Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 6 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, seis (6) de octubre de dos mil diez.

200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2009-004295

PARTE ACTORA: A.A.D.A., G.A.A. y T.M.A.A.

APODERADA JUDICIAL: EGLEE LEÓN RONDÓN

PARTE DEMANDADA: ELPIDIA ABREU PAULINO

APODERADA JUDICIAL: S.E.H.S.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.-

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda interpuesta por los ciudadanos A.A.D.A., G.A.A. y T.M.A.A., italiana la primera y venezolanos los demás, titulares de la Cédula de Identidad números E- 907.5601, V- 6.438.731 Y V- 6.451.706, integrantes de la Sucesión S.A.S., en carácter de arrendadores; contra la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 25.280.069, en carácter de arrendataria.

Expusieron los demandantes que el 28 de abril de 2005, dieron en arrendamiento un inmueble de su propiedad ubicado en la calle real de Los F. deC., Parroquia Sucre, Municipio Libertador, distinguido con el N° 21, mediante documento notariado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de abril de 2005, anotado bajo el N° 83, Tomo 10, a la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, identificada con Cédula de Identidad N° E- 81.620.373.

Que el 2 de febrero de 2006, procedieron a notificar por escrito a la arrendataria, del vencimiento del contrato y que el mismo no le sería prorrogado, tal como fue convenido en la cláusula tercera, por lo que en base a lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le otorgó la prórroga legal.

Que el 2 de febrero de 2009, le realizaron un segundo aviso, notificándole que el día 1° de abril de 2009 se cumplía el lapso de prórroga legal de tres años, por lo que en tal sentido debía entregar el inmueble desocupado, libre de personas y bienes, el 2 de abril de 2009, a las 7:00 a.m.

Que una vez entregado el segundo aviso de notificación, la arrendataria solicitó que se le otorgasen otros 8 meses de extensión de la prórroga, por lo cual acudieron a los órganos jurisdiccionales competentes, en virtud de que ya se le habían otorgado los tres (3) años de prórroga legal, por lo que permanecerían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.

Que el 11 de agosto de 2009, enviaron telegrama a la arrendataria con la finalidad de notificarle nuevamente lo acordado sobre la prórroga legal del contrato de arrendamiento y no habiéndose encontrado a la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de Caracas procedió a fijar cartel de notificación a las puertas del inmueble, informándole que una vez realizada dicha diligencia, comenzaba a correr el lapso que acordaron en su oportunidad para la desocupación del inmueble.

Que hasta los momentos, la arrendataria no ha desalojado el inmueble, por lo que la falta de cumplimiento por su parte, de no entregar el inmueble una vez culminada la relación arrendaticia, les permite constituir la previsión legal contenida en el artículo 1.167 del Código Civil.

Que de acuerdo a lo anterior, y presentados los instrumentos fundamentales que acompañan al libelo, que ofrecen la absoluta certeza de la existencia de una relación arrendaticia, así como su culminación, requieren a través de los organismos jurisdiccionales, el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, ya que el efecto principal de la finalización del contrato de arrendamiento es la entrega del inmueble, basando su demanda en el contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo señalado en el artículo 33 eiusdem.

Que por todas las razones de hecho y de derecho señalados, demandan EL DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA EXTENSIÓN DE PRÓRROGA LEGAL, a la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, en su condición de legítima arrendataria del inmueble ubicado en la calle real de Los F. deC., casa N° 21, Barrio de Los F. deC., Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, propiedad de los demandantes; para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1) Devolver el inmueble identificado en el contrato firmado el 28 de abril de 2005, sin plazo alguno, totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió; 2) Entregar la totalidad de los recibos donde conste que ha satisfecho la totalidad de los pagos de los servicios públicos del inmueble, que estuvieron a su cargo; 3) Cancelar el 10% diario del canon de arrendamiento mensual, de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, por concepto de cláusula penal, de conformidad a lo previsto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 4) Cancelar las costas y costos y los honorarios profesionales del abogado.

