Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 31 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, treinta y uno (31) de julio de dos mil ocho

198º y 149º

DEMANDANTE: A.J.C.D.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°. 14.689.945; con domicilio procesal: Calle 3 de La Urbina, Centro Empresarial La Urbina, piso 1, oficina 1-D, La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DEL DEMANDANTE: A.H.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.187.

DEMANDADA: M.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°. V-5.680.991, sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA DEMANDADA: A.M.L., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 16.960.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-001358

I

DESARROLLO DEL JUICIO

El 28 de mayo de 2008, la abogada A.H.C., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.187, en su carácter de mandataria judicial del ciudadano A.J.C.D.P., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de este Circuito Judicial, formal libelo de demanda contra la ciudadana M.C., ambas partes ya identificadas, pretendiendo la resolución judicial del contrato de arrendamiento suscrito el 12 de diciembre de 2005, que tiene por objeto un inmueble constituido por el local comercial situado en la casa identificada con el Nº 20, ubicada en la calle Vargas, sector Boleíta Norte, Municipio Sucre del L.M., Estado Miranda.

Por auto de fecha 3 de junio de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.

El 10 de junio de 2008, se libró compulsa y se abrió cuaderno de medidas.

El 25 de junio de 2008, la parte demandada otorgó poder apud acta a su representante judicial acreditada en autos.

El 27 de junio de 2008, el mandatario judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación al fondo de la demanda.

Posteriormente, en fechas 2, 9 y 11 de julio de 2008, el representante judicial de la parte demandada promovió pruebas, las cuales fueron admitidas de conformidad con la Ley.

Asimismo, el 11 de julio de 2008, la representación judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.

Por auto dictado el 21 de julio de 2008, el tribunal difirió por cinco (5) días de despacho el pronunciamiento de la sentencia definitiva.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador de acuerdo con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia definitiva de acuerdo con las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representante judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones fácticas y de derecho en que fundamenta su pretensión, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representante judicial de la parte actora:

Afirmó, que su representado es propietario de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Vargas, casa N°.20, sector Boleíta Norte, Municipio L.M., Estado Miranda; y que celebró contrato de arrendamiento sobre el descrito inmueble con la ciudadana M.C., por un plazo de duración de un (1) año fijo contado a partir del 12 de diciembre de 2005, con vencimiento el 11 de diciembre del 2006.

Sostuvo, que en la cláusula tercera contractual quedó expresamente manifestada la voluntad de las partes de contratar a tiempo determinado, tal y como lo prevé el artículo 1.590 del Código Civil, y que en consecuencia no operó de manera alguna la tácita reconducción.

Arguyó, que la arrendataria “he (sic) incurrido en una permanencia extracontractual, desde que finalizo (sic) la correspondiente prórroga legal en el mes de julio del año 2.007 (sic), a la presente fecha, ya que se ha negado en todo momento a entregar el local, impidiéndole a (su) mandante, usar, gozar y disponer de su propiedad y de realizar actos de administración sobre el inmueble, en ejercicio de ese derecho”.

Alegó, que el inmueble arrendado se encuentra en estado de abandono y deterioro.

Afirmó, que la arrendataria hizo caso omiso a la cláusula sexta contractual, al no solicitar los correspondientes permisos para la explotación del ramo, “lo cual ha ocasionado considerables multas, en virtud de que se configuró un ilícito de carácter formal relacionado con la solicitud de inspección de seguridad en materia de prevención, protección de incendios y otros siniestros”, tal como se desprende de resolución emitida por el Servicio Metropolitano de Administración Tributaria (SERMAT).

Manifestó, que la situación anterior le ha producido una gran preocupación a su representado, toda vez que el descuido y estado de deterioro en que se encuentra el inmueble dado en arrendamiento, le va a producir cuantiosos gastos para poder subsanar los daños ocasionados por el descuido de la arrendataria.

Alegó, que su representado ha recibido distintas denuncias y comunicaciones realizadas por parte de los demás inquilinos, tanto a su persona como a los distintos organismos públicos del Municipio, como son las juntas comunales, la junta parroquial, el cuerpo de bomberos, denunciando las irregularidades que se cometen en el local dado en arrendamiento, incumpliendo con todo orden y con las ordenanzas y las buenas costumbres de sana convivencia.

