Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 25 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente nº AP31-V-2010-000952

(Sentencia Definitiva)

Demandantes: Los ciudadanos A.E.A.Á. y R.I.A.Á., ambos mayores de edad, de nacionalidad venezolana, de este domicilio y, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad nº V-3.658.580 y V-3.658.581.

Apoderadas judiciales de la parte actora: Las abogadas J.A.R.d.W. y A.F., de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 23.463 y 51.238, respectivamente.

Demandada: La sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, según asiento nº 62, de fecha 14 de noviembre de 2.001, inserto en el Tomo 607-A-Qto., de los libros llevados por esa oficina registral.

Apoderado judicial de la parte demandada: El abogado M.C.V., de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.076.

Asunto: Desalojo.

Vistos estos autos:

I

Por auto dictado en fecha 25 de marzo de 2.010, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por las abogadas J.A.R.D.W. y A.F., de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 23.463 y 51.238, respectivamente, quienes se presentan a juicio afirmando su condición de apoderadas judiciales de los ciudadanos A.E.A.Á. y R.I.A.Á., ambos mayores de edad, de nacionalidad venezolana, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad nº V-3.658.580 y V-3.658.581, en ese mismo orden.

En tal sentido, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, las apoderadas judiciales de los actores indicaron en el libelo los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva a sus patrocinados:

1. Que, de acuerdo a documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 17 de marzo de 1.998, anotado bajo el número 27, Tomo 17, Protocolo Primero, los ciudadanos A.E.A.Á., R.I.A.Á. y S.S.H., todos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad nº V-3.658.580, V-3.658.581 y V-4.081.182, respectivamente, adquirieron para sí el bien inmueble constituido por el apartamento destinado a oficina, distinguido con las siglas y números C-22-A-2, que se ubica en el nivel veintidós (nº 22), Torre “C” del Edificio que lleva por nombre Centro Plaza, situado frente a la avenida F.d.M., intersección con la prolongación de la avenida A.B. de la urbanización Los Palos Grandes, y también con frente a la primera calle transversal de esa urbanización, jurisdicción hoy en día de la parroquia Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas.

2. Que, según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 18 de febrero de 2.004, anotado bajo el número 04, Tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, los nombrados A.E.A.Á., R.I.A.Á. y S.S.H., actuando conjuntamente en su condición de copropietarios del apartamento descrito en líneas anteriores, arrendaron ‘el 66,66% del inmueble antes identificado’ (sic) a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, según asiento nº 62, de fecha 14 de noviembre de 2.001, inserto en el Tomo 607-A-Qto., de los libros llevados por esa oficina registral, lo que a juicio de las mandatarias judiciales de los actores implica considerar que los tres copropietarios se reservaron de hecho ‘el 33,33% (de ese inmueble), para el funcionamiento de sus propias oficinas de Ingeniería’ (sic), y para que ello fuese así se procedió a la división de la nombrada oficina ‘en dos partes, con una pared interna, de Este a Oeste, que impide la intercomunicación entre ambas y delimita en forma absoluta los espacios’ (sic).

3. Que, el tiempo de duración previsto para el señalado contrato de arrendamiento fue estipulado entre las partes por el lapso de un (1) año fijo calendario, contado desde el día 1 de febrero de 2.004 hasta el día 31 de enero de 2.005, ambas fechas inclusive, término durante el cual la inquilina se obligó frente a sus arrendadores a satisfacer la cantidad de un millón quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 1.560.000,00), equivalente hoy en día a la suma de un mil quinientos sesenta bolívares fuertes (Bs. F. 1.560,00), por concepto de canon de arrendamiento, a ser pagados por adelantado en forma trimestral, dentro de los cinco (5) primeros días de cada trimestre causado.

4. Que durante la vigencia del referido contrato de arrendamiento, tal como se advierte de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 14 de marzo de 2.005, anotado bajo el número 50, Tomo 14, Protocolo Primero, el copropietario S.S.H., antes identificado, vendió a la arrendataria WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, c.a., la totalidad de los derechos de propiedad que, hasta ese entonces, mantenía el nombrado ciudadano sobre el inmueble que es objeto de la referida convención locativa, por lo que a decir de las mandatarias judiciales del actor, ‘desde la venta inconsulta de los derechos correspondientes a su ex socio S.Z. (sus) representados, le solicitaron a la ARRENDATARIA la devolución de la porción arrendada, para expandir sus propias oficinas de Ingeniería, negándose en todo momento la Arrendataria a dicha devolución y/o a la firma de un contrato que reflejara la situación de hecho producida por la venta antes señalada’ (sic).

5. Que, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante Resolución nº 12.635, de fecha 6 de noviembre de 2.008, fijó como precio máximo que podía devengar el inmueble de autos por concepto de canon de arrendamiento, la suma de dieciocho mil doscientos setenta y nueve bolívares fuertes (Bs. F. 18.279,00), y para el puesto de estacionamiento descubierto que es inherente a ese inmueble, se estableció por el mismo concepto la cantidad de un mil setecientos cuarenta y ocho bolívares fuertes con ochenta y seis céntimos (Bs. F. 1.748,86), por lo que, según explican las mandatarias judiciales de los actores, teniendo presente que la relación arrendaticia que vincula a sus representados con la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, c.a., está referida ‘al 33,33%, es decir a una tercera parte del inmueble, el canon mensual de arrendamiento es de SEIS MIL NOVENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 6.093,00)’ –sic-, acusándose en el libelo que ese monto ‘debería haberla (sic) pagado LA ARRENDATARIA a partir del mes de diciembre inclusive de 2008, pago que no ha realizado hasta la fecha’ (sic), lo que a su entender ‘evidencia el estado de insolvencia en que se encuentra (la arrendataria) para poder continuar ocupando el inmueble arrendado’ (sic).

6. Que, al amparo de tales consideraciones, los hoy demandantes intentaron formal demanda de cumplimiento de contrato contra su arrendataria, la cual fue conocida en primera instancia por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo que se infiere de actuaciones contenidas en el expediente nº AP31-V-2009-001214, de la nomenclatura de ese Tribunal. Esa pretensión, según se explica en el libelo, no llegó a cristalizar debido a que el órgano jurisdiccional actuante, en sentencia del 3 de diciembre de 2.009, al considerar que el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo indeterminado, declaró la inadmisibilidad de esa demanda, ordenándose en ese fallo que se observara la aplicación de la especial legislación inquilinaria para que las partes dilucidaran el conflicto de su interés.

