Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Marzo de 2011

Se recibieron en esta Alzada en fecha 08 de febrero de 2011, previa distribución de ley, las presentes actuaciones, provenientes del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el Abogado L.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 12 de enero de 2011, la cual declaró sin lugar la demanda de Desalojo interpuesta por la ciudadana M.A.M.D.D.G. contra el ciudadano M.L.M..

En fecha 14 de febrero del 2011 se le dio entrada al expediente, fijándose el décimo día de despacho para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de febrero del 2011, el apoderado judicial de la parte actora presentó un escrito explanando los fundamentos de su apelación.

Estando dentro del lapso legal; se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por el Abogado L.V. G, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.A.M.D.D.G., contra el ciudadano M.L.M., antes identificados, por Desalojo.

La demanda fue admitida según consta del auto de fecha 12 de julio de 2010, inserto al folio 36.

Consta a los folios 43 al 46, escrito de contestación de la demanda y cuestiones previas, presentado por el Abogado J.J.E.R., actuando como apoderado judicial del demandado, ciudadano M.L.M..

La representación judicial de la parte actora, consignó escrito de subsanación de cuestiones previas, en fecha 29 de noviembre de 2010.

La parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, el cual riela a los folios 75 al 77 ambos inclusive, las cuales fueron admitidas por el A quo mediante auto de fecha 03 de diciembre de 2010.

La representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes por ante el A quo en fecha 16 de diciembre de 2010.

Mediante auto de fecha 11 de enero de 2011 el Tribunal de la causa, por aplicación analógica del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió el pronunciamiento de la sentencia para el primer día de despacho siguiente a la fecha.

Consta a los folios 86 al 94 el fallo recurrido, de fecha 12 de enero de 2011. Y al folio 96 consta diligencia mediante la cual la parte actora apeló de la referida sentencia. Dicho recurso de apelación fue oído en ambos efectos, según se desprende del auto de fecha 26 de enero del mismo año.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Tribunal A quo, en el fallo recurrido, declaro sin ligar la demandad de desalojo incoada; con fundamento en lo siguiente:

…Omissis…

…En la oportunidad prevista para la contestación de la demanda, compareció el abogado J.J.E., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 53.217, apoderado judicial del demandado y presentó escrito en el cual promovió cuestiones previas y contestó al fondo de la demanda.

En cuanto a las cuestiones previas, promovió la contenida en el ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de la demanda, por no haber acompañado con el libelo los instrumentos en que fundamenta la pretensión. Que los apoderados de la demandante afirman en el libelo que su mandante es madre de las propietarias del inmueble en cuestión y en base a ello ha debido acompañar las Partidas de Nacimiento de las presuntas propietarias, así como el documento que acredita a las mismas como propietarias del inmueble.

Este Juzgado observa que los documentos señalados no constituyen los instrumentos fundamentales de la demanda. No obstante ello, se observa que el apoderado judicial de la parte actora consignó posteriormente los documentos aludidos, los cuales serán objeto de análisis al decidir el fondo de la controversia. En consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa promovida.

Ahora bien, al contestar al fondo de la demanda lo hizo en los siguientes términos:

…Omissis…

Luego de contestar al fondo de la demanda en los términos anteriormente resumidos, el apoderado del demandado señaló que oponía la falta de cualidad de la demandante, por cuanto la misma no demuestra su cualidad como propietaria del inmueble solicitado en desocupación y menos la de las no identificadas presuntas propietarias del bien, por lo que la accionante no tiene cualidad para estar en juicio en calidad de propietaria.

Con relación a este último punto, este Juzgado observa que la demandante no se abrogó la propiedad del inmueble, sino que la misma indicó que actuaba como arrendadora, en base a que fue la persona que suscribió el contrato de arrendamiento en representación de las personas que señaló como las propietarias. En razón a ello, este Juzgado se abstiene de resolver la excepción perentoria promovida bajo un supuesto de hecho falso.

