Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Noviembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: A.N.N., titular de la cédula de identidad Nº 11.734.690.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: O.A.H. y O.A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 67.301 y 36.358 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: AGENCIA DE VIAJES TORRES ROJAS C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en fecha 1-6-2006, bajo el Nº 75, Tomo 10-A; y, los ciudadanos G.A.R.M. y J.C.T., titulares de las cédulas de identidad Números 4.273.854 y 10.110.297 respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: I.A.Q., N.I. y A.O.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 16.631, 21.676 y 49.254 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I

Se inicia la presente causa por libelo presentado ante el distribuidor de turno, en fecha 22-5-2007, a través del cual la ciudadana A.N.N., demanda a la sociedad mercantil AGENCIA DE VIAJES TORRES ROJAS C.A., en su carácter de arrendataria y a los ciudadanos G.R. y J.C.T., en su condición de fiadores por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con base en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde diciembre del año 2006 hasta mayo del año 2007, así como los condominios que van desde julio del año 2006 hasta abril del año 2007.

Admitida la demanda el 1-6-2007, se ordenó el emplazamiento de los demandados, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.

Encontrándose la causa en estado de citar al defensor ad litem que fuera designado en virtud de la imposibilidad de lograr la citación personal de los accionados, compareció el abogado I.Q., quien consignó poder que acredita su representación, dándose por citado en nombre de los demandados, procediendo a contestar la demanda en la oportunidad legal correspondiente. Alega como punto previo la perención de la instancia. Opone cuestiones previas, aduce la compensación, contesta el fondo de la demanda y propone reconvención, siendo ésta inadmitida por auto de fecha 3 de marzo del presente año. La parte actora contestó las cuestiones previas opuestas.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada promovió documentales contentivas de recibos de reserva del local arrendado y pago de cánones de arrendamiento y testimonial del ciudadano B.S.C., a los fines de la ratificación del recibo. La parte actora promovió documentales y prueba de informes.

II

Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Señalan los apoderados de la parte actora que en fecha 1-7-2006 se inició una relación arrendaticia entre su mandante y la Agencia de Viajes Torres Rojas C.A., el cual tuvo por objeto el local Nº 5, identificado con el código catastral 05-21/19-08, situado en la planta baja del edificio TORRE OASIS, ubicado en la Avenida F.S.L., entre las calles El Cristo y Los Manguitos, Urbanización Las Delicias, Parroquia El Recreo de esta ciudad; que la duración fue pactada por un año a contar desde el 1-7-2006 con vencimiento el 30-6-2007; que se pactó un canon de arrendamiento mensual de Bs. 3.500,00; que asimismo se pactó que el arrendatario pagaría las cuotas de condominio al administrador de la Torre Oasis; que los ciudadanos G.R. y J.C.T. se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones asumidas por la Agencia de Viajes Torres Rojas C.A; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde diciembre del año 2006 hasta mayo del año 2007, que a razón de Bs. 3.500,00 mensuales, alcanzan la suma de Bs. 21.000,00; que adicionalmente ha dejado de pagar las cuotas de condominio de los meses que van desde julio del año 2006 hasta abril del año 2007 que arrojan la suma de Bs. 4.440,25; que la falta de pago por parte del arrendatario a las cuotas de condominio generó un cobro judicial por parte del Escritorio Jurídico Alpe y Asociados, que le generó un pago por honorarios de Bs. 666,04. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1264, 1579, 1592, 1594, 1804, 1809, 1813 y 1814 del Código Civil, en armonía con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la tantas veces mencionada Agencia de Viajes Torres Rojas c.A., y los ciudadanos G.R. y J.C.T., para que convengan o en defecto de ello sean condenados por el Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble arrendado, solvente en los servicios, así como a pagarle por concepto de indemnización de daños y perjuicios el equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar, los que transcurran hasta la entrega definitiva del inmueble; los montos correspondientes a los condominios y honorarios de abogados cauysados y los que se sigan generando hasta la entrega del inmueble y las costas del juicio.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por su parte la representación de los demandados fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:

Como punto previo alega la perención de la instancia, con base en que la parte actora dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda no impulsó la citación de los demandados. Opone las cuestiones previas contenidas en los numerales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicando que el apoderado de la parte actora “…no demuestra su cualidad para comparecer en el juicio…”, aunado a que no dio cumplimiento a lo exigido en los numerales 2 y 3 del artículo 340 eiusdem. El defecto de forma de la demanda por no haber dado cumplimiento la parte actora a las exigencias contenidas en los numerales 4º, y 5º del mencionado artículo 340 y haber incurrido en la acumulación prohibida en el artículo 78 ibidem.

