Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 28 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

En fecha 06 de diciembre de 2006 se dio por recibido en este Juzgado Superior, previa distribución, el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos por los abogados M.d.C.Q.R., Heroés M.Y.C. y M.G.C.A., Inpreabogado Nos. 39.033, 32.218 y 98.573 respectivamente, actuando como apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil “ALIMENTOS ARCOS DORADOS DE VENEZUELA, C.A”, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010352 dictada en fecha 09 de agosto de 2006 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante el cual fijó el canon máximo de arrendamiento al inmueble identificado como Local distinguido con las letras y números: CC-4-37S, ubicado en el nivel 4 de la Torre “A” del Edificio Centro Plaza, Etapa C-1-1, Avenida F.d.M., intersección con la prolongación de la Avenida A.B. de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, en la cantidad de diecisiete millones cuatrocientos sesenta y un mil ochocientos bolívares (Bs. 17.461.800,00), disponiéndose además la cantidad de quinientos ochenta y tres mil ochocientos noventa y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 583.894,50) como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio).

En fecha 8 de diciembre de 2006 se ordenó solicitar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura los antecedentes administrativos del caso, para lo cual se le concedieron quince (15) días continuos.

El día 14 de febrero de 2007 se recibieron en este Juzgado los antecedentes administrativos del caso proveniente de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, constante de 139 folios útiles, con los cuales en fecha 21 de febrero de 2007 se ordenó abrir cuaderno separado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 26 de febrero de 2007 se admitió el presente recurso y se ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y a la Procuradora General de la República, igualmente se ordenó notificar al Fiscal General de la República a los fines de la presentación del informe referido en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo se ordenó la notificación del ciudadano Rudys C.P. apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “CAFÉ CENTRO PLAZA, C.A.”, en su condición de beneficiada por la Resolución cuya nulidad se solicita.

En fecha 02 de marzo se abrió cuaderno separado a los fines de decidir la suspensión de efectos solicitada.

I

DEL RECURSO DE NULIDAD

Narran los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil “ALIMENTOS ARCOS DORADOS DE VENEZUELA, C.A”, que en fecha 24 de abril de 2006, el ciudadano R.C.P., actuando como apoderado judicial de la empresa “CAFÉ CENTRO PLAZA, C.A.”, solicitó la regulación del inmueble identificado como “Local CC-4-37S, NIVEL 4, TORRE A, ETAPA C-1-1”.

Que, en fecha 22 de junio de 2006, su representada dio contestación a su solicitud, en la cual alegaron el estado de deterioro del inmueble; e igualmente solicitaron que la renta a fijar no afectara la actividad comercial.

Que, en fecha 03 de julio de 2006 presentaron escrito de promoción de pruebas.

Que, en fecha 17 de julio de 2006 el Organismo Regulador dictó un auto donde desestimó varios de los alegatos contenidos en el escrito de contestación por las razones allí expuestas, por no ser de su competencia; y en cuanto al estado y conservación del Local ordenó se practicara la inspección de Ley y el avalúo, y con base a ello se fijara la renta.

Que, en fecha 28 de julio de 2006 fue presentado el Informe Técnico por la Oficina de Inspecciones, el cual fue elaborado por el funcionario C.A.T., y en él “se dice que el área del Local es de 150,78 Mts2, descompuesto así: 63,33 Mts2 de Placa ‘A’, Sótano y 87,45 Mts2 de Placa ‘A’ PB y así se repite en la Planilla de ‘DISTRIBUCION DE AMBIENTE AREAS UTILES’…”.

Que en el expediente aparecen consignados tres (3) supuestos recibos de condominio por el ciudadano R.C.P., cuyo escrito y recibos no tienen fechas de consignación y sellos de recepción, lo cual no permite saber quién, cuánto y cómo llegaron al expediente.

