Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 7 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL

DEL ESTADO SUCRE

Se inicia el presente procedimiento a través de demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intenta la ciudadana A.L.d.C., quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°V-8.430.669; por intermedio de sus apoderados judiciales Abogados en ejercicio y de este domicilio C.L.M. y G.B.M., venezolanos, mayores de edad, domiciliados el primero en la ciudad de Caracas y aquí de tránsito y el segundo, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.533.868 y 10.464.785 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números: 21.182 y 58.414, respectivamente; carácter que se evidencia de originales de instrumentos poderes, consignados marcados con las letras “A” y “B”; contra el ciudadano C.M., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.606.838; la cual correspondió conocer a este Tribunal en virtud de la distribución de turno efectuada por este mismo Órgano Jurisdiccional en fecha 15/01/2009.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar de demanda expresaron lo siguiente:

Que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el 23 de febrero de 2006, anotado bajo el N°51, Tomo 19, que A.L.d.C., suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano C.M., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°3.606.838, el cual acompañaron en copia marcada con la letra “C” ., el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil oponen en su contenido y firma a la parte demandada; asimismo indicaron que dicho contrato consta en la certificación del expediente N° 06-398 contentivo de las consignaciones efectuadas por el ciudadano C.M. y que es tramitado por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., y que acompañó al libelo marcado con la letra “E”.

Dicho arrendamiento recayó en un inmueble de la exclusiva propiedad de A.L.d.C. constituido por una Casa-Quinta y el terreno anexo ubicada en la Calle S.R.d.C., identificada con el N° 55, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, el cual conforme, al contenido de la cláusula primera de dicha contrato, podía ser utilizado por el arrendatario para, y citan “los fines mercantiles de lícito comercio y a uso de vivienda”.

Que se estipuló en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que: El término fijado y aceptado por las partes, para la duración del presente contrato es el lapso de un (01) año, contado a partir del 30 de octubre del 2005. El cual podrá ser prorrogado o no, por periodos iguales o menores, a solicitud de las partes, la decisión de prorrogar o no deberá ser notificada por escrito por la arrendadora con por lo menos quince (15) días de anticipación a el arrendatario, mediante carta o telegrama con acuse de recibo, dicha prorroga surtirá sus efectos legales a partir de la firma de un nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública; pero en caso de ser negativo el acuerdo de prorroga se entenderá resuelto el contrato de pleno derecho, esto es sin necesidad de otro requisito formal debiendo entregar el arrendatario el inmueble libre de bienes y personas y en las mismas y perfectas condiciones en que fue entregado.

El canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.3.500.000,oo) suma esa equivalente a la cantidad de Tres Mil quinientos Bolívares Fuertes (BsF. 3.500,oo), la cual debía ser cancelada con toda puntualidad los primeros cinco (5) días de cada mes; quedando entendido que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría derecho a la arrendadora a solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado.

Se estipuló en la cláusula décima del contrato de arrendamiento que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas en él contenidas por parte del arrendatario seria causa suficiente para que la arrendadora lo considerara rescindido exigiendo la inmediata desocupación del inmueble arrendado, pudiendo en consecuencia, intentar las acciones legales, civiles y penales a que hubiere lugar, quedando en ese caso el arrendatario obligado al pago íntegro de los cánones de arrendamiento correspondientes al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuviesen insolutos y los que faltasen hasta el vencimiento del término del contrato, además de los daños perjuicios a que haya lugar por su incumplimiento.

Para todos los efectos derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre A.L.d.C. y C.M., las partes eligieron como domicilio único y especial a la ciudad de Cumaná, Estado Sucre a cuya jurisdicción de sus Tribunales acordaron someterse.

Vistos los hechos podemos concluir; que A.L.d.C. en plena legitimidad, dio en arrendamiento al ciudadano C.M. un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una casa-quinta y el terreno anexo a la misma, ubicado en la calle S.R.d.C., identificado con el N°55, Parroquia V.v. Municipio Sucre del Estado Sucre, que dicho inmueble debía ser utilizado por el ciudadano C.M. en su condición de arrendatario solo a los fines mercantiles y de habitación, exclusivamente; que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (BS.3.500.000,oo) suma ésta equivalente a la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs.3.500,oo) que el término del contrato fue fijado por un (1) año contado a partir del 30 de octubre de 2005; que en el canon de arrendamiento debía ser cancelado los primeros cinco (5) días de cada mes; y que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del mismo, por parte del arrendatario daría el derecho a la arrendadora de considerarlo rescindido, exigir la inmediata desocupación, intentar las acciones legales a que hubiere lugar, obligando al arrendatario al pago íntegro de los cánones de arrendamiento correspondientes al plazo que en el momento de la recepción del inmueble estuvieren insolutos y los que faltasen hasta el vencimiento del término del referido contrato.

Continua exponiendo la parte actora; que los artículos 1592 y 1593 del Código Civil establecen las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento a cuyo incumplimiento está obligado el arrendatario: (i) servirse de la cosa arrendada conforme a los términos del contrato y (ii) pagar los cánones convenidos. Con los hechos que de seguida se narran se demostrara el evidente y grosero incumplimiento de estas obligaciones por parte del ciudadano C.M..

