Decisión nº 065-A-13-4-15 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 13 de Abril de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE: 5795

DEMANDANTE: A.L.P., cédula de identidad Nº 9.525.214.

APODERADA: LIZAY A.P.S., abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 106.571.

DEMANDADO: U.J.V.A., cédula de identidad Nº 14.074.569.

APODERADOS: F.J.R. y H.C.C., abogados, en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 154.952, y 154.926.

MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA

I

Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por la abogada Lizay A.P.S., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.L.P., cédula de identidad Nº 9.525.214, contra la sentencia de fecha 16 de marzo de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de desalojo de inmueble seguido por el apelante contra el ciudadano U.J.V.A., cédula de identidad Nº 14.074.569.

Riela al folio 1 al 70 escrito de demanda y anexos presentados por la abogada Lizay A.P.S., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.L.P., contra el ciudadano U.J.V.A., alegando que habiendo cumplido con el procedimiento previo a las demandas judiciales por desalojo, previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, demanda al ciudadano U.J.V.A. por restitución de la posesión y por tanto el desalojo de un inmueble de su propiedad, habitado por el éste ciudadano en calidad de arrendador, alegando que es propietario de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguido con las siglas E 15-37 del sub-lote E 15, y la vivienda sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización Las Eugenias, de Coro estado Falcón, con una superficie aproximada de ciento veintiún metros cuadrados con cincuenta centímetros (121,50 mts2), dentro de los siguientes linderos: Norte: con 9mts Parcela E15-2; Sur: con 9mts veinte, va transversal, Este: Con 13.5 mts. Parcela E15-36 y Oeste: Con 13.5mts, Parcela E-15-38; según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo M.d.e.F., en fecha 16 de abril de 2002, anotado bajo el N° 14, folios 183 al 196, tomo 4, protocolo primero, del segundo Trimestre del año 2002; que desde principios del año 2005 el demandado viene ocupando la vivienda en calidad de arrendatario a través de un contrato verbal donde se acordó un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) mensuales pagaderos los primeros 5 días de cada mes; que el arrendatario se encuentra insolvente desde el mes de diciembre de 2011 y así quedo evidenciado en el acta de la audiencia conciliatoria levantada por ante la Oficina de Superintendencia de Inquilinato; que se le ha manifestado verbalmente que se tiene la necesidad urgente de ocupar el inmueble personalmente dado que necesita mudarse a su casa y éste ha asumido una conducta evasiva y de irrespeto frente a la solicitud; que no se le ha dejado mas alternativa que acudir a la vía judicial a demandarlo para que se le restituya la posesión y por tanto el desalojo, y se le condene al pago de los cánones de arrendamiento vencidos por el demandado quien ha manifestado que no tiene dinero y que pronto se pondrá al día, pero pasa el tiempo y no solo aumenta la deuda sino que apremía la necesidad de habitar su vivienda, ya que es la única que posee, que el hecho de habérsela alquilado al demandado no significa que se la regalaría para que viviera libremente sin pagar ni siquiera los servicios públicos y menos los cánones de arrendamiento vencidos desde diciembre de 2011, por lo que por las razones expuestas y visto el incumplimiento del arrendatario es por lo que lo demanda por desalojo para que haga entrega del inmueble arrendado libre de personas y de manera inmediata si que opere la prorroga legal, mas el pago de en el pago de los cánones de arrendamiento que para la fecha son 33 meses en razón de 600,00 Bs. que suman la cantidad de diecinueve mil ochocientos bolívares fuertes y los que se sigan causando, estimando la demanda en cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 50.000,00). La parte actora consigna con la demanda: a) copia del documento de propiedad del inmueble; b) copia de las actuaciones administrativas dictadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 29 de septiembre de 2014, el tribunal de la causa admite la demanda y ordena la notificación de la demandada para la audiencia de mediación fijándose el quinto día de despacho siguiente una vez que la parte interesada suministre las copias necesarias

Mediante diligencia de fecha 14 de octubre de 2014, la abogada Lizay Semeco consigna las copias necesarias para la citación del demandado.

