Decisión de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Miranda, de 30 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, CON SEDE EN OCUMARE DEL TUY

EXPEDIENTE Nº 2449-09.

DEMANDANTE: A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.348.601.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Dra. N.G.D.A. y C.M.A., Abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.230 y 46214, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.G.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.077.254.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.G., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.727.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)

NARRATIVA

Subieron a este Tribunal las presentes actuaciones procedentes del Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Charallave, contentivo de una pieza constante de setenta y ocho (78) folios útiles, el expediente signado bajo el Nº 1388-09, (Nomenclatura de ese Tribunal), contentivo de la APELACIÓN, interpuesta contra la sentencia dictada en fecha 07-08-2.009, por el Juzgado de los Municipios C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que por el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado el ciudadano A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.384.601 contra J.G.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.077.254.

En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el presente expediente:

Cursa al folio del 63 al 75 de fecha 07-08-2009 sentencia dictada por el Juzgado a-quo, en la que declaró SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.384.601 contra J.G.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.077.254.

Cursa a los folios 76 de fecha 12-08-2.009 apelación realizada por la parte actora de la decisión de fecha 07-08-2009.

Cursa a los folios 77 de fecha 16-09-2009 auto en el que el Juzgado a-quo oye la apelación y ordena remitir el presente expediente a este Tribunal.

Cursa al folio 79 de fecha 08-10-2009 auto dictado por este Tribunal en la que da por recibido el presente expediente y fija el décimo día para dictar sentencia.

MOTIVA

Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este Juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:

La decisión apelada en el Juzgado A-quo estableció:

De lo que se infiere, dos circunstancias deben coincidir para que opere la tacita reconduccion del contrato, lo cual es, que el arrendatario continué en la posesión de la cosa arrendada, y que el arrendador consienta tal situación. En caso de marras efectivamente al vencimiento de la prorroga legal la parte demandada quedo en posesión del inmueble, sin embargo, no fue demostrado en el transcurso del proceso, que esta posesión haya sido autorizada por el arrendador, por lo que, en el contrato de arrendamiento in comento no opero la tacita reconduccion. Y ASI SE DECLARA

. Sic.

Ahora bien, la parte actora demanda en fecha 29 de abril de 2.009, la Resolución del Contrato de Arrendamiento y en consecuencia la entrega del inmueble. En este sentido se observa que, para el momento que la parte ejerce su acción, se encontraba totalmente vencido el contrato y la prorroga legal por cuanto esta feneció el 24 de abril de 2.009. Así las cosas, este Tribunal queda vendado para entrar a analizar el fondo del asunto, por cuanto no se puede resolver un contrato que evidentemente resuelto, por lo que, la acción intentada no puede prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE

Sic.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora alegó, que en fecha 01-10-2.004 otorgó en arrendamiento a la parte demandada un inmueble constituido por un town house, distinguido con el Nº y letra D14, ubicado en la calle “D” del Conjunto Villas de Arichuna de la ciudad de Charallave, del Municipio C.R., del Estado Miranda, por un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.350,00) mensuales; Alli mismo la parte actora expresó que en virtud que el arrendatario en forma continua pagaba el canon de arrendamiento retardado de hasta TREINTA (30), días posterior a la fecha de vencimiento, decidió contratar los servicios de Inmobiliaria Charallave C.A, en fecha 19 de marzo de 2.009, en el cual autorizo la administración del alquiler del inmueble celebrando así nuevo contrato de arrendamiento en fecha 30-03-2.007, con un año de duración no prorrogable contado a partir de 01-04-2.007 hasta el 01-04-2.008, conforme a lo establecido en la cláusula cuarta, por un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00), el cual debía ser cancelado por mensualidades vencidas a la inmobiliaria Charallave C.A; así mismo expresa la parte actora que el arrendatario ha cancelado el canon con retardo y que demuestra tal hecho con los recibos de pagos. Así mismo, expresó textual “…no obstante a pesar del incumplimiento en su obligación, en fecha 26 de marzo de 2008, la oficina responsable de la administración, le notifico la prorroga legal así como consta en escrito se anexan (anexo D y E), según la ley de arrendamiento inmobiliario. Cabe señalar que el inquilino es un propietario de un inmueble ubicado en el sector Madosa, Charallave, Municipio Autónomo C.R.d.E.M., es decir que posee vivienda propia, razón por el cual es este acto solicito, la desocupación del inmueble arrendado, al ciudadano J.G.R.M. antes identificado, por no cumplir con la cláusula tercera del ultimo contrato de arrendamiento, que establece que “El canon será cancelado por el arrendatario por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes..”, dando lugar esta falta a solicitar la desocupación inmediata del inmueble, por no cumplir con lo estipulado en el contrato de arrendamiento como se evidencia en la relación antes descrita en retardos mayores de dos (02) mensualidades consecutivas en forma reiterada” Sic.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada negó, rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda, tanto los hechos como el derecho; así mismo la parte demandada expresó textual: “Es cierto que recibí en arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio, en fecha veinticinco (25) de enero de 2.004, en esa oportunidad se fijo el lapso de un (01) año, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000.00), actualmente TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (350,00 BsF.), a todo evento y a partir del 2.007, se me fijo de manera unilateral un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (450.000,00 Bs.), actualmente CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (450,00 BsF.) aumento que a pesar de estar congelado por Decreto del Ejecutivo Nacional he cumplido cabalmente, por lo que me reservo en este acto el derecho de ejercer la acción de reintegro por el abusivo aumento. Ciudadana juez a pesar de la pobre redacción de la demanda interpuesta contra mi persona en el cual no se establece cual es el monto que supuestamente adeudo, se establece en el petitorio la solicitud de aplicación del articulo 1.615 del Código de Procedimiento Civil, cuando se encuentra en plena vigencia desde su publicación en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha siete (07) de diciembre de 1.999, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que su articulo 1º reza. “El presente decreto ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinadas a vivienda, y/o al funcionario en desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes. Ciudadano juez, tal como le expresa la actora existe una penalización en caso de atraso en el pago de pensiones de arrendamiento y si considera la actora que existe atraso en dicha cancelación pues puede reclamar dicha penalización pero no puede solicitar se aplique una doble penalización es decir cancelar los intereses de mora, los gastos de cobranza y me entrega el inmueble inmediatamente, resolviendo el contrato, menos aun cuando no existe el atraso de mas de dos mensualidades tal y como exige el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliarios en su articulo 34 literal “A” para los efectos del desalojo” Sic.

Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en Juicio, a tal efecto este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas promovidas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

o Documento de propiedad (cursante a los folios del 3 al 9) del inmueble constituido por un town house, distinguido con el Nº D14, ubicado en la calle “D” del conjunto Las Villas de Arichuna, población de Charallave, Municipio Charallave, Distrito C.R.; registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico de los Municipios del Estado Miranda, en fecha 15-04-1.997, bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 3. Ahora bien, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia esta Juzgadora le otorga el valor probatorio a los fines de demostrar la titularidad del bien objeto de la presente listis frente a la parte actora. Y ASI SE DECLARA.

o Contrato de Arrendamiento cursante a los folios del 10 al 13, suscrito entre A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.348.601 (arrendador) y J.G.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.077.254 (arrendatario); de este elemento probatorio se desprende que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes sobre un bien inmueble antes identificado, que tuvo una duración de un año a partir de 01-10-2.004 hasta el 01-10-2.005, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil; por lo que esta juzgadora le otorga el valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

o Contrato de Arrendamiento cursante a los folios del 14 al 16, suscrito entre A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.384.601 (arrendador) y J.G.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.077.254 (arrendatario); de este elemento probatorio se desprende que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes sobre un bien inmueble antes identificado, que tuvo una duración de un año a partir de 01-10-2.004 hasta el 01-10-2.005, tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y por lo tanto se tendrá como reconocido en tomar lo dispuesto en el articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil; por lo que esta juzgadora le otorga el valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

o Contrato de Prestación de Servicio (Autorización de Alquiler) en el que se evidencia que la parte actora contrato los servicios profesionales de la inmobiliaria Charallave, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II, de la Circunscripción Judicial del Estado, en fecha 21-06-2.000, bajo el Nº 40, tomo 14-ASGDO, representante legal N.G., titular de la cedula de identidad Nº 3.633.396, a los fines de que administre el inmueble en todo lo relacionado con relaciones arrendaticia, por lo que esta Juzgadora le otorga valor de indicio. Y ASI SE DECLARA.

o Comunicación suscrita por la Dra. N.G.D.A., asesora legal de la Inmobiliaria Charallave, C.A; dirigida al arrendatario del inmueble constituido por un Town House que se encuentra conformado por tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala comedor, un (01) estudio, un (01) lavandero, estacionamiento, ubicado en la población de Charallave, Estado Miranda, en la que le informa que de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que a partir del 01 de abril del 2.008 se iniciara la prorroga legal, tal como establece el articulo 38, literal “A”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por lo que esta Juzgadora de conformidad con el articulo 510 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor de indicio a los fines de demostrar, que la parte demandada estaba en conocimiento de que debía desocupar el inmueble una vez cumplida la prorroga legal. Y ASI SE DECLARA

o Comunicación suscrita por la Dra. N.G.D.A., asesora legal de la Inmobiliaria Charallave, C.A; dirigida al arrendatario del inmueble constituido por un Town House que se encuentra conformado por tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala comedor, un (01) estudio, un (01) lavandero, estacionamiento, ubicado en la población de Charallave, Estado Miranda, en la que le informa que de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que a partir del 01 de octubre del 2.008 se iniciara la segunda prorroga legal, tal como establece el articulo 38, literal “A”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por lo que esta Juzgadora de conformidad con el articulo 510 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor de indicio a los fines de demostrar, que la parte demandada estaba en conocimiento de que debía desocupar el inmueble una vez cumplida la prorroga legal. Y ASI SE DECLARA.

o Diecinueve (19) recibos de pagos correspondiente a la cancelación de pensiones de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses abril, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre; ahora bien, esta Juzgadora le otorga valor de indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

o Diecinueve (12) recibos de pagos correspondientes a la cancelación de pensiones de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses abril de 2.007 hasta abril 2.009; ahora bien, esta Juzgadora le otorga valor de indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso esta Juzgadora pasa a realizar pronunciamiento de fondo de la presente causa:

La presente acción por Resolución de Contrato persigue según la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento que tiene con la parte demandada en virtud del incumplimiento del pago puntual de los cánones de arrendamiento.

En el caso de marras debe tenerse en cuenta que la Resolución del Contrato de Arrendamiento, lo que pretende es volver las cosas al estado en que se encontraban las mismas al momento de celebrar las partes la convención.

Ahora bien, se evidencia de los autos que de fecha 01-04-2.007 hasta 01-04-2.008, fue el ultimo contrato celebrado por las partes, y que una vez finalizada la convención comenzó a operar la prorroga legal de un (01) año, de acuerdo a las notificaciones (cursantes a los folios 19 y 20) de conformidad con el articulo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año” (subrayado y negrilla del tribunal); Por lo que la parte actora ejerció su acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento en el lapso que se encontraba totalmente vencido el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, ya que la misma feneció en fecha 24-04-2.009, por lo que esta Juzgadora observa que mal podría resolverse un contrato que ya esta resuelto; en consecuencia la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento no prospera en derecho. Y ASI SE DECIDE.

Y por cuanto el Juez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, y las normas de derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad de conformidad con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; y establece nuestra Carta Magna en sus artículos 26 y 257; Articulo 26: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismo y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles”. Articulo 257 “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y publico. No se sacrificara la justicia por la omisión de formalidades no esenciales” En consecuencia debe forzosamente declararse SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora ciudadana A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.384.601 contra la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, en fecha 07-08-2.009. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

1.- SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora ciudadana A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.384.601 contra la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, en fecha 07-08-2.009.

2-SE CONFIRMA la decisión apelada dictada por el Juzgado del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, en fecha 07-08-2.009.

3-SIN LUGAR LA DEMANDA POR RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano A.C.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.384.601 contra J.G.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.077.254.

4.-SE CONDENA en costas a la parte acora ciudadana A.C.B.P., (identificada ut-supra), de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.

Publíquese, Regístrese .

Remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy. En Ocumare del Tuy, a los treinta (30) días del mes octubre de del dos mil nueve (2009). Año 199º de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

DRA. ARIKAR BALZA SALOM

EL SECRETARIO

ABG. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 3:00 p.m.

EL SECRETARIO

ABG. MANUEL GARCÍA

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Expediente: 2449-09