Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Julio de 2006
| Fecha de Resolución | 27 de Julio de 2006 |
| Emisor | Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Rodolfo Herrera |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 196º y 147º
PARTE ACTORA: M.L.H., ANNELIESSE SUEGART HIDALGO y S.S.H., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-998.817, V-4.811.742 y V-6.100.086, respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: GLELIESID Y. M.G., abogada en ejercicio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 106.840.
PARTE DEMANDADA: R.F.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.529.912.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Defensora Judicial M.F.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 05-8389
- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 25 de octubre de 2005, a través del cual la ciudadana GLELIESID Y. M.G., actuando con el carácter de apoderada judicial de las ciudadanas M.L.H., ANNELIESSE SUEGART HIDALGO y S.S.H., intentan demanda por resolución de contrato de arrendamiento en contra de la ciudadana R.F.M..
Luego de presentada la demanda y vistos los recaudos que la acompañan, este Tribunal en fecha 04 de noviembre de 2005, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres y a las disposiciones de la ley procedió a su admisión y en el mismo, se ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de su citación y asimismo ordenó, proveer por separado cuaderno de medidas.
Por auto de fecha 01 de marzo de 2006, este Tribunal designó como defensora judicial a la ciudadana M.F., la cual en fecha 07 de marzo de 2006 aceptó el cargo de defensora judicial recaído sobre su persona.
En fecha 03 de abril de 2006, el alguacil titular de este Tribunal citó a la defensora judicial.
Por escrito de fecha 06 de abril de 2006, la abogada M.F. en su carácter de defensora judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
Durante la etapa probatoria solo hubo actividad de parte actora.
Por auto de fecha 26 de abril de 2006, se acordaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente:
-
Que el actor es arrendador de un inmueble constituido por una casa de 2 plantas, signada con el Nº 6 y en su frente la arrendataria u otra persona ha instalado un aviso en el cual se leen las expresiones “La Posada del Buhonero”, situada en la avenida Bogotá, El Cementerio, Parroquia S.R., Municipio libertador del Distrito Capital.
-
Que entre el arrendador y el arrendatario se celebró en fecha 01 de octubre de 1.994 Contrato de Arrendamiento sobre dicho inmueble.
-
Que ambas partes acordaron establecer como canon de arrendamiento mensual al momento de suscribir el contrato, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00); de los cuales el arrendatario se obligó a su pago puntualmente al vencimiento de cada mes.
-
Que de acuerdo a resolución de fecha 18 de junio de 2.000, expediente Nº 56.713, dictada por la Dirección General de inquilinato del Ministerio de Infraestructura de la República Bolivariana de Venezuela, el canon de arrendamiento mensual máximo correspondiente a la casa Nº 6 objeto del contrato, fue fijado por la cantidad de CUATROCIENTO TRECE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs.413.680,00), el cual se encuentra vigente.
-
Que el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones contractuales, específicamente la cláusula SEPTIMA, por no haber pagado las cantidades correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2005. La cláusula TERCERA, en la cual la arrendataria se obligó a no subarrendar, traspasar o ceder total o parcialmente el inmueble, siendo ocupado actualmente por una persona distinta a la arrendataria que dice ser y llamarse C.B. y en cuanto a la cláusula NOVENA, la arrendataria se obligó a sufragar los gastos por los servicios de teléfono, agua, energía eléctrica, gas domestico, aseo urbano y similares.
Por su parte, la defensora judicial de la parte actora negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
- III –
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
-
Instrumentos autenticados constituidos por tres poderes promovidos junto al libelo de la demanda, de los cuales este juzgador admite de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, que al ser instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros. Así se declara.-
-
Instrumento autenticado constituido por Contrato de Arrendamiento, este juzgador le otorga pleno valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en el mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, que al ser instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros. Así se declara.-
-
Promueve fotostato de la resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura mediante el cual fijó el alquiler máximo mensual a cobrar por el inmueble. De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnado dicho fotostato por la parte contraria tiene el valor de fidedigno de su original, siendo este último un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad y legalidad, por aplicación de los principios contenidos en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se declara.-
-
Promueve anexo al libelo de demanda el escrito consignado por la ciudadana C.B., de fecha 25 de abril de 2005 ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en el cual manifiesta entre otras cosas que es ocupante del inmueble y al no ser impugnado por la parte demandada y a tenor de lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador le otorga valor probatorio. Así se declara.-
-
Promueve copias certificadas expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de consignaciones arrendaticias efectuadas por la ciudadana C.B., en nombre y descargo de la arrendataria R.F.M., correspondientes a los meses de mayo a octubre de 2005, ambos inclusive y al no ser impugnados por la parte demandada y a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.-
-
Promueve anexo al libelo de demanda fotocopias del estado de cuenta de Administradora Serdeco, C.A., correspondientes al período comprendido entre los días 03 de agosto de 2001 y 06 de septiembre de 2005, por concepto de aseo urbano y relleno sanitario que al ser documentos privados emanados de terceros a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil, este juzgador lo desecha por no haber sido ratificados por el tercero. Así se declara.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Por su parte la demandada no trajo a lo autos medio probatorio alguno que le favoreciera.
- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
-
La existencia de un contrato bilateral; y,
-
El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos en original un contrato de arrendamiento. Asimismo, se evidencia del escrito de la contestación de la demanda, que la parte demandada no impugnó dicho contrato, con base en el derecho que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia, dicho contrato posee pleno valor probatorio en este juicio. Además, es un hecho admitido fuera del controvertido. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe al incumplimiento de las cláusulas SEPTIMA, por no haber pagado las cantidades correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2005, al incumplimiento de la cláusula TERCERA, en la cual la arrendataria se obligó a no subarrendar, traspasar o ceder total o parcialmente el inmueble, siendo ocupado actualmente por una persona distinta a la arrendataria que dice ser y llamarse C.B. y en cuanto a la cláusula NOVENA, la arrendataria se obligó a sufragar los gastos por los servicios de teléfono, agua, energía eléctrica, gas domestico, aseo urbano y similares.
Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
De otro lado considera este Sentenciador, que respecto del controvertido planteado por las partes en cuanto a si la parte demandada ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, observa este sentenciador que de los autos del presente expediente fueron realizadas las consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de la siguiente manera:
Ahora bien, observa este sentenciador que en el caso de marras la parte hoy demandada realizó las consignaciones aducidas en su contestación de la siguiente manera:
CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN
MES AÑO DÍA MES AÑO ________
MAYO 2005 30 JUNIO 2005 FUERA DE LAPSO
JUNIO 2005 30 JUNIO 2005 TEMPESTIVA
JUNIO 2005 02 AGOSTO 2005 FUERA DE LAPSO
AGOSTO 2005 27 SEPTIEMBRE 2005 FUERA DE LAPSO
SEPTIEMBRE 2005 14 OCTUBRE 2005 DENTRO DE LAPSO
OCTUBRE 2005 8 NOVIEMBRE 2005 DENTRO DE LAPSO
Dichas copias certificadas demuestran las consignaciones realizadas por la ciudadana C.B. en nombre y descargo de la parte demandada a beneficio de M.L.S., correspondiendo a este sentenciador realizar el análisis de dichas consignaciones y determinar si las mismas fueron realizadas de manera tempestiva tal como se establece en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza de la siguiente manera:
Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Los meses de junio y agosto de 2005 fueron consignados Fuera de Lapso y de acuerdo a lo contemplado en la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, el cual reza:
Séptima: (...) el incumplimiento de dos (2) mensualidades consecutivas será causa para dar por rescindido el presente contrato de arrendamiento, (...)
(Negrillas del Tribunal)
Por tanto este sentenciador debe concluir que ha existido incumplimiento de la obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y agosto de 2005. Así se decide.-
Así pues, el documento acompañado como título fundamental de la pretensión actora, tenido legalmente por legítimo dicho contrato, de fecha cierta, es conducente para probar la existencia de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento debidos, a cargo de la parte demandada, quien no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión actora, constituyéndose todo esto en que el demandado no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, En consecuencia, mal podría este sentenciador desechar la acción propuesta.
Es menester destacar que el acto administrativo emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que ha sido producida en este expediente en copia simple, fijó el monto máximo para el canon de arrendamiento mensual del inmueble arrendado en la suma de CUATROCIENTOS TRECE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 413.680,00). Sin perjuicio de lo anterior, debe observarse que existe autonomía de la voluntad de las partes de fijar convencionalmente el monto del canon mensual de arrendamiento en cualquier cantidad inferior. Así sucedió en el caso bajo estudio, donde las partes pactaron el canon mensual de arrendamiento en la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 70.000,00), sin estipular que el mismo sería incrementado en el supuesto de producirse una nueva regulación, emanada del órgano regulador.
Como consecuencia, el monto del canon mensual de arrendamiento vigente en el caso de marras asciende a la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 70.000,00). Así se establece.
- V –
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
-
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta por las ciudadanas M.L.H., ANNELIESSE SUEGART HIDALGO y S.S.H., en contra de la ciudadana R.F.M..
Se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.L.H. y la ciudadana R.F.M. sobre el inmueble referido como una casa de dos plantas identificada con el No. 6, ubicada en la Avenida Bogotá, Urbanización El Cementerio, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En consecuencia, se ordena entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado el inmueble constituido por una casa de dos plantas identificada con el No. 6, ubicada en la Avenida Bogotá, Urbanización El Cementerio, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), que equivalen al monto de los seis (6) cánones de arrendamiento insolutos, contractualmente establecidos en la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), cada uno, por concepto de daños y perjuicios causados por la ilegal ocupación del inmueble arrendado.
Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) diarios, por concepto de daños y perjuicios desde el primero (1º) de noviembre de 2005, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.
Se NIEGA el pedimento de la parte actora referente al pago de la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CIENTO DIECINUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 369.119,49) por concepto de pago de aseo urbano y relleno sanitario.
Vista la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de julio de dos mil seis (2006).-
EL JUEZ,
L.R. HERRERA G.
LA SECRETARIA Acc.,
Abg. M.G.H.R.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:30 p.m.-
LA SECRETARIA Acc.,
LRHG/MGHR
Exp.05-8389
