Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 23 de Octubre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH12-R-2008-000037

PARTE ACTORA: Ciudadano A.J.C.D.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-14.689.945.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogada A.H.C., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 63.187.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 5.680.991.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado A.M.L., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.960.

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento (Apelación)

EXPEDIENTE Nº: 08-10094

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la abogada A.H.C. en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.J.C.D.P., mediante el cual demanda por resolución de contrato de arrendamiento a la ciudadana M.C.. Dicha demanda le correspondió al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el trámite de distribución de causas. El indicado juzgado procedió a su admisión en fecha 03 de junio de 2008, ordenando el emplazamiento del demandado para el segundo día de despacho siguiente que conste su citación, para dar contestación de la demanda incoada en su contra.

En fecha 25 de junio de 2008, la parte demandada se da por citada en el presente juicio y en fecha 27 de junio de 2008 procede a dar contestación a la demanda.

Posteriormente, en fecha 31 de julio de 2008, el Juzgado A-Quo dictó sentencia definitiva, declarando improcedente en derecho la pretensión de la parte demandante.

En fecha 14 de octubre de 2008, la parte actora apeló del fallo dictado por el Juzgado A-Quo.

En fecha 14 de octubre de 2008, la ciudadana Y.Y.S.L., tercera en la presente causa, apela del fallo dictado por el Juzgado A-Quo de conformidad con lo establecido en el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 370 numeral 6 eiusdem.

En fecha 15 de octubre de 2008, el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó providencia mediante la cual negó el recurso de apelación ejercido por la tercerista. Dicho auto quedó definitivamente firme.

En fecha 22 de octubre de 2008, este Tribunal le dio entrada al presente expediente, fijando el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:

1. Que en fecha 12 de diciembre de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana M.C., sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Vargas, casa No. 20, sector Boleíta Norte del Municipio L.M.d.E.M..

2. Que el lapso de duración de dicho contrato era de un (1) año fijo, acordándose que su vencimiento se verificaría de pleno derecho al culminar dicho plazo fijo.

3. Que la voluntad de las partes al momento de contratar era que el arrendamiento fuera a tiempo determinado, por lo que no operó la tácita reconducción.

4. Que se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), hoy equivalentes a SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 600,00) mensuales, pagaderos dentro de los 5 primeros días de cada mes, pagos éstos que jamás se realizaron a la oportunidad contractualmente establecida.

5. Que la arrendataria se obligó a solicitar ante las autoridades competentes los permisos necesarios para la explotación de la actividad comercial que se desarrollaría en el inmueble, incumpliendo tal obligación, lo cual ha ocasionado considerables multas, en virtud de que se configuró un ilícito de carácter formal, relacionado con la solicitud de inspección de seguridad en materia de prevención, protección de incendios y otros siniestros.

6. Que desde que finalizó la prórroga legal el arrendador se ha negado en todo momento a entregar el local, impidiéndole usar, gozar y disponer del inmueble de su propiedad.

7. Que el inmueble se encuentra en estado de deterioro y abandono, aunado al hecho del peligro que ocasionan unas bombonas de gas que se encuentran en el acceso principal a las residencias ubicadas en el mismo inmueble.

8. Que el arrendador ha recibido distintas denuncias y comunicaciones efectuadas por los demás inquilinos, así como de distintos organismos públicos del municipio.

   La parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra, alegó lo siguiente:

1. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus las partes la demanda incoada en su contra.

2. Convino en la existencia del contrato y que el canon de arrendamiento fue pactado a razón de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), hoy equivalentes a SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 600,00) mensuales.

3. Que es improcedente la vía de resolución de contrato, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción.

4. Que una vez vencido el término contractual fijo y su respectiva prórroga legal, continuó ocupando el inmueble con consentimiento del arrendador.

5. Que vencido el término del contrato y la prórroga legal, continuó desarrollando su actividad mercantil en el local comercial arrendado y el arrendatario recibió el pago del mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal.

