Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 20 de Septiembre de 2010

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso subjetivo de apelación interpuesto por la abogada E.X.A.B., en cu carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana A.M.D.D.A., quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, y posteriormente por la abogada M.A.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana V.C.M.D., contra la sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana A.M.D.D.A., actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana VRIGINIA COROMOTO M.D., y en consecuencia declaró resuelto el Contrato de Arrendamiento; 2) Condenó a la parte demandada al pago de la cantidad de ciento ochenta y nueve bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 189,75) por concepto de daños y perjuicios equivalentes al canon de arrendamiento del mes de diciembre; de cincuenta bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 50,25) por concepto de daños y perjuicios equivalentes al monto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble; a la suma de trescientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 385,00) por retardo en la entrega del inmueble; la suma de ciento ochenta y nueve bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 189,75) mensual, por concepto de daños y perjuicios equivalentes al canon de arrendamiento y causados desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de marzo del mismo año; la cantidad de cincuenta bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 50,25) por concepto de daños y perjuicios equivalentes al monto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble, causados desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de marzo del mismo año; al pago de los intereses moratorios causados desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha del fallo, a razón del tres por ciento (3%) anual; al pago de la corrección monetaria que resulta de la experticia complementaria al fallo; y 3) Condenó a la parte demandada al pago de las costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 03 de agosto de 2010, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil; por lo que el Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 19 de marzo de 2010, la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, en fecha 15 de diciembre de 2008 suscribió en forma privada, actuando en nombre de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, con la ciudadana V.C.M.D. un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, el cual tendría una duración de un (01) año fijo, contados a partir del 01 de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 23-A, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda.

Que, la arrendataria a partir del mes de diciembre de 2009 dejó de cancelar los montos acordados en las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Arrendamiento, por lo que debió haber hecho entrega material del inmueble arrendado libre de bienes y de personas, y en las mismas condiciones en que fue recibido, una vez culminado el contrato.

Que, en virtud de la ocupación del inmueble arrendado por parte de la arrendataria, su mandante ha dejado de percibir la cantidad de ciento ochenta y nueve bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 189,75) mensuales, a partir del mes de enero de 2010, por lo que se encuentra experimentando una disminución en sus expectativas lucrativas, puesto que se le privó de una ganancia que pudo haber percibido al arrendar el inmueble objeto del litigio, a una tercera persona.

Seguidamente, solicitó la resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de diciembre de 2008; así como también, que la arrendataria fuese condenada al pago de la cantidad de ciento ochenta y nueve bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 189,75) por concepto del canon de arrendamiento insoluto correspondiente al mes de diciembre de 2009; a la suma de cincuenta bolívares fuertes con veinticinco céntimos (Bs. F. 50,25) relativo a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, correspondiente al mes de diciembre de 2009; a la cantidad de trescientos ochenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 385,00) por concepto de retardo en la entrega del inmueble, a razón de cinco bolívares fuertes (Bs. F. 5,00) diarios, contados a partir del 01 de enero de 2010 hasta el 18 de marzo de 2010.

Asimismo, solicitó que la arrendataria cancelara la cantidad de ciento ochenta y nueve bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. F. 189,75) mensuales por concepto de lucro cesante, cuyo pago deberá ser calculados desde el mes de enero de 2010 hasta que la arrendataria realice la entrega material del inmueble arrendado; así como también, a pagar la suma de cincuenta bolívares fuertes con veinticinco céntimos (Bs. F. 50,25) correspondientes a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes que se siguieron venciendo desde el mes de enero de 2010 hasta la verificación de la entrega del inmueble; la suma de cinco bolívares fuertes (Bs. F. 5,00) por cada día de retardo, que se siga produciendo en la entrega del inmueble; los intereses moratorios causados hasta la fecha por las cantidades mencionadas, de conformidad con el artículo 1.277 del Código Civil; a la actualización monetaria de los montos y al pago de las costas y costos que se generen en la demanda.

Fundamentó la acción interpuesta en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1273, 1275, 1277, 1579 y 1592 del Código Civil.

Asimismo solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 2° del artículo 588 ejusdem y el ordinal 7° del artículo 599 ibídem.

Estimó la demanda en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 240,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda y, en consecuencia se declarara con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, es cierto que suscribió de manera privada un Contrato de Arrendamiento con la demandante, en fecha 15 de diciembre de 2008, cuyo lapso se fijó en un (01) año fijo, hasta el 31 de diciembre de 2009.

Que, por cuanto la arrendadora no le notifico ni por escrito o verbalmente su deseo de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, es por lo que se convirtió por imperio de la Ley en un contrato a tiempo indeterminado, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

Que, niega, rechaza y contradice que haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, toda vez que se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, cuyo pago realizó mediante consignaciones por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el expediente signado con el No. 10-3192, en virtud de la negativa de la arrendadora de no querer recibir el canon de arrendamiento y al no permitirle suscribir un nuevo Contrato de Arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que adeude la cantidad de cincuenta bolívares fuertes con veinticinco céntimos (Bs. F. 50,25) por gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, correspondiente al mes de diciembre de 2009; así como también la suma de trescientos ochenta y cinco bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. 385,00), por concepto de retardo en la entrega; la cantidad de ciento ochenta y nueve bolívares fuertes con setenta y cinco céntimos (Bs. 189,75) mensuales, por concepto de lucro cesante.

Negó, rechazó y contradijo que adeude la suma de cincuenta bolívares fuertes con veinticinco céntimos (Bs. F.50,25) correspondientes a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes que se siguieron venciendo desde el mes de enero de 2010 hasta que se verifique la entrega material del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento; y la suma de cinco bolívares fuertes (Bs. F. 5,00) por cada día de retardo que se sigan produciendo hasta que se verifique la referida entrega material.

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que se le impute los intereses moratorios por concepto de daños y perjuicios, por cuanto se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Asimismo, niega, rechaza y contradice que se le pretenda desalojar del inmueble arrendado, puesto que a su estado de solvencia no se le debe decretar extinguida la obligación contractual derivada del contrato suscrito.

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho el escrito de contestación a la demanda, y en consecuencia se declarara sin lugar la demanda interpuesta en su contra, con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2010, la parte demandante acompañó las siguientes documentales:

Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”. (f. 17 al 28 del expediente)

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de diciembre de 2008. (f. 29 al 31 del expediente)

Recibo del canon de arrendamiento no cancelado por la arrendataria correspondiente al mes de diciembre de 2009. (f. 32 del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 13 de mayo de 2010, donde promovió:

Documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en forma privada.

Recibo del pago insoluto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, signado con el No. 001363.

Copia simple del expediente de consignaciones signado con el No. 2010-3192. (f. 53 al 63 del expediente)

Posteriormente, mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 2010, promovió copia de todo el expediente de consignaciones No. 2010-3192, que cursa por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (f. 67 al 90 del expediente)

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada mediante escrito de fecha 17 de mayo de 2010, promovió copia certificada del expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el No. 10-3192. (f. 93 al 108 del expediente)

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 28 de junio de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

No ha constituido un hecho controvertido que las partes del presente proceso se encuentran vinculas por una relación arrendaticia desde el 15 de Diciembre e 2008.

Los hechos controvertidos en la presente causa se reducen a la naturaleza de la relación arrendaticia, es decir si es determinada o indeterminada y al estado de solvencia o no de la parte demandada.

Con respecto al primer hecho controvertido, si la relación arrendaticia es determinada o indeterminada, la parte demandada argumenta para sostener que la relación es a tiempo indeterminado, que la arrendadora no le manifestó su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

En la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, las partes establecieron un año fijo no prorrogable el plazo del contrato y de forma expresaron señalaron que el mismo se iniciaba el 1º de Diciembre de 2009 y finalizaba el 31 de Diciembre de 2009, y que una vez finalizado, en caso de que la arrendataria estuviera solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, comenzaba la prórroga legal, en caso contrario, es decir en caso de insolvencia, debería hacer entrega inmediata del inmueble; no convinieron las partes en prorrogas sucesivas del contrato, así como tampoco la practica de ningún tipo de notificación con respecto a este tema: por lo tanto es forzoso concluir que la relación arrendaticia es a tiempo determinado. Y así se decide.-

Ahora bien, corresponde precisar si efectivamente la parte demandada se encontraba en estado de insolvencia, como lo alega la parte actora, desde el mes de diciembre, incumpliendo de esta manera de cancelar puntualmente el canon de arrendamiento mensual.

La parte actora alega que la arrendataria incumplió con su obligación de cancelar puntualmente el canon correspondiente al mes de diciembre de 2009 y por su parte la demandada alegó que ante la negativa de su arrendataria de recibirle el canon de arrendamiento del mes de diciembre procedió a consignar los mismos ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.

