Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 26 de Julio de 2007

Dar por resuelto y terminado el referido contrato de arrendamiento del lote de terreno y sus respectivas instalaciones y como consecuencia de ello, entregarlo totalmente desocupado de bienes y personas dicho lote de terreno, en las mismas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual. Segundo: En pagar por concepto de canon de arrendamiento vencido y no pagado, correspondiente a la mensualidad del mes de agosto de 2.006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (900.000,00 Bs.), toda vez, que el pago correspondiente al referido mes resulta como consecuencia del pago efectuado con cheque sin provisión de fondos, correspondiente al mes de agosto de 2.006.Tercero: En pagar por concepto de canon de arrendamiento vencidos y no pagados, correspondientes a las mensualidades de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.006, la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (3.600.000,00 Bs.). Cuarto: En pagar por concepto de daños y perjuicios como lo establece la cláusula octava del referido contrato de arrendamiento, en fecha 31 de agosto de 2.006, hasta la entrega real y efectiva del lote de terreno y sus instalaciones. Quinta: En el pago de las costas y costos causadas en virtud del presente juicio incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.

Solicita medida de secuestro de la cosa arrendada de conformidad con el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (4.500.000,00 Bs.) más la cantidad que establezca este tribunal como indemnización por daños y perjuicios, y las costas y costos que genere este juicio.

Solicita que sobre el monto que en definitiva se condene a pagar a la demandada, se haga la correspondiente corrección monetaria (indexación), calculada desde la fecha de admisión de la presente demanda, hasta la fecha en que definitivamente se efectúe el pago.

Citada personalmente la demandada de autos, tal y como consta al folio 53 del expediente, procede su apoderado judicial a dar contestación a la demanda en los términos que a continuación se sintetizan:

Rechaza y niega formalmente la pretensión de la actora por ser contraria a derecho y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil opone al demandante como defensa de fondo a favor de su representada la excepción non adimpleti contractus, o excepción de incumplimiento, por cuanto desde el mes de agosto de 2.006, la arrendadora mediante una serie de acciones de carácter doloso ha impedido el goce pacífico de la cosa arrendada, incumpliendo deliberadamente con una de las principales obligaciones derivadas de la naturaleza del contrato de arrendamiento, que esos hechos se circunscriben a la suspensión de los servicios públicos de agua y electricidad, así como muchos otros hechos perturbadores, que por tal razón y dada la condición bilateral del contrato cuya resolución se demanda, visto el incumplimiento de una de las partes, la otra está eximida del cumplimiento de su obligación. Que en este caso se encuentran llenos todos los requisitos de procedencia de la excepción non adimpleti contractus, en consecuencia, solicita que se declare procedente la excepción planteada y sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas.

Reconvino a la parte actora por el resarcimiento de daños y perjuicios, dicha reconvención fue declarada inadmisible por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial.

Este Tribunal Superior para decidir la presente causa, lo hace de la siguiente manera:

TEMA DECIDENDUM

La parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento que la une con la ciudadana S.B.V.D., ya identificada en este fallo, por haber incurrido la demandada supuestamente en reiterado incumplimiento de dicho contrato, contraviniendo lo previsto en la cláusula segunda, cuarta, quinta, décima tercera, décima sexta y vigésima primera, así como lo establecido en los artículos 1.160, 1592 1599 del Código Civil, artículos 3, ordinales 3 y articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también por la indemnización de daños y perjuicios de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava, es decir la cantidad de ochenta mil bolívares diarios, a partir del vencimiento del contrato, es decir desde el 31 de agosto del 2.006, hasta la entrega real del inmueble, y el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2.006.

Por su parte, la demandada al dar contestación a la demanda rechazó la pretensión de la actora por ser contraria a derecho y opuso a la demandante como defensa de fondo, la excepción non adimpleti contractus, o excepción de incumplimiento, por considerar que desde el mes de agosto del 2006 la arrendadora mediante una serie de acciones de carácter doloso le ha impedido el goce pacifico de la cosa arrendada, incumpliéndole con una de las principales obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento referida a la suspensión de los servicios públicos de agua y electricidad y demás hechos perturbadores, por lo que considera que ella está eximida del cumplimiento de su obligación. Igualmente intentó reconvención la cual declarada inadmisible por el tribunal de la causa, no siendo en consecuencia materia de decisión en el presente fallo.