   Sobre la base de las distintas argumentaciones esbozadas por las mandatarias judiciales de los actores en el libelo con que principian estas actuaciones, se intenta la presente demanda en sede judicial, en la que, invocándose el contenido del artículo 34, literales a) y b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se exige a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, c.a., satisfacer en beneficio de los actores los siguientes conceptos:

   1. - El desalojo del bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por la oficina distinguida con las siglas y números C-22-A-2, que se ubica en el piso 22 del Edificio que lleva por nombre Centro Plaza, situado en la avenida F.d.M., urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción hoy en día de la parroquia Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, requiriéndose, por ende, la ‘desocupación inmediata del inmueble objeto de esta controversia’ (sic).

   2. - El pago, a título de indemnización, de la cantidad de noventa y siete mil cuatrocientos ochenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F. 97.488,00) que, a decir de las apoderadas judiciales de la parte actora, se corresponde con la sumatoria de las pensiones de arrendamiento descritas en el libelo como insolutas y causadas durante los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, enero, febrero y marzo de 2.010, cada una de ellas por la cantidad de seis mil noventa y tres bolívares fuertes (Bs. F. 6.093,00), exigiéndose también de la hoy demandada el pago de aquellas mensualidades que, por igual monto y concepto, se siguieren ‘venciendo hasta la total desocupación del inmueble, más sus intereses hasta esa fecha y, el ajuste por inflación a partir del momento de interponerse la presente demanda’ (sic).

   3. - El pago de ‘los montos insolutos de todos los servicios de la oficina’ (sic).

   4. - El pago de ‘los costos y costas judiciales, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil’ (sic).

   En fecha 31 de mayo de 2.010, el ciudadano D.A.B., Alguacil titular adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de su imposibilidad material en ubicar al representante legal de la demandada, a los efectos de practicar su citación personal para el acto de la litis contestación.

   Cumplidas las formalidades atinentes a la citación sucedánea de la parte demandada, solicitada expresamente por la representación judicial de la parte actora en conformidad a lo establecido por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin lograrse la comparecencia del representante legal de la destinataria de la pretensión, por sí o por medio de apoderado, el Tribunal designó al abogado J.L.V., de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 28.050, con el carácter de defensor ad litem de la parte demandada, quien posteriormente, según consta de acta de fecha 5 de octubre de 2.010, aceptó el cargo con el que fuera nombrado, prestando juramento de ley.

   En fecha 11 de enero de 2.011, el ciudadano J.I., Alguacil titular adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la citación personal del defensor ad litem de la parte demandada para el acto de la litis contestación.

   Mediante escrito consignado en fecha 17 de enero de 2.011, el defensor ad litem de la parte demandada dio contestación a la demanda interpuesta contra su defendida.

   Abierto el juicio a pruebas, se advierte que solamente la parte actora hizo uso de ese derecho, lo que de seguidas permite a quien aquí decide pronunciarse acerca de la idoneidad del material probatorio aportado por ella. Tales probanzas constan en escrito presentado el día 19 de enero de 2.011, de la siguiente manera:

1. En el particular titulado ‘CAPITULO I’, la representación judicial de la parte actora hizo valer ‘el mérito favorable de los autos en todo lo que favorezca a (sus) representados’ (sic).

   Sobre el particular, se inclina quien aquí decide por desechar el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, toda vez que el mérito favorable de los autos, en la forma planteada por la promovente, no aparece contemplado en nuestro ordenamiento jurídico como medio de prueba válido a favor ni en contra de ninguna de las partes integrantes de la relación jurídica litigiosa de que se trate, pues tal circunstancia, en sí, constituye más bien la resultante misma de la definitiva por mandato de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, dado que la sentencia del Juez, pronunciada con arreglo a lo expresamente alegado y demostrado por las partes, es lo que va a determinar la justeza de la pretensión procesal deducida por el actor o el triunfo de la actividad defensiva esbozada por el destinatario de la pretensión.

   En función de lo expuesto, la pretendida actividad probatoria desplegada por la representación judicial de la parte actora deviene en improcedente y, por lo tanto, la misma debe ser excluida del presente debate. Así se declara.

2. Finalmente, en el particular titulado ‘CAPITULO II’, de su escrito del 19 de enero de 2.011, la representación judicial de la parte actora promovió la prueba testimonial de los ciudadanos C.J., M.U. y M.C., portadores de las cédulas de identidad nº V-6.115.014, V-14.890.521 y V-4.351.172, respectivamente, en función de demostrar que sus representados ‘necesitan ocupar la oficina arrendada para poder trabajar adecuadamente, ya que la alquilaron solo temporalmente y se han visto restringidos en el desempeño de sus actividades profesionales, debido a la ocupación indebida de los inquilinos, del inmueble arrendado’ (sic).

   La referida prueba fue admitida a trámite por este Tribunal según consta de auto dictado en fecha 24 de enero de 2.011, obteniéndose de ella solamente el siguiente resultado:

   El testigo C.J.B., titular de la cédula de identidad nº 6.115.014, en su declaración rendida ante este Tribunal el día 10 de febrero de 2.011, manifestó conocer de vista, trato y comunicación a los hoy demandantes, a la vez que expresó tener conocimiento del lugar donde los ciudadanos A.E. y R.I.A.Á. desempeñan sus actividades profesionales. Asimismo, el testigo indicó conocer que los hoy demandantes tienen alquilada una porción de su oficina a la hoy demandada, cuya porción arrendada está perfectamente delimitada y que ambos espacios totalizan aproximadamente una superficie de ciento ochenta metros cuadrados (180 m²), de los cuales los hoy demandantes ocupan un área de sesenta metros cuadrados (60 m²), y que el otro espacio, de ciento veinte metros cuadrados (120 m²), es ocupado por la empresa demandada en calidad de inquilina. También, el testigo expresó tener conocimiento que desde hace mucho tiempo los hoy demandantes le han solicitado a su arrendataria la devolución del inmueble arrendado, debido a la necesidad de aquellos de ocupar dicho espacio para cubrir las necesidades de su empresa de ingeniería civil y ambiental, pues en la actualidad los hoy demandantes no pueden desempeñar trabajos por limitación de espacio por encontrarse hacinados, lo que implica la contratación de otros ingenieros fuera de sus oficinas que encarece su actividad, todo lo cual le consta al testigo porque él mantiene ‘relaciones profesionales con (los actores) desde hace más de veinte (20) años, básicamente por eso’ (sic).