Por las razones antes expuestas, demanda en nombre de su representado a la ciudadana M.C.; peticionando se declare la resolución del contrato de arrendamiento accionado y por consiguiente, la entrega del inmueble objeto del mismo; que se reconozca el derecho de su representado de retener para sí, la totalidad de las cantidades recibidas hasta la fecha, por concepto de cláusula penal o daños y perjuicios, y la indexación de dichos montos; finalmente, las costas procesales.

Fundamenta su acción en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167, 1.264, 1.594, 1.595, todos del Código Civil, y 881 del Código de Procedimiento Civil.

En contraposición a los hechos libelados, el mandatario judicial de la demandada, en la oportunidad legal para la contestación a la demanda ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su representada. A tales efectos alegó lo siguiente:

Alegatos del representante judicial de la parte demandada

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos en que la fundamenta, como en el derecho alegado.

Adujo, que en este caso es improcedente la vial del juicio de resolución de contrato, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado como efecto de la tácita reconducción, ya que una vez vencido el término contractual y su prórroga legal, es decir a partir del 12 de junio de 2007, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y transcurrido un mes después del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria pago al arrendador el canon correspondiente a la mensualidad transcurrida desde el 12 de junio de 2007, hasta el 11 de julio de 2007.

Afirmó, que el 4 de septiembre de 2007, el arrendador remitió un telegrama urgente con acuse de recibo a la arrendataria, comunicándole que la prórroga legal vencía el 12 de diciembre de 2007, lo cual es demostrativo del consentimiento del arrendador para que se configurara la tácita reconducción.

Argumentó, que la acción de resolución de contrato intentada es inexistente y contraria a derecho, pues el accionante debió demandar la pretensión de desalojo conforme a lo estipulado en el artículo 34, literal “e” de la ley de arrendamientos inmobiliarios, siendo ésta la única vía habilitada por el legislador para accionar el incumplimiento del contrato por pretenso abandono y deterioro del inmueble derivados de la vinculación arrendaticia, y no por la vía de pretensión de resolución del contrato, como fue incorrectamente planteada la demanda, pues así la misma es inexistente.

Asimismo, rechazó los alegatos de descuido, abandono y deterioro del inmueble que se le imputan a la acción u omisión de su representada, aseverando que el inmueble objeto de la demanda es una casa de dos (2) pisos, construida sin el cumplimiento de los permisos que establecen las ordenanzas municipales, presentando daños en su estructura cuya responsabilidad es exclusivamente imputable al propietario.

Finalmente, adujo que el local comercial objeto del contrato de arrendamiento forma parte de una casa de dos (2) pisos, construida sin el cumplimiento de los permisos que establecen las ordenanzas municipales, esto es, sin planos de construcción aprobados por la ingeniería municipal, levantada en forma rudimentaria, sin cumplir con normas sanitarias ni de seguridad mínimas, sin el auxilio de los profesionales competentes, por lo cual presenta daños en su estructura cuya responsabilidad es exclusivamente imputable al propietario. Y que bajo esa realidad, las autoridades municipales y regionales han sido reticentes para el otorgamiento de los permisos respectivos, por tratarse de una construcción ilegal.

De acuerdo con lo precedentemente expuesto, patentiza el tribunal que en el caso de autos la representación judicial de la parte actora ejerce la acción, pretendiendo obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de resolución, afirmando que la arrendataria incumplió con la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del término de prórroga legal, ex vi legis, artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el inmueble se encuentra en estado de abandono y deterioros, así como también, que incumplió con ciertas disposiciones contractuales. Por consiguiente, el thema decidendum impone el deber de establecer sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de resolución incoada.

A tales efectos, se aprecia que en la contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada, a los fines de enervar la pretensión que hace valer la parte actora, alega un hecho modificativo referido a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello, sostiene que la acción escogida es contraria a Derecho. Ante tal aseveración, estima quien aquí decide que debe pronunciarse como punto previo al examen de mérito, pues la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto a su duración, determina la pretensión judicial y la vía a ser escogida por parte de quien aspire darla por concluida; al respecto se observa:

Consta en autos original del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 12 de diciembre de 2005, bajo el Nº 41, tomo 140 de los libros respectivos, que se valora conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneo y suficiente para evidenciar el vínculo jurídico arrendaticio entre las partes litigantes, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por la arrendataria; asimismo, en dicha convención locativa se establece que el lapso de duración es por el término de Un (1) año fijo contado a partir de la fecha de su firma

Ahora bien, la lectura del referido instrumento contractual pone de manifiesto, que en la cláusula tercera la arrendataria manifiesta expresa y formalmente su conocimiento de estar debidamente notificada de que le va a ser concedida prorroga legal de un año, con fundamento en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en efecto, en dicha disposición contractual se estableció lo siguiente:

“TERCERA: LA DURACIÓN del presente Contrato de Arrendamiento es de UN AÑO FIJO contado a partir de la firma ante la Notaría Pública respectiva, LA ARRENDATARIA manifiesta expresa y formalmente su conocimiento de estar debidamente notificada de que le va a ser concedida prórroga Legal de Un Año (1), de conformidad con lo establecido en el artículo 38, Ordinal (sic) “B” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (sic) Vigente, ya que éste contrato vencerá de pleno derecho en la fecha antes indicada, quedando obligado LA ARRENDATARIA a devolver el inmueble arrendado, completamente desocupado de personas y de bienes, a su vencimiento, sin embargo, si LA ARRENDATARIA, tuviere interés en continuar ocupando el mismo, deberá hacer todas las gestiones necesarias ante EL ARRENDADOR, con tres (3) meses de anticipación, por lo menos, al vencimiento contractual y para el caso de que EL ARRENDADOR estuviera de acuerdo de que LA ARRENDATARIA continué (sic) ocupando el inmueble, será imprescindible siempre y en todo caso, elaborar un nuevo contrato, cuyo canon de arrendamiento se ajustará, a criterio de EL ARRENDADOR y, a las exigencias del mercado, teniendo en cuenta el índice inflacionario, del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. No obstante, si LA ARRENDATARIA permaneciera ocupando dicho inmueble, aún vencido el término de duración del presente contrato y la respectiva prorroga otorgada por la Ley, en ningún caso operará la Tácita Reconducción, ya que la voluntad de EL ARRENDADOR y la ARRENDATARIA ha sido la de contratar a tiempo determinado, a tenor de o previsto en el artículo 1590 del Código Civil, por lo cual LA ARRENDATARIA si continuare ocupando dicho inmueble después del vencimiento del plazo, su ocupación será considerada ilícita y, en consecuencia, en ningún caso y por ningún motivo será procedente la convertibilidad o conversión de este contrato a tiempo determinado, lo que LA ARRENDATARIA ni Abogados que lo representen podrán alegarlo ante los Tribunales Competentes.”

De acuerdo con el contenido de la cláusula in comento, surge en este juzgador una interrogante que merece respuesta dentro del proceso. Así, ¿Será valido que las partes de un contrato de arrendamiento establezcan convencionalmente un plazo de prorroga legal?.

Pues bien, de la exegesis del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se desprende, que el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento; de esta manera, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prorroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, conforme el artículo 38 eiusdem, al vencimiento del término convenido, los inquilinos que se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pueden potestativamente permanecer en la posesión del inmueble por los lapsos que dicha norma establece para cada caso específico, lo cual a su vez resulta de obligatoria observancia para los arrendadores.

Siendo así, estima este operador jurídico que al estar involucrado el orden público social inquilinario, no es posible establecer convencionalmente lapsos en concepto de prorroga legal, ni siquiera por períodos superiores a los que contempla el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues evidentemente ya no se trataría de una prorroga legal, sino en todo caso de un término contractual. Asumir la tesis contraria, llevaría a situaciones inimaginables que no son ni pueden ser queridas por el Derecho, desconociéndose la verdadera esencia del derecho a la prorroga legal, además que atentaría contra la propia institución del contrato de arrendamiento. En abono de esta tesis, basta con observar que la posición de la Sala Político Administrativa como también de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sido hasta ahora, utilizando esta misma argumentación, considerar que son nulas las cláusulas de arbitraje establecidas en un contrato de arrendamiento.

Entonces, no estando en discusión la existencia de la relación arrendaticia entre las partes en litigio, según consta del contrato de arrendamiento autenticado el 12 de diciembre de 2005, infiere este juzgador, al interpretar la voluntad real de las partes contratantes que patentiza la supra referida cláusula tercera contractual –pacta sunt servanda-, teniendo en cuenta el principio de buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, es que sin duda el contrato de arrendamiento tuvo una duración inicial de un (1) año fijo contado a partir del 12 de diciembre de 2005, cuyo vencimiento ocurrió el 12 de diciembre de 2006. Por consiguiente, de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir de ésta última fecha exclusive comenzó a transcurrir obligatoriamente para el arrendador un lapso de prorroga legal de seis (6) meses, que la arrendataria efectivamente disfrutó hasta el día 12 de junio de 2007, considerándose la relación arrendaticia durante ese período a tiempo determinado; así se establece.-

Ahora bien, emerge de autos que la parte demandada a partir del vencimiento del lapso determinado de la prorroga legal, es decir 12 de junio de 2007, continuó en posesión precaria del inmueble arrendado, pagando inclusive el canon de arrendamiento mensual a satisfacción de la parte actora, conforme consta en el recibo emitido el 5 de julio de 2007, con una anotación manuscrita que dice cancelado el 26 de julio de 2007, inserto al folio 13 del cuaderno de medidas cuyo merito para el juicio principal hizo valer la representación judicial de la parte demandada. Instrumento éste que se tiene legalmente por reconocido conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Según el artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En este mismo sentido, el artículo 1.614 eiusdem establece que, en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

En el presente caso, la representación judicial de la parte actora afirma en el libelo de la demanda, que el lapso de la prorroga legal que corresponde a la arrendataria es de seis (6) meses, y que la arrendataria ha incurrido en una ocupación extracontractual desde el mes de julio de 2007, cuando finalizó la correspondiente prorroga legal, a la presente fecha.

Luego, es el 28 de mayo de 2008, cuando ejerce la acción por resolución del contrato de arrendamiento accionado, alegando el incumplimiento de obligaciones pactadas.

La situación jurídica precedentemente expuesta conlleva a este juzgador inferir, que no ha sido del todo clara la voluntad del arrendador A.J.C.D.P., en cuanto a la no continuación de la relación arrendaticia suscrita con la ciudadana M.C., pues a partir del vencimiento del término de la prorroga legal ésta última no solo continuó en posesión del inmueble arrendado, sino que además cumplió con su obligación principal y esencial de pagar el canon de alquiler, conforme consta en el instrumento legalmente reconocido expedido por el arrendador el 5 de julio de 2007, con fecha de cancelación 26 de julio de 2007, en cuyo texto se observa que fue recibido sin mencionar siquiera que era a título de indemnización de daños y perjuicios, sino expresamente por concepto de canon de arrendamiento. En este sentido, es conveniente advertir que el contrato de arrendamiento es aquél mediante el cual una parte contratante se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Por lo tanto, habiendo quedado evidenciado que después del vencimiento del término de la prorroga legal, la arrendataria M.C. permaneció en el inmueble sin verdadera oposición del arrendador, la relación arrendaticia de marras se transformó a tiempo indeterminado, subsumiéndose tal situación de hecho en el supuesto de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, cuya inteligencia patentiza una presunción legal que dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor ex articulo 1.397 eiusdem, en este caso, la arrendataria. Por consiguiente, correspondía a la representación judicial del arrendador la carga de probar que la posesión de la arrendataria en el inmueble, después de vencido el lapso de la prorroga legal no fue pacífica ni consentida por su patrocinado, cosa que no hizo.

Finalmente, según establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.

En el caso de marras, advierte quien aquí decide que la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, es la de resolución de contrato de arrendamiento, siendo la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine, en cuanto a su duración, a tiempo indeterminado. En efecto, si bien comenzó siendo a tiempo determinado, posteriormente a partir del vencimiento del término de la prorroga legal operó la tácita reconducción como quedó establecido ut supra. Siendo así, la pretensión que hace valer no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual estatuye las causales taxativas por las cuales debe pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

En apoyo de lo precedentemente expuesto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 834 de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio que este Juzgado hace suyo:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”.

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. F.C.L., expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…

(Negrillas del Tribunal).

De tal manera que, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los criterios jurisprudenciales antes referido, la pretensión de resolución de contrato que ejerce la parte actora resulta contraria a derecho, pues siendo la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, tal pretensión de resolución se encuentra excluida por la Ley; debiendo por tanto ejercer una pretensión de Desalojo; así se decide.-

Como consecuencia de la determinación anterior, y visto que la parte actora ejerció la acción pretendiendo la resolución del contrato sin tomar en cuenta que dicha relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, lo cual es contrario a derecho, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

V

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda planteada por el ciudadano A.J.C.D.P., contra la ciudadana M.C., por resolución de contrato, ambas partes plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los treinta y un (31) días del mes de julio de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Andreina Contreras

En la misma fecha siendo las 12:55 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria