Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 26 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, veintiséis de octubre de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO : BP02-V-2008-001898

PARTE

DEMANDANTE: R.A.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.198.402, de este domicilio.-

ABOGADO

ASISTENTE

DE LA PARTE

ACTORA: G.V., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.381.

PARTE

DEMANDADA: SUCESIONES E.F. Y M.O., representadas por el ciudadano J.A.O.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.665.268.-

APODERADO

JUDICIAL

DE LA PARTE

DEMANDADA: A.J.O.S., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.180.

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA

I

Se contrae la presente causa al juicio por PREFERENCIA OFERTIVA, intentada por el ciudadano R.A.B., antes identificado, en contra de las Sucesiones E.F. y M.O., plenamente identificados. Expone la parte actora en su libelo de demanda: Que en febrero del año 1984 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano E.F.D., a través de la administradora La Oriental C.A, sobre una Casa Quinta de su legítima propiedad ubicada en la carrera 27 cruce con la prolongación de la Calle Maturín, Parroquia San Cristóbal de la ciudad de Barcelona, Municipio S.B., Estado Anzoátegui, donde reside con su familia desde hace veinticuatro (24) años, que en principio el contrato se celebró por un (1) año…que durante la vigencia del contrato el ciudadano E.F.D., le prometió verbalmente venderle la casa, luego cambió de parecer y no lo hizo…que en el año Dos Mil Cinco (2005) el ciudadano E.F.D. falleció y se le comunicó que continuaría cobrando la renta la ciudadana M.C.O.F., que posteriormente se le informó que ésta ciudadana había fallecido en el mes de agosto de 2006 y que la renta en adelante la cobraría el ciudadano J.A.O.F. hermano de la ciudadana M.C.O.F. hasta la presente fecha ha cumplido con su obligación de pago…que en fecha 08 de agosto de 2008, se enteró que el ciudadano E.F.D., en fecha 29 de junio de 2000, vendió la vivienda a la ciudadana M.C.O.F., que el ciudadano E.F.D., vulneró y violentó el derecho que le correspondía de adquirir con preferencia el inmueble que ocupa en arrendamiento, al no hacerle la respectiva notificación autentica del ofrecimiento de la venta de la referida vivienda, sino que al contrario la vendió a sus espaldas…que por todo lo antes expuesto se ve forzado a demandar a los ciudadanos E.F.D. y M.C.O.F., representada la sucesión de M.C.O.F., por el ciudadano J.A.O.F. y la sucesión del ciudadano J.A.O.F., a fin de que convengan que el deslindado inmueble debió habérsele vendido a él, con preferencia y en consecuencia la venta que se hizo por Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,oo) para la fecha debió hacerse en su persona como arrendatario y consecuentemente debe sustituir a la compradora en dicha negociación y se le otorgue el documento protocolizado de compra venta, que en cuyo acto pagará el precio respectivo, solicitando que en caso de que no convengan la sentencia dictada por este Tribunal le sirva de derecho de propiedad.

En fecha 14 de agosto de 2008, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada, y a los herederos desconocidos a través de edicto.

En fecha 01 de octubre de 2008, la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, en los siguientes términos: Que procede a demandar a la sucesión del ciudadano E.F.D., representada por el ciudadano J.A.O.F., y a la Sucesión de M.C.O.F., representada igualmente por el ciudadano J.A.O.F.. En fecha 07 de octubre de 2008, se admitió la referida reforma, ordenándose la citación de las sucesiones demandadas a través del ciudadano J.A.O.F..

En fecha 17 de octubre de 2008, el Alguacil de este Tribunal consignó recibo de citación firmado por el ciudadano J.A.O.F..

En fecha 21 de octubre de 2008, la parte demandada opuso la cuestión previa de caducidad de la acción.

En fecha 28 de octubre de 2008, el demandante presentó escrito de contestación a las cuestiones previas.

En fecha 04 de noviembre de 2008, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2008.

En fecha 03 de marzo de 2009, la parte demandada solicitó se dictara sentencia.

II

MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa, lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De las actas procesales se evidencia que la pretensión de la parte actora es que se declare la preferencia ofertiva, ya que a su decir, el arrendador que inició la relación arrendaticia vendió el inmueble arrendado sin antes ofrecerle la venta, que la hizo a sus espaldas; solicitando que se le considere como comprador comprometiéndose a pagar el precio de la venta en el acto de otorgamiento del documento de compra venta o en su defecto la sentencia se tenga como documento de propiedad; en la oportunidad de contestación a la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa de la caducidad, señalando que no se configuran los supuestos de procedencia de la preferencia ofertiva.