Ahora bien, en cuanto al mérito de la controversia, se observa que a pesar de que el apoderado judicial de la parte demandada indicó que rechazaba, negaba y contradecía todo lo afirmado en el libelo demanda, el mismo admitió que su representado sí es arrendatario del inmueble identificado. Así las cosas, se establece que la controversia quedó planteada en los siguientes términos: La parte actora interpuso la demanda de desalojo fundamentada en el hecho de que una de las propietarias del inmueble lo necesita para habitarlo con su esposo, alegando además que el demandado conoce tal necesidad, hecho que fue resistido por el apoderado judicial de éste, además de negar y rechazar todas y cada una de las afirmaciones contenidas en el libelo, relacionadas con la propiedad del bien en cabeza de las apoderadas de la accionante en este proceso y el conocimiento que tuviese el demandado de la necesidad alegada. En base a ello correspondía a la parte actora demostrar las afirmaciones contenidas en el libelo, entre ellas la necesidad invocada. A tales efectos, este Juzgado procede a analizar los medios de prueba consignados a los autos, para determinar cuáles de los hechos alegados en el libelo se prueban con ellos.

…Omissis…

Ahora bien, la demanda fue fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prescribe lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.”

Si bien fue debidamente probado en la causa el carácter de arrendadora que se abrogó la accionante, por haber actuado como mandataria de las propietarias del inmueble arrendado, ciudadanas G.D.G.M. y P.D.G.M. y por el ende el carácter de arrendadoras que subyace en éstas por ser propietarias, este Juzgado observa que de las pruebas analizadas no puede establecerse el hecho alegado en el libelo, de que la ciudadana G.D.G.M., tenga la necesidad de ocupar el inmueble arrendado para uso comercial, junto con su esposo Á.J.M.. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado declara la improcedencia de la demanda.

Con fundamento en las consideraciones expuestas precedentemente, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana M.A.M.D.D.G. contra el ciudadano M.L.M., antes identificados.

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

FUNDAMENTOS DE LA APELACION

En el escrito presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte actora expuso lo siguiente:

Que el A quo obvió algunos aspectos referentes a la carga y apreciación de la prueba, conforme a las previsiones de los artículos 506 al 510 ambos inclusive del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 ejusdem.

Que la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la Ciudadana G.D.G.M. y su cónyuge A.J.M., viene dada por el hecho de que los mismos están residenciados con su núcleo familiar en otro lugar. Que constituye un falso supuesto la afirmación del Tribunal de la causa, referente a que la ciudadana G.D.G.M., tuviera necesidad de ocupar el inmueble arrendado para uso comercial.

Finalmente solicitó la declaratoria con lugar de la apelación, la revocación del fallo recurrido y la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo.

DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte actora, alegó en el libelo de demanda lo siguiente:

Que su mandante es co-propietaria junto con su cónyuge A.J.M.M., de un inmueble identificado con el número 15, ubicado entre las esquinas de San Felipe y P.N., Parroquia Candelaria de esta ciudad de Caracas, y sobre el cual celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano M.L.M., según consta del documento autentificado por ante la Notaria Publica Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha (3) de agosto de 2005, el cual quedó anotado bajo el número 22, Tomo 69 de los libros de Autentificaciones por esa Notaria.

Que la relación contractual con el referido ciudadano se inicio en fecha 30 de julio de 1.996, según contrato de arrendamiento autentificado por ante la Notaría Publica Décima Tercera de Caracas, anotado bajo el Nº 40, Tomo 55 de los libros de Autentificaciones levados por esa Notaria; con renovaciones posteriores con el fin de mantener la relación contractual a tiempo determinado, evidenciándose del último contrato de arrendamiento vigente.