Que en fecha 09 de agosto de 2006 la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura dictó la Resolución N° 010352, mediante la cual fijó al mencionado Inmueble un precio total de dos millardos trescientos veintiocho millones doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 2.328.240.000,00), al tiempo que fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble objeto del presente recurso de nulidad en la cantidad de diecisiete millones cuatrocientos sesenta y un mil ochocientos bolívares (Bs. 17.461.800,00), disponiéndose además la cantidad de quinientos ochenta y tres mil ochocientos noventa y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 583.894,50) como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio).

Que la Resolución impugnada no indica ni fundamenta de donde se extraen tales valores; qué métodos utilizaron para llegar a estas estimaciones, así como la calidad de los materiales usados en la construcción, edad de la misma y demás factores requeridos por las normas que regulan la materia; ni el valor de adquisición del mismo, ni se indican los factores que le sirvieron de base para determinar el precio del mismo, ni se señalan los precios de los últimos dos (2) años, ni los realizados los seis (6) meses anteriores a la fecha de la solicitud de regulación.

Que, la Resolución impugnada no da respuesta a estas interrogantes, por tanto, no es posible saber cómo hizo el organismo regulador para llegar a los montos que señaló en la aludida Resolución, lo cual deja a su representada en un total estado de indefensión, violándose de esta manera el derecho a la defensa, además de resultar totalmente inmotivada de conformidad con el artículo 30 numeral 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que del Informe de Avalúo no es posible saber cuál fue el método y cómo llegaron a establecer el valor de Bs. 8.000.000,00 por metro cuadrado para el Local CC-4-37S y 6.600.000,00 por metro cuadrado para el Area Limitada, ni como llegaron a la renta máxima mensual, ni tampoco como llegaron a la fijación del monto para la contribución de gastos comunes de condominio.

Que el avalúo practicado por la recurrida sobre el Local CC-4-37S, Nivel 4, Torre A, Etapa C-1-1 (Propiedad Horizontal), del Edificio “CENTRO PLAZA”, además de carecer de fundamentación y base legal, está fuera de la realidad por lo arbitrario y elevado del precio asignado, lo cual no se ajusta a la actual situación económica del país, el valor por el cual fue adquirido el inmueble, el valor del mercado, ni el valor ajustado por inflación, siendo necesario una total revisión por parte de este Tribunal.

Que el órgano regulador no sólo incurrió en los vicios de ilegalidades antes mencionadas, sino que además, de manera arbitraria, sin ninguna base legal que le sirviera de sustento, sin que nadie se lo solicitara, en abierta violación de la Ley de Propiedad Horizontal y sin haber notificado a su mandante de que esa área también iba a ser regulada y se le fijaría renta, reguló y fijó valor y canon a un área que constituye un área común de la Torre “A” del Centro Plaza.

Que en la solicitud, cuando se identifica al inmueble a regular se hace en los siguientes términos: “Local CC-4-37-S, NIVEL 4, TORRE A, ETAPA C-1-1-”, y así se identifica en el documento de adquisición del propietario del Local objeto de la regulación.

Que en dicho documento se dice que la superficie del Local es de 150,78 Mts2, compuesto por dos niveles: uno inferior de 63,33 Mts2 y uno superior de 87,45 Mts2. Que esta misma área es la que señala el funcionario de la Oficina de Inspecciones en el “INFORME TECNICO” y en la primera página del “INFORME DE AVALUO”. Que “(s)i bien, en el documento de propiedad se expresa que ‘Al apartamento así deslindado le corresponde como bien común limitado un área aproximada de…’ 292,35 metros cuadrados, no se le dio en venta ni forma parte del Local vendido. El uso de esa área, se da al propietario del Local, EN VIRTUD DEL USO COMERCIAL AL CUAL FUE ESTIMADO EL MISMO, pero por ello no deja de ser un área común”.

Que esta área común de uso limitado, que la Ley especial de la materia llama área común de uso exclusivo (artículo 5 literal c y 12), es la que señala el funcionario de la Oficina de Inspecciones en sus observaciones de 170 Mts2 aproximadamente, donde se encuentran instaladas las mesas y sillas propiedad de su mandante, y en la cual se le fijó valor en el Informe de Avalúos como “AREA LIMITADA-PLACA”.

Que, “(e)sta área no es ni puede ser objeto de regulación por ser un área común, como se señala en el documento de adquisición y complementario de condominio…, y por existir prohibición expresa de que las áreas comunes de los inmuebles sujetos y regulados por la Ley de Propiedad Horizontal sean objeto de comercio, de allí que no ent(ienden) como la Dirección de Inquilinato en la Resolución impugnada le haya fijado valor y renta, en abierta violación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la Ley de Propiedad Horizontal y sin base legal ni competencia para ello, lo cual hace nula la mencionada Resolución”,

Que la Dirección de Inquilinato también incurrió en el vicio de silencio de pruebas, toda vez que no tomó ni valoró las pruebas presentadas por su representada sobre el estado y condiciones de mantenimiento del Local y del Edificio del cual forma parte el mismo, siendo esto avalado por el Informe del funcionario de la Oficina de Inspecciones, las cuales ni siquiera se mencionan en el acto impugnado.

Que la Dirección General de inquilinato violó el principio de igualdad entre las partes, “ya que tomó en cuenta para fijar valor al Local y fijar monto para contribución de los gastos comunes documentos que no fueron consignados dentro de los lapsos legales y lo que es mas grave, que nadie sabe como llegaron al expediente administrativo, que no tienen fecha ni sello de recepción del organismo regulador”.

Por lo antes expuesto solicita la nulidad de la Resolución Nº 010352 dictada en fecha 09 de agosto de 2006 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y una vez efectuada la correspondiente revisión de dicho acto se fije tanto el valor del Local CC-4-37S, como la renta máxima mensual del mismo, aplicando los correctivos a que hubiera lugar.

II

DE LA SUSPENSION DE EFECTOS SOLICITADA

Solicitan los apoderados judiciales de la sociedad mercantil “ALIMENTOS ARCOS DORADOS DE VENEZUELA, C.A”, de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la suspensión de los efectos del acto impugnado. Argumentan al efecto que:

(a) El área o superficie del Local propiedad de la empresa solicitante, arrendado a (su) representada, y que sólo puede ser objeto de fijación de renta por el organismo regulador es de 150,78 metros cuadrados, por lo cual dicho monto no solo (sic) es ilegal y arbitrario, sino también fuera de toda proporción.

(b) Como quedó demostrado en el punto cuatro (4) de este escrito y en la documentación acompañada, ni aplicando el método del ajuste por inflación de acuerdo al índice de Precios al Consumidor que señala el Banco Central de Venezuela, ni el precio del mercado, como se desprende de los documentos de adquisición acompañados, el valor por metro cuadrado llega a tal magnitud de Bs. 8.000.000,00 y Bs. 6.600.000,00 por metro cuadrado.

(c) Se violó flagrantemente los artículos 5, 12, 31 y 45 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, al fijársele valor rental a un AREA COMUN del edificio Torre ‘A’ del Centro Plaza, del cual forma parte el Local arrendado, como se señala y demuestra en el punto seis (6) de este recurso.

(d) Dentro de esa exagerada renta mensual se encuentra incluida la renta de un AREA COMUN, que nunca ha debido ser incluida, por estar prohibida su comercialización por norma expresa de Ley.

(e) De no suspenderse los efectos del Acto Administrativo impugnado, se estaría obligando a (su) representada a cumplir con un acto totalmente ilegal y por tanto a incurrir en ilegalidades y violaciones de norma expresa de Ley, además de pagar una suma elevadísima de dinero por un área que no le pertenece al propietario-arrendador-solicitante y al cual no le asiste ningún derecho para percibirla, debido a que esa área es propiedad común de todos los copropietarios del Centro Plaza….

