Decisión nº S-N de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Junio de 2008

Sentencia Definitiva

Expediente Nro. 21.493

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana M.A.C.P., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.050.676.

Apoderados de la Demandante: Los abogados H.B., J.D.P., J.V.M.L., E.L.B., L.R.R., H.M.S., Raif El Arichie, R.A., Yolenny Ramos, Dalix Sanchez, Marianiella Morales, G.D. y C.G., y Dian C.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 13.946, 37.416, 13.861, 15.793, 42.649, 47.489, 78.304, 44.395, 78.305, 63.765, 52.235, 83.474, 81.341 y 104.917, respectivamente, entre otros.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano CARL A.O., nacional de los Estados Unidos de América y titular de la cédula de identidad venezolana N° E-82.029.626, y la sociedad mercantil PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 02 de noviembre de 1998, bajo el N° 23, Tomo 491-A-Sgdo, en la persona de quien ejerza su representación.

Apoderados de los Demandados: Los abogados G.M.E., A.M.C. y E.M.C., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 17.053, 23.257 y 27.909, respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN.

I

Conoce este órgano jurisdiccional de la demanda que por nulidad de transacción interpusieran en fecha 15 de octubre del 2002, los abogados E.L.B.A. y J.V.M.L., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.A.C.P., antes identificados.

En fecha 08 de noviembre del 2002, este Tribunal admitió la presente demanda por el procedimiento ordinario, ordenando en esa oportunidad citar al ciudadano CARL A.O., antes identificado, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 22 de noviembre del 2002, este Tribunal decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la transacción cuya nulidad se demanda este proceso, plenamente identificado en autos, asimismo se libró el oficio respectivo.

En fecha 15 de octubre del 2003, la abogada E.A. MELONE CESARINI, se da por citada en el presente proceso en nombre de los demandados, empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. y A.O., asimismo consigna poder que acredita la representación que alega.

En fecha 06 de noviembre del 2003, los apoderados de la parte demandada proceden a contestar la demanda de forma separada, consignando a tal efecto dos escritos de contestación, uno por cada co-demandado. Asimismo consignan copias certificadas y simples como recaudos.

En fecha 15 de diciembre del 2003, se agregan a los autos los escritos de pruebas presentados en todos en tiempo hábil, tanto por la parte demandante como por los co-demandados.

En fecha 08 de enero del 2004, el Tribunal admite las pruebas promovidas por todas las partes inmersas en el juicio, ordenando su admisión con el resultado que mas adelante se analizara.

En fecha 06 de abril del 2004, la accionante y los co-demandados, por medio de sus apoderados judiciales, consignan a las actas procesales los escritos de informes.

En fecha 26 de abril del 2004, la parte demandante presenta escrito de observación a los informes de su contraparte. Igualmente en esa misma oportunidad los apoderados de la parte demandada, de forma conjunta presentan escrito de observación a los informes de la parte contraria.

II

Estando en la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo, y para ello observa lo siguiente:

Alegatos De La Actora (Libelo):

Se plantea la presente controversia cuando la accionante M.A.C.P., demanda la nulidad del contrato de transacción suscrito entre los co-demandados PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. y CARL A.O., autenticado en fecha 07 de mayo de 2002 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao y anotado bajo el N° 61, Tomo 28 de los correspondientes libros de Autenticaciones.

En su demanda de nulidad de contrato, la demandante M.A.C.P. alega haber estado casada por más de 12 años y bajo el régimen ordinario de comunidad de gananciales, con el co-demandado CARL A.O., de quien finalmente se divorció en fecha 28 de noviembre de 2001, según consta de la sentencia de divorcio dictada en esa fecha por este mismo Tribunal.

Señala que durante ese matrimonio y estando en plena vigencia la comunidad conyugal de gananciales que les unió, en fecha 3 de julio de 2000, su ex esposo (hoy co-demandando) CARL A.O. celebró con la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. dos (2) contratos preliminares o preparatorios de venta -que ella denomina “compromisos de compraventa”-, y que tuvieron como objeto, respectivamente: a) una oficina identificada como PH-NE, ubicada en el nivel PH del edificio Golden Tree Center, situado en la avenida Orinoco de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta de esta ciudad de Caracas, y b) cuatro (4) puestos de estacionamiento que corresponden a esa oficina y que, estando ubicados en el segundo nivel del estacionamiento, se identifican con los números 80, 81, 82 y 83.

Alega la demandante que la naturaleza, las características y los términos en que fueron redactados y ejecutados tales compromisos de compraventa, determinan que en realidad se han celebrado verdaderos y definitivos contratos de venta sobre los bienes ya identificados, por lo que a su juicio -y dado que en el momento de la suscripción de los contratos existía aún la comunidad conyugal que compartió con su entonces cónyuge CARL A.O.- los referidos bienes fueron adquiridos en plena propiedad para la comunidad que ellos mantenían por virtud del matrimonio.

Continúa la demandante narrando que a finales del año 2001 se divorció del codemandado CARL A.O., y que el día 3 de abril de 2002 procedió a notificar judicialmente a la empresa codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. que los derechos que su ex esposo tenía sobre los inmuebles antes descritos, derivados de los contratos que ellos habían suscrito en el año 2000, pertenecían a la comunidad conyugal por haber sido adquiridos antes de la disolución del vínculo matrimonial que los unió por lo que esa empresa (la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. debía abstenerse de realizar con CARL A.O. cualquier acto que implicara enajenación o gravamen de los bienes objeto de los compromisos de compraventa suscritos.

Afirma la demandante, que en fecha 07 de mayo de 2002 y por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Chacao (N° 61, Tomo 28) los codemandados PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. y CARL A.O. celebraron un contrato de transacción por el cual los contratantes resolvieron los compromisos de compraventa que habían previamente suscrito.

Sostiene entonces la demandante que el referido contrato de transacción debe ser anulado por este Tribunal pues de los hechos se evidencia que están presentes las 2 condiciones fijadas por el artículo 170 del Código Civil para que proceda la referida nulidad, a saber: a) ella -la demandante- no otorgó su consentimiento ni ha convalidado el negocio jurídico por el que, en su criterio, se dispuso de bienes propiedad de la comunidad conyugal, como lo ordena el artículo 168 del Código Civil, y b) la contratante y codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. tenía motivos para conocer que los bienes objeto de dicho negocio jurídico pertenecían a la referida comunidad conyugal, pues ello le había sido expresamente notificado -antes de que se firmara la transacción- a través de un tribunal.

Concluye la demandante señalando que en el caso que se decidiese la inaplicabilidad de los artículos 168 y 170 del Código Civil pues para el momento de la celebración de la transacción impugnada ya había cesado la comunidad conyugal existente entre ella y el codemandado CARL A.O. (pues ya se había divorciado), entonces estaríamos en presencia de una comunidad civil ordinaria y por ello -siguiendo las reglas legales de esa institución jurídica- la referida transacción sólo podría haber afectado los derechos del contratante CARL A.O. y nunca los de la comunera (no contratante) M.A.C.P..

Con el libelo de la demanda fueron acompañados los siguientes documentos: i) Instrumento poder en copia simple que acredita la representación de los apoderados judiciales de la parte demandante; marcado “A”;ii) Copias simples de la solicitud de divorcio que en su momento realizaran los ciudadanos CARL A.O. y M.A.C.P., así como de la sentencia, de fecha 28 de noviembre de 2001, que declaró su divorcio, marcada “B” y “C”; iii) Copias simples de varias actuaciones judiciales que corresponden a una demanda intentada por M.A.C.P. en contra de CARL A.O., y que cursa por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma competencia y circunscripción judicial, marcada “D”; iv) Copias simples de la notificación judicial practicada a la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. en fecha 3 de abril de 2002, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma circunscripción judicial, marcada “E”; v) Copias simples de los dos (2) compromisos de compra venta suscritos en fecha 03 de julio de 2000 entre CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., marcados “F y G”, y que tuvieron por objeto tanto la oficina identificada como PH-NE como sus correspondientes puestos de estacionamiento en el edificio Golden Tree Center. Tales documentos fueron autenticados en esa fecha, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, y quedaron anotados, respectivamente, bajo los Nº 22, Tomo 59 y Nº 52, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría; vi) Copias simples del contrato de Transacción cuya nulidad se demanda, marcado “H”, celebrado en fecha 07 de mayo de 2002 entre los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. y autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, anotado bajo el Nº 61, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones.

Posteriormente y estando dentro del lapso legal previsto para ellos, los codemandados presentaron, de manera individual, sus respectivos escritos de contestación a la demanda; de la siguiente manera:

Alegatos de la codemandada, Promotora Golden Tree (Contestación):

La codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. compareció ante este Tribunal a presentar su contestación, y una vez rechazada y contradicha en todas sus partes la demanda contra ella presentada, alegó ser totalmente ajena a la existencia o no del vínculo matrimonial que la demandante invoca entre ella y el codemandado CARL A.O., así como a la existencia o no de una comunidad de gananciales y/o de un procedimiento de partición de bienes, entre ellos.

En su contestación, la codemandada afirma que ella simplemente celebró con el ciudadano CARL A.O. los contratos preparatorios de venta a que se hace referencia en la demanda, pero que el mencionado ciudadano le habría participado que no podía dar cumplimiento a las obligaciones que asumió en tales contratos preparatorios, por lo que ambos codemandados convinieron en resolver dichos contratos preparatorios, compensando unas deudas que habrían surgido entre ellos por efectos del compromiso de compraventa y devolviendo PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. a CARL A.O. la cantidad remanente a su favor.

A continuación, sostiene que el consentimiento de la demandante no era necesario para la validez de la transacción que resolvió los contratos preparatorios antes referidos. Expresamente niega que el artículo 168 del Código Civil (que exige el consentimiento de ambos cónyuges para la disposición de bienes de la comunidad conyugal), sea aplicable al caso de autos, pues la transacción cuya nulidad se pretende con la demanda, se verificó cuando M.A.C.P. y CARL A.O. ya no eran cónyuges, pues ya había quedado definitivamente firme la sentencia que declaró su divorció, siendo por tanto inaplicable la referida disposición legislativa.

Además alega la codemandada que, en cualquier caso, el artículo 168 que exige ese consentimiento de ambos cónyuges, jamás podría aplicarse al caso de autos, pues -a su juicio- el requerimiento que hace esa norma respecto del necesario consentimiento de ambos cónyuges se aplicaría exclusivamente para “enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades”, mientras que no se exigiría para los actos resolutorios de contratos. Sostiene que el referido artículo 168 del Código Civil es una norma limitativa de la libertad contractual y que por ello es de interpretación restrictiva, de manera que en su criterio cualquiera de los cónyuges puede actuar individualmente para realizar cualquier acto que no se encuentre expresamente incluido en la enumeración taxativa que hace el referido artículo 168 sobre los actos para los que se requiere la autorización conjunta de los cónyuges, siendo ese el caso de autos.

Por otra parte, la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. niega expresamente que la operación jurídica que realizó el día 3 de junio del 2000 con el codemandado CARL A.O. sea una venta definitiva y ya perfeccionada (como se afirma en la demanda), sosteniendo que en realidad se trata de una promesa bilateral de compraventa celebrada al a.d.a. 37 de la Ley de Propiedad Horizontal; para lo cual señala detalladamente las razones de hecho y de derecho que sostienen tal afirmación.

Finalmente la codemandada denuncia la improcedencia de la pretensión subsidiaria formulada por la demandante en su libelo, alegando que aunque este tribunal decidiese la inaplicabilidad de los artículos 168 y 170 del Código Civil porque al momento de la celebración de la transacción impugnada ya había cesado la comunidad conyugal por efecto del divorcio de M.A.C.P. y CARL A.O., tampoco es posible aceptar que estaríamos entonces en presencia de una comunidad civil ordinaria entre ellos que determine que la referida transacción sólo tendría validez respecto de la cuota parte del ex cónyuge contratante y no respecto de la que pertenece al no contratante.

Por último procedió la codemandada a impugnar la estimación de la cuantía hecha por la demandante en su libelo.

Alegatos del codemandado, Carl A.O. (Contestación):

Por su parte el codemandado CARL A.O., a través de los mismos apoderados judiciales de su codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., también procedió a presentar oportunamente su escrito de contestación al fondo de la demanda.

En su escrito de contestación, CARL A.O. admitió la existencia del vínculo matrimonial que lo unió a la demandante M.A.C.P., el divorcio que fue declarado el 28 de noviembre de 2001 y el hecho de que disuelto el vínculo matrimonial, los ex cónyuges no procedieron a la liquidación de la comunidad de gananciales que existió entre ellos. De hecho, el codemandado señaló el haber demandado a M.A.C.P. en un proceso de partición de dicha comunidad, que se ventila por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma competencia y circunscripción judicial, según expediente N° 03-6396, cuya copia certificada acompañó a su escrito.

Por otra parte, negó expresamente que a la comunidad de bienes existente post-divorcio entre él y la demandante, pueda ser aplicado lo dispuesto en el artículo 168 del Código Civil respecto de la necesidad del consentimiento del cónyuge no contratante; ratificando que la operación de transacción que él celebró con la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. y cuya nulidad se demanda, se verificó después de haber quedado definitivamente firme la sentencia que declaró el divorcio, y que por ello -como ellos ya no eran cónyuges- la aplicación de dicha norma es imposible.

Ratifica además el alegato que fue expuesto por su litisconsorte respecto de que el mencionado artículo 168 del Código Civil contiene una enumeración taxativa de aquellos actos para los que se requiere el consentimiento del cónyuge no contratante, y que -en cualquier caso- el acto de resolución contractual contenido en la transacción que él celebró con la codemandada no está incluido en esa lista, por lo que en su criterio, él tenía el derecho de realizarlo sin necesidad de obtener autorización o consentimiento de su ex cónyuge; y señala que la razón por la que el legislador no incluyó la resolución de los contratos en la enumeración taxativa de aquellos actos jurídicos para los que sí se requiere el consentimiento del cónyuge no contratante es que “la resolución de un contrato devuelve las cosas, derechos y obligaciones al mismo punto en que se encontraban antes de contratar, razón por la cual, la comunidad no se ve afectada de manera alguna”.

Señala que por razones extrañas que no le son imputables, él no podía cumplir las obligaciones que había asumido en los contratos que fueron resueltos, y que ante la posibilidad de tener que enfrentar un litigio (con previsibles resultados contrarios) decidió convenir con su acreedora PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. en la resolución tantas veces mencionada; resaltando, además, que en caso de que ese litigio se hubiese producido, habría sido él el único responsable, pues la demandante M.A.C.P. no había manifestado su consentimiento en el contrato celebrado.

Niega también que el contrato de opción de compraventa que suscribió el día 3 de junio del 2000 con la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. sea en realidad una venta definitiva a plazos, alegando que se trata de una verdadera promesa de compraventa en la que ni se pactaron intereses correspectivos a favor de la supuesta vendedora ni se incluyeron estipulaciones distintas a aquellas previstas para los contratos preliminares o preparatorios de venta.

Ratifica también el alegato de improcedencia de la pretensión subsidiaria formulada por la demandante en su libelo, pues -a su juicio- pretender que (en caso de no ser aplicables al caso de autos los artículos 168 y 170 del Código Civil) existiría entre ellos una comunidad ordinaria y por eso la resolución convenida entre él y su litisconsorte PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. sólo surtiría efectos respecto de su cuotaparte en el bien, quedado incólume la cuotaparte que tenía la demandante M.A.C.P. sería contrario a derecho.

Finalmente ratifica su impugnación a la cuantía estimada en el libelo de la demanda.

Junto a su contestación, el codemandado consignó copia simple de varias actuaciones judiciales (Contestación e Informes) que corresponden al juicio que en su contra intentó por M.A.C.P. y que cursa por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma competencia y circunscripción judicial; así como una sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto de esta misma competencia y circunscripción judicial, que dejó sin efecto una medida preventiva que había sido dictada en ese juicio.

Del Lapso Probatorio.

A este respecto, la parte demandante ratificó el valor probatorio de todos los documentos que consignó con el libelo de su demanda, y concretamente resaltó el valor de la sentencia de divorcio, los contrato de opción de compraventa, la notificación judicial practicada a PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. y la transacción suscrita entre los codemandados por la que se resolvieron los compromisos de compraventa que habían previamente celebrado.

Por su parte la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. ratificó el valor probatorio de las actas del expediente, resaltando lo que se desprende de los contratos preparatorios de compraventa y de la transacción que suscribió con su litisconsorte.

Finalmente, el codemandado CARL A.O. también ratificó el valor probatorio de las actas del expediente e hizo valer la copia certificada de la demanda de partición que intentó en contra de la aquí demandante M.A.C.P. (que había sido consignada junto a su escrito de contestación), resaltando también el valor probatorio de los contratos preliminares de compraventa y de la transacción resolutoria que suscribió con la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., así como el que corresponde a las copias de las actuaciones que realizó en el juicio intentado en su contra por M.A.C.P., que cursa ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma competencia y circunscripción judicial.

Seguidamente y siendo la oportunidad procesal para ello, este Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

III

PUNTO PREVIO

Impugnación De La Cuantía

En su libelo, se señala que a los fines de determinar la competencia por la cuantía para conocer el presente juicio, se estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, que a la tasa de cambio de Un Mil Quinientos Bolívares por cada dólar, equivalen a la suma de SEISCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 600.000.000,00), sin que se elaboraran mayores detalles.

Observa este Tribunal que esa cifra corresponde al precio de venta que se estableció para la oficina identificada como PH-NE del Edificio Golden Tree Center, en uno de los contratos de opción de compraventa cuya nulidad de pretende.

Por su parte, los dos codemandados procedieron a impugnar, individualmente es sus respectivos escritos de contestación a la demanda y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la referida estimación que hizo la parte demandante de la cuantía del presente juicio, aduciendo que la misma es exagerada, pues “como se desprende del texto del libelo de la Demanda, la pretensión de la Actora no versa sobre la totalidad de la Oficina PH-NE del Edificio GOLDEN TREE CENTER, sino sobre el cincuenta por ciento (50%) de la misma, razón por la cual el monto de la cosa demandada no puede sino alcanzar el cincuenta por ciento (50%) del precio pactado para dicha oficina… suma esta que difícilmente alcanzaría la cantidad de DOSCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (U.S.$ 200.000,00), razones estas por las cuales… impugnamos la estimación del valor de la Demanda efectuada por la Parte Actora”.

Como puede observarse, la impugnación en cuestión se fundamenta en el alegato hecho por los codemandados de que la pretensión deducida en la demanda tiene que ver, de alguna manera, con la cuotaparte del cincuenta por ciento (50%) que la demandante tuvo, habría tenido o tiene, bien por efecto de una comunidad conyugal de gananciales o por virtud de una comunidad civil ordinaria, sobre la oficina que fue objeto del contrato de opción de compraventa que posteriormente fue resuelto por los codemandados, mediante el contrato de transacción cuya nulidad se demanda.

Pero como acaba de quedar establecido, observa este tribunal que el propósito fundamental de la presente acción judicial y la pretensión principal deducida en ella, es la nulidad de un contrato de transacción que tuvo por objeto los contratos (de opción de compraventa o de venta definitiva) que involucraban tanto la referida oficina como sus correspondientes puestos de estacionamiento, y no -como lo afirman los codemandados- la discusión sobre la existencia de los derechos que corresponderían a la demandante sobre el cincuenta por ciento (50%) de la oficina en cuestión.

En tal virtud, a criterio de este Tribunal, la cuantía del presente asunto no puede ser sino la suma del valor de cada uno de los dos contratos que quedaron resueltos por la transacción cuya nulidad hoy se demanda, y el valor de cada uno de esos contratos está determinado por el precio de venta que se fijó, en cada uno de ellos, a los respectivos bienes cuya venta se prometía o realizaba, y así se declara.

En definitiva, considera este Tribunal que la cuantía del presente juicio debe calcularse tomando como base la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 440.000,00) pues ese fue el precio de venta combinado de los dos bienes objeto de sendos contratos (bien de venta o bien de opción de compraventa) que finalmente fueron resueltos por la transacción contractual cuya nulidad se demanda; motivo por el cual, aplicando a esa suma la tasa de cambio de dos bolívares fuertes con quince centavos de bolívar fuerte (Bs.F. 2,15) aplicable en nuestro país, resulta que la cuantía del presente juicio asciende a la suma de NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 946.000,00), y así se decide.

IV

Resuelto el punto previo anterior, con lo que respecta al fondo del asunto, lo primero que debe destacarse es el hecho de que la parte demandada admite explícitamente y sin reservas varios de los hechos más importantes invocados en el presente juicio, teniendo en consecuencia como hechos no controvertidos los siguientes:

Lo primero que se tiene como un hecho no controvertido por las partes, es que los ciudadanos M.A.C.P. y CARL A.O. estuvieron casados entre el 22 de julio de 1989 y el 28 de noviembre de 2001 (fecha en que se produjo la sentencia que disolvió, por divorcio, el referido vínculo matrimonial) y que respecto de sus bienes, durante esa unión existió entre ellos una comunidad conyugal de gananciales.

También se admite que a pesar de haber quedado disuelto ese vínculo matrimonial en fecha 28 de noviembre de 2001, los ex cónyuges no procedieron a la liquidación de la comunidad de gananciales que existió entre ellos, por lo que independientemente de si se trataba de una comunidad conyugal subsistente o bien de una comunidad civil ordinaria (pues eso sí está en discusión) existía entre ellos alguna clase de comunidad respecto de los bienes, derechos y obligaciones que adquirieron conjuntamente durante su matrimonio.

Además, se reconoce el hecho de que durante la vigencia de la referida comunidad conyugal -en fecha 3 de julio del año 2000- el cónyuge (codemandado) CARL A.O. suscribió con la empresa codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. sendos contratos que tuvieron por objeto la oficina PH-NE del Edificio Golden Tree Center y los puestos de estacionamiento números 80, 81, 82 y 83 del mismo edificio. Es cierto que la naturaleza de tales contratos está en discusión (pues la demandante afirma que se trataría de una venta, mientras los demandados afirman que en realidad sería una opción de compraventa), pero lo cierto es que no se discute la celebración de tales contratos ni el hecho de que CARL A.O. adquirió los derechos que haya adquirido por efecto de tales contratos (sean cuales fueren) para la comunidad conyugal que tenía con quien en ese momento era su cónyuge M.A.C.P., pues esos derechos fueron adquiridos durante la vigencia del matrimonio que los unió.

Finalmente tampoco está en discusión -y se admite como cierto- que una vez disuelto el matrimonio en cuestión, el ciudadano CARL A.O. y la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. suscribieron, en fecha 7 de mayo de 2002, un contrato de transacción por el cual acordaron resolver y dejar sin efecto los dos (2) contratos que habían suscrito en fecha 3 de julio del año 2000 (durante el matrimonio) sobre los bienes antes señalados.

Además de haber sido expresamente convenidos, los hechos anteriormente señalados se encuentran plenamente probados por los siguientes documentos:

1. Copia de la sentencia de divorcio dictada por este mismo Tribunal en fecha 28 de noviembre de 2001, en el expediente N° 20.390;

2. Copia del contrato (denominado en su texto “Compromiso de Compra-Venta”) suscrito por los codemandados en fecha 3 de julio de 2000, que tuvo por objeto la oficina PH-NE del Edificio Golden Tree Center y que fue autenticado por ante Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo 59;

3. Copia del contrato (denominado en su texto “Compromiso de Compra-Venta”) suscrito por los codemandados en fecha 3 de julio de 2000, que tuvo por objeto los puestos de estacionamiento números 80, 81, 82 y 83 del Edificio Golden Tree Center y que fue autenticado por ante Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, quedando anotado bajo el Nº 52, Tomo 55;

4. Copia del contrato de transacción celebrado en fecha 7 de mayo de 2002 entre los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., por el cual se resolvieron los “Compromisos de Compra-Venta” anteriormente señalados, el cual fue autenticado por ante Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 28.

   Los anteriores documentos públicos, consignados por la parte accionante en copias simples junto con el libelo, se tienen como fidedignos de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados dichas copias, y este Tribunal les asigna pleno valor probatorio apreciándolos conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

   Por otra parte, vistos los respectivos escritos de contestación a la demanda interpuesta, este Tribunal determina que los hechos controvertidos son los siguientes:

1. Se discute si los contratos suscritos en fecha 3 de julio de 2000 por los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., que fueron denominados “Compromisos de Compra-Venta” y que tuvieron por objeto la oficina PH-NE y los puestos de estacionamientos del edificio Golden Tree Center, son en realidad tales contratos preliminares de compraventa (como lo afirma la parte demandada) o si por el contrario su naturaleza determina que son verdaderas y definitivas ventas (como lo afirma la demandante).

   Este asunto es central en la resolución del presente juicio, pues de esta manera se determinará qué derechos adquirió el ciudadano CARL A.O. para la comunidad conyugal que tuvo con la demandante M.A.C.P., al suscribir tales contratos.

2. Se discute si habiendo quedado disuelto (por divorcio) el vínculo matrimonial que existió entre M.A.C.P. y CARL A.O., y extinguida por tanto la comunidad de gananciales que les unió, la administración de los bienes que adquirieron durante esa comunidad conyugal (y que se mantenían comunes por no haberse realizado la necesaria partición y liquidación de los mismos) debía regirse por las normas de la administración de la comunidad conyugal previstas en los artículo 168 y 170 del Código Civil.

   Nuevamente nos encontramos aquí con un punto de gran relevancia para la solución del presente caso, pues lo que se discute es si el ciudadano CARL A.O. requería o no el consentimiento de su ex cónyuge M.A.C.P. para la celebración del contrato de transacción cuya nulidad se demanda.

   Además, en este punto debe determinarse si la resolución de los contratos (de venta o de opción de compraventa) contenida en la transacción extrajudicial cuya nulidad se demanda, constituye o no uno de los actos para los que el referido artículo 168 del Código Civil exige el consentimiento del cónyuge no contratante.

3. Finalmente, de manera subsidiaria se discute la existencia o no de una comunidad civil ordinaria entre M.A.C.P. y CARL A.O., respecto de los bienes que adquirieron durante su matrimonio, para el caso de que este Tribunal considere que la administración de tales bienes no puede regirse -ya disuelto el matrimonio- por las normas de la comunidad conyugal.

   En este punto, y dadas las normas que rigen la administración de los bienes comunes en el régimen ordinario de la comunidad establecido en los artículos 764 y 765 del Código Civil, se discute si -en tal caso- los actos de disposición realizados por uno solo de los comuneros son válidos y tienen plenos efectos jurídicos, si carecen de cualquier efecto jurídico siendo anulables o si sus efectos deben quedar restringidos exclusivamente a la cuotaparte del comunero contratante sobre los bienes comunes, sin que pueda afectarse la cuotaparte que sobre los mismos tiene el comunero no contratante.

   V

   Planteada así la controversia, este Tribunal para decir observa:

   En este orden de ideas, atañe al Tribunal pronunciarse sobre la valoración que hará de las pruebas aportadas por las partes, a tales efectos se observa que además de las copias de la solicitud y la sentencia del divorcio de M.A.C.P. y CARL A.O. y además de las copias de los dos (2) contratos de compraventa y del contrato de transacción a las que esta sentencia se ha referido innumerables veces (pruebas éstas que serán valoradas por este Tribunal), las partes promovieron las siguientes:

1. la parte demandante aportó copias simples de la notificación judicial que a su solicitud fue practicada a la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. en fecha 3 de abril de 2002, por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma circunscripción judicial. Al respecto se observa que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo cual, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas. Pero además, se trata de copias de un documento público que es apreciado por este Tribunal con todo el valor probatorio que le asignan los artículos 1.359 y 1360 del Código Civil. No obstante, se observa que con la referida notificación judicial se pretendía demostrar “el conocimiento” que tenía la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. de que los derechos derivados de los contratos de compraventa que con dicha empresa había suscrito el codemandado CARL A.O., pertenecían a la comunidad conyugal que en su momento él tuvo con la demandante M.A.C.P., y ello con el sólo propósito de invocar la nulidad de la transacción suscrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 170 del Código Civil; lo cual deberá ser decidido mas adelante en el texto del presente fallo, y así se decide.

2. También aportó la parte accionante, copias simples de varias actuaciones judiciales que corresponden a una demanda de cobro de bolívares intentada por M.A.C.P. en contra de CARL A.O., y que cursa por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma competencia y circunscripción judicial. Y así se declara.

   Esas copias tampoco fueron impugnadas por la parte demandada, y por tanto igualmente se tienen como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se trata de unos documentos judiciales que demuestran la existencia de dicha demanda de cobro de bolívares, pero observa este Tribunal que los hechos narrados en la demanda en cuestión nada tienen que ver con el tema que se discute en el presente proceso judicial de nulidad de contrato de transacción, por lo que este Tribunal no aprecia dicha prueba por resultar manifiestamente impertinente en la presente causa.

3. Por su parte, el codemandado CARL A.O. promovió copias certificadas de varias actuaciones judiciales (Contestación e Informes) cursantes en el expediente del juicio de Partición de la comunidad que tiene incoado contra la ciudadana M.A.C.P., y que se ventila por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma competencia y circunscripción judicial, en el expediente identificado con el N° 03-6396.

   Dicho documento es valorado por este Tribunal asignándole pleno valor probatorio, y de él se demuestra no sólo la existencia de dicho juicio, sino también la existencia -tal y como ha quedado asentado reiteradas veces en esta sentencia- de una comunidad ordinaria de bienes, aún no partida ni liquidada, entre la demandante M.A.C.P. y el codemandado CARL A.O.. Los anteriores documentos públicos, consignados por la parte accionante en copias simples junto con el libelo, se tienen como fidedignos de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados dichas copias, y este Tribunal les asigna pleno valor probatorio apreciándolos conforme al artículo 1.359 del Código Civil.

4. Finalmente, el mismo codemandado promovió copia simple de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto de esta misma competencia y circunscripción judicial, que al resolver una acción de amparo constitucional dejó sin efecto una medida preventiva que había sido dictada sobre los bienes inmuebles ubicados en el edificio Golden Tree Center, en el juicio de cobro de bolívares antes mencionado. Esas copias simples no fueron impugnadas por la parte demandante, y por tanto se tienen como fidedignas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se trata de unos documentos judiciales que demuestran la existencia de la referida sentencia dictada en sede constitucional, que dejó sin efecto la medida preventiva antes dicha. No obstante, observa este Tribunal que los hechos narrados en esa sentencia y sus efectos jurídicos nada aportan ni tienen que ver con el tema que se discute en el presente proceso judicial de nulidad de contrato de transacción, por lo que este Tribunal no aprecia dicha prueba por resultar manifiestamente impertinente en la presente causa.

   Dicho y analizado lo anterior, el primer asunto que debe ser resuelto en el presente juicio es el que se refiere a la naturaleza de los dos contratos celebrados en fecha 3 de julio de 2000 entre los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A.. Dichos contratos son idénticos (salvo lo que se refiere a la identificación del bien objeto del mismo, al precio de venta y la forma en que éste se pagaría) y ellos fueron autenticados en esa fecha, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, y quedaron anotados, respectivamente, bajo los Nº 22, Tomo 59 y Nº 52, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría.

   Al respecto, la demandante afirma en su demanda lo siguiente:

   Los términos inequívocos en los cuales se encuentra redactado el compromiso de venta antes identificado permiten afirmar que estamos en presencia de una verdadera compra venta ya perfeccionada, tal y como ha sido precisamente determinado por la doctrina y la jurisprudencia venezolanas, al existir claro consentimiento en el precio y la cosa vendida, quedando para un momento futuro la suscripción de la escritura de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario a los solos efectos de proceder a la tradición del bien inmueble vendido. En tal virtud, por obra de la suscripción de este documento y por expresa disposición del Código Civil en esta materia, la comunidad de bienes gananciales constituida entre CARL A.O. y nuestra representada se hizo titular de los derechos de propiedad sobre el inmueble antes mencionado por haber sido adquiridos a costa del caudal común

   .

   Por su parte, el argumento de oposición al alegato de la demandante, planteado de manera idéntica por ambos codemandados es el siguiente:

   Es falso que la operación celebrada entre nuestro Representado y la Sociedad de Comercio PROMOTORA GOLDEN TREE C.A., en fecha 3 de julio de 2000, fue una compraventa perfeccionada, tal y como lo pretenden los Apoderados Actores, ello por las razones que seguidas pasamos a explanar:

   1.- De una somera lectura del contrato preparatorio de compraventa, se desprende que el mismo, no es más que una promesa de compraventa celebrada al a.d.A. 37 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo establecido en el Artículo 34 ejusdem.

   La confirmación de la anterior aseveración, se obtiene de la lectura de la Cláusula TERCERA del contrato in commento, la cual expresamente establece: “La venta de “EL INMUEBLE”, se llevará a cabo una vez terminada la construcción de GOLDEN TREE CENTER y otorgado el correspondiente Documento de Condominio…” Es obvio que la voluntad de las partes no fue la de celebrar una venta a plazos como erróneamente pretenden los Apoderados Actores, sino celebrar un contrato preparatorio de compraventa, en el que se fijaron las condiciones principales del contrato definitivo.

   2.- En el contrato preparatorio de compraventa, NO se pactaron intereses correspectivos a favor de PROMOTORA GOLDEN TREE C.A., circunstancia esta absurda e incomprensible en una venta a plazos, la cual sería el único tipo de negocio admisible, si se acepta la tesis de los Apoderados Actores, relativa a que la compraventa se perfeccionó con la suscripción del documento preparatorio de compraventa;

   3.- De conformidad con lo establecido en la Cláusula NOVENA del Contrato preparatorio de compraventa, los pagos que efectuó nuestro Representado, serían destinados a la construcción del edificio donde estaría ubicado el Inmueble, mientras que, EN UNA COMPRAVENTA, LAS CANTIDADES PAGADAS POR EL COMPRADOR LAS DISPONE EL VENDEDOR A SU LIBRE ALBEDRÍO;

   4.- La Cláusula DÉCIMA del Contrato Preparatorio prevé causas por las cuales puede resolverse dicho contrato, las cuales no existen para el contrato de venta a plazos; y

   5.- Según lo estableció en la Cláusula DÉCIMA PRIMERA del contrato preparatorio, PROMOTORA GLODEN TREE C.A., a su SOLO JUICIO Y CRITERIO podía modificar el objeto del contrato-es decir la oficina allí descrita- lo cual es imposible en una venta a plazos ya que, desde el inicio el Comprador es propietario del bien vendido y por tanto el único habilitado para modificarlo.

   Ahora bien, de la revisión minuciosa que ha hecho este Tribunal sobre los dos contratos en cuestión se observa que a pesar de que los mismos fueron expresamente denominados por las partes como contratos de “Compromiso de Compra-Venta”, es muy claro que ellos constituyen en realidad contratos definitivos de ventas, pues cumplen holgadamente los requerimientos legales y los criterios jurisprudenciales previstos o creados para que sean considerados como tales.

   En efecto, la lectura concordada de los artículos 1.474 y 1.141 del Código Civil dejan claro que venta es un contrato consensual, que se forma y perfecciona inmediatamente por el hecho del consentimiento legítimamente manifestado de los contratantes, respecto del bien en venta y de su precio, aunque el pago de dicho precio y/o la tradición del bien vendido se deje para un momento futuro o se sometan a modalidades determinadas, y sin que sea indispensable su documentación escrita. Lo único que se requiere para que la venta se perfeccione es que las partes contratantes conozcan, se pongan de acuerdo y consientan sobre el bien que será vendido y el precio que será pagado por éste, y desde ese mismo momento quedó celebrado el contrato de venta.

   En el caso que nos ocupa, la determinación de esos elementos constitutivos del contrato de venta está más que clara. Es evidente de la cláusula Segunda de los contratos, que las partes determinaron con claridad y precisión, cuáles eran los bienes que se estaban vendiendo, con su ubicación, medidas y demás especificaciones; y las cláusulas Cuarta y Octava de los mismos dejaron perfectamente determinado cuál sería el precio pagado y la forma en que éste se pagaría. Se dejó claro que la entrega -diferida- del inmueble se realizaría una vez terminada la construcción del mismo.

   Resulta evidente para este juzgador que nos encontramos en presencia de sendos contratos definitivos de venta, en los que están claramente contenidos todos sus elementos existenciales, y en cuales se establecieron ciertas consideraciones respecto de la fecha de culminación de la obra y entrega del inmueble, así como el pago diferido de una pequeña porción del precio de venta.

   Así, por ejemplo, en el contrato que tuvo por objeto cuatro (4) puestos de estacionamiento del edificio Golden Tree Center (perfectamente identificados con los números 80, 81, 82 y 83, del Segundo Nivel) se estableció en la Cláusula Cuarta que el precio de venta es la suma de CUARENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 40.000,00), mientras en la Cláusula Octava se reitera que ese es el precio de venta y se señala que:

   los pagos se harán en las siguientes sumas, de acuerdo a los siguientes plazos y vencimientos: La cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 40.000,00),… que representan el Cien por ciento (100%) del costo total del inmueble en calidad de INICIAL, que se cancela en este acto a favor de LA PROPIETARIA

   . (Resaltado y subrayado del Tribunal)

   Por su parte, en el contrato que tuvo por objeto la Oficina identificada como PH-NE, en el piso Pent-House (PH) del edificio Golden Tree Center, sucedió lo mismo, pero en lugar de pagarse el ciento por ciento (100%) del precio de venta, se pagó el setenta y cinco por ciento (75%) de dicho precio, equivalente a la suma de TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 300.000,00), mientras que los restantes CIEN MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 100.000,00) serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.

   Como puede apreciarse, el comprador pagó, varios años antes de la supuesta entrega de los inmuebles, en un caso LA TOTALIDAD del precio de venta del inmueble, mientras que en el otro pagó un porcentaje muy alto del mismo (el 75%), de manera que a juicio de este tribunal, es innegable que las partes tuvieron que estar completamente conscientes y de acuerdo respecto de la identidad de los bienes vendidos y el precio que sería pagado por éstos.

   Asimismo se observa que la cláusula Décima Quinta de los contratos señala que “… EL ADQUIRENTE solo podrá entrar en posesión de EL INMUEBLE a que se contrae el presente documento, cuando se le otorgue el documento registrado de adquisición, en cuya oportunidad le serán entregadas las llaves del inmueble”. No obstante, una lectura de documento de transacción que resolvió ese supuesto contrato preliminar de compraventa (y cuya nulidad es el objeto de este juicio), nos permite observar que años después de la suscripción de la supuesta opción, y a pesar de que todavía no se había terminado de pagar el precio de la venta (que en realidad nunca se terminó de pagar por efecto de la resolución anticipada de dicho contrato) y que nunca se otorgó el documento registrado de adquisición como lo exigía el contrato, el adquirente CARL A.O. ya se encontraba en posesión del bien vendido.

   En efecto, las cláusulas Quinta y Sexta del contrato de transacción impugnado así lo dicen expresamente, al afirmar:

   QUINTA: EL ADQUIRENTE, para la presente fecha ha realizado en el inmueble arriba descrito, importante mejoras y bienhechurías, cuyo valor asciende a la suma de…

   SEXTA: Habida cuenta que las mejoras y bienhechurías arriba señaladas, quedarán en beneficio del Pent House del Edificio GOLDEN TREE CENTER, identificados por las siglas PH-NE, cuya tenencia y posesión, EL ADQUIRENTE devuelve en este acto a LA PROPIETARIA, ambas partes acuerdan compensar las cantidades de las que son recíprocamente acreedoras y deudoras. …

   Como puede observarse entonces, no sólo resulta que CARL A.O. había pagado prácticamente todo el precio de venta de los dos inmuebles (sólo faltaba por pagar el 25% de uno de ellos), sino que además, ya se encontraba en plena posesión de los mismos, lo cual lleva aún más a este juzgador a la convicción de que la naturaleza de los dos contratos celebrados entre CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., y que denominaron “Compromisos de Compra-Venta”, corresponde en realidad de la sendos contratos definitivos de venta que fueron perfeccionadas por la voluntad y en consentimiento de las partes, legítimamente otorgado, respecto de los bienes vendidos y del precio de la venta.; Y ASÍ SE DECIDE.

   Por último, no puede este Tribunal dejar de advertir que a pesar de que ambos codemandados ofrecieron expresamente presentar oportunamente la prueba correspondiente, en realidad ninguno de los dos aportó prueba alguna que demostrara la devolución o pago de la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 355.000,00), que supuestamente la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. debía hacer al ciudadano CARL A.O. por efecto de la resolución de los contratos de compraventa ya referidos, como se estipuló en la cláusula Sexta del contrato de transacción cuya nulidad se demanda.

   A mayor abundamiento de lo declarado, este Tribunal se permite transcribir la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del magistrado Dr. F.A. (Exp: 00-894), en el que dicho alto Tribunal, conociendo un caso prácticamente idéntico al que ahora nos ocupa, estableció la diferencia entre los contratos de opción de compra-venta y los de venta, resolviendo además, que no se viola ninguna regla legal al calificar un contrato como de compra-venta, cuando había sido suscrito como uno de opción de compra-venta:

   “El formalizante alega que la recurrida se encuentra incursa en el primer caso de suposición falsa por desviación ideológica, al atribuir a un instrumento o acta del expediente menciones que no contiene, y desnaturalizar la mención que sí contiene, pues el Juez Superior estableció que el instrumento marcado “B” se refería a un documento de compra-venta, cuando en realidad se trata de un contrato de opción de compra-venta.

   Para decidir, la Sala observa:

   (OMISSIS)

   Al respecto, la Sala, para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, pasa a transcribir lo pertinente de la sentencia recurrida:

   ...TERCERA.- El instrumento autenticado contentivo de la convención es un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem, no existiendo en este aspecto discrepancia alguna entre las partes, quienes solo divergen en la naturaleza de dicho contrato, pues mientras la parte actora reconvenida mantiene que se trata de un contrato de compra-venta, la parte demandada reconviniente afirma de que se trata de un contrato de arras, y en tal sentido aseveran que en dicho contrato no se estableció obligación alguna de transferir la propiedad, pues lo único previsto es el pago de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la obligación principal, pero sin que ello conlleve algo distinto a lo establecido en la Cláusula Penal.

   En lo que respecta al primer punto, o sea, la naturaleza del contrato, nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada el 13 de febrero de 1.929 (sic), estableció que:

   ...Omissis...”.

   De la lectura del mencionado documento se observa que los demandados reconvinientes se obligaron a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como el demandante reconvenido se obligó a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, cuyo precio fijaron en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), de los cuales la parte demandada reconviniente afirma haber recibido TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) , como aporte parcial del precio total, es decir, en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 ejusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, por E.C.B., pág. 502) y así se declara...”.

   De la precedente transcripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

   Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

   . Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

   La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

   Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

   Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

   En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

   Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta” (Resaltado y subrayado del Tribunal)

   En definitiva y como ya se estableció, considera este Tribunal que los dos (2) documentos suscritos entre los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., autenticados en fecha 03 de julio de 2000 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, y anotados, respectivamente, bajo los Nº 22, Tomo 59 y Nº 52, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría, -y que fueron denominados por los contratantes “Compromisos de Compra-Venta”-, SON EN REALIDAD SENDOS CONTRATOS DEFINITIVOS DE VENTA, por lo que está claro que lo que adquirió el ciudadano CARL A.O. para la comunidad conyugal que tenía con la ciudadana M.A.C.P. (pues recuérdese que en el momento de la suscripción de tales contratos, ellos estaban casados y en comunidad de gananciales) son los derechos absolutos de propiedad sobre la oficina identificada como PH-NE, ubicada en el nivel PH del edificio Golden Tree Center, situado en la avenida Orinoco de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta de esta ciudad de Caracas, y los cuatro (4) puestos de estacionamiento que corresponden a esa oficina y que, estando ubicados en el segundo nivel del estacionamiento, se identifican con los números 80, 81, 82 y 83. ASÍ SE DECIDE.

   A continuación, corresponde a este Tribunal decidir si habiendo quedado disuelto por divorcio el vínculo matrimonial que existió entre M.A.C.P. y CARL A.O. y extinguida por tanto la comunidad de gananciales que tuvieron, la administración de los bienes que adquirieron durante esa comunidad conyugal (y que se mantenían comunes por no haberse realizado la necesaria partición y liquidación de los mismos) debía regirse por las normas de la administración de la comunidad conyugal previstas en los artículo 168 y 170 del Código Civil.

   Ello es relevante pues de admitirse que a la administración de los bienes ubicados en el edificio Golden Tree Center, pertenecientes en propiedad común a los ciudadanos M.A.C.P. y CARL A.O. (por haber sido adquiridos durante su matrimonio) deben aplicarse las normas sobre administración de la comunidad conyugal previstas en los artículos 168 y 170 del Código Civil, este Tribunal tendría que valorar si la operación de resolución de los contratos de venta de esos bienes (contenida en la transacción cuya nulidad se demanda), que CARL A.O. suscribió -en condición de comprador- con la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., cumplió o no con el régimen de consentimiento del cónyuge (o ex cónyuge) no contratante, como lo establece el referido artículo 168 del Código Civil; en cuyo caso, además deberá valorar si el cumplimiento o no de ese régimen de consentimientos, puede dar lugar, o no, a la nulidad de dicho acto, como lo establece el artículo 170 ejusdem.

   Al respecto, señala la demandante que la administración de los bienes que formaron parte de la comunidad de gananciales que tuvo con CARL A.O., debe ser ejecutada por ambos ex cónyuges conjuntamente, y que los actos como el impugnado, cumplidos por uno solo de ellos (en este caso el codemandado CARL A.O.) sin el necesario consentimiento del otro (en este caso ella) deben ser declarados nulos, todo lo cual deriva -a su juicio- del dispositivo de los artículos 168 y 170 del Código Civil, que señalan:

   Artículo 168: Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades.

   Artículo 170: Los actos cumplidos por el cónyuge sin el necesario consentimiento del otro y no convalidados por éste, son anulables cuando quien haya participado en algún acto de disposición con el cónyuge actuante tuviere motivo para conocer que los bienes afectados por dichos actos pertenecían a la comunidad conyugal.

   Sostiene entonces la demandante que el referido contrato de transacción debe ser anulado por este Tribunal pues de los hechos se evidencia que están presentes las 2 condiciones fijadas por el artículo 170 del Código Civil para que proceda la referida nulidad, a saber: a) ella -la demandante- no otorgó su consentimiento ni ha convalidado el negocio jurídico por el que, en su criterio, se dispuso de bienes propiedad de la comunidad conyugal, como lo ordena el artículo 168 del Código Civil, y b) la contratante y codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. tenía motivos para conocer que los bienes objeto de dicho negocio jurídico pertenecían a la referida comunidad conyugal, pues ello le había sido expresamente notificado -antes de que se firmara la transacción- a través de un tribunal.

   Sin embargo, está claro para este Tribunal -y así lo ha sostenido pacífica y reiteradamente desde hace mucho tiempo la doctrina y jurisprudencia- que al extinguirse por divorcio el vínculo matrimonial que une a dos personas, se extingue de la misma manera la comunidad de gananciales que existió también entre ellos; siendo inmediatamente sustituida por un régimen de comunidad ordinaria respecto de los bienes que no hayan sido partidos.

   En efecto, el artículo 186 del Código Civil, establece:

   Artículo 186: Ejecutoriada la sentencia que declaró el divorcio, queda disuelto el matrimonio, y cesará la comunidad entre los cónyuges y se procederá a liquidarla

   . (Resaltado y subrayado del Tribunal)

   Y por su parte, la Sala de Casación Civil ha reiterado numerosas veces el contenido de sentencias como la que ahora se permite este Tribunal citar, dictada en fecha 26 de julio del año 2000 por dicha Sala, en el expediente N° 2001-000710:

   En efecto, tal como lo sostiene el juez de la recurrida y nos señala la doctrina patria, entre ellos, F.L.H. (Anotaciones sobre Derecho de Familia, Pp. 515-519), el efecto fundamental de la extinción de la comunidad de gananciales, consiste en un cambio o una sustitución de la naturaleza de los derechos de los esposos sobre los bienes comunes. Durante la vigencia de ese régimen patrimonial matrimonial, existe en relación con los bienes comunes una situación especial y particular, que constituye precisamente la comunidad de gananciales; una vez desaparecido aquél, esa comunidad de carácter sui generis es sustituida por una situación de indivisión o de comunidad ordinaria de los cónyuges o excónyuges (o sus respectivos herederos), respecto de los bienes que le pertenecen de por mitad, situación que persiste hasta tanto se liquide la comunidad, esto es, se lleve a cabo el conjunto de operaciones necesarias para determinar primero y luego satisfacer, los derechos y obligaciones de los cónyuges o ex cónyuges (o sus herederos), resultantes de dicha comunidad. La referida liquidación culmina con la partición o división de los bienes comunes, que no es sino la atribución exclusiva, a cada uno de los comuneros de determinados bienes que representan el equivalente de su correspondiente mitad sobre la masa total

   . (Resaltado y subrayado del Tribunal)

   Como puede apreciarse, por efecto del divorcio y la consecuente extinción de la comunidad de gananciales que existía entre los ex cónyuges, opera ipso facto un cambio en la naturaleza de los derechos que los esposos tienen respecto de los bienes que aún se mantengan en comunidad, y es que las relaciones jurídicas que los unes a ellos entre sí y con sus bienes comunes, pasan a ser reguladas por el régimen de la comunidad ordinaria en lugar de por el régimen de la comunidad conyugal de gananciales que rigió hasta el divorcio.

   Es necesario entonces concluir que, una vez disuelto el vínculo matrimonial que existió entre los ciudadanos M.A.C.P. y CARL A.O. y tomando en consideración que ellos no han efectuado la partición ni la liquidación de los bienes que fueron adquiridos durante la comunidad conyugal, los referidos ciudadanos han permanecido, en cuanto a los bienes habidos en el matrimonio y desde el día 28 de noviembre de 2001 -fecha de la sentencia declaratoria de divorcio-, en comunidad ordinaria de bienes, por lo que dichos bienes pertenecen a ambos cónyuges de por mitad y son administrados siguiendo las normas que al respecto establece el Código Civil para dicha comunidad ordinaria; Y ASÍ SE DECIDE.

   De manera que no puede afirmarse -como lo hace erróneamente la demandante en su libelo- que el ciudadano CARL A.O. debió obtener el consentimiento de M.A.C.P. para celebrar con la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. el contrato de transacción que afectó bienes comunes (cuya nulidad se demanda), pues esa necesidad del consentimiento del cónyuge no contratante, como se deriva precisamente de la norma en cuestión, se aplica durante el matrimonio, y nunca una vez finalizado éste; pues como ya se indicó, la administración de los bienes comunes habidos durante el matrimonio, deja de ser regulada por las normas de la comunidad de gananciales (entre ellas los mencionados artículos 168 y 170 del Código Civil), para pasar de regularse por las normas ordinarias de la comunidad civil de bienes. Y así se declara.

   Así las cosas, queda de manifiesto la irrelevancia del segundo alegato que a este respecto invocó la parte demandada, pues determinada la inaplicabilidad del régimen de consentimientos previsto en los artículos 168 y 170 del Código Civil, a la transacción suscrita por los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., deja de tener importancia determinar si la resolución de los contratos de venta, contenida en el contrato de transacción cuya nulidad se demanda, constituye o no uno de los actos para los que el referido artículo 168 del Código Civil exige el consentimiento del cónyuge no contratante. Y así se declara.

   Seguidamente, y habiendo sido ya determinado que los bienes ubicados en el edificio Golden Tree Center, pertenecen en propiedad común a los ciudadanos M.A.C.P. y CARL A.O. (por haber sido adquiridos durante su matrimonio) y que a su administración no puede aplicarse el régimen previsto en los 168 y 170 del Código Civil para la propiedad conyugal, sino el régimen de administración de los bienes comunes previsto por las normas ordinarias de la comunidad civil, contenidas en los artículos 764 y 765 ejusmen, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la pretensión subsidiaria planteada en la demanda, según la cual se discute si los actos de disposición realizados por uno solo de los comuneros son válidos y tienen plenos efectos jurídicos, si carecen de cualquier efecto jurídico siendo anulables o si sus efectos deben quedar restringidos exclusivamente a la cuotaparte del comunero contratante sobre los bienes comunes, sin que pueda afectarse la cuotaparte que sobre los mismos tiene el comunero no contratante.

   A tal efecto este Tribunal observa que el referido régimen de administración de las cosas comunes está consagrado en los artículos 764 y 765 del Código Civil que establecen lo siguiente:

   Artículo 764.- Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun para la minoría de parecer contrario.

   No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.

   Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador

   .

   Artículo 765.- Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición

   .

   En el caso que nos ocupa, observa este Tribunal al hacer una revisión minuciosa del documento suscrito entre CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., autenticado en fecha 7 de mayo de 2002 por ante Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 28, que en el mismo está contenido un contrato de transacción, por el cual -y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.713 del Código Civil- los contratante, haciendo concesiones recíprocas, decidieron precaver un litigio eventual.

   En efecto, se observa del mencionado contrato de transacción (así como de los contratos de compraventa que se resolvieron en él) que la comunidad conyugal formada por CARL A.O. y M.A.C.P., quedó a deber a la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. la suma de CIEN MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 100.000,00) como saldo del precio de venta de dichos bienes. Ese compromiso de pago surgió para la comunidad conyugal, por efecto de los contratos suscritos por el cónyuge CARL A.O..

   Sin embargo, ya disuelta la comunidad conyugal y sustituida -como se indicó- por una comunidad ordinaria de bienes, el comunero CARL A.O. aparentemente (pues eso no fue probado) manifestó a la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. que no podría seguir cumpliendo los compromisos que había adquirido en los referidos contratos de compraventa. Así se desprende de la cláusula Tercera del contrato de Transacción y de las afirmaciones hechas por los codemandados en sus respectivos escritos de contestación a la demanda, en el cual afirman, con un poco más de detalle respecto de lo establecido en la transacción, lo siguiente:

   habida cuenta que el ciudadano CARL A.O. le participó a nuestra representada [en este caso PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A.] que no podía dar cumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato preparatorio de venta arriba señalado; y en vista tanto de las indemnizaciones previstas en el citado contrato preparatorio, como de las mejoras realizadas por éste último en el inmueble en referencia, nuestra representada y el ciudadano CARL A.O., convinieron en resolver el contrato preparatorio, devolviendo, nuestra representada las cantidades especificadas en la Transacción de Resolución, tal y como lo acreditaremos en el período probatorio correspondiente

   .

   Y,

   En el caso que nos ocupa, por causa extrañas no imputables a nuestro Mandante [ahora CARL A.O.], existía un evidente retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por CARL A.O., en el contrato resuelto, razón por la cual, este último estaba expuesto a soportar, el inicio de un proceso en su contra, con resultados evidentemente contrarios, razón por la cual procedió a convenir en la tantas veces mencionada resolución, recibiendo de la Sociedad de comercio, PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., la suma indicada en el contrato cuya nulidad persigue la actora

   Puede apreciarse que el ciudadano CARL A.O., ante un apuro económico que le impediría cumplir su parte de las obligaciones que asumió al suscribir para la comunidad los contratos de compraventa sobre los bienes ubicados en el edificio Golden Tree Center, pretendió evitar los efectos perjudiciales de ese eventual incumplimiento, manifestando al acreedor PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., que prefería resolver los mencionados contratos de compraventa, y de esa manera, devolver la propiedad de los bienes que había comprado para la comunidad y recibir la devolución del dinero que la comunidad había ya pagado al vendedor.

   Esa actitud es perfectamente posible e incluso plausible si con ella se evitaran litigios innecesarios, pero para ello es indispensable que el acto de disposición que implica la resolución de un contrato de compraventa, tenga por objeto bienes sobre los cuales el contratante comprador (que decide resolver la venta) tiene el pleno derecho de disposición; y ese NO ES precisamente el caso que nos ocupa.

   En este caso, ya ha quedado establecido que el contratante comprador CARL A.O.N.T. la plena disposición de los bienes objeto de los contratos de compraventa cuya resolución acordó mediante la transacción cuya resolución se demanda, pues dichos bienes NO E.D.S.E.P., sino que los mantenía EN PROPIEDAD COMPARTIDA, DE POR MITAD, con la que había sido su cónyuge (y ahora comunera ordinaria) la demandante M.A.C.P..

   Se aprecia que el acto jurídico celebrado por el comunero CARL A.O. con la empresa PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., constituyó un acto de disposición absoluta de la totalidad de unos bienes pertenecientes a la comunidad que tiene con la demandante, pues es evidente que con la resolución de los contratos de compraventa (que acordó en la transacción que firmó), sacaba o excluía del patrimonio común unos bienes inmuebles que habían ingresado a él por efecto de las compras (ahora resueltas) que había suscrito más de 2 años antes; y es evidente que esa actuación viola normas que determinan su anulabilidad.

   En efecto, el comunero no puede vender ni realizar en modo alguno, actos de disposición sobre la totalidad de la cosa común. Él sí puede -como lo permite expresamente el antes transcrito artículo 765 del Código Civil- enajenar, ceder o hipotecar libremente SU CUOTA en los bienes comunes, pues SOBRE ESA CUOTA TIENE LA PROPIEDAD PLENA, pero claramente le está vedado disponer de cualquier porción del bien común que exceda o sea distinta a la cuota que le pertenece en propiedad; y eso es precisamente lo sucedido en el presente caso, porque cuando el comunero (y codemandado) CARL A.O. suscribió la transacción que resolvió los contratos de compraventa (sacando a los bienes objeto de las mismas del patrimonio común y devolviendo su propiedad a su antiguo vendedor), no dispuso de su cuota en los referidos bienes comunes ubicados en el edificio Golden Tree Center, sino que dispuso de la absoluta totalidad de los mismos, incluida -obviamente- la cuota que no le correspondía en propiedad a él sino a la demandante M.A.C.P..

   Sobre la imposibilidad de un comunero para vender la totalidad de la cosa común, se ha pronunciado claramente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 324 de fecha 26 de julio del año 2000, con ponencia del magistrado Dr. F.A.G. (Caso C.T. Villamizar contra M.A. Urbina y otros) en la que dicha Sala estableció:

   “Por otra parte, sobre la imposibilidad de un comunero para vender la totalidad de la cosa común se ha pronunciado la Sala, actuando como Tribunal Constitucional, concretamente en sentencia de fecha 5 de mayo de 1.999, caso P.A.C.N., oportunidad en la cual se preciso lo siguiente:

   La disolución de la comunidad de gananciales comporta la extinción o finalización del régimen patrimonial matrimonial, y al disolverse la comunidad por divorcio procede su liquidación, o lo que es lo mismo, la realización de un conjunto de operaciones encaminadas a separar los bienes comunes de los privativos de cada uno de los cónyuges, que debe culminar con la adjudicación en propiedad exclusiva a cada cónyuge de determinados bienes, lo cual puede efectuarse judicialmente o mediante acuerdo entre las partes que integran esa comunidad de gananciales. Al existir un proceso judicial de liquidación sin que el mismo hubiere concluido, ninguno de los cónyuges, actuando separadamente, puede realizar actos de disposición sobre la totalidad de aquellos bienes proindivisos, pues cuando la comunidad de gananciales se extingue, pero no se ha proveído a su liquidación es sustituida por una comunidad ordinaria entre los cónyuges o excónyuges, o sus herederos, que sólo termina con la liquidación de la misma. La comunera no podía – como ocurrió en el caso presente - disponer de la cuota parte que no le correspondía, puesto que su derecho pleno de propiedad está limitado a su cuota en la comunidad y a los provechos o frutos correspondientes conforme a lo establecido en el artículo 765 del Código Civil

   .

   Por todo lo anteriormente expuesto, la sala concluye que la solución jurídica para el caso de la enajenación de la cuota que le corresponde a un comunero sobre un bien que se encuentre en comunidad ordinaria es su validez hasta tanto se proceda a la partición y se adjudique dicho bien al comunero enajenante, pero reitera la Sala, tal solución no es la aplicable al caso concreto, pues en el presente caso el Juez de la recurrida estableció que la venta no fue de la cuota, sino de la totalidad del bien”. (Resaltado y subrayado del Tribunal).

   Queda así claro que el comunero no puede -como ocurrió en el presente caso- disponer de la cuota que sobre el bien común pertenece en propiedad de otro de los comuneros, y que de hacerlo así la solución jurídica es la invalidez del acto jurídico ilegalmente ejecutado.

   Ahora bien, sobre el efecto que tiene ese acto de disposición ilícito en la esfera jurídica de los involucrados, observa este Tribunal que la demandante M.A.C.P. ha solicitado que el acto de disposición realizado por el codemandado CARL A.O., sólo surta efecto, o sea restringido, a la cuotaparte que él tiene en los bienes comunes, quedando incólume su cuotaparte en los mismos.

   Por su parte, los demandados han estado contestes objetando tal solución jurídica, al afirmar que:

   De admitir la tesis de los Apoderados Actores, deberíamos concluir que, con respecto a terceros, sólo existiría un titular de los derechos derivados del Contrato Preparatorio de Compraventa, cual es el que aparece suscribiendo el instrumento - CARL A.O.-, no pudiendo en ningún caso los terceros reconocer a otras personas distintas a dicho ciudadano, como titulares de derechos derivados del contrato en referencia.

   Por lo anterior cabe concluir que, si no existe una comunidad ordinaria aparente, el supuesto comunero oculto -en este caso M.A.C.-, no puede hacer valer sus derechos con respecto a terceros.

   Como corolario de lo anterior cabe señalar que, en caso de incumplimiento, de las obligaciones asumidas por CARL A.O., en el Contrato Preparatorio de Compraventa, este sería el único deudor de ellas frente a los respectivos acreedores; por lo cual es forzoso concluir, que sea a CARL A.O., a quien le correspondan las potestades y atribuciones sobre el citado contrato preparatorio

   .

   No obstante, a juicio de este Tribunal (y apoyado en la anteriormente transcrita sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia) la única solución jurídica posible a la situación planteada es la nulidad absoluta del acto de disposición que ha realizado el comunero CARL A.O. sobre la totalidad de unos bienes que mantiene, en propiedad común, con la demandante M.A.C.P..

   Además, así lo ha establecido claramente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia ya anteriormente citada, (Nº 324 de fecha 26 de julio del año 2000, con ponencia del magistrado Dr. F.A.), en la que señaló:

   “Por lo demás, la Sala observa que la solución planteada por el recurrente, en cuanto a que la venta debió considerarse válida por lo menos en lo que respecta a la cuota correspondiente al comunero vendedor, no es cónsona con el efecto declarativo que tiene la partición, como lo ha sostenido la Sala de forma reiterada en sus decisiones, entre otras en sentencia de fecha 21 de febrero de 1978, caso: Jan Dietter Petznick C/ A.I.C.R., con ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., oportunidad en la cual se precisó lo siguiente:

   El artículo 1.116 citado, aplicable a la división de la comunidad por disponerlo así el artículo 770 del Código Civil, estatuye que: “Se reputa que cada coheredero ha heredado solo e inmediatamente todos los efectos comprendidos en su lote, o que le hayan tocado en subasta entre coherederos, y que no ha tenido jamás la propiedad de los otros bienes de la herencia”. Esta disposición como lo tiene establecido la jurisprudencia de esta Corte, viene a consagrar el principio de que la partición no es traslativo de dominio sino simplemente declarativo de propiedad, ya que mediante la ficción legal allí contenida se presume que el coheredero o el comunero ha adquirido inmediatamente él solo la cosa que le correspondió en la partición.

   En el caso concreto, el efecto retroactivo que emana de la expresada ficción legal no puede remontarse sino hasta el momento en que la demandada se había hecho comunera del susodicho edificio mediante la adquisición de derechos proindivisos sobre el mismo, pero no más allá como lo ha pretendido la formalización, puesto que con anterioridad a la adquisición de derechos proindivisos en dicho inmueble, la demandada no era parte de la comunidad originaria que era titular de la propiedad del edificio

   De manera que no es posible declarar que la venta o acto de disposición realizada por uno de los comuneros respecto de la totalidad de un bien común, que se encuentre en propiedad proindivisa por no haberse realizado aún la correspondiente partición, pueda ser restringida a la cuotaparte que sobre el mismo tenga el comunero contratante; y ello no es posible porque, en tanto persista esa situación de indivisión de los bienes comunes -y por efecto de la ficción legal prevista en el mencionado artículo 1.116 del Código Civil- ninguno de los comuneros tiene atribuida, de manera exclusiva, la propiedad de una cuotaparte de la cual poder disponer. Ello sólo ocurre con la partición o división de los bienes comunes, que -como indica la jurisprudencia- no es sino la atribución exclusiva, a cada uno de los comuneros, de determinados bienes que representan el equivalente de su correspondiente mitad (o la cuota que corresponda) sobre la masa total.

   Así que a juicio de este Tribunal, no es posible solucionar el caso considerando declarando que la resolución de los contratos de compraventa realizada por CARL A.O. (en la transacción que suscribió con la codemandada PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A.) únicamente tiene efecto sobre su mitad en esos bienes; porque como respecto de esos bienes existe una comunidad en situación de indivisión con la comunera M.A.C.P., aún no se había determinado cuáles eran los derechos (individualizados) de CARL A.O. en esa comunidad, es decir: él aún no tenía esa cuotaparte de la cual habría podido disponer libremente.

   Y esa es la razón por la que la jurisprudencia reiterada de nuestro más alto Tribunal declara sin vacilación que la única solución jurídica posible frente a un acto de disposición realizado por un comunero, que afecte la cuota que sobre el mismo bien común pertenece en propiedad a otro de los comuneros, o que verse sobre la totalidad del bien (estando éste en situación de indivisión o proindiviso), es la NULIDAD de dicho acto de disposición. Y así se declara.

   En definitiva considera este Tribunal que el contrato de transacción suscrito en fecha 7 de mayo de 2002 entre los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., por el cual ellos resolvieron los contratos de compraventa de los inmuebles ubicados en el edificio Golden Tree Center, que ellos habían a su vez firmado el día 3 de julio de 2000, se encuentra incurso en ese mismo supuesto de hecho; pues con él (con ese contrato de transacción) el codemandado CARL A.O. dispuso de la totalidad de unos bienes que mantenía en comunidad ordinaria con la demandante M.A.C.P., y que se encontraban en situación de indivisión, en razón por la cual la solución jurídica frente a dicho acto debe ser precisamente la declaración de la NULIDAD de dicha transacción, lo cual se hará en el dispositivo del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.

   VI

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA:

   1) CON LUGAR la demanda de Nulidad de Contrato de Transacción intentada por la ciudadana M.A.C.P. en contra de los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A., todas las partes plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia.

   2) SE ANULA EL REFERIDO CONTRATO DE TRANSACCIÓN suscrito entre los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. y que fue autenticado en fecha 7 de mayo de 2002 por ante Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 28. En consecuencia, SE DECLARA QUE LOS DOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA que fueron resueltos en la transacción anulada, y que fueron a su vez suscritos el día 3 de julio de 2000 por las mismas partes codemandadas en este juicio (pero adquiridos para la comunidad ordinaria formada por los ciudadanos M.A.C.P. y CARL A.O., y que tuvieron como objeto: a) la oficina identificada como PH-NE, ubicada en el nivel PH del edificio Golden Tree Center, situado en la avenida Orinoco de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta de esta ciudad de Caracas, y b) cuatro (4) puestos de estacionamiento que corresponden a esa oficina y que, estando ubicados en el segundo nivel de estacionamiento del mismo edificio Golden Tree Center, se identifican con los números 80, 81, 82 y 83, MANTIENEN PLENA VIGENCIA Y SURTEN CON TODOS SUS EFECTOS LEGALES. Los referidos contratos de compraventa fueron autenticados en fecha 3 de julio de 2000 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, y quedaron anotados, respectivamente, bajo los Nº 22, Tomo 59 y Nº 52, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría.

   De conformidad con lo previsto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a los codemandados CARL A.O. y PROMOTORA GOLDEN TREE, C.A. a pagar las costas causadas en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencidos en el mismo.

   Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia.

   Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al _____________________-. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

   EL JUEZ,

   Dr. L.T.L.S..

   EL SECRETARIO,

   Abg. M.S..

   En la misma fecha anterior, previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).-

   EL SECRETARIO,

   Abg. M.S..

   Exp. Nro. 21.493.-

   LTLS/MS/afc-01.