6. Que no es posible que la parte actora pretenda la resolución de un contrato que se transformó a tiempo indeterminado por operar la tácita reconducción, puesto que es requisito indispensable que se trate de un contrato a tiempo fijo y determinado.

7. Que las autoridades municipales y regionales han sido reticentes para el otorgamiento de los permisos respectivos, por tratarse de una construcción ilegal que no cumple con las ordenanzas municipales.

   - III-

   PUNTO PREVIO

   DE LA SUPUESTA IMPROCEDENCIA EN DERECHO

   DE LA PRETENSIÓN DEL DEMANDANTE

   Como punto previo al fondo de la presente demanda, este sentenciador debe pronunciarse en cuanto la improcedencia en derecho de la pretensión del demandante, declarada por el A-Quo en la sentencia apelada.

   En ese sentido el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableció lo siguiente:

   Ahora bien, emerge de autos que la parte demandada a partir del vencimiento del lapso determinado de la prórroga legal, es decir 12 de junio de 2007, continuó en posesión precaria del inmueble arrendado, pagando inclusive el canon de arrendamiento mensual a satisfacción de la parte actora, conforme consta en el recibo emitido el 5 de julio de 2007, con una anotación manuscrita que dice cancelado el 26 de julio de 2007, inserto al folio 13 del cuaderno de medidas cuyo mérito para el juicio principal hizo valer la representación judicial de la parte demandada. Instrumento éste que se tiene legalmente por reconocido conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   Según el artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En este mismo sentido, el artículo 1.614 eiusdem establece que, en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   … (omisis)…

   Por lo tanto, habiendo quedado evidenciado que después del vencimiento del término de la prórroga legal, la arrendataria M.C. permaneció en el inmueble sin verdadera oposición del arrendador, la relación arrendaticia de marras se transformó a tiempo indeterminado, subsumiéndose tal situación de hecho en el supuesto de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, cuya inteligencia patentiza una presunción legal que dispensa en toda prueba a quien la tiene en su favor ex artículo 1.397 eiusdem, en este caso, la arrendataria. Por consiguiente, correspondía a la representación judicial del arrendador la carga de probar que la posesión de la arrendataria en el inmueble, después de vencido el lapso de prórroga legal no fue pacífica ni consentida por su patrocinado, cosa que no hizo.

   Finalmente, según establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.

   En el caso de marras, advierte quien aquí decide que la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, es la de resolución de contrato de arrendamiento, siendo la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine, en cuanto a su duración, a tiempo indeterminado. En efecto, si bien comenzó siendo a tiempo determinado, posteriormente a partir del vencimiento del término de la prórroga legal operó la tácita reconducción como quedó establecido ut supra. Siendo así, la pretensión que hace valer no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual estatuye las causales taxativas por las cuales debe pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

   …(omisis)…

   Como consecuencia de la determinación anterior, y visto que la parte actora ejerció la acción pretendiendo la resolución del contrato sin tomar en cuenta que dicha relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, lo cual es contrario a derecho, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.

   (Resaltado del Tribunal)

   De la lectura del anterior fallo, podemos concluir que el Juzgado A-Quo consideró que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo, por lo que en su criterio, en el presente caso la acción de resolución de contrato es improcedente en derecho.

   Este Tribunal antes de pronunciarse con respecto a la procedencia en derecho de la presente acción, debe precisar primero la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento traído a los autos, para así establecer si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o si se indeterminó por efecto de la tácita reconducción. En ese sentido, observa este sentenciador que la parte demandada convino en la existencia de la relación arrendaticia, así como en que su duración originaria fue contractualmente determinada en un (1) año fijo, por lo que dado tal convenimiento considera este Tribunal que no existe controvertido en relación a la duración del contrato de arrendamiento.