Admite la relación arrendaticia. Rechaza y contradice la demanda. Niega el estado de insolvencia argüido por la parte actora. Aduce la ilegalidad del pago del condominio, señalando que tal pretensión es contraria a lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pide que en virtud de lo improcedente del cobro de los condominios se le compensen las sumas que por tal rubro ha pagado que alcanzan la cantidad de Bs. 4.440,25 con alquileres futuros o en su defecto le sea reintegrada. Pide se declare sin lugar la demanda.

III

En el lapso de pruebas la parte actora hizo valer el documento de propiedad, el contrato de arrendamiento; la fiaza debidamente autenticada; estado de cuenta emanado de la Administradora Terranova C.A; estado de cuenta emanado del Escritorio Jurídico Alpe y Asociados y prueba de informes a la Administradora Terranova. La parte demandada hizo valer el recibo de reserva del local por Bs. 3.500,00, indicando que para el 30-6-2006 se había cancelado el primer mes por concepto de canon de arrendamiento; recibo por Bs. 21.000,00 que demuestran el pago de los meses de enero a junio 2007; la testimonial del ciudadano B.S.C., a fin de ratificar el recibo aportado como prueba del pago de los cánones de arrendamiento. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad librándose oficio a los fines de la evacuación de la prueba de informes y despacho-comisión a objeto de que se evacuase la testimonial. En fecha 19-5-2008 se agregaron resultas de la prueba de informes y el 26 del mes próximo pasado las atinentes a la prueba de testigos.

IV

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este tribunal observa:

P U N T O S P R E V I O S

D E L A P E R E N C I Ó N D E L A I N S T A N C I A

La parte demandada al momento de contestar la demanda aduce la perención de la instancia, señalando que la demanda se admitió el 11-6-2007, consignando la parte actora el 29 del referido mes y año las copias a fin de que se libren las compulsas, no habiendo cancelado los emolumentos del alguacil para la práctica de las citaciones ordenadas.

En nuestra ley procesal, la perención se encuentra regulada en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes...

…(omissis)…

También se extingue la instancia:

…Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…

(Negrillas, cursiva y subrayado del tribunal).

A su vez, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00537, de fecha 6-7-2004, a la luz del nuevo principio relativo a la gratuidad de la justicia, estableció:

…que la obligación arancelaria…perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el …artículo 12 de dicha Ley y que estrictamente deben ser cumplidas y satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento acarreará la perención de la instancia…. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta….

De la sentencia parcialmente transcrita, se evidencia que la Sala estableció los supuestos para que proceda la perención prevista en el ordinal 1º del artículo 267 del Código Adjetivo, a saber, que la demanda debe haber sido admitida con posterioridad al 6-7-2004 (fecha de publicación del fallo); y, la obligación de la parte de pagar al alguacil los emolumentos (de lo cual éste dejará constancia) en caso de que el lugar donde ha de llevarse a cabo la citación diste a más de 500 metros del Tribunal.

En el presente caso la demanda fue admitida el 11-6-2007 (folio 38) y en fecha 10-7-2007 (folio 40) el alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos a fin de realizar la citación de la parte demandada, evidenciándose que entre una fecha y otra transcurrieron 29 días, por lo que no se da el supuesto sancionatorio previsto en la norma supra transcrita que acarree la perención de la instancia. Por tales razones se declara sin lugar la solicitud de perención. Así se establece.

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 2º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Opone el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e indica que el apoderado de la demandante “…no demuestra su cualidad para comparecer en juicio…”.

De los términos en que planteó la representación de la parte demandada la cuestión previa que nos ocupa, es evidente que confunde la ilegitimidad de la parte con la del apoderado, además de esgrimir una supuesta falta de cualidad que atañe a la parte misma y no al mandatario. No obstante ello, con base en el principio iura novit curia y comoquiera que de los enrevesados términos en que fue planteada la cuestión previa se infiere que la misma se contrae a lo previsto en el numeral 3º del artículo 346 del Código Adjetivo, esto es, la ilegitimidad de la persona de la persona que se presente como apoderado del actor, este tribunal observa:

La cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 de la ley adjetiva está referida a la falta de capacidad de postulación, a la carencia por parte del apoderado de la representación que se atribuya o que el poder no sea otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Al respecto, luego de revisar las actas que conforman el expediente, consta en los apoderados de la demandante son abogados y están inscritos en el Inpreabogado bajo los Números67.301 y 36.358, es decir, que tienen los referidos abogados conforme las normas de la Ley de Abogados, capacidad de postulación. Respecto a la representación que se atribuyen, ríela a los folios 19 y 20 del expediente poder general que les fuera otorgado por la ciudadana A.N.N., ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual cumple lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, de ahí que, tienen los apoderados la representación que se atribuyen, cumpliéndose así lo previsto en el artículo 150 del Código Adjetivo. Finalmente respecto a que el poder no sea otorgado de forma legal o sea insuficiente; del mandato señalado que cursa a los autos se evidencia que fue conferido de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, es decir en forma auténtica, tratándose de un poder general que faculta a los abogados a actuar para todas las instancias, conforme el artículo 153 eiusdem y se trata de un poder amplísimo por lo que el mismo no es insuficiente. Por tales razones la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no puede prosperar. Así se decide.

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

POR NO HABERSE DADO CUMPLIMIENTO A LO DISPUESTO EN LOS NUMERALES 2º, 3º 4º, 5º DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM y HABERSE INCURRIDO EN LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA CONTEMPLADA EN EL ARTÍCULO 78 IBIDEM

Opone la representación de la parte demandada el defecto de forma de la demanda ya que a su decir, la parte actora no dio cumplimiento a lo previsto en los numerales 2º, 3º, 4º y 5º del artículo 340 del Código Adjetivo en virtud que, a su decir, el poder es general y no especial para el juicio y menos aun para demandar daños y perjuicios (2º y 3º); no identificó el inmueble objeto de la pretensión con su situación, medidas y linderos (4º) no fundamenta la pretensión en los artículos exigidos y establecidos en el Código Civil, Código de Procedimiento Civil y Ley Inquilinaria (5º) e incurrió en inepta acumulación de acciones, al pretender resolución de contrato, desalojo y daños y perjuicios.

Respecto a los requisitos consagrados en el numeral 2º y 3º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, los mismos se contraen a la identificación del demandante y del demandado, y para el caso de personas jurídicas los datos relativos a su creación y registro, evidenciándose del libelo de la demanda que la parte actora identificó debidamente a todas las partes intervinientes en el presente juicio, indicando nombre, apellido, domicilio, cédula de identidad y demás datos identificatorios que incluso no exige la norme ; y, respecto de la sociedad mercantil codemandada se señaló debidamente los datos correspondientes a su inscripción en el Registro Mercantil del estado Vargas. Por tales razones ha de declararse cumplido los requisitos exigidos en los ordinales señalados y se desecha la cuestión previa opuesta. Así se establece.

En lo atinente al incumplimiento del numeral 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que en el libelo de demanda deberá expresarse: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble;…”, precisa quien decide que para determinar cuál es el objeto de la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea, de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea la pretensión de dar, hacer o no hacer debida por el deudor; o el contrato mismo.

De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, basada en que el arrendatario incumplió con sus obligaciones contractuales, no es imprescindible la expresión en el libelo, de los linderos del inmueble, pues basta con que se determine el inmueble arrendado, precisando su ubicación.

En el caso bajo decisión se trata de una pretensión en la que se persigue la resolución de un contrato de arrendamiento con la consecuente entrega de la cosa arrendada, señalando la parte actora que el contrato de arrendamiento versó sobre “…el local Nº 5, identificado con el código catastral 05-21/19-08, situado en la planta baja del edificio TORRE OASIS, ubicado en la Avenida F.S.L., entre las calles El Cristo y Los Manguitos, Urbanización Las Delicias, Parroquia El Recreo de esta ciudad”, por lo que considera esta Juzgadora, suficiente la mención realizada en el libelo. No obstante ello es menester acotar que a pesar de ser suficiente tal indicación, no es menos cierto que la parte actora adicionalmente identificó el inmueble con sus medidas, linderos y demás especificaciones, y no como falsamente afirma la representación del demandado que tales datos fueron obviados. En consecuencia no incurrió la actora en el defecto de forma alegado por el demandado. Así se decide.

En cuanto a la omisión por parte de la actora del cumplimiento de lo exigido en el numeral 5º del artículo 340 del Código Adjetivo, atinente a la relación de los hechos, fundamentos de derecho y conclusiones; del largo escrito libelar presentado por la parte demandante se evidencia palmariamente que ésta cumplió los requisitos exigidos en el numeral que nos ocupa, haciendo una descripción detallada de los hechos, vº grº aspectos relativos a la relación locativa, cláusulas contractuales, cláusulas incumplidas por el arrendatario, fundamentos de derecho, conclusiones, instrumentos en que se funda la pretensión, petitorio y estimación de la demanda. De lo expuesto se evidencia que cumplió la parte actora la exigencia contenida en la ley adjetiva civil, de ahí que la cuestión previa opuesta ha de ser desechada. Así se decide.

En cuanto a la inepta acumulación aducida por la parte demandada, precisa quien decide que del libelo de demanda se evidencia con meridiana claridad que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento, con la consecuente entrega del inmueble y pagar por concepto de daños los cánones dejados de cancelar así como los que se continúen causando y las cuotas de condominio a que se obligó según el contrato y la indexación de tales cantidades.

Sin pasar este tribunal a pronunciarse sobre la procedencia o no de la corrección monetaria peticionada ya que el pronunciamiento se contrae a resolver la cuestión previa opuesta, es menester acotar que, la incompatibilidad aducida por la representación de la demandada en cuanto a la acumulación de pretensiones tiene plena aplicación respecto de los contratos de ejecución instantánea o de ejecución única, en los cuales la resolución del contrato tiene como consecuencia la terminación del mismo quedando las partes en una situación como si nunca hubieran contratado, debiendo las partes devolverse las prestaciones recíprocas cumplidas. Es el efecto “ex tunc” que lleva a las partes retroactivamente a la situación anterior a la celebración del contrato de compraventa en el cual no puede concebirse que el comprador pague el precio y deba devolver la cosa objeto del contrato. En el contrato de arrendamiento que es de tracto sucesivo, es decir de ejecución continuada, en caso de resolución o desalojo, como señala Planiol y Ripert es posible, acumular a la pretensión de resolución, la del cobro de las pensiones y otros rubros establecidos en el contrato. El efecto, que se produce en la resolución del contrato o acción de desalojo es “ex nunc”, es decir, para el futuro, por lo cual en el plano lógico no hay ninguna incompatibilidad que afecte las prestaciones cumplidas en el pasado las cuales deben mantener su equilibrio contractual, así como pretender que el arrendatario continúe pagando por el uso del inmueble hasta su efectiva entrega. Así se establece.

Aunado a ello, todos los conceptos reclamados por la parte actora, devienen del contrato de arrendamiento, cuyas acciones no se excluyen mutuamente ni tienen procedimientos incompatibles.

Por lo expuesto considera esta Juzgadora que no incurrió la parte actora en la acumulación prohibida contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no procede. Así se decide.

V

D E L F O N D O

Demanda la actora la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de julio del año 2006, el cual tuvo por objeto el local Nº 5, identificado con el código catastral 05-21/19-08, situado en la planta baja del edificio TORRE OASIS, ubicado en la Avenida F.S.L., entre las calles El Cristo y Los Manguitos, Urbanización Las Delicias, Parroquia El Recreo de esta ciudad, contrato que no fue atacado en forma alguna por la parte demandada. Por el contrario, es plenamente admitido y reconocido por ésta, por lo que se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Indica la actora que la causa de la resolución es la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento que van desde diciembre del año 2006 hasta mayo del año 2007, así como los montos correspondientes a condominio desde julio del año 2006 hasta abril del año 2007; que el canon fue pactado en Bs. 3.500,00 mensuales, pagadero por mensualidades adelantadas el primer día de cada mes; que adicionalmente se comprometió a pagar el condominio al administrador de la Torre Oasis (cláusula cuarta).

A tal pretensión se opone el demandado aduciendo que no adeuda canon de arrendamiento alguno, puesto que pagó los meses que van desde diciembre 2006 hasta mayo 2007 en un sólo pago de Bs. 21.000,00; y, respecto de los condominios, no estaba obligado a realizar tales cancelaciones, ya que tal pretensión es contraria a lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dispone el artículo 1592 del Código Civil que:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. ...(omissis)…

2. …pagar la pensión de arrendamiento…

.

Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.

Así tenemos que la parte demandada para probar la extinción de la obligación aportó a los autos dos recibos, uno por Bs. 3.500,00 emanado del ciudadano E.T.. Al referido comprobante no se le atribuye valor alguno, puesto que no guarda relación alguna con los meses reputados por la parte actora como insolutos. En efecto del contenido del mismo se evidencia que se trata de un pago para reservar el inmueble objeto del contrato cuta resolución se acciona. Adicionalmente el mismo emana de una persona que no es arrendadora ni causante de ésta, siendo atacado dicho recibo por la parte actora, por lo que al no haber demostrado el promovente su autenticidad el mismo carece de valor probatorio. Así se establece.

Aportó asimismo la parte demandada copia simple de un recibo por Bs. 21.000,00 emitido por el ciudadano B.S.C., a fin de acreditar la solvencia de los meses que van desde enero hasta junio del año 2007, supuestamente emitido el 15-12-2007. Dicho recibo no emana de la parte actora- arrendadora del inmueble, siendo atacado por ésta, por lo que no tiene valor alguno. Asimismo cabe advertir que la parte promovente del recibo, pidió el reconocimiento del mismo por su suscriptor a través de la prueba testimonial, no evacuándose la misma. Por ende tal comprobante es desechado por quien sentencia, debiendo concluirse que no logró la parte demandada demostrar la solvencia por ella aducida, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se resuelve.

Respecto al pago de los condominios señalados por la parte actora como adeudados y el argumento de la parte demandada en el sentido que no estaba obligada al señalado pago por contravenir tal exigencia lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa quien sentencia que la norma invocada prevé:

El arrendatario… no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar

.

Dicho artículo no contempla en modo alguno la potestad que tienen las partes, con base en el principio de autonomía de la voluntad de pactar que los gastos de condominio sean cubiertos por el arrendatario. La norma prohíbe expresamente que se cobren arrendamientos superiores a los fijados por el organismo regulador, traspasos o compra de bienes que se hallen dentro del inmueble como condición para arrendar, de ahí que, dicha disposición no ha sido violada. Así se establece.

A mayor abundamiento cabe acotar que el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, permite que en aquellos inmuebles arrendados que no estén sometidos al régimen de propiedad horizontal, los gastos de aseo, conservación… y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes, estableciendo como límite el 25% del monto del canon; ergo, de tratarse de inmuebles sometidos a propiedad horizontal, nada obsta para que las partes de común acuerdo convengan en que el inquilino cancele las cuotas de condominio. Así se establece.

Se concluye que habiendo pactado las partes convencionalmente en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que el arrendatario estaba obligado a cancelar a la Administradora de la Torre Oasis las planillas correspondientes a las cuotas del condominio, debían los demandados demostrar haber cumplido con tal obligación; y, al no hacerlo, incumplieron la carga que les impone los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se resuelve.

Dicho pago se limitará al monto correspondiente a cada uno de los recibos de condominio adeudados desde el mes de julio del año 2006 hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. No así respecto de los honorarios de abogados aspirados por la parte actora, toda vez que los mismos no están demostrados en juicio, aunado a que señala que fueron pagados al escritorio Jurídico Alpe y Asociados, sin que tal afirmación haya sido demostrada en el lapso de pruebas correspondiente. Así se decide.

Pretende la actora la indexación de las cantidades a que sea condenada la parte demandada, es decir, los montos equivalentes a cánones de arrendamiento y cuotas de condominio. Al respecto precisa esta sentenciadora que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo prevé como sanción para el arrendatario insolvente, el pago de intereses en los términos indicados en el artículo 27 de la mencionada ley; y, respecto de los condominios no consta que la actora haya erogado las sumas que el arrendatario debía cancelar, tanto es así, que, de la prueba de informes cursante a los folios 166 y 167, se evidencia que para el 8-5-2008, se adeudaban las cuotas de condominio desde julio del año 2006 hasta abril del año 2008. Por ende, se niega la solicitud de corrección monetaria peticionada. Así se decide.

Evidenciado de autos la parte demandada no probó haber satisfecho las obligaciones que se le reclaman, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia estando los méritos procesales a favor de la actora, respecto al incumplimiento por parte de la arrendataria y los fiadores de pagar los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio, no así en cuanto a los honorarios de abogados y la corrección monetaria, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda ha de proceder parcialmente. Así se declara.

VI

D E L A C O M P E N S A C I Ó N

Adujo la parte demandada que no estando obligada a pagar los condominios y habiendo cancelados los mismos desde la suscripción del contrato, (julio 2006) es decir, por 10 meses, ha de serle compensada la suma de Bs. 4.440,25.

Precisa quien decide que la compensación es uno de los medios legales de extinción de las obligaciones y opera aun sin el concurso de la voluntad de las partes (compensación legal), aun cuando puede existir también la compensación convencional; y, opera de derecho en virtud de la ley, desde el momento en que existen simultáneamente las dos deudas, que se extinguen por las cantidades concurrentes (articulo 1332 CC). La compensación opera de derecho en el sentido de que una vez decidida por el juez las obligaciones se extinguen desde su existencia simultánea, aun sin el consentimiento de los deudores y no desde que se dicte la sentencia.

La compensación debe cumplir con los siguientes requisitos: Simultaneidad, homogeneidad, liquidez, exigibilidad y reciprocidad.

Simultaneidad: Las obligaciones deben existir al mismo tiempo, es decir, las deudas deben coexistir.

Homogeneidad: La deuda que se da en pago debe tener el mismo objeto u otro similar a la deuda que extingue.

Liquidez: El crédito debe ser líquido.

Exigibilidad: Las deudas deben ser exigibles; por lo que se excluyen las obligaciones sometidas a término o condición suspensiva.

Reciprocidad: Las obligaciones deben ser reciprocas entre las mismas personas. Ésta se da cuando las dos personas sean acreedores o deudoras una de otra por cuenta propia.

En el presente caso, establecido como fuera al analizar el fondo de lo debatido que la parte demandada está obligada a pagar las cuotas de condominio en los términos pactados en el contrato de arrendamiento, lleva a esta sentenciadora impretermitiblemente a la conclusión que no existen deudas recíprocas que deban compensarse, no dándose los requisitos exigidos por el legislador para la declaratoria de la compensación. Así se establece.

Aunado a ello no aportó la parte demandada a los autos prueba alguna de pago que pudiera compensarse con la deuda que por cánones de arrendamiento y cuotas de condominio mantiene. Por el contrario, señaló haber pagado durante 10 meses, a contar desde el inicio de la relación locativa (julio 2006) cuotas de condominio, evidenciándose de la prueba de informes evacuada oportunamente, bajo su control y contradicción, emanada de Administradora Terranova C.A., que existe una deuda de condominio por Bs. 11.750,66, desde el mes de julio del año 2006 hasta el mes de abril del año 2008. Así se precisa.

Por lo expuesto se desecha la compensación opuesta por la parte demandada. Así se declara.

VII

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la perención alegada por la parte demandada.

SEGUNDO

Sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada contenidas en los ordinales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinentes a la ilegitimidad del actor, habiendo en realidad opuesto la contenida en el numeral 3º relativa a la ilegitimidad de la persona del apoderado del actor, y el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos contemplados en los numerales 2º, 3º, 4º y 5º del artículo 340 eiusdem y haberse incurrido en la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 ibidem.

TERCERO

Improcedente la compensación aducida por la parte demandada.

CUARTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana A.N.N., contra la sociedad mercantil AGENCIA DE VIAJES TORRES ROJAS C.A., en su carácter de arrendataria y los ciudadanos G.A.R.M. y J.C.T., en su condición de fiadores, todos identificados al inicio de este fallo. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el 3-7-2006 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, autenticado bajo el Nº 57, Tomo 40 de los libros respectivos y se condena a la parte demandada en:

1. Entregar a la demandante, libre de bienes y personas el inmueble constituido por el local Nº 5, identificado con el código catastral 05-21/19-08, situado en la planta baja del edificio TORRE OASIS, ubicado en la Avenida F.S.L., entre las calles El Cristo y Los Manguitos, Urbanización Las Delicias, Parroquia El Recreo de esta ciudad, solvente en los servicios tales como agua, luz, aseo urbano, relleno sanitario, teléfono.

2. Pagar la cantidad de Bs. 21.000,00 por concepto de cánones de arrendamiento de los meses que van desde diciembre 2006 hasta mayo 2007, por Bs. 3.500,00 mensuales y los que se sigan causando hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, a razón de Bs. 3.500,00 cada mes.

3. La suma de Bs. 4.440,25 por concepto de cuotas de condominio de los meses que van desde julio del año 2006 hasta abril del año 2007, así como las cuotas de condominio que se sigan causando hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

Por cuanto la demanda procedió parcialmente, ante la improcedencia de la corrección monetaria y los honorarios de abogados al Escritorio Jurídico Alpe y Asociados, no ha habido vencimiento total y por ende no ha lugar a costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy, 3-11-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las ocho y treinta y cinco minutos de la mañana (8:35 a.m.).

La Secretaria.

Exp. 44.465