Decisión nº PJ0262010000279 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 15 de Octubre de 2010

A desalojar y consecuencialmente hacer entrega a su representada del inmueble objeto de la relación arrendaticia, de forma inmediata, totalmente desocupado de bienes y personas, así como en perfecto estado de conservación y habitabilidad.

A cancelar los cánones de arrendamientos insolutos que comprenden el periodo de los meses noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010 y los días transcurridos del mes de marzo, por un valor de mil bolívares (Bs. 1.000) cada mes, adeudándole a su representada la suma de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000) correspondiente al periodo 30/11/2010 al 28/02/2010 y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado.

A cancelar el monto por los intereses generados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento y los que se sigan generando hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado.

Hacer entrega a su representada de las respectivas solvencias de los servicios públicos.

cancelar las costas y costos procesales.

Se estimó la demanda en la cantidad de treinta y seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 36.400).

-II-

Del punto previo sobre la inadmisibilidad de la demanda

planteada por la parte demandada

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada manifiesta que el actor no señaló la equivalencia de la estimación monetaria en unidades tributarias, es decir, que inobservó este requisito de procedibilidad requerido en la Resolución del Tribunal Supremo de Justicia sobre el aumento de la cuantía y competencia para conocer de los Tribunales de Municipio N° R-2009-0006, según Gaceta Oficial 39142 del 24 de abril de 2009, la cual en el literal b), último aparte dispone que las demandas que se estimen en bolívares deberán indicarse la equivalencia en unidades tributarias, por lo que al no hacerlo deben ser inadmitidas.

-III-

De las cuestiones previas opuestas

En el escrito de contestación de demanda, la accionada opuso las siguientes cuestiones previas:

Opuso la cuestión previa del 0rdinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a que existe continencia de esta causa con otra que debe ser resuelta por un juez superior, toda vez que actualmente sin que exista decisión definitivamente firme, cursa ante el Juzgado Superior Civil, Mercantil, y del Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, el proceso por acción de cumplimiento de contrato que interpuso contra M.A.B.A., según expediente N° FP02-R-2009-166, que a su vez fue tramitado por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de este mismo Circuito Judicial, cuya nomenclatura es FP02-V-2008-115.

Arguye que en dicho proceso solicitó que el tribunal declarara a su favor el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 25 de julio de 2007, sobre el apartamento objeto de este juicio, toda vez que fue la ciudadana M.A.B.A. quien incumplió las cláusulas tercera y cuarta, al negarse a recibir el precio del inmueble, a no otorgarle el documento de propiedad y al no hacer entrega de los documentos y solvencias necesarios para las tramitaciones crediticias etc., de tal manera que al demandarla por desocupación o desalojo del inmueble, la parte actora este nuevo proceso no puede continuar por cuanto de decidir este Tribunal de municipio, la existencia de la causal de desalojo, tal decisión pudiera contrariar el planteamiento que esgrimió en la demanda de cumplimiento de contrato sobre la que dictaminará el Tribunal Superior mencionado, existiendo una conexidad entre este juicio con aquel, ya que el proceso que cursa ante el Tribunal, es la causa continente, por ser una causa más amplia que la que aquí se pretende dilucidar.

Opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 7° del artículo ex artículo 346, consistente en la existencia de una condición o plazo pendientes, argumentando que la cláusula octava del contrato indica que “La compradora en este acto, se obliga a cancelar como canon de arrendamiento, la cantidad de un millón de bolívares mensuales, hasta tanto se efectúe la venta definitiva, monto que podrá cancelar el (sic) su totalidad una vez firmado el documento de venta definitivo. Dicha cláusula tendrá vigencia a partir del 30 de julio de 2007.”

Arguye que en el contrato de compra venta sobre el inmueble que ocupa se convino un plazo o término suspensivo a su favor, en sentido de que le es potestativo cancelar el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento a su elección, bien a su vencimiento o en todo caso, al concluirse la negociación de venta en forma definitiva, en la que podrá cancelar en su totalidad los cánones insolutos, por lo que siendo así, no puede considerarse en mora.

Alega que esta demanda resulta improponible, no puede prosperar, causándole extrañeza, la transcripción inconclusa de la totalidad de la cláusula octava, que contiene precisamente el término o plazo consagrado a su favor, indicando, luego de citar los artículos 1.213 y 1.214 del Código Civil que resulta obvio que nos encontramos ante un supuesto de un término pendiente, que sería en este caso un término suspensivo resultante de un evento futuro cierto del cual depende la exigibilidad de una obligación y que éste término suspende el cumplimiento de la obligación hasta que se realiza.