En la oportunidad de contestar la demanda, compareció la abogada S.E.H.S., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 113.938 y presentó escrito de contestación, en los siguientes términos:

Que niega, rechaza y contradice todos los hechos narrados por los demandantes, de que exista una relación a tiempo determinado, si bien es cierto que se firmó un contrato por un año que comprendía desde el 1° de abril de 2005 hasta el 1° de abril de 2006, el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado, cuando vencida la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria, el 1° de octubre de 2006, quedando la arrendataria en ocupación del inmueble y dejándola los arrendadores en posesión del inmueble; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Que aunado a ello, los arrendadores, integrantes de la Sucesión S.A.S., continuaron cobrando los cánones de arrendamiento todos los meses y que no se desprende de autos que hayan hecho alguna notificación a la arrendataria después del 1° de octubre de 2006, es decir, que desde el 1° de abril de 2006 hasta la interposición de la demanda, han transcurrido tres años, en los cuales seguía con el arrendamiento y cancelando al día el alquiler, como se evidencia de los recibos de pago de fechas 31 de enero de 2009, 28 de febrero de 2009 y 31 de marzo de 2009.

Que niega, rechaza y contradice que los demandantes, le hayan dado alguna notificación de vencimiento de prórroga en el año 2009 y desconoce el segundo aviso que se encuentra agregado a los autos, de una notificación realizada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio, donde se puede observar que la misma no indica ninguna fecha cierta y exacta de haber sido entregada ni recibida por la arrendataria.

Que niega, rechaza y contradice que la arrendataria le haya solicitado a los demandantes, una prórroga de ocho (8) meses para irse del inmueble arrendado, como pretenden hacer creer los arrendadores en la notificación judicial realizada por el referido Juzgado. Que se puede evidenciar que en dicha solicitud de prórroga no consta la notificación, que desconoce que haya algún acuerdo entre la arrendataria y los arrendadores, como pretenden hacer ver en el telegrama que riela a los autos.

Que en cuanto a la notificación judicial realizada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio, es extemporánea ya que se realizó el día 18 de mayo de 2009, por lo cual no puede ser tomada para notificar el vencimiento de una prórroga legal, ya que se pretenden hacer dos notificaciones que realizaron los arrendadores a la arrendataria, donde la primera ya no tiene valor por ser extemporánea, ya que la arrendataria siguió ocupando el inmueble en las mismas condiciones por tres años y la segunda se desconoce por no poseer fecha cierta y exacta que indique su entrega o elaboración y mucho menos consta la supuesta solicitud de prórroga de 8 meses, que según los arrendadores, habría solicitado la demandada. Solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar.

PUNTO PREVIO:

Antes de pronunciarse sobre los términos en que fue trabada la controversia, este Juzgado considera necesario referirse a la denominación dada por la parte actora a la acción ejercida. Al respecto, señalaron al exponer los hechos en el libelo, que requerían a través de los órganos jurisdiccionales, “el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal”¸ fundamentando legalmente la demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en el petitorio, señalaron que demandaban “EL DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA EXTENSIÓN DE PRÓRROGA LEGAL”.

Al dictar el auto de admisión, el Tribunal señaló que la demanda era por DESALOJO. No obstante ello, de los hechos antes expuestos, contenidos en el libelo de demanda, se entiende claramente que la acción ejercida por la parte actora es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal (extensión) y así lo entendió igualmente la parte demandada al contestar la demanda, a través de su apoderada judicial. En consecuencia, en aplicación del principio iura novit curia, este Juzgado cambia la calificación dada por la parte actora a la acción ejercida. A tales efectos, se declara que el presente procedimiento versa sobre una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

Toda vez que la causa ha sido sustanciada por los trámites del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, de conformidad a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se observa que no se le ha causado a las partes desigualdad procesal ni violaciones al debido proceso que ameriten la reposición de la causa, por cuanto es el mismo procedimiento previsto para las acciones de DESALOJO. En consecuencia, este Juzgado procede a dictar la sentencia definitiva en la presente causa.

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA:

De los hechos antes expuestos se observa que la parte demandada admitió como cierta la relación arrendaticia alegada por los demandantes, iniciada el 1° de abril de 2005, con la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de abril de 2005. Pero contradijo los demás hechos afirmados en el libelo, alegando además la indeterminación del contrato de arrendamiento y que por ello las notificaciones aludidas en el libelo son extemporáneas. En consecuencia, corresponde al Tribunal analizar los recaudos probatorios promovidos por la parte actora, para determinar cuál es la naturaleza del contrato que vincula a las partes, en cuanto a su duración y si efectivamente la notificación de no prórroga fue realizada tempestivamente.

