Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Febrero de 2012
| Fecha de Resolución | 22 de Febrero de 2012 |
| Emisor | Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Victor Gonzalez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
PARTE ACTORA: J.A.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.192.431.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.N.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.815.
PARTE DEMANDADA: I.H.D.G. y L.A.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.145.317 y 4.765.538, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.G.C.P. y NORKA M.Z.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 123.258 y 83.700, respectivamente
CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE: 10215
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa por libelo de demanda interpuesta en fecha 21.04.2010, por ante la Unidad de Recepción Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 13.05.2010, mediante el procedimiento oral, ordenándose la citación de la parte demandada, la cual posteriormente se libraron las compulsas a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.
El Alguacil Titular adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio con sede en Los Cortijos, manifestó no poder citar a la parte demandada.
Por auto de fecha 30.07.2010, el Tribunal aquo libró cartel de citación previa petición de la parte accionante.
En fecha 24.09.2010, el apoderado judicial de la parte actora recibió el cartel de citación.
Mediante escrito de fecha 14.10.2010, el apoderado judicial de la parte actora solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 10.11.2010, el apoderado judicial de la parte demandada se da por citado en su nombre, para lo cual consigna instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 17.12.2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y a su vez, reconvención.
Por auto de fecha 21.12.2010, el Tribunal aquo admitió la reconvención para que la parte actora-reconvenida conteste la demanda.
En fecha 07.01.2011, la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención.
Por auto de fecha 14.01.2011, el Tribunal de cognición fijo oportunidad para la audiencia preliminar.
En fecha 24.01.2011, se llevó a cabo la audiencia preliminar en el Tribunal aquo.
Por auto de fecha 27.01.2011, el Tribunal aquo fijó los hechos y limites de la controversia.
En fecha 03.02.2011, la parte demandada-reconviniente presentó escrito de pruebas.
En fecha 07.02.2011, la parte actora-reconvenida presentó igualmente escrito de pruebas.
Por auto de fecha 07.02.2011, el Tribunal aquo admitió las pruebas promovidas por las partes por cuanto no son manifiestamente ilegales o impertinentes salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 07.04.2011, el Tribunal aquo fijó oportunidad para la audiencia oral y publica.
Por auto de fecha 18.04.2011, el Tribunal aquo recibió comunicación de Ipostel.
En fecha 03.06.2011, se llevó a cabo la audiencia oral en el Tribunal aquo declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.
En fecha 20.06.2011, se publicó el texto integro de la sentencia definitiva decidida en la audiencia oral y publica en extenso.
En fecha 21.06.2010, la parte actora-reconvenida apeló de la sentencia definitiva.
En virtud de ello, el Tribunal de cognición oye dicha apelación en ambos efectos.
A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal.
Mediante auto de fecha 11.06.2011, se fijó al vigésimo (20) día, para dictar sentencia en la presente causa.
En fecha 28.09.2011, la parte actora-reconvenida presentó escrito de informes.
En fecha 17.10.2011, la parte demandada-reconviniente presentó escrito de informes.
En fecha 17.10.2011, la parte demandada-reconviniente presentó escritos de observaciones.
Por auto de fecha 21.12.2011, se difirió la sentencia conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:
La parte actora en su escrito libelar expuso lo siguiente:
Que, en fecha 10.06.2009, suscribió un contrato de opción de compraventa junto a los ciudadanos I.H.R.D.G. y L.A.G.F., según consta de contrato autenticado en fecha 10.06.2009, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 73 Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que, los demandados ofrecían en venta dos (2) lotes de terreno de su propiedad, con las determinaciones y linderos que se especifican en el contrato.
Que, la cláusula cuarta del contrato señaló que sería por sesenta (60) días contados a partir de la firma del contrato de opción de compraventa, prorrogable por treinta (30) días más mediante manifestación de voluntad de manera auténtica y en esa misma cláusula se establecieron las direcciones donde se harían las correspondientes notificaciones.
Que le entregó a la demandada la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (BsF. 90.000,00), monto que posteriormente sería imputable al precio total de la venta.
Que en la cláusula sexta se estableció la penalidad para aquella parte que no cumpliese con las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compraventa, el pago del equivalente al treinta por ciento (30%) del monto dado como inicial, esto es la suma de veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000,00), por concepto de daños y perjuicios relevado de prueba.