En efecto se lee en la cláusula primera del contrato de arrendamiento que el inmueble arrendado podía ser utilizado para dos fines: (i) a los fines mercantiles de lícito comercio y (ii) para uso de vivienda: de manera que quedaba sobreentendido por haberlo así convenido las partes que en dicho inmueble podía instalarse un establecimiento mercantil de fines lícitos, y que si bien no esta especificado en el numero de esos establecimientos mercantiles, quedaba entendido igualmente, no sólo por las dimensiones del lugar, por la ubicación del inmueble, por el precio arrendado sino también por razones éticas, lógicas y prácticas que no podía el arrendatario instalar en dicho inmueble más de dos negocios o varios establecimientos mercantiles.

Lamentablemente sucedió lo contrario ya que, habiendo transcurrido ya cierto tiempo del arrendamiento, se percatara su representada de la instalación en el inmueble arrendado de los establecimientos mercantiles.

A tales efectos y amparada en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, en fecha 21 de octubre de 2008, decide A.L.d.C., solicitar la practica de una Inspección extrajudicial a los fines de evidenciar y comprobar el incumplimiento de la obligación contenida en la cláusula primera del contrato de arrendamiento por parte del ciudadano C.M..

Así, en la fecha indicada es trasladada la Notaría Pública de Cumaná a la dirección donde esta ubicada el inmueble arrendado, a fin de que se dejara constancia de la actividad o actividades comerciales que se llevan a cabo en el inmueble arrendado y de las personas propietarias del negocio o de los negocios que operan en el mismo; y del estado y de las condiciones físicas en las cuales se encuentra el inmueble.

Tal y como se observa no sólo de los hechos reseñados por el ciudadano Notario sino por las reproducciones fotográficas de dichas actuaciones, en el inmueble que le fue arrendado al ciudadano C.M. funcionan de hecho dos establecimientos comerciales. En el primer particular referido, se deja expresa constancia de los siguientes y citan: “se observaron dos (02) locales comerciales; en el primero de este se pudo evidenciar el funcionamiento de una Sociedad Mercantil que tiene por nombre “El mundo de las computadoras, C.A”, identificada con el número de Rif. J-29572680-5 la cual se dedica a la compra y venta de equipos de computación y artículos del ramo (...). En el segundo local se evidencio un aviso publicitario con la denominación Restaunt Centro Hípico El Pico Dorado, identificada con el Rif-08032868-3, a la cual no se tuvo acceso ya que se encontraba cerrado. Razón por la cual no se deja constancia de su funcionamiento y actividad comercial que se lleva a cabo en dicho establecimiento”.

Sigue en su relato la parte actora, en efecto, dicho incumplimiento queda aún más evidenciado cuando se lee el contenido de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que establece:”el presente contrato se considera rigurosamente celebrado Intuito Personae, en consecuencia no podrá “el arrendatario”ceder ni traspasar el presente contrato, bajo pena de nulidad, ni sub-arrendar total o parcialmente, el inmueble sin el consentimiento escrito dado por “la arrendadora”, quien no reconocerá como arrendatario a ninguna otra persona que ocupe el inmueble, por cualquier condición sin su consentimiento”:

Conforme a lo antes expuesto es forzoso concluir que: (i) el contrato de arrendamiento fue suscrito sólo entre la ciudadana A.L.d.C. y C.M.; (ii)que C.M. en su condición de arrendatario no estaba autorizado ni legitimado para ceder, traspasar, sub-arrendar total o parcialmente el inmueble; y (iii)que solo podía hacerlo si mediaba el consentimiento expreso y por escrito de parte de la ciudadana A.L.d.C.; consentimiento éste que evidentemente nunca fue concedido ni consentido por parte de su representada.

Dada esta circunstancia procedió el ciudadano C.M. a realizar las consignaciones correspondientes ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.P.C.J.d.E.S., concretamente en el expediente N°06-398; no obstante a ello, dichas consignaciones, como se evidenciará de seguida, no han sido hechas conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Establecido lo antes expuesto, véase la extemporaneidad de las consignaciones:

(i)en fecha 23 de agosto de 2007, se estampa diligencia indicando que se consigna el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2007; lo cual evidencia la extemporaneidad de la misma; (ii)en fecha 24 de Octubre de 2007, se estampa diligencia indicando que se consigna el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre observándose en dicha diligencia la mención de que con dicha consignación se repone el monto del depósito realizado el día Primero (1°) de octubre de 2007 correspondiente al mes de septiembre, lo cual evidencia la extemponeidad de la misma; (iii) en fecha 24 de octubre se estampa la diligencia indicando que se consigna el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007; lo cual evidencia la extemporaneidad del mismo; (iv) el día 19 de septiembre de 2008, se estampa diligencia consignando conjuntamente en dos depósitos los meses correspondientes a julio y agosto de 2008; lo cual evidencia la extemporaneidad de las mismas.