En el contrato de arrendamiento se estableció que el pago del canon debía ser cancelado dentro de los cinco primeros días de cada mes y por mensualidades vencidas, por otra parte la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que ante tal situación puede la parte arrendataria consignar el importe del mismo ante el Tribunal de Municipio de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Revisadas las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias se observa tanto del depósito bancario como de la constancia expedida por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de este misma Circunscripción Judicial, que la parte demandada en el mes de Febrero de 2010 procedió a consignar el importe correspondiente al mes de Diciembre de 2009, es decir depósito la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 240,oo); el 8 de Marzo de 2010, procedió a consignar el importe correspondiente al mes de Enero del año en curso; el mes de Abril el correspondiente al mes de Febrero de 2010; el 03 de Mayo el mes de Marzo de 2010, es decir que todas las consignaciones fueron realizas a todas luces fuera del lapso establecido en el contrato de arrendamiento, así como el establecido en la Ley, ya que la mismas se efectuaron con un mes de retardo; por lo tanto son consideradas por quien suscribe, como extemporáneas por tardías. Y así se decide.-

Así las cosas, en el presente caso se ha configurado el supuesto establecido en la cláusula segunda del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, cuando las partes acordaron que el atraso en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento daría derecho a la arrendataria a solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento; por lo tanto la presente demanda debe prosperar, así como lo solicitado por concepto de daños y perjuicios. Y así se decide.-

IV

Por todas las anteriores consideraciones, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la sociedad mercantil de este domicilio y denominada INVERSIONES GIANISE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 35, Tomo 145-A Sgdo. de fecha 8 de julio de 1980, en contra de la ciudadana V.C.M.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad No. 14.636.240, se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento y en consecuencia se condena a la ciudadana V.C.M.D., ya identificada, a: PRIMERO: Al pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 189, 75) por concepto de daños y perjuicios equivalentes al canon de arrendamiento del mes de diciembre; SEGUNDO: Al pago de la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 50,25) por concepto de dalos y perjuicios equivales monto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble; TERCERO: Al pago de la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 385,oo) por retardo en la entrega del inmueble, a razón de Cinco bolívares (Bs, 5,oo) diarios causado desde el 1 de enero de 2010 hasta el 18 de Marzo de 2010; CUARTO: Al pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 189, 75) mensual, por concepto de daños y perjuicios equivalentes al canon de arrendamiento y causados desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de marzo del mismo año, fecha en la que se interpuso la presente demanda; QUINTO: Al pago de la cantidad de CINCUENTA BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 50,25) por concepto de daños y perjuicios equivales al monto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble, causados des el mes de enero de 2010 hasta el mes de marzo del mismo año; SEXTO: Al pago de los intereses moratorios causados desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha del presente fallo a razón del tres por ciento (3%) anual, de las cantidades condenadas a pagar en los numerales 1 al 5 del dispositivo del presente fallo, causados desde el día 6 de Abril del año en curso hasta la fecha del presente fallo y SÉPTIMO: Al pago de la corrección monetaria que resulta de la experticia complementaria al fallo, de las cantidades condenadas a pagar en los numerales 1 al 5 del dispositivo del presente fallo, desde la fecha de admisión de la presente demanda el día 6 de abril del presente año, hasta la fecha el presente fallo.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 el Código de Procedimiento Civil

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 28 de junio de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana A.M.D.D.A., actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana VRIGINIA COROMOTO M.D., y en consecuencia declaró resuelto el Contrato de Arrendamiento; 2) Condenó a la parte demandada al pago de la cantidad de ciento ochenta y nueve bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 189,75) por concepto de daños y perjuicios equivalentes al canon de arrendamiento del mes de diciembre; de cincuenta bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 50,25) por concepto de daños y perjuicios equivalentes al monto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble; a la suma de trescientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 385,00) por retardo en la entrega del inmueble; la suma de ciento ochenta y nueve bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 189,75) mensual, por concepto de daños y perjuicios equivalentes al canon de arrendamiento y causados desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de marzo del mismo año; la cantidad de cincuenta bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 50,25) por concepto de daños y perjuicios equivalentes al monto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble, causados desde el mes de enero de 2010 hasta el mes de marzo del mismo año; al pago de los intereses moratorios causados desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha del fallo, a razón del tres por ciento (3%) anual; al pago de la corrección monetaria que resulta de la experticia complementaria al fallo; y 3) Condenó a la parte demandada al pago de las costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, se somete al conocimiento de esta Alzada la diligencia estampada en fecha 22 de julio de 2010 por la abogada E.X.A.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.259, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, y la diligencia de fecha 26 de julio de 2010 suscrita por la abogada M.A.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 40.415, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en donde ejercieron el recurso subjetivo de apelación contra el fallo dictado en fecha 28 de junio de 2010.