Que en dicha relación contractual operó con posterioridad a su vencimiento, la tácita reconducción por aplicación del artículo 1600 del Código Civil, toda vez que aun y cuando su representada, en fecha seis (6) de julio de 2006, realizó una notificación de no prorroga, la misma debe ser reputada como extemporánea, ya que en el supuesto negado de que el contrato venciera el día 31 de julio de 2006, la práctica de la notificación evacuada en fecha seis (6) de julio de 2006, fue extemporánea y al margen de todo lo planteado al vencimiento del contrato, por lo que con posterioridad a su vencimiento la arrendadora dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en consecuencia la eventual desocupación del bien inmueble se debía reglar por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Que su representada junto a su cónyuge residen en la Quinta Julia de la Urbanización Los Cedros, La Campiña, Sabana Grande.

Que el arrendatario conoce de las gestiones que sus representados han realizado, para obtener la desocupación del referido bien inmueble, resultando infructuosas las mismas ya que el ciudadano M.L.M., se ha negado a entregar el inmueble, completamente desocupado de bienes y personas y en buen estado de mantenimiento y conservación, a pesar de conocer la necesidad que tienen sus representados de posesionarse del inmueble de su propiedad.

Que por tales razones y con fundamento en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar al ciudadano M.L.M., para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

1) En desalojar el inmueble identificado: casa número quince (15) que se encuentra ubicado entre las esquinas de San Felipe y P.N., Parroquia Candelaria de esta ciudad de Caracas, propiedad de mis mandantes conforme al documento tal y como se evidencia del documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha veintitrés (23) de marzo de 1998, bajo en Nº 27, Tomo 16, Protocolo Primero, y en consecuencia entregar a mis representados el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas el cual constituye el objeto principal de la presente acción con las mejoras o bienhechurías efectuadas las cuales quedan en beneficio del inmueble, sin obligación por parte de los arrendadores de tener que pagar suma alguna ni indemnizar nada por estos conceptos al arrendatario tal y como lo establece el Código Civil.

2) Pagar a mis representados una indemnización por daños

y perjuicios equivalentes a la cantidad de un treinta y tres bolívares con 33/100 céntimos (Bs.33,33) diarios a lo cual asciende el monto acordado por las partes hasta que se verifique la entrega del inmueble objeto de esta demanda, contados a partir del momento de la interposición de la presente demanda y que la misma se efectué completamente desocupado de bienes y personas, o bien, al pago a prorrota por cada día la cantidad que fuera fijada por el organismo regulador competente como canon de dicho inmueble y ello porque la jurisprudencia reiterada así lo ha estimado, es decir, que los daños y perjuicios que se han de causar al arrendador en ningún caso podrá exceder del equivalente al monto fijado como canon de arrendamiento.

3) Pagar las costas y costos que puedan originarse en la presente demanda.

4) Pido respetuosamente al ciudadano Juez, que en caso de que el demandado no convenga en los pedimentos formulados anteriormente, sea a ello condenado por el Tribunal a su digno cargo

DE LA CONTESTACION

La representación judicial de la parte demandada, alegó en el escrito de contestación lo siguiente:

Primeramente promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, referida al defecto de forma del libelo de la demanda, por no haber acompañado con el libelo los instrumentos en los que fundamenta la pretensión.

Al respecto alegó que la parte actora debió acompañar las Partidas de Nacimiento de las presuntas propietarias del inmueble, las cuales no identificó, ya que la representación judicial de la parte actora señaló en el libelo que su mandante es madre de las propietarias del mismo, además que debió acompañarse el documento de propiedad del inmueble.

En relación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes; manifestó que no es cierto que las no identificadas mandantes sean propietarias del inmueble, ni menos que la demandante tenga tal cualidad.

Que no es cierto que la ciudadana M.A.M.D.D.G., sea la madre de las desconocidas propietarias del inmueble.

Que no es cierto que la ciudadana M.A.M.D.D.G. sea la arrendadora del inmueble, por cuanto ésta no demostró en ningún momento su cualidad para poder dar en arrendamiento dicha propiedad.

Que no es cierto que la relación contractual con el arrendatario se haya iniciado el 30 de julio de 1996, ni menos que en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, figure como arrendadora la demandante.

