Decisión nº PJ0192008000811 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 14 de Noviembre de 2008
| Fecha de Resolución | 14 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar |
| Ponente | Manuel Alfredo Cortes |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
Ciudad Bolívar, catorce de noviembre de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO: FP02-V-2008-000704
Con fecha 07 de mayo de 2008 fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) y recibida en este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial en la misma fecha 07-05-08, demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano A.Y.P., español, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.608.302 y de este domicilio, representado por la abogada Y.J.A.M. contra BODEGÓN LA GRUTA, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 14 de agosto del año 2002, bajo el Nº 70, Tomo 38-A, cuya última modificación se encuentra registrada por ante el mismo registro en fecha 27 de febrero del año 2007, bajo el Nº 69, Tomo 4-A-Sdo, representada por su único accionista ciudadano C.A.A.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.570.525 y de este domicilio, representado por el abogado E.G.B..-
Alega la apoderada de la parte actora en el libelo de la demanda:
Que su mandante tiene suscrito mediante documento público autenticado contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la Empresa Bodegón La Gruta, C.A., sobre un local de su exclusiva propiedad, distinguido con el Nº 05 que forma parte de la planta baja del edificio denominado Centro Comercial Tepuy, ubicado en la Avenida J.S. y la Calle Caura, zona u.d.C.B..
Que para el 17 de abril de 2007 su mandante le manifestó por escrito su voluntad de no prorrogar más el referido contrato, el cual vencía el 31 de julio de 2007.
Que la arrendataria actuando de mala fe, violentó la cláusula cuarta y arremetió contra las cláusulas séptima y tercera que se establecieron de mutuo acuerdo entre su representada y la arrendataria.
Que la cláusula séptima del referido contrato establece que la arrendataria no podrá ceder o traspasar el presente contrato, ni subarrendar sin la autorización expresa y por escrito del arrendador y en consecuencia no podrá la arrendataria comercializar o negociar el llamado punto comercial ni pretender la instauración del mismo al finalizar el contrato.
Que también la cláusula tercera del contrato dice que la falta de pago por parte de la arrendataria de dos mensualidades consecutivas, dará derecho al arrendador a considerar el contrato de plazo vencido pudiendo a su elección solicitar judicialmente la resolución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Que el arrendatario no ha pagado el canon de arrendamiento desde la fecha en que se venció el contrato de arrendamiento, es decir, desde el 31 de julio de 2007.
Que demanda a la ciudadana L.M.L.L., Presidenta de la empresa Bodegón La Gruta C.A., para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y su representado, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que lo recibió, o en su defecto así lo declare el Tribunal.
El día 20 de mayo de 2008 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho contados a partir del día siguiente a la fecha de la constancia de su citación para que procediera a contestar la demanda.
El día 03 de julio de 2008 la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado cartel de citación en la morada de la demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El día 18 de julio de 2008 el ciudadano E.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:
Admite y reconoce en toda su plenitud la existencia y validez del contrato presentado por el actor junto con el libelo de demanda.
Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que su mandante haya incumplido con su obligación de cancelar de manera puntual y plena, el monto del canon de arrendamiento.
Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que su mandante haya incumplido con su obligación de no subarrendar, traspasar o ceder el local arrendado a ningún tercero o subarrendatario.
Niega, rechaza y contradice que su mandante haya incumplido con su obligación de respetar el término o duración del contrato de arrendamiento cuya nulidad se demanda, por cuanto no existe ni ha existido jamás en los 6 años que se ha renovado de manera automática el presente contrato, la más mínima notificación o acuerdo entre las partes del contrato, que indiquen la intención de las mismas de poner fin al mismo, tal como lo establece el mismo contrato en su cláusula cuarta y siempre ha operado en el mismo el silencio de las partes.
Denuncia al actor por violación del contrato en sus cláusulas cuarta, tercera y séptima.
Llegado el día para la promoción de pruebas, los días 28 y 30 de julio de 2008, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes.
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
El 9 de octubre de 2008 el Juzgado Superior de esta localidad dictó sentencia en la cual declaró con lugar el recurso de apelación incoado por la parte demandante en contra de la sentencia dictada por este Juzgado en fecha 11 de agosto de 2008 ordenándole que conociera de la acción de resolución y dictara la correspondiente sentencia. Acatando el fallo de la alzada este Jurisdicente procederá a pronunciarse sobre el fondo de la controversia con base en las siguientes consideraciones:
La parte actora estimó su demanda en la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes. Sin embargo, la lectura del libelo evidencia que uno de los motivos de la pretendida resolución es la falta de pago de las pensiones del arrendamiento desde el 31 de julio de 2007. En otras palabras, el inquilino habría dejado de cumplir con sus obligaciones en el periodo comprendido entre los meses de agosto de 2007 a mayo de 2008, fecha ésta en que se interpuso la demanda.
El actor no señala el monto del arrendamiento, pero el examen de la demanda refleja que el mismo se pactó en quinientos Bolívares (Bs.F 500,00) mensuales en el año 2002 sujeto a revisión anual de acuerdo con el índice inflacionario. No se indica que tal revisión se haya efectuado, pero en la contestación la parte accionada reconoce que el último canon pactado es de un mil cuarenta bolívares. En consideración a esta alegación proveniente de la parte accionada este Jurisdicente concluye que el valor de la demanda excede de cinco mil bolívares fuertes y, por tanto, que este órgano jurisdiccional sí es competente para conocer y decidir la presente causa. Así lo decide.
Resuelto el punto atinente a la competencia por el valor de la demanda el Juzgador pasa a resolver el mérito de la pretensión a cuyo efecto observa:
El Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé dos especies de arrendamientos según la duración de la relación: a) arrendamientos por escrito a tiempo determinado; b) arrendamientos escritos o verbales a tiempo indeterminado.
La distinción entre una y otra categoría radica fundamentalmente en que en los primeros se conoce ab initio con toda certeza cuando va a terminar la relación en tanto que en los segundos la fecha de extinción del contrato es un evento futuro e incierto.
En el caso sublitis se pretende la resolución de un contrato por escrito a tiempo determinado cuya duración inicial fue de un año contado desde el primero de julio de 2002; las partes pactaron su prórroga indefinida por plazo iguales de un año si en los tres meses precedentes al vencimiento del plazo una parte no comunicaba a la otra su voluntad de no continuar la relación. Es decir, las partes convinieron en prorrogar automáticamente el contrato por periodos sucesivos de un año.
A juicio de este sentenciador el contrato que vincula a las partes de este juicio es un contrato sin determinación de tiempo porque no es posible saber con plena certeza desde el principio cuándo finalizará el arrendamiento, pues habrá que esperar hasta el último día del noveno mes de cada prórroga para saber si la vigencia del contrato se prolongará en el tiempo. Este elemento de incertidumbre es incompatible con los contratos a tiempo determinado cuya vigencia se conoce desde el principio.
Resuelto que el contrato cuya resolución se demanda es a tiempo indeterminado y habiendo determinado el Superior que contra ellos es factible el ejercicio de la acción de resolución, inclusive cuando la causal invocada es la falta de pago de las pensiones del arrendamiento o la prohibición de ceder el contrato o subarrendar sin autorización previa y expresa del arrendador, contempladas como causales de desalojo por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procederá este sentenciador a examinar el material probatorio aportado por las partes.
Con relación a la falta de pago de las pensiones del arrendamiento este Jurisdicente encuentra que el arrendamiento, su existencia, no es un hecho controvertido por cuando así lo admitió expresamente la sociedad de comercio demandada en su contestación. En cuanto a la insolvencia, por ser ella un hecho negativo absoluto la carga de la prueba se traslada a la parte accionada la cual debía probar el hecho positivo contrario, es decir, que sí ha pagado oportunamente las pensiones supuestamente insolutas.
A modo de prueba de la solvencia alegada en la contestación, el apoderado judicial de la sociedad de comercio Bodegón La Gruta CA., promovió unas copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias, las cuales están incorporadas al expediente en los folios 59 al 136. Estas documentales fueron igualmente ratificadas en el periodo probatorio.
La revisión de las actas del expediente de consignación arrendaticia deja al descubierto que mediante un escrito dirigido al Juez de Municipio el día 1º de abril de 2008, el representante legal de sociedad de comercio Bodegón La Gruta consignó las pensiones del arrendamiento que vincula a su representada con el ciudadano A.Y.P. correspondientes a los mensualidades de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero-febrero de 2008, con un retardo de casi nueve meses luego del vencimiento de la primera mensualidad, la de julio de 2007 y dos meses después del vencimiento de la última pensión denunciada por el actor, la de febrero de 2008.
El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando el arrendador de un inmueble se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario podrá consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble.
De acuerdo con el artículo 51 mencionado las consignaciones efectuadas fuera del lapso de 15 días son ineficaces en virtud de lo cual en el presente asunto es indudable que el expediente llevado por el Juzgado 1º del Municipio Heres lejos de demostrar el estado de solvencia que afirma la demandada lo que evidencia es su flagrante incumplimiento a la principal obligación que la ley –artículo 1592, ordinal 2º, del Código Civil- pone en cabeza del arrendatario, cual es la de pagar la pensión del arrendamiento en los términos convenidos. Ciertamente, todas las pensiones consignadas en el Juzgado 1º de Municipio estaban fuera del lapso de 15 días previsto en la legislación inquilinaria.
El incumplimiento del arrendatario tiene por efecto el que la demanda deba prosperar por existir plena prueba del alegado incumplimiento.
El anterior pronunciamiento hace inoficioso el análisis de la otra causal alegada en la demanda. Así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentes este Juzgado Segundo de 1ra. Instancia Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C.J.d.E.B., administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO incoada por A.Y.P. representado por la abogada Y.J.A.M. contra BODEGÓN LA GRUTA, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 14 de agosto del año 2002, bajo el Nº 70, Tomo 38-A, cuya última modificación se encuentra registrada por ante el mismo registro en fecha 27 de febrero del año 2007, bajo el Nº 69, Tomo 4-A-Sdo, representada por su único accionista ciudadano C.A.A.T..
En consecuencia, se condena a la sociedad de comercio BODEGON LA GRUTA CA., a desalojar, entregándolo al demandante, el local comercial distinguido con el Nº 5, ubicado en la planta baja del edificio Centro Comercial Tepuy situado entre la avenida J.S. y la calle Caura de Ciudad Bolívar.
Se condena en costas a la demandada.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,
Abg. M.A.C..-
La Secretaria,
Abg. S.C..-
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las TRES Y CINCO minutos de la tarde (3:05 p.m.)
La Secretaria,
Abg. S.C.
MAC/SCh/silvina.-
RESOLUCION N° PJ0192008000811.-