Por auto de fecha 17 de octubre de 2014 el Tribunal de la causa ordena la citación del demandado para la audiencia de mediación.

En fecha 25 de noviembre de 2014 tuvo lugar la audiencia de mediación con la comparecencia de ambas partes, en la cual el representante del demandado manifestó que en el año 2011, el señor A.L. le ofertó al ciudadano U.V.A. una opción de compra , para lo cual le entregó la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) ante la Notaría Pública de Coro, bajo el N° 32, tomo 60, de los libros respectivos; opción ésta que ha mantenido el demandado, ya que lleva diez años ocupando el inmueble con su familia y que el señor A.L. se ha negado desconociendo éste las razones por las cuales no ha permitido que se concrete la opción a compra, que se ha reunido en diferentes oportunidades y éste en varias oportunidades solo ha ido al inmueble solo a amedrentarlo, diciendo que en el menor tiempo posible los sacarían de la vivienda y él solo le ha dicho que mantengan la oferta y que le ha cuidado la vivienda de tal forma que le ha hecho grandes remodelaciones; en tanto que la representante del demandante insistió en el contenido del libelo por tener su representado la necesidad urgente y apremiante de ocupar su casa, por ser la única que posee, aunado al incumplimiento por parte del inquilino en el pago de los canones de arrendamiento, además no hubo acuerdo entre las partes, se vendió y no se materializó producto del incumplimiento del ciudadano Ubaldo. Culminada la audiencia se fijó el lapso para la contestación de la demanda. (f. 76-77).

En fecha 25 de noviembre de 2014, el demandado otorga poder a los abogados F.J. y H.C., y en fecha 26 de noviembre de 2014, el tribunal de la causa los tiene como apoderados.

En fecha 9 de diciembre de 2014, la apoderada del demandado dio contestación a la demanda, en la cual: a) negó rechazó y contradijo la demanda por ser falso que se encontrara en calidad de arrendatario por cuanto suscribieron una opción a compra con un precio total de doscientos veinte mil bolívares de lo cual se pagaría sesenta mil bolívares en el momento de la firma de la opción a compra y la otra parte ciento sesenta mil bolívares en el lapso de 180 días; b) que si en algún momento fue inquilino desde el 04 de mayo de 2014 dejó de serlo para pasar a ser el prominente comprador de la vivienda que ha ocupado por diez años; c) que hace valer el contrato de opción a compra del cual se desprende su verdadera figura de comprador y no de inquilino por lo que considera que hay intención de simular ante un Tribunal una acción distinta a la naturaleza misma, por lo que rechaza que deba ningún mes de canon de arrendamiento y promovió como testigo a los ciudadanos: A.L., E.A., J.M.C., M.C., M.L. y A.S.; así como dos (2) Constancias emitidas por el C.C. de la Urbanización Las Eugenias.

En fecha 15 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa abre el lapso probatorio y fija los limites de la controversia a saber: a) la condición en que habita la vivienda objeto de la controversia, el ciudadano U.J.V.Á.; b) la insolvencia o no en el pago de los cánones de arrendamiento del demandado y c) la necesidad del ciudadano A.L.P. en ocupar el inmueble objeto de la controversia.

Rielan de los folios 91 al 109, pruebas presentadas por ambas partes, las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 14 de enero de 2015.

En fecha 21 de enero de 2015 el Tribunal de la causa admite las pruebas presentadas por ambas partes (f.111y 112).

En fecha 27 de febrero de 2015, el Tribunal de la causa fija oportunidad para la realización de la audiencia de juicio (f. 122)

Consta de los folios 123 al 131, recaudos presentados por el demandado de autos los cuales fueron agregados en fecha 06 de marzo de 2015.

Llegada la oportunidad para la realización de la audiencia de juicio, esta tuvo lugar el día 9 de marzo de 2015, en la cual se dictó el dispositivo del fallo.

