Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Cinco (05) de M.d.D.M.D. (2010)

199º y 151º

ASUNTO: AH13-R-2008-000001

ASUNTO ANTIGUO: 2008-31.632

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas R.A.L.T., E.R.L.T. y L.M.L.T. Venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Números V- 2.138.389, V-3.396189 y V-8.153.382, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano J.E.A.P., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.583.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.A.T.D.B., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.213.015.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.C.T..; Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.494.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda de Resolución de Contrato interpuesto en fecha 07 de Agosto de 2007, por el apoderado judicial de la parte demandante, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, contra la ciudadana M.A.T.D.B..

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 08 de Agosto de 2007, por los trámites del juicio breve y emplazó a la parte accionada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, librándose a tal efecto la compulsa de citación y quedando debidamente citada la demandada, ciudadana M.A.T.d.B., el día 17 de Octubre de 2007.

En fecha 22 de Octubre de 2007, previos trámites de Ley, la parte demandada asistida por el abogado J.C.T., procedió a consignar escrito de oposición de cuestiona previa y contestación al fondo de la demanda.

Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho, presentando sus respectivos escritos de pruebas.

En fecha 26 de Noviembre de 2007, el A Quo, como punto previo, declaró Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la parte demandada, así mismo declaro Con Lugar la demanda interpuesta por la parte demandante de Resolución de Contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento y condenó a la parte demandada al pago de las costas procesales.

En fecha 15 de Enero de 2008, la parte demandada asistida de abogado apeló de la decisión dictada por el A Quo y ofreció caución para que no se decretase medida de secuestro, consignando en fecha 29 de Enero de 2008, comprobante de tal depósito.

En fecha 30 de Enero de 2008 y con la consignación de la caución exigida se oyó el recurso de apelación en ambos efectos, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, recibiéndolo en fecha 08 de Febrero de 2008 y fijando el Décimo (10º) día de despacho a los fines de dictar sentencia tal y como reza el Articulo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07 de Julio de 2008, se aboco al conocimiento de la presente causa en su condición de Juez Temporal, el abogado J.C.V.R. y previo cumplimiento de lo estatuido en los Artículos 90 y 233 eiusdem, procedió a librar boleta de notificación a la parte demandada en propio nombre.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-

A tales efectos establece el Código Civil, lo siguiente:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...

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“Artículo 1.580.-- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efectos se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlo si pueden extenderse hasta cincuenta años.

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Pauta el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Por su parte dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil independientemente de su cuantía.

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito de demanda la parte accionante alega que el día 28 de Febrero de 1974, celebró contrato de arrendamiento privado en el cual la Oficina “T S.H.” SUCRS dio en arrendamiento a J.E.d.B., mayor de edad, de este domicilio, portugués, titular de la Cédula de Identidad Nº E-684.560, el Apartamento Nº 1 y 4 (Local Comercial), que forma parte del Edificio Acarigua, situado en la Cuarta (4ta) Avenida de la Urbanización Campo Claro, Caracas, Municipio Sucre del Estado Miranda y que el día 15 de Febrero de 1989, dicha oficina cedió y traspaso todos los derechos que le correspondían en el contrato, a D.L.T.I., quien fuere propietario del inmueble tal como se desprende de cesión, y que sus representadas son copropietarias del mismo inmueble según se desprende de Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones N° S -32-H-96-0077337, del día 08 de Noviembre de 1999, proveniente de la Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Capital, del Ministerio de Hacienda, donde el cesionario es su causante.

Que en dicho contrato se estableció como término un (1) año fijo, prorrogable por lapsos fijos, iguales y sucesivos de un (1) año, salvo que una de las partes le diera aviso en contrario a la otra, y por escrito con una antelación de sesenta (60) días al vencimiento del término en vigencia, y que no operaría bajo ningún respecto la tácita reconducción.

Asimismo alegó que en la última revisión efectuada al canon de arriendo el mismo fue establecido según Resolución Nº 10707, del 12 de Diciembre de 2006, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en la suma mensual hoy equivalente de Novecientos Treinta Bolívares con Sesenta y Dos Céntimos (Bs.F 931,62) para el local comercial y para el apartamento signado con el Nº 1, en la suma mensual hoy equivalente de Quinientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs.F 586,80) y que de acuerdo a la congelación de alquileres vigentes dicho canon no era aplicable al apartamento destinado a vivienda y por ende el inquilino del apartamento está obligado a pagar solamente la cantidad hoy equivalente de Tres Bolívares con Setenta y Seis Céntimos (Bs.F 3,76) tal como se observa de Resolución Nº 2311, fechada el 20 de Agosto de 1991, proveniente de la Dirección de Inquilinato del antes Ministerio de Fomento.

Alega igualmente que el 30 de Marzo de 2006, J.E.d.B. fallece y que la declaración que realizara su hija, ciudadana M.A.T.d.B. en el acta de defunción señaló que dicho ciudadano se encontraba domiciliado en la Quinta Ciudad de Turía-Campo Claro, queriendo decir con esto que no vivía en el apartamento, sino que tenía un domicilio distinto, y que con la muerte del mencionado ciudadano su hija antes identificada se subrogó todas y cada una de las obligaciones y derechos del padre.

Alega el abogado acciónate que la ciudadana M.A.T.d.B. es la actual inquilina del inmueble y se ha negado al pago del canon nuevo que fuese fijado por la Dirección General de Inquilinato y que a la fecha no ha pagado los cánones de arriendo correspondientes a los meses de Abril a Julio de 2007, por la cantidad hoy equivalente de Novecientos Treinta y Cinco Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs.F 935,38) lo cual arroja la suma de Tres Mil Setecientos Cuarenta y Un Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 3.741,54) siendo imposible lograr el pago de dichas mensualidades por parte de las propietarias del inmueble, a pesar de las múltiples gestiones tendientes a ello.

Fundamenta su petitum en base al Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en los Artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil, y en base a lo esbozado en el libelo y conforme al Artículo 1.167 eiusdem, es por lo que procede a demandar a la prenombrada ciudadana M.A.T.d.B., para que convenga o sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: Primero: La resolución del contrato celebrado el 28 de Febrero de 1974; Segundo: A la Entrega del inmueble dado en arriendo para vivienda así como el local comercial, ambos identificados en los autos; Tercero: A pagar la suma hoy equivalente de Tres Mil Setecientos Cuarenta y Un Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 3.741,54), correspondiente a los cánones de arriendo dejados de pagar durante los meses de Abril a Julio de 2007, a razón por mes de Novecientos Treinta y Cinco Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs.F 935,38) conforme la actual reconversión monetaria; Cuarto: En pagar la cantidad hoy equivalente de Novecientos Treinta y Cinco Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs.F 935,38) mensuales hasta la total y definitiva entrega de los inmuebles dados en arriendo, en calidad de compensación por daños y perjuicios y Quinto: Las costas y costos del juicio.

Pidió medida preventiva de secuestro sobre los bienes alquilados. Estimó la acción en la suma hoy equivalente de Tres Mil Setecientos Cuarenta y Un Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 3.741,54) y por último que la misma fuese admitida conforme a derecho, sustanciada y decidida con lugar en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTA

Así las cosas, el Tribunal observa de autos que conforman el presente expediente que cumplida la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el acto de contestación de la demanda, la parte accionada, ciudadana M.A.T.d.B., asistida por el abogado J.C.T., como punto previo alego la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente, alegando para ello que el contrato en comento que fuese suscrito con el de cujus J.E.d.B., padre de la demandada, que tenía como objeto el Apartamento signado con el Nº 1 y 4 el Local de comercio, los cuales conforman el Edificio Acarigua de la Urbanización Campo Claro, desde el año de 1974, a los actuales momentos, con el otro de cujus D.L.T.I., propietario de los inmuebles, se le subrogó a ella por ser su hija en todas sus obligaciones y derechos, el cual tiene treinta y tres (33) años de vigencia ocupando el mismo como arrendatarios ininterrumpidamente y en forma de prórrogas automáticas y por periodos iguales, salvo aviso de partes y por escrito con unos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término y que ocurriendo esto se deberá hacer entrega del inmueble al vencer el término, circunstancia esta que no se ha cumplido por lo que en virtud de ello, alega que tiene el derecho como arrendataria de seguir ocupando el inmueble. Asimismo, en cuanto al fondo, rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho lo expuesto en la demanda que se le incoara.

Alega del mismo modo que no se encuentra en estado de insolvencia en el pago de las mensualidades que dice la actora en su escrito libelar, ya que de manera ininterrumpida y que, a pesar de la muerte de su padre, ha seguido pagando los mismos, hecho que dice se demuestra de los recibos firmados por las herederas del señor D.L.T.I., y que se encuentran en poder, siendo el último de ellos el del mes de Abril de 2007, y que quien está a cargo de la sucesión o quien la representa es la ciudadana L.M.L.T. y que la misma se negó a recibir el pago de arriendo del mes de Mayo de este año, hecho este por el cual se procedió a la consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Alegó igualmente que le correspondía pagar el canon mensual de arrendamiento por la suma hoy equivalente de Cuarenta y Cinco Bolívares (Bs.F 45,00) ya que ese era el monto que por un acuerdo privado había efectuado hace varios años su difunto padre y el cual había respetado la sucesión con el de cujus D.L.T.I..