Opuso, por último, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del indicado artículo 346, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, manifestando que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que solo podrá demandarse el desalojo en aquellos contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado o verbales y que no opera en relación a los contratos a tiempo determinado y por escrito, sino una acción resolutoria.

Argumenta que la génesis de esta controversia parte de un contrato de opción de compra venta que celebró en fecha 25 de julio de 2007 sobre el apartamento del cual hoy se le pretende desalojar y que este acto contractual, no solo se pactó por escrito, sino que fue inclusive autenticado por ante Notaría Pública.

Expresa que sin embargo, bajo una confusa argumentación, la parte demandante pretende fundamentar esta acción de desalojo en una supuesta indeterminación del tiempo de duración de la relación arrendaticia, hecho que resulta falso toda vez que de acuerdo a la interpretación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se infiere que en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 10 del decreto ley celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las reglas allí señaladas. El silencio de la del arrendatario sobre la no prórroga legal, origina que el contrato se prorrogue en principio automáticamente conforme a la previsión legal en comento y siempre que el arrendatario no estuviere incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, según lo refiere el artículo 40 de dicha ley, debido a que esta ley suple esa omisión en beneficio del propio arrendatario silente.

Indica que debe considerarse que aparte de no existir ninguna mora del arrendatario, lo que se traduce en una ausencia de incumplimiento de sus obligaciones, es por lo que nos encontramos ante el supuesto de una prórroga legal regulada por las disposiciones legales en mención, de allí que en modo alguno puede considerarse que la relación arrendaticia invocada es a tiempo indeterminado, por lo tanto se concluye que la ley especial en su artículo 34 regula las causales taxativas de desalojo, no existen otras causales distintas, salvo las resolutorias y, por ende, dentro de estas causales no se puede subsumir su conducta como compradora-arrendataria, ya que existe un contrato por escrito a tiempo determinado, todavía vigente y además de acuerdo con la cláusula 8 del contrato de opción de compra venta, no se encuentra en estado de insolvencia, ya que le resulta opcional, a su conveniencia, pagar bien por mensualidades vencidas o al momento del acto registral de la venta.

-IV-

De la contestación al fondo de la demanda

En la contestación al mérito del asunto la demandada niega en todas sus partes esta demanda de desalojo, admitiendo que pactó un contrato de opción de compra venta y alquiler sobre el inmueble ya identificado, vigente desde el 30 de julio de 2007, con la propietaria a través de la inmobiliaria RAYSOL F.P., el cual fue debidamente autenticado.

Aduce que no es cierto que la venta del mismo, no se haya efectuado por causas imputables a su persona, sino que fue la ciudadana M.A.B.A., quien no dio cumplimiento a las obligaciones contenidas en las cláusulas tercera y cuarta de esta convención, así como otras cláusulas del mismo contrato, negándose a venderle el inmueble, a entregar los instrumentos necesarios para la tramitación del crediticia dentro del plazo convenido y a suscribir el documento traslativo de propiedad.

Arguye que por tal razón interpuso contra la propietaria, hoy demandante, una demanda de cumplimiento de contrato de venta el cual en estos momentos se encuentra en el Tribunal Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niñas, Niños y Adolescentes, aduciendo, entre otras razones que patentizan el incumplimiento por parte de M.A.B.A., por lo que ante una causa pendiente, mal puede plantearse esta litis en términos ya definitorios como lo hace la parte accionante.

Admite que se pactó en la cláusula octava del contrato, un canon de arrendamiento de mil bolívares (Bs. 1.000), pero lo que no resulta cierto es que dicha suma de dinero no estaba obligada a cancelarla por mes vencido y de tracto sucesivo, sino que le era potestativo pagarla bien al vencimiento de cada mes o una vez se suscribiera el documento de venta definitivo, por lo que no se encuentra en estado de insolvencia y que lo que ocurre es que los demandantes le presentaron al Tribunal unos hechos incompletos, que no se corresponden con el contenido de la cláusula octava del contrato, enunciando una redacción incompleta.

Manifiesta que no es cierto que se encuentre insolvente y por ende no está incursa en ninguna causal ni de desalojo no de resolución de esta convención de arrendamiento y no está insolvente o en mora arrendaticia en el pago de las pensiones de arrendamiento, por existir a su favor un término o plazo suspensivo el cual aún no ha vencido.