(f) A la Dirección de Inquilinato incluir como arrendada el área común y fijarle renta y pretender que (su) mandante pague dicho monto, de hecho modificó el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y para ello no está facultada ni tiene competencia

.

Que, dada la magnitud de las violaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la nulidad de la comercialización de las áreas de los Edificios sometidos al Régimen de la Propiedad Horizontal, solicitan se ordene inmediatamente la suspensión de los efectos de la Resolución impugnada, pues el pago de dicho monto totalmente ilegal, le acarrearían a su mandante gravísimos daños y perjuicios que serían irreparables o de difícil reparación por la sentencia definitiva; además, que sería totalmente injusto obligarla a pagar dicha suma de dinero que afectaría su patrimonio y beneficiaria al patrimonio del propietario-arrendador al recibir éste una cantidad de dinero a la cual no tiene derecho.

Que, dado que la nulidad de la comercialización de las áreas comunes, como la regulada por la Dirección de Inquilinato, la señala la Ley, solicitan al Tribunal considere no fijar caución o fianza alguna, ya que el patrimonio del propietario-arrendador no se vería en modo alguno afectado, en virtud de que la regulación de esta área común es declarada nula por la propia Ley de Propiedad Horizontal.

III

MOTIVACIÓN

Pasa el Tribunal a pronunciarse en relación a la solicitud de suspensión de los efectos del acto contenido en la Resolución No. 010352 dictada el 09 de agosto de 2006 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual solicitan los apoderados judiciales de la recurrente (arrendataria).

El Juzgado observa que lo que se está solicitando es una medida de suspensión de efectos de conformidad con los artículos 21, párrafo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para decidir se observa:

El artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable en el presente caso dispone lo siguiente:

A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada.

Norma ésta que concuerda a su vez con lo previsto en el artículo 21, párrafo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la cual dispone:

El Tribunal Supremo de Justicia podrá suspender los efectos de un acto administrativo de efectos particulares, cuya nulidad haya sido solicitada, a instancia de parte, cuando así lo permita la ley o la suspensión sea indispensable para evitar perjuicios irreparables o de difícil reparación por la definitiva, teniendo en cuenta las circunstancias del caso. A tal efecto, se deberá exigir al solicitante preste caución suficiente para garantizar las resultas del juicio

.

La providencia cautelar consagrada en la norma transcrita resulta ser la medida denegatoria del principio de ejecución inmediata del acto administrativo, destinado a garantizar a las partes interesadas en la nulidad del acto administrativo las resultas del juicio, a través del diferimiento de la ejecución hasta la oportunidad de la conclusión procesal y con vista a la decisión de fondo sobre la legalidad o no del acto en cuestión.

En reiteradas decisiones, la extinta Corte Suprema de Justicia, en Sala Político Administrativo examinó las condiciones de procedencia de la referida excepción legal al principio general de la ejecutividad del acto administrativo, puntualizando que la finalidad de la medida es evitar que la ejecución del acto produzca un perjuicio de tal naturaleza que sea muy difícil o imposible repararlo, si con posterioridad del acto es anulado, tomándose siempre en cuenta las circunstancias del caso y el hecho de que la medida de suspensión no prejuzgue acerca del fondo de la controversia planteada, criterio éste reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia. Por consiguiente, corresponde a este Tribunal valorar y apreciar la dimensión de los daños alegados y la imposibilidad de su reparación.

En concordancia con lo expuesto, y vista la solicitud de la recurrente, considera este Tribunal que ciertamente la Resolución que ha sido objeto de impugnación podría ocasionar a la solicitante evidentes daños irreparables o de difícil reparación de resultar anulado el acto impugnado y en consecuencia, establecerse diferencias en el monto del canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que arrojó una suma de diecisiete millones cuatrocientos sesenta y un mil ochocientos bolívares (Bs. 17.461.800,00), disponiéndose además la cantidad de quinientos ochenta y tres mil ochocientos noventa y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 583.894,50) para cuota de condominio al inmueble supra identificado.

Así mismo, es igualmente cierto que de ser confirmada la Resolución impugnada, la suspensión temporal de los efectos del acto podría acarrearle daños y perjuicios a la arrendadora también irreparables o de difícil reparación, por lo que no podría acordarse pura y simplemente la suspensión, sometiéndola a soportar un riesgo sin necesidad de garantía, razón por la cual en aplicación de lo previsto en los artículos supra invocados, este Juzgado acuerda la suspensión de los efectos del acto administrativo contenido en la Resolución No. 010352 dictada el 09 de agosto de 2006 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, previa constitución de fianza bancaria o de empresa de seguros debidamente registrada en la Superintendencia de Seguros a satisfacción de este Tribunal, por un monto de CIEN MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 100.980.000,00) equivalente a un (1) año de la parte del canon de arrendamiento del área sujeta a discusión, es decir la denominada “común limitada”, que conforme consta del expediente administrativo –sin que ello prejuzgue sobre la definitiva ni la legalidad del acto recurrido- configura un área de 170,00 m2, calculada por la Administración a razón de SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.600.000,00) por metro cuadrado, lo que alcanza a la suma de UN MIL CIENTO VEINTIDOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 1.122.000.000,00) a cuya cantidad en aplicación de lo establecido en el artículo 29 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le aplicó un porcentaje de rentabilidad del 9%, obteniéndose tan sólo por dicha área una renta mensual de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 8.415.000,00), conforme al expediente Administrativo y a la Resolución impugnada, y así se decide.

Se advierte a la parte recurrente que dicha garantía deberá presentarla dentro de un lapso de ocho (8) días hábiles contados desde el día siguiente inclusive, a la fecha de publicación de la presente decisión, la cual deberá mantener su vigencia por todo el tiempo que transcurra hasta la sentencia definitivamente firme que se dicte en el recurso de nulidad interpuesto contra el mencionado acto administrativo, de no consignarse dará lugar a considerar que existe falta de impulso procesal adecuado lo cual acarreará su revocatoria y así se decide. Dicha fianza tendrá como beneficiario a la Sociedad Mercantil “CAFÉ CENTRO PLAZA, C.A.”, en su condición de beneficiada por la Resolución cuya nulidad se solicita.

V

DECISION

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la suspensión de efectos solicitada por la parte recurrente, sociedad mercantil “ALIMENTOS ARCOS DORADOS DE VENEZUELA, C.A”, contra la Resolución No. 010352 dictada el 09 de agosto de 2006 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

SEGUNDO

La suspensión acordada, comenzará a surtir efectos una vez que la empresa recurrente consigne en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, fianza bancaria o de empresa de seguros debidamente registrada en la Superintendencia de Seguros, por un monto de CIEN MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 100.980.000,00) cantidad ésta que es el equivalente a un (1) año de cánones de arrendamiento mensuales del área común limitada conforme a la Resolución impugnada. Dicha fianza tendrá como beneficiario a la Sociedad Mercantil “CAFÉ CENTRO PLAZA, C.A.”.

Se advierte a la parte recurrente que dicha garantía deberá presentarla dentro de un lapso de ocho (8) días hábiles contados desde el día siguiente inclusive a la fecha de publicación de la presente decisión, la cual deberá mantener su vigencia por todo el tiempo que transcurra hasta la sentencia definitivamente firme que se dicte en el recurso de nulidad interpuesto contra el mencionado acto administrativo, de lo contrario, dará lugar a considerar que existe falta de impulso procesal adecuado lo que acarreará su revocatoria.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes. Agréguese copia certificada de la presente decisión en la pieza principal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, a los veintiocho (28) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007). Años: 196° Independencia y 148° Federación.

La Juez,

T.G.D.C.

El Secretario Temporal,

C.A. CANTILLO CARDENAS

En esta misma 28 de marzo de 2007, siendo las doce (12:00) meridiem, se publicó y registró la anterior sentencia.

El Secretario Temporal,

06-1780