Alega la demandada que el Tribunal de consignaciones en fecha 08 de Junio de 2007, dio total cumplimiento con lo estatuido en el Artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la notificación a la demandante de que se encuentran consignadas las cantidades de dinero relativas a los cañones de arriendo y por ende, en virtud de tal consignación y notificación, ella se encuentra totalmente solvente.

Igualmente de conformidad con lo establecido en los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, invoca el derecho que tiene de prorroga legal por cuanto la relación arrendaticia tiene diez (10) años de duración, así que le corresponden tres (3) años de prorroga.

Alega también la demandada en el escrito de contestación lo atinente a la Resolución Nº 010707, fechada el 12 de Diciembre del 2006, proveniente de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura relativa al canon de arriendo por la cantidad hoy equivalente de Novecientos Treinta y Un Bolívares con Sesenta y Dos Céntimos (Bs.F 931,62) para el local comercial y Quinientos Ochenta y Seis Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs.F 586,80) para el Apartamento Nº 1, el cual considera exagerado, desproporcionado y abultado, ya que el apartamento se encuentra totalmente deteriorado tanto por dentro como por fuera, el cual los herederos no reparan y que en virtud de ello interpuso un Recurso Contencioso Administrativo en fecha 13 de Junio del 2007, ante el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo Inquilinario de la Región Capital, ya que dicha dirección no tomó en cuenta lo establecido en el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Explanados como han sido los términos de la controversia, el Tribunal observa que la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, procedió a oponer la cuestión previa contenida en el Ordinal 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento, la cual fue declarada Sin Lugar por el Tribunal A Quo, y en vista que el Artículo 357 del Código Adjetivo en referencia, pauta de manera expresa que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del Artículo 346 eiusdem, no tendrá apelación, es por lo que solo queda a cargo de esta Instancia verificar mediante la presente decisión, la procedencia o no de la acción intentada, en atención a los anteriores lineamientos, y así se decide.

DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL

Ahora bien, este Tribunal a fin de garantizar los derechos de la arrendataria, consagrados en el Artículo 7 de la Ley Especial, pasa a analizar previamente el documento fundamental de la pretensión libelar, con ocasión de establecer su lapso de duración; todo ello con base al principio iura novit curia puntualizado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, en los términos que parcialmente se transcriben a continuación:

…La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia…

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Con vista a la citada jurisprudencia el Tribunal observa:

El derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.

Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, ha recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.

En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.

Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.

Ahora bien, la acción resolutoria en referencia y que da inicio a las presentes actuaciones, se encuentra prevista en el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual nos instruye que, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo por vía jurisdiccional, con los correspondientes daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, cuya característica esencial para su procedencia proviene de una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes durante su vigencia y que, esta actitud pueda perturbar la eficacia de lo pactado.

Esta acción, amparada en la norma de carácter general, establece una forma de terminación de las relaciones contractuales, conforme el dispositivo contenido en el Artículo 1.159 eiusdem, lo cual, dependiendo de la materia a aplicarse, puede o no sufrir cambios de como puede canalizarse la pretensión del abogado demandante.

En este orden se destaca que riela al folios 10 del expediente contrato de arrendamiento privado suscrito originalmente entre la Oficina T. S.H., SUCRS y J.E.d.B., a la cual se le adminicula la cesión de los derechos y obligaciones que constan al margen izquierdo de dicha instrumental, conjuntamente con los certificados de solvencias de sucesiones, con los formularios de autoliquidación de impuestos sobre sucesiones, con la Resolución Ministerial N° 010707 dictada en el Expediente N° 24.588 y con la certificación de defunción, todos cursantes a los folios 11 al 39 del expediente.

Con vista a lo anterior fue revisado cuidadosa y detalladamente el instrumento fundamental de la pretensión libelar, determinando este Tribunal de Alzada de la Cláusula establecida en la parte in fine de dicho documento, que las partes contratantes al convenir sin apremio de ninguna naturaleza en que la relación arrendaticia en estudio tendría una vigencia de un (1) año prorrogable automáticamente por periodos de igual tiempo, siempre y cuando una de las ellas manifestare a la otra su deseo de no prorrogarlo más con sesenta (60) días de anticipación antes del primer (1er) año o los subsiguientes, contado expresamente a partir del día 01 de Marzo de 1974, y en vista que de autos no se evidencia en ninguna forma de derecho que alguna de las partes le haya dado aviso a la otra su deseo de no continuar con la relación locataria en los términos convenidos, la misma se renovó automáticamente por períodos iguales de un (1) año, resultando evidente que la prestación obligacional, en principio, se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, por espacio de quince (15) años, contado a partir del día 01 de Marzo de 1974 hasta el día 01 de Marzo de 1989, y siendo que la presente acción fue interpuesta en fecha 07 de Agosto de 2008, tenemos una relación arrendaticia de más de treinta (30) años, y así se decide.

Del mismo modo se observa que en fecha 15 de Febrero de 1989, se produjo una cesión en la cual le traspasaron todos los derechos de dicho contrato al hoy de cujus D.L.T.I. en su condición de propietario de los inmuebles en comento y que con el fallecimiento del arrendatario se subrogó en la relación arrendaticia la demandada de autos, y así se decide.

A tales respectos la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14 de agosto de 1991, con ponencia del Magistrado Hildegar Rondón de Sanso, puntualizó lo que de seguida se resume y se reitera en la actualidad:

…Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prórroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación pasó a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como arrendamiento a tiempo indeterminado…

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Con vista a la anterior jurisprudencia, y en razón que el citado Artículo 1.580 del Código Civil, al disponer que los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años, ello indica que a partir del día 01 de Marzo de 1989, exclusive, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, conforme lo interpretó la citada Sala, dado que con posterioridad a la mencionada fecha el arrendatario continuó ocupando el inmueble sin oposición de la parte arrendadora, operando en consecuencia la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 eiusdem. En consecuencia, este Órgano Jurisdiccional, califica el contrato de arrendamiento de marras como una convención locativa a tiempo indeterminado; contrato este que es valorado plenamente por el Tribunal conjuntamente con las probanzas señaladas Ut Supra, de conformidad con los Artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en este procedimiento, así como las obligaciones y derechos que se derivan de la misma para ambas partes, y consecuencialmente que la parte demandada cuando se subrogó en la relación inquilinaria con la muerte de su causante, ya la misma se había indeterminado con el transcurso del tiempo, y de este modo queda establecido.

Calificado como ha sido el documento que dio origen al presente procedimiento observa el Tribunal que el apoderado judicial de la parte accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, a la ciudadana M.A.T.d.B., en su carácter de arrendataria del inmueble propiedad de sus mandantes, para que conviniera o en su defecto sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento al que se han referido en este juicio, con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, y que por tanto, en proceder a la entrega del inmueble arrendado completamente desocupado, y así solicitó sea condenado.

Sin embargo, la doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede ser la de resolución de contrato, ya que dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración opuesta; de allí que las causales deban considerarse realmente taxativas, pues a juicio de este Juzgado, solo procede la resolución de un contrato indeterminado por vía de excepción, cuando la acción judicial es interpuesta por otras causales distintas a las previstas en el artículo en comento. Cabe destacar que lo que ha dejado a salvo el Legislador Patrio en el parágrafo segundo del referido artículo, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia esta regulada por normas de orden público, juzga que efectivamente, el apoderado de la parte actora al demandar la resolución del contrato bajo estudio, con fundamento a lo pautado en las normas que invocó en el libelo de la demanda, equivocó la acción elegida, ya que la misma es aplicable sólo para aquellos contratos con determinación de tiempo, dado que no es posible para el actor acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato que se ha convertido con el transcurso del tiempo en indeterminado, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide formalmente.

De lo antes narrado y con vista a la prueba documental analizada y valorada, es forzoso para este Tribunal declarar que la acción de resolución de contrato de arrendamiento es improcedente por ser contraria a derecho, por lo cual forzosamente debe declararse con lugar la apelación interpuesta, sin lugar la demanda y revocar el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva del presente fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 26 de Noviembre de 2007, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, ya que se evidenció a lo largo del proceso la indeterminación de la relación contractual opuesta, por el transcurso del tiempo.

SEGUNDO

SIN LUGAR por improcedente la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por las ciudadanas R.A.L.T., E.R.L.T. y L.M.L.T. contra la ciudadana M.A.T.D.B., ambas partes identificadas al inicio de este fallo; por cuanto el contrato de arrendamiento opuesto con el transcurso de los años pasó a ser regulado por el Artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

TERCERO

Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena en costas a la parte accionante de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Se revoca en todas sus partes el fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 eiusdem, y, en su oportunidad, devuélvase el asunto al Juzgado A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Cinco (05) días del mes de M.d.D.M.D. (2010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo la 11:38 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos, distinguido con el N° 102.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBCh/José Ramos/PL-B.CA

Asunto AH13-R-2008-000001

Asunto Antiguo 2008-31.632

Resolución de Contrato