De esta manera, se observa que la representación judicial de la parte demandante fundamentó su apelación, en base a que el Juez del A quo no se pronunció en cuanto a la entrega material del inmueble, cuya demanda se declaró con lugar, omitiéndose a criterio de quien aquí decide, uno de los requisitos formales establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como es la congruencia que debe guardar el fallo con la acción deducida y la defensa opuesta, sin dejar incertidumbres ni sobreentendidos, lo cual acarrea la infracción dispuesta en el artículo 244 ejusdem.

Así las cosas, esta Alzada considera necesario, antes de pasar a revisar los términos en que fue dictada la sentencia recurrida, resolver la denuncia presentada por la parte recurrente demandante, y en este sentido, fue formulada por cuanto la sentencia cuestionada, incumple con el requisito que señala el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues aun cuando el sentenciador finaliza declarando con lugar la demanda, en ella no se ordena la entrega material de la cosa u objeto sobre la cual recae la decisión, omitiéndose con ello la pretensión deducida por la parte demandante en su escrito libelar, de donde se observa en su Capitulo Séptimo que señaló:

El objeto de la presente demanda, por Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, daños y perjuicios y, lucro cesante, tal y como su nombre lo indica, es lograr la Resolución del Contrato de arrendamiento, celebrado en forma privada, entre la Sociedad Mercantil que, represento y, la ciudadana V.C.M.D. anteriormente identificado, con la consecuencial entrega del inmueble arrendado (…)

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Se trata pues, de un requisito donde la sentencia debe contener una decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según lo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya culminada.

En este sentido, es preciso citar textualmente lo previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

...omissis…

5º. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia;

En cuanto a éste requisito, ha sido reiterada la doctrina y jurisprudencia, en que la decisión no solo tiene que ser manifiesta, definitiva e indubitable, sino que también debe guardar relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión de la parte actora y con los términos en que fue propuesta la defensa de la parte demandada, siendo importante señalar la doctrina imperante en la materia, derivada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de febrero de 2006, caso D.J. RONDÓN R. contra la Sociedad Mercantil SAMPIERI & FORTUNATO S.A. (SAMFOR S.A.), expediente No. 2005-000565, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., en la cual señaló:

El Principio de Exhaustividad de la sentencia, obliga al sentenciador a resolver lo alegado por las partes, de allí proviene la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.

De ello se deriva la congruencia de la sentencia, la cual se produce cuando esta se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que fue sometido a su resolución, y la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita).

Así, los jueces de instancia, de conformidad con lo previsto en los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, se encuentran en la obligación de resolver las controversias que por ley se encuentran llamados a decidir de manera exhaustiva, es decir, de acuerdo con todo lo alegado por las partes.

Ahora bien, de la lectura minuciosa efectuada a la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se constata efectivamente, que la recurrida no llena los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se pronuncia en ninguna parte del fallo en cuanto a la entrega material del inmueble objeto del litigio, por lo que incurre en incongruencia negativa la sentencia dictada por el Tribunal de la causa; sin embargo, declaró con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana A.M.D.D.A., quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, por lo que claramente obvió uno de los requisitos indispensables para que la sentencia se baste por sí sola y permita el control de la legalidad de lo decidido; razón por la cual en fuerza de los razonamientos expuestos, estima quien decide que la conducta del A quo, infringió la disposición contenida en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conduce a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, a tenor de lo establecido en el artículo 244 ejusdem. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia y conforme a lo establecido en el artículo 209 de la Ley Adjetiva Civil, pasa este Juzgado Superior a decidir en cuanto al fondo del asunto, sin resolver acerca de la denuncia restante, dada la declaratoria anterior. Y ASI SE DECIDE.

En virtud de lo dispuesto en el articulo 209 ejusdem, es menester de este Juzgado Superior decidir en cuanto al fondo del asunto, por lo que observa quien juzga, en primer lugar que, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 23-A, ubicada en la calle Primero de Mayo, carretera Agua Fría, Lagunetica, Km7, Los Teques, Estado Miranda; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos emana, es de acotar que dicha fuerza siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que:

(…) El plazo del presente contrato es de Un año (01), fijo, no prorrogable contado a partir del Primero (1°) del mes de Enero del año 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009 ambos inclusive. Una vez finalizado el contrato LA ARRENDATARIA siempre que se encuentre solvente en el pago del canon de arrendamiento, gozará potestivamente de la prorroga legal arrendaticia establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual opera en pleno derecho sin necesidad de notificación por parte de LA ARRENDADORA, en caso de que LA ARRENDATARIA se encuentre en mora con los pagos de los cánones de arrendamiento no gozara de la prorroga legal y deberá proceder a la entrega del inmueble (…)

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

En consecuencia, esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro m.T.. Al respecto, en sentencia de la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 23 de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado RENÉ PLAZ BRUZUAL, se dispuso:

(…)La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables (…)

En este sentido, en el caso sub judice, se observa que la parte demandante interpuso la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que estipula:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción, este Juzgado Superior observa que, la parte demandante ciudadana A.M.D.D.A., quien actúa en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, interpuso la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud del incumplimiento de las obligaciones contractuales de la ciudadana V.C.M.D., parte demandada en el presente litigio.

De este modo, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la Cláusula Quinta, por un período de un (01) año fijo, no prorrogable contados a partir del primero (01) de enero de 2009 hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2009, evidenciándose del contenido de esta cláusula el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuya resolución fue demandada.

Asimismo, se puede constatar de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes que, una vez finalizado el mismo la arrendataria podía hacer uso de su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando no estuviera incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. De allí pues, que en virtud de lo dispuesto en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, las partes convinieron en que una vez culminado el lapso de duración del mismo, en fecha 31 de diciembre de 2009, la arrendataria gozaría de su derecho a la prórroga legal, siempre y cuando se encontrara solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, con respecto a las obligaciones que surgen para la arrendataria, el Código Civil prevé en su artículo 1.592 que:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Demostrada como ha quedado, en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo de la arrendataria, correspondía a la demandada el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas y en especial, el pago de la manera pactada del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta en su contra.

En este estado, se hace menester, para quien aquí suscribe, analizar el pago correspondiente al mes de diciembre de 2009, cuyo incumplimiento se demanda, y en este sentido, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó haber consignado por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el canon correspondiente al mes de diciembre de 2009 y los subsiguientes, en virtud de la negativa de la administradora de recibírselos, cuyas consignaciones cursan en el expediente del folio noventa y tres (93) al ciento ocho (108), haciéndose necesario verificar si han sido efectuadas conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

(Subrayado y negrilla por este Tribunal)

De este modo, ciertamente, el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite que, cuando el arrendador de un inmueble se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, pueda el arrendatario consignarla dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, en el Juzgado de Municipio competente por la ubicación del inmueble.

Así las cosas, se aprecia de las copias certificadas aportadas por la parte demandada, que las consignaciones se efectuaron de la siguiente manera:

• El mes de diciembre de 2009, por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares fuertes (Bs. F. 240,00), consignado en fecha 09 de febrero de 2010 por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante planilla de depósito No. 24806576 de fecha 04 de febrero de 2010.

• El mes de enero de 2010, por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares fuertes (Bs. F. 240,00), consignado en fecha 08 de marzo de 2010 por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante planilla de depósito No. 14943383 de fecha 04 de marzo de 2010.

• El mes de febrero de 2010, por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares fuertes (Bs. F. 240,00), consignado en fecha 23 de abril de 2010 por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante planilla de depósito No. 29342049 de fecha 23 de abril de 2010.

• El mes de marzo de 2010, por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares fuertes (Bs. F. 240,00), consignado en fecha 03 de mayo de 2010 por ante el Tribunal Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante planilla de depósito No. 23759964 de fecha 03 de mayo de 2010.

De esta manera, en atención a la problemática expuesta por la parte demandada, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que, la ciudadana V.C.M.D. realizó a lo largo del debate procesal las consignaciones respectivas del mes de diciembre de 2009 hasta el mes de marzo de 2010; no obstante a ello, del análisis de dichas consignaciones se desprende que, la parte demandada consignó el canon correspondiente al último mes de duración del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 09 de febrero de 2010, no adecuándose a lo establecido en el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto lo consignó de manera extemporánea.