Que los demandados no entregaron la documentación alguna, no tramitaron la solvencia de los impuestos, ni el pago del 0,5% ante el Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), en fin no pudo tramitar aquellos documentos necesarios, que solo el propietario podía gestionar, ello a pesar de las incontables llamadas telefónicas y mensajes que no fueron respondidos.
Que, configura sin lugar a dudas incumplimiento por parte de los vendedores-demandados quienes dejaron de transcurrir los sesenta (60) días para el otorgamiento de la venta definitiva, para luego ofrecerle el reintegro de la inicial, menos la penalidad establecida en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, es decir, ofrecía sólo el reintegro de sesenta y tres mil bolívares (Bs. 63.000,00), cuando el incumplimiento del contrato ocurrió por causa imputable a los vendedores quienes eran los obligados en tramitar los documentos arriba especificados.
Que contrató los servicios profesionales de quien suscribe para que los demandados pagaran las cantidades de dinero correspondientes a este procedimiento, por lo que les envió una citación, la cual recibió el 03.12.2009, según el comprobante de MRW, recibida la citación por el ciudadano L.A.G.F., compareció ofreciendo reintegrar los SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 63.000,00) a su representada, el cual iba a ser visado por la misma abogada que redactó la opción de compra venta esto fue rechazado por su cliente que actuó en todo momento apegado a sus obligaciones.
Que a pesar de la negativa de su representada, este ciudadano remitió continuas comunicaciones en las que insiste se firme el referido finiquito que reitera, no ha sido aceptado por su representado por no estar ajustado a los hechos ni al derecho y en las que incluso afirma haber introducido ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, lo que hizo imposible cualquier solución razonable extrajudicial.
Solicita declare la resolución del contrato de opción de compraventa, y en consecuencia, ordene el reintegro del pago inicial, el pago de la penalidad descrita en la cláusula sexta del referido contrato y la condena en costas de los demandados.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167 del Código Civil, solicitando al Tribunal de la causa que la parte demandada convenga o en su defecto sean condenados en primer lugar, a declarar resuelto el contrato de opción de compraventa de fecha 10.06.2009; en segundo lugar, al reintegro de las arras o anticipo, pagado junto a la opción de compraventa, la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00); en tercer lugar, el pago de la cláusula penal prevista en la cláusula sexta del contrato de opción a compraventa, debido a que las razones por las cuales no se perfeccionó la venta definitiva son imputables a los vendedores, esto es al pago de veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000,00); en cuarto lugar, la corrección monetaria mediante indexación y en quinto lugar, condenado en costas por la presente acción.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
Los codemandados en la oportunidad legal de contestar la demanda alegaron lo siguiente:
Es cierto que en fecha 10.06.2009, suscribieron un contrato de opción a compraventa con la parte accionante.
Que, es cierto lo que afirmó el actor en cuanto a la duración del contrato contenido en la cláusula cuarta del referido contrato que establece que la duración del mismo será de sesenta (60) días mas prórroga de treinta (30), días sólo mediante manifestación de voluntad de manera auténtica, así como las direcciones que se señalaron donde se harían las correspondientes notificaciones.
Que el accionante no fue diligente al no haber solicitado la prórroga y se puede traducir que no tenía ningún interés en realizar efectivamente la negociación.
Que es cierta la entrega de la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), así como también es cierto que se pactó como penalidad para aquella que no cumpliese con las obligaciones asumidas en el contrato el pago equivalente al treinta por ciento (30%) del monto dado inicialmente por el demandado, es decir la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,00).
Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho lo siguiente:
En primer lugar, alegan que es falso lo alegado por la actora, ya que los documentos mencionados si fueron tramitados diligentemente por sus poderdantes y así se evidencia cuando detallaron que las solvencias de impuesto de acuerdo a los certificados de solvencia Nros. 60506 y 60507 emanados de la Alcaldía de Baruta, Servicio Autónomo de Municipal de Administración Tributaria fueron expedidos en fecha 17.06.2009.
En segundo lugar negó, rechazó y contradijo que el actor haya realizado incontables llamadas telefónicas y supuestos mensajes que no fueron respondidos.
En tercer lugar, niega, rechaza y contradice e impugna los anexos marcados con las letras F y G.
En cuarto lugar, niega, rechaza y contradice que en ningún momento han incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato.
En quinto lugar, niega, rechaza y contradice las conclusiones y petitorio en cuanto a que se declare resuelto el contrato de opción compraventa.
En sexto lugar, niega, rechaza y contradice en cuanto a que se condene al reintegro de las arras o anticipo, pagado junto a la opción de compraventa.
En séptimo lugar, negó, rechazó y contradijo en cuanto a la condenatoria al pago de la cláusula penal del contrato de opción de compraventa.
En octavo lugar, negó, rechazó y contradijo la condenatoria de la corrección monetaria mediante indexación.
En noveno lugar, negó, rechazó y contradijo en cuanto a la condenatoria a los demandados al pago de las costas y costos.
En décimo lugar, desconoció e impugnó las documentales aportadas en el escrito libelar por el accionante.
DE LA RECONVENCIÓN
Asimismo, la parte demandada en el escrito de contestación efectuó la reconvención alegando lo siguiente:
En fecha 10.06.2009, suscribieron un contrato de opción de compra-venta, con el ciudadano J.A.B., por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, sobre el bien inmueble identificado plenamente en autos.
Que si el contrato se firmó en fecha 10.06.2009, entonces la fecha pactada contractualmente para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo, contando los sesenta días continuos, feneció el día 10.08.2009, puesto que no se celebró prórroga alguna.
Que durante ese tiempo advirtieron a la parte demandada en varias oportunidades que ya tenían todos los recaudos necesarios para introducir el documento definitivo de compraventa.
Que pusieron en conocimiento a la parte demandada de dicha circunstancia y que ésta no se preocupó por los trámites en cuestión.
Que, no era su obligación llevar los documentos al Registro Inmobiliario correspondiente.
Que como se acercaba la fecha de la culminación del contrato celebrado y ante la imposibilidad posterior de localizar al comprador decidieron enviar un telegrama en Ipostel, en fecha 03.08.2009.
Fundamenta su reconvención en los artículos 1133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.276 del Código Civil, para que la parte actora-reconvenida convenga o en su defecto sea condenada en primer lugar, declarar resuelto el contrato de compraventa; en segundo lugar, en pagar el monto acordado por las partes en la cláusula sexta del contrato por concepto de daños y perjuicios ocasionados a sus representados y fueron establecidos en el treinta por ciento (30%) del monto entregado por el comprador, es decir, la cantidad de veintisiete mil bolívares fuertes (Bs. 27.000,00).
Que, por último solicita se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención propuesta.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
La parte actora-reconvenida en su oportunidad procesal procedió a dar contestación a la reconvención argumentando lo siguiente:
Que son hechos no controvertidos lo siguientes:
1.1) Reconoce la negociación y la correspondiente obligación que se deriva del contrato, por lo que la defensa es inútil y constituye una falta de lealtad y probidad en el proceso.
1.2) No señala cuales obligaciones incumplió, asimismo se evidencia todo lo necesario para el perfeccionamiento de la venta y solo es posible concluir en el incumplimiento por negligencia de los demandados-reconvinientes, la cual presentan un telegrama la cual no es prueba de notificación alguna, pues los telegramas tienen acuse de recibo, no obstante, en su contenido no indica haber presentado el documento definitivo de venta ni mucho menos el día y la hora de la firma.
1.3) Afirma que el ciudadano L.G., se reunió y conversó en procura de un acuerdo extrajudicial.
Niega que su representado sea condenado al pago de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,00) por concepto de cláusula penal.
Manifiesta que el demandante reconvenido confió en la buena fe de los vendedores quienes no notificaron oportunamente el día y la hora de la firma de la venta definitiva.
Niega rotundamente que los demandados hayan notificado oportunamente la necesidad de obtener copia del cheque del pago del anticipo y que ese haya sido el motivo por el cual no se perfeccionó la venta.
Las documentales promovidas por los demandados siempre estuvo en poder de los demandados y que en la confesión que realizó sin éxito los trámites necesarios para la venta definitiva, lo cual denota la evidente negligencia en su cometido, así se hace valer a tenor del principio de comunidad de la prueba.
Impugna el documento relativo al simple formulario y no un telegrama y que no se evidencia la fecha y hora de la firma (mas aún que no pudieron introducir el documento) y que se le solicitó copia del cheque del anticipo que debería tenerlo en virtud de haber recibido y cobrado el original.
Por último, solicita se declare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda.
INFORMES EN ESTA ALZADA
La actora-reconvenida en su escrito de informes presentado ante este Tribunal Superior, alegó lo siguiente:
La sentencia adolece de vicios que a continuación se exponen:
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En el párrafo en que la sentenciadora no determinó en su decisión, los motivos de hecho y de derecho que consideró el tribunal para declarar sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.
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Estableció de manera sesgada los argumentos opuestos por cada una de las partes ya que fue un hecho alegado en el libelo de demanda que los demandados no le entregaron a su representado J.A.B., los documentos necesarios para el perfeccionamiento de la venta definitiva, hecho éste que en la contestación de la demanda fue negado por los demandados-reconvinientes.
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El escrito de contestación a la reconvención, opuso el argumento de la confesión espontánea del apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, en el que éste afirma que fue la codemandada I.R.D.G., la encargada de toda la documentación, demostrando dos hechos puntuales: i) que nunca entregaron la documentación al comprador; y ii) que fue I.R.D.G., quien se encargo voluntariamente de tramitar la venta definitiva y por negligencia de guardar una copia del cheque que recibió junto a su codemandado en la opción el registro inmobiliario rechazó la tramitación del documento.
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Que la representación judicial de los demandados promovió prueba de informes dirigida a IPOSTEL, en la que se le requirió informe si envió dicho telegrama y si tiene acuse de recibo ya que la respuesta esperada no fue en lo absoluto valora por el aquo, sino que le dio pleno valor probatorio a pesar que su cliente nunca lo recibió.
Alega que los demandados-reconvinientes no demostraron el incumplimiento por parte de su representado de alguna de las obligaciones contractuales o legales que nacen del contrato de opción de compra venta, lo que se evidencia la negligencia imputable a los vendedores demandados en introducir infructuosamente el documento definitivo de compraventa así como el hecho que no entregaron a su representado la documentación pertinente, es procedente únicamente la demanda principal.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
La parte demandada en su escrito de informes presentados en esta alzada alega lo siguiente:
El acervo probatorio ofrecido por la representación judicial de la parte actora fue desechado casi en la totalidad por el juzgado aquo ya que nada aportaban al esclarecimiento de la traba de la litis, solo le valoró la prueba de informes solicitada por el Servicio Autónomo de Identificación, Migración y Extranjería de donde se desprende que sus representados durante la fecha en que mantuvo vigente el contrato se mantuvieron dentro del país y que el día 11.08.2009, o sea un día después del vencimiento del mismo tuvieron que realizar un viaje de emergencia a la ciudad de Lisboa.
Que no entregaron toda la documentación necesaria, no tramitaron la solvencia de los impuestos, ni el pago del 0,5% ante el Seniat.
Manifiestan que no fue lo suficientemente diligente en el cumplimiento de sus obligaciones y fue por su conducta negligente que la negociación no llegó a feliz término por lo tanto no puede ser acreedor de la acción resolutoria, la mismas en este caso corresponde a sus representados por lo que solicita se declare sin lugar.
DE LAS OBSERVACIONES
La parte demandada-reconviniente en su escrito de observaciones a los informes de la parte contraria alegó lo siguiente:
Manifiestan que si tramitaron todas las solvencias de los impuestos y si se pago el 0,5% ante el servicio nacional de administración aduanera y tributaria (seniat).
Que lo único interesante que ésta representación judicial considera tiene el referido informe presentado por el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida es el reconocimiento de pagó a la ciudadana R.P., los honorarios relativos a la elaboración del documento definitivo de compra-venta.
Solicita se declare sin lugar la apelación.
Ahora bien, tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la demandada, concluye esta Alzada que ambas partes admitieron la situación relacionada “con la existencia de la relación contractual de compra-venta, así como de la duración del contrato contenido en la cláusula cuarta y de la cláusula sexta del mismo”, el cual significa que tales hechos no son objeto de prueba y así se establece.
Así las cosas, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en la resolución de compra-venta, y a quien corresponde la responsabilidad del incumplimiento, por lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto pasa esta Alzada a realizar el examen valorativo de las pruebas:
DE LAS PRUEBAS
La parte actora junto al libelo de la demanda presentó:
• Copia Certificada del poder especial (f. 09 al 13), otorgado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 45, del Tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha copia certificada fue presentada a la parte demandada y ésta última en su escrito de contestación a la demanda, Dicha documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dicha copia certificada es pertinente por cuanto se desprende del mismo la cualidad de los abogados G.A.T.Q., A.N.L. y V.E.P.C., antes identificados, de representar judicialmente al ciudadano J.A.B.P., antes identificado, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.
• Copia Certificada del documento de compra-venta (f. 14 al 17), otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 73, Tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha documental por ser el documento fundamental de la presente acción, fue presentado por la parte actora y aceptado por la parte demandada, teniéndose como un hecho admitido por las partes, lo cual no es objeto de prueba y así se establece.
• Documento privado de citación del Escritorio Jurídico Abg. L.C. & Asociados (f. 18). Dicho instrumento carece de firma y no es oponible a la contraparte por emanar de un tercero, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.
• Original de comprobante de la agencia MRW, (f. 19) siendo el remitente el ciudadano A.N. y el destinatario I.H.R.G. y/o L.A.G.F.. Dicho instrumento por ser emanado de un tercero, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.
• Copia fotostática del documento definitivo de venta (f. 20 al 22). Dicha instrumental no se encuentra firmada, razón por la cual se desecha y así se establece.
• Original de documento privado emanado por el Escritorio Jurídico L.C. & Asociados (f. 23). Dicho instrumento por ser emanado de un tercero, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.
• Original de documento privado emanado por el Escritorio Jurídico L.C. & Asociados (f. 24). Dicho instrumento por ser emanado de un tercero, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.
Junto al escrito de reconvención presentó:
• Copia Certificada del poder especial (f. 132 al 136), otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 73, Tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha documental por ser el documento fundamental de la presente acción, fue presentado por la parte actora y aceptado por la parte demandada, teniéndose como un hecho admitido por las partes, lo cual no es objeto de prueba y así se establece.
En el lapso probatorio promovió:
• Promovió prueba de informes, a los fines de oficiar al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (Saime), a los fines del conocimiento de los movimientos migratorios de los demandados-reconvinientes, ciudadanos I.H.R.D.G. y L.A.G., en el periodo comprendido entre el 10.06.2009, hasta el día 10.08.2009, ambas fechas inclusive, objeto de ello de demostrar la negligencia de los antes mencionados. Dicho medio de prueba si bien es cierto se tiene por legal de conformidad con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pero no es menos cierto que, quedó fuera del debate probatorio por existir decisión en la audiencia oral en fecha 03.06.2011, razón por la cual se desecha y así se decide.
La demandada en la contestación presentó los siguientes medios probatorios:
• Copia Certificada del poder especial (f. 92 al 97), otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera el Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Número 42, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina publica, en fecha 12.03.2010. Dicha documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dicha copia certificada es pertinente por cuanto se desprende del mismo la cualidad de los abogados J.G.C.P. y NORKA M.Z.R., antes identificados, de representar judicialmente a los ciudadanos J.G.C.P. y NORKA M.Z.R., antes identificados, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.-
• Copia Certificada del documento de compra-venta (f. 97 al 100), otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 73, Tomo 38, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha documental por ser el documento fundamental de la presente acción, ya se emitió pronunciamiento al respecto.
• Original de Certificados de Solvencia Nros. 60506 y 60507, (f. 101 al 102), emanados de la Alcaldía de Baruta, Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, fueron expedidos en fecha 17.06.2009. Dichos instrumentos constituyen un documento administrativo, teniéndose por legal de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885, ya que la parte contraria no la desvirtuó por prueba en contrario, razón por la cual se le otorga valor probatorio. Así se establece.
• Original de Declaración de Impuesto respectivo ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), (f. 103), de fecha 28.07.2009, por concepto de impuesto del 0,5% sobre el precio de enajenación. Dichos instrumentos constituyen un documento administrativo, teniéndose por legal de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885, ya que la parte contraria no la desvirtuó por prueba en contrario, razón por la cual se le otorga valor probatorio. Así se establece.
• Copias Fotostáticas de los Títulos de Propiedad de los inmuebles objeto del contrato de opción de compra-venta, (f. 104 al 114). Dichas documentales fueron presentadas a la parte actora la cual no impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, la cual se tienen como fidedignas a sus originales, se tienen por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se desprende del mismo que, los propietarios de los bienes inmuebles objeto de la presente acción son los demandados, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.
• Copia de Dos (2) planos denominados DATUM GEODESICO REGVEN, (f. 115 al 116), correspondiente al levantamiento de linderos de los bienes inmuebles objeto del contrato de opción de compraventa celebrado con el demandante reconvenido. Dichas documentales carecen de relevancia probatoria, toda vez que son presentadas en copia simple y se trata de instrumentos privados, en consecuencia se desechan del acervo probatorio. así se establece.
• Copia Fotostática del Registro de Información Fiscal correspondiente a los ciudadanos RIVAS DE GUTIERREZ, I.H. Y G.L., (f. 117). Dichas documentales fueron presentadas a la parte actora la cual no impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, la cual se tiene como fidedigna a su original, se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto guarda relación con lo controvertido del presente juicio, en vista que es uno de los requisitos exigidos para el otorgamiento de instrumentos ante el registro inmobiliario, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.
• Original de Formulario de telegrama de fecha 03.08.2009, (f. 118), donde se evidencia como remitente a la ciudadano I.R. y como destinatario al ciudadano J.A.B.. Dicho instrumento no puede ser valorada, toda vez que el mismo no constituye el acuse de recibo del telegrama en él mencionado. Así se establece.
• Original de Dos (2) Cédulas Catastrales Nros. 200901173 y 200901174, (f. 119 al 120). Dichos instrumentos constituyen documentos públicos administrativos, teniéndose por legal de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885, ya que la parte contraria no la desvirtuó por prueba en contrario, es pertinente por cuanto guarda relación con los hechos controvertidos del presente juicio en vista que prueba el cumplimiento por parte de la demandada reconviniente en el cumplimiento de los trámites para el otorgamiento del contrato definitivo de venta. Así se establece.
• Original de Certificados de no servicio emanados de Hidrocapital de fechas 29.07.2009 y 06.08.2009, marcados (f. 121 al 122). Dichos instrumentos constituyen un documento administrativo, teniéndose por legal de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885, ya que la parte contraria no las desvirtuó por prueba en contrario, pero es impertinente por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos del presente juicio en vista que nada prueba respecto al incumplimiento o no de las cláusulas contractuales cuarta y sexta controvertidas, razón por la cual se desechan. Así se decide.
En el lapso probatorio promovieron las siguientes pruebas:
• Promovió prueba de informes, en primer lugar, al Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), a los fines de que informe si en fecha 03.08.2009, aproximadamente a las 11:55 am., la ciudadana I.R., envió un telegrama urgente al ciudadano J.A.B., en la siguiente dirección: Esquina S.T. a C.V., Edificio Metrobera, piso 2, oficina 25 Teléfono 5420706, por medio de la Oficina O.P.T. Los Ruices, factura No. 38212, Telegrama Nro. 1211. Se aprecia que a los folios 167 y 168 corre inserto informe rendido por el mencionado instituto, en el cual se deja constancia que el telegrama no fue entregado, razón por la cual no generó acuse de recibo, siendo así, el mismo carece de relevancia probatoria. Así se establece.
• Promovió Prueba de Testigos, a los fines de que los testigos, ciudadanos D.A., J.M.C., YOBERLIN GARCÍA, R.A. PASCALE SCOCOZZA, HERDAZAY DEL C.B.M. y C.D.L.C.G.R., rindan declaración. Dicho medio de prueba es inadmisible de conformidad con lo pautado en el artículo 1.387 del Código Civil, por cuanto es para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, siempre y cuando el valor exceda de dos mil bolívares, razón por la cual se desecha y así se establece.
• Promovió Merito Favorable de Autos, este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.
CAPITULO II
MOTIVA
Consideraciones para decidir:
Consta al folio 190 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20.06.2011, mediante la cual, declaró SIN LUGAR La demanda de RESOLUCION DE CONTRATO y CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
Analizados los hechos y las pruebas aportadas por las partes, quien aquí decide, observa que la parte actora en el juicio principal con las pruebas aportadas a los autos no logró demostrar que tenia razón en su pretensión, por lo que se declara sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta. Intentada por el ciudadano J.A.B. contra los ciudadanos I.H. RIVAS D EGUTIERREZ Y L.A.G... Se condena en costas a la parte actora.
Analizados los alegatos y defensas esgrimidos por las partes, así como las pruebas aportadas por las partes, concluye esta juzgadora que la demanda presentada por los demandados es procedente en derecho, por lo que DECLARA: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA realizada por los ciudadanos I.D.G. Y L.G. contra J.B.. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado por las partes, en fecha 10.06.2009, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 73, Tomo 38, de los Libros de Autenticaciones.-
Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, y con lugar la RECONVENCIÓN, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones para resolver el fondo de la presente controversia de la siguiente manera:
Tanto la parte actora como la parte demandada suscribieron un acuerdo de voluntades por escrito, determinándose la misma en un “contrato”, definiéndolo nuestra norma sustantiva civil en su artículo 1.133 así: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir entre ellos un vinculo jurídico…”; alegando la parte actora la resolución del mencionado contrato, pero el artículo 1.159 del Código Civil establece que: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”, y el artículo 1.160 ejusdem establece: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”; en base a los artículos antes mencionados, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda “aceptaron la suscripción del contrato de compra-venta; aceptaron el contenido de la cláusula cuarta y sexta del mencionado contrato; aceptaron el ofrecimiento de los dos (02) lotes de terreno propiedad de la parte demandada; aceptaron el pago y la entrega de la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00); aceptaron el pacto como penalidad aquella del no cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato el pago equivalente al treinta por ciento (30%), del monto dado inicialmente.”; siendo las cláusulas reconocidas expresamente por la parte demandada-reconviniente las siguientes:
CLÁUSULA CUARTA: El presente contrato de opción de compra-venta tendrá una duración de SESENTA (60) DÍAS CONTINUOS CALENDARIOS, contados a partir de la fecha de suscripción del presente contrato prorrogable por TREINTA (30) días continuos, la mencionada prorroga tendrá que cumplir con la formalidad del consenso de las partes por escrito y posteriormente su formalización notarial. Las partes convienen expresamente, que a los efectos de todas las notificaciones de este contrato, las direcciones son las siguientes: LOS VENDEDORES. Avenida San J.E.L.C.T. B-PH7, Colina de la California, Caracas; teléfono 0212/2563615 y el COMPRADOR Esquina S.T. a C.V., Edificio Metrobera, Piso Nº 2, Oficina 25, teléfonos 0212/5420706, no obstante de igual forma y de mutuo acuerdo entre las partes, podrá adelantarse la firma definitiva ante el Registro correspondiente.
CLAUSULA SEXTA: es pacto expreso entre las partes aquí contratantes que si al vencimiento del plazo de vigencia del presente contrato de OPCIÓN A COMPRA-VENTA, o de su prorroga, el documento definitivo no es protocolizado por ante la oficina de Registro correspondiente por razones imputables a EL COMPRADOR, este contrato quedara resuelto de pleno derecho, sin necesidad de aviso especial, ni sentencia judicial y LOS VENDEDORES, podrán disponer libremente de dichos lotes de terreno, en cuyo caso de la cantidad recibida aquí en arras retendrán el TREINTA POR CIENTO (30%) es decir, la cantidad de VEINTE Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.27.000,00) que quedarán en beneficio de LOS VENDEDORES, en calidad de daños y perjuicios en cuya suma y por vía de transacción, sin necesidad de ulterior demostración ha sido estipulado lo mismo para ambas partes. No obstante, las partes acuerdan que si la protocolización del documento definitivo no pudiese llevarse a cabo en la fecha del vencimiento del presente documento definitivo no pudiese llevarse a cabo a la fecha del vencimiento del presente documento de OPCIÓN A COMPRA VENTA, por causas no imputables a cualesquiera de las partes contratantes, sino debido a caso fortuito o fuerza mayor, las partes de mutuo acuerdo fijaran la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, sin que sean aplicables los daños y perjuicios establecidos en la presente cláusula.
De las cláusulas antes señaladas, fueron reconocidas por la parte demandada en la contestación de la demanda operándose de esta manera la confesión judicial establecida en el artículo 1.401 del Código Civil, haciendo contra ella plena prueba y así se decide.-
En este orden de ideas, este Sentenciador a los fines de examinar todo lo alegado y probado en autos por las partes, el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, son similares a la hora de demostrar la veracidad de sus alegaciones de hecho con el derecho, a tal efecto señalan lo siguiente: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Asimismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil es muy importante a la hora de razonar, a.e.i.l. condiciones de las partes, incorporándose el juzgador dentro del cuerpo o contenido del contrato, para así sacar a relucir y buscar la verdad que es el propósito y razón propia del juez al momento de decidir alguna cuestión de hecho y derecho en materia de contratos: “…Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”.
De lo controvertido en el presente juicio se observa que, quien tiene la carga de probar el cumplimiento ante lo alegado por la parte actora que solicitó la resolución del contrato de compra-venta por haber incumplido las cláusulas cuarta y sexta (reconocidas expresamente por la parte demandada), es la parte demandada, no evidenciándose de alguna manera su cumplimiento por cuanto no se demuestra en autos, notificación expresa que se le haya efectuado a la parte accionante-reconvenida, siendo tal diligencia carga o deber de la parte demandada y a su vez, al no haber notificación de la parte demandada, tampoco se evidencia en autos, ni se ha demostrado entrega de todos los trámites de documentación a la parte demandante-reconvenida, o haya cumplido con los trámites como lo alegó en su reconvención, lo que se evidencia la infructuosidad en el perfeccionamiento de la venta y la no entrega de la documentación correspondiente, concluyendo este Juzgado Revisor que la apelación debe prosperar en derecho, así como también la demanda primigenia ya que la sentencia del aquo, solo se limitó simplemente a valorar las pruebas sin fundamento alguno, vale de decir, no motivó la decisión con razonamientos expreso, positivo y preciso violentando de esta manera el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 243 ordina 5º ejusdem, razón por la cual la sentencia dictada en fecha 20.06.2011, será declarada NULA en el dispositivo de la decisión y así se decide.-
Por último, en cuanto a la “cláusula penal” discutida por la parte demandada-reconviniente en todo el andamiaje procesal, debe considerarse que la parte demandada no cumplió con el cumplimiento del contrato expresamente reconocido, tal y como se evidencia de la cláusula sexta del documento de compra-venta alegada y convenida su existencia por la parte demandada-reconviniente, es de aseverar que la parte demandada-reconviniente debe cumplir también con la cláusula penal señalada en la cláusula sexta del documento de compra-venta dado a su incumplimiento, por cuanto existe una inejecución o un incumplimiento de la obligación contractual por parte de la demandada y fue convenido por ambas partes, razón por la cual debe ejecutarse la cláusula penal y así se decide.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA:
CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, J.A.B.P., en contra de la sentencia de fecha 20.06.2011, dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
SE REVOCA, la sentencia dictada en fecha 20.06.2011, dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-
CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentado por el ciudadano J.A.B.P., contra los ciudadanos I.H.D.G. y L.A.G..
SIN LUGAR, la RECONVENCIÓN, de los ciudadanos I.H.D.G. y L.A.G., en contra del ciudadano J.A.B.P..
Queda RESUELTO el contrato de compra-venta otorgado por las partes el día 10.06.2009, en la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el Nº 73, del Tomo 38, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Se CONDENA a la parte demandada, en reintegrar la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), de lo pagado para la opción de compra-venta.
se CONDENA a la parte demandada a pagar la cláusula penal prevista en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta, debido a las razones por las cuales no se perfeccionó la venta definitiva son imputable a los vendedores, esto es al pago de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,00).
Se ORDENA la corrección monetaria mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo pautado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. La cual deberá tomar en cuenta a los efectos del cálculo desde el día 13 de mayo de 2010, fecha en la cual se admitió la presente demanda, hasta la fecha de publicación del presente fallo. Cúmplase.
Se condena a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las costas procesales por haber sido vencido en el presente proceso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de febrero de dos mil doce (2012). Año 201° y 152°.
EL JUEZ,
Dr. V.J.G.J..
EL SECRETARIO,
Abg. RICHARS D.M..
En la misma fecha, siendo las (2.00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 10215, como está ordenado.
EL SECRETARIO,
Abg. RICHARS D.M..