Vistos los alegatos de ambas partes, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, procede a valorar las pruebas aportadas al presente juicio; asimismo deja expresamente establecido que la parte demandada no hizo uso del derecho probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Promovió contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano E.F.D., para demostrar que existe; no habiendo discusión de la parte demandada al respecto, sino que al contrario de ello están contestes sobre el mismo, este Tribunal le otorga valor probatorio, como demostrativo de los términos bajo los cuales ambas partes suscribieron sus obligaciones, y de la condición de arrendatario del demandante. Así se declara.

A los fines de demostrar que tiene más de Veinticuatro (24) años solventes promueve los dos (2) últimos recibos de pago; si bien se observa que dichos recibos están certificados por Secretaría; no es menos cierto que la consignación en autos de tales recibos, no son suficientes para demostrar la solvencia alegado por el demandante. Así se declara.

Promueve copia certificada emanada del Juzgado Primero del Municipio S.B.d. esta Circunscripción Judicial, el documento de venta, a los fines de demostrar que se enteró de la referida venta fue en el mes de agosto; respecto a esta prueba si bien es cierto que son copias que no fueron impugnadas, debiendo tenerse su contenido fehaciente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto del contenido de tales documentos no se evidencia el alegato de la parte demandada respecto al hecho de que es durante el juicio referido que se entera de la venta, en este sentido mal podría esta Juzgadora otorgarle valor probatorio. Así se declara.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas a los autos, y vista la oposición de cuestión previa contenida el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a emitir su pronunciamiento al respecto como punto previo al fondo de la controversia.

CUESTIÓN PREVIA

DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN

Alega la parte demandada que al ciudadano R.A.B., se le informó que la casa fue vendida y que la nueva propietaria era la ciudadana M.O.F., se le notificó y le hizo entrega del documento de propiedad, que el periodo de los cuarenta (40) días que contempla la Ley correrían desde que el arrendatario tiene conocimiento de la negociación que ha afectado su preferencia ofertiva, y que se evidencia en el expediente Nº BP02-S-06-4726, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio S.B.d.E.A., donde el ciudadano R.A.B. expresa cual es la propietaria de la casa, anexa unos documentos que le entregaron en el mes de julio del año 2000, que desde allí el tendría que haber contado su plazo para ejercer su derecho, el cual ya se encuentra caducado.

El Retracto legal Arrendaticio se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala el artículo 43 ejusdem:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Así las cosas, es necesario determinar con exactitud, que abarca el derecho de retracto legal y cuales son los requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, señala: “Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

En cambio, el Derecho de Retracto, sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.”

En Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 estableció:

…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”. (Negritas y Subrayado del Tribunal)

De lo reseñado se colige que son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, vale decir: 1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: 4) Que el arrendatario ejerza el derecho de Retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

Seguidamente entra esta instancia a revisar la procedencia o no de la defensa de caducidad sostenida por la demandada y en tal sentido la cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la Ley, se refiere solo a la caducidad ex lege, y viene a constituir un supuesto de pérdida irreparable del derecho por el transcurso del tiempo, sin haberse intentado la correspondiente acción.

Artículo 346: “Dentro del plazo fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(…) 10°) La caducidad de la acción establecida en la Ley..

La cuestión previa de caducidad de la acción establecida en el ordinal 10° del 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra referida a la caducidad establecida expresamente por la Ley, para que en un término perentorio se deduzca la demanda, so pena de ser declarada extinguida la acción y, la sola presentación de la demanda basta para impedir que se cumpla el lapso fatal de caducidad, y cuyo incumplimiento implica una sanción para el demandante.

La caducidad produce la extinción de la acción propuesta en cada caso y del derecho a impedir que se logre su declaratoria oficiosa por no presentarse oportunamente y al ser considerada de orden público no es susceptible de renuncia y transcurrido el tiempo fijado en la Ley automáticamente genera los efectos sancionatorios.

En el caso bajo estudio se denuncia la caducidad de un término que fija expresamente la Ley y así tenemos que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

El Procesalista Colombiano H.D.E., en su obra “Teoría General del Proceso”, Tercera edición, páginas 273 y 274, señala lo siguiente:

“ (…) Para la formación válida de la relación jurídica procesal se requiere, además de la demanda, la denuncia o la querella, que se cumplan ciertos requisitos indispensables para que aquéllas sean atendidas por el juez y le impongan a éste la obligación de iniciar el proceso. Dichos requisitos son:

(…) 1) la capacidad jurídica y la capacidad procesal…

2) La investidura de juez en la persona ante quien se debe presentar la demanda…

3) La calidad de abogado titulado en la persona que presenta la demanda…

4) La no caducidad de la acción, cuando la ley ha señalado un término para su ejercicio y de la relación de hechos de la demanda o de sus anexos resulta que está ya vencida…entones el juez debe rechazar la demanda de plano. Pero si la caducidad es declarada en la sentencia, ésta es de fondo o de mérito….