   Por su parte, la testigo M.C.A., titular de la cédula de identidad nº 4.351.172, en su declaración rendida ante este Tribunal el día 10 de febrero de 2.011, manifestó conocer de vista, trato y comunicación a los hoy demandantes, a la vez que expresó tener conocimiento del lugar donde los ciudadanos A.E. y R.I.A.Á. desempeñan sus actividades profesionales. Asimismo, la testigo indicó tener conocimiento que los hoy demandantes tienen alquilada una porción de su oficina a la hoy demandada, la cual está perfectamente delimitada y que ambos espacios totalizan aproximadamente una superficie de ciento ochenta metros cuadrados (180 m²), de los cuales los hoy demandantes ocupan un área de sesenta metros cuadrados (60 m²) y que el otro espacio, de ciento veinte metros cuadrados (120 m²), es ocupado por la empresa demandada en calidad de inquilina. También, la testigo expresó tener conocimiento que desde hace mucho tiempo los hoy demandantes le han solicitado a su arrendataria la devolución del inmueble arrendado, debido a la necesidad de aquellos de ocupar dicho espacio para cubrir las necesidades de su empresa de ingeniería civil y ambiental, pues en la actualidad los hoy demandantes no pueden desempeñar trabajos por limitación de espacio por encontrarse hacinados, lo que implica la contratación de otros ingenieros fuera de sus oficinas que encarece su actividad, todo lo cual le consta a la testigo porque ella tiene ‘vínculos de más de hace veinte (20) años. Conocí la oficina cuando estaba completa, sin haber sido alquilada aun, que estaban con su antiguo socio, por ese mismo vínculo profesional veo el problema de hacinamiento. La falta de laboratorios, me consta que antes lo tenían y ahora no lo tienen, y no lo tienen por falta de espacio’ (sic).

   Sobre el particular, observa quien aquí decide que estamos en presencia de sendas declaraciones en las que el denominador común de las respuestas ofrecidas por los testigos instrumentales se reduce a expresar, tan sólo, una respuesta simple encaminada a afirmar que les consta los hechos sobre los cuales versó el interrogatorio, pero sin indicar los testigos cómo es que adquirieron conocimiento de las circunstancias fácticas contenidas en las preguntas que se les formularon, lo que, a juicio del Tribunal, no es suficiente para apreciar la idoneidad de la prueba que nos ocupa, pues a ello se opone, precisamente, el contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al Juez a estimar cuidadosamente los motivos de las declaraciones en función de ponderar si tales probanzas son concordantes con el resto de las pruebas aportadas a la causa, pues si cada pregunta está referida a un hecho en concreto, la respuesta del testigo debe estar orientada a explicar el por qué de sus afirmaciones, todo lo cual es indicativo que la actitud de los testigos instrumentales en indicar en forma pura y simple que les consta el hecho, pero sin manifestar las razones de su conocimiento, hace que tal probanza sea infundada y, por lo tanto, mal se le puede exigir al Tribunal suplir la deficiencia de la prueba.

   En función de lo expuesto, la prueba testimonial que nos ocupa deviene en improcedente y, por ende, la misma debe ser desechada de este juicio. Así se decide.

   Posteriormente, mediante escrito consignado en fecha 8 de febrero de 2.011, las apoderadas judiciales de la parte actora promovieron las siguientes pruebas:

1. En el particular titulado ‘CAPITULO I’, de su escrito del 8 de febrero de 2.011, las mandatarias judiciales de los actores promovieron el mérito derivado de específicas documentales incorporadas al libelo, las cuales conciernen a:

   (omissis) “…1. Marcada “E”: Notificación a La Arrendataria, de la voluntad de Los Arrendadores de no renovar el Contrato de Arrendamiento.

   2. Marcado “H” documental mediante el cual (sic) el Consultor Jurídico de LA ARRENDATARIA, Abogado C.F. admitió la fecha de vencimiento del contrato, manifestando que ejercerían su derecho sobre la prórroga legal del mismo.

   3. Marcada “I”, copia certificada de los siguientes documentos: a) Resolución Nº00012635, de fecha 06-11-2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que fija el canon de arrendamiento de la totalidad del local en la suma de Bs. 18.279,00). b) Informe de la notificación por cartel de dicha resolución. c) copia de la publicación en el diario El Universal. d) Cartel de notificación de a LA ARRENDATARIA de fecha 17-11-2008. e) Informe de la notificación personal, constancia de visita al inmueble de fecha 14-11-2008 y f) Notificación personal de fecha 07-11-2008, todos estos documentos debidamente recibidos por LA ARRENDATARIA.

   4. Marcada “J” Copia certificada en cinco (5) folios útiles del Recurso y la Sentencia que declaró el 06-02-2009 INADMISIBLE dicho recurso Contencioso-Administrativo intentado ante el Juzgado Superior Séptimo Contencioso-Administrativo de la Región capital (sic), expediente Nº 63240-F-92, por LA ARRENDATARIA, contra la ya referida RESOLUCIÓN Nº 00012635, dictada por la Dirección Nacional (sic) de Inquilinato y el auto de fecha 17-02-2009, que declaró firme dicho fallo de inadmisibilidad, motivo por el cual dicha Resolución causó estado y debe ser acatada y ejecutada…” (sic).

   Sobre el particular, se aprecia que el medio de prueba ofrecido por las apoderadas judiciales de la parte actora, representado por las distintas documentales que allí se describen, no fueron objetadas en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí la apreciación plena de las mismas, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerados. Así se decide.

2. En el particular titulado ‘CAPITULO II’, de su escrito del 8 de febrero de 2.011, las mandatarias judiciales de los actores promovieron el mérito derivado de:

   (omissis) “…Copia Certificada del expediente Nº 2008-0349 de Consignaciones que cursa ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Area (sic) Metropolitana de Caracas, a los siguientes fines:

1. Prueba de CONFESIÓN por parte de la empresa WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA. C.A. de su condición de ARRENDATARIA de la porción del 33,33% del local objeto de esta demanda, de conformidad con jurisprudencia reiterada y no controvertida, configurada en un documento escrito, en el cual con libre albedrío y voluntariamente el representante legal de dicha empresa reconoce su condición de ARRENDATARIA de dicha porción y la obligación de pagar cánones de arrendamiento.

2. Prueba de la falta de pago de la obligación establecida según resolución Nº 0012635, ya consignada en autos.

3. Prueba de que LOS ARRENDADORES no han retirado los pagos parciales de los cánones de arrendamientos por insuficientes y extemporáneos.

   2. Promovemos, consignamos y hacemos valer, copia de la notificación judicial efectuada a LA ARRENDATARIA en fecha 14-02-2008, según expediente Nº AP31-S-2008-000133 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas, de la voluntad de LOS ARRENDADORES de no renovar el Contrato de Arrendamiento…” (sic).

   Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, constituido por las distintas documentales que hizo valer, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de las mismas, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerado. Así se decide.