Niega y rechaza que adeude a la propietaria demandante veintiocho mensualidades de arrendamiento, indicadas por la parte actora y que deba la cantidad de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000) a la actora, toda vez que para el momento en que debía suscribir el documento de venta del apartamento, durante los primeros días del mes de noviembre de 2007, se encontraba solvente y el acto traslativo de propiedad no se produjo por causa imputable a la propietaria.

Niega, asimismo, que por mora arrendaticia tenga que pagarle las pensiones de arrendamiento demandadas por cuanto no son aún exigibles y que este contrato se haya transformado en un contrato a tiempo indeterminado, cuando de acuerdo a los propios efectos del contrato de opción de compra aún vigente, no disuelto jurídicamente, la determinación contractual sigue imperando, hasta tanto no exista sentencia definitivamente firme en la otra causa cursante en el Tribunal Superior y no como dicen los demandados que solo tuvo una duración temporal de noventa días continuos desde su firma y igualmente niegan por excesiva e improcedente la estimación de la demanda, hecha en la suma de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000).

-V-

De la contradicción a las cuestiones previas opuestas

Mediante escrito de fecha 6 de mayo de 2010, la parte actora contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, de la siguiente manera:

En relación a la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 referente a la continencia de causas, manifiesta que argumenta la parte demandada a objeto de fundamentar su escrito de cuestiones previas, que por cuanto, cursa por ante el Juzgado Superior Civil un recurso de apelación, interpuesto por la hoy demandada, M.A.G., en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia, de fecha 5 de junio de 2009, en la cual dicho juzgado desestimó la acción de cumplimiento de contrato solicitada por la hoy demandada, por considerar ese juzgador, que la acción interpuesta era infundada, en razón de que la misma alegó que la promesa bilateral de compra venta no se perfeccionó por razones o causas imputables a la ciudadana M.B., lo cual es falso, ya que su representada entregó de manera diligente y efectiva la documentación necesaria para la tramitación del crédito, sin embargo dicho crédito fue aprobado fuera del lapso convenido por las partes en el aludido contrato de promesa de compra venta, lo cual a todas luces se evidencia que la responsabilidad es aludible a M.A.G., añadiendo que consideran que en lo referente a esta cuestión previa, resulta improcedente por no existir una continencia entre los procedimientos, ya que los mismos no persiguen la misma finalidad, por cuanto en el procedimiento que se ventila ante el juzgado superior se disputa la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de la presente acción de desalojo fundamentada en un incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.

En relación a la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346, referente a una condición o plazo pendiente, anclado en la cláusula octava del referido contrato, luego de transcribir el contenido de la misma, los actores manifiestan que si bien es cierto que la hoy demandada tenía la facultad de cancelar el cúmulo de cánones de arrendamiento adeudados, hasta el momento de la protocolización de la venta definitiva, tampoco es menos cierto que su representada también tenía y tiene el derecho de exigir en cualquier momento la cancelación las cantidades que por concepto de canon de arrendamiento le sean adeudadas, por cuanto el término “podrá” le otorga a las partes, tanto el pago acumulativo del canon de arrendamiento, como ciertamente lo alega la demandada, como la facultad de la exigencia de dichas cantidades en cualquier momento y en tal sentido al no haberse firmado la venta definitiva y hecho cierto que el contrato de venta expiró y tan solo persiste un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado producto de la tácita reconducción, mal podría la arrendataria condicionar el pago del canon de arrendamiento a una venta cuyo el plazo de noventa días transcurrió con creces y que en la actualidad no existe la posibilidad de enajenación alguna.

Añaden que haciendo referencia a la condición o plazo pendiente, aludido por la parte demandada, en cuanto a la firma del documento de venta definitivo, para poder exigir el canon de arrendamiento, quienes aquí se oponen, ven con extrañeza que la parte demandada no hizo alusión a la cláusula sexta del contrato bilateral.

Luego de transcribir la cláusula arriba mencionada continúan exponiendo que por ende toda condición o plazo queda sin efecto en razón de que transcurrieron con creces los noventa días continuos establecidos en el contrato de promesa de compra venta siendo que el mismo fue suscrito el 30 de julio de 2007 y para la fecha han transcurrido dos años y diez meses de la autenticación del contrato, de donde se desprende la justificación para intentar una acción de desalojo y exigencia de los cánones de arrendamientos vencidos.

Con respecto a la cuestión previa del ordinal 11°, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, la parte demandada citó el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, con respecto a la posibilidad de intentar acciones de desalojo para aquellos contratos de arrendamientos, que sean a tiempo indeterminado o verbales, dejando entrever que entre la demandada y su representada existe un contrato a tiempo determinado y por escrito, aclaran que resulta plenamente aplicable al caso en concreto la anterior disposición normativa, toda vez que estamos en presencia de una relación arrendaticia regida por un contrato escrito, que aunque inicialmente tenía la característica de ser a tiempo determinado, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción a que hace referencia el artículo 1.600 del Código Civil.

Añaden que una vez culminado el lapso temporal de duración del contrato de promesa de compra venta de 90 días continuos desde el momento de la firma del mismo y al vencerse, además, la prórroga legal obligatoria (un año según el contenido del artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sin que su representada se opusiera a la ocupación continuada del inmueble por parte de la arrendataria, se verificó una renovación de la relación arrendaticia, transformándose sólo en orden a su duración, que ahora es indeterminada como consecuencia de la tácita reconducción.

Indican que en segundo término, la acción de desalojo resulta pertinente por cuanto se fundamenta en una de las causales expresamente señaladas en el artículo 34 de la citada ley, referido a la solvencia inquilinaria, al encontrarse la arrendataria en estado de mora en el pago del canon de arrendamiento, al existir 28 mensualidades consecutivas vencidas, lo cual supera con creces el límite impuesto por la norma.

-VI-

Decisión sobre la solicitud previa de inadmisibilidad

La parte demandada solicita se declare la inadmisibilidad de la demanda manifestando que la parte actora no señaló la equivalencia de la estimación monetaria en unidades tributarias, conforme lo indica la Resolución N° 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en el literal “b”.

Para decidir el Tribunal observa:

Es cierto que en anteriores ocasiones, este Juzgado ha declarado la inadmisibilidad de demandas por cuanto la parte actora no había señalado la equivalencia en unidades tributarias de la estimación de la cuantía expresada en bolívares, como lo exige la Resolución in comento.

Sin embargo, tal criterio ha sido moderado en otros casos posteriores, tanto en este como en otros Tribunales, ya que es excesivamente rigorista, en virtud de que es un principio universal de que las sanciones deben estar expresamente previstas en la ley. No se puede sancionar a una de las partes si tal sanción no está expresamente prevista en una norma positiva.

También es cierto que la citada Resolución de la Sala Plena indica, en el único aparte del artículo 1, que los justiciables deben expresar, además de las sumas en bolívares su equivalente en unidades tributarias. Sin embargo, tal disposición no prevé una sanción expresa en caso de que el demandante no indique el monto en bolívares o en unidades tributarias por el cual estima su demanda.

Por todo lo expuesto, y considerando que no existe una disposición expresa de la ley que imponga una sanción de inadmisibilidad de la demanda cuando la parte actora no exprese su cuantía en bolívares o en unidades tributarias, en consecuencia se declara improcedente la solicitud de inadmisión de la demanda planteada por la parte accionada. Así se decide.

-VII-

Decisión sobre las cuestiones previas planteadas

En atención al orden lógico en que deben decidirse las cuestiones previas planteadas, debe este Tribunal pronunciarse, en primer lugar, sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que en caso de ser procedente sería inoficioso seguir conociendo de las demás defensas previas y de fondo.

Así las cosas se observa que la parte demandada fundamenta esta cuestión previa en que “El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que solo podrá demandarse el desalojo en aquellos contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado o verbales. No opera en relación a los contratos a tiempo determinado y por escrito, sino una acción resolutoria” y en que la parte demandante pretende fundamentar esta acción de desalojo en una supuesta indeterminación del tiempo de duración de la relación arrendaticia, hecho que resulta falso toda vez que de acuerdo a la interpretación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se infiere que en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 10 del decreto ley celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las reglas allí señaladas. El silencio del arrendatario sobre la no prórroga legal, origina que el contrato se prorrogue en principio automáticamente conforme a la previsión legal en comento y siempre que el arrendatario no estuviere incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, según lo refiere el artículo 40 de dicha ley, debido a que esta ley suple esa omisión en beneficio del propio arrendatario silente.

Indica que debe considerarse que aparte de no existir ninguna mora del arrendatario, lo que se traduce en una ausencia de incumplimiento de sus obligaciones, es por lo que nos encontramos ante el supuesto de una prórroga legal regulada por las disposiciones legales en mención, de allí que en modo alguno puede considerarse que la relación arrendaticia invocada es a tiempo indeterminado, por lo tanto se concluye que la ley especial en su artículo 34 regula las causales taxativas de desalojo, no existen otras causales distintas, salvo las resolutorias y, por ende, dentro de estas causales no se puede subsumir su conducta como compradora-arrendataria, ya que existe un contrato por escrito a tiempo determinado, todavía vigente y además de acuerdo con la cláusula 8 del contrato de opción de compra venta, no se encuentra en estado de insolvencia, ya que le resulta opcional, a su conveniencia, pagar bien por mensualidades vencidas o al momento del acto registral de la venta.

Para decidir el Tribunal observa:

Tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en sostener que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador de prohibirla. Al efecto, el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, pág 82, Edit. Arte, Caracas 1995) comenta que:

(...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada...

Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.

Se quiere significar con ello que, para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción; tal es el caso de las acciones para reclamar lo proveniente de juegos de suerte, azar o envite, las cuales están negadas expresamente por el artículo 1.801 del Código Civil, o el caso de que se demande el desalojo por una causa no prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de autos se observa que no existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma legal que expresamente prohíba la admisión de acciones como la incoada. Por el contrario, la acción deducida por la demandante (desalojo) lejos de estar prohibida por la ley, más bien se encuentra expresamente consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en el artículo 33.

El actor fundamenta su demanda de desalojo, considerando que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, en una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es la falta de pago prevista en el literal “a”.

Si en realidad la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado o determinado y si el arrendatario está insolvente o no, es un asunto que debe dilucidar el juez al momento de pronunciarse sobre el mérito de la controversia, una vez analizadas las pruebas producidas en el proceso, pero no como punto previo en una decisión sobre cuestiones previas.

Por todo lo antes expuesto, y al no estar expresamente prohibida por la ley la acción incoada por la parte actora y al estar fundamentada en una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (literal “a”), debe este Juzgador declarar improcedente la presente cuestión previa. Así se declara.

En relación a la cuestión previa del ordinal 1°, referida a la acumulación por razones de continencia, el Tribunal observa que la parte demandada fundamenta tal cuestión previa en que existe continencia de esta causa con otra que debe ser resuelta por un juez superior, toda vez que actualmente sin que exista decisión definitivamente firme, cursa ante el Juzgado Superior Civil, Mercantil, y del Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, el proceso por acción de cumplimiento de contrato que interpuso contra M.A.B.A., según expediente N° FP02-R-2009-166, que a su vez fue tramitado por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de este mismo Circuito Judicial, cuya nomenclatura es FP02-V-2008-115.

Añade que en dicho proceso solicitó que el tribunal declarara a su favor el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 25 de julio de 2007, sobre el apartamento objeto de este juicio, toda vez que fue la ciudadana M.A.B.A. quien incumplió las cláusulas tercera y cuarta, al negarse a recibir el precio del inmueble, a no otorgarle el documento de propiedad y al no hacer entrega de los documentos y solvencias necesarios para las tramitaciones crediticias etc., de tal manera que al demandarla por desocupación o desalojo del inmueble, la parte actora este nuevo proceso no puede continuar por cuanto de decidir este Tribunal de municipio, la existencia de la causal de desalojo, tal decisión pudiera contrariar el planteamiento que esgrimió en la demanda de cumplimiento de contrato sobre la que dictaminará el Tribunal Superior mencionado, existiendo una conexidad entre este juicio con aquel, ya que el proceso que cursa ante el Tribunal, es la causa continente, por ser una causa más amplia que la que aquí se pretende dilucidar.

Para decidir el Tribunal observa:

La continencia, como sostiene el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. 1, pag. 360, Edit. Arte, Caracas, 1.995) es una relación existente entre causas que surge “cuando una causa más amplia, llamada causa continente, comprende y absorbe en sí a otra menos amplia, llamada causa contenida. Ejemplo: el acreedor pide al deudor el pago de los intereses de un préstamo ante el juez del domicilio del deudor y después, ante el juez del lugar donde debe ejecutarse la obligación, le demanda el cobro del capital y de los mismos intereses. El objeto de la causa relativa a los intereses está comprendido en el objeto de la causa más amplia: capital más intereses, y esta última causa (continente) comprende y absorbe en sí a la primera (contenida)”.

