Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, catorce (14) de abril de dos mil diez (2010)

Años: 199º y 151º.

ASUNTO: AP11-R-2009-000371

Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA:

• A.L.M.S., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-694.488.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

• O.A. ABLAN HALLAK y O.E. ABLAN CANDIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.301 y 36.358, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

• M.L.S.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 14.830.761, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 75.056.

I

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce esta alzada de la presente causa en virtud del recurso de apelación ejercido por la ciudadana M.L.S.A., actuando en su propio nombre y representación y como parte actora, contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró Sin Lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinales 4º y 6º del Código de Procedimiento Civil, y parcialmente Con Lugar la demanda con motivo del Desalojo intentada por A.L.M.S. contra M.L.S.A..

En fecha 16 de junio de 2009, se dieron por recibidas las actas procesales que conforman el presente asunto, en tal sentido de conformidad con lo establecido en el artículo 893 de la Ley Adjetiva Civil, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha a los fines de dictar sentencia.

En fecha 11 de agosto de 2009, el abogado G.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 17.091, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de Informes.

En tal sentido cumplidos como han sido los trámites procesales este Juzgador de Alzada para decidir observa:

DEL RECURSO DE APELACIÓN EJERCIDO:

La apelación según RENGEL ROMBERG es el recurso mediante el cual la parte, o los terceros que han sufrido un agravio por la sentencia del Juez de primer grado de jurisdicción, provocan un nuevo examen de la relación controvertida por el juez superior o de segundo grado, que debe dictar la sentencia final. En esta definición se destaca que: a) La apelación es un recurso, un medio de impugnación de la sentencia dirigido a eliminar la injusticia de ésta mediante su reforma; b) Es un recurso ordinario, que provoca un nuevo examen de la relación controvertida; c) La parte agraviada por la sentencia está legitimada para ejercer el recurso y todo aquel que tenga interés inmediato del objeto o materia de juicio y resulte perjudicado por la decisión y d) el juez de segundo grado, al decidir ex novo la controversia, dicta la sentencia final.

Asimismo, el profesor Rengel Romberg señala que la idea que hizo entrar a la apelación en la legislación fue precisamente aquella de asegurar una eficaz garantía a la justicia, esto es, la garantía resultante del doble examen, de dos sentencias dictadas una seguida de la otra, en torno a una misma causa.

Ahora bien, es de observar que el apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 11 de agosto de 2009, abogado G.B., presentó escrito de Informes ante esta instancia, por lo que cree oportuno este Juzgador, remitirse a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Arrendaticia Inmobiliaria el cual es del tenor siguiente:

…Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal).

De la norma in comento es evidente que establece una remisión expresa al Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la tramitación de las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos; es decir que dichas acciones serán tramitadas conforme a las disposiciones contenidas en esa Norma y al Procedimiento Breve, y por lo tanto corresponde la aplicación de las disposiciones previstas en dicho titulo para la tramitación de los recursos apelación que ha bien tuvieran ejercer la partes, contra la sentencia definitiva proferida en dichos procesos, en consecuencia, respecto a la presentación de informes efectuada por la representación judicial de la parte recurrente, es de observar lo contenido en el artículo 893 de la N.C.A., siendo que la misma dispone que en segunda instancia se fijará el Décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que es improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 ibiden; por lo que solo en ese término de diez (10) dias de despacho, se le otorga a las partes la oportunidad de incorporar al proceso el acervo probatorio que establece en antes mencionado articulo 520, siendo así no dispuso el legislador oportunidad alguna para que las partes actuando en segunda instancia presente informes, y en tal sentido, mal podría este Juzgador emitir pronunciamiento con respecto a los alegatos explanados en dicho escrito por la parte demandada, el cual por demás esta decir fue presentado habiendo ya transcurrido el término establecido por este Tribunal para dictar sentencia, y siendo que la carga alegatoria en dichos juicios por su naturaleza sumaria (breve), fenece una vez que ha quedado trabada la litis, por que respecto a lo contenido en dicho escrito nada tiene que valorar esta Superioridad. ASI SE ESTABLECE.

En este sentido, hecho el anterior pronunciamiento este Tribunal actuando con su poder de revisión en alzada procede a someter a una revisión exhaustiva la presente causa, y siendo que de las actas procesales se desprende que la parte demandada, ciudadana M.L.S.A., actuando en su propio nombre y representación, fue quien ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Tribunal A Quo, en fecha 18 de Junio de 2009, en la cual se declararon Sin Lugar las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, contenidas en el Artículo 346, con fundamento en los ordinales 3° y 6°; y, Parcialmente Con Lugar la demanda por Desalojo intentada en su contra, condenándose en efecto en dicho fallo, a la parte demandada al Desalojo del inmueble dado en arrendamiento, así como al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Febrero de 2007 a Octubre de 2008, y los que siguiesen venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de dicho desalojo; en tal sentido, procederá este Juzgado a revisar la sentencia recurrida, analizando aquellos aspectos que resultan adversos a la apelante con base en el principio tantum apellatum quantum devolutum. ASÍ SE ESTABLECE

II

Ahora bien, en virtud de los anteriores pronunciamientos pasa este Sentenciador a observar los argumentos esgrimidos por las partes, así como la actividad probatoria efectuada durante el proceso por ante Tribunal A Quo:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Alegó la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda lo siguiente:

Que ocurren para proponer “…demanda por Desalojo del inmueble arrendado, por el arrendatario haber dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual…”

Que el demandante es su representado el ciudadano A.L.M.S., en su carácter de propietario y arrendador del inmueble identificado como apartamento numero cincuenta y uno (51), situado en la Quinta (5º) Planta del Edificio Residencias Rosella, ubicado en la Avenida Universidad, entre las Esquinas de Monroy y Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; dicho apartamento tiene un área útil aproximada de Ochenta y cuatro metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (84, 80 m2), y esta comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con el patio interior del Edificio y el pasillo de circulación; SUR: Con la fachada Sur del Edificio, ESTE: Con la fachada lateral Este del Edificio; y OESTE: Con el Apartamento Nº 52; según consta de documento registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de agosto de 1969, bajo el Nro. 2, Tomo 30, Protocolo Primero.

Que la demandada es la ciudadana M.L.S.A., plenamente identificada en el presente fallo, en su carácter de arrendatario del inmueble anteriormente mencionado.

Que el objeto de la pretensión es el Desalojo del inmueble arrendado a la ciudadana M.L.S.A., en su carácter de arrendatario, por esta haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 34, literal A, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que ello constituye causal para que se declarase con lugar el desalojo del inmueble arrendado.

Que la relación arrendaticia existente se inició en fecha 01 de enero del año 2000, mediante Contrato de Arrendamiento Inmobiliario celebrado en esa misma fecha, entre su representado, ciudadano A.L.M.S. y la ciudadana M.L.S.A., respecto al inmueble plenamente identificado en el presente fallo.

Que en la Clausula Segunda del Contrato de Arrendamiento Inmobiliario antes referido, las partes convinieron textualmente: “…El presente contrato de arrendamiento empezará a regir desde el 1º de enero del año 2.000 y su duración es de un (1) año fijo, al vencimiento de dicho plazo este contrato se considerara extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento convinieran en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar por escrito…”

Que llegado el lapso de vencimiento del plazo estipulado, es decir, en fecha 01 de enero de 2001, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal A, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se prorrogó legalmente por un lapso de seis (06) meses, que se comenzaron a contar a partir del 02 de enero del año 2001, y que vencieron el 02 de julio del ese mismo año.

Que luego del vencimiento del lapso de prorroga legal, la arrendataria, quedo y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, sin oposición a ello de su mandante, quien siguió cobrando el canon de arrendamiento mensual, y que operó en dicho caso la institución de la reconducción tacita, considerándose la relación arrendaticia inmobiliaria existente a tiempo determinado.

Que en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento Inmobiliario, se convino textualmente: “El canon de arrendamiento mensual es de… (omissis)…, pagadero por mensualidades vencidas y precisamente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, que “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar en moneda de curso legal a “EL ARRENDADOR” o (sic) su orden, en las oficinas de esta (sic) o de la persona que se autorizare.”

Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la Resolución Nº 003114 dictada en fecha 06 de agosto de 2001, en el Expediente Administrativo Nº 824-F10, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble objeto de la presente demanda, en la cantidad de Doscientos Cincuenta y Ocho Mil Setecientos Ochenta y Siete con Veinte Céntimos (Bs. 258.787,20), equivalente a la cantidad de Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Setenta y Nueve Céntimos (Bs. F 258,79), y que este es el valor del último canon de arrendamiento pagado por el arrendatario al arrendador.

Que la ciudadana M.L.S.A., en su carácter de arrendataria, le ha dejado de pagar a su mandante, el canon de arrendamiento mensual correspondiente a los veinticuatro (24), transcurridos entre el mes de febrero del año 2007 y el mes de enero de el presente año, ambos meses inclusive, a razón de Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Setenta y Nueve Céntimos (Bs. F 258,79), por cada mes, para un total de SEIS MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 6.210,96), y que en tal sentido incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual en los términos convenidos, causándole así daños y perjuicios a su representado.

Que fundamenta la demanda en las disposiciones legales contenidas en los artículos 1133, 1159, 1160, 1264, 1579, 1592, 1594 y 1597 del Código Civil Venezolano, y en los artículos 33 y 34 Literal A, del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que fundamenta su pretensión en los siguientes documentos: Titulo De propiedad del inmueble arrendado, Contrato de Arrendamiento Inmobiliario y Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura Nº 003114.

Que en nombre de su representado demandan a la ciudadana M.L.S.A., para que convenga o en su defecto, el Tribunal declare Con Lugar la demanda por desalojo del inmueble arrendado, por el arrendatario haber dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual, y extinguida la relación arrendaticia, y que la misma fuese condenada: Primero: A hacer la entrega material, real y efectiva del inmueble antes identificado, a su representado, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble, tales como consumo de agua potable, energía eléctrica, aseo urbano, servicios medio-ambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, gas doméstico, etc. Segundo: A pagarle a su mandante, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que le ha causado, por haber dejado de pagar el canon o pensión de arrendamiento, la cantidad de bolívares fuertes equivalentes a la suma de los cánones o pensiones de arrendamiento mensual causados y dejados de pagar, y así sucesivamente la cantidad de bolívares fuertes equivalente a la suma de los cánones o pensiones de arrendamiento mensual correspondientes a los meses que transcurran hasta la entrega definitiva del inmueble; y Tercero: Al pago de las costas del presente proceso.

Que de conformidad con lo establecido en los artículos 585, 588 y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil se decrete medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.

Que el valor de la demanda se estima en la cantidad de Tres mil Ciento Cinco Bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs. F 3.105,48).

Cabe destacar que junto con el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora consignó los siguientes instrumentos en los cuales fundamenta sus pretensiones:

• Copia certificada del titulo de propiedad del inmueble arrendado, emanada del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. (Anexo “B”).

• Contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado, en fecha 1° de enero de 2000, entre el ciudadano A.l.M.S. y M.L.S.. (Anexo “C”).

• Copia certificada del expediente 824-F10, expedida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio Popular para la Infraestructura, constate de once (11) folios útiles, aperturado en v.d.P. para la fijación de canon de arrendamiento del inmueble objeto de la presente Acción de desalojo, en virtud de solicitud efectuada por el ciudadano A.l.M.S., ante dicho ente Regulador. (Anexo “D”).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la parte demandada, ciudadana M.L.S.A., actuando en su propio nombre y representación y procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

• Promoción de Cuestiones Previas:

Promovió y opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la “…Ilegitimidad de la persona que se presenta como Apoderado o Representante del Actor, por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no está otorgado de forma legal… ”, y que el poder presentado por el supuesto apoderado del actor no esta otorgado en forma legal.

Promueve y opone la cuestión previa contemplada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por el “… Defecto de Forma de la Demanda, por no haberse llenado en el Libelo los requisitos que indica el artículo 340…”, específicamente, el establecido en el numeral 4°, del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

• Contestación al Fondo de la Demanda:

En la contestación al fondo de la demanda la parte demanda negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los supuestos de hecho como en los de derecho, arguyendo que en ningún momento ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, a tales efectos invoca el contenido del artículo 1157 del Código Civil.

Alegó la parte demandada además que la relación jurídica tiene su origen en contrato suscrito por ello con el actor, en fecha 01 de enero de 2000, en el cual se convino que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Ciento Ochenta mil Bolívares (180.000,00) hoy Bs. 180,00, el cual fue posteriormente modificado por Resolución Administrativa Nro. 003114, de fecha 06 de agosto de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se reguló en Doscientos Nueve Mil Bolívares con Ochenta y Ocho céntimos (Bs. 209.880,00) mensuales, hoy Doscientos Nueve Bolívares con Ochenta y Ocho Céntimos (209,88), mas la suma de Cuarenta y Ocho Mil Novecientos Siete Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 48.907, 20), hoy Cuarenta y Ocho Bolívares con Noventa y Siete Céntimos (Bs. 48,97), por concepto de contribución para gastos comunes, estando la misma vigente.

Que el arrendador a mediados del año 2002, procedió a solicitarle un aumento en el canon de arrendamiento, el cual convinieron que sería cancelado a partir del mes de enero del año 2006, a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), equivalentes actualmente a Cuatrocientos Bolívares (Bs. F 400,00), y que ello significó un incremento en el canon de arrendamiento de Ciento Cuarenta y Un Bolívares con Veintiún Céntimos (Bs. 141,21) mensuales, siendo el mismo el canon de arrendamiento vigente para la fecha.

Que los pedimentos de la parte actora se reducen a solicitar la entrega del Inmueble objeto de la litis, y el pago de unos cánones de arrendamiento supuestamente insolutos que no determina, ni específica, y que solicita la indexación de dichas cantidades, por lo que la existencia del juicio se circunscribe a la existencia o no del pago de las cantidades de dinero demandadas.

• Reconvención:

Planteó la parte demanda en su escrito de contestación a la demanda la reconvención contra la parte actora ciudadano A.L.M.S., de conformidad a lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentando dicha reconvención, en que en el mes de julio de 2006, se presentó un gravísimo daño de filtración en la cocina del apartamento requiriendo Reparación Mayor, y que el arrendador en conocimiento de ello manifestó no tener dinero para sufragar dicho gasto y le pidió que sufragara ella tal reparación la cual sería descontada de los Alquileres a partir de esa fecha, ascendiendo los gastos ocasionados en dicha reparación mayor de la cocina y baño a la cantidad de Treinta y Seis Mil Ochocientos Ochenta y Nueve con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. F 36.889,85).

Alego la parte que en virtud del pedimento realizado por el señor LO MASCOLO, por el cual le manifestó que saldría de viaje para Italia, y que no tenía dinero, esta canceló los cánones de arrendamiento que se habían acumulado desde los meses de mayo a diciembre de 2006, a razón de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) por mes, ascendiendo dicha cantidad al monte de Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs. F 3.200,00), comenzándose a descontar desde el mes de enero de 2007, sin que ella pagase cantidad alguna por concepto de arrendamiento, y que en fecha 02 de septiembre de 2008 la ciudadana A.L.M., hija del demandante que para la fecha del vencimiento del contrato debía entregarle el apartamento, y que a partir de esa fecha quedaba notificada, que olvidara la deuda de la reparación porque el arrendamiento se encontraba muy bajo, por lo cual consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2008, y enero a abril del 2009.

Asimismo, manifestó lo estipulado por la Dirección de Inquilinato comenzó a pagar un monto mucho mas alto lo cual contraviene lo dispuesto en la ley, y que aunado a ello pagaba en su totalidad el monto relativo a la contribución por condominio, y que en consecuencia, el ciudadano A.L.M.S., le adeuda por reparación mayor de la cocina y baño la cual asciende a la cantidad de Veintiocho Mil Cuatrocientos Ochenta y Nueve Bolívares con 85/100 (Bs. F 28.489,85), la cual arguye no le ha sido cancelada en su totalidad, y las cantidades de arrendamiento que ha venido pagando a partir del mes de mayo de 2006, la cual asciende a SEIS Mil Seiscientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con 20/100 (Bs. F 6.654,20) y los excesos de condominio los cuales ascienden a Cuatro Mil Novecientos Dos con 16/100 (Bs. F 4.902,16).

Que por lo precedentemente alegado demanda al ciudadano A.L.M.S., para que convenga o en su defecto se condenado a: Primero: pagar la diferencia de la deuda por reparación mayor que asumió por la cocina y baño del apartamento por el monto arriba señalado, Segundo: en reintegrarle, repetir o pagar la suma total de Seis Mil Seiscientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con 20/100 (Bs. F 6.654,20), por el exceso o cobro de los cánones de arrendamiento permitidos por la ley, Tercero: en reintegrarle, repetir o pagar la suma total de Cuatro Mil Novecientos Dos con 16/100 (Bs. F 4.902,16), por el exceso de pago de las cuotas de condominio, que corresponden a los meses de febrero de 2006 hasta marzo de 2009, Cuarto: en pagar el monto correspondiente a los intereses devengados por los montos cobrados en exceso sobre los cánones de arrendamiento, cuotas de condominio y reparaciones mayores, calculados a partir de la fecha en que se produjeron cada uno de ellos, los cuales pidió se determinaran mediante experticia complementaria al fallo, Quinto: en pagar la corrección monetaria o indexación, la cual también solicitó se estableciera mediante experticia, Sexto: que se declarase con lugar la reconvención y Quinto: En pagar los costos y costas.

De lo anteriormente narrado quedó expresó que la causa que da origen a la controversia que se suscita en el presente proceso se encuentra determinada por la pretensión contenida en el libelo de la demanda, a través de la cual la parte actora interpone Acción de Desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número cincuenta y uno (51), situado en la Quinta (5º) Planta del Edificio Residencias Rosella, ubicado en la Avenida Universidad, entre las Esquinas de Monroy y Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual fue dado en arrendamiento a la demandada, ciudadana M.L.S.A., en fecha 01 de enero del año 2000, mediante Contrato de Arrendamiento Inmobiliario celebrado en esa misma fecha, entre ellos, el cual reputó la actora a tiempo indeterminado, en virtud que una vez vencida la prorroga legal la hoy demandada continuo ocupando el apartamento, sin que hubiere oposición de su parte; alegando que la arrendataria, ha contravenido las obligaciones adquiridas a través de dicho contrato, incurriendo de esta forma en el supuesto enmarcado en el artículo 34, literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente veinticuatro (24) mensualidades, comprendidas desde el mes de febrero de 2007 hasta enero de 2009, a razón de Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Setenta y Nueve Céntimos (Bs. F 258,79), monto este fijado según Resolución Administrativa Nro. 003114, de fecha 06 de agosto de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por lo que la demanda se circunscribe a la entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y la indexación las cantidades correspondientes a dichos cánones de arrendamiento.

Dicha pretensión de la actora fue negada, rechaza y contradicha por la demandada quien alegó que en ningún momento ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, reconoce que la relación arrendaticia con el actor tiene su origen en contrato suscrito con el actor, en fecha 01 de enero de 2000, y que el canon de arrendamiento pactado en dicho contrato fue posteriormente modificado por Resolución Administrativa Nro. 003114, de fecha 06 de agosto de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, quedando este fijado en Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Setenta y Nueve Céntimos (Bs. F 258,79). En contraposición a dicha Resolución y a lo alegado por la parte actora, manifestó que llegó a pagar la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (Bs. F 400,00), en virtud del aumento solicitado por el arrendador a mediados del año 2002, el cual dice convinieron que sería cancelado a partir del mes de enero del año 2006; y asimismo, que en el año 2006, sufragó a petición del arrendatario gastos con motivo de reparaciones mayores realizadas en la cocina y baño del inmueble objeto de la presente demanda, montantes a la cantidad de Treinta y Seis Mil Ochocientos Ochenta y Nueve con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. F 36.889,85), alegando que el actor le indicó que no poseía disponibilidad monetaria para tales reparaciones, por lo que ella corrió con dichos gastos, llegando según la demandada, a convenir con el arrendatario que dicha cantidad sería descontada de los montos del canon de arrendamiento, mas sin embargo, que en virtud del pedimento del arrendatario, esta canceló los cánones de arrendamiento que se habían acumulado desde los meses de mayo a diciembre de 2006, a razón de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) por mes, comenzándose a descontar desde el mes de enero de 2007, de la cantidad sufragada por concepto de reparación mayor los cánones de arrendamiento; siendo que según la demandada consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2008, y enero a abril del 2009, ya que en fecha 02 de septiembre de 2008 la ciudadana A.L.M., hija del demandante le solicitó que a la fecha del vencimiento del contrato debía entregarle el apartamento, y que a partir de esa fecha quedaba notificada, asimismo, manifestó que aunado a todo lo anterior también desde el mes de febrero de 2006 hasta marzo de 2009, pagó el monto correspondiente a cada mes por concepto de condominio correspondiente al inmueble objeto de la demanda, razón por la cual planteó reconvención contra el actor a los fines de que el actor conviniese o fuera condenado por este Tribunal al pago, reintegro o repetición de las cantidades de dinero pagadas en exceso por concepto de reparaciones mayores, cánones de arrendamiento y contribución de condominio, las cuales alega le adeuda el actor.

En esta oportunidad la parte demandada consigno junto a su escrito los siguientes recaudos con la finalidad de sustentar los hechos y derecho alegados en su favor:

• Marcados con la letra “A”, comprobantes de depósitos bancarios signados con los Nros. 1031750, 0999615, 1155760, 1157283, 1159351, de fechas 01/12/2008, 02/01/2009, 03/02/2009, 02/03/2009, y 03/04/2009 (f. 58 y 59), respectivamente, del Banco Industrial, efectuados en la cuenta Nro. 0003 0012 87 0001037592, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, los cuales a su vez poseen sello de recepción de dicho órgano judicial, y fungen como comprobantes de las consignaciones efectuadas por la demandada ante dicho Despacho.

• Legajo de facturas de condominio en original signadas con los Nros. De Control 1479471 periodo 12/2006, 1486021 periodo 01/2007, 1495021 periodo 02/2007, 1506114 periodo 03/2007, 1514783 periodo 04/2007, 1520432 periodo 05/2007, 1526294 periodo 06/2007, 1536580 periodo 07/2007, 1549717 periodo 08/2007, 1555760 periodo 09/2007, 1562501 periodo 10/2007, 1572905 periodo 11/2007, 1580079 periodo 12/2007, 1410277 periodo 04/2006, 1417502 periodo 05/2006, 1426386 periodo 06/2006, 1432197 periodo 07/2006, 1445099 periodo 08/2006, 1453480 periodo 09/2006, 1457411 periodo 10/2006, 1469285 periodo 11/2006, 1591542 periodo 01/2008, 1599192 periodo 02/2008, 1619780 periodo 03/2008, 1602617 periodo 04/2008, 1642723 periodo 05/2008, 1696123 periodo 09/2008, 1631268 periodo 06/2008, 1637555 periodo 07/2008, 1650790 periodo 08/2008, 1665998 periodo 10/2008, 1673378 periodo 11/2008, 1683491 periodo 12/2008, 00-0015728 periodo 03/2009, 00-0006701 periodo 02/2009 (en duplicado), y 1690946 periodo 01/2009; todas estas emitidas por Administradora Actual.

• Copia simple de Recibo marcado con el Nro. 12, por el monto de Tres millones Doscientos mil Bolívares (Bs. 3.200.000,00), de fecha 28-11-2006, por concepto de pago de alquiler de los meses transcurridos desde enero a diciembre del año 2006.

• Legajo de facturas varias en originales y copias, constante de cincuenta y cinco (55) folios útiles, las cuales rielan a los folios Setenta y tres (73) al Ciento veintisiete (127) y folio Ciento veintinueve (129).

PROMOCIÓN, ADMISIÓN Y EVACUACIÓN DE PRUEBAS POR ANTE EL JUZGADO A QUO:

Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada mediante escrito presentado en fecha 30 de abril de 2009, ratificó el valor probatorio de todos y cada uno de los documentos y recaudos presentados junto con su escrito de contestación de la demanda; a través de la prueba documental promovió y consignó en original Recibo, que dice emitió “por su puño y letra” el Actor, A.L.M.S., por la cantidad de Tres mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F 3.200,00), correspondientes a ocho cánones de arrendamiento, específicamente de los meses de mayo a diciembre de 2006; promovió prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a fin de que dicho órgano jurisdiccional informase a el Tribunal A Quo, si ante dicho Despacho cursaba Expediente de Consignaciones N° 2008-2143, si dicho expediente correspondía a las partes litigantes en este Juicio, y que se solicitase la remisión de la copia certificada de ese expediente en el estado en que se encontrase el mismo; y finalmente promovió las testimoniales de los ciudadanos Morrella J.B.M., L.S.M.M. y C.G.P. de Ramos. Dichas prueba promovidas por la parte demandada fueron admitidas por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva por el Tribunal de origen de la causa, por auto fecha 11 de mayo de 2009, en cual se ordenó de igual forma la evacuación de las testimoniales, fijándose el Tercer (3°) dia de despacho siguiente a ese auto, a las 12:30, 1:30 y 12:30 de la tarde, a los fines de que tuviera lugar el acto de declaración de los testigos promovidos, de los cuales, llegada la oportunidad de celebrarse los actos de declaración, únicamente comparecieron en fecha 18 de mayo de 2009, a las 12:30 p.m. y 1:30 p.m., respectivamente, los ciudadanos Morrella J.B.M., L.S.M.M., declarándose desierto el acto de declaración de la testigo C.G.P. de Ramos. Asimismo, con respecto a la prueba de informes, se ordenó oficiar al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los fines de que informase a este Despacho a cerca de los particulares indicados por la demandada en su escrito de pruebas, dicho oficio se libró en fecha 14 de mayo de 2009, y fue entregado a su destinatario en fecha 21 de mayo de 2009, siendo que el órgano judicial informante remitió respuesta a los particulares solicitados mediante oficio de fecha 25 de mayo de 2009, anexando a dicha comunicación copia certificada del expediente signado con el Nro. 20082143.

Por su parte la representación judicial del actor, reprodujo he hizo valer el documento Registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de agosto de 1969, bajo el N° 2, Tomo 30, Protocolo Primero; asimismo, reprodujo he hizo valer el Contrato de Arrendamiento privado suscrito con la ciudadana M.L.S., así como la clausula tercera de dicho contrato, y la Resolución N° 003114, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Dichas pruebas fueron admitidas por el A Quo mediante auto dictado en fecha 26 de mayo de 2009, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

PUNTO PREVIO

Planteada como quedo la controversia en el punto anterior, este Juzgador considera pertinente antes de emitir pronunciamiento a la reconvención y cuestiones previas propuestas por la parte demandada, así como al pronunciamiento de fondo en la presente causa a tenor de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 35; efectuar las consideraciones que a continuación se exponen:

En primer lugar, citando el criterio sostenido por el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, respecto a las diferencias que se presentan entre las demandas por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Desalojo, en tal sentido, apunta que cuando se presenta un contrato a los fines de dictaminar sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio de dicho contrato debe ser la “cláusula relativa a su duración”, por cuanto pareciera que es en ella donde reside la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata entonces de la “clausula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. En efecto, como la mayoría de los problemas arrendaticios tiene su origen en la falta de pago del alquiler o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

Por ello uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia, es sin duda alguna su duración, pues ella viene a resolver las dudas que pudieran presentar los contratantes respecto del tipo de contrato que han celebrado, y en el caso de que dicha relación contractual se crea contravenida de algún modo por los contratantes, es en razón de la duración de dicho contrato, que la parte que vea afectado sus derechos va a determinar la acción conducente para reclamar dicha contravención en base a lo preceptuado en las Leyes que rigen la materia y así conseguir la satisfacción de sus pretensiones.

Hecho los comentarios que anteceden, este Juzgador considera en este punto del fallo efectuar un detenido análisis del Contrato de Arrendamiento en el cual la parte Actora fundamenta la presente acción, todo ello en aplicación del principio contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, referido a que en la interpretación de los contratos, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, con el objeto de determinar la naturaleza de la relación locativa que lo rige, por lo que al efecto esta alzada observa:

La parte actora produjo a los autos como recaudo fundamental de la demanda, marcado con la Letra “C” documento privado contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.L.M.S. y M.L.S.A., en fecha 01 de enero de 2001, sobre un inmueble propiedad del arrendador constituido por un apartamento, identificado con el numero cincuenta y uno (51), situado en la Quinta (5º) Planta del Edificio Residencias Rosella, ubicado en la Avenida Universidad, entre las Esquinas de Monroy y Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho instrumento no fue desconocido, impugnado ni tachado por la demandada, por lo que este Juzgador le otorga todo el valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en artículo 1.363 del Código Civil, y lo aprecia por cuanto el mismo hace plena prueba entre las partes que lo suscriben y da fe de la existencia entre los ciudadanos A.L.M.S. y M.L.S.A., de la relación arrendaticia del inmueble cuya desocupación se demanda. En dicho contrato, la cláusula que determina la duración del mismo, es decir, la cláusula temporal, esta circunscrita a lo acordado por los contratantes en la cláusula “segunda”, a saber:

SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento empezará a regir desde el 1º de enero del año 2.000 y su duración es de un (1) año fijo, al vencimiento de dicho plazo este contrato se considerara extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna, a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento convinieran en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar por escrito. No obstante lo anterior, si al vencimiento del término “LA ARRENDATARIA” continuare ocupando el inmueble y “EL ARRENDADOR” hiciere efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquileres siguientes a ese vencimiento, el presente contrato se entenderá automáticamente prorrogado por un (1) año más. Iguales reglas se aplicarán en caso de vencimiento de la prórroga o prórrogas de que fuere susceptible este contrato, estarán sujetas a las modalidades y las estipulaciones que deberán regir el plazo o término inicial. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún casó operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues su intención es que este contrato, en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.”

De la cláusula precedentemente transcrita, es de notar para este Juzgador que el contrato de arrendamiento bajo estudio, empezaría a regir desde el 1º de enero del año 2.000, siendo su duración de un (1) año fijo, considerándose extinguido, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna al vencimiento de dicha anualidad; mas sin embargo, se observa, de la subsiguiente lectura de dicha cláusula que la misma contiene dos elementos condicionales, siendo que podría prorrogarse el tiempo de duración de dicho contrato sí con anterioridad a ese vencimiento las partes conviniesen en ello, dejando constancia de por escrito; y que no obstante lo anterior, si al vencimiento del término la arrendataria continuare ocupando el inmueble y el arrendador hiciere efectivo el cobro de la primera mensualidad de alquileres siguientes a ese vencimiento, el contrato, se entendería automáticamente prorrogado por un (1) año más, aplicándose iguales reglas en caso de vencimiento de la prórroga o prórrogas de que fuere susceptible el contrato en cuestión, quedando sujetas a las modalidades y las estipulaciones que regían el plazo o término inicial. De igual forma observa, esta alzada que en la parte in fine de dicha clausula que las partes expresamente declaran que todo lo convenido, se hacía con la intención de que en ningún casó operase la tácita reconducción del arrendamiento, y para que el contrato en ningún caso se convirtiese a tiempo indeterminado,

Ahora bien, en su libelo de demanda la representación judicial de la parte actora, respecto del termino de duración de dicho contrato alegó que llegado el lapso de vencimiento del plazo estipulado, es decir, en fecha 01 de enero de 2001, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38, literal A, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se prorrogó legalmente por un lapso de seis (06) meses, que se comenzaron a contar a partir del 02 de enero del año 2001, y que vencieron el 02 de julio de ese mismo año; y que luego del vencimiento del lapso de prorroga legal, la arrendataria, quedó y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, sin oposición a ello de su mandante, quien siguió cobrando el canon de arrendamiento mensual, por lo que operó en dicho caso la institución de la reconducción tacita, considerándose la relación arrendaticia inmobiliaria existente a tiempo determinado. De lo expresado por la representación del demandante en su libelo, no se concatenan los hechos expuestos con lo pactado en dicha Cláusula del Contrato que rige la relación arrendaticia, y, según aprecia el Tribunal, pretende la parte actora hacer desaparecer una situación de hecho consolidada en el tiempo, que no puede ser desconocida por las partes, que concierne al orden público, asimismo que no puede ser inobservada por ninguna de las partes en su favor a tenor de lo dispuesto en la N.S.C. en sus artículo 1159 y 1160, pues el Contrato tiene fuerza de Ley entre ellas, y no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, considerándose también que debe ejecutarse de buena fe por las partes, obligándose no solamente a cumplir lo expresado en el, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

De tal modo, es de evidente que no pudo operar la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil, en el caso que nos ocupa, ya que fue la voluntad de las partes a los fines de que dicha circunstancia no se diera bajo ningún concepto según lo expresado en tal convención, y por lo tanto que al vencimiento del plazo fijo del contrato o de alguna de sus prorrogas, aun sin haber convenio dejado por escrito entre las partes, el contrato se prorrogaría automáticamente por un (01) año mas, manteniéndose las mismas condiciones que el contrato anterior, siendo el caso, que si la arrendataria continuase ocupando el inmueble objeto del contrato, y el arrendador hiciere, efectivo el cobro de la primera mensualidad correspondiente, al mes siguiente al vencimiento del plazo fijo, o de alguna de las prorrogas de que fuere objeto el contrato, nuevamente, haciendo hincapié, que tanto el tiempo de duración del termino inicial como de las susodichas prorrogas se estableció en un (01) año; y que tal circunstancia, se convalidada por los hechos esgrimidos por la representación de la parte actora en su libelo siendo que, expresamente alegó: “…en razón de que las partes, con anterioridad al vencimiento del plazo fijo, no convinieron en prorrogar dicho plazo…”, es decir, que no se cumplió con la primera condicional para la prorroga del contrato a través de acuerdo de prorrogar el contrato celebrado entre las partes y dejado por escrito antes del vencimiento del plazo fijo, mas sin embargo, continua la actora alegando que: “…llegado el día del vencimiento del plazo estipulado (1° de enero de 2001), y en consideración a que la relación arrendaticia había tenido una duración total convencional de un (1) año; de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, literal a), el contrato se prorrogó legalmente por un lapso máximo de seis (06) meses, que se comenzaron a contar a partir del dos (2) de enero del año 2001 y vencieron el dos (2) de julio del mismo año 2001…”, sin alegar nada respecto al cumplimiento de la segunda condicional contenida en el contrato, y lo da por prorrogado legalmente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Arrendaticia Inmobiliaria, y así continua diciendo: “…que luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, es decir, a partir del tres (03) de julio del año 2001, la ciudadana M.L.S.A., en su carácter de arrendatario, quedó y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, sin oposición de nuestro representado el ciudadano A.L.M.S., en su carácter de propietario y arrendador, quien siguió cobrando el canon de arrendamiento mensual...”. De lo anteriormente expuesto se denota que la representación de la parte actora, alega que el plazo fijo del contrato venció en fecha 1° de enero de 2001, y que en virtud de no haber acuerdo entre las partes para prorrogar dicho contrato dejada por escrito, se dio paso a la prorroga legal establecida en la Ley que rige la materia arrendaticia, la cual fue de seis (06) meses; no siendo ello así, pues la parte actora no toma en consideración la prorroga automática contractual contenida en la misma Cláusula Segunda, en tal sentido, aún cuando no se hubiere dejado constancia escrita de la voluntad de las partes de prorrogar dicho contrato, el mismo debía considerarse prorrogado si la arrendataria continuase ocupando el inmueble y el arrendador hiciere efectivo el cobro de la primera mensualidad siguiente al vencimiento del plazo fijo, por lo que el contrato se prorrogaría automáticamente por un año más, y así seguiría ocurriendo en caso de que vencido ese lapso de un año, se verificase la condición pactada en la Cláusula Segunda del contra celebrado entre las partes, todo ello en virtud de la intención expresa de las partes de que dicho contrato nunca quedase a tiempo indeterminado, y sin que se diere paso a la prorroga legal por encontrarse el contrato a tiempo determinado. ASI SE ESTABLECE.

Al respecto este Juzgador, nuevamente considera oportuno traer a colación el criterio sostenido por el Autor G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, el cual indica:

CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-

La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.

Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión.

No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.

La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.

La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.

Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate.

Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas…

Razón por la cual considera quien aquí decide, que no se está frente a un contrato locativo sin determinación de tiempo; por el contrario, el mismo es a tiempo determinado, en consecuencia, teniendo que dicho contrato empezó a regir desde el día primero (1°) de enero de 2000, siendo su plazo o término fijo establecido en un (1°) año fijo, venciendo el mismo en fecha primero (1°) de enero de 2001, y activándose en el caso la prorroga automática convencional o contractual pactada en la Cláusula Segunda por verificación de las condicionales establecidas por las parte en dicho contrato, con duración de un (1) año. En tal sentido, comparte este Juzgador el criterio sostenido por el autor antes citado y expreso en el extracto tomado de su obra el cual fue precedentemente transcrito, siendo que de que mientras se encuentre vigente la prorroga automática convencional, se impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes, y también en vigencia de dicha prorroga debe considerar este Juzgador el contrato a tiempo determinado, pues se tiene certeza de su tiempo del tiempo de duración de cada prorroga contractual. Y ASI SE ESTABLE.

Establecido como fue anteriormente que la naturaleza de la locación que vincula a las partes en litigio es a tiempo determinado, este Juzgador, estima necesario traer a colación lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, literal “a”, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

De la norma in comento resulta evidente que no ha debido haber sido ejercida por la actora Acción de Desalojo con fundamento en el artículo 34 literal a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que dicha norma contiene una disposición expresa respecto a los supuestos de hecho en los que puede ejercer el arrendador dicha acción, siendo estos que el inmueble arrendado este bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siendo lo correcto que la representación de la actora hiciera valer sus pretensiones a través de acción resolutoria de contrato, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.

Al respecto, considera menester esta alzada hacer referencia al criterio, contenido en decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en fecha 07 de marzo de 2007, la cual apuntó:

…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador.

(…omissis…)

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…

(Negrillas y subrayado del Tribunal).

Con vista al criterio sostenido por el M.T. de la República, resulta evidente que, encontrándonos en presencia de un contrato a “tiempo determinado”, el accionante de autos no ha debido ejercer la Acción de Desalojo Inquilinario con fundamento en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que ha debido intentar una Acción Resolutoria de Contrato, sustentando la misma en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, circunstancia esta que no fue observada por el Juzgador A-Quo, al momento en que le fue otorgado el conocimiento de la presente causa, siendo procedente para quien aquí decide declarar en este punto previo la inadmisibilidad de la acción propuesta y revocar la sentencia recurrida. ASÍ SE DECIDE.

Hecho estos pronunciamientos sobre la inadmisibilidad de la demanda incoada, considera este Juzgador, que la apelación ejercida por la demandada contra la sentencia dictada en fecha 18 de junio de 2009, por el Juzgado Noveno de Municipio, resulta procedente; y asimismo, considera inoficioso analizar la reconvención, cuestiones previas y pruebas aportadas por la parte demandada para sostener sus respectivas posiciones con respecto a la pretensión principal y la contrademanda. ASÍ SE DECIDE.

III

DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

INADMISIBLE la Acción de DESALOJO respecto a un inmueble constituido por un apartamento, identificado con el numero cincuenta y uno (51), situado en la Quinta (5º) Planta del Edificio Residencias Rosella, ubicado en la Avenida Universidad, entre las Esquinas de Monroy y Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; la cual fuera incoada por el ciudadano A.L.M.S., de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-694.488, contra la ciudadana M.L.S.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 14.830.761, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 75.056. Se REVOCA la decisión proferida por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de junio de 2009.

SEGUNDO

Con Lugar la apelación ejercida por la ciudadana M.L.S.A., antes identificada, actuando en su propio nombre y representación, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 18 de junio de 2009, por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas del recurso por haber resultado vencida en el presente proceso.

No hay condenatoria en costa en virtud de la naturaleza del presente fallo.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los Catorce (14) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. A.V.R..

ABG. S.C.M..

En esta misma fecha, siendo las 11:35 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

ABG. S.C.M.

AVR/SCM/alexandra

Asunto: AP11-R-2010-000090.