En fecha 16 de marzo de 2015, el tribunal de la causa dictó sentencia declarando sin lugar la demanda de desalojo de vivienda intentada por el ciudadano A.L.P. al considerar que el mismo no había demostrado que el demandado mantuvo su condición de arrendatario después de haber firmado el contrato de opción de compraventa.

Mediante diligencia de fecha 219 de marzo de 2015, la abogada Lizay Perez Semeco apela de la sentencia dictada.

El tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación el 24 de marzo de 2015, y remite el expediente a esta Alzada.

Este Tribunal Superior le dio entrada a la presente causa en fecha 31 de marzo de 2015, de conformidad con el procedimiento de segunda instancia establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas y fija el tercer día de Despacho siguiente a la mencionada fecha para la audiencia oral, en la cual las partes expondrán sus alegatos y evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas.

En fecha 8 de abril de 2015, oportunidad fijada por este Tribunal para la realización de la audiencia oral, se llevó a cabo la misma con la comparecencia de los apoderados de ambas partes y del ciudadano U.V. demandado de autos; en la cual se declaró con lugar la apelación ejercida por la abogada Lizay A.P.S., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.L.P., parcialmente con lugar la demanda, y se ordenó el pago de los cánones de arrendamiento insolutos hasta la definitiva entrega del inmueble por parte del demandado.

Estando dentro del lapso de tres (3) días de despacho para publicar el fallo completo, de conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se hace en los siguientes términos:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El Tribunal a quo mediante sentencia publicada en fecha 16 de marzo de 2015, se pronunció en los siguientes términos:

… De esta forma, al no haber sido demostrado en el devenir probatorio por la parte actora con pruebas fehaciente de que el demandado mantuvo su condición de arrendatario después de haber firmado el contrato de opción de compra venta y adminiculado con la deposición de las testimoniales presentadas, se determina que los testigos fueron contestes en cuanto al tiempo que tiene el demandado habitando el inmueble, que el mismo comenzó como inquilino y que luego a partir de la firma del documento de opción a compra venta cambio su condición de inquilino a optante comprador, dichos estos que se corresponde con la documental presentada como prueba fundamental por la parte demandada (…). Por tal motivo, no puede proceder lo solicitado por el actor y en consecuencia los otros puntos definidos en los limites de la controversia al no haber sido demostrada la condición del inquilino, ya que al existir un contrato en este caso una opción compra-venta, así este vencido como lo señala en varias oportunidades la representación judicial de la parte actora, la acción a ejercer debió ser en contra del contrato. Así se decide.- Por tal motivo esta sentenciadora, Declara Sin Lugar la presente demanda por los motivos antes plasmados, salvo mejor criterio. Así se establece.-

De la decisión anterior, se colige que el tribunal a quo declaró la improcedencia de la demanda de desalojo por considerar que el actor no demostró la condición de arrendatario del demandado, sosteniendo que si bien inició una relación arrendaticia, ésta quedó transformada en una relación de opción a compra. Por lo que apelada como fue esa decisión, procede esta alzada a pronunciarse de la siguiente manera: Alega el actor que es propietario de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización Las Eugenias, de Coro estado Falcón, y que desde principios del año 2005 el demandado la viene ocupando en calidad de arrendatario a través de un contrato verbal donde se acordó un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) mensuales pagaderos los primeros 5 días de cada mes; que el arrendatario se encuentra insolvente desde el mes de diciembre de 2011; que le ha manifestado verbalmente que se tiene la necesidad urgente de ocupar el inmueble personalmente dado que necesita mudarse a su casa y éste ha asumido una conducta evasiva y de irrespeto frente a la solicitud; por lo que lo demanda para que le restituya la posesión y por tanto el desalojo, y se le condene al pago de los cánones de arrendamiento vencidos por el demandado. En la oportunidad de la contestación, el demandado negó rechazó y contradijo la demanda por ser falso que se encontrara en calidad de arrendatario por cuanto suscribieron una opción a compra; que si en algún momento fue inquilino, desde el 4 de mayo de 2014 dejó de serlo para pasar a ser el prominente comprador de la vivienda que ha ocupado por diez años.

Durante la audiencia oral y pública las partes hicieron valer los siguientes elementos probatorios:

Pruebas de la parte demandante:

1. - Recibos de Pago expedidos a favor del ciudadano A.L., por concepto de alquiler de habitación ubicada en la urbanización Zarabón, av. 4, N° 9-52. Para valorar esta prueba se observa que durante la audiencia fue evacuada la testimonial de la ciudadana E.G., quien reconoció su firma en los recibos que se le puso a la vista, así como su contenido; y al ser repreguntado por la parte demandada; además contestó que el señor ANTONIO tiene viviendo en su casa para cuatro años porque el ingresó ahí el 12 de junio de 2011, que no tenía conocimiento que él tenía una vivienda, pero le me contó que tiene una y por eso es que está aquí, que inicialmente el canon de arrendamiento fueron setecientos bolívares, ha ido progresivamente aumentándole, y ahora son tres mil bolívares. En relación a estos documentos privados emanados de tercero, se observa que por cuanto fueron ratificados, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se les concede valor probatorio para demostrar que el demandante de autos reside en el mencionado inmueble con el carácter de arrendatario.

2. - Copia fotostática simple de documento de préstamo hipotecario, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio M.d.E.F., de fecha 16 de abril de 2002, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Segundo y Trimestre, y documento de liberación de hipoteca, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 1 de junio de 2007, inserto bajo el Nº 31, Tomo 61 de los Libros de autenticaciones. A estas copias de documentos públicos, se les tiene como fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el demandante es propietario del inmueble objeto del litigio.

3. - Resolución de fecha 9 de abril de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, dictada en el expediente Nº S/00-088-13, nomenclatura de esa oficina administrativa, que corre inserta a los folios 09 al 11 del presente expediente; y copias certificadas del procedimiento Administrativo previo a las demandas, llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Con estos documentos públicos administrativos se prueba que la parte actora agotó la vía administrativa, para poder acceder a la vía jurisdiccional, tal como lo establece el artículo 10 del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Igualmente, y de conformidad con los artículos 1.401 y 1.402 del Código Civil, evidencia la confesión en la cual incurrió el demandado de autos ciudadano U.J.V.A., al manifestar: “En un momento nosotros realizamos una opción a compra sobre este inmueble la cual no se pudo materializar, por lo cual quiero acotar que en base a esta situación el propietario en lo sucesivo se negó a aceptar el pago del canon de arrendamiento; pero en fecha posterior hablamos de un nuevo monto de opción a compra el cual considero satisfactorio a mis intereses para materializar la compra si actualmente es voluntad del ciudadano A.L.P. realizarla en base a ese monto propuesto verbalmente” (f. 59). De tal confesión no queda lugar a dudas sobre el carácter de arrendatario del demandado de autos, así como de su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes.

   Pruebas de la parte demandada:

1. - Constancias emanadas del C.C. “Las Eugenias V Etapa”, (folios 87 y 88), suscritas por las ciudadanas Z.I., I.C. y A.L.. Al respecto se observa que las terceras quienes suscribieron estos documentos privados no comparecieron a la audiencia oral y pública a ratificarlos, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio.

2. - Testimoniales:

   J.R.M.C.: que conoce al señor Ubaldo desde hace diez años, de ahí de las Eugenias; que cuando él llegó a esa casa no tenía nada en la casa, y después que firmó la compra venta fue que él comenzó hacerle a esa casa; que sabe que existe una compra venta porque cuando él hizo la compra venta él vendió su carro, el taxeaba, y le dijo que lo vendió porque pago una parte de la casa; que el señor Ubaldo le hizo muchas mejoras; que le hizo la electricidad, la cocina, la parte de atrás, la platabanda, se cambiaron las cerradura, los cuartos; que si sabía que la casa pertenecía o es del señor Lagalante; que el señor A.L. nunca ha ocupado la casa, la mayoría de las veces fue alquilada, él nunca la habitó; que la condición de la casa al momento que la ocupa el señor Ubaldo no era muy buena, porque ahí tuvo que acondicionarse. Al ser repreguntado contestó que cuando llegó a donde vive tenía catorce años, ahora tiene veintiséis; que son vecinos; que el señor Ubaldo no le hizo reparaciones mayores cuando estaba de inquilino, solo pintó la casa, las remodelaciones mayores las hizo después que firmó la compra venta; que no sabe en que fecha se realizó la opción de compra venta.

   M.E.C.G.: que conoce al señor Ubaldo desde hace once años, que él estaba alquilado y después esta en condición de compra venta, para venderle la casa; que son vecinos y ella pertenece al c.c. y ellos le prestan colaboración en las actividades, el señor colabora con la limpieza de la calle, colaboran con todas las actividades que se hacen en la comunidad, por eso se conocen; que sabe que está con opción de compra venta allí primero como vecinos, porque ellos les comentaron, segundo porque siempre han prestado ayuda, y tercero, porque como es del c.c. se comunican y siempre e prestan ayuda como vecinos; que después que quedaron de acuerdo con la compra venta, él le ha hechos muchas mejoras a la casa, porque esa casa estaba como las entregaron; que no conoce al propietario de esa vivienda; que con el señor Ubaldo ya son tres familias que la han habitado; que él va a cumplir once (11) años; que ella tiene 13 años en la comunidad. Al ser repreguntada contestó que le consta la venta porque tiene entendido que él estaba vendiendo su carro para dar la primera inicial y porque ellos les cuentan todo; que el documento no lo ha visto porque ya eso es cosa de ellos; que por ser vecinos, se puede decir que son amigos.

   M.D.C.L.Z.: que tiene 14 años tiene viviendo en la Urbanización Las Eugenias; que el inmueble que habita el ciudadano Ubaldo se ha alquilado tres veces, primero la señora Carolina, luego una señora que no se acuerda el nombre y por último fueron ellos el señor Ubaldo con su familia; que solo a la señora Gladis y al señor Ubaldo se les ofreció la casa con opción a compra; que nunca llegó a ver al propietario del inmueble; que la casa estaba en mal estado, y luego ellos desde que se mudaron empezaron a mejorar los marcos de las puertas, y cuando el señor dijo que le iba a vender la casa fue que comenzaron las mejoras de toda la casa; que la compra de la casa no se materializó porque según la señora Gladis les comentó que el señor después que les había ofrecido la vivienda después les dijo que no. Al ser repreguntada contestó que no visita esa casa con mucha frecuencia, pero si cuando ella hizo la transformación de la cocina, fue que les pidió que fueran a verla para ver como quedó, y como tiene que hacer mejoras a su cocina por eso fue para verla; que en verdad no existe una amistad como tal, sino que en la quinta etapa existe una cofradía que se llama V.d.C., y desde el mes de mayo hacen un rosario, y ella con cierta frecuencia asiste a los rosarios, asiste la comunidad, se reúnen una vez al mes y a veces no la ven, porque ella trabaja; que no ha visto alguna autorización escrita firmada por el propietario de la casa donde autorice a su inquilino a realizar las mejoras, pero si escuchó de ellos que en una oportunidad dijeron que el señor Lagalante nunca se había opuesto a las mejoras que hicieron en la casa; que tiene conocimiento que la opción de compra venta, por los comentarios de los vecinos que dijeron.

   E.R.A.d.N.: que tiene 14 años viviendo en las Eugenias, que conoce al señor Ubaldo desde que se mudaron ahí, ellos estan desde el 2005; que primero estaba alquilado luego se la dieron en opción a compra el dueño de la casa; que no conoce al dueño de la casa; que ella sepa ahí vivió una señora llamada Carolina, después una señora que se llamaba Elvia; que sabe que al señor Ubaldo le dieron en opción a compra venta la vivienda porque Gladis la esposa de él les manifestó, ella estaba contenta; que le han hecho muchas mejoras, las puertas, la ventanas; que le consta porque cuando ella llegó ahí esa casa estaba abandonada el monte estaba hasta arriba, luego ella le hizo las mejoras, ha visitado su casa. Al ser repreguntada contestó que la opción a compra la ha visto porque ella carga su carpeta, sobre las mejoras solo las ha visto.

   A.A.S.A.: que tiene 15 años viviendo en las Eugenias, desde que entregaron las viviendas allá; que lleva conociendo al señor Ubaldo aproximadamente nueve a diez años, son prácticamente vecinos; que si conoce al dueño de esa vivienda, desde el tiempo que tiene viviendo allá, catorce años; que él nunca ha habitado su casa, siempre han sido otras personas; que hasta donde sabe, el comenzó como inquilino hasta que firmó un contrato sobre su vivienda; que sabe que el señor U.f. un contrato de opción a compra sobre la vivienda por medio del mismo por son vecinos; que no vio ese contrato físico, pero si tiene conocimiento del contrato; que sabe que han hecho bastantes mejoras sobre la vivienda, la cocina, el solar, los cuartos, frisar las paredes, todo eso, son bastantes; que la casa estaba como cuando las entregan, y él la ha arreglado, ahora se ha visto el cambio con todo lo que él le ha hecho; que no conocía al señor Ubaldo antes de mudarse a dicha vivienda. Al ser repreguntado contestó que no ha visto nada por escrito sobre si han hecho mejoras.

   Para valorar las anteriores testimoniales, se observa que no obstante todos están contestes en sus dichos, estas declaraciones versan sobre el tiempo que tiene ocupando el demandado de autos el inmueble objeto del litigio, hecho éste que no está en discusión en este caso; así como el inicio de la relación arrendaticia, lo cual tampoco se discute; por otra parte se pretende demostrar la existencia de un contrato de opción a compra que consta en autos, y que está autenticada, para lo cual la prueba de testigos resulta inadmisible; y en relación a los dichos relacionados con las mejoras realizadas por el demandado de autos al inmueble, éste no es un hecho controvertido, pues sobre éste no versa la demanda. En consecuencia, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio a estas declaraciones, y se desechan.

3. - Copia fotostática de documento opción a compra, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Coro, en fecha 4 de mayo de 2011, el cual quedó inserto bajo el Nº 32, Tomo 60, suscrito entre las partes. Esta copia de documento autenticado, se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y surte prueba de acuerdo a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar que el ciudadano A.L.P. dio en opción a compra al ciudadano UBLADO J.V.A. el inmueble objeto del litigio, el cual éste último ha venido ocupando con el carácter de arrendatario.

   Analizadas las anteriores pruebas, se observa que el tribunal a quo fijó los limites de la controversia de la siguiente manera: a) la condición en que habita la vivienda objeto de la controversia, el ciudadano U.J.V.Á., b) la insolvencia o no en el pago de los cánones de arrendamiento del demandado, y c) la necesidad del ciudadano A.L.P. en ocupar el inmueble.

   Siendo el punto controvertido en esta apelación el carácter o condición con la cual habita el ciudadano U.J.V.A. el inmueble objeto del litigio, aduciendo la parte actora que es en condición de inquilino, mientras que la parte demandada alega que actualmente es de prominente comprador en virtud de un contrato de opción a compra suscrito por ambas partes, al respecto se observa que no fue un hecho controvertido que el ciudadano U.J.V.A. desde al año 2005 comenzó a ocupar el inmueble objeto del litigio en virtud de contrato de arrendamiento verbal pactado con el ciudadano A.L.P., por otra parte quedó evidenciado de autos que ciertamente ambos ciudadanos suscribieron en fecha 4 de mayo de 2011 un contrato de opción a compra sobre el inmueble cuyo desalojo se pide. En relación a este contrato, considera esta juzgadora, que este nuevo hecho de haber suscrito este contrato no modifica la relación arrendaticia existente previa a ese contrato, en el entendido que la opción a comprar el inmueble ocupado en calidad de arrendamiento es un derecho que tiene el inquilino, el cual está contemplado tanto en la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha del otorgamiento del contrato de opción, como es la figura de la preferencia ofertiva, que es el derecho que corresponde al arrendatario para que el propietario del inmueble se lo ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia de un tercero, razón por la cual, hasta tanto no se materialice en forma definitiva la venta, el arrendatario continúa ocupando el inmueble en su misma condición, es decir como inquilino, y no como alega el demandado, que su condición fue modificada a optante, y así se establece.

   Siendo así, demostrada la condición de arrendatario del demandado, debe verificarse la procedencia de la acción de desalojo de acuerdo a las causales invocadas, como son: Primero: la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, en relación a esta causal, de la confesión extrajudicial realizada por el demandado en audiencia realizada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Falcón, al manifestar: “…en lo sucesivo se negó a aceptar el pago del canon de arrendamiento…”, se evidencia que el arrendatario ciudadano U.J.V.A. no continuo pagando los cánones de arrendamiento, aunado al hecho que no consignó en autos prueba del pago correspondiente. Al respecto se observa que para los casos donde el propietario del inmueble arrendado se rehúsen a recibir el pago por concepto de canon de arrendamiento, existe el mecanismo para realizarlo como el procedimiento de consignaciones arrendaticias, regidas para la fecha del inicio de la relación arrendaticia en este caso, por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a partir del 12 de noviembre de 2011 se estableció el régimen transitorio en el artículo 159. Novena, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; razón por la cual no constituye excepción válida el argumento del demandado en relación a la falta da pago de los cánones de arrendamiento, y así se establece.

   Por otra parte, y en cuanto a la necesidad de ocupación del inmueble por parte del propietario demandante, si bien fueron traídas al proceso documentales que demuestran que el ciudadano A.L.P. realiza pagos de arrendamiento a un tercero por concepto de habitación, no fueron traídos a los autos otros elementos probatorios que puedan ser adminiculados para llevar al pleno convencimiento de esta juzgadora de la existencia de la causal alegada, considerando que éstas no constituyen una prueba contundente de la necesidad alegada, tal como lo establece el Parágrafo Único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En tal virtud, la demanda deberá ser declarada parcialmente con lugar, y ordenarse el pago de los cánones de arrendamiento insolutos hasta la definitiva entrega del inmueble por parte del demandado; y así se decide.

   Por último, se observa que el objeto de la demanda versa sobre un inmueble destinado a vivienda familiar, y por cuanto el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece:

   El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

   La anterior norma establece la protección a los mencionados grupos vulnerables, contra las medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; por lo que el mencionado Decreto-Ley se aplica respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

   En este orden, se hace preciso citar sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1317 de fecha 3/8/2011, la cual estableció:

   En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.

   En atención a los razonamientos antes expuestos, se observa que en el presente caso, por estar en presencia de una acción de desalojo de un inmueble destinado a habitación familiar, es por lo que resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; en tal virtud se deberá agotar el procedimiento administrativo dispuesto en el mencionado Decreto, para que se haga efectiva la entrega del inmueble, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada Lizay A.P.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 106.571, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.L.P., mediante diligencia de fecha 19 de marzo de 2015.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano A.L.P. contra el ciudadano U.J.V.A.; por lo que éste deberá desalojar y entregar al demandante el inmueble libre de personas y bienes, así como pagar la cantidad de DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 19.800,00) por concepto de cánones insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.

TERCERO

Se REVOCA la sentencia de fecha 16 de marzo de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón.

CUARTO

No hay condenatoria en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, a los trece (13) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 13/4/15, a la hora de las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia Nº 065-A-13-4-15.-

AHZ/YELIXA

Exp. Nº 5795.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.