3. Finalmente, en el particular titulado ‘CAPÍTULO III’, de su escrito del 8 de febrero de 2.011, las apoderadas judiciales de los actores promovieron la prueba de inspección judicial en el inmueble de autos.

   La referida prueba fue admitida a trámite según consta de auto dictado en fecha 18 de febrero de 2.011, obteniéndose posteriormente el siguiente resultado:

   (omissis) “…AL PRIMERO: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial y con ayuda del práctico designado que los metros o que el metraje que conforma la totalidad del local objeto de inspección distinguido con las siglas C-22-A es de CIENTO OCHENTA METROS CUADRADOS (180 Mts2) aproximadamente. AL SEGUNDO: El Tribunal deja constancia por vía de inspección ocular y con ayuda del práctico designado que los metros o que el metraje que conforma la oficina ocupada por la arrendataria World Holding & Consulting Venezuela C.A. es de CIENTO VEINTE METROS CUADROS –sic- (120 Mts2), aproximadamente. AL TERCERO: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial y con ayuda del práctico designado que los metros o que el metraje que conforma la oficina ocupada por los arrendadores es de SESENTA METROS CUADROS –sic- (60 Mts2), aproximadamente. AL CUARTO: El Tribunal deja constancia que la totalidad del local inspeccionado se encuentra separada y actualmente constituye dos oficinas independientes, las cuales se encuentran separadas por una pared drywall, y a los fines de una mejor comprensión de los límites de cada una de ellas, el Tribunal previa solicitud de ambas partes acuerda la incorporación a estas actuaciones de croquis a mano alzada en el que se discriminan las distintas áreas de la totalidad del inmueble objeto de inspección. AL QUINTO: El Tribunal deja constancia por vía de inspección judicial, luego del recorrido que se hizo en todas las instalaciones que conforman la oficina ocupada por los arrendatarios se pudo constatar que todos y cada uno de los bienes muebles que se identifican en el inventario que cursan agregadas a las presentes actuaciones al folio 82 y su vuelto de este expediente, se encuentran en la señalada oficinas con excepción de los acrílicos protectores de piso. Los referidos muebles se encuentran en buenas condiciones, con pequeños desperfectos en la tapicería de algunas sillas derivados del uso de las mismas. AL SEXTO: El Tribunal deja constancia que luego del recorrido por las distintas instalaciones que conforman las oficinas de los arrendadores, ingenieros Araya el Tribunal puede constatar que la misma está dedicada al uso de actividades vinculada con ingeniería verificándose la existencia de equipos propios de esa actividad, específicamente, el equipo de laboratorio estudios de suelo, se encuentra ubicado en parte en el pasillo de la oficina y otra parte en un área que se utiliza como cocina, así como gran cantidad de material, planos y cajas que se encuentran en áreas de circulación de la oficina, así como depositadas debajo de escritorios. El mobiliario se encuentra bien distribuido pero evidencia aglomeramiento y dificultad movilización en sus respectivas áreas. AL SÉPTIMO: El Tribunal deja constancia que la oficina ocupada por la arrendataria se encuentra en buenas condiciones de uso y conservación, el mobiliario que la conforma se encuentra adecuadamente distribuido y libres las áreas de circulación. En este estado el abogado M.R.C.V., anteriormente identificado, en su carácter de representanta de la demanda (sic) de auto, haciendo su uso de derecho a hacer observaciones solicito el derecho de palabra y expuso: en relación con los bienes muebles existentes en la oficina que ocupa mi representada informo que la misma posee el 33.33% de los derechos de propiedad sobre esos bienes por venta efectuada por el ciudadano S.S.H., tal y como consta de documento que en copia fotostática solicitó sea agregada al expediente para que forme parte del mismo. Asimismo, hago la observación de que el inmueble aunque se encuentra separado físicamente los servicios del (sic) electricidad y condominio son comunes es decir no se encuentran separados…” (sic).

   Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone la apreciación plena del hecho material en ella contenido, individualmente considerado. Así se declara.

   II

   Concluida la fase de sustanciación inherente al presente juicio, se observa que la competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la relación jurídica litigiosa que nos ocupa.

   Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

   El objeto de la pretensión procesal deducida por los ciudadanos A.E.A.Á. y R.I.A.Á., persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que, a entender de los actores, les vincula con la sociedad mercantil World Holding & Consulting Venezuela, c.a.

   Para tal fin, de acuerdo a la exposición de motivos contenida en el libelo, los hoy demandantes, invocando el supuesto de hecho normativo contemplado en el artículo 34, literales a) y b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, han requerido judicialmente el desalojo o ‘desocupación inmediata del inmueble objeto de esta controversia’ (sic), indicando, de un lado, que la arrendataria dejó de pagar el importe de las pensiones locativas durante los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, enero, febrero y marzo de 2.010, cada una de ellas por la cantidad de seis mil noventa y tres bolívares fuertes (Bs. F. 6.093,00), suma esta que, a juicio de los actores, es la fracción que le corresponde satisfacer a la inquilina, derivada al aplicar el contenido de la Resolución nº 12.635, de fecha 6 de noviembre de 2.008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, ya que, en opinión de los actores, ‘el arrendamiento objeto del presente contrato se refiere al 33,33%, es decir a una tercera parte del inmueble’ (sic); y por el otro, los demandantes plantearon en el libelo su necesidad de ocupar el inmueble arrendado, al estar ellos atravesando por ‘una situación de estrechez y deterioro para poder desempeñar sus servicios de Ingeniería Civil y Ambiental, debiendo compartir un espacio que les es imprescindible y necesario para el desempeño de su trabajo’ (sic).

   Frente a tales exigencias, el defensor ad litem inicialmente designado a la parte demandada, se opuso a las pretensiones de los actores alegando primeramente la falta de cualidad de éstos para intentar el juicio y la carencia de interés jurídico actual de su defendida para sostener las razones aducidas por los demandantes en el libelo. El fundamento de esa defensa previa, fue redactado de la siguiente manera:

   (omissis) “…De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, y la falta de interés de mi defendida en sostener las razones aducidas por los demandantes en el libelo.

   En efecto, conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 27 de marzo de 1.998, anotado bajo el número 27, Tomo 17, Protocolo Primero, los señores A.E.A.Á., R.I.A.Á. y S.S., adquirieron para sí el bien inmueble constituido por el apartamento destinado a oficina, distinguido con las siglas y números C-22-A, que se ubica en el nivel 22 de la Torre “C” del Edificio “CENTRO PLAZA”, situado frente a la Avenida F.d.M., intersección con la Prolongación de la Avenida A.B., de la Urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, por lo que entre las nombradas personas se conformó un verdadero estado de comunidad, regulado por el artículo 759 del Código Civil, lo que es admitido por los actores en el libelo al indicarse que en esa negociación de compraventa “…no se hicieron especificaciones diferentes…”.