(H.D.E., “Teoría General del Proceso”, Tercera edición, páginas 273 y 274).

Así, se concluye que la caducidad es un presupuesto procesal para el ejercicio de la acción, cuyo análisis debe realizarse, en primer lugar, antes de examinar el fondo de la litis, para determinar si se encuentran cumplidos o no los requisitos para el ejercicio válido del derecho de acción.

Visto que el Tribunal se avocará a la resolución de la cuestión previa de caducidad invocada, cuya procedencia o no depende del término en que fue interpuesta la pretensión de Preferencia Ofertiva; en este sentido, se observa de autos, que la parte demandada consignó documento a través del cual se le notificó que desde el mes de Diciembre el canon de arrendamiento serian pagados en la persona de la ciudadana M.C.O.F., en su condición de propietaria del inmueble, desprendiéndose que la misma fue efectuada en fecha 29 de octubre de 2005, sin que la parte actora haya impugnado o desconocido dicho documento, de igual manera constan en autos copias certificadas contentivas de expediente de consignación de cánones de arrendamiento, en cuyo escrito de solicitud el ciudadano R.A.B., aquí demandante, en su carácter de arrendatario procede a hacer sus consignaciones de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero del Municipio S.B.d. esta Circunscripción Judicial, y manifiesta que la relación arrendaticia se prorrogó automáticamente hasta el 29 de octubre de 2005, fecha en la cual se le notificó que la nueva propietaria era la ciudadana M.C.O.F., por lo cual indica que el demandante estaba en conocimiento de la venta que afectó su preferencia ofertiva desde la fecha por él mismo señalada, siendo presentada la presente demanda en fecha 12 de agosto de 2008, lo cual indica que de conformidad con la norma citada supra y el criterio de la sentencia antes referida, cuyo criterio acoge en su totalidad esta Sentenciadora, en la oportunidad del demandante intentar la presente acción, los cuarenta (40) días que contempla la norma para el ejercicio de su acción habían transcurrido con creces.

En consecuencia, siendo uno de los requisitos de procedencia de la acción de preferencia ofertiva, que la acción haya sido intentada dentro de los cuarenta (40) días, según la Jurisprudencia, contados a partir de la fecha que tiene conocimiento de la venta; del análisis de los autos que conforman el presente expediente se desprende que el ciudadano R.A.B. en su condición de arrendatario, estaba en conocimiento de la venta que afectó su preferencia ofertiva desde el 29 de octubre de 2005 por lo cual desde esa misma fecha tendría los cuarenta (40) días para ejercer el derecho de retracto legal, lo cual lo ejerció después del tiempo fijado para intentarlo, por lo que quien aquí juzga, considera que no se encuentran llenos los requisitos para la procedencia de la Preferencia ofertiva Así se declara.

En mérito de lo expuesto, es innecesario continuar examinando la demás circunstancias tanto de hecho como de derecho que rodean la presente causa objeto de litigio, así como el fondo de la pretensión incoada, en virtud de haber operado la Caducidad de la Acción invocada por la parte demandada a través de la cuestión previa aludida de conformidad con el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y forzosamente a este Tribunal corresponde, por vía de consecuencia declarar sin lugar la demanda interpuesta, lo cual se hará en forma más precisa en la dispositiva del presente fallo, con su correspondiente condenatoria en costas a la parte actora. Así se decide.

III

DECISION

Por las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa contentiva en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contentiva de la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, opuesta por a parte demandada en la presente causa. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión por PREFERENCIA OFERTIVA intentada por el ciudadano R.A.B. venezolano, mayor de edad, este domicilio y titular de las cédula de identidad Nº 6.198.402, en contra de las Sucesiones E.F.D. y M.C.O.F., representadas por el ciudadano J.A.O.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.685.268. Así se decide.

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

En virtud de que la presente sentencia se produce fuera del lapso, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación a las partes de la presente decisión.-

Regístrese y Publíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintiséis (26) días del mes de Octubre del año Dos Mil Nueve (2.009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

DRA. H.P.G.

LA SECRETARIA,

ABG. MARIEUGELYS G.C.

En esta misma fecha anterior, se dictó y publicó sentencia siendo las 11:05 a.m, previa las formalidades de Ley. Conste,

LA SECRETARIA,