Decisión nº 2247 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 7 de Agosto de 2013

INICIO

Se recibe el 23-11-2012, escrito contentivo de demanda y anexos por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, presentado ante la URDD CIVIL Barquisimeto para su distribución, por la ciudadana A.A.S.E., mayor de edad, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 7.388.913, de este domicilio, actuando en este acto como administradora y copropietaria de derechos, debidamente asistida por el abogado en ejercicio A.O., Inscrito en el I.P.S.A Nº 15.914, en contra del ciudadano ANTOUN CHEDIAK, mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 27.535.733, de este domicilio.

SÍNTESIS DEL ESCRITO DE DEMANDA

Alega la actora que es legitima cotitular del derecho de propiedad, junto a sus hijos, y encargada de la administración de un inmueble urbano ubicado en la carrera 16 entre calles 35 y 36, Nº 35-27, de esta ciudad de Barquisimeto. Que es el caso que el inmueble urbano de su propiedad le fue arrendado al ciudadano ANTOUN CHEDIAK, ya identificado; que tal arrendamiento lo realizó la sociedad H.S. Inverhouse C.A, empresa de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 10-01-1996, bajo el Nº 56, Tomo 147-A, representada para aquel momento por su Presidente, ciudadano H.J.S., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.260.437. Que dicho contrato se inicio el día 01-12-2008 y se celebró con una duración de un (01) año fijo; como se siguió cobrando el canon de arrendamiento en forma directa pro su parte y el inquilino continuó en el inmueble arrendado, dicho contrato se transformo en un contrato a tiempo indeterminado. Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que solo será destinado el inmueble a uso comercial, y no podrá asignársele uso distinto al mencionado. Que en la misma cláusula se estipuló que no podrá ceder o traspasar a terceros los derechos que se deriven del mismo; que el arrendatario ha modificado el uso o destino del inmueble al permitirle a una ciudadana vivir con su hijo en el inmueble, lo que puede representar un derecho de habitación, uso, subarrendamiento o comodato, que lo cierto es que se usa el inmueble por una persona distinta a el arrendatario, y también se realizan actividades comerciales. Que por otra parte la cláusula octava del contrato establece que el arrendatario no podrá hacer por su cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún genero en el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, y en este sentido ha procedido a instalar unos tubos o columnas estructurales en la estructura del techo para una construcción en el segundo piso, sin su autorización. Y sin ninguna permisología por parte de las autoridades competentes. Que el inmueble presenta deterioros en forma general, originados por la falta de mantenimiento del mismo, por parte del arrendatario, violentando las cláusulas quinta y séptima del contrato. Que el inmueble requiere hacerle trabajos de mantenimiento y remodelación para posteriormente ocupar el mismo, que esta circunstancia hace procedente aparte de la resolución, el derecho a pedir el desalojo del inmueble en los contratos a tiempo indeterminado. Que de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece la procedencia del desalojo cuando se fundamente en los literales B, C, D, E y G. Que es el caso que su hijo O.S.S., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 20.189.848, G.G., su esposa, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 16-050-526, su nieta menor de edad, V.S.S., hijo, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 20.189.847, quienes por no poder ocupar la casa que les es propia actualmente están viviendo con muchas dificultades y contratiempos. Que se cumplen varias causales de forma concurrente que hacen procedente el desalojo. Fundamenta su demanda en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 1.167 y 1264 del Código Civil Venezolano.

Que por los hechos narrados y por el derecho invocado, demanda como formalmente lo hace al ciudadano ANTOUN CHEDIAK, antes identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en los siguientes pedimentos: PRIMERO: en que son ciertos los hechos narrados. SEGUNDO: en la entrega del inmueble arrendado para uso comercial, por estar fundamentado en varias de las causales establecidas en la ley como causas de desalojo y por la necesidad que tienen los propietarios de usas el inmueble para vivienda. TERCERO: En pagar las costas y costos del presente juicio, prudencialmente estimados pro este Tribunal. Estima la demanda en la cantidad de Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs.7.200, oo), equivalentes a 80 U/T. Señala domicilio procesal de las partes.

RESEÑA DE AUTOS

En fecha 14-12-2012, es admitida la demanda. En fecha 17-01-2013, la parte actora consigna copia simple del libelo a los efectos de impulsar la citación de la parte demandada. Al folio 16, consta poder apud acta otorgado por la actora al abogado A.O.S., Inscrito en el I.P.S.A Nº 15.914. al folio 17, riela auto del Tribunal. En fecha 18-02-2013, el alguacil del Tribunal consigna la compulsa de la parte accionada sin cumplir. Al folio 24, la abogada ANA D´ORAZIO, Inscrito en el I.P.S.A Nº 04.069, presenta diligencia en su condición de apoderada del ciudadano ANTOUN CHEDIAK, donde consigna poder autenticado. En fecha 22-02-2013, la apoderada judicial de la parte accionada presenta escrito donde opone defensas de fondo, cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda. Al folio 30, riela cómputo secretarial. En fecha 13-03-2013, la apoderada judicial de la parte accionada presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales son admitidas por auto de fecha 18-03-2013, salvo su apreciación o no en la definitiva. Al folio 34 de autos, riela escrito presentado por la parte demandante. En fecha 20-03-2013, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por auto de fecha 21-03-2013. Al folio 37, riela diligencia de la parte actora. En fecha 25-03-2013, son evacuadas las testimoniales de los ciudadanos E.E.M. y V.A.C.. Al folio 45, riela auto del Tribunal declarando desierto la práctica de la inspección judicial. A los folios 46 y 47, rielan diligencia de la apoderada accionada solicitando se fije nueva oportunidad para la práctica de la inspección judicial, lo cual por auto motivado de fecha 26-03-2013, se declara procedente la ampliación del lapso probatorio y se fija nueva oportunidad para la inspección judicial solicitada, la cual fue debidamente evacuada el 04-04-2013, que riela a los folios 52 al 54. En fecha 09-04-2013, el alguacil del Tribunal consigna oficio del Departamento de Ingeniería Municipal del Municipio Iribarren del Estado Lara, debidamente firmada y sellada. Al folio 58 riela diligencia presentada pro el ciudadano J.T., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.436.050, en su condición de experto fotógrafo y consigna las fotografías tomadas en la inspección judicial evacuada, las cuales rielan del folio 59 al 78, siendo agregadas por auto cursante al folio 79 de autos. Al folio 80 riela cómputo secretarial. Al folio 81, riela diligencia presentada por la parte actora. Al folio 82, riela auto del Tribunal. En fecha 29 de abril de 2013, es diferida la sentencia. Por auto de fecha 07-05-2013, es agregado oficio Nº 262, proveniente del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Al folio 86, riela auto del Tribunal. Al folio 87, riela diligencia presentada por la abogada Magdil Colmenarez, la cual es negada por auto de fecha 21-06-2013. Al folio 89 riela diligencia presentada por la ciudadana Magdil Colmenarez, siendo negado lo solicitado por auto de fecha 27-06-2013. Por auto de fecha 25-07-2013, se agrega las resultas de la prueba de informes proveniente de la Dirección de Planificación y Control Urbano mediante oficio nº 20867-13/215, de fecha 09-07-2013.

SÍNTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

En la oportunidad procesal para la contestación a la demanda, la apoderada de la parte accionada, expuso lo siguiente:

1. FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDADO (sic): de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso a la parte actora la falta de cualidad de la demandante, A.A.S.E., en la presente causa, en virtud que el contrato de arrendamiento, suscrito que riela al presente expediente consignado con el libelo de demanda, marcado “A”, cuya RESOLUCIÓN (sic), pretenden con la presente acción; que como bien lo expresan de manera pormenorizada fue suscrito entre la Sociedad H.S. INVERHOUSE C.A., representada por el señor H.J.S., y su representado, así como también lo señalan la demandante solo se limita a recibir el canon de arrendamiento en forma directa. Por lo que al no existir relación jurídica de índole contractual entre la parte actora y su representado, debe concluirse que la demandante no posee cualidad de arrendadora para solicitar la resolución de un contrato en el cual no es parte y consecuencialmente no posee cualidad para sostener el presente juicio. (sic)

2. CUESTIONES PREVIAS: promueve la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, que establece el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. Expone en su escrito de defensas que la parte actora señala por una parte que el termino estipulado para la duración del contrato fue de un (01) año fijo contado a partir del 01-12-2009, es decir, un año fijo, así como también reconoce que dicho contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Que se observa que la presente demanda está fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano por Resolución de Contrato de Arrendamiento, como consecuencia del incumplimiento de cláusulas previas en el contrato que riela en el expediente marcado “A”, y cuya resolución solicita. Que el requisito indispensable para pedir la Resolución de un contrato determinado, es que el mismo no se encuentre vencido, de lo contrario estaríamos en presentencia de una pretensión imposible. Que además también fundamenta la presente acción en el artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alegando la procedencia del desalojo cuando se fundamente en los literales “B”, “C”, “D”, “E” y “G”, evidenciándose la marcada diferencia existente entre el procediendo idóneo en materia de arrendamiento, por cumplimiento o resolución de contrato y por desalojo a tiempo determinado y de forma verbal o por tiempo indeterminado como el caso que nos ocupa, lo que conlleva a una acumulación prohibida.

3. CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA: que reconoce, admite y conviene que celebró un contrato de arrendamiento determinado por periodo de un (01) año que se transformo a tiempo indeterminado. Que reconoce, admite y conviene que el canon de arrendamiento se le hace de forma directa a la señora A.A.S.E., todo ello de conformidad a lo establecido en la cláusula segunda del contrato suscrito con la Firma Mercantil H.S. INVERHOUSE C.A. Que niega, rechaza y contradice lo expresado por la parte actora, cuando señala la violación de las cláusulas quinta, séptima, octava y décima del referido contrato. Que niega, rechaza y contradice lo expresa por la parte actora, cuando señala la modificación al uso del inmueble arrendado. Que niega, rechaza y contradice lo expresado por la parte actora, cuando señala la instalación de unos tubos o columnas estructurales en la estructura del techo para una construcción en el segundo piso. Que por todas y cada una de las razones de hecho y de derecho explanadas se infiere que entre su representado y la parte actora no existe ninguna relación de hecho ni de derecho y en consecuencia la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO (sic) intentada por la accionante contra su representado no puede ni debe prosperar, ya que no se puede dejar sin efecto un contrato inexistente, y en consecuencia sea declarada SIN LUGAR EN LA DEFINITIVA, con todos los pronunciamientos de ley.

PUNTO PREVIO

De la falta de legitimidad de la parte actora

Previo a realizar cualquier consideración sobre el mérito de la causa, quien aquí decide, debe pronunciarse sobre la defensa opuesta por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, mediante el cual alega la falta de legitimación de la parte actora para intentar el juicio, y por ende su falta de cualidad activa en el presente caso.

Ahora bien, de la forma en que se trabó la litis y fueron articuladas las respectivas afirmaciones y defensas de las partes, se observa que es punto fundamental a ser dilucidado, la defensa de falta de cualidad de la parte demandada, para sostener el presente juicio de desalojo de inmueble, opuesta por la demandada en su escrito de contestación, antes de pasar a otros aspectos de la controversia judicial.

Expone la representación judicial de la parte accionada que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone a la parte actora la falta de cualidad de la demandante, A.A.S.E., en la presente causa, en virtud que el contrato de arrendamiento, suscrito que riela al presente expediente consignado con el libelo de demanda, marcado “A”, cuya RESOLUCIÓN (sic), pretenden con la presente acción; que como bien lo expresan de manera pormenorizada fue suscrito entre la Sociedad H.S. INVERHOUSE C.A., representada por el señor H.J.S., y su representado, así como también lo señalan la demandante solo se limita a recibir el canon de arrendamiento en forma directa. Por lo que al no existir relación jurídica de índole contractual entre la parte actora y su representado, debe concluirse que la demandante no posee cualidad de arrendadora para solicitar la resolución de un contrato en el cual no es parte y consecuencialmente no posee cualidad para sostener el presente juicio. (sic)

Sobre la cualidad, señala el maestro L.L., lo siguiente:

(…) la cualidad activa y pasiva está constituida por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerla valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra la cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva), de lo que puede concluirse que existe una equivalencia de conceptos entre cualidad activa y titularidad del derecho, que constituye la cuestión de fondo por excelencia

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Por su parte, el maestro A.R.-Romberg, en su “Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano”, señala que el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos, sino entre aquéllos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.

La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa (legitimatio ad causam) para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según que aquella se refiere al actor o al demandado la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

En el presente caso observa el Tribunal, que ciertamente -tal como alega la representación judicial de la parte accionada-, la demandante de autos, a fin de demostrar su cualidad activa en el juicio -dada la circunstancia de no haber suscrito el contrato de arrendamiento consignado como instrumento fundamental de la demanda- no trajo a los autos documento alguno que demostrara la cualidad que dice ostentar habida cuenta que aparte del instrumento fundamental de la acción, como lo es el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre H.S INVER HOUSE, C.A. ya identificada, representada por el ciudadano H.J.S. y el ciudadano ANTOUN CHEDIAK, también identificados, solo consigna poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, otorgada por los ciudadanos O.F.S.S., V.F.S.S., I.O.S.E., A.A.S.D.R. y J.S.E., a la ciudadana A.A.S.E., todos ampliamente identificados, de los cuales no se verificada la cualidad con la que se presenta en juicio y por lo tanto no es apreciado por esta juzgadora. Así se decide.

Del mismo modo se puede evidenciar que la demandante fundamenta su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, literales “B”, “C”, “D”, “E” y “G”, pero no acompaña su libelo de demanda con instrumento alguno del cual derive la relación arrendaticia o prueba alguna del que se desprenda la cualidad de propietaria que dice y administradora que dice tener, es decir, que no observa este órgano Jurisdiccional que se desprende de los autos, la existencia de una relación contractual entre las partes aquí intervinientes.

En consonancia con las anteriores consideraciones, y habida cuenta que la parte actora no comprobó fehacientemente en el curso del presente juicio, su cualidad para demandar, y por ende su legitimidad para intentar la acción contenida en el escrito libelar, valga decir, de la titularidad del derecho subjetivo sustancial que la demandada pretende le sea reconocida en la sentencia, puesto que se trata de una acción por motivo de Desalojo de Inmueble, establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, serán partes sustanciales el Arrendador y el Arrendatario, y por cuanto aunado al hecho que la demandante dice ser legitima cotitular del derecho de propiedad junto a sus hijos, y encargada de la administración de un inmueble urbano ubicado en la carrera 16 entre calles 35 y 36, Nº 35-27, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara y no lo demostró en el transcurso de la traba, resulta claro para quien decide, que la misma adolece del interés jurídico actual, que exige el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil para proponer legítimamente la demanda de desalojo incoada, por lo que en consecuencia, la falta de cualidad activa para poder intentar la presente acción de desalojo, alegada como defensa de fondo por la representación judicial de la parte demandada, debe prosperar. Así se decide.

En consecuencia, quien aquí decide es del criterio, que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de la acción y debe entenderse como la idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra, razón por lo que esta Juzgadora concluye que hay una falta de cualidad activa en el presente procedimiento, por lo que resulta inoficioso pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por tal motivo tampoco se entra a analizar los hechos controvertidos, ni las pruebas promovidas por las partes en litigio. Así se decide.