Negó que los hechos narrados por la demandante en el libelo, fueran conocidos por el arrendatario M.L.M..

Negó que en reiteradas oportunidades se le haya manifestado al arrendatario la necesidad de la ciudadana G.D.G.M. y su cónyuge, de ocupar el inmueble, por lo cual no es cierto que haya continuado ocupando el inmueble contra la voluntad de las poderdantes.

Opuso la falta de cualidad de la demandante, por cuanto la misma no demuestra su cualidad como propietaria del inmueble solicitado en desocupación y menos la de las no identificadas presuntas propietarias del bien.

Conforme los términos de la demanda y la contestación; con fundamento en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; por cuanto la demandada no alegó hechos extintivos o modificativos; a la actora corresponde demostrar la existencia de los supuestos de hechos contenidos en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines de la procedencia del desalojo incoado.

DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE ACTORA

Junto al libelo de demanda:

-Instrumento poder otorgado por la ciudadana M.A.M.D.D.G., en nombre y representación de las ciudadanas G.D.G.M. y P.D.G.M., a los abogados L.J. VILORIA G., E.B. y A.R.R.C., ante la Notaría Pública Trigésimo Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 100. (folios 12 al 14). Documental que se valora conforme el artículo 1.357 del Código Civil ya que por ser de fecha cierta da certeza sobre la condición de apoderados judiciales de la parte actora que ostentan los mencionados abogados. Así se declara.

-Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 3 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 22, Tomo 69, celebrado entre M.A.M.D.D.G., como arrendadora y M.L.M. como arrendatario.(folios 15 al 18). Documento que se valora conforme el articulo 1.357 del Código Civil por ser un documento de fecha cierta que merece fe publica y da certeza sobre la existencia del contrato de arrendamiento que se celebró en fecha 03 de agosto de 2005 entre la actora y el demandado. Así se declara.

-Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano F.D.G.G., como arrendador; y M.L.M., como arrendatario, autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 30 de julio de 1996, anotado bajo el N° 40, tomo 55. (folios 19 al 21) Documento que se valora conforme el articulo 1.357 del Código Civil por ser un documento de fecha cierta que merece fe publica y da certeza sobre la existencia del contrato de arrendamiento que se celebró en fecha 03 de agosto de 2005 entre la actora y el demandado. Así se declara.

-Original de Solicitud de Notificación realizada ante la Notaría Pública Trigésima Quinta de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, interpuesta por la ciudadana M.A.M.D.D.G., actuando en su propio nombre y el de sus hijas, ciudadanas G.D.G.M. y P.D.G.M., en la cual se le notificó al arrendatario sobre el lapso de prórroga legal y del ofrecimiento en venta del inmueble.(folios 22 al 27). Se trata este de un documento auténtico, sin embargo los hechos a los que se refiere no son relevantes a los fines de dar por demostrados los hechos controvertidos.

-Dos (2) Constancias de Residencia, emanadas de la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia El Recreo, el 17 de agosto de 2009. (folio 28 y 29). Por cuanto se trata de documentos públicos administrativos, este Juzgado aprecia las declaraciones realizadas por el funcionario público que las suscribe, con valor de plena prueba, para demostrar que los ciudadanos G.D.G. y A.J.M., residen en la Quinta Julia, Urbanización Los Cedros, Parroquia El Recreo.

-Estados de Cuenta emanados de BANESCO BANCO UNIVERSAL correspondientes a la tarjeta de crédito MasterCard de la ciudadana G.D.G., (folios 31 al 33) y Factura de CANTV, a nombre de la ciudadana DI G.G. (folio 34), con los cuales la actora quiere demostrar la residencia de los ciudadanos G.D.G. y A.J.M., documentales que adminiculados con las precitadas constancias de residencia, se aprecian con valor de indicio, respecto a la dirección de residencia de los mismos.

-Copia certificada de Acta de Matrimonio de los ciudadanos A.J.M.M. y G.D.G.M., en la Prefectura Civil de la Parroquia El Recreo del Distrito Capital, el 14 de julio de 2005. Documental esta que no fue tachada en forma alguna, por lo que tiene pleno valor probatorio. No obstante ello, este Juzgado desecha la citada probanza toda vez que el vinculo matrimonial existente entre los mencionado ciudadanos no aporta elemento de convicción alguno, que permita determinar la procedencia de la causal de desalojo aducida por la actora, referida a la necesidad de ocupar el inmueble, toda vez que esta sólo puede ser invocada a favor del propio propietario o de un pariente consanguíneo dentro del segundo grado de consanguinidad. Así se declara.

En el Lapso Probatorio.

-Documento de compra venta, inscrito en la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 27, Tomo 16, Protocolo Primero, en el cual la ciudadana M.A.M.D.D.G., actuando en su propio nombre y como apoderada de su cónyuge, ciudadano F.D.G.G., vende a las ciudadanas G.D.G.M. y P.D.G.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 6.977.758 y 9.971.342 respectivamente, “una casa en ruinas de nuestra exclusiva propiedad situada en esta ciudad de Caracas, en jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal, en el lugar denominado “P.N.” entre las esquinas de San Felipe y El Gobernador, signada con el N° 15, la cual está construida en un área de terreno que también es de nuestra propiedad y forma parte de esta venta”. Este documento no fue tachado en forma alguna, por lo se aprecia plenamente, del que se evidencia que el referido inmueble fue propiedad de la hoy actora y que el mismo fue vendido en fecha 23 de marzo de 1998.

Igualmente, la parte actora consignó otros tres (3) contratos de arrendamiento, celebrados precedentemente en los años 1999, 2001 y 2003, entre la ciudadana M.M.D.G., como arrendadora y el ciudadano M.L.M., como arrendatario, sobre el mismo inmueble, (folios 61 hasta el 69). Documentos que se valoran conforme el articulo 1.357 del Código Civil por ser documentos de fecha cierta que merecen fe publica y dan certeza sobre la existencia de dichos contratos de arrendamiento que se celebraron en fechas 20 de agosto de 1999, 02 de agosto de 2001 y 05 de agosto de 2003, entre la actora y el demandado. Así se declara.

-Copia certificada del Acta de Nacimiento de la ciudadana G.D.G.M., presentada como hija de los ciudadanos F.D.G.G. y M.A.M.D.D.G.. Este Tribunal le confiere valor probatorio con respecto al contenido expresado en la misma, quedando de esta forma probada la filiación alegada por la parte actora, entre esta y la ciudadana G.D.G.M.. Así se establece.

PARTE DEMANDADA

Junto al escrito de contestación a la demanda, acompañó instrumento poder conferido por el ciudadano M.L.M., a los Abogados J.J.E.R. y A.O.N., autenticado en la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de noviembre de 2010. Documental que se valora conforme el artículo 1.357 del Código Civil ya que por ser de fecha cierta da certeza sobre la condición de apoderados judiciales de la parte demandada que ostentan los mencionados abogados. Así se declara.

En el lapso probatorio la representación judicial de la parte demandada no promovió prueba alguna.

MOTIVA

Del defecto de forma del libelo de la demanda, por no haber acompañado con el libelo los instrumentos en los que fundamenta la pretensión.

La parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem, referida al defecto de forma del libelo de la demanda, por no haber acompañado con el libelo los instrumentos en los que fundamenta la pretensión; alegando que la parte actora debió acompañar las Partidas de Nacimiento de las presuntas propietarias del inmueble, las cuales no identificó, ya que la representación judicial de la parte actora señaló en el libelo que su mandante es madre de las propietarias del mismo, además que debió acompañarse el documento de propiedad del inmueble.

Al respecto se aprecia que en el caso bajo análisis ni las Partidas de Nacimiento de las presuntas propietarias del inmueble ni el documento de propiedad del inmueble son los instrumentos fundamentales de la demanda; y además se aprecia que la parte actora consignó en el curso del juicio; los referidos instrumentos, que al no ser fundamentales de la acción podían ser presentados en otra oportunidad; en razón de lo cual; se declara improcedente la cuestión previa opuesta; Así se declara.

De la falta de cualidad opuesta

La parte demandada – en la contestación al fondo de la demanda - opuso la falta de cualidad de la demandante, por considerar que la misma no demostró su cualidad como propietaria del inmueble solicitado en desocupación y menos la de las no identificadas presuntas propietarias del bien.

Ahora bien, del libelo de demanda se aprecia que la parte actora señalo que actuaba como arrendadora, en base a que fue la persona que suscribió el contrato de arrendamiento en representación de las personas que señaló como las propietarias.

En tal sentido, quien se afirme ser propietario de un inmueble, deberá probar la propiedad sobre el inmueble, situación –la propiedad del inmueble- que en el caso de autos esta probada que corresponde a las ciudadanas G.D.G.M. y P.D.G.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 6.977.758 y 9.971.342 respectivamente; y siendo entonces que la actora señaló que actuaba no como propietaria sino como arrendadora, en base a que fue la persona que suscribió el contrato de arrendamiento en representación de las personas que señaló como las propietarias; por lo que en este caso no se dan los supuestos constitutivos de la falta de cualidad opuestas; y así se declara.

Respecto la falta de cualidad para intentar la demanda; la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1193 del 22 de julio de 2008 (caso: R.C.R. y otros), estableció que:

…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. ‘Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad’, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional…

.

En consecuencia; la legitimidad de la actora como arrendadora, aun cuando no es la propietaria del inmueble porque las propietarias son sus hijas; al constatarse que el contrato de arrendamiento fue suscrito por la actora y que con el carácter de arrendadora demandó el desalojo; estando además probada la condición de propietarias del referido inmueble por parte de las ciudadanas G.D.G.M. y P.D.G.M., en nombre de las cuales fue arrendado el citado inmueble; no existe la falta de cualidad opuesta; así se declara.

Del fondo de la controversia

En el caso bajo análisis la parte actora pretende el desalojo del inmueble arrendado a la parte demandada, alegando la necesidad que tiene su hija y co-propietaria del inmueble, ciudadana G.D.G.M., titular de la Cédula de identidad N° V-6.977.758, junto con su esposo A.J.M.M., titular de la Cédula de identidad N° V-13.321.374, de ocupar el mismo, solicitando su desocupación con fundamento en el literal b) del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte la demandada, al momento de dar contestación a la demanda argumentó, que no es cierto que las “no identificadas mandantes sean propietarias del inmueble”, ni menos que la demandante tenga tal cualidad, negó además que la ciudadana M.A.M.D.D.G., sea la madre de las desconocidas propietarias del inmueble. Que la ciudadana M.A.M.D.D.G. no es la arrendadora del inmueble, por cuanto ésta no demostró en ningún momento su cualidad para poder dar en arrendamiento dicha propiedad. Negó que los hechos narrados por la demandante en el libelo, fueran conocidos por el arrendatario M.L.M., específicamente sobre la necesidad de la ciudadana G.D.G.M. y su cónyuge, de ocupar el inmueble, por lo cual no es cierto que haya continuado ocupando el inmueble contra la voluntad de las poderdantes. Finalmente, opuso la falta de cualidad de la demandante, alegando que ésta no demostró su cualidad como propietaria del inmueble solicitado en desocupación.

