Decisión nº 23 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 14 de Marzo de 2005
| Fecha de Resolución | 14 de Marzo de 2005 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo |
| Ponente | Gloriana Moreno Moreno |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO, DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Subieron las presentes actuaciones, previa su distribución a éste Tribunal de Alzada, proveniente del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., en fecha 15 de Febrero de 2005, en v.d.R.D.A. interpuesto por la abogada en ejercicio C.G.D.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.632, actuando en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano A.K., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 8.435.815, parte demandante en la presente causa; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de Municipio antes referido, en fecha 16 de Noviembre de 2004, en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido contra el ciudadano L.B.M. R, venezolano, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 5.703.214, asistido por los abogados en ejercicio J.J.G. y YAMIGLYS RIVAS MARVAL, inscritos en el Inpreabogado bajo el los Nros: 1.867 y 84.210 respectivamente.
Por auto de fecha 17 de Febrero de 2.005, fueron recibidas las presentes actuaciones, dándoseles entrada y avocándose la Juez Temporal de éste Juzgado, al conocimiento de la presente causa, fijando un lapso de tres (3) días de despacho siguientes a esa presente fecha, para que las partes ejercieran el recurso conferido en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Consta al folio 131 del presente expediente, auto dictado por éste Tribunal en fecha 24 de Febrero de 2.005, mediante el cual se fijó un lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia y donde se advirtió que solo se admitirían las pruebas indicadas en el Artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, habiendo hecho uso la parte actora, de ésta facultad probatoria.
En Fecha 28 de Febrero de 2.005, compareció la parte recurrente y consignó escrito de informes, dentro del lapso procesal correspondiente.
El Tribunal para decidir observa lo siguiente:
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Señala la sentencia apelada, lo siguiente:
…que el accionante está (sic) ejerciendo en forma conjunta las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, toda vez que demanda el pago de los cánones de arrendamiento, los accesorios correspondientes al cumplimiento de la cláusula penal y la resolución del contrato de arrendamiento, sin indicar que el cobro de las acciones económicas que contienen el pago de los cánones de arrendamiento, lo hace de manera subsidiaria o por concepto de daños y perjuicios…que al acumular el actor el reclamo de solicitud de resolución de contrato de arrendamiento con la pretensión del pago de los cánones de arrendamiento está pidiendo resolución y cumplimiento, lo cual es una acumulación indebida cuyo ejercicio conjunto no puede solicitarse…
Quien suscribe la presente decisión sostiene, que de la solicitud de condenatoria del pago de cánones de arrendamientos insolutos, que realizó la parte accionante en la demanda, no debe inferirse que tal pedimento constituye una pretensión o acción de cumplimiento de contrato, por el hecho de que no haya especificado la demandante, que los referidos cánones se reclaman por concepto de daños y perjuicios causados al arrendador, toda vez que si se está demandando la resolución del contrato, se entiende que los mismos, comprenden los daños y perjuicios, toda vez que son exigibles conjuntamente con la referida acción, de acuerdo al contenido del artículo 1.167 del Código Civil. En éste sentido, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en Acción de A.C. argumentó lo siguiente:
…para éste Tribunal no cabe duda que la aspiración fundamental de los hoy quejosos, en ese proceso, estaba circunscrita a la extinción judicial del contrato mencionado, no obstante, se solicitó la condenatoria al pago de cánones insolutos, más sin embargo es criterio de éste sentenciador, tal solicitud no pude de plano extenderse como una aspiración o pretensión de cumplimiento de contrato, sólo por el hecho de que la demandante en ese proceso, no haya especificado, por ejemplo que tal cancelación obedece a daños ocasionados al arrendador…
Sentencia ésta que fue confirmada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, en fecha 28 de Febrero de 2.003, en la Acción de A.C. incoada por D-Todo Import, Training y Distribuidora, CD, C.A……………
Por estas razones éste Juzgado declara, que en el caso que nos ocupa, no incurrió la parte actora en acumulación indebida de pretensiones y así se decide……….
DE LA ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO
Señala la apoderada actora en el escrito libelar, que su representado desde el 09 de Septiembre de 1.996, hasta el 06 de Septiembre de 2.001, ha suscrito sucesivamente contratos de arrendamiento, por un año fijo e improrrogable, con el ciudadano L.B.M. y que éste ha violado las cláusulas terceras, referidas al canon de arrendamiento y a la oportunidad y forma de cancelarlo, toda vez que ha consignado de manera extemporánea el canon arrendaticio, por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de éste Primer Circuito Judicial, aunado a que a la fecha de incoar la presente demanda, no ha consignado ningún otro canon de arrendamiento, estando incurso en mora en el pago de los mismos por más de seis (06) meses………...………………………………………………………………………………
Así las cosas, observa quien suscribe el presente fallo, que consta a los folios 11 al 36 del presente expediente, seis (06) contratos de arrendamiento sobre un local comercial, distinguido con el N° 04 el cual forma parte de un inmueble, ubicado en la intersección de la calle las Delicias y Av. Perimetral, de ésta ciudad de Cumaná cuyos contratos fueron suscritos entre las partes en éste juicio, traídos a los autos en forma original, encontrándose autenticados por ante la Notaría Pública de ésta ciudad, a los cuales ésta Juzgadora les atribuye pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de los mismos, que el tiempo de duración de cada uno de ellos fue de un (01) año fijo sin prórroga, de acuerdo a las cláusulas segundas; siendo indiscutible, que la relación arrendaticia inherente al presente caso, estuvo basada desde la firma del primer contrato, hasta el día 30 de Agosto de 2.002, fecha de vencimiento del último de ellos, en contratos celebrados a tiempo determinado y así se decide………………...…………………………………………
Es menester señalar, que la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera:
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Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuánto habrá de durar…………………………………………………………………….
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Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente: es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos…………………………………………………………………………………………..
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Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable: es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no son susceptibles de renovación y por ello, vence el día fijado para ello…………………………………………..
Comparte éste Tribunal y acoge la clasificación de los contratos antes esgrimida y en atención a ella, considera que los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes del presente juicio, cursantes a los folios 11 al 36, encuadran sin lugar a dudas, en la clasificación del contrato celebrado a tiempo determinado no renovable, por cuanto así lo establece la cláusula segunda, contenida en los mismos, cuyo vencimiento del último contrato operó el día 30 de Agosto de 2.002 y que como consecuencia de ser un contrato celebrado a tiempo determinado, es procedente la prórroga legal arrendaticia, la cual es de seis (06) meses, culminando dicho lapso el 02 de Marzo del año 2.003 y así se decide……………………………………………………….
Alega la parte actora en el escrito de demanda, que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal arrendaticia, debido a la extemporaneidad en que consignó el pago del canon de arrendamiento, por ante el Juzgado anteriormente referido, correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.002. Ante tal afirmación, observa quien aquí decide, que los meses anteriormente señalados cuyo pago alega la actora, haber realizado al arrendatario extemporáneamente, corresponden al lapso de la prórroga legal arrendaticia, por cuanto el último contrato de arrendamiento venció el día 30 de Agosto de 2.002. Entonces, si el arrendador estaba consciente, que después de vencido el contrato, no recibió pago alguno, aunado a ello desconocía la existencia de las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario, la conducta que éste debió asumir, ha debido ser la de interponer la acción correspondiente al momento del incumplimiento, a los fines de exigir el pago o desocupación del inmueble, pero no se justifica, que haya adoptado una conducta pacífica, frente al hecho de no recibir cancelación alguna de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.002, así como de Enero y Febrero del año 2.003, por cuanto no consta en autos, que haya intentado acción judicial alguna, inmediatamente después de ocurrir la conducta ilícita del arrendatario, considerando ésta Juzgadora, que mucho menos tiene sentido, alegar en la demanda, que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal, toda vez, que el lapso correspondiente a dicha prórroga, había transcurrido con exceso, al tiempo en que fue intentada la presente acción, lo cual ocurrió en fecha 09 Septiembre de 2.003, y así se decide………………………………………………………………………………………………
Ahora bien, analizado el alegato formulado por la parte actora, relativo a la improcedencia de la prórroga legal arrendaticia y concordándolo con el hecho de que la demanda fue presentada ante el Ad-quo, en fecha 09 de Septiembre de 2.003, tales circunstancias inducen a pensar a ésta Jurisdicente, que la apoderada judicial de la parte actora, considera que actualmente la relación arrendaticia está basada en un contrato a tiempo determinado, lo que es totalmente falso a juicio de quien suscribe, toda vez, que en los seis (06) contratos suscritos entre las partes, se observa en sus cláusulas segundas, que la duración de los mismos, es de un año fijo, sin prórroga o improrrogable y al haber vencido el último contrato, en fecha 30 de Agosto de 2.002, procede la prórroga legal arrendaticia, ya que se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado, comenzando a correr el lapso de la referida prórroga, después del vencimiento del último contrato, ya que no hubo objeción a ello por parte del arrendador y en consecuencia, al continuar el arrendatario ocupando el inmueble a que se contrae la presente causa, con posterioridad al vencimiento del contrato y de la prórroga legal arrendaticia, el contrato dejó de ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado…………………............................................................................................
Establece el artículo 1614 del Código Civil lo siguiente:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado
(resaltado del Tribunal).
En consecuencia, a tenor de la norma antes transcrita, es indudable que la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio, está basada en la actualidad, en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual comenzó a regir a partir del día 03 de Marzo del año 2.003, fecha inmediatamente después de vencida la prórroga legal, tomando en consideración el hecho de que el arrendatario, continuó ocupando el inmueble arrendado y el arrendador no se opuso a ello al vencimiento de la misma, por cuanto no consta en las actas procesales, que el mismo haya acudido a la vía jurisdiccional al momento oportuno, sino después de una año de vencido el contrato de arrendamiento a intentar la presente acción, de modo que, la conducta pacífica del arrendador, después de vencida la prórroga legal, fue lo que originó que el contrato suscrito por tiempo determinado, se convirtiese a tiempo indeterminado y así se decide……………………………………………………..……………
Por otra parte, de un análisis efectuado a la pretensión y a los fundamentos de hecho y de derecho plasmados en el escrito de demanda, se observa que la apoderada judicial de la parte actora, en nombre de su representado, demandó al ciudadano L.B.M., en su condición de arrendatario, a través de la Acción Resolutoria, prevista en el artículo 1.167 ejusdem, por la falta de pago del canon de arrendamiento, por más de seis (06) meses adeudados, al momento de incoar la presente demanda, siendo que, la acción incoada no es pertinente, tratándose de un contrato de arrendamiento convertido a tiempo indeterminado, lo cual se infiere del análisis del artículo 1.616 ibídem, cuando señala: “Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario…”, aunado a ello, ésta incompatibilidad de acción respecto del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando la causa es la falta de pago del canon arrendaticio, ha sido tema de estudio por diversos juristas, entre quienes se puede mencionar al abogado G.G.Q., quien al respecto expuso:
El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o también el caso de la duración indeterminada; siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo
(Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Publicaciones Universidad Católica A.B., año 2.003. Tomo II, pag. 131).
En virtud de lo antes expuesto, quien suscribe el presente fallo, acoge el criterio a que se ha hecho referencia, en el sentido, de que cuando la relación arrendaticia sea a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 ejusdem, pues así lo confirma su parágrafo segundo al señalar que quedan a salvo, el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en éste artículo, entre las cuales se encuentran indiscutiblemente, la de resolución del contrato, como facultad que tiene una de las partes que ha cumplido con su obligación, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra parte no cumple. ……………………………………………………….
En consecuencia, como quiera que los alegatos formulados por la parte demandante, corresponden a la acción pertinente que no es más que la ACCION DE DESALOJO, necesariamente debe declarar éste Tribunal, que la demanda intentada en el presente juicio, no es procedente y así se decide……………………………………..
En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada en ejercicio C.G.D.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.632, actuando en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano A.K., titular de la cédula de identidad N° V- 8.435.815, parte demandante en la presente causa;
SIN LUGAR la demanda incoada por la abogada en ejercicio C.G.D.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.632, en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano A.K., titular de la cédula de identidad N° V- 8.435.815, contra el ciudadano L.B.M., titular de la cédula de identidad N° V- 5.703.214, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Queda MODIFICADA la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., en fecha Dieciséis (16) de Noviembre de 2.004.
Se condena en costas a la parte demandante en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, Regístrese, déjese copias certificadas y bájese en su oportunidad legal al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los Catorce (14) días del mes de Marzo de 2.005. Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL
Abog. G.M.
LA SECRETARIA TEMPORAL,
Abog. K.S.S.
NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo las 09:30 a
.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.
LA SECRETARIA TEMPORAL
Abog. K.S.S..
Expediente N° 18.334
Materia: Civil