Así, es claro que existe un incumplimiento con las obligaciones contenidas en la expresada disposición que obliga al arrendatario que llegado el caso de proceder a efectuar el pago por consignación, las mismas para que sean consideradas tempestivas deben hacerse dentro de los quince (15) días de vencimiento de la mensualidad; siendo que nos el caso que les ocupa, es evidente que puede ser considerado como solvente en el cumplimiento de sus obligaciones referidas al pago del canon de arrendamiento y así piden al tribunal lo declare.

Termina su exposición la representación judicial de la parte actora aduciendo, que en virtud de los hechos antes expuestos es que acuden ante esta competente autoridad, para demandar como formalmente demandaron al ciudadano C.M., quien es Venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°V-3.606.838, en su carácter de arrendatario del inmueble suficientemente identificado en los autos, para convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en lo siguiente: Primero, en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre él y la ciudadana A.L.d.C.; Segundo, en el pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado, mensuales, sustitutivos y equivalentes al monto de los cánones de arrendamiento, conforme a lo estipulado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, por la no entrega oportuna, y que es la causa inmediata del daño causado, los cuales estimaron en la cantidad de Ochenta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF.87.500,oo) que correspondería a veinticinco (25) meses de cánones de arrendamiento contados a partir del mes de diciembre de 2006 hasta enero de 2009; Tercero, sea condenado al pago de los meses subsiguientes que se sigan causando hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado; Cuarto, sea condenado al pago de las costas y costos del presente proceso incluyendo los honorarios profesionales de abogados.

Admitida la demanda en fecha 06/02/2009 por este Tribunal, se ordenó el emplazamiento del demandado, ciudadano C.M., antes identificado, a los fines de que compareciera por ante este Juzgado al Segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra; librándose a tal efecto la respectiva boleta de citación. (ver folios 78 al 79).

Consta a los folios 87 y 88 del presente expediente, diligencia de fecha Tres (03) de agosto de dos mil nueve (2009), estampada por el ciudadano J.R. CANACHE RODRÍGUEZ, Alguacil Temporal de este Despacho Judicial, mediante la cual consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado, ciudadano C.M., antes identificado, al cual citó en fecha 03/08/2009.

A los folios 89 al 96 de este expediente, consta escrito de contestación de la demanda, constante de ocho (08) folios útiles, suscrito por el Apoderado Judicial del demandado, Abogado P.S., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.630.653 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°107.616, y el mismo fue agregado a los autos en esa misma fecha (06/08/2009).El cual se resume así:

“...Una vez revisado y estudiado el libelo de demanda presentado por los abogados C.L.M. y G.B.M., quienes actúan en nombre y representación de la ciudadana A.L.d.C., se advierte que la acción propuesta, se fundamenta en tres aspectos legales a saber: a) Un supuesto incumplimiento de parte de su representado de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, b) La supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento, que se traduce a decir de los abogados actores, en una supuesto insolvencia por supuestos daños y perjuicios, que se estiman en la cantidad de Ochenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.87.500,oo), ante cuya pretensión, en ejercicio del derecho constitucional a la defensa que le asiste a su patrocinado procede en su nombre y representación a dar contestación al fon de la demanda en los términos siguientes:

...Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que el contrato de arrendamiento suscrito entre su representado y la hoy demandante, haya quedado sobreentendido, que en el bien inmueble dado en arrendamiento, solo podía funcionar un solo establecimiento comercial.

...Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que su mandante haya incumplido con sus obligaciones contractuales, contenidas en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento, en cuanto a servirse de la cosa arrendada para el uso convenido, por el solo hecho de ejercer dos actividades comerciales en el mismo inmueble.

...Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, que su representado, haya incumplido la cláusula quinta del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, en atención a que, el bien inmueble que le fue dado en arrendamiento no ha sido, cedido, traspasado y subarrendado en forma alguna a terceros, en virtud de que el mismo es utilizado por su representado conjuntamente con su núcleo familiar para ejercer las actividades de lícito comercio de su preferencia, objeto éste determinado plenamente en el contrato...

...Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho que su representado incumpliese con su obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento establecidos en la cláusula cuarta del contrato cuya resolución se demanda, como también rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que el apoderado actor en nombre de la demandante pueda cuestionar en su libelo de demanda, tanto la forma de pago como las consignaciones realizadas por su representado en el expediente N° 06.398, que se sustancia ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.E.S., con ocasión del procedimiento consignatario realizado por su representado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...

...En lo que respecta a la reclamación indemnizatoria que hacen los apoderados de la demandante Rechazó, negó y contradijo la misma tanto el los hechos como en el derecho, por ser totalmente temeraria e improcedente, tomando en cuenta que su patrocinado al vencimiento del termino establecido en el contrato de arrendamiento (30-10-2006) y ante la falta de notificación oportuna de la arrendataria de su participación en la no prorroga del contrato, tal como así lo establecía la cláusula segunda del mismo, consideró prorrogado automáticamente ese contrato, produciéndose la tácita reconducción de este, el cual por mandato legal quedó a tiempo indeterminado, como así lo establece el artículo 1600 del Código Civil, situación que hizo nacer en la esfera jurídica de su mandante, un mejor derecho como arrendatario, que por estar regulado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ser estos de estricto orden público, no genera en forma alguna, el retrazo o mora alegado por la actora y menos aun puede producirse los supuestos daños y perjuicios alegados por los apoderados de la demandante con fundamento en la cláusula décima del tantas veces señalado contrato, en atención a que, su representada no ha incumplido ninguna de las estipulaciones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento y mucho menos

En fecha 14/08/2009, el Abogado G.B.M., anteriormente identificado; actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, consignó por ante este Tribunal escrito de medios probatorios, constante de dos (02) folios útiles; dichas pruebas fueron admitidas en la fecha ut supra señalada. (ver folios 137 al 140).

Consta al folio 141 de este expediente, auto dictado por este Tribunal en fecha 16/09/2009, mediante el cual la Jueza Temporal de este Despacho, Abogada M.G.G., se avocó al conocimiento de la presente causa.

A los folios 142 al 144 de este mismo expediente corre inserto escrito de pruebas, constante de Tres (03) folios útiles, suscrito por el Abogado P.S., antes identificado; actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada; dichos medios probatorios, fueron presentados por ante este Tribunal en fecha 16/09/2009, y admitidos en fecha 17/09/2009 (ver folios 223 y 224).

Consta a los folios 225 al 228 del presente expediente, escrito de conclusiones, constante de Cuatro (04) folios útiles, suscrito por el Abogado en ejercicio y de este domicilio G.B.M., antes identificado; actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

La parte demandante acompañó a la demanda los siguientes documentos: (i) copia del contrato de arrendamiento constante en la certificación del expediente N°06-398 contentivo de las consignaciones efectuadas por el ciudadano C.M., tramitado por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.p.C.j.d.E.S.; (ii) Inspección Extrajudicial evacuada por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador de fecha 21 de Octubre de 2008, anotada bajo el N° 23, Tomo 300 y (iii) Copia certificada del expediente de consignaciones identificado con el N° 06-398 llevado por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.P.C.j.d.E.S..

Dichas documentales a tenor de los establecido en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil son apreciadas por este Tribunal, otorgándosele todo su valor probatorio. Y así se declara.

Alega la parte accionada en su contestación lo siguiente: Que rechaza, niega y contradice el argumento de presunto incumplimiento de las cláusulas primera y segunda del contrato de arrendamiento y que en tal sentido, niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento suscrito haya quedado sobreentendido que en el inmueble dado en arrendamiento solo podría funcionar un solo establecimiento comercial.

Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano C.M. haya incumplido con su obligación contractual contenida en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento en cuanto a servirse de la cosa arrendada para el uso convenido por el solo hecho de ejercer dos actividades comerciales en el mismo inmueble.

Que atendiendo el contenido de la cláusula primera del contrato de arrendamiento el cual establece que el inmueble arrendado podía ser utilizado por el arrendatario para fines mercantiles de lícito comercio y a uso de vivienda, es claro que la arrendadora consintió con bastante amplitud y sin ningún tipo de restricción que el arrendatario pudiera, por una parte, ejercer actividades mercantiles de lícito comercio y por la otra, utilizar ese inmueble como vivienda, cuando en su manifestación de voluntad libre y consentida expresada en dicha cláusula, no estableció en forma alguna limitante que impusiera al arrendatario la obligación de utilizar ese inmueble solo para ejercer una actividad comercial pues de haber sido ese su intención, se hubiese estipulado en dicha cláusula, que el bien arrendado sería utilizado solo para ejercer un solo establecimiento mercantil y no para fines mercantiles de legítimo comercio.

Que con la expresión fines mercantiles puede perfectamente deducirse sin lugar a equívocos que la arrendadora autorizó al arrendatario para realizar actividades mercantiles de lícito comercio sin ningún tipo de limitación, razón por la cual, mal pueden sustentar su pretensión tomando como fundamento un supuesto incumplimiento, lo cual carece de sustentación legal alguna debiendo desestimarse el mismo.

Que niega, rechaza y contradice que haya existido incumplimiento a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento en atención a que el bien inmueble que le fue dado en arrendamiento no ha sido cedido, traspasado y subarrendado en forma alguna a terceros, en virtud de que el mismo es utilizado por el arrendatario conjuntamente con su núcleo familiar para ejercer las actividades de lícito comercio de su preferencia, razón por la cual no puede la parte actora en un manejo teatral y preconcebido de artificio legal, por no emanar del contrato de arrendamiento, argumentar la resolución demandada, siendo que, no existe ninguna limitación legal y contractual que le impida al arrendatario utilizar el bien inmueble que le fue dado en arrendamiento a través de sociedades mercantiles constituidas con dinero de su peculio y del núcleo familiar que dirige y en las cuales mantiene la propiedad absoluta de sus acciones y la plena administración; no siendo posible asimismo, pensar que siendo las acciones de dichas sociedades mercantiles, propiedad del arrendatario, de su esposa e hijos, que tal circunstancia pudiera desnaturalizar las condiciones del contrato y que mucho menos generen el supuesto incumplimiento denunciado.

Que niega, rechaza y contradice que exista incumplimiento de la obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento establecidos en la cláusula cuarta del contrato cuya resolución se demanda.

Que niega, rechaza y contradice el derecho de la actora de cuestionar en su libelo de demanda, tanto la forma de pago como las consignaciones realizadas por el arrendamiento en el expediente N° 06-398 que se sustancia ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.E.S. con ocasión al procedimiento consignatario realizado por el arrendatario C.M. de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, específicamente las realizadas en ello en atención a que el apoderado de la demandante mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2009, solicitó al referido Tribunal la entrega de todos los cánones de arrendamiento que se encontraban depositados en la cuenta abierta para tal fin, que comprendía la cantidad de treinta mensualidades depositadas desde el 19 de diciembre de 2006 hasta el día 10 de Febrero de 2009, todas por la cantidad de Ciento Seis Mil Bolívares (Bs.106.000,oo) incluidos los intereses legales percibidos.

Que con dicha actuación se convalidó totalmente cualquier anormalidad generada durante esas consignaciones, de haber existido, lo cual se niega, y además otorgó de pleno derecho al arrendatario la solvencia en cuanto al pago de esas treinta mensualidades canceladas liberándolo de cualquier reclamación o demanda que por concepto de falta de pago de dichos alquileres pudieran dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento sustentada en esa causal de falta de pago, ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que rechaza, niega y contradice la reclamación indemnizatoria presuntamente generada por la no entrega oportuna del inmueble arrendado por cuanto al vencimiento del término establecido en el contrato de arrendamiento (30/10/2006) y ante la falta de notificación oportuna de la arrendataria de su participación de la no prorroga del contrato, tal y como lo establecía la cláusula segunda del mismo, considero prorrogado automáticamente ese contrato, produciéndose la tácita reconducción de este, el cual por mandato legal quedó a tiempo indeterminado, como así lo establece el artículo 1600 del Código Civil, situación que hizo nacer en la esfera jurídica del demandado, un mejor derecho como arrendatario, que por estar regulado en el artículo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ser estos de estricto orden público, no genera en forma alguna, el retraso o mora alegado por la actora y menos aún puede producir los supuestos daños y perjuicios alegados en atención de que ha habido incumplimiento ni adeuda suma alguna por concepto de cánones de arrendamiento.

La parte demandada acompaño a su contestación los siguientes documentos: (i) marcado con la letra “B” copia simple del Registro Mercantil correspondiente a la Empresa El Mundo de las Computadoras, C.A; (ii)Marcado con la letra “C” copia certificada del Registro Mercantil de la Empresa Bar Restaurant Pico Dorado, C.A; (iii) Marcados con la letra “D” y “E” Partidas de Nacimiento de los ciudadanos C.J.M.G. y J.M.M.G.; (iv) Marcado con la letra “F” certificación correspondiente a las actas procesales referidas al expediente 06-368 llevado ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.s.A.d.P.C.J.d.E.S., contentivo del retiro de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la representación judicial de la parte actora.

Dichos instrumentos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil son apreciados por ante este Tribunal otorgándosele todo su valor probatorio.

En la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Así las cosas, corresponde a este Juzgador entrar a la verificación de las actuaciones y pruebas traídas a los autos por las partes involucradas en la presente controversia, en el sentido de si ha habido o no incumplimiento en las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, específicamente, si el mismo se ha materializado, por no haberse servido el arrendatario del inmueble arrendado conforme al uso convenido por las partes en el contrato y no por no haber dado cumplimiento a los pagos referidos al canon de arrendamiento; o bien, si por el contrario, decidir que no ha existido incumplimiento, por haber sido consentido el uso del inmueble por la arrendadora conforme a los términos del contrato; por haber la parte actora convalidado cualquier supuesto defecto que pudiera haber existido en las consignaciones arrendaticias, esto, como consecuencia del retiro de los cánones de arrendamiento; de la ausencia de reclamación indemnizatoria por haber operado en el presente caso, ante la a.o.d. notificación de no prorroga, la tácita reconducción del mismo a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil.

El artículo 1592 del Código Civil Venezolano, establece cuáles son las obligaciones principales que tiene un arrendatario, indicándose en dicha norma que: “Primero, que debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. Segundo, Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Conforme a la primera de esas obligaciones, el arrendatario debe usar y servirse de la cosa arrendada de un modo tal que ésta no sufra deterioro o daño alguno y con tal cuidado y previsión de que la misma pueda cumplir con la finalidad dada por el contrato o para lo cual este destinada. De manera que esa obligación conlleva indefectiblemente a la imposibilidad de utilizarla para un uso distinto de aquel a que se le ha destinado o de un modo que pueda devenirle perjuicio al arrendador. Por el contrario, si el contrato no estipula un uso determinado, deben entenderse principalmente a la presunción que según las circunstancias se le pueda dar al inmueble, atendiendo a la clase del mismo, al tipo, a su naturaleza, según la costumbre del lugar.

Contractualmente, las partes integrantes del contrato de arrendamiento cuya resolución aquí se demanda, convinieron conforme al contenido de la cláusula primera, que el inmueble objeto del mismo debía: “ser utilizado por el arrendatario a los fines mercantiles de lícito comercio y a uso de vivienda”. Es decir, llevara a cabo actividades mercantiles capaces de generar obligaciones. Siendo así, es claro entonces que la expresión “fines mercantiles” va referida a la amplia gama de actividades mercantiles o actos de comercio lícitos que podían realizar el arrendatario, como uso del inmueble dado en arrendamiento.

En este sentido se ha expresado Rocco al considerar que los actos de comercio ni son actos jurídicos, ni son relaciones jurídicas, sino formas de actividad social y relaciones sociales; esto, por tener en cuenta el Legislador, la actividad comercial y no el acto jurídico, las operaciones identificadas como actos de comercio deben interpretarse en su unidad comercial y no en su sentido limitado de orden jurídico.

H.M.M. coincide en la apreciación de cuál ha sido la intención del legislador al usar la denominación acto de comercio, afirmando que lo ha hecho con un sentido totalmente practico, al indicar que: “...No se refiere actos jurídicos con significación comercial, actos aislados, perfectamente definidos que tengan un contenido mercantil sino a todo un conglomerado de operaciones, actividades y situaciones que están englobados dentro de un concepto general”.

En el sentido de lo antes expuesto, es claro que la expresión indicada en la cláusula primera del contrato de arrendamiento de “fines mercantiles” va referida a la amplia gama, a la variedad de actividades mercantiles o actos de comercio lícitos que podía realizar el arrendatario como uso del inmueble dado en arrendamiento.

Se evidencia del anexo identificado con la letra “B” acompañado por la parte actora contentivo de la Inspección Extrajudicial evacuada en fecha 21 de Octubre de 2008, por la Notaría Pública de Cumaná, Estado Sucre en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por una casa-quinta y el terreno anexo a la misma, ubicado en la calle S.R.d.C., identificado con el N° 55, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, que en dicho inmueble funcionan, de hecho y de forma efectiva, dos Sociedades Mercantiles, una denominación “El Mundo de las Computadoras,C.A” y la otra, Restaurant centro Hípico El Pico Dorado; ambas con objetos sociales radicalmente distintos.

En efecto, consta en el anexo identificado con “B” el cual riela al folio 99 de este expediente, acompañado por la parte demandada a su contestación, copia simple del documento constitutivo estatutario de dicha empresa, donde se observa, en el punto segundo que la misma tiene por objeto: “La realización de operaciones comerciales tales como la compra y venta al mayor y detal e importación de equipos electrónicos; computadoras, accesorios, harware, software, fotocopiadora, impresoras, electrodomésticos, teléfonos celulares, servicio técnico, alquiler de equipos; y en el anexo “C” que riela al folio cientos diez (110), referido, no al registro mercantil como ha indicado la demandada en su contestación, sino más bien a un acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la empresa Bar Restaurant El Pico Dorado, C.A., donde si bien no se puede inferir el objeto social de dicha empresa, por que no se indica, ciertamente por su sola denominación, conlleva a la presunción de que sea un objeto absolutamente distinto a la anterior.

Así las cosas, considera quien aquí decide, que se esta en presencia de dos sociedades mercantiles distintas, con accionistas diferentes al demandado sin importar la relación familiar existente entre ellos, con distinto capital social y objeto social. Así se decide.

A mayor abundamiento, considera este Jurisdicente, que partiendo de que la definición del uso del inmueble arrendado es contenida en la expresión fines mercantiles, la cual se ha indicado que no está referida a la pluralidad de establecimientos mercantiles que el arrendatario pudiera instalar en el inmueble arrendado, sino que dicha pluralidad estaría dirigida a las distintas, al conglomerado de actividades que abarca esos fines mercantiles, es forzoso concluir, que el arrendatario ha incumplido con la obligación de uso debido del inmueble arrendado. De aceptarse la tesis de que, conforme al contrato, éste (arrendatario) pudiese instalar cuantos establecimientos mercantiles quisiera en seguimiento a que estaría autorizado para ejercer actividades mercantiles pudiera llegarse el caso de que éste pretendiera instalar no sólo dos (02) establecimientos, tal situación para quien aquí decide, no es aceptable y así se establece.

Asimismo, se evidencia de la cláusula quinta (5°) del contrato de arrendamiento que el mismo “se considera rigurosamente celebrado intuito personae, en consecuencia no podrá “el arrendatario” ceder ni traspasar el presente contrato, bajo pena de nulidad, ni sub-arrendar total o parcialmente, el inmueble sin el consentimiento escrito dado por “la arrendadora”.

En este sentido, la parte actora alega que con el funcionamiento de los dos establecimientos mercantiles en el inmueble arrendado, ah incumplido el arrendatario con dicha cláusula, ya que el contrato había sido celebrado, como se ha indicado anteriormente “intuito personae”; y que en cabeza del mismo, éste no podía sin que mediara autorización de la arrendadora, ceder, sub-arrendar, traspasar, etc. Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que conforme a la cláusula primera del contrato de arrendamiento, el arrendatario estaba autorizado para usar el inmueble arrendado en dos sentidos, uno para fines mercantiles y otro, para uso de vivienda. Esos fines mercantiles, como anteriormente se ha establecido, que se encuentra determinado por las distintas actividades mercantiles, o actos de comercio que el arrendatario podía efectuar como uso del inmueble, no como pluralidad de establecimientos sino como actividades; evidentemente, esas actividades mercantiles o esos fines mercantiles se realizan generalmente a través de Sociedades Mercantiles, esto, conforme a la definición que de las mismas hace el artículo 200 del Código de Comercio; siendo así, es claro que la expresión rigurosamente intuito personae conlleva a que esas actividades que podía realizar éste , conforme al uso del inmueble, sólo podían ser efectuadas a través del mismo como bien pudiera ser, por medio de una firma personal, o una Sociedad mercantil; en el supuesto del artículo 341 del Código de Comercio, esto es, ya que al haberse celebrado intuito Personae, es forzoso concluir que el arrendatario, en uso del inmueble para fines mercantiles, sólo podía realizar tal actividades por el mismo. Así se decide.

La segunda obligación que tiene el arrendatario conforme al artículo 1592 del Código Civil es la de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos. Conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, el canon fue fijado en la cantidad de tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.3.500.000,oo) el cual se obliga a pagar el arrendatario los primeros cinco 85) días de cada mes. Alega la parte actora, que una vez efectuada la inspección extrajudicial ya mencionada, hecho éste ocurrido el 21 de Octubre de 2008, el arrendatario procedió a efectuar las consignaciones ante el aviso de que se intentarían las acciones legales conforme al procedimiento establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, configurándose así el incumplimiento de esta obligación.

Por su parte la demandada asegura estar solvente y alega, convalidación de cualquier supuesto defecto en dichas consignaciones a consecuencia del retiro de las mismas por parte de la representación judicial de la parte actora.

Para probar ambas afirmaciones las partes consignan en copias certificadas, actas procesales que conforman parte del expediente N| 06-368, donde se efectuaron tales consignaciones por ante el Tribunal de los Municipios Sucre y C.s.A.d.p.C.J.d.E.S..

La tempestividad en el pago, de la manera como ha quedado pactada en el contrato, es parte del deber que tiene el locatario.

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Con referencia a este punto, me permito traer a los autos lo que señala R.H.C. en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág. 181, “...el pago por consignación deberá ser efectuado dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la oportunidad en que estaba obligado a pagar el respectivo canon de arrendamiento a que se contrae la consignación”.Interpretación que expresamente acoge este sentenciador.

En aplicación a la norma antes señalada, se desprende entonces que el contrato suscrito el 23 de Febrero de 2006, que la consignación debió efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad pautada, si correspondía el pago dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, el arrendatario tenía hasta los veinte (20) días de cada mes para hacer la consignación y para ésta se considerara tempestiva.

Así las cosas, se observa en el folio veintisiete (27) del expediente contentivo del comprobante de consignación, la declaración del ciudadano C.M. de fecha 23 de Agosto de 2007 de efectuar la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2007; siendo así y atendiendo a lo antes expuesto es forzoso declara tal consignación extemporánea; igualmente en el folio treinta (30) del expediente, se observa el comprobante de consignación efectuado por el expresado ciudadano en fecha 24 de Octubre de 2007 mediante el cual declara que la misma constituye una reposición al depósito realizado el 1 de Octubre y correspondía al mes de Septiembre; lo mismo ocurre con los depósitos efectuados en fecha 24 de octubre de 2007 donde consigna el mes de octubre; ambas consignaciones a todas luces extemporáneas; el 30 de Abril de 2008 se observa comprobante de consignaciones que cursa al folio 38 mediante la cual se evidencia que el canon de arrendamiento del mes de abril de ese año; el 19 de Septiembre de 2008, consigna los meses de Julio y Agosto de 2008, dichas consignaciones son evidentemente extemporáneas.

A mayor abundamiento, quien aquí decide, considera que la consignaciones “después del tiempo” preclusiva o por retardo como se deduce de su propia expresión, es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado o su consumación. Esa preclusión consignatoria se puede entender en dos sentidos: Uno, que la consignación haya tenido lugar después de extinguido el plazo legal de los quince (15) días referidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y otro, después de haberse agotado el plazo convencional fijado por las partes como oportunidad fuera de la que el arrendatario es considerado en estado de mora.

En tal sentido, ha quedado evidenciado, que el arrendatario, habiendo hecho uso del derecho que la Ley confiere, no ha hecho uso del mismo de manera diligente, como ciertamente está obligado ya que, en distintas oportunidades ha realizado la consignación del canon cuando el tiempo legal ya había precluido, tal circunstancia evidencia, una intención distinta a la de considerarse solvente; conforme a la Ley, siendo que en el presente caso, se han acumulado más de dos mensualidades continuas, en distintas oportunidades, es forzoso concluir que conforme a la documentación que reposa en el expediente, para esas fechas concretas, el arrendatario había incumplido con su obligación y que el procedimiento contenido en el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se ha efectuado en forma debida, no siendo posible considerar al arrendatario C.M. solvente en el pago de los canones de arrendamiento. Así se decide.

Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada niega tal incumplimiento limitándose en señalar que cualquier posible defecto que pudiese existir en la misma fue en todo caso convalidado por el retiro de la suma consignada ante el Tribunal correspondiente para ello; objeta asimismo, la cuestionabilidad que hace la actora de la forma de pago y el modo de las consignaciones.

El artículo 56 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente capitulo, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el arrendador presentare la demanda”.

Es obvio entonces que será el juez que conozca de la desocupación, del retracto arrendaticio, o de la resolución de contrato respectivo, según el caso, el que deberá pronunciarse acerca del punto de si la consignación fue o no legítimamente efectuada, es decir, si el arrendatario al hacerla, cumplió con los requisitos de forma previstos en el citado artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Ahora bien, el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo antes citado, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que este estuviera fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.

Siendo así, observa este sentenciador que el juicio que hoy nos ocupa esta referido a una acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones que tanto contractual como legalmente estaría obligado el arrendatario, en el caso especifico, como ya se ha establecido en el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo 1592 del Código Civil. Se observa asimismo del petitorio formulada por la parte que acciona en su libelo, expresamente en lo referente a la Resolución de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.L.d.C. y C.M., y solicita consecuencialmente, el pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble, estimando dichos daños en base al monto equivalente a los cánones de arrendamiento mensuales y consecutivos.

Por lo tanto, estamos en presencia de una demanda de Resolución por Incumplimiento de obligaciones contenidas en el contrato no ante una demanda de Resolución por Falta de Pago.

En razón de ello, no es procedente ni aplicable al presente proceso bajo estudio, la prohibición establecida en el artículo antes comentado, siendo que estaba legitimada la parte actora para retirar las sumas consignadas sin que dicha actuación implique o pudiera ser considerada como un desistimiento y/o convalidación. Así se decide.

Se observa asimismo, en el folio ciento veintisiete (127) del expediente diligencia acompañada por la parte demandada marcada con la letra “F” emanada de la parte actora, presentada a su vez en el expediente contentivo del procedimiento consignatorio, donde dicha representación en fecha 10 de febrero de 2009, retira los montos hasta esa fecha consignados y donde se lee con claridad la siguiente mención: “dejo expresa constancia de que el retiro de dichas consignaciones no convalida los errores e incumplimientos que el consignante ha incurrido en las mismas”; es decir, dicha representación impugnó las consignaciones efectuadas, siendo que denotó su voluntad de no tolerancia posesoria del arrendamiento. Así se decide.

La cláusula décima del contrato de arrendamiento establece que: “la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato por parte de “El Arrendatario” ser{a causa suficiente para que “La Arrendadora” lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y en consecuencia intentar las acciones legales, civiles y penales a que hubiere lugar”.

En razón de ello, considerado el incumplimiento que se tratare, estaba legitimado al arrendador para demandar la resolución de contrato con los correspondientes daños y perjuicios previstos. Así se decide.

Establece asimismo, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que el término fijado para el mismo fue de un (1) año prorrogable por periodos iguales o menores.

Ahora bien, contradice la parte demandada la procedencia de los daños y perjuicios demandados aduciendo que al vencimiento del término establecido en el contrato de arrendamiento y ante la falta de notificación oportuna de la arrendataria de la no prórroga del mismo, operó la tácita reconducción quedando éste a tiempo indeterminado.

El artículo 1159 del Código Civil, establece que: “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”; a su vez, el artículo 1264 ejusdem establece que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. En tal sentido, hemos visto y establecido que las partes convinieron en un término fijo del contrato de un (1) año que bien podía o no ser prorrogado, entendiéndose que tales prórrogas lo serían por el mismo tiempo del convenido originalmente; así, al vencimiento del término original ocurrido el 30 de octubre de 2006, el contrato ante la ausencia de notificación, se prorrogó automáticamente por el mismo periodo de un año.

En el mes de octubre de 2008, ocurren los acontecimientos reflejados en la inspección extrajudicial que ya hemos a.p. a tal actuación se intenta la presente acción de resolución.

En sentido de lo antes expuesto, conforme a lo estipulado en la cláusula décima del contrato, configurándose el incumplimiento de las obligaciones contractuales en cabeza del arrendamiento, de pleno derecho hacia nacer el derecho para el arrendador de solicitar la rescisión del contrato, para la cual era por demás innecesaria la notificación pregonada por la parte demandada, sin que ello implicara de modo alguno una tácita reconducción del contrato y mucho menos su conversión a un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.

DECISIÓN

En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente acción; y a tal efecto se declara: PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana A.L.D.C. y el ciudadano C.M.. SEGUNDO: Se condena al demandado C.M., suficientemente identificado en autos, al pago de los daños y perjuicios causados y que se sigan causando hasta la entrega efectiva del inmueble arrendado; daños éstos, mensuales, consecutivos y equivalentes al momento de los cánones de arrendamiento, descontándose del monto estimado de los mismos la suma consignada y retirada por la parte demandante. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de su lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas de notificación respectivas.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Siete (07) días del mes de Diciembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151°de la Federación.

EL JUEZ TEMPORAL,

Abog. E.J. VALLEJO JIMÉNEZ

LA SECRETARIA TITULAR,

Abog. R.P.R.

NOTA: La presente decisión ha sido publicada en esta misma fecha, previo el anuncio de Ley y a las Puertas del Despacho, siendo las 2:00 p.m.

LA SECRETARIA TITULAR.

ABOG. R.P.R..

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL ESPECIAL ORDINARIO

Exp. N° 6966-09

EJVJ/bmda