Lo esencial, como sostiene el autor citado (ob. cit.), en la relación de continencia “es que ella se refiere a aquellas causas que desde un punto de vista cuantitativo se encuentran en una relación de continente a contenido, de parte a todo, que vincula las causas continentes, y sus presupuestos fundamentales son: la identidad del elemento subjetivo (sujeto) junto con la identidad parcial del elemento objetivo (petitum), porque si los sujetos contendientes fueren diversos, se tendrían acciones autónomas, aunque conexas por la identidad de algún elemento objetivo”.

Así las cosas se observa en el sub iudice, que si bien es cierto ambas partes son las mismas, tanto en el juicio de cumplimiento de contrato a que hace referencia la demandada, incoado por la ciudadana M.A.G. contra la hoy actora M.A.B.A., como en el presente proceso de desalojo, y que ambas relaciones jurídicas (promesa de venta y relación arrendaticia) tienen su origen en el mismo documento suscrito por las partes, sin embargo, el objeto y el título de ambas son diferentes, ya que en el primero se persigue el cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de compra venta, ante el supuesto incumplimiento de la futura vendedora por las razones expuestas por la accionada, siendo su título la promesa de venta efectuada por la oferente; al paso que en el presente juicio se persigue el desalojo del inmueble por falta de pago en los cánones de arrendamiento, siendo el título la relación arrendaticia, es decir, no existe una causa más amplia a la cual acumular la menos amplia.

En efecto, entre la causa de cumplimiento de contrato y la presente causa de desalojo, a pesar de que ambas partes son las mismas, no existe la relación de continente a contenida, pues el objeto y el título de ambas son diferentes como ya se expresó.

Por otra parte, aún cuando existiese continencia entre causas, la acumulación no sería procedente, por cuanto el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, dispone en su ordinal 1° que no procede la acumulación de autos o procesos cuando no estuvieren en una misma instancia los procesos, y es evidente que el proceso de cumplimiento de contrato de compra venta se encuentra en segunda instancia, mientras que este juicio de desalojo se encuentra en primera instancia.

Amén de ello, ambos asuntos tienen procedimientos incompatibles que prohíben su acumulación, como lo indica el ordinal 3° ex artículo 81, ya que el juicio de cumplimiento de contrato, se tramitó por el procedimiento ordinario por la cuantía ante un Tribunal de Primera Instancia, mientras que el juicio de desalojo debe tramitarse por el procedimiento breve conforme lo ordena el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por todo lo antes expuesto, al no haber relación de continencia entre ambos procesos, se declara improcedente la presente cuestión previa. Así se decide.

En relación a la cuestión previa del ordinal 7° ex artículo 346, referente a una condición o plazo pendiente, se observa que la parte demandada fundamenta dicha cuestión en que en el contrato de compra venta sobre el inmueble que ocupa se convino un plazo o término suspensivo a su favor, en sentido de que le es potestativo cancelar el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento a su elección, bien a su vencimiento o en todo caso, al concluirse la negociación de venta en forma definitiva, en la que podrá cancelar en su totalidad los cánones insolutos, por lo que siendo así, no puede considerarse en mora, a tenor de lo dispuesto en la cláusula octava del contrato en referencia.

Por su parte la actora esgrime contra esta posición, en su escrito de contradicción a las cuestiones previas, que si bien es cierto que la hoy demandada tenía la facultad de cancelar el cúmulo de cánones de arrendamiento adeudados, hasta el momento de la protocolización de la venta definitiva, tampoco es menos cierto que su representada también tenía y tiene el derecho de exigir en cualquier momento la cancelación las cantidades que por concepto de canon de arrendamiento le sean adeudadas, por cuanto el término “podrá” le otorga a las partes, tanto el pago acumulativo del canon de arrendamiento, como ciertamente lo alega la demandada, como la facultad de la exigencia de dichas cantidades en cualquier momento y en tal sentido al no haberse firmado la venta definitiva y hecho cierto que el contrato de venta expiró y tan solo persiste un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado producto de la tácita reconducción, mal podría la arrendataria condicionar el pago del canon de arrendamiento a una venta cuyo plazo de noventa días transcurrió con creces y que en la actualidad no existe la posibilidad de enajenación alguna.

Para decidir el Tribunal observa:

En la cláusula octava (cláusula especial) del contrato de promesa de compra venta, textualmente las partes contratantes convinieron en lo siguiente:

LA COMPRADORA” en este acto, se obliga a cancelar como canon de arrendamiento, la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) MENSUALES, hasta tanto se efectúe la venta definitiva, monto que podrá cancelar en su totalidad una vez firmado el documento de venta definitivo. Dicha cláusula tendrá vigencia a partir del día treinta (30) de julio de 2007. (Subrayado del Tribunal).

Tal como se evidencia palmariamente de la cláusula transcrita, ambas partes convinieron en una relación arrendaticia en el mismo documento en el cual realizaron la promesa de compra venta, con fecha cierta de inicio el 30 de julio de 2007.

Sin embargo el término de duración del contrato fue sometido a una condición suspensiva, esto es, a una condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.198 del Civil.

En efecto, se desprende de la cláusula transcrita que la relación arrendaticia culminaría al suscribirse el documento definitivo de venta. Esta suscripción del documento definitivo es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende la duración de la relación arrendaticia, pues está condicionado al cumplimiento de las obligaciones de cada una de las partes en la negociación de promesa de compra venta.

Ahora bien, en el supuesto de que la condición suspensiva se cumpla, es decir, que se hubiere suscrito el documento definitivo de compra venta, es evidente que la relación arrendaticia se extinguiría por cuanto el arrendatario se convertiría, a su vez, en propietario, confundiéndose, en una misma persona ambas cualidades (propietario y arrendatario).

El problema se suscita en el caso de que la condición suspensiva no se cumpla, es decir, si no se otorga el documento definitivo de venta.

En este caso la parte que hubiese cumplido con sus obligaciones queda habilitada para intentar ante los organismos jurisdiccionales la acción respectiva.

En este sentido en el sub iudice se observa, conforme a lo alegado por la parte demandada en el escrito de contestación y a lo alegado por la parte actora en el escrito de contradicción de las cuestiones previas y las copias certificadas que rielan a los folios 89 y siguientes, consignadas por la demandada y que no fueron impugnadas por la parte actora, que ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial se tramitó una causa de cumplimiento del contrato de promesa de venta incoada por M.A.G. contra M.A.B.A. (Exp. FP02-V-2008-000115) y que tuvo como origen el mismo documento negocial referido en la presente causa.

Es un hecho notorio judicial que dicha causa fue decidida en primera instancia por el citado juzgado, mediante sentencia de fecha 5 de junio de 2009, conforme se evidencia de la página web www.bolívar.tsj.gov.ve , declarándose sin lugar la demanda interpuesta.

Igualmente se evidencia de las copias certificadas a que se hizo referencia supra que contra dicha decisión la parte actora en aquél procedimiento de cumplimiento de contrato, ciudadana M.A.G., ejerció recurso de apelación la cual fue escuchada por el Tribunal A quo en ambos efectos y en la actualidad dicho expediente se encuentra sin decisión ante el Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial. Es decir, que la mencionada sentencia aún no se encuentra firme ni con carácter de cosa juzgada.

Aquí entonces hay que plantearse dos escenarios:

Si la sentencia del juzgado A quem confirma el fallo del A quo, esto es, que desestime la demanda de cumplimiento de contrato, es evidente que la condición suspensiva nunca ocurrirá, es decir, no será posible la firma del documento definitivo de venta, y la promitente estaría facultada para ejercer las acciones que considere convenientes, tanto las relacionadas con la promesa de venta (verbigracia: indemnización de daños, etc.) como las provenientes de la relación arrendaticia (verbigracia: desalojo, cumplimiento, etc.).

El segundo escenario factible, es si la sentencia del Juzgado Superior revoca la decisión de primera instancia, declarando con lugar la demanda y condenando a la demandada en aquél procedimiento, M.A.B.A., a cumplir con el contrato y en consecuencia con la firma del documento definitivo de venta.

En este caso último caso, se cumpliría la condición suspensiva relativa a la firma del documento definitivo de compraventa, en cuyo caso, es claro que dicha decisión influiría en la decisión a tomar en el presente juicio de desalojo, por cuanto, de cumplirse la condición suspensiva, el arrendatario se convertiría en propietario y dejaría de tener fundamentación jurídica el desalojo interpuesto, sin perjuicio del derecho de la anterior arrendadora de reclamar los cánones pendientes.

Por otra parte se observa que dicha cláusula prevé una facultad del arrendatario, mientras no se cumpla la condición suspensiva, de pagar los cánones de arrendamientos mensuales “en su totalidad una vez firmado el documento de venta definitivo”, como expresamente lo convinieron las partes en la cláusula octava.

Es totalmente ilógico, como lo expresan los apoderados de la parte actora en el escrito de contradicción de cuestiones previas de que, por un lado, es una facultad del arrendatario de cancelar los cánones al momento de la firma del contrato, como lo autoriza la cláusula octava y, por el otro, que su representada también tenía y tiene el derecho de exigir en cualquier momento la cancelación de las cantidades de dinero. O es una facultad del arrendatario o no lo es. Una cosa no puede ser y no ser al mismo tiempo.

En este sentido, al plasmarse en el contrato que el arrendatario podrá cancelar los cánones en su totalidad al momento de la firma del documento definitivo de venta, no puede la arrendadora exigir el pago de los mismos -ya que el plazo fijado para el pago fue puesto en beneficio del deudor- mientras no se dilucide la validez o vigencia de la opción de venta o mientras se determine si la condición se cumplirá o no.

Por otra parte se observa que, conforme a la cláusula cuarta, las partes fijaron un término de noventa (90) días para la vigencia de la opción de compra venta, contado a partir de la entrega formal de los documentos de propiedad del inmueble a la entidad financiera Banfoandes. Y, por otra parte, en la cláusula sexta convinieron que ese término de noventa (90) se contaría a partir del otorgamiento del documento.

Como se observa existe una aparente contradicción entre estas dos cláusulas (cuarta y sexta) referente a partir de qué oportunidad parte el término de 90 días de vigencia de la opción de compra venta, estándole vedado a este Juzgador, en este juicio de desalojo, desentrañar la verdadera intención de las partes al contratar, ya que en este juicio el Tribunal solo se puede pronunciar sobre la relación arrendaticia.

Es decir, en este procedimiento de desalojo no puede este Juzgador determinar si el término de 90 días a que fue sometido la opción de compra venta se cumplió o no, o a partir de cuándo se cuenta, o si la oferente entregó o no los documentos a la entidad financiera para la tramitación y otorgamiento del crédito respectivo a la compradora o, en fin, a cuál de las dos partes es imputable el incumplimiento del contrato de opción de compra venta.

Es al Tribunal de la causa, en este caso al Juzgado Superior que conoce en apelación, conocer tales extremos y es por ello que mientras no se encuentre definitivamente firme la decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia que conoció del juicio de cumplimiento de contrato interpuesto por M.A.G. contra M.A.B.A., no podrá determinarse si la condición suspensiva ocurrirá o no.

Sólo imaginémonos que este juicio concluya con sentencia favorable a la parte actora y se condene al desalojo de la arrendataria y posteriormente el Juzgado de alzada declare con lugar la demanda de cumplimiento de contrato condenando a la oferente (hoy demandante en desalojo) a suscribir el documento definitivo de compra venta con el cual el arrendatario se convertiría en propietario. Evidentemente existirían dos sentencias contradictorias, por cuanto en el presente juicio se estaría condenando a una persona a desalojar un inmueble de su propiedad lo cual conllevaría a una cadena interminable de acciones (verbigracia: reivindicatoria, cumplimiento o resolución de contratos, indemnización de daños y perjuicios, etc.).

Por ello, considera este Juzgador, que el presente juicio de desalojo, ciertamente está condicionado a la resolución del juicio de cumplimiento de contrato, por cuanto, de declararse con lugar la demanda por parte del Juzgado de alzada y condenar a la oferente al otorgamiento del documento definitivo de venta, se produciría en ese momento la condición suspensiva, pudiendo, en consecuencia el arrendatario actual cancelar los cánones adeudados una vez otorgado el referido documento, como lo faculta la ya analizada cláusula octava. Si, por el contrario, se confirma la decisión del juzgado de la causa, declarando sin lugar la demanda, el presente juicio continuaría para que se dicte la decisión respectiva, en atención a lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por analogía en los procedimientos referidos a la relación arrendaticia, como ha sido criterio pacífico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia. Por tal motivo, considera este juzgador que la analizada cuestión previa es procedente, como así será expresado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara

En atención a lo antes expuesto este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 1° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la acumulación por continencia de causas y a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 7° ejusdem referente a la existencia de una condición o plazo pendiente. Así se decide.

No hay condena en costas, por no haber vencimiento total en esta incidencia de cuestiones previas, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil diez (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez

Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS.

La Secretaria (t).

Abg. H.L.G.

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

La Secretaria (t)

Abg. H.L.G.