Ahora bien, la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Asimismo, el artículo 506 de la Ley Adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar esta Alzada, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderada judicial, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, demandado como insoluto o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Y ASI SE DECIDE.

De este mismo modo, no obstante a que la parte demandada, presentó las consignaciones del mes de enero de 2010 hasta el mes de marzo de 2010, tal y como consta al expediente del folio ciento uno (101) al ciento seis (106), cuyos pagos corresponden a la suma establecida en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 189,75) por concepto del canon de arrendamiento mensual; y a la suma establecida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 50,25) por concepto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes; se evidencia del análisis de dichas consignaciones que, la ciudadana V.C.M.D. las consignó de manera extemporánea, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; motivo por el cual, quien aquí decide, considera necesario ORDENAR a la arrendataria, ciudadana V.C.M.D. a pagarle a la arrendadora, ciudadana A.M.D.D.A., quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 189,75) con respecto al canon de arrendamiento insoluto correspondiente al mes de diciembre de 2009; la suma de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 50,25) con respecto a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble arrendado, cuyo pago se estableció en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento; la suma de CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4,00) diarios por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento, tal y como quedó establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, calculados a partir de 01 de enero de 2010 hasta que conste el pago de las cantidades aquí ordenadas; la cantidad de CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5,00) diarios por concepto de daños y perjuicios por cada día de atraso en la entrega del inmueble, tal y como se estableció en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, calculados a partir de 01 de enero de 2010 hasta que se verifique la entrega material del inmueble arrendado; así como también, se ordena el pago de los intereses moratorios causados desde el mes de diciembre de 2009 hasta la fecha en que se materialice la entrega del inmueble arrendado, cantidades estas que deben ajustarse al Índice de Precios establecido por el Banco Central de Venezuela. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, tenemos pues, que la parte demandante solicita el pago relativo al lucro cesante, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.273 y 1.275 del Código Civil, que prevén:

Art. 1.273.- Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.

Art. 1.275.- Aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte de dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a la pérdida sufrida por el acreedor y a la utilidad de que se le haya privado, no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.

En este sentido, ha sido reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, cuando dispone que la inejecución de la obligación puede hacer sufrir al acreedor una pérdida y, además impedirle realizar una ganancia, provecho o beneficio; motivo por el cual, la parte que haya incumplido el contrato celebrado, deberá pagarle a la otra, para la reparación de los daños y perjuicios una suma suficiente de dinero para indemnizarla, la cual deberá comprender los dos elementos ya expresados a que la Ley se contrae, es decir, que sean ciertos y determinados o determinables.

De manera que, probado como quedo el daño ocasionado por la ciudadana V.C.M.D. al no hacer entrega material del inmueble arrendado, bajo los términos convenidos en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 15 de diciembre de 2008, es por lo que le privó a la arrendadora su derecho de obtener una utilidad o ganancia, si se hubiese acogido la arrendataria a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pagando adecuadamente el canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2009, o en su defecto, la ganancia que pudo haber percibido de haberle arrendado el inmueble a una tercera persona; es por ello que, quien aquí decide, ordena a la ciudadana V.C.M.D. a pagarle a la arrendadora, por concepto de lucro cesante, la cantidad de CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 189,75) mensuales, equivalente al canon de arrendamiento, calculados desde enero de 2010 hasta que se verifique la entrega material del inmueble; y la suma de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. F. 50,25) con respecto a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes del inmueble arrendado, calculados desde enero de 2010 hasta que se verifique la entrega material del inmueble. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, la falta de pruebas por parte de la demandada, ciudadana V.C.M.D., conlleva indefectiblemente a este Juzgado Superior, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, su incumplimiento contractual en el pago del canon correspondiente al mes de diciembre de 2009; por lo cual, debe establecerse que la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho, por lo que se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por las partes, y consecuentemente, se ordena a la ciudadana V.C.M.D. la entrega material de manera inmediata a la arrendadora del inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 23-A, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda. Y ASI SE DECIDE.

Por último, esta Juzgadora con el poder disciplinario de índole administrativa y no jurisdiccional que tiene a su cargo, no puede pasar por alto hacer un llamado de atención, a la Juez del Tribunal de la causa, y se le apercibe para que en lo sucesivo analice con detenimiento las solicitudes de las partes durante la secuela de los causas que conoce, por cuanto es su deber decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: