Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 198º y 149º

PARTE ACTORA: J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad No. 5.412.078, 6.091.827, 9.120.788 y 13.472.321, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: M.J.A., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.796.

PARTE DEMANDADA: Y.D.C.R.C., venezolano, mayores de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 9.981.080.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: L.M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 81.231.

MOTIVO: Apelación (Desalojo).

EXPEDIENTE Nº: 07-9341.

- I -

Narración de los Hechos

Se inició el presente juicio mediante libelo demanda que introdujera en fecha 09 de noviembre de 2006 los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E., asistidos por el abogado M.J.A., por el cual demanda el desalojo de la ciudadana Y.D.C.R.C.. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 22 de noviembre de 2006.

Mediante diligencia de fecha 16 de mayo de 2007, el ciudadano D.A.B., deja constancia de haberle hecho entrega a la parte demandada de la compulsa librada, consignando recibo sin firmar.

En fecha 17 de mayo de 2007, la parte demandada, ciudadana Y.D.C.R.C., solicita una prórroga del lapso para la contestación de la demanda en virtud de que no contaba con un profesional del derecho que pudiera asistirla. Dicha solicitud es ratificada en fecha 22 de mayo de 2007, y es acordada de conformidad por auto de fecha 21 de mayo de 2007.

En fecha 28 de mayo de 2007, la parte demandada, asistida de abogado, consigna escrito de contestación de la demanda.

En el lapso legal establecido para promover los correspondientes medios probatorios, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas, cuyas probanzas se analizarán más adelante.

Posteriormente, el Tribunal de la causa dictó sentencia, en fecha 17 de octubre de 2007, declarando SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentaron los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E., en contra de la ciudadana Y.D.C.R.C..

- I –

Alegatos de las Partes

Como hechos constitutivos de la pretensión de los actores, se afirma en el libelo de demanda:

1. Que se celebró contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en la Segunda Calle transversal el Sol, La Concepción, distinguida con el No. 1, Jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital, por la ciudadana E.D.E., en su carácter de propietaria del inmueble, con la ciudadana Y.D.C.R.C..

2. Que la ciudadana E.D.E. murió el 13 de octubre de 2003, dejando como herederos los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E..

3. Que los arrendadores le notifican a la ciudadana Y.D.C.R.C. que en fecha 08 de noviembre de 2005 vencería la prórroga legal consagrada en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

4. Que transcurrido el plazo de un año, la señora Y.D.C.R.C. no desalojó el inmueble, por lo que se le volvió a remitir carta de desahucio con prórroga de un año más.

5. Que no se ha recibido respuesta por parte de la ciudadana Y.D.C.R.C..

6. Que la arrendadora ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2006.

7. Que dichos cánones de arrendamiento debían de ser cancelados por la arrendataria al vencimiento del mes de alquiler, o dentro de los quince días siguientes a dicho vencimiento.

8. Que uno de los herederos legítimos, la ciudadana O.Z.F.E., sufrió un siniestro, en el que se derrumbó su casa , por lo que vive junto a su hermano, por lo que se ve en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado a la ciudadana Y.D.C.R.C..

   Por otra parte, en el escrito de contestación de la demanda, la ciudadana Y.D.C.R.C., manifiesta lo siguiente:

1. Que ha depositado en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el importe de los cánones correspondientes a los meses de Julio de 2006 hasta abril de 2007, los cuales se encuentran en el expediente No. 20061025.

2. Que no consta en el expediente documento alguno que demuestre que la ciudadana O.Z.F.E. se encuentre en grado de riesgo o haya sufrido algún deslave, o esté damnificada.

   - III –

   De las Pruebas y su Valoración

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   Prueba Promovida por la Parte Demandante:

1. Original del contrato de arrendamiento, de fecha 29 de mayo de 2000, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 53, Tomo 51, en los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. Este juzgador valora dicho instrumento de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, por cuanto debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio.

2. Contrato de arrendamiento, firmado por los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E.. Vale decir al respecto que se trata de un documento privado emanado de la propia parte y que carece de valor probatorio alguno por ir en contravención al principio probatorio que establece que nadie puede crear un titulo a su favor, consagrado en el artículo 1378 del Código Civil.

3. Contrato de arrendamiento, firmado por los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E.. Vale decir al respecto que se trata de un documento privado emanado de la propia parte y que carece de valor probatorio alguno por ir en contravención al principio probatorio que establece que nadie puede crear un titulo a su favor, consagrado en el artículo 1378 del Código Civil.

4. Título de Únicos y Universales Herederos, emanado del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En vista de que en dicha justificación de p.m. no hay control en su evacuación, la misma establecerá una presunción desvirtuable, lo anterior de conformidad con el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil.

5. Título de Propiedad del inmueble ubicado en la Segunda Calle transversal el Sol, La Concepción, distinguida con el No. 1, Jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, Distrito Capital, objeto del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en este juicio, registrado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

6. Carta de notificación de desahucio, de fecha 05 de septiembre de 2006, emitida por los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E., dirigida a la ciudadana Y.D.C.R.C.. Vale decir al respecto que se trata de un documento privado emanado de la propia parte y que carece de valor probatorio alguno por ir en contravención al principio probatorio que establece que nadie puede crear un titulo a su favor, consagrado en el artículo 1378 del Código Civil.

7. Recibo de pago de canon de arrendamiento de fecha 08 de mayo de 2006. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

8. Citación emitida por el Ministerio de Infraestructura. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario.

9. Carta de desahucio de fecha 01 de noviembre de 2004, emitida por la ciudadana O.Z.F.E., dirigida a la ciudadana Y.D.C.R.C.. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

10. Citación emitida por el Ministerio de Infraestructura. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario.

11. Notificación de desalojo de fecha 24 de junio de 2006, suscrita por los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E.. Vale decir al respecto que se trata de un documento privado emanado de la propia parte y que carece de valor probatorio alguno por ir en contravención al principio probatorio que establece que nadie puede crear un titulo a su favor, consagrado en el artículo 1378 del Código Civil.

12. Notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento de fecha 19 de octubre de 2006, suscrita por los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E.. Vale decir al respecto que se trata de un documento privado emanado de la propia parte y que carece de valor probatorio alguno por ir en contravención al principio probatorio que establece que nadie puede crear un titulo a su favor, consagrado en el artículo 1378 del Código Civil.

    Prueba Promovida por la Parte Demandante:

13. Comprobantes de Depósitos, No. 00000000371804682, 00000000376216182, 00000000371804600, 00000000371804686, 00000000382856654, 00000000371804691, 0000000037180460, 00000000371804611. De conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, dichas tarjas hacen fe entre la entidad bancaria y el depositante. Sin embargo, a los fines de que dichos instrumento hagan prueba ante terceros, es preciso que sea ratificado de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, por cuanto los mismos no fueron ratificados por el tercero del cual emanan, dichos instrumentos probatorios carecen de valor probatorio alguno.

14. Recibos de pago del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de abril, febrero y mayo de 2006, y septiembre de 2003. En virtud de ello, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

15. Copias Certificadas del Expediente 2006-1025, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De conformidad con el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, las mismas h.f.d. sus originales. Ahora bien, en virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

    -IV-

    Motivación para decidir

    Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:

    En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

    Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

    b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

    La norma anteriormente citada consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada por el arrendador de un contrato de inquilinato verbal o un escrito a tiempo. Los efectos de la procedencia de dicha acción consisten en la extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Dicha acción sólo puede ser ejercida cuando esté fundamentada en una serie de causales taxativas, enumeradas en el mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante fundamenta su acción de desalojo bajo el argumento de que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento acordados entre las partes y por la necesidad de del propietario de ocupar el inmueble arrendado. De una lectura del dispositivo legal citado con anterioridad, se desprende que la presente acción se fundamenta en una de las causales consagradas por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea procedente la acción incoada por la parte actora.

    De la lectura del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprenden los elementos constitutivos de dicha norma, aplicables al caso que nos ocupa, a saber:

    1. Un supuesto de hecho: La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, o que propietario necesite ocupar el inmueble arrendado.

    2. Una consecuencia jurídica: Visto lo anterior, la otra parte puede demandar el desalojo del inmueble arrendado.

    Visto lo anterior, este sentenciador procede a verificar el cumplimiento del supuesto de hecho que se desprende del artículo anteriormente analizado.

    Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a la determinación o no de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil, el cual dice lo siguiente:

    Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio

    Dicho dispositivo normativo debe ser concatenado, a los efectos de la presente causa, con el artículo 1600 ejusdem, el cual señala lo que a continuación se transcribe:

    Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a su determinación de tiempo

    De la lectura anterior, se desprenden los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los cuales culminarán en el día convenido por las partes para ello. Sin embargo, el Código Civil señala que en caso de que haya expirado el término fijado en dicho acuerdo, tal y como lo convinieron las partes, y el arrendatario se mantengan en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento. Sin embargo, una vez que se ha renovado dicha convención, pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado.

    Ventilado lo anterior, resulta oportuna la opinión del autor patrio J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, la cual es del tenor siguiente:

    Si en contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas

    Vista la doctrina anterior, resulta necesario concluir que al encontrarnos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo contenido se establecen prórrogas automáticas, sucesivas y por períodos determinados, el arrendamiento no se reputará como a tiempo indeterminado. En efecto, la presunción contenida en el artículo 1600 del Código Civil será aplicable en caso de que culminado el arrendamiento en el tiempo fijado por las partes, y el arrendatario continúe poseyendo el bien inmueble, lo cual hace suponer la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Sin embargo, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prórrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializa uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1600 del Código Civil, que no es mas que la terminación del contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de que mientras que las prórrogas automáticas tengan lugar, no se puede considerar como terminada la relación arrendataria.

    En el caso de marras, la actora consignó junto a su libelo de demanda el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. En su cláusula quinta se fija el término de duración de dicho contrato, el cual será de seis meses contados a partir del 29 de mayo de 2002. Asimismo, dicha cláusula señala que el contrato será renovable por períodos de seis meses, sin embargo no señala si dichas renovaciones tendrán lugar a petición de las partes contratantes o de forma automática.

    Con el propósito de salvar dicho escollo contractual, este juzgador observa lo dispuesto por el artículo 1133 del Código Civil, el cual señala lo que a continuación se trascribe:

    Artículo 1160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

    Dicho articulado debe ser concatenado con lo dispuesto por el Código de Procedimiento Civil en su artículo 12, el cual rezas así:

    Artículo 12.- (…) En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

    El último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil consagra la facultad del operador jurídico de interpretar los contratos, cuando el contenido de éstos sea oscuro o poco claro. Esta facultad legal del Juez de instancia es ampliamente reconocida por la más prestigiosa jurisprudencia nacional, tal como la sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en fecha 10 de mayo de 1990, con ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., la cual señala lo siguiente:

    “… la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento. En efecto, “apreciar” los hechos, conforme la enseñanza de la más autorizada doctrina. “significa un acto de raciocinio, por medio del cual el juez de la instancia estima o da calor a los hechos establecidos”, lo que en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de específicas consecuencias jurídicas…”

    Haciendo uso de la facultad otorgada por la ley procesal de interpretación del contenido de los contratos ambiguos y oscuros, este Tribunal considera que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, objeto de la presente causa, consagra una tácita reconducción contractual. En consecuencia, de una interpretación exegética de la voluntad de las partes al momento de redactar el contrato, se desprende que las mismas establecieron que al momento de vencer el contrato, y se haya dejado a la arrendataria en posesión del inmueble, el acuerdo de locación se reconduciría a un contrato a tiempo determinado, que tendría una duración de seis meses.

    Habida cuenta de lo anterior, la parte actora no consignó a los autos prueba alguna que demostrara su deseo de no prorrogar más el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 29 de marzo de 2002, de lo cual se desprende la vigencia del mismo, en los mismos términos en que fue pactado. La única comunicación recibida por el arrendador, fechada el 01 de noviembre de 2004, no contiene una clara e inequívoca manifestación de voluntad de no seguir renovando el contrato.

    Conforme a lo anterior, y siguiendo un esquema absolutamente lógico, puede observase que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes. En consecuencia, este juzgador considera que no se ha cumplido en este proceso con el primero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo, consistente en la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

    Una vez desvirtuado el primero de los elementos constitutivos de la norma anteriormente analizada y con fundamentos en los argumentos jurídicos anteriormente citados, este Juzgador considera inoficioso pronunciarse respecto de los demás y, por consiguiente, no puede concluir que se hayan satisfecho todas las exigencias legales consagradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Ahora bien, por no haberse verificado los extremos tipificados por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal debe declarar sin lugar la acción de desalojo incoada por los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E. en contra de la ciudadana Y.D.C.R.C., en virtud de no haberse cumplido en el presente caso, los supuestos de hecho consagrados de forma abstracta en la anterior norma. Así se decide.

    - V -

    Dispositiva

    En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos J.A.P.E., MARICANDI PIÑANGO ESPINOZA, O.Z.F.E. y H.M.D.E., contra la decisión de primera instancia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de junio de 2007.

    De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.

    Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.

    Remítase el expediente a su Tribunal de origen.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de julio de dos mil ocho (2008).

    EL JUEZ,

    L.R.H.G.

    LA SECRETARIA,

    M.G.H.R.

    En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las __________.

    LA SECRETARIA,

    Exp. 07-9341.

    LRHG/MGHR/ngp