El artículo literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el que la parte demandante fundamento su acción dispone:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:

(Omissis)

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”

De la norma antes transcrita se aprecia, la necesaria concurrencia de tres requisitos, para la procedencia del desalojo por necesidad de ocupar el inmueble arrendado, a saber: 1.- Que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en contención se trate de un contrato indeterminado en cuanto a su lapso de duración; 2.- El carácter de propietario del inmueble dado en arrendamiento; y 3.- La necesidad de ocupar el inmueble arrendado que tenga el propio propietario de aquel o uno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

En cuanto al primero de los requisitos, referente a la naturaleza de la relación arrendaticia, debiendo necesariamente tratarse de un contrato sin determinación de tiempo, aprecia esta Juzgadora de las probanzas anteriormente valoradas y analizadas, que la relación arrendaticia que une a las partes en juicio se inició en julio de 1996 siendo el último de los contratos el celebrado en fecha 03 de agosto de 2005, con duración de un (1) año, improrrogable, según lo establece la cláusula segunda. Alegó la parte demandante que posterior al vencimiento del contrato, dejó al arrendatario en posesión del inmueble arrendado, por lo cual se indeterminó el tiempo del contrato. Al respecto, observa este Tribunal que al no producirse la renovación del contrato al vencimiento de éste último, el cual se verificó el 31 de julio 2006, inicio a correr de pleno derecho a favor del arrendatario -hoy demandado- la prorroga legal de tres (3) años de conformidad del literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber superado la relación arrendaticia desde su inició hasta el momento de su vencimiento contractual el lapso de diez (10) años, venciéndose dicha prorroga el 31 de julio de 2009, momento en el que se produjo la tacita reconducción de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil, indeterminándose en consecuencia el contrato de arrendamiento de marras, por lo que efectivamente nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, con lo cual se cumple con el primero de los requisitos, y así se decide.

En lo referente al segundo de los requisitos, destinado al carácter de propietario del inmueble dado en arrendamiento, aprecia esta Juzgadora que la cualidad de propietario del inmueble arrendado fue debidamente acreditada mediante el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 23 de marzo de 1998, bajo el No. 27, Tomo 16, Protocolo 1º, en el cual la ciudadana M.A.M.D.D.G., actuando en su propio nombre y como apoderada de su cónyuge, ciudadano F.D.G.G., vende a las ciudadanas G.D.G.M. y P.D.G.M., el referido inmueble, con lo cual se llena el segundo de los requisitos expuestos, y así se declara.

En cuanto al tercero de los requisitos para la procedencia de la presente acción de desalojo, referida a la necesidad de ocupar el inmueble arrendado que tenga el propio propietario del aquel o uno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de las pruebas producidas en el juicio quedó suficientemente acreditado que el vinculo consanguíneo que existe entre la parte actora, ciudadana M.A.M.D.D.G. y su hija la ciudadana GIOIVANNA DI GIUSEPPEMOYANO, ambas identificadas plenamente en este fallo, correspondiéndole una vez demostrada la filiación existente, demostrar la necesidad de ésta, y así se establece.

A los fines de demostrar la aducida necesidad, la parte actora se limitó a mencionar dicha necesidad, sin fundamentar la misma, sólo adujo que su hija G.D.G.M. y su cónyuge A.J.M.M., se encuentran residenciados en un inmueble identificado como Quinta Julia de la Urbanización Los Cedros, La Campiña, Sabana Grande, Parroquia El Recreo, circunstancia ésta que quedo debidamente acreditada en autos. Sin embargo; por el hecho de que los ciudadanos G.D.G. y A.J.M., estén residenciados con su núcleo familiar en otro lugar; esta circunstancia por si sola no constituye elemento suficiente para considerar demostrada la necesidad a la que se refiere el literal “b” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y así se declara.

En consecuencia, este Juzgado considera que de las pruebas aportadas por la parte actora, no se evidencia que la ciudadana G.D.G., propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende; tengan necesidad de ocupar el mismo, por lo que debe concluirse que no existe la aducida necesidad de ocupar el mismo; haciendo en consecuencia improcedente la acción de desalojo fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

En consideración a los supra citados motivos resulta forzoso para esta juzgadora declara que la decisión recurrida está ajustada a derecho por lo que la misma debe ser confirmada y así se declara.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: