Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 9 de Diciembre de 2008

En el libelo de demanda del primer expediente, la parte actora alegó que en fecha primero (1°) de agosto de 2007, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 7, ubicado en la calle I.d.S., Municipio Libertador del Distrito Capital. Expuso que en la cláusula segunda del contrato, se estableció que el canon de arrendamiento era el equivalente a cuatrocientos bolívares (Bs.400.) por mensualidades vencidas y la falta de pago de dos (2) cánones vencidos constituía causa suficiente para que el arrendador solicitase la resolución del contrato y exigiera la desocupación del inmueble arrendado. Que el arrendatario dejó de pagar los meses de diciembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008, para un total a ese día, de mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600). Por tal motivo, al resultar infructuosa las múltiples gestiones extrajudiciales para el pago de la presunta deuda del arrendatario, acudió a la vía judicial a demandar la resolución del contrato y la inmediata entrega del inmueble objeto de la presente litis y al pago de la suma de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600), por concepto de daños y perjuicios derivados de los cánones insolutos, todo sobre la base de lo previsto en los artículos 1167, 1254, 1592 Ord. 2° y 1559, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 27 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 23 de abril de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber citado al demandado a pesar de haberse negado a firmar el recibo correspondiente. Mediante diligencia de fecha 30 de abril de 2008, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 218 del Texto Adjetivo Civil, a los fines que comenzara a correr el lapso de emplazamiento.

En fecha 6 de mayo de 2008, la parte demandada oportunamente presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó la cuestión previa relativa al defecto de forma del libelo de la demanda, conforme lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ello por el presunto incumplimiento de lo previsto en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, es decir, por la imprecisión de la parte actora en el escrito de la demanda al referirse cual era el local objeto de arrendamiento. Asimismo, alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 8º del artículo 346 eiusdem, por la presunta existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, en virtud de la demanda que se sustancia por ante este Juzgado bajo la nomenclatura interna N° AP31-V-2008-000901, intentada por el ciudadano Segundo B.B., el cual guarda estrecha relación con la presente demanda, coincidiendo sobre los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes de la relación jurídico procesal, y -según su dicho- el demandante no es propietario de la parcela donde funciona la empresa de su propiedad, toda vez que la misma pertenece a la República por una presunta venta que realizó la Sucesión Sarria, según documento autenticado en fecha 15 de mayo de 1968.

Así las cosas, adujo que el señor A.C. fue citado por la Alcaldía Mayor, a objeto que demostrara la titularidad de la parcela mediante documento de propiedad, quien no se presentó al momento de ser citado, sino que lo hizo su abogado F.O., sin demostrar que su mandante es el legítimo propietario de la parcela.

Sobre el mérito de la pretensión de la parte actora, alegó la falta de cualidad de la parte actora conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el ciudadano A.J.C. no es el propietario de la parcela, por lo cual sostuvo se le mantuvo engañado, pues de haberse enterado, se hubiese abstenido de suscribir los contratos de arrendamientos con el actor, a lo cual refirió la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio de 1997, señalando que dicha cláusula es confusa en su redacción y fue con la finalidad de obtener la firma del arrendatario en el referido contrato, por tal motivo, alegó la falta de cualidad del actor para sostener e intentar el presente juicio.

En ese orden, negó, rechazó y contradijo que el demandado se haya opuesto a pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008, en virtud que el demandante no ha realizado gestiones para el pago de los meses insolutos, por lo cual desconoció los supuestos recibos acompañados con el libelo de la demanda, cosa que nunca ocurrió ya que no fueron consignados dichos recibos al momento de introducir la demanda. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que la notificación realizada por el Tribunal guarde relación con este proceso y menos aún sea vinculante, por lo que, desconoció e impugnó dicha notificación ya que no fue hecha personalmente al demandado.

Expuso además que, el actor ciudadano A.J.C. se ausentó del lugar por un tiempo aproximado de cinco (5) meses, con la finalidad de eludir la entrega del documento de propiedad del terreno y local, por lo que no siguió cobrando los cánones de arrendamientos a los inquilinos del área de terreno. Destacó también que el actor no entregaba recibos mensuales por conceptos de pago de cánones de arrendamientos, sino que suscribía con los inquilinos letras de cambio que eran entregadas al momento de finalizar cada mes y al momento del pago de la mensualidad correspondiente.

Negó, rechazó y contradijo que la parte actora sea la propietaria de la parcela que ocupa el demandado, y que además esté signada con el número siete (7) tal como indica el contrato de arrendamiento, así como también no tiene facultad para subarrendar área del terreno donde se encuentran los locales. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que el actor sea el poseedor legítimo, precario de hecho o de derecho del área que según explota de manera ilícita y simulando ser propietario del inmueble.

Por último, solicitó la acumulación de ambas causas a fin de evitar sentencias contradictorias conforme lo previsto en el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, alegando para ello motivos de conexión entre las causas.

En la causa acumulada, contentiva de la demanda que por Nulidad de Contrato y Pago de lo Indebido incoara el ciudadano Segundo B.B. en contra del Ciudadano A.J.C., expuso lo siguiente: Que en fecha 30 de septiembre de 1989, suscribió un contrato de arrendamiento por una parcela que según, era propiedad de la parte demandada y pactaron pagar la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs.60.000,00) mensuales. Que pagó al presunto propietario por la ocupación de la parcela durante “…los años 1982, 1983, 1984, 1985, 1986, 1987 y 1988, treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) mensuales, esto es, año: 1982, Bs. 330.000,00; 1983, Bs. 360.000,00; 1984, Bs. 360.000,00; 1985, Bs. 360.000,00; 1986, Bs. 360.000,00 correspondiente a los contratos de arrendamientos de los años 1989 al 2007 ambos inclusive, arrojan un gran total de treinta y tres millones de bolívares (Bs.33.000.000,00)…”; señaló que dichas cantidades de dinero las pagó siempre bajo el convencimiento que el demandado era el propietario de la parcela, donde realiza su actividad de carpintería y creyendo que el arrendador tenía cualidad para arrendar dicho inmueble.

Que luego de una visita de funcionarios del SUMAT de la Alcaldía del Municipio Libertador, Inspectores del IVSS e Inspectores del INPSASEL, a los fines de aclarar su situación Tributaria y de seguridad social, se procedió a exigir el titulo de propiedad a su arrendador y ante dicho requerimiento el arrendador se ausentó por mas de tres (3) meses, dejando de cobrar el canon de arrendamiento correspondiente.

Señaló que el ciudadano A.J.C. no es propietario de la parcela, sino que la misma pertenece a la República por una venta hecha por la Sucesión Sarria ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de mayo de 1968.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1141, 1142, 1147, 1148, 1154, 1167, 1178 y 1179 del Código Civil y demandó a los fines que el demandado convenga o sea condenado en que no posee titularidad y por ende no tiene la cualidad de arrendador del inmueble. En que se declare la nulidad de los contratos de arrendamiento que fueron anexados, por haber sido firmados por su parte, en la creencia de que se hallaba negociando con el legítimo propietario, por lo que hubo error en el consentimiento. En que se declare que la citada parcela pertenece a la República, por lo que no tenía ningún derecho a su explotación. En que se le devuelva por vía de repetición por virtud de cobro de lo indebido, todos los cánones pagados y que alcanza la suma equivalentes a treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000) así como su indexación.

En fecha 09 junio de 2008, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la pretensión incoada en su contra y lo hizo en los términos siguientes: Impugnó el poder presentado por el abogado F.N., consignado en fecha 30 de abril de 2008, el cual cursa a los folios 49 y 50 del expediente signado con el N° AP31-V-2008-000818, en virtud de no tener facultad expresa para pedir la citación del demandado. Asimismo, alegó la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por el presunto defecto de forma del libelo de la demanda, por no llenar los requisitos previstos en los ordinales 4º, 5º, 6º, 7º del artículo 340 eiusdem. En ese orden, alegó también la falta de capacidad de postulación o representación prevista en la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 ibídem, en virtud que el poder otorgado es especial para un caso determinado.

Respecto al mérito, negó, rechazó y contradijo los hechos narrados por el actor ciudadano Segundo B.B., afirmando que nunca dijo ser el dueño del inmueble arrendado y además siempre estuvo al tanto que dicho inmueble le pertenece a una empresa constituida por la Sucesión Sarria. Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Segundo B.B. haya construido algún galpón dentro de los terrenos de la quinta Sarría, y que efectivamente le arrendó solo un (1) local comercial con mezzanina, donde hoy funciona su taller de carpintería y no una parcela de terreno.

Negó, rechazó y contradijo que haya firmado un contrato de arrendamiento el día 30 de septiembre de 1989 y menos aún por el pago de un canon de sesenta mil bolívares (Bs.60.000,00), pero que si arrendó un local comercial el día 31 de septiembre de 1989 y se pactó, según la cláusula tercera del contrato, un canon de arrendamiento de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) mensuales. Señaló que el ciudadano Segundo B.B. está trabajando desde el año 1985 y hasta la presente fecha, no posee patente de industria y comercio, al contrario de los demás inquilinos que si poseen la correspondiente patente, así como también señaló que el propietario del inmueble es la sociedad mercantil Agropecuaria 727 C.A. Negó que dicha parcela le pertenezca a la República y que los linderos que se muestran en la Gaceta no se corresponden a los de la quinta Sarria. Alegó que existe un consentimiento de veintitrés (23) años, realizando contrato de arrendamiento y sobre el mismo objeto y dicho objeto es materia de contrato como lo es el local comercial con su mezzanina y la causa –según su dicho- es lícita.

Antes de conocer el mérito del asunto, previamente debe resolverse las cuestiones previas promovidas. En relación al defecto de forma por haberse señalado como objeto arrendado varios locales distinguidos con los números “A-6 (28-02-1985), 3 (01-08-2004) y S/N (30-07-1997), respectivamente, y del cual no se determina claramente el local que verdaderamente fue dado en arrendamiento por el actor. En tal sentido, debe indicarse que al folio 1 del libelo de demanda, se indicó que el local dado en arrendamiento era el “signado con el N° 7, situado en la calle I.d.S., Municipio Libertador del Distrito Capital”. De ello se observa que el actor señaló claramente que se trata del local distinguido con el N° 7. Siendo así, no prospera esta cuestión previa de defecto de forma.

Con respecto a la cuestión previa referida al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, toda vez que se intentó una demanda de nulidad de contrato y pago de lo indebido y la misma fue admitida por este Juzgado mediante auto de fecha 15 de abril de 2008, se observa que la prejudicialidad prevista en la norma antes señalada, supone aquel punto que debe ser resuelto por un órgano jurisdiccional distinto y que al mismo tiempo interesa al fondo del fallo definitivo que resuelva la presente causa. En tal sentido, cabe destacar que la misma se refiere a que exista un asunto pendiente que se vincule directamente con el que se discute y por esa estrecha relación, deba esperarse su resolución.

En este caso, la parte demandada alegó la existencia de una demanda de nulidad de contrato y pago de lo indebido, argumentando para ello que dicho procedimiento judicial se encuentra en fase de citación del demandado y el mismo influye en el fallo definitivo que ha de dictarse en el juicio. Sin embargo, no se aprecia del expediente tales hechos que hagan verosímil la existencia de un asunto que esté tan estrechamente relacionado con lo debatido en este expediente, que amerite su prejuzgamiento para conocer la suerte de éste, es decir, el presente juicio trata de una demanda contentiva de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, ello derivado de las obligaciones contraídas en el contrato arrendaticio celebrado por las partes, por lo que, evidentemente se discute el derecho del arrendador a solicitar la resolución del contrato ante el alegado incumplimiento del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble.

Por otra parte, se desprende del escrito de contestación de la demanda que, la representación judicial dentro de sus afirmaciones fácticas de hecho y derecho, señaló que existe una conexión entre la presente causa de resolución de contrato de arrendamiento y la pretensión de pago de lo indebido y en virtud de ello, solicitó la acumulación de las causas conforme a lo previsto en los artículos 51 y 52 del Código de Procedimiento Civil, siendo así, por auto de fecha 10 de julio de 2008, el Tribunal ordenó la acumulación de las causas signadas con los N° AP31-V-2008-000818 y AP31-V-2008-000901, por tal motivo, se declara sin lugar la prejudicialidad alegada.

Antes de conocer el mérito del asunto, pasa el Tribunal a analizar el alegato de falta de cualidad de la actora para intentar el juicio. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa a esta.

La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.

Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.

En materia de arrendamiento, el autor J.L.A.G. (1995), señaló:

Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes

(Contratos y Garantías, P. 301).

Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender. De allí que, quien haya adquirido los derechos bien por actos entre vivos o mortis causa, pueda dar en arrendamiento, por lo que el alegato de la parte demandada de la falta de cualidad o legitimación en causa del actor resulta improcedente.

En relación a los hechos anteriormente expuestos, en esta pretensión, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la arrendataria se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las pensiones correspondientes y pago de daños y perjuicios.

A los fines de probar la relación arrendaticia, la parte actora aportó documento privado del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano A.J.C. y el ciudadano Segundo B.B., donde consta en su cláusula tercera que el plazo de duración de dicho contrato era de un (1) año a partir del primero (1°) de agosto de 2007, con plazo fijo, sin que ninguna de las partes tuviese que notificar a la otra, la finalización del periodo a vencerse, su voluntad de dar por terminado o no prorrogarlo. Este documento se aprecia de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, por tenerse por reconocido.

Asimismo, acompañó junto con el libelo de demanda notificación judicial evacuada en fecha 25 de marzo de 2008, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dejando constancia de haber notificado en la dirección de ubicación del inmueble arrendado en la persona del ciudadano León A.R., la morosidad en el pago de las pensiones de los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, tal actuación merece plena fe por haberlo efectuado un funcionario público competente para ello.

La parte demandada a los fines de probar sus alegatos, acompañó con el escrito de contestación copia simple de documento público referente al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de febrero de 1986. Este instrumento se valora conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, teniéndose como un instrumento público que merece fe su contenido al tenerse como una copia fidedigna por no haber sido impugnada, que demuestra el acto jurídico allí contenido en cuanto al contrato primigenio celebrado entre las partes. Sin embargo, ello no prueba nada respecto al hecho controvertido como es la falta de pago de las pensiones alegadas como insolutas.

Asimismo, acompañó al escrito de contestación copias simples de documentos privados marcado con las letras “C” y “D”, referente a dos contratos de arrendamientos suscritos por las partes de la relación jurídico procesal. En tal sentido, es de observar que las copias simples de documentos privados no tienen ningún valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, por tal motivo, se desechan del proceso.

Durante la etapa probatoria promovió las testimoniales de los ciudadanos J.U.C.C., Herney Barbosa Arana, J.E.M.V., Artime D.V.A., L.E.D.G. y A.M.I.G., quienes rindieron declaración testimonial. Al respecto, el Tribunal desecha del proceso a dichos testigos no solo por cuanto sus dichos resultan inidóneos para llevar al ánimo de este sentenciador la prueba de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la controversia, sino que además, por un imperativo legal ex artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda dos mil bolívares.

Asimismo, aportó junto con el escrito de contestación copia certificada del documento autenticado de compra-venta de una extensión de terreno entre la sucesión Sarría y la República, dicho instrumento público se aprecia en todo su valor probatorio, por haber emanado de un organismo público competente, mereciendo fe su contenido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil. En tal sentido, constata el Tribunal que resulta totalmente impertinente al hecho controvertido en la presente causa, en virtud que lo que se discute no es la propiedad de la cosa dada en arrendamiento sino el incumplimiento del contrato, por lo que ese hecho queda fuera de la controversia planteada.

En el escrito de promoción de pruebas acompañó boleta de citación emanada de la Dirección General de Atención al Soberano de la Alcaldía Mayor. Tal instrumento público administrativo se aprecia en todo su valor probatorio, teniéndose fe de ello, por haber sido realizada por un funcionario público competente. Sin embargo, como ha quedado establecido con antelación, ese no es un hecho controvertido, por lo cual resulta totalmente impertinente, dado que con ello se pretende traer al proceso hechos que no se encuentran dentro del thema probandum.

Resuelto lo anterior, no existe duda alguna en cuanto a que las partes en litigio se encuentran vinculadas en una relación arrendaticia por tiempo determinado, derivada del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de febrero de 1986; y por última vez renovado el primero (1°) de agosto de dos mil siete (2007), empezando a regir por un (1) año fijo, lo cual se evidencia de la cláusula tercera de dicho contrato.

La acción resolutoria ex artículo 1167 del Código Civil, es concebida por nuestra mejor doctrina, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Del análisis del material probatorio ofrecido por las partes de la relación jurídica procesal, se evidencia que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. En efecto, en el caso de autos, la parte actora afirmó que el arrendatario se encuentra incurso en el incumplimiento de lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, esto es, al pago de las pensiones de arrendamiento en la forma pactada, por los meses de diciembre de 2007, enero, febrero y marzo de 2008.

Por otra parte, según emerge del escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir pura y simplemente los hechos alegados por la parte actora, sin aportar elementos probatorios que demuestren tales afirmaciones de hecho. Asimismo, alegó un hecho modificativo que tampoco probó. En efecto, alegó que no había pagado las pensiones de arrendamiento, en virtud que el arrendador no se presentó a cobrarlos. No obstante, se advierte que el arrendatario tiene derecho a libertarse de esa obligación principal mediante el procedimiento de consignación, cuando por cualquier motivo el arrendador se rehúse a recibirlo.

En consecuencia, siendo que la parte actora cumplió con su carga de probar la obligación del arrendatario, en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento en la forma pactada en el contrato, mientras que el arrendatario por su parte no cumplió con su respectiva carga de probar haberla cumplido, la cual, por demás, constituye una de las principales obligaciones a tenor de lo dispuesto en el artículo 1592.2, del Código Civil; siendo que las obligaciones asumidas en los contratos como fuente primordial de ellas, deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas en esas convenciones que tienen fuerza de ley entre los contratantes y ejecutarse de buena fe, visto además que ante el incumplimiento por una de las partes de su obligación asumida en un contrato sinalagmático perfecto da derecho a la otra a solicitar bien la resolución o su cumplimiento, ex artículo 1167 eiusdem, debe prosperar la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento pactado entre las partes.

Respecto a la pretensión acumulada por Nulidad de Contrato y Pago de lo Indebido, se debe resolver previamente la impugnación del poder otorgado a la parte actora en este expediente acumulado así como las cuestiones previas formuladas. Respecto a la impugnación del poder, se observa que la misma se hizo en la primera oportunidad en que se acudió al proceso luego de presentado el instrumento. Esta impugnación también se relaciona con la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Texto Adjetivo Civil, dado que la parte demandada alegó la falta de postulación o representación del abogado que se presentó en juicio en representación del demandado.

En este sentido, se destaca que efectivamente del instrumento poder que cursa a los folios 160 y 161 del expediente, se puede leer que el mismo se confirió especialmente para actuar en el expediente Nº AP31-V-2008-000818, al cual se acumuló esta pretensión, con lo cual se entiende que la intención de su otorgante era a los fines que se actuase en dicho asunto en todos aquellas actividades en que no se necesitase facultad expresa. Sin embargo, dos días después en que se ordenó la acumulación de los procesos, el abogado aportó al expediente nuevo instrumento poder que le otorgó el ciudadano Segundo B.B., donde además ratificó todas las actuaciones en estos dos procesos acumulados, con lo cual, se subsanó cualquier vicio que pudiese acarrear la nulidad de lo actuado, por lo cual no procede el alegato de nulidad de lo actuado, a tenor de lo dispuesto en el tercer aparte del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.

Respecto a la cuestión previa por falta de postulación o representación del demandado, advierte el Tribunal que ambos alegatos constituyen situaciones distintas. La falta de postulación se da cuando la persona que se presenta en juicio ejerciendo la representación de la parte no es abogado y por ello impedido de ejercer la profesión, esto es, impedido de realizar actos procesales con eficacia jurídica, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, caso no planteado en este asunto, donde se alegó que el poder era especial para determinado asunto. En cambio cuando se alega que la persona que se presenta como apoderado de la parte no tiene tal representación; cuando el poder no ha sido otorgado, o cuando habiendo sido otorgado, no consta en el expediente, situación que tampoco se ha planteado en este caso, donde sí se acreditó un poder pero especial para determinado caso. El caso que quiso plantear la parte sería entonces el tercer particular, que el poder era insuficiente, por haberse otorgado para un caso en especial, pero mal formulado por la parte que impediría por ello conocerlo al Tribunal. Sin embargo, como se dijo con antelación, cualquier defecto al respecto quedó subsanado con el otorgamiento de nuevo poder y ratificación de lo actuado. Siendo así, debe declararse igualmente sin lugar esta cuestión previa.

En cuanto a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo de demanda presentado, por no haberse cumplido con los requisitos que indica el artículo 340 de la Ley Adjetiva Civil, específicamente los referentes a sus ordinales 4°, 5°, 6° y 7º, esto es por defecto de forma del libelo de demanda, el Tribunal deja claro que el objeto de la pretensión de la demanda no es más que la nulidad de contrato y pago o la repetición de los cánones que, según se alegó, se pagaron indebidamente, en virtud de haberse hecho al demandado en el entendido que era propietario de la cosa arrendada. Sin embargo, no estima el Tribunal que proceda la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, pues se entiende tanto el objeto de la pretensión, se ha planteado los hechos y los fundamentos de derecho, derivados de la misma relación arrendaticia y se especifica de donde provendrían y la causa, como se dijo, por el alegato de haberse dado en arrendamiento una cosa de la cual no se era dueño, por lo que tampoco debe prosperar esta cuestión previa.

El ciudadano Segundo B.B., al momento de presentar su escrito libelar contentivo de la pretensión de nulidad de contrato y pago de lo indebido, aportó original de documento autenticado, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de febrero de 1986, dicho instrumento público se aprecia en todo su valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil, reputándose suficiente para demostrar la condición de arrendatario del ciudadano Segundo B.B. desde la fecha antes citada, por un canon de arrendamiento de dos mil setecientos bolívares (Bs. 2.700,00) para el año fijo y después de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales. Sin embargo, se advierte que ese no es un hecho controvertido; no se discute el tiempo de la relación arrendaticia sino, en esta causa acumulada, si es nulo el contrato y en consecuencia existe el pago de lo indebido, por el hecho de haberse hecho con un arrendador que no es propietario de la cosa arrendada, hecho que también escapa al conocimiento en estos procesos acumulados.

Asimismo, aportó documentos privados de los distintos contratos de arrendamientos celebrados entre los ciudadanos A.J.C. y Segundo B.B., donde se evidencia la relación arrendaticia que han mantenido en el tiempo y los diferentes contratos de arrendamientos suscritos en fecha 31 de septiembre de 1989, 30 de noviembre de 1990, 30 de julio de 1995, 30 de julio de 1996, 30 de julio 1998, 30 de julio de 1999, 31 de julio 2000, 31 de julio 2001, 31 de julio 2002, 01 de agosto de 2004 y 30 de julio 2006. Estos documentos se aprecian de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, por tenerse por reconocido, pero tampoco aportan hechos relevantes para la resolución de la causa por no estar referidos al núcleo de lo controvertido.

En ese orden, acompañó también copia simple de documento privado marcado con el número “6”, referente al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 30 de julio de 1997. En tal sentido, es de observar que las copias simples de documentos privados no tienen ningún valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil, por tal motivo, se desecha del proceso.

En el lapso probatorio, acompañó copia certificada del documento registrado contentivo del contrato de compra-venta de una extensión de terreno de 6.931,34 metros cuadrados, que realizó la sucesión Sarría a la República, dicho instrumento público se aprecia en todo su valor probatorio, por haber emanado de un organismo público competente, mereciendo fe su contenido, ello conforme los previsto en el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Sin embargo, como se apuntó anteriormente, la propiedad no es un hecho controvertido en este caso y por ello fuera del debate probatorio.

Promovió como testigos a los ciudadanos G.T.d.P., A.E.N.M., A.J.B.I., A.J.P.Á. y F.P.Á., quienes rindieron declaración testimonial. Sin embargo, todos esos testigos al ser repreguntados sobre la relación que mantenía con su promovente, respondieron que mantenían contratos de arrendamientos con él, otro que vivía en uno de los talleres que mantenía su tío arrendado, con lo cual se evidencia el interés en las resultas del juicio que lo hace inhábil para testificar, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.

Consta asimismo que en fecha 01 de julio de 2008, se evacuó la testimonial del ciudadano C.A.S.M., a cuyo testimonial se opuso la otra parte por resultar extemporáneo. En tal sentido, advierte el Tribunal que efectivamente ese testimonio se rindió fuera del lapso de promoción y evacuación de pruebas, por lo cual no puede ser valorado por resultar extemporáneo por tardío.

Por otra parte, el apoderado judicial del ciudadano A.J.C. en el lapso de promoción de pruebas, aportó junto con su escrito copia simple de documento público de compra-venta de un inmueble propiedad de la ciudadana C.M.d.S. a la sociedad mercantil Inversiones 727, C.A., al cual se le atribuye valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil. Constata el Tribunal que resulta totalmente impertinente al hecho controvertido en la presente causa, en virtud que, lo que se establece no es más que la venta pura y simple entre la ciudadana antes mencionada y la sociedad mercantil Inversiones 727 C.A., hecho que esta fuera de la controversia planteada.

Asimismo, acompañó copia simple de documento público de la venta de las acciones pertenecientes al ciudadano C.A.S.M. al ciudadano A.J.C. la totalidad de veinte (20) acciones de la Agropecuaria 727, C.A., antes denominada Inversiones 727, C.A., lo cual se le otorga valor probatorio a dicha venta, conforme lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil. No obstante, dicha prueba también resulta impertinente al hecho controvertido y no produce ningún ánimo en el Juez que permita esclarecer la presente litis, por tal motivo se le desecha del proceso.

El artículo 1178 del Código Civil, establece: “Todo pago supone una deuda: lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición”. En tal sentido, refiere nuestra doctrina que el pago de lo indebido

“…ocurre cuando una persona denominada solvens efectúa un pago a otra persona denominada accipiens, sin tener una causa que lo justifique o legitime. El pago efectuado por el solvens puede consistir en la ejecución o cumplimiento de cualquier prestación y no necesariamente en la entrega de una suma de dinero. La expresión “pago” es utilizada por el legislador como sinónimo de cumplimiento de la obligación y no transferencia de suma de dinero. El efecto principal del pago de lo indebido es la repetición de lo pagado, entendiéndose como tal el derecho que tiene el solvens a que el accipiens le restituya o le devuelva la prestación o cosa que le ha cumplido o entregado. Repetir el pago significa la devolución de lo pagado, la restitución de la prestación ejecutada…”. (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones, Titulo XIX. Pág. 730-731).

Es de observar que la parte actora fundamentó su pretensión de nulidad de contrato y pago de lo indebido en que mantuvo una relación arrendaticia con el ciudadano A.J.C., no siendo éste el legítimo propietario de los terrenos que -según dice – fueron dados en arrendamiento, ya que los mismos son propiedad de la República. Por tal motivo, ejerció tal pretensión con la finalidad que por vía de repetición se le devuelva la cantidad de treinta y tres mil bolívares (Bs. 33.000,00), suma esta que comprende los cánones de arrendamientos pagados desde el mes de febrero de 1982, hasta el mes de noviembre de 2007.

A tal efecto, dejó sentado el Tribunal con anterioridad que para dar en arrendamiento un inmueble no se necesita tener el derecho real de propiedad sobre el mismo, tal como es necesario para la venta, por tal motivo, este Juzgado reitera el criterio asumido con anterioridad, es decir, quien haya adquirido los derechos bien por actos entre vivos o mortis causa, puede dar en arrendamiento la cosa ajena. Así, el ciudadano Segundo B.B., a través de su representación judicial ejerció la pretensión de nulidad de contrato y pago de lo indebido, alegando haber pagado durante años un canon de arrendamiento que no le correspondía al ciudadano A.J.C., en virtud que dicho ciudadano no es el propietario de los terrenos arrendados, sino la República, según dijo. No obstante, se reitera además, que en este tipo de pretensiones tampoco se discute la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa dada en arrendamiento.

Así las cosas, el actor pretende la nulidad del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello, la restitución de lo que presuntamente fue pagado mal, toda vez que la persona a quien pagaba el canon de arrendamiento no era el legítimo propietario del inmueble objeto de arrendamiento, es decir, solicitó de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable que acoja su pretensión. Sin embargo, no se constata que haya ocurrido el error en la persona del arrendador como categoría del error de hecho que haga verosímil su planteamiento en que contrató con el arrendador con la creencia que fuese el propietario de la cosa dada en arrendamiento, pues en los documentos en que se plasmó tal pacto, el arrendador no se identificó como propietario ni tampoco se aprecia que tal condición fue la que condujo al arrendatario a celebrar tal convenio, como lo exige el artículo 1148 del Código Civil, como motivo de anulabilidad del contrato.

En tal sentido, el pago que realizó el ciudadano Segundo B.B. deriva de una causa legítima producto del contrato de arrendamiento pactado con el ciudadano A.J.C., que aún no siendo el propietario del inmueble, cosa que no se ventila en este juicio, tenía el derecho de percibir el referido canon de alquiler, como consecuencia de esa relación jurídica que los vinculaba y como una de las obligaciones contraídas en el contrato arrendaticio, por tal motivo, teniendo en cuenta el Tribunal que aun no asistiendo al arrendador un derecho real de propiedad sobre el inmueble arrendado, tiene de igual manera el derecho de percibir su canon de arrendamiento.

Para la existencia de la figura jurídica de la nulidad del contrato y pago de lo indebido por error de hecho, es esencial que tal distorsión de la realidad recaiga sobre la identidad de la persona con quien se ha contratado, y ello haya sido la causa única o principal del contrato, de acuerdo a lo dispuesto en el único aparte del artículo 1148 del Código Civil. En este caso, como se dijo con antelación, la parte actora en esta pretensión no demostró que el único motivo que condujo a celebrar el contrato de arrendamiento era que el arrendador se hubiese presentado como propietario del inmueble, pues en el texto del documento contentivo de la convención no se indicó tal cualidad particular del arrendatario.

Por ello, siendo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1158 eiusdem, el pago que el arrendatario hizo al arrendatario se presume causado en dicho contrato, la cual no fue enervada, se tiene que no hubo error capaz de producir la nulidad del contrato de arrendamiento en referencia y el consecuente pago de lo indebido.

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas previstas en los ordinales 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegadas por la representación judicial de la parte demandada en la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento. SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad del actor, alegado por la parte demandada en este expediente. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano A.J.C. contra el ciudadano SEGUNDO B.B.. CUARTO: SE RESUELVE el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el local comercial signado con el N° 7, ubicado en la calle I.d.S., Municipio Libertador del Distrito Capital. QUINTO: SIN LUGAR las cuestiones previas contenida en los de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Texto Adjetivo Civil, alegadas por la representación judicial de la parte demandada en el juicio de Nulidad de Contrato y Pago de lo Indebido. SEXTO: SIN LUGAR la pretensión de Nulidad de Contrato y Pago de lo Indebido incoada por el ciudadano SEGUNDO B.B. contra el ciudadano A.J.C..

Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al ciudadano Segundo B.B..

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los nueve (9) días del mes de diciembre de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

En esta misma fecha, siendo las 02:04 p.m, se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

MJG/EB/Kennedy