Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 3 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 3 de Junio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Decimo Tercero de Municipio |
| Ponente | María Gutierrez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE
CARACAS
Exp. Nº AP31-V-2009-004015
(Sentencia Definitiva)
Vistos estos autos.
Vistos estos autos:
I
Demandante: La ciudadana A.R.R., colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E- 82.085.121
Apoderado judicial de la parte actora: La abogada Nawual Humuaris Díaz, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.136.
Demandados: la ciudadana T.R.D.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.072.651.
Apoderado judicial de la parte demandada: La abogada A.F.G.S., H.S.V. y A.G.S., de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 43.794, 142.564 y 10.747., respectivamente.
Asunto: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
II
Se dio inicio al presente Juicio mediante libelo de demanda presentado por la abogada Nawual Humuaris Díaz, quien actúa en su carácter de apoderad judicial de la ciudadana A.R.R., cuya representación acredita mediante instrumento poder autenticado por ante la Notaria Publica 14 del Municipio Libertador Distrito Capital , en fecha 11 de noviembre de 2009, asentado bajo el no. 06, tomo 72 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría . Como hechos constitutivos de la pretensión sometida a consideración de este tribunal se alegaron los siguientes hechos :
Que en fecha 12 de Junio de 2008, ante la Notaria Publica 3º del Municipio Libertador del Distrito Capital, su representada la ciudadana A.R.R., anteriormente identificada, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana T.R.D.N., representada aquí en Venezuela, amplia y suficientemente, por la ciudadana B.E.N., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Caracas, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.072.651, cuyo objeto recayó sobre el inmueble distinguido con los Nros 03 y 04, de la carretera Caracas-El Junquito, Barrio L.H.S.J., Jurisdicción de la Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que a partir de la Cláusula Sexta del contrato in comento se puede apreciar fehacientemente que la arrendadora se comprometió con la arrendataria a ofrecerle el precipitado inmueble en venta, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, con las siguientes condiciones: “…El precio de venta del Apartamento será por la cantidad de noventa mil bolívares con cero céntimos (Bs. F. 90.000,oo), lo cuales serán pagaderos de la siguiente manera:
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Una (01) inicial por la cantidad de quince mil bolívares con cero céntimos (Bs. F. 15.000,oo), la cual será pagada a la fecha de la firma del contrato de compra.-venta.
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Cuarenta y seis (46) cuotas mensuales por la cantidad de mil bolívares con cero céntimos (Bs. F. 1.000,oo) cada una, las cuales se comenzaran a pagar a los treinta (30) días, contados a partir de la firma del contrato dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. Para un total de cuarenta y seis mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 46.00,oo)
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Un cuota extraordinaria por la cantidad d4e cinco mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 5.000,oo) pradera (sic) en el mes de diciembre, posterior a la firma del contrato, y dentro de los primeros días del mes
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Ocho (08) cuotas semestrales por la cantidad de tres mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 3000,oo), las cuales serán pagadas en los meses de Junio/Diciembre contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato dentro de losa cinco (05) primeros dias de cada mes para un total de veinticuatro mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 24.000,oo)
Una vez firmado el contrato de Compra-Venta, la Arrendataria podrá realizar pagos extras por adelantado, si así lo deseará (sic), para amortizar la deuda.
Las condiciones establecidas en esta cláusula podrán ser modificadas previo acuerdo entre las partes”.
Alega la parte actora que, se estableció en el contrato, que si las partes no llegaran a celebrar un contrato de compra-venta, luego del vencimiento del presente contrato de arrendamiento las partes de común acuerdo podrían negociar un nuevo contrato de arrendamiento; que también se estableció en el contrato que, al momento de la celebración del contrato de Compra-Venta entre la Arrendataria y la Arrendadora el dinero dado en garantía, representado por cuatro (04) meses de deposito, así como los cánones de arrendamiento pagados a la fecha de la firma, serían imputados al precio de venta y a su vez se realizarían los ajustes necesarios en el plan de pago establecido en la cláusula sexta; que quedó entendido que si la Arrendataria incumpliera cualquiera de las cláusulas establecidas en ese contrato, esta perdería el derecho de compra establecido en la cláusula sexta.
Que la ciudadana T.R.D.N. incurrió en el incumplimiento de las obligaciones que adquirió al perfeccionarse el contrato de arrendamiento que lleva implícito la obligación de ofrecer en opción de compra-venta el inmueble objeto del contrato celebrado en forma escrita a tiempo determinado, con la parte actora ciudadana A.R.R., a pesar de que esta ultima si ha cumplido a cabalidad sus obligaciones adquiridas a través de la cláusula sexta del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, como lo es por ejemplo el pago de la inicial de Quince Mil Bolívares Con Cero Céntimos (15.000,oo) fijada entre ambas partes y los cuales fueron pagados a través del deposito efectuado en el Banco Venezolano de Crédito, en fecha 03(08/2009, en la cuenta corriente Nº 010440008280080279132, cuyo titular es Electrónica Navar, C.A., cuenta esta en la cual la parte actora tiene la obligación de depositar los cánones de arrendamiento, según lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato, demostrando así su voluntad de querer dar continuidad a lo expresado en la cláusula sexta. Que esto indica su inequívoca intención de aceptar la opción compra-venta y apegarse a las condiciones de la arrendadora, especificadas en la cláusula sexta de ese contrato que de tenerse como innominado o atípico, ya que evidentemente es un hibrido entre dos contratos: el de arrendamiento y el de opción compra-venta.
En virtud de las razones antes expuestas , y al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.133, 1134, 1.159, 1.160 , 1.167 y 1.168 del Código Civil, la parte actora demanda, como efecto lo hace, a la ciudadana T.R.D.N., en la persona de su apoderada judicial la ciudadana, B.E.N., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.072.651 por cumplimiento de contrato, a los fines de que convenga, o en su defecto sea condenada a ello por este Tribunal, a cumplir con la obligación adquirida en la cláusula sexta del contrato en cuestión, consistente en ofrecerle a la parte actora el inmueble en venta, cumpliendo con las condiciones estipuladas previamente en dicha cláusula.
III
Admitida la demanda por este Tribunal en fecha 15 de Diciembre de 2009, por los trámites del procedimiento breve, conforme lo dispuesto en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acordó el emplazamiento de la parte demandada por intermedio de compulsa a fin de que diera contestación a la demanda, cuyas gestiones citatorias fueron cumplidas por el Alguacil designado por la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en el edifico J.M.V., el cual en fecha en 18 de Marzo de 2010, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por la parte actora, y dejó constancia de haber citado en forma personal a la ciudadana B.M., apodera judicial de T.R.D.N., y que la misma recibió la compulsa de quitación y orden de comparecencia, firmando el recibo correspondiente.
En esa misma fecha 18 de marzo 2010, comparecieron las partes involucradas en el presente juicio y suspendieron el curso del proceso por un lapso de 15 días hábiles, contados a partir de esa fecha, dejando claro que el juicio continuaría sin notificación de las partes una vez vencido el aludido lapso. En fecha 25 de marzo de 2010, la abogada B.E.N.P., en su carácter de apodera de la parte actora debidamente asistida por el abogado A.G., consignó sustitución de Poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio A.F.G.S., H.S.V. y A.G.S..
Durante el lapso probatorio ninguna de las partes hizo usote ese derecho, por lo que encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia el tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones:
IV
Tal como se aprecia al examinar la parte petitoria del libelo con el que se da inicio a estas actuaciones, la pretensión procesal deducida por la apoderado judicial de la parte actora propende obtener una declaratoria judicial destinada a considerar el cumplimiento de ciertas y determinadas obligación de hacer adquiridas por la demandada , incorporadas en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que las vincula sobre el inmueble constituido por los Nros 03 y 04, de la carretera Caracas-El Junquito, Barrio L.H.S.J., Jurisdicción de la Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital. Esa disposición contractual alude a la voluntad manifestada por la ciudadana B.E.N., en su carácter de apoderada T.R.D.N., para ofrecerle en venta, a la arrendataria, en ciertas y determinadas condiciones, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento una vez vencido el mismo , lo cual involucra la existencia de una típica demanda de cumplimiento de contrato en los térmicos indicados por el articulo 1.1.67 del Código Civil, la cual tiene cabida dentro de las disposiciones de derecho común a que alude el citado Código, sin que se constate que esa demanda se encuentre vinculada con alguna de las obligaciones adquiridas por las partes en lo que atañe al contrato de arrendamiento que contiene el mismo documento , ya que como bien lo indica la accionante en su libelo, las cláusulas relacionadas con el arrendamiento celebrado, “…. no están en entredicho, no se discuten y por ende , no es tema a discutir en este juicio “. Es así entonces, que lo verdaderamente discutido en este juicio no goza de la naturaleza especial que le atribuye la ley a las causas vinculadas con el arriendo de un inmueble , en los términos indicados por el articulo 33 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con que fue admitida la demanda , ya que , dilucidado el objeto de la pretensión actora, debe atenderse, prioritariamente, a la naturaleza de la cuestión que se discute, y las disposiciones legales que la regulan, y aún cuando la parte actora no fue explicita sobre la vía elegida para satisfacer su pretensión, debe advertirse que, de acuerdo a la narración de los hechos libelares, la acción interpuesta, aunque deriva del mismo titulo referido al arriendo del inmueble citado, las obligaciones demandadas no se encuentran vinculadas con ese arriendo, y es por eso, que las disposiciones especiales relativas al procedimiento que le fueron aplicadas durante la secuela de este juicio, establecidas en el articulo 33 de la citada ley no le eran aplicables, ya que conforme la naturaleza y cuantía de la acción que nos ocupa, la misma debió tramitarse y decidirse mediante la aplicación del procedimiento breve contenido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que no es más que una modalidad del juicio ordinario, pero con la particularidad de que, manteniéndose las mismas garantías que gobiernan el debido proceso, se reducen los lapsos procesales, y dentro del cual, por mandato de lo establecido en el artículo 894 eiusdem, no es permitida la articulación de otras incidencias, que puedan desnaturalizar la esencia de esa vía procedimental, tal como, además, lo tiene establecido el más Alto Tribunal del País:
(omissis) “… debemos partir de la premisa de que el procedimiento breve es aquel que, atendiendo a razones de la cuantía del conflicto de intereses planteados y a remisiones de aplicabilidad que hacen leyes especiales, se da una reducción de los términos procesales y de las oportunidades para hacer valer los medios de accionar y excepcionarse las partes, abreviando de esta manera el proceso ordinario pero con las máximas garantías procesales.
El juicio breve se caracteriza fundamentalmente como ya se dijo, por una reducción de los términos, o sea, de las oportunidades procesales que tienen las partes en el juicio ordinario para sus alegatos y pruebas establecidos expresamente por el legislador, asimismo, se da la eliminación, en algunos casos, de los mismos actos tales como la relación y los informes, por ende, al no existir la oportunidad procesal para la presentación de informes tampoco se dan las observaciones…
(Sentencia Nº 1.677, dictada en fecha 3 de agosto de 2.007 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de L.P.O., contenida en el expediente Nº 07-0041, de la nomenclatura de esa Sala).
Es s evidente, que de acuerdo a las disposiciones legales mencionadas, la parte demandada debe contar con un procedimiento que le dispense la posibilidad incuestionable de ser oídas en juicio con las debidas garantías y dentro de los plazos razonablemente establecidos en la ley, por manera que se le posibilite el ejercicio de su derecho a la defensa, dentro del marco del debido proceso, respondiéndose, así, a las exigencias contenidas en el ordinal tercero del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con lo que, sin duda, se procura la adecuada igualdad entre las partes, y para que ello sea así resulta imprescindible considerar que ‘los derechos al acceso a la justicia, defensa, debido proceso y tutela judicial eficaz son y deben ser protegidos en su globalidad e integridad por todos los tribunales y órganos administrativos, pero, para que esa tutela se active, corresponde también -y en la misma medida- el respeto y aplicación de las reglas predeterminadas en el ordenamiento jurídico, en resguardo de principios igualmente constitucionales y superiores, como lo es, entre otros, la seguridad jurídica’ (Sentencia N° 727 dictada en fecha 8 de abril de 2003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional).
Es por eso, que en lo que atañe al caso de autos, a pesar que, la admisión de la demanda se tramitó por el procediendo breve, ese procedimiento siguió los lineamientos especiales previstos en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual impone un régimen distinto en cuanto a las excepciones y defensas que se pueden oponer en la oportunidad de la contestación a la demanda, y respecto del tramite de ciertos recursos. En tales casos, no le es potestativo al juez ni aún con el consentimiento expreso de la partes subvertir las normas con las que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, por ser materia en la que se encuentra interesada el orden público. En función de lo expuesto, resulta forzoso para esta Juzgadora activar el mecanismo corrector a que alude el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, pues al haberse ordenado la comparecencia de la parte demandada de acuerdo a los tramites relativos al especial procedimiento inquilinario previsto en el articulo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le ha conculcado a la parte demanda la garantía fundamental de ser oída en juicio con las debidas garantías y dentro de los lapsos razonablemente establecidos en la ley. Así se decide.
Por las razones anteriormente expuestas éste Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, en conformidad a lo establecido en los artículos 206, 212 y 245 del Código de Procedimiento Civil declara la NULIDAD del auto de admisión de fecha 15 de diciembre de 2009, y todos los actos subsiguientes, y REPONE LA PRESENTE CAUSA al estado en que sea admitida la demanda por los tramites del juicio breve, a tenor de lo dispuesto en el articulo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sin necesidad de nueva citación en vista que la parte demandada ya se encuentra a derecho en el presente juicio. Así se decide.
En consecuencia, el tribunal admite la demanda instaurada por A.R.R., de acuerdo al articulo 881 del Código de Procedimiento Civil, por no ser contraria al orden público las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, y emplaza a la parte demandada, T.R.D.N., en la persona de su apoderada B.E.N. , de la identificación de autos , a los fines que comparezca a dar contestación a la demanda instaurada en su contra, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la notificación que se haga de la presente decisión a las partes, en sus respectivos domicilios procesales constituidos en autos. Así se decide. CÚMPLASE.-
Dada la naturaleza de este fallo no hay especial condenatoria en costas .
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Tres (3) días del mes de Junio del año dos mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez
Dra. Maria Auxiliadora Gutiérrez Carrero
La Secretaria
Agdo. Dilcia Montegro
En esta misma fecha, siendo las 10:00a.m, se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
MAGC/DM/Eduardo
EXP Nº AP31-V-2009-004015
