Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 31 de Enero de 2011

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por la ciudadana A.M.P.V., asistida por la abogada G.G., en el cual se lee:

   …Ciudadano Juez, en fecha 4 de marzo de 2008, celebré un contrato de arrendamiento a PLAZO FIJO, con el ciudadano J.N.G.B.… tal como consta en Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, municipio Guacara del estado Carabobo, en fecha 4 de marzo de 2008, el cual quedó inserto bajo el N° 26, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría que anexo al libelo marcado "A"; el cual tiene por objeto un bien inmueble de mi propiedad, constituido por una casa ubicada en la Urbanización Ciudad A.N