   Posterior a ese evento, tal como se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 18 de febrero de 2.004, anotado bajo el número 04, Tomo 15, de los respectivos libros llevados por esa Notaría, los nombrados copropietarios arrendaron a mi defendida el 66,66% de los derechos de propiedad sobre el indicado apartamento, en el que, como antes se dijo, “…no se hicieron especificaciones diferentes…”.

   Ahora bien, durante la vigencia de ese contrato de arrendamiento, mi defendida adquirió el 33,33% de los derechos de propiedad del referido apartamento en razón de la operación de compraventa materializada entre ella y el señor S.S., por lo que desde el mismo momento de protocolizarse ese acto traslativo de propiedad la condición de mi defendida quedó modificada ostensiblemente, pasando ella a ser comunera y, por ende, decayó la condición de inquilina que, hasta ese entonces, mantenía sobre los derechos de propiedad que le fueran inicialmente cedidos en calidad de arrendamiento, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 765 del Código Civil, ella tiene la plena propiedad de su cuota, participando en las cargas y beneficios que tal circunstancia le propicia, por tratarse de un bien que se reputa pro indiviso, dado que su condición de copropietaria abarca al inmueble y no a una porción de él, incluyendo aquellas que se describen en el nombrado contrato de arrendamiento, cuya naturaleza quedó desvirtuada por efectos de la venta materializada a su favor.

   Por lo expuesto, solicito al Tribunal declare la procedencia de esta defensa, estableciendo la falta de cualidad de los actores para intentar el juicio, y la falta de interés de mi defendida en sostener las pretensiones de los demandantes. Así espero sea establecido...” (sic).

   Para decidir, se observa:

   Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asistir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, activa o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados. En ese sentido, el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil es muy enfático al señalar que ‘Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley’.

   La cualidad, entonces, no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del actor, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, con relación a la persona contra quien es dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República:

   (omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

   Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

   A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

   (...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, J.E.L.C.F. en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).

   Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:

   (...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción (...).

   (...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48).

   Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dispone que:

   Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

   El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).

   El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdicción. Es por ello que L.L. sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).

   Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés.

   Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de R.C.R. y otros). –Subrayado y cursivas de la Sala-

   Ahora bien, en el caso bajo examen se observa que los integrantes de la presente relación jurídica litigiosa coinciden en admitir la existencia de la relación contractual arrendaticia que, a su entender, les vincula.

   Ese contrato de arrendamiento, señalado expresamente por los actores como instrumento fundamental de su pretensión, aparece autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, según asiento nº 04, de fecha 18 de febrero de 2.004, inserto en el Tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a lo que es de agregar que la naturaleza intrínseca de esa convención quedó establecida en sentencia de fecha 3 de diciembre de 2.009, proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que al resolverse una controversia que involucró a las mismas partes hoy en conflicto, se juzgó la reconducción de esa relación contractual pues, en opinión del operador de justicia actuante, ‘Al convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no hay tiempo fijo que venza y tampoco lapso de prórroga legal, pues la misma sólo es aplicable a contratos a tiempo determinado, como lo era en un principio el del presente caso’ (sic), conclusión jurídica ésta que, según se aprecia del examen de autos, no fue controvertida ni discutida mediante la interposición de los recursos previstos en la ley para tal fin, en cuyo caso, por mandato de lo que señala el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, esa decisión, en la que se tan solo se ponderó un aspecto atinente a la admisibilidad de la pretensión y no del mérito de lo controvertido, es vinculante para las partes hoy en conflicto en todo proceso futuro, derivado de la nombrada convención arrendaticia.

   Ese contrato, cuya naturaleza intrínseca ya fue objeto de escrutinio judicial previo, es el mismo que hoy en día hacen valer los actores como recaudo fundamental de su pretensión para sustentar su petición de desalojo, por lo que se entiende que no existe otro contrato de similar índole que relacione a las partes hoy en conflicto, lo cual tampoco aparece planteado ni discutido en autos.

   Siendo esto así, no comparte quien aquí decide las afirmaciones hechas por las partes en cuanto que el objeto del contrato cuya terminación se pretende judicialmente esté referido a una porción equivalente al 66,66% del inmueble constituido por el apartamento nº C-22-A-2 del Edificio Centro Plaza, pues al examinar el aludido contrato de arrendamiento, al cual se le atribuyó el calificativo de ser instrumento fundamental de la pretensión, se observa en su cláusula primera lo siguiente:

   (omissis) “…PRIMERA. Objeto. EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su exclusiva propiedad, distinguido con el número C-22-A-2, ubicado en el piso 22 (Pent House) de la torre C, del edificio denominado Centro Plaza, situado en la Avenida F.d.M., Los Palos Grandes, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, para uso exclusivo de la OFICINA ADMINISTRATIVA sede de WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., EL ARRENDATARIO se obliga a no cambiar su uso sin la previa autorización dada por escrito, de EL ARRENDADOR. EL ARRENDATARIO no podrá ceder este contrato en forma alguna total ni parcialmente, bajo pena de nulidad; en consecuencia, queda rigurosamente y terminantemente prohibidas: las llamadas ventas de punto que impliquen subarriendo del inmueble o cesión del contrato, el uso del inmueble por cualquier persona distinta a EL ARRENDATARIO, traspaso del inmueble, cesión del mismo, etc. y cualquier intento de violar esta disposición será considerada dolosa y dará lugar a las acciones civiles y penales pertinentes, además del derecho que compete a EL ARRENDADOR de exigir el desalojo inmediato de la persona o personas que total o parcialmente hubiesen ocupado el inmueble objeto de este contrato, con motivo de la indebida cesión o autorización que le hubiere dado EL ARRENDATARIO, por cuenta de quien serán todos los gastos, daños y perjuicios, que ello ocasionare” (sic).

   De lo expuesto, se concluye que la intención primaria de las partes al momento de contratar no fue otra sino la de propender a la formación de un contrato de arrendamiento cuyo objeto está referido a la totalidad del inmueble que se identifica como apartamento nº C-22-A-2 del Edificio Centro Plaza, integralmente considerado, y no a porciones individuales o específicas de ese apartamento, sin evidenciarse de autos que el objeto de esa convención hubiere sido modificado por convenio posterior entre las partes, por lo que es de entender que esa relación contractual arrendaticia ha mantenido su vigencia desde el mismo instante de su formación, quedando integrada, prima facie, entre los ciudadanos S.S., A.A. y R.A., en su doble condición de copropietarios y arrendadores, y la sociedad mercantil World Holding & Consulting Venezuela, c.a., como arrendataria, y en ese sentido es que debe orientarse la correcta interpretación de la cláusula primera del contrato accionado, en la que, como se dijo, se expresa que el objeto de ese pacto arrendaticio es el mencionado apartamento, como una sola unidad, por lo que cabe aplicar el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con las formalidades pertinentes, tal como se establece en el artículo 1.159 del Código Civil.

