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo, o por que el contrato nació verbis. …

Las circunstancias en donde se pudiese observar que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es en los dos supuestos que la doctrina transcrita señala, esto es, la primera cuando por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo, o la segunda circunstancia, cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción; ninguno de estos supuestos se aplica a la presente causa, por cuanto en el libelo de demanda, la parte actora especifica lo siguiente:

Expresa la parte actora que en echa 12 de febrero de 2007, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana R.C.S., sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un mini local comercial, distinguido con el No. A-5-A, el cual forma parte de el local comercial A-5, ubicado en la planta baja, modulo “A” del Centro Comercial Oliva, situado entre Avenida Bolívar y Calle Comoruco, en ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia, Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Ojeda anotado bajo el No. 45, Tomo 13 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria.

Expresa que en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció como término de duración del contrato, de un (01) año fijo sin prorroga, contados a partir del primero de enero de 2007. (los subrayados y negritas son del Juez).

También se evidencia de las actas procesales, que en efecto existe consignado por la parte actora documento de Contrato de Arrendamiento a TIEMPO DE TERMINADO, autenticado en fecha doce (12) de febrero de dos mil siete (2007), por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, quedando anotado bajo el N°. 45, Tomo 13 de los libros respectivos, el cual en copia certificada, constante de cinco (5) folios útiles se encuentra anexo al escrito de demanda. En definitiva, la parte actora incurrió en la errada elección de intentar la acción judicial de desalojo fundamentándose en un documento de contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO. ASÍ SE DECIDE.

A tal efecto, es propicio consultar el criterio de nuestro m.T.S.d.J., y transcribir los extractos mas resaltantes para esclarecer y fortalecer más aun la presente decisión, como se lee a continuación:

Decisión dictada en fecha siete (7) de marzo de dos mil siete (2007), por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, la cual establece:

… Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:

1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana M.C.C. de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.

2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana M.C.C. de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.

4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…. (las negritas y subrayados es de este Juzgador).

Como se observa del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes en fecha 12 de febrero de 2007, es a tiempo determinado, y la parte actora demandan por DESALOJO lo que hace necesario que éste Juzgador realice una distinción entre la acción de DESALOJO y la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, específicamente en relación a la duración de contrato.

La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo INDETERMINADO por motivos de incumplimiento DISTINTOS a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo DETERMINADO, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la acción de Desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo INDETERMINADO y de acuerdo con las causales del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a partir de ésta distinción la acción intentada por las demandantes a todas luces resulta errada por cuanto equivocó la vía al demandar por desalojo bajo un contrato a tiempo DETERMINADO, en consecuencia, éste Juzgador considera improcedente la acción de Desalojo por parte de las demandantes en v.d.A. 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. ASÍ SE DECIDE.

Es así que se determina que el contrato de arrendamiento que fundamenta la presente causa es a tiempo determinado, y que si bien tanto la acción de resolución de contrato, como la de desalojo se encuentran previstas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y ambas se tramitan por el procedimiento breve, la fundamentación fáctica de la resolución difiere del desalojo de un contrato a tiempo indeterminado, tan es así, que si se demanda la resolución de un contrato a tiempo determinado, las normas jurídicas a las que queda sometida su terminación, son las del derecho común, pero si se pretende dar por terminado un contrato a tiempo indeterminado, la situación de hecho quedara sometida a la novísima ley de Arrendamiento Inmobiliario, tal diferencia se pone de manifiesto cuando analizamos la causa a pedir en uno y en otro caso; cuando se reclama la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, lo que se pretende es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas, y se fundamenta en lo previsto en el artículo 1.167 del Código.

En tanto, que cuando se pretende la terminación de un contrato a tiempo indeterminado, intentando un DESALOJO lo que se busca es darle término judicial, a una relación que no tiene un vencimiento contractualmente preestablecido. En otras palabras, la causa de pedir en uno y otro caso, son distintos, porque en el primer supuesto es requisito indispensable que el contrato no se encuentre vencido, de lo contrario no podría solicitarse la resolución, pues estaríamos al frente de una pretensión imposible. En el segundo supuesto, el requisito es; que el contrato no tenga limite de tiempo preestablecido, sino que se encuentre prolongado indefinidamente y por ende la necesidad de darle fin judicialmente.

En conclusión no es posible para el actor acudir a juicio y pretender el DESALOJO de un inmueble cuyo contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, puesto que el requisito indispensable para que ello sea procedente, es que se trate de un contrato a tiempo INDETERMINADO, ya que la acción de desalojo como fue señalado, lo que persigue es darle fin judicial a un contrato que se encuentre prolongado indefinidamente, por alguna de las causales expresadas en la Ley; lo expresado nos conlleva a dictaminar que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos y con apego a lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE incoada por la ciudadana A.R.V.P. en contra la Ciudadana R.C.S., por ser la presente acción judicial IMPROCEDENTE in limine litis, y en consecuencia INADMISIBLE, se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento civil interpuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda.

Se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente, tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, CERTIFÍQUESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, a los veintisiete (27) días del mes de Junio del año dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ,

ABG. E.J.G.L.

El SECRETARIO

ABG. JHONNY ROMERO A.

En la misma fecha se dictó y publicó Sentencia, siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.).-

EL SECRETARIO,