   El controvertido se inicia al momento de determinar si operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. A los fines de esclarecer lo anterior, es menester señalar que el plazo contractualmente establecido para el arrendamiento culminó en fecha 12 de diciembre de 2006, comenzando al día siguiente a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses, la cual terminó en fecha 12 de junio de 2007.

   Ahora bien, observa este sentenciador que si bien es cierto que en principio la voluntad de las partes era la de contratar por tiempo determinado, no es menos cierto que finalizada la prórroga legal, el arrendatario continuó en la posesión del inmueble arrendado, como se evidencia de las afirmaciones coincidentes efectuadas en este proceso por ambas partes, siendo además que consta de autos que el demandado pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2007, a satisfacción del arrendatario, con lo cual debe concluirse que para el caso de marras ha operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil. Así también se establece.-

   Entonces, tenemos que la relación arrendaticia atacada por vía de resolución, ha sido probada suficientemente, en virtud de los medios probatorios que han sido a.p.. Sin embargo, este sentenciador estima que el nudo gordiano en esta ocasión consiste en esclarecer si la vía judicial escogida por el actor, es decir, la resolución del contrato, es legalmente aplicable para el caso de contratos a tiempo indeterminado.

   Establecido lo anterior, corresponde a este sentenciador pronunciarse con respecto a la posibilidad del ejercicio de la acción de resolutoria en los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo.

   A los fine sindicados, se observa que para fundamentar la declaratoria de improcedencia en derecho de la pretensión del demandante, la apelada se fundamentó en los razonamientos contenidos en sentencias No. 834, de fecha 24 de abril de 2003; y N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, ambas proferidas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que literalmente rezan:

   Sentencia No. 834, de fecha 24 de abril de 2003:

   En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

   Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

   (...)

   (Resaltado del Tribunal)

   Sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005:

   Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, (...)

   No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

   La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

   En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

   (Resaltado del Tribunal)

   Del estudio de las sentencias parcialmente transcritas, se evidencia que los asuntos donde se originan dichos pronunciamientos de la Sala Constitucional, se trataban de dos juicios de cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración del término (incluida una supuesta prorroga legal en el segundo caso), vale decir, que la pretención deducida en dichas demandas se circunscribía concretamente al cumplimiento de la obligación que tiene todo arrendatario de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento.

   En ese tipo de convenciones locativas, la lógica más elemental indica que para que exista la obligación de devolver la cosa al final del arrendamiento, obviamente, la convención arrendaticia debe tener determinada la oportunidad de su finalización, siendo que ese tipo de arrendamientos son los que se denominan arrendamientos a tiempo determinado. Esta especie de convenciones arrendaticias es el opuesto de aquellas en que no existe una delimitación preestablecida que defina el día de su finalización, las cuales son denominadas arrendamientos a tiempo indeterminado.

   Naturalmente, con sentido absolutamente lógico estableció nuestra Sala Constitucional que en los arrendamientos que no tengan determinada la fecha de su finalización (contratos a tiempo indeterminado), es inconcebible por absurdo pretender el cumplimiento de la obligación de devolver la cosa arrendada al final del arrendamiento, toda vez que en este tipo de convenciones la culminación del arrendamiento no se encuentra establecida, y consecuentemente, la obligación cuyo cumplimiento se pretendía en esos casos nunca llegó a existir.

   Estima este Tribunal que las consideraciones y razonamientos contenidos en los indicados dos precedentes jurisprudenciales de la Sala Constitucional no pueden ser aplicados en forma descontextualizada. Es menester destacar que en ambos fallos el controvertido subyacente encontraba su origen en procesos iniciados por demandas de cumplimiento de contrato, por expiración del término, las cuales tenían por objeto convenciones arrendaticias a tiempo indeterminado.

   Respecto de la posibilidad de procedencia de las demandas de resolución de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, existe un precedente de nuestra Sala Constitucional, donde específicamente se ha analizado el punto. Debe insistirse que el siguiente precedente no constituye una antinomia respecto de las dos sentencias de la sala Constitucional invocadas por la apelada, toda vez que las mismas han a.c.d. con circunstancias diversas. Así las cosas, la tesis que permite la posibilidad de la acción resolutoria ejercida contra contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, ha sido específicamente tratada y desarrollada en decisión N° 382, dictada por la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 1° de abril de 2005, donde la Sala fijó el siguiente criterio:

   Ahora bien, el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34.

   Así, porque, que en el caso de autos, se dio aplicación al artículo 1.615 del Código Civil, el cual está derogado y ha sido sustituido, hoy, por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con tal aplicación se incurrió en un inexcusable error de juzgamiento que afectó el derecho al debido proceso de la quejosa …

   (Resaltado del Tribunal)

   Una sinopsis obliga a observar que la estructura gramatical del vigente artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, guarda una estrecha similitud con el derogado artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que el estudio de cosas relacionadas entre sí, para facilitar su visión conjunta, hace válido tener en consideración la jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, que consideraba perfectamente válido incoar la acción de resolución de contrato, aún en los contratos que fueren a tiempo indeterminado. En efecto, en el histórico precedente conocido como “Inversora Alfa”, dictado en fecha 21 de mayo de 1998, por la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político Administrativa, con ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se estableció que:

   La procedencia o aplicación del régimen de excepción previsto por artículo 1 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas dependerá de la verificación conjunta de tres variables:

   a) Que se trate de una controversia que tenga relación con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues solo en tales casos la ley permite la terminación del contrato por voluntad unilateral del arrendador, es decir el desalojo.

   b) Que el contrato tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda o habitación...

   c) Que la controversia verse sobre la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por voluntad unilateral del arrendador...

   Igualmente, dicha sentencia estableció que:

   no constituye desalojo, en términos legales, la terminación de un contrato de arrendamiento por cualquier razón diferente a la voluntad unilateral del arrendador. De esa manera, no podrían considerarse incluidas en el régimen de excepción previsto por el artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, las terminaciones de un contrato de arrendamiento derivadas: de la nulidad o la anulabilidad de un contrato de arrendamiento; ni de la resolución por incumplimiento culposo; ni de la acción de cumplimiento, aun cuando implique el cumplimiento de la obligación del inquilino de devolver el bien arrendado una vez transcurrido el término de contrato en el contrato a plazo fijo.

   (Resaltado del Tribunal)

   Resultaría contrario a la justicia considerar que contra los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado únicamente es viable la acción de desalojo, toda vez que eso no es lo que establece el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente dispone:

   Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en una de las siguientes causales: (...)

   La norma parcialmente transcrita dispone que para poder ser incoada la acción de desalojo deben cumplirse básicamente dos (2) requisitos, a saber:

   1. Que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,

   2. Que se haya verificado alguna de las causales establecidas taxativamente en la norma en cuestión.

   Sin embargo, no establece la norma en cuestión que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado única y exclusivamente podrán ser terminados por obra de la acción de desalojo, siendo que sostener tal afirmación sería darle a la norma un sentido que no tiene, en contravención de lo dispuesto en el artículo 4 del Código Civil. Afirmar lo anterior, sería sustraer los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado de la posibilidad de ser atacados por la acción de nulidad de contrato o resolución. Igualmente, si concebimos que la única y exclusiva forma de terminación de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es la vía de desalojo, se podría llegar al absurdo de concluir que un contrato de la indicada naturaleza no podría ser convencionalmente disuelto por la voluntad de ambos contratantes.

   Igualmente, tal posición podría conllevar a injusticias tales como proteger a un arrendatario que caprichosamente pague los cánones de arrendamiento en forma intermitente o discontinua, pero sin dejar acumular nunca dos cánones de arrendamiento insolutos, el cual sería inmune pese a su incumplimiento, por el solo hecho que nunca se llegaría a configurar el supuesto de falta de pago de dos mensualidades consecutivas, prevista como causal taxativa de desalojo en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Como consecuencia, estima quien decide que los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado no se encuentran eximidos o sustraídos de la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, siendo perfectamente posible en nuestro ordenamiento la procedencia de la acción resolutoria, así como incluso la de cumplimiento de obligaciones contractuales, distintas de la devolución de la cosa arrendada, al final del arrendamiento.

   De los anteriores razonamientos, podemos concluir que es posible intentar una acción de resolutoria en contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, como sucede en el presente caso, por cuanto la pretensión resolutoria al igual que la acción de desalojo, constituyen modos de terminación del contrato de arrendamiento, diferenciándose en que ésta última procede única y exclusivamente bajo los supuestos de hecho contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En consecuencia, este sentenciador acata y comparte el criterio esgrimido por la Sala Constitucional, contenido en sentencia N° 382, de fecha 1° de abril de 2005, considerando que la pretensión del demandante no es contraria a derecho, por lo que la apelada debe modificarse en este punto, procediéndose al análisis del material probatorio traído por las partes, para poder así establecer la suerte del fondo de la demanda que dio inicio a este proceso. Así se decide.

   - IV –

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1) Original del poder otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Sucre del Distrito Capital. Este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.-

   2) Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio al mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación por parte de la parte demandada.

   3) Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano A.J.C.D.P. y la ciudadana M.C.. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando el mismo como un instrumento reconocido en este proceso.

   4) Promovió copia simple de resolución de fecha 20 de mayo de 2008, mediante la cual el Servicio Metropolitano de Administración Tributaria, impuso multa de veinte (20) unidades tributarias a la demandada, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil LA BOGATA BOLEITA C.A., debido al ilícito relacionado con la seguridad en materia de prevención, protección de incendios y otros siniestros. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad.

   5) Inspección judicial extra-lítem evacuada por intermedio del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se deja constancia del estado físico de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda, entre otras cosas. En vista de que en la práctica de dicha inspección no hubo posibilidad de control y contradicción por parte del antagonista en este proceso, su contenido se limita a constituir una presunción desvirtuable, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil.

   6) Comunicaciones emitidas por los arrendatarios de los apartamentos residenciales ubicados en el inmueble objeto del presente litigio, así como del C.C.d.B., dirigidas al arrendador con el objeto de participarle los problemas de seguridad que ocasionan unas bombas de gas que se encuentran en la entrada del local, así como los disturbios que se presentan a altas horas de la noche. Este Tribunal observa que los mismos constituyen documentos privados emanados de terceros, los cuales requieren de la ratificación del tercero mediante prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que en el presente caso la parte promovente no ratificó tales documentales, este Tribunal les niega valor probatorio.

   7) Comunicaciones emitidas por los arrendatarios de los apartamentos residenciales ubicados en el inmueble objeto de la presente demanda, dirigidas al Cuerpo de Bomberos Metropolitanos de Caracas, a los fines de participarle la problemática que representan las bombas de gas que se encuentran en el pasillo de uso común del inmueble. Este Tribunal observa que el mismo constituye un documento privado emanado de un tercero, el cual requiere de la ratificación del tercero mediante prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que en el presente caso la parte promovente no ratificó tal documental, este Tribunal le niega valor probatorio.

   8) Copia simple de inspección sanitaria efectuada por el Ministerio de Salud, mediante la cual se dejó constancia de la falta de permiso sanitario de funcionamiento, así como filtraciones en las paredes del local, carencia de depósitos en el área de la cocina, entre otras. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad.

   9) Copia simple de documento autenticado en fecha 26 de agosto de 2005 por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, mediante el cual la demandada adquiere un grupo de bienes muebles y enseres de cocina, así como la cesión de los derechos sobre licencia de licores del local. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto en los 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia dicho instrumento debe tenerse como auténtico.

   10) Copia simple de permiso sanitario para establecimiento de alimentos, expedido en fecha 26 de febrero de 2002, así como las prórrogas del mismo. De igual forma, promovió copias simples de patente de industria y comercio expedida por la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que los mismos constituyen documentos administrativos, se declara que los mismos gozan de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1) Comunicación emitida en fecha 29 de diciembre de 2004 por la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, mediante la cual se deja constancia que el fondo de comercio Bar Restaurant El Trovador del Llano C.A., no cuenta con los permisos de construcción y habitabilidad. Al respecto, este Tribunal observa que el Bar Restaurant El Trovador del Llano C.A, no forma parte del presente juicio y nada se discute acerca de los permisos que éste tenga o no, motivo por lo cual este sentenciador considera tal probanza como impertinente, y por lo tanto, se le niega valor probatorio.

   2) Carta aval emitida en fecha 31 de marzo de 2008 por el C.C.S. del Ávila. Al respecto, este Tribunal observa que la misma constituye documento privado emanado de tercero, que requiere de la ratificación del tercero mediante prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que en el presente caso la parte promovente no ratificó tales documentales, este Tribunal les niega valor probatorio en este juicio.

   3) Constancia de residencia emitida en fecha 30 de agosto de 2006 por la Junta Parroquial de L.M.. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dicha copia y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad.

   4) Recibos de pago de fechas 03 de diciembre de 2006, 05 de enero de 2007, 05 de junio de 2007 y 05 de julio de 2007, correspondientes a los meses de noviembre de 2006, diciembre de 2006, mayo de 2007 y junio de 2007, respectivamente. Al respecto, este Tribunal los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   5) Inspección judicial en el inmueble objeto de la presente demanda, mediante la cual se dejó constancia de lo siguiente: a) que las paredes se encuentran en un estado regular de conservación, presentando humedad una de las columnas que sirven de soporte a la estructura; b) que el techo del local se encuentra deteriorado y con humedad; c) que la extensión de la pared norte del inmueble presenta bloque tipo arcilla sin friso; d) que existe un cable de energía eléctrica sin empotrar y que las instalaciones de agua funcionan de manera adecuada; e) que existe un cajetín eléctrico y un tanque de agua potable situados en la parte externa de la pared Sur del inmueble. Al respecto, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil, le otorga valor probatorio a dicha probanza con respecto a lo hechos comprobados en la misma.

   En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez a.t.p. aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:

   • Ambas partes convienen en que existe la relación arrendaticia, con duración de un (1) año fijo.

   • Que el SERMAT le impuso multa de veinte (20) unidades tributarias a la ciudadana M.C., actuando en su carácter de representante legal de la empresa LA FOGATA DE BOLEITA C.A., en razón de incumplir con las normativas en materia de seguridad, prevención y protección de incendios y otros siniestros.

   • Que la ciudadana M.C., no posee permiso sanitario de funcionamiento.

   • Que existen filtraciones en las paredes del local LA FOGATA DE BOLETIA C.A. y que el mismo carece de depósitos en el área de la cocina.

   • Que la ciudadana M.C., adquirió un grupo de bienes muebles y enseres de cocina, así como la cesión de los derechos sobre licencia de licores del local.

   • Que antes de la firma del contrato de arrendamiento, el inmueble objeto de la presente demanda contaba con el permiso sanitario para el establecimiento de alimentos y la patente de industria y comercio.

   • Que la demandada pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre de 2006, diciembre de 2006, mayo de 2007 y junio de 2007, lo que redunda en la demostración de la relación contractual arrendaticia atacada por vía de resolución.

   • Que existen deterioros y humedad en las paredes del local LA FOGATA DE BOLEITA.

   - V -

   MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

   Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

   A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que ambas partes convinieron en relación a la existencia del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la carencia de los permisos de funcionamiento de uso del local comercial, lo cual ha ocasionado considerables multas. Además alegó la actora, el estado de deterioro en el que se encuentra el inmueble dado en arrendamiento.

   Ahora bien, observa este sentenciador que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, dispone lo siguiente:

   SEXTA: Queda expresamente entendido que El Arrendador en nada se responsabiliza de las obligaciones que contraiga LA ARRENDATARIA con su clientela, ni con las derivadas de contratos laborales que con terceros suscriba LA ARRENDATARIA, que son por su única y exclusiva cuenta. Igualmente, LA ARRENDATARIA solicitará ante las Autoridades Competentes, los permisos necesarios para su ramo de explotación siendo entendido expresamente que la negativa por parte de las Autoridades para concedes los permisos necesarios, en ningún momento será responsabilidad de EL ARRENDADOR, siendo motivo suficiente para dejar sin efecto el presente contrato.

   (Resaltado del Tribunal)

   De la lectura anterior, podemos concluir que la demandada tenía la obligación de solicitar los permisos necesarios para la explotación del inmueble. Ahora bien, la parte demandada confesó en su escrito de contestación haber incumplido con su obligación de solicitar los permisos necesarios para la explotación del local comercial, excepcionándose en que las autoridades regionales eran reticentes para el otorgamiento de los mismos, en virtud de que la construcción no cuenta con permisos de ninguna naturaleza. Al respecto, observa este sentenciador que la parte demandada no demostró tal afirmación de hecho y por el contrario confesó no tener los permisos necesarios para el funcionamiento del local, siendo además que quedó demostrado de autos que al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, el inmueble contaba con el permiso sanitario y la patente de industria y comercio para el funcionamiento del local. Habida cuenta de lo anterior, concluye este sentenciador que la parte demandada incumplió con su obligación de solicitar los permisos de funcionamiento por ante las autoridades competentes.

   Establecido lo anterior, este sentenciador se permite citar la definición de obligación. Para el autor E.M.L. la obligación es definida de la siguiente manera:

   ...una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad.

   Para el autor clásico f.M.P. el concepto de obligación se enuncia de la siguiente manera:

   Un lazo de derecho por el cual una persona está obligada hacía otra a hacer o no hacer alguna cosa.

   Ahora bien, el análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, el contrato de arrendamiento traído a los autos, es conducente para probar la existencia de la obligación de la parte demandada de solicitar los permisos por ante las autoridades competentes para el funcionamiento del local comercial, siendo que el demandado no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho de cumplir con tal carga, constituyéndose todo ésto en que no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, En consecuencia, mal podría este sentenciador desechar la acción propuesta y así se decide.-

   Ahora bien, con respecto al derecho de retener la totalidad de las cantidades de dinero recibidas por concepto de cláusula penal o daños y perjuicios, observa este Tribunal que la parte demandante no demostró de donde se origina tal derecho, ni cuales son las cantidades de dinero a que se refiere, por lo tanto, mal podría este Tribunal condenar al demandado al pago de unas cantidades de dinero inciertas.

   - VI -

PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada A.H.C. contra la sentencia de primera instancia dictada en fecha 31 de julio de 2008 por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se revoca. En consecuencia se dispone lo siguiente:

PRIMERO

Se REVOCA la sentencia apelada.

SEGUNDO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda incoada por el ciudadano A.J.C.D.P., en contra de la ciudadana M.C..

TERCERO

Se declara PROCEDENTE la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento contenida en la presente demanda, en consecuencia, se declara EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento atacado por la acción resolutoria que originó este proceso.

CUARTO

Se condena a la parte demandada a entregar libre de personas y cosas, el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Vargas, casa No. 20, sector Boleíta Norte del Municipio L.M.d.E.M..

QUINTO

Se niega la pretensión del demandante en retener las cantidades de dinero recibidas por concepto de cláusula penal o daños y perjuicios, en base a lo expuesto en el capítulo anterior del presente fallo, así como el ajuste por inflación de las mismas.

SEXTO

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del juicio principal, por cuanto ninguna de las partes resultó totalmente vencida en la presente controversia.

Regístrese, publíquese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009).-

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha, siendo las ______ P.M. se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

Exp. N° AH12-R-2008-000037

LRHG/Henry HF.