   La discordia entre las partes, se presenta por el hecho que con posterioridad a la celebración del citado contrato de arrendamiento, el copropietario S.S.H. vende a World Holding & Consulting Venezuela, c.a., la totalidad del 33,33% de los derechos de propiedad que, hasta ese entonces, el referido ciudadano mantenía en comunidad con los señores A.A. y R.A. sobre el mismo inmueble que es objeto de la convención locativa previamente formalizada.

   La existencia de ese acto traslativo de propiedad, se constata fehacientemente de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 14 de marzo de 2.005, anotado bajo el número 50, Tomo 14, Protocolo Primero, lo que conllevó, en palabras de las apoderadas judiciales de la parte actor, a que ‘desde la venta inconsulta de los derechos correspondientes a su ex socio S.Z. (sus) representados, le solicitaron a la ARRENDATARIA la devolución de la porción arrendada, para expandir sus propias oficinas de Ingeniería, negándose en todo momento la Arrendataria a dicha devolución yo a la firma de un contrato que reflejara la situación de hecho producida por la venta antes señalada’ (sic), con lo cual ellas mismas reconocen que, antes de la presentación de la demanda con la que principian estas actuaciones, el arrendamiento que es de interés para sus patrocinados jamás estuvo referido a porciones individuales o separadas del mencionado apartamento.

   En ese sentido, no corresponde a este Tribunal dilucidar si tal acto traslativo de propiedad resultó violatorio al derecho de preferencia de los otros copropietarios, o si el mismo fue realizado de manera inconsulta en la forma indicada por los actores en el libelo, lo cual, de ser procedente, es materia propia de una pretensión autónoma a ser planteada en sede y juicio separado.

   Lo trascendental, a los fines de la presente decisión, es dilucidar los efectos que en el mundo jurídico pudo haber originado la venta de la cuota parte perteneciente al ciudadano S.Z.H., materializada en beneficio de la hoy demandada, y sus eventuales consecuencias entre las partes hoy en conflicto, en cuyo caso debe tenerse presente el contenido del artículo 1.549 del Código Civil, en el que se expresa que ‘La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se trasmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido, aunque no se haya hecho la tradición’.

   Ahora bien, el negocio jurídico de la compraventa que involucra al ciudadano S.S.H. con la sociedad mercantil World Holding & Consulting Venezuela, c.a., está referido a la traslación de la cuota parte que, en un 33,33% sobre los derechos de propiedad, mantenía el primero de los nombrados en el inmueble que es objeto de la convención locativa ya previamente perfeccionada entre las partes, frente a lo cual considera el Tribunal que a la compradora le asiste un derecho pleno sobre esa cuota, en la que, por mandato de lo establecido en el artículo 765 del Código Civil, tiene la plena propiedad. Es por ello que la cuota se considera como algo inmaterial que abarca cada parte de la cosa, sin llegar a toda ella, constituyendo un derecho subjetivo que es susceptible de enajenación o abandono, por lo que al ser enajenada, la transferencia de propiedad atañe al derecho que ella representa en la parte y no a la universalidad de bienes que la integran. Por lo tanto, al materializarse el indicado acto traslativo de propiedad, el objeto de la venta está referido a derechos sobre el inmueble y no la tercera parte de la estructura física del apartamento arrendado.

   Por ende, al no estar discutida en autos la existencia de ese contrato de compraventa y la consiguiente subrogación que ello implica, estima quien aquí decide que la sociedad mercantil World Holding & Consulting Venezuela, c.a., adquirió la condición de ser legítima copropietaria, participando ella junto con los ciudadanos A.A. y R.A. de las cargas que comporta el mantenimiento de ese estado de comunidad, a la vez que es de considerar que la mencionada entidad mercantil quedó subrogada en la posición del primigenio titular del derecho que fue objeto de la venta, asumiendo para sí la compradora los mismos derechos y deberes que le corresponden al enajenante, conformándose, como se dijo, un verdadero estado de comunidad que involucra a todo el inmueble y no a una fracción de él.

   En efecto, según el artículo 760 del Código Civil, hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas, cuya circunstancia crea entre los comuneros una serie de relaciones jurídicas, en virtud de las cuales se distribuyen entre ellos los derechos y obligaciones relativos a esa situación, pues cada comunero puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, por manera que no perjudique el interés de los otros comuneros ni impida a los copartícipes su utilización, lo que se explica porque el interés de la comunidad se coloca por encima del interés particular del comunero. Ello significa que para la administración de la cosa común son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, en tanto que la conservación de la o de las cosas comunes corresponde por igual a todos los comuneros y, como poseedores de la cosa, la ley dispensa a los comuneros el ejercicio de las acciones propias encaminadas a la defensa de la posesión, pero ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común. Sobre el particular, la más avezada corriente jurisprudencial ha sostenido:

   (omissis) “…La comunidad se refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser de una persona, es de un grupo de personas.

   Lo anterior significa que el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios. Es decir, el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero como debe coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.

   Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para él los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa.

   Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por sí mismo”. (Sentencia nº RC-00637/2003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de D.J.R.M. de CHÁVEZ, acogida favorablemente por la Sala Constitucional del m.T. de la República, en su sentencia nº 2931, de fecha 7 de octubre de 2.005, en el caso de MAC ADVICE SERVICIOS DE SOPORTE TÉCNICOS EN COMPUTACIÓN, c.a.).

   Por ende, al contrario de la tesis sustentada por las partes, la venta materializada en beneficio de World Holding & Consulting Venezuela, c.a., está referida a derechos sobre la cosa común y no a porciones de la estructura física de la cosa arrendada, pues a ello se opone el carácter proindiviso que ostenta el inmueble perteneciente a la comunidad que hoy en día existe entre los ciudadanos A.A., R.A. y la mencionada entidad mercantil.

   Entonces, de acuerdo a lo expuesto, la hoy demandada, por efectos de la venta efectuada en su beneficio, adquiere su condición de copropietaria sobre el 33,33% de los derechos de propiedad del apartamento nº C-22-A-2 del edificio Centro Plaza y, en consecuencia, pasa de pleno derecho a formar parte de la comunidad jurídica que hoy en día le vincula con los actores, lo cual supone, también, que ella se subrogó en la posición del primigenio copropietario vendedor, facultada, en la forma indicada por el artículo 761 del Código Civil, para ‘servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destinado fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos’, lo que conlleva a establecer, también, que la adquirente, al quedar subrogada de pleno derecho en la posición que ostentaba el ciudadano S.S.H., asume igualmente su carácter de arrendadora por lo que respecta al 33,33% sobre la totalidad de los derechos del inmueble que le fuera inicialmente arrendado, pues ello es una derivación del artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   De lo anterior, se infiere que al no estar referido el arrendamiento de autos a partes separadas o porciones físicas perfectamente individualizadas, sino a una sola unidad, tal como se constata de la cláusula primera del contrato accionado, esa doble condición que ostenta la hoy demandada abarca a todo el inmueble, integralmente considerado, como si ella fuera propietaria de la cosa entera, en cuyo supuesto estima quien aquí decide que con la venta perfeccionada se ha propendido a la sustitución de una relación jurídica preexistente por una nueva, frente a lo cual ha de resaltarse el criterio sustentado por el m.T. de la República en casos similares al que nos ocupa:

   (omissis) “…nos encontramos frente a un acta suscrita por las partes intervinientes en el juicio de ejecución de hipoteca, en la oportunidad de llevarse a cabo el acto de remate, con la particularidad de que luego que la parte demandada dio en dación en pago el inmueble objeto de la hipoteca, la entonces beneficiaria de la dación, en ese mismo acto, suscribió un contrato de compra venta sobre el mismo inmueble. En la prenombrada negociación se fijó el precio del inmueble por la cantidad de cuatrocientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 450.000.000,oo) que corresponden actualmente a cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), para lo cual, los accionantes en amparo dieron en calidad de arras la cantidad de ciento noventa y dos millones trescientos setenta y ocho mil quinientos cincuenta y un bolívares con treinta y seis céntimos (Bs.192.378.551,36), estableciendo un plazo para la firma del documento definitivo de cuarenta y cinco días (45) continuos siguientes, con la indicación de que en caso de que alguna de las partes alegara incumplimiento, se dilucidaría ante la jurisdicción ordinaria.

   De lo anterior se colige que este nuevo negocio jurídico suscrito entre las partes, produjo una sustitución de la relación jurídica anterior por una nueva, generando una traslativa de derechos, siendo la forma idónea de atacar el cumplimiento o incumplimiento de ésta, la vía judicial ordinaria, tal y como acertadamente lo indicó el a quo constitucional. Y, aun cuando las partes acordaron en la misma acta que la opción de compra venta suscrita no afectaba la dación de pago efectuada, tal afirmación se tiene como letra muerta dentro del contexto de la negociación en la que tuvo lugar, pues resulta una contradicción que se pretenda ejercer los derechos de propiedad y posesión derivados de una dación en pago sobre determinado inmueble cuando simultáneamente sobre el mismo, se celebró un contrato de opción de compra venta que trasmite su propiedad.

   Para que Distribuidora Diemar C.A. pueda hacer valer los efectos de la dación en pago efectuada en los términos acordados en el acta de remate, debe preceder una declaratoria judicial o mediante acuerdo entre las partes, la resolución del contrato de compra venta suscrito posteriormente, lo cual, lógicamente no podría darse ni siquiera en el marco de una articulación probatoria en fase de ejecución del juicio que dio origen a la decisión impugnada, sino en un juicio ordinario en el cual las partes tengan amplios poderes de alegación y defensa.

   En otras palabras, sólo en caso que se determine mediante declaración judicial o por un arreglo entre las partes, que efectivamente los ciudadanos Veryn Kozakian y J.A.H. incumplieron los términos del nuevo negocio jurídico y que, por tanto, el contrato de opción de compra venta quedó resuelto, es que podrá Distribuidora Diemar C.A. hacer valer la dación en pago del inmueble, quedando a salvo, claro está, el derecho que tiene de efectuar en el Registro Subalterno respectivo la inscripción del documento por el cual se le da en dación en pago el inmueble en cuestión, para así hacer efectivo, no solo entre partes sino frente a terceros la propiedad que le fue transferida con ocasión a la tantas veces mencionada dación en pago.

   De acuerdo a lo anterior, no debió el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto del 6 de mayo de 2009, acordar la entrega material del inmueble objeto del juicio de ejecución de hipoteca, pues sobre el mismo las partes acordaron una negociación que dio origen a una nueva relación jurídica y, como tal, su cumplimiento o resolución no puede ser dilucidado en ese proceso, razones por las cuales, esta Sala confirma la declaratoria con lugar de la presente acción de amparo dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia declara sin lugar la apelación formulada por Distribuidora Diemar C.A…” (Sentencia nº 1610, de fecha 24 de noviembre de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de VERIN KOZAKIAN y otra).

   Por ende, ante los cambios sobrevenidos en la relación contractual arrendaticia con ocasión de la venta efectuada en beneficio de la hoy demandada, mal puede la parte actora en el presente caso exigir de la hoy demandada la satisfacción de un derecho de posesión sobre la cosa arrendada pues a ello se opone el derecho de propiedad que hoy en día ostenta la destinataria de la pretensión sobre el 33,33% de la totalidad del inmueble de autos, dado que no tiene sentido requerir ‘la desocupación inmediata del inmueble objeto de esta controversia’ (sic), porque ello implicaría una clara negación al derecho de propiedad que le asiste y es inherente a World Holding & Consulting Venezuela, c.a., pues de admitirse lo contrario se propendería a la partición anticipada de la cosa común pero sin observarse las fórmulas legales destinadas para tal fin, de un bien que se reputa proindiviso, en el que sobre la demandada concurren las figuras de deudor y de acreedor sobre todo el inmueble y no sobre una porción del mismo.

   En efecto, ya anteriormente quedó establecido que la copropiedad constituye una situación que se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos, lo cual explica que los copropietarios no pueden exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible al uso que se destina, por la sencilla razón que la comunidad implica una cotitularidad en la que cada partícipe no tiene una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la titularidad sobre la cosa proindiviso, es decir, cada titular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho.

   Por lo tanto, la solución a este conflicto de intereses, en el que no es posible discutir al mismo tiempo derechos de propiedad y posesión sobre una persona respecto a la misma cosa, la solución no es otra sino la contemplada en el artículo 768 del Código Civil, conforme al cual ‘A nadie puede obligarse a permanecer en comunidad, y siempre puede cualquiera de los partícipes demandar la partición’, bien sea a través de los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la correspondiente acción procesal, dado que:

   (omissis) “…En cuanto a la denuncia de violación del artículo 765 del Código Civil, y que según el formalizante debió ser aplicado para resolver la controversia según se desprende del artículo 186 del mismo Código, la Sala encuentra que tal norma no contempla la situación de hecho establecida en la sentencia, pues el Juez de alzada estableció que el bien vendido por el excónyuge de la actora, en el contrato cuya nulidad se demandó, fue la totalidad de un inmueble, y no la cuota que le correspondía sobre los derechos proindivisos sobre el referido bien.