Trabada como ha quedado la presente controversia, considera este Juzgador, que habiendo apelado de la sentencia definitiva de fecha 03 de mayo de 2007, solo la parte demandante, en la cual se le declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento; se resolvió el contrato de arrendamiento en referencia; se ordenó a la parte demandada, ciudadana S.V.D. a hacer entrega a la demandante del inmueble arrendado; se declara procedente la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada y se exonera a esta a cancelar los cánones de arrendamiento de los mes de agosto a diciembre de 2006 a razón de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) cada uno; se declara improcedente la impugnación del poder del apoderado judicial de la parte demandada; se declara que la relación arrendaticia y por último se exonera en costas a la parte demandada por haber tenido motivos para litigar; considera esta Alzada que la apelación formulada por la parte actora, en relación a los dispositivos de la referida sentencia es de carácter parcial y va destinada a que este Juzgador resuelva si es procedente o no la excepción del contrato no cumplido y si como consecuencia de ello deba cancelar la demandada los cánones de arrendamiento correspondiente al periodo que va del mes de agosto al mes de diciembre del 2006; sobre la impugnación del poder del abogado A.M.C. y sobre la exoneración de costas a la parte demandada, toda vez que estos tres dispositivos son los que pudieran afectar o perjudicar la pretensión de la parte actora apelante, ya que como lo establece el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, no podrá apelar de una sentencia la parte a quien en ella se hubiere concedido cuanto hubiere pedido; y como quiera que a la demandante no se le concedió su pretensión de condenatoria de los cánones de arrendamiento insolutos; la indemnización de daños y perjuicios conforme a la cláusula octava del contrato y el pago de las costas; constituyen estos tres puntos únicamente el tema decidendum sobre el cual se va a pronunciar esta alzada para no incurrir en lo que la doctrina ha llamado reformatio in peius, es decir para no desmejorar la condición del apelante.

SOBRE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER PRESENTADO POR EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

La parte actora en la primera oportunidad en que compareció a autos con posterioridad a la consignación del poder que le otorgara la parte actora al abogado A.M.C., impugnó el mismo por ilegitimidad, falta de capacidad e interés del representante legal de la demandada, ya que señala que en el referido poder no le fueron otorgados al apoderado facultades especiales, toda vez que no hace ningún tipo de mención al proceso para el cual fue conferido.

De la revisión del referido instrumento poder el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo en fecha 5 de septiembre de 2006, bajo el Nº 87, Tomo 99, el cual riela a los folios 23 y 24 del expediente, puede determinar este Juzgador que el mismo en base a las facultades que se le otorga al abogado A.C., constituye un poder judicial de carácter general y no especial como se señala en el texto del mismo, ya que el mismo permite la actuación del apoderado en todos tipos de juicios y ante cualquier autoridad pública. Siendo esto así, concluye este Juzgador que el referido poder es suficiente y faculta al abogado A.M.C. a actuar como apoderado judicial de la parte demandada, razón por la cual se declara SIN LUGAR la referida impugnación. ASÍ SE DECLARA.

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La determinación previa de la naturaleza jurídica de una relación arrendaticia, en cuanto a la especificación de su duración, resulta de trascendental importancia cuando se tratan de acciones judiciales que se intentan con ocasión de un contrato de arrendamiento, ya que dependiendo de la naturaleza jurídica del mismo, dependerá la procedencia o no de la acción intentada.

Observa el Tribunal, que la parte actora en su libelo señaló y así se desprende del contrato de arrendamiento anexo, que el mismo tendría un termino de duración de seis meses fijos contados a partir del 1º de septiembre de 2.006 hasta el 28 de febrero del 2006, según lo señalado en la cláusula quinta, vencido dicho término, si ninguna de las partes hubiese dado aviso por escrito de su voluntad en contrario, con un mes de anticipación como mínimo, se consideraría prorrogado por periodos fijos de seis meses. Por su parte, la demandada al contestar la demanda nada dijo en relación al plazo del contrato en cuestión, sino por el contrario admitió la existencia de la relación arrendaticia. Si bien es cierto, la parte actora en fecha 27 de julio del 2006, dentro del plazo establecido en la cláusula quinta trató de notificar a la arrendataria su voluntad de no seguir prorrogando el contrato, lo cual no ocurrió, por lo que llegado el día 31 de agosto del 2006, el contrato de arrendamiento se prorrogó por un plazo de seis meses que concluían el primero de febrero de 2007, y ese día se prorrogó hasta el 31 de agosto del 2007. Siendo esto así, concluye este juzgador que la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente asunto, es a tiempo determinado y en consecuencia la acción de resolución de contrato de arrendamiento, no resulta contraria a derecho sino por el contrario esta amparada por la ley.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Promueve el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada ante la Notaría publica Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 29 de septiembre de 2005, anotado bajo el No. 20, Tomo 98, el cual anexó a su libelo. Con tal documental se demuestra la relación arrendaticia que existe entre las partes sobre un lote de terreno y bienhechurías sobre él construidas, por un canon de arrendamientos de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) mensuales; el destino del inmueble el cual se fijó única y exclusivamente para actividades inherentes a la de estacionamiento, lavado y servicio de vehículos; la forma del pago del canon de arrendamiento; el lapso de duración del mismo, que seria de seis meses fijos, contados a partir del primero de septiembre del 2005 hasta el 28 de febrero del 2.006, pudiendo ser prorrogado por periodos fijos de seis meses si ninguna de las partes hubiere dado aviso a la otra de su voluntad en contrario con un mes de anticipación; de la falta de pago de una mensualidad daría derecho a la arrendadora a considerarlo resuelto, pedir su desocupación y los daños y perjuicios a que hubiere lugar; la obligación de la arrendadora de velar por la limpieza y moralidad en el lote de terreno y la posibilidad de que la arrendadora inspeccione periódicamente el lote de terreno. Tal documental al no haber sido tachada por la parte demandada, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Promueve notificación que efectuó la actora ante el Notario Público Segundo de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, en fecha 27 de octubre de 2006 y que acompañó al libelo marcado con la letra “B”, para notificarle a la demandada su voluntad de no prorrogar su contrato de arrendamiento y que a la fecha de su vencimiento, o sea el 31 de agosto de 2.006, se daba por resuelto, por lo cual debía hacer entrega del inmueble a la arrendadora. En relación a tal documental publica, el Tribunal considera que con la misma se le notificó a la arrendataria S.V. la intención de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, una vez que concluyera la prorroga en fecha 28 de agosto del 2.006; documental esta que el tribunal valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Promueve copia fotostática de cheque y protesto del mismo, marcadas con las letras “C” y “D”, donde consta que el cheque No. 00000353, por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) girado contra la cuenta corriente No. 0108-2404-44-0100027650 a la orden de A.T., no pudo hacerse efectivo, toda vez que no existían fondos suficientes en dicha cuenta para cubrir dicho cheque el día 21 de agosto de 2.006 ni para el día 14 de septiembre del 2.006; cuenta esta cuyo titular es el ciudadano J.C.P., emisor de dicho cheque; documental esta que al no haber sido impugnada, se valora de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativas de la simple emisión de un cheque por parte de un tercero ajeno a este juicio, por lo cual, al no señalar que dicho cheque se emitió a cuenta de la arrendataria S.V., el Tribunal lo desecha y le niega valor probatorio.

Promueve copia certificada del expediente de consignaciones No. 5.009, cursante por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, para demostrar que no se evidencia ninguna consignación o pago de canon de arrendamiento por parte de la demandada a favor de la demandante, el cual fue marcado con la letra “E”. En dicho expediente de consignaciones aparece un auto mediante el cual, el Juez de la causa señala que revisado como fue por el Tribunal las actas que conforman el expediente se observó que la ciudadana S.B.V.D. no ha efectuado por ante este despacho consignación de dinero alguno montante a la cantidad de 900 mil bolívares, por lo que declara que no se ha efectuado la consignación en la forma legitima como lo señala el articulo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta documental que el Tribunal valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativa de la falta de pago o incumplimiento de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre del 2.006.

Promueve cheque 00000353 de la cuenta No. 0108-2404-440100027650 del Banco Provincial, por la cantidad de 900 mil exactos, de fecha 10 de agosto del 2.006, emitido por el ciudadano J.C.P. a la orden de A.T., correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de agosto del 2.006, el cual según protesto fue devuelto por no tener en dicha cuenta fondos suficientes para cubrir el cheque; documental esta que adminiculada con la cláusula cuarta del contrato que une a las partes, en la cual se señala expresamente que los pagos efectuados en cheque no causan novación de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, hasta que no se hagan efectivos los mismos; razón por la cual, concluye este Juzgador, que la parte demandada en su condición de arrendataria se encontraba insolvente con el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del 2.006

Promovió inspección judicial al lote de terreno objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la calle 31, entre avenidas Bolívar y 6 en la Urbanización las Acacias de la ciudad de Valera, municipio Valera del Estado Trujillo, para dejar constancia de las condiciones de aseo, pintura, y demás instalaciones del inmueble; de los bienes que se encuentran en el mismo; de las personas o dependientes de la demandada que ocupan ilegalmente el terreno; de la existencia o no del funcionamiento de un fondo de comercio propiedad de la demandada y si el mismo se encuentra deteriorado; inspección esta que fue evacuado el 05 de febrero del 2.007, en la cual se dejó constancia de que el inmueble se encuentra en regulares condicciones de uso y mantenimiento; de la existencia de once vehículos, tres tanques de agua de alta capacidad, mangueras y pistolas que se destinan para lavar carros; una moto; un compresor para limpieza interior de los vehículos, un estante de metal; cuatro (4) mesas plásticas, un televisor, una cafetera, puertas de vidrio con estructura de aluminio, u ventilador, una nevera, tres bombas compresoras, estructura metálica para techo de zinc; se dejó constancia de la estadía de algunos ciudadanos en el inmueble bajo la orden de S.V..

Considera este Juzgador, que la referida inspección judicial no arrojó nada relevante en relación a los hechos controvertidos en el presente proceso, los cuales tienen que ver con la procedencia o no de la excepción del contrato no cumplido, producto del supuesto incumplimiento de la parte actora.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Promovió el merito favorable del escrito de contestación a la demanda, el cual no constituye un medio probatorio, sino simplemente es el medio mediante el cual el legislador adjetivo permite que la parte demandada esgrima sus excepciones y defensas que constituyen los hechos que deben ser demostrados.

Promueve como documental la copia fotostática certificada del expediente de reclamos tramitado por ante la Oficina del INDECU Valera, en contra de la Empresa HIDROANDES, para demostrar la falta de cumplimiento por parte de la arrendadora de la obligación de garantizar el goce pacifico de la cosa arrendada.

Promueve documental contentiva del recurso de amparo en el cual se dictó la decisión firme contra CADELA, así como también la solicitud hecha por la arrendadora para la suspensión del servicio de energía eléctrica, para demostrar de esta manera el incumplimiento de la obligación de la arrendadora de garantizar el goce pacifico de la cosa arrendada.

Considera este Juzgador, que tales documentales, al no haber sido impugnadas y adminiculadas a la prueba de informes remitido por la Defensoría del Pueblo, de fecha 6 de febrero de 2007, que corre a los folios del 140 al 151, las cuales no fueron impugnadas, ni desvirtuadas por ninguna otra prueba, demuestran, que si bien es cierto, el servicio de agua potable y energía eléctrica del inmueble objeto de arrendamiento fue suspendido por la empresa HIDROANDES y CADELA, tal suspensión se debió a comunicación que dirigió la propietaria arrendadora a la empresa CADELA en fecha 21 de agosto del 2.006, lo que implicó que la propietaria arrendadora no cumplió con mantener el goce pacifico de la cosa a la arrendataria en el inmueble objeto de litigio; obligación esta que en el contrato de arrendamiento no resulta cualquier obligación, sino una de las principales obligaciones que tiene el arrendador frente al arrendatario, la cual es a su vez la carga de la obligación que tiene el arrendatario de pagar el canon de arrendamiento al arrendador.

Con estas documentales queda demostrado plenamente el incumplimiento de la propietaria arrendadora de la importante obligación que tenía de mantener en el goce pacifico de la cosa arrendada a la arrendataria, incumplimiento este en el que fundó o se basó la demandada para no cumplir su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y de esa manera oponer a la demandante la excepción non adimpleti contractus, cuya procedencia o no, pasa de seguidas este juzgador a determinar:

Promovió Inspección Judicial en la sede de CADELA, ubicada en el Viaducto, urbanización las Acacias de la ciudad de Valera, para demostrar el estado de punto de servicio ubicado en la calle 32, entre avenida Bolívar y 6 de esa ciudadana, y que aparece como titular la demandante; de la fechas en que fue solicitada la suspensión del servicio; de la situación actual que se encuentra dicho inmueble y de cualquier otro particular que se señale en la evacuación para demostrar la conducta asumida por la Arrendadora para suspender el servicio publico del inmueble. Tal inspección judicial no consta en autos haber sido evacuada, razón por la cual no tiene nada que valorar al respecto.

El articulo 1.168 del Código Civil establece lo siguiente: “En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.

El referido dispositivo legal establece la posibilidad de que el demandado por cumplimiento de una obligación se niega a ejecutar la misma en virtud del incumplimiento del propio demandante. Ahora bien, si bien es cierto, una parte de la doctrina niega la posibilidad de oponibilidad de la excepción del contrato no cumplido a la acción de resolución; no es menos cierto que, otro sector de la doctrina y la jurisprudencia ha admitido la posibilidad de que el demandado alegue como defensa ante una demanda de resolución en su contra la referida excepción de incumplimiento conforme el articulo 1168 del Código Civil.

Cuando el demandado opone como excusa de su propio incumplimiento, el incumplimiento del actor, le corresponde plenamente al demandado la carga de la prueba del incumplimiento del actor, el cual operaria como un hecho impeditivo del presupuesto de la demanda.

Quien opone la excepción non adimpleti contracus admite no haber cumplido con su obligación y se excusa con el incumplimiento del actor. En esta circunstancia le toca al Juez arbitrar acerca de la gravedad de los incumplimientos así enfrentados, el del demandante y del demandado, y deberá declarar sin lugar la acción de resolución si comprueba que efectivamente el incumplimiento del actor, no solo tiene la suficiente gravedad como para justificar el incumplimiento del excipiens, sino además que ese incumplimiento del actor es anterior al incumplimiento del excipiens, del tal suerte que si el incumplimiento del excipiens hubiere precedido al del actor, él no habría tenido razón para oponer la excepción.

De lo antes señalado se puede concluir que para que prospere la excepción del contrato no cumplido, es necesario que el incumplimiento de la parte actora sea suficientemente grave como para que el demandado justifique en él su incumplimiento, y además que el incumplimiento del actora haya precedido al incumplimiento del demandado.

En los contratos de arrendamiento el arrendador tiene dos obligaciones fundamentales con el arrendatario las cuales se señalan en el articulo 1585 del Código Civil a saber: La de entregar al arrendatario la cosa arrendada y la de mantenerlo en el goce pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. Ahora bien, la obligación que tiene el arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa es de tan trascendental importancia para la ejecución del contrato de arrendamiento, que la misma constituye la causa de la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento establecido; de tal suerte que considera este Juzgador que ante las perturbaciones realizadas por el arrendador al arrendatario al punto que le impidió el goce pacifico de la cosa, el arrendatario podía negarse a pagar el canon de arrendamiento en fundamento a lo establecido en el articulo 1168 del Código Civil, y ASÍ SE DECLARA.

No queda mas para este Juzgador que determinar, en relación a la procedencia de la excepción del contrato no cumplido, quien incumplió primeramente su obligación en el caso de autos, para lo cual observa: Que consta de las documentales traídas a autos por la demandada y ya analizadas, y muy especialmente de las comunicaciones de fecha 21 de agosto del 2006, dirigida por la arrendadora A.M.d.S. a la empresa CADELA, la cual riela al folio 142 y la dirigida por su apoderado F.S. a la misma empresa, de fecha 26 de septiembre del 2006 y recibida el 28 de septiembre de dicho año, la cual riela al folio 110, así como del amparo constitucional que la demandada intentó en contra de dicha empresa y que fue declarado con lugar en fecha 30 de noviembre de 2006; que antes de finalizar el mes de agosto de dicho año, fecha esta en la que la demandante alega incumplió la demandada con el pago del canon de arrendamiento, ya la parte demandante arrendadora había incumplido con su importante obligación de mantener en el goce pacifico de la cosa a la arrendataria demandada, mediante la orden que dio a las empresas HIDROANDES y CADELA de suspensión de servicio de agua potable y luz eléctrica, y siendo que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establecía como fecha de pago de los cánones de arrendamiento los primero cinco días de cada mes, es decir, después de vencido un mes debía pagar los cinco días siguientes y no como lo dice la actora en su libelo que se trataba de mensualidades adelantadas, considera este Juzgador, que la parte actora arrendadora incumplió primeramente la obligación transcendental de mantener en el goce pacifico de la cosa a la demandada, ya que como se dijo ella estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2006, los primeros cinco días del mes de septiembre y así sucesivamente, razón por la cual la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada, como bien lo señaló el a quo, resulta procedente y en consecuencia justifica el incumplimiento de la parte demandada arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento demandados, en los cuales se fundamenta la presente demanda de resolución, y ASÍ SE DECIDE.

La parte actora, además de no haber demostrado la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento, tampoco demostró la violación por parte de la arrendataria de las cláusulas segunda, cuarta, quinta, décima tercera, décima sexta y vigésima primera del contrato de arrendamiento que la une con la arrendataria, y por el contrario, al haber demostrado la parte demandada que su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento estaba justificado en el incumplimiento grave y primigenio de la arrendadora de mantener en el goce pacifico de la cosa arrendada a la arrendataria, el cual se mantuvo, por lo menos, hasta la fecha del dictado del dispositivo de la sentencia de amparo constitucional, de fecha 30 de noviembre de 2006; debe forzosamente concluir este Juzgador, que no puede esta Alzada condenar al pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2006 . ASÍ SE DECLARA.

Igualmente, considera esta Alzada que la aplicación de la cláusula octava del contrato de arrendamiento que prevé que la arrendataria pague por concepto de daños y perjuicios a la arrendadora la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) por cada día que transcurra ocupando el inmueble a partir de la expiración del contrato; no resulta procedente, toda vez que es a partir de la fecha de la presente decisión, producto de que se declare con lugar la resolución del contrato, que el mismo expira o llega a su fin, y como bien lo ha señalado la doctrina, los efectos de la sentencia que declara con lugar la resolución de un contrato son ex nunc, es decir hacia el futuro; de tal manera que la pretensión de indemnización de daños y perjuicios conforme a la cláusula octava debe ser declara sin lugar en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide.

En relación a la exoneración de costas a la demandada de autos, la cual la fundamentó el a quo en los motivos morales y racionales para litigar y buena fe en su proceder de la parte demandada; considera este Juzgador que tal razonamiento no resulta ajustado al sistema que impera en nuestro procedimiento civil en materia de condenatoria en costas, ya que si bien es cierto, hay procedimientos especiales como el de amparo constitucional en el que priva el sistema subjetivo de condenatoria en costas, es decir, que el Juez puede exonerar a la parte perdidosa de la condena en costas cuando esta haya tenido motivos razonables y suficientes para litigar; pero en el procedimiento civil el principio que rige es el objetivo, que no es mas que el establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al Juzgador a condenar al pago de las costas a aquella parte que resulte vencida totalmente en un proceso o en una incidencia; de tal manera, el Juez no tiene en estos procesos otra alternativa que condenar en costas a la parte que totalmente vencida o en interpretación en argumento en contrario, exonerar el pago de las costas cuando no hay vencimiento total.

Como quiera que la parte actora no venció totalmente en el presente proceso, toda vez que hubo pretensiones de su libelo que no fueron acordadas por el Tribunal, como lo son el pago de los cánones de arrendamientos insolutos y la indemnización por daños y perjuicios; no existe posibilidad alguna de que la parte demandada pueda ser condenada al pago de las costas procesales, y así lo deja claramente establecido este Tribunal.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR la apelación formulada por la demandante de autos, ciudadana A.M.T.d.S., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 03 de mayo de 2007.

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó la ciudadana A.M.T.D.S., en contra de la ciudadana S.B.V.D., plenamente identificadas, de un inmueble consistente en un lote de terreno ubicado en la calle 31, entre Avenidas Bolívar y 6, en el sitio denominado Urbanización Las Acacias en la ciudad de Valera del Estado Trujillo, por haberse declarado procedente la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada.

SIN LUGAR la reclamación de daños y perjuicios conforme a la cláusula octava del contrato de arrendamiento.

No hay condenatoria en costas del proceso a la demandada, toda vez que no resultó totalmente vencida.

Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los veintiséis (26) días del mes de julio de dos mil siete (2.007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

El Juez Titular,

Abg. A.G.P.

La Secretaria Temporal,

Abg. M.T.G.H.

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el alguacil del tribunal, se dictó y público el fallo que antecede, siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.).

La Secretaria Temporal,

Abg. M.T.G.H.