Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 30 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 30 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Hector Salcedo |
| Procedimiento | Amparo |
LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
El JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA
REGIÓN CAPITAL
Exp. No. 006147
En fecha 23 de julio de 2008, el abogado A.B.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.37.162, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANOIR CASSAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.864.244, interpuso recurso de nulidad contra la Resolución N° 011863 de fecha 12 de marzo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
En fecha 6 de agosto de 2008 se solicitaron los antecedentes administrativos del caso, el cual fue recibido el 15 de diciembre de 2008.
En fecha 8 de enero de 2009 fue admitido el recurso de nulidad, y se ordenaron la citación y notificaciones respectivas.
En fecha 3 de junio de 2009 se libró el cartel a que hace referencia el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 6 de julio de 2009 se abrió la causa a pruebas.
En fecha 21 de octubre de 2009 comenzó la primera etapa de la relación de la causa, la cual concluyó el 4 de noviembre de 2009.
En fecha 5 de noviembre de 2009 tuvo lugar el acto de informes y en fecha 6 de noviembre de 2009 se dio inicio a la relación de la causa.
En fecha 7 de enero de 2010, se dijo vistos.
I
FUNDAMENTOS DEL RECURSO
Que mediante la Resolución N° 011863 de fecha 12 de marzo de 2008, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, avaluó el inmueble en la cantidad de Bs.7.121,93, el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio y otros usos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en el acto administrativo no aparecen señalados los factores que la Ley obliga a tomar en consideración para la determinación del valor del inmueble, tales como: clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especifican razonadamente, así como el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y posprecios medios a que se hayan enajenados inmuebles similares en los últimos 2 años.
Que el acto administrativo incurre en la violación de los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Que los valores asignados al inmueble no se ajustan a la realidad de los verdaderos valores existentes en el mercado inmobiliario, ya que en dicha operación valuatoria no se tomaron en cuenta los factores de obligatoria observancia indicados en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que mediante prueba de experticia que promoverá en la oportunidad legal correspondiente, probará que el valor del inmueble tiene un valor muy superior al determinado por el organismo.
Que solicita al Tribunal se sirva asignar nuevos valores con base a los cuales por aplicación de los porcentajes de rentabilidad establecidos legalmente se llegue a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento mensual para el inmueble.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Mediante el presente recurso la parte actora pretende la nulidad de la Resolución N° 011863 de fecha 12 de marzo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la cual se acordó fijar el canon de arrendamiento máximo mensual de los locales A y B, del inmueble denominado Edificio “El Rossio”, ubicado en la Avenida Roosvelt, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., en la cantidad de BS. 7.121,93.
Fundamentando la solicitud de nulidad en que no aparecen señalados en el acto administrativo los factores que la Ley obliga a tomar en consideración para la determinación del valor del inmueble, tales como: clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificaran razonadamente, así como el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 2 años, por lo que se incurre en la violación de los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Con el fin de demostrar los anterior, la parte actora promovió de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, experticia que determine el verdadero valor del inmueble, y su renta mensual (folios 49 y 50); prueba que fue admitida en fecha 23 de julio de 2009, designándose a los expertos: J.G.F., Euridisis Morenos y O.P. (folio 50); quines consignaron en fecha 12 de agosto de 2009 el informe pericial, el cual cursa a los folios 64 al 78.
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vía local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y las características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y el estudio y análisis comparativo renegociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas. Por último, se indican los servicios auxiliares directos – de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose el valor fiscal fijado declarado ante la Alcaldía correspondiente, el valor en actos de transmisión y el valor de mercado y demás elementos exigidos por la Ley, concluyendo los expertos que la renta mensual para el referido inmueble es de Bs. 13.902,82.
Ahora bien, el avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (folios 247 al 249 Exp. Adm.), contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario (punto N° 5), ni el punto N° 10 referido a los gastos de condominio, así como otros elementos que fueron considerados por los expertos en el informe pericial consignado a los autos.
Siendo ello así, y dado que ante los resultados del dictamen pericial, no fue solicitada aclaratoria u observación alguna, este Juzgado concuerda con la opinión del Ministerio Público, en el sentido que se tiene como plena prueba, y vista la notable diferencia entre los valores que arroja dicho informa pericial y los establecidos por la Administración, se corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del alquiler del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto, el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de los daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimientos de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.
Por su parte el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa..
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idonea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles
.
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente
.
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia
.
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijas su monto. La decisión demérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo
.
Con el fin del restablecimiento de la situación jurídica infringida, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de mayo de 2002, expediente 00-22845, se pronunció respecto a la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir con los artículos 26, 257 y 259 de la Carta Magna, y de acuerdo con el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, decide desaplicarlo y fijar el canon de arrendamiento mensual, criterio que han acogido los Tribunales Contencioso Administrativos, y que fue ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 558, de fecha 17 de marzo de 2003.
En base al criterio anterior, este Juzgado procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de trece mil novecientos dos bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs.13.902,85) equivalentes a 33.703 unidades tributarias a razón de Bs. 55 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio, al del inmueble denominado Edificio “El Rossio”, ubicado en la avenida Roosvelt, Urbanización Los Rsales, Parroquia S.R., en la cantidad de Bs.13.902,85.
III
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el abogado A.B.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.162, apoderado judicial del ciudadano ANOIR CASSAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.864.244, contra la Resolución N° 011863 de fecha 12 de marzo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. En consecuencia:
se declara la nulidad de la Resolución N° 011863 de fecha 12 de marzo de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.
a los fines de restablecer la situación jurídica lesiona por el acto provisto de nulidad absoluta, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, en la cantidad de trece mil novecientos dos bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 13.902,85).
Conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de abril del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
LA SECRETARIA ACC.,
H.L.S.L.
K.F.R.
En el mismo día, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACC.,
K.F.R.
Exp. 006147
HSL/Drp.-