   En efecto, el mencionado artículo establece lo siguiente:

   Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esta parte, y aún sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en partición

   .

   Del artículo transcrito se evidencia que el mismo lo que establece son los derechos de disfrute y libre disposición sobre las cuotas, y desde luego no la libre disposición de la totalidad bien común, que requiere para la eficacia de su enajenación el acuerdo unánime de todos los comuneros, contrario a lo afirmado por el formalizante.

   Por otra parte, sobre la imposibilidad de un comunero para vender la totalidad de la cosa común se ha pronunciado la Sala, actuando como Tribunal Constitucional, concretamente en sentencia de fecha 05 de mayo de 1999, caso P.A.C.N., oportunidad en la cual se precisó lo siguiente:

   La disolución de la comunidad de gananciales comporta la extinción o finalización del régimen patrimonial-matrimonial, y al disolverse la comunidad por divorcio procede su liquidación, o lo que es lo mismo, la realización de un conjunto de operaciones encaminadas a separar los bienes comunes de los privativos de cada uno de los cónyuges, que debe culminar con la adjudicación en propiedad exclusiva a cada cónyuge de determinados bienes, lo cual puede efectuarse judicialmente o mediante acuerdo entre las partes que integran esa comunidad de gananciales. Al existir un proceso judicial de liquidación sin que el mismo hubiere concluido, ninguno de los cónyuges, actuando separadamente, puede realizar actos de disposición sobre la totalidad de aquellos bienes proindivisos, pues cuando la comunidad de gananciales se extingue, pero no se ha proveído a su liquidación, es sustituida por una comunidad ordinaria entre los cónyuges o ex - cónyuges, o sus herederos, y sólo termina con la liquidación de la misma. La comunera no podía –como ocurrió en el caso presente- disponer de la cuota parte que no le correspondía, puesto que su derecho pleno de propiedad está limitado a su cuota en la comunidad y a los provechos o frutos correspondientes conforme a lo establecido en el artículo 765 del Código Civil

   (Negrillas de la Sala)

   Por todo lo anteriormente expuesto, la Sala concluye que la solución jurídica para el caso de la enajenación de la cuota que le corresponde a un comunero sobre un bien que se encuentre en comunidad ordinaria es su validez, hasta tanto se proceda a la partición y se adjudique dicho bien al comunero enajenante, pero reitera la Sala, tal solución no es la aplicable al caso concreto, pues en el presente caso el Juez de la recurrida estableció que la venta no fue de la cuota, sino de la totalidad del bien, en cuyo caso la norma aplicable no es el artículo 765 del Código Civil, sino otras disposiciones legales que no fueron denunciadas como infringidas, y por tanto la Sala no puede extender a ellas su análisis. En consecuencia, se declara improcedente esta denuncia.

   Por lo demás, la Sala observa que la solución planteada por el recurrente, en cuanto a que la venta debió considerarse válida por lo menos en lo que respecta a la cuota correspondiente al comunero vendedor, no es cónsona con el efecto declarativo que tiene la partición, como lo ha sostenido la Sala de forma reiterada en sus decisiones, entre otras en sentencia de fecha 21 de febrero de 1978, caso: Jan Dietter Petznick C/ A.I.C.R., con ponencia del Magistrado Dr. C.T.P., oportunidad en la cual se precisó lo siguiente:

   El artículo 1.116 citado, aplicable a la división de la comunidad por disponerlo así el artículo 770 del Código Civil, estatuye que: “Se reputa que cada coheredero ha heredado solo e inmediatamente todos los efectos comprendidos en su lote, o que le hayan tocado en subasta entre coherederos, y que no ha tenido jamás la propiedad de los otros bienes de la herencia”. Esta disposición como lo tiene establecido la jurisprudencia de esta Corte, viene a consagrar el principio de que la partición no es traslativo de dominio sino simplemente declarativo de propiedad, ya que mediante la ficción legal allí contenida se presume que el coheredero o el comunero ha adquirido inmediatamente él solo la cosa que le correspondió en la partición.

   En el caso concreto, el efecto retroactivo que emana de la expresada ficción legal no puede remontarse sino hasta el momento en que la demandada se había hecho comunera del susodicho edificio mediante la adquisición de derechos proindivisos sobre el mismo, pero no más allá como lo ha pretendido la formalización, puesto que con anterioridad a la adquisición de derechos proindivisos en dicho inmueble, la demandada no era parte de la comunidad originaria que era titular de la propiedad del edificio.

   …” (Sentencia nº RC-0324, de fecha 26 de julio de 2.002, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de C.T.V. contra M.A.U.S. y otras). –Destacado de la Sala, las cursivas en negrillas son de este Tribunal-

   En consecuencia, ante la duda razonable existente en los autos del expediente, donde los actores han desconocido los cambios ocurridos en la relación jurídica de su interés, estima quien aquí decide que al existir una dualidad de posiciones en cabeza de la destinataria de la pretensión, a las cuales no es posible delimitar fácilmente, lo correcto y ajustado a derecho es desestimar la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, con el efecto subsiguiente que la vía adecuada para dilucidar el conflicto entre partes es la acción de partición y no la pretensión de desalojo. Así se decide en conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Ha lugar a la denuncia formulada por el defensor ad litem de la parte demandada.

   Dada la naturaleza de la presente decisión, se hace innecesario analizar y decidir el resto del material defensivo alegado por el defensor judicial de la parte demandada. Así se declara.

   III

   DECISIÓN

   Sobre la base de las anteriores consideraciones, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

   1. - Con lugar la defensa previa alegada por el defensor ad litem designado inicialmente a la parte demandada, concerniente a la falta de cualidad de los actores para intentar el juicio y la carencia de interés jurídico actual para sostener las razones aducidas por los demandantes en el libelo.

   2. - Sin lugar la demanda de Desalojo instaurada por los ciudadanos A.E.A.Á. y R.I.A.Á., en contra de la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, c.a., ambas partes suficientemente identificadas en este fallo.

   2. - De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado vencida en este juicio.

   Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinte (20) días del mes de mayo de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 151º de la Federación.

   Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes

   Déjese copia.

   La Juez,

   Dra. M.A.G..

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   En esta misma fecha, siendo las 3 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria,

   Abg. D.M..