A tales efectos se observa, que con el libelo, la parte actora consignó los siguientes recaudos:

1. - Original de Expediente N° AP31-S-2009-000467, formado por el Juzgado de Municipio Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de la solicitud de notificación judicial interpuesta por la ciudadana A.A.D.A., dirigida a la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO. Mediante auto dictado el 24 de marzo de 2009, se le dio entrada a la solicitud y mediante Acta levantada el día 18 de mayo de 2009, dicho Tribunal dejó constancia que se trasladó al inmueble N° 21, ubicado en la calle real de Los F. deC., Parroquia Sucre, Municipio Libertador y fijó cartel de notificación en una reja del inmueble, dirigido a la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, del cual hay un ejemplar en el expediente. Por cuanto se trata de actuaciones judiciales que tienen carácter de documentos públicos, se aprecian con valor de plena prueba. En consecuencia, este Juzgado tiene como un hecho probado que la referida notificación fue realizada.

   Ahora bien, en cuanto a los efectos legales que pueda tener dicha notificación se observa que la misma fue solicitada con la finalidad de que le fuese notificado a la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, que la ciudadana A.A.D.A., le concedía el lapso de 8 meses más a la arrendataria, el cual vencía el 1° de diciembre de 2009 y que para esa fecha estaba en la obligación de desocupar y entregar el inmueble de forma inmediata, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió.

   En el mismo expediente, se encuentra una copia simple del contrato de arrendamiento reconocido por la parte demandada, por lo cual este Juzgado aprecia las declaraciones y hechos contenidos en él con valor de plena prueba. Igualmente se encuentran anexas unas comunicaciones que la parte actora promovió, pero que no pueden ser apreciadas por este Tribunal, por cuanto se trata de copias simples de documentos privados que no tienen valor probatorio alguno.

2. - Comprobante de entrega de telegrama, con firma y sello del Instituto Postal Telegráfico, el 17 de agosto de 2009, y texto del telegrama, también sellado, dirigido a la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, por la ciudadana A.A., con el siguiente texto: “En fecha 18/05/09, el Juzgado Decimo (sic) Quinto del Municipio de Caracas, a los fines de practicar la notificacion (sic) de no prorroga (sic) de contrato de arrendamiento, y no habiendose (sic) encontrado Usted (sic), prodedio (sic) a fijar cartel de notificacion (sic) a las puertas del inmueble, razon (sic) por la cual, le informa que una vez realizada esta diligencia comienza a correr el lapso que acordaron en su oportunidad para la desocupación del inmueble libre de personas y bienes de conformidad con lo previsto en el Articulo (sic) 39 de la Ley de Arrendamiento (sic) vigente.”

   El Tribunal observa que la apoderada judicial de la parte actora promovió durante el lapso de promoción copia simple de varios contratos de arrendamiento, pretendiendo justificar porqué se le concedió a la arrendataria tres (3) años de prórroga legal. Pero es el caso que nada de estos contratos se mencionó en el libelo de demanda, entonces no puede este Tribunal tomar en consideración hechos nuevos que sean expuestos en el escrito de promoción de pruebas, pues ello pondría en indefensión a la parte demandada, toda vez que la fase alegatoria de ambas partes ya había vencido. En consecuencia, no serán apreciados dichos contratos de arrendamiento, pues la parte actora ha debido actuar con lealtad y probidad al acudir a los órganos jurisdiccionales, exponiendo en el libelo los hechos conforme a la verdad y a su vez anexar a dicho libelo todos los recaudos fundamentales a su pretensión, entre los cuales se encontrarían los contratos de arrendamiento que hubiesen sido celebrados antes del único que consignó adjunto a la notificación judicial antes relacionada.

   Así las cosas, se observa que la parte actora afirmó en el libelo, que el 28 de abril de 2005 dio en arrendamiento el inmueble antes identificado, a la parte demandada, según el contrato antes relacionado, en cuya cláusula tercera, las partes convinieron en que el contrato tendría un plazo de duración de un año improrrogable, el cual empezaría a regir a partir del 1° de abril de 2005 hasta el 1° de abril de 2006.

   De la redacción de dicha cláusula, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, que según lo afirmado por ambas partes, venció el 1° de abril de 2006, pues ninguna de las dos admitió haber firmado otro contrato posteriormente. Es decir, que de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso de la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria era de seis (6) meses, que vencieron el 1° de octubre de 2006.

   Se observa que la parte actora afirmó en el libelo, que el 2 de febrero de 2006 procedió a notificar a la arrendataria el vencimiento del contrato y que éste no le sería renovado. No obstante que la parte actora no probó haber realizado dicha notificación, este Tribunal declara que la misma no hacía falta, pues las partes pactaron expresamente que el lapso del contrato sería de un año improrrogable, por lo que a su finalización, comenzó a correr de pleno derecho el lapso de seis (6) meses de la prórroga legal.

   Igualmente afirmó la parte actora, que el 2 de febrero de 2009, realizaron un segundo aviso, por el cual le notificaron a la arrendataria que el 1° de abril de 2009, vencía la prórroga legal de tres (3) años, por lo que debía entregar el inmueble el 2 de abril de 2009. Y que entregado este segundo aviso, la arrendataria solicitó que se le otorgasen ocho (8) meses más de prórroga. Como se dijo antes, estos hechos fueron negados por la parte demandada, pero la parte actora no demostró haber realizado las notificaciones indicadas.

   Pero aun cuando resultase ser cierto que la parte actora realizó dichas notificaciones, el Tribunal observa que no tendrían efecto jurídico alguno, toda vez que en el libelo no fueron explicadas las razones por las cuales a la arrendataria le correspondería un lapso de prórroga legal de tres (3) años, pues dicho lapso supone que la relación arrendaticia que vincula a las partes tuviese vigencia de diez años o más, de conformidad a lo previsto en el ordinal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y como fue admitido por ambas partes, el contrato de arrendamiento que les vincula comenzó su vigencia el 1° de abril de 2005.

   Es decir, que para la fecha en que la parte actora solicitó a un órgano jurisdiccional que se trasladase a notificar a la arrendataria que el lapso de prórroga legal de tres (3) años, más una prórroga de ocho (8) años que supuestamente había solicitado la arrendataria, vencían el día 1° de diciembre de 2009, ya la relación arrendaticia vigente entre las partes se había indeterminado, pues como fue asentado antes, el lapso de la prórroga legal que correspondía a la arrendataria había vencido el 1° de octubre de 2006 y sin embargo la relación arrendaticia continuó bajo las mismas condiciones, tal como lo afirmó la parte actora en el libelo, aun cuando afirmó que era por efecto de la prórroga legal.

   Entonces, lo que la parte actora denominó “lapso de prórroga legal de tres años más ocho meses”, no ha sido más que una tácita reconducción del contrato de arrendamiento que inició a tiempo determinado el día 1° de abril de 2005. En razón a ello, este Tribunal declara que la notificación judicial realizada a la parte demandada a través de un cartel fijado en el inmueble, el día el 18 de mayo de 2009, no tiene efecto jurídico alguno, en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, pues aparentemente la parte actora pretendió hacerse de un medio probatorio violando el principio de alteridad de la prueba judicial, pretendiendo con sus afirmaciones, convertir en determinado un contrato de arrendamiento que ya se había indeterminado, a partir del 1° de octubre de 2006, según se desprende de los medios probatorios válidamente aportados al proceso y que fueron analizados por este Tribunal relacionándolos con los hechos expuestos por las partes.

   En consecuencia, este Juzgado declara improcedente la demanda interpuesta, toda vez que no puede comenzar a correr válidamente un lapso de prórroga legal cuando la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indeterminado, mucho menos puede hablarse de vencimiento de dicho lapso. Así se decide.

   Con fundamento en las consideraciones expresadas en el presente fallo, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpusieron los ciudadanos A.A.D.A., G.A.A. y T.M.A.A. contra la ciudadana ELPIDIA ABREU PAULINO, antes identificados.

   Se condena en costas a la parte actora, por cuanto resultó totalmente vencida en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Por cuanto el presente fallo no fue dictado dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, se ordena su notificación a las partes.

   De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.

   Dada, firmada y sellada a los seis (6) días del mes de octubre de dos mil diez, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

   LA JUEZA TITULAR,

   Z.R. ZARZALEJO

   LA SECRETARIA TITULAR,

   V.R. CHAYEB

   En esta misma fecha, y siendo las (12:40) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.

   LA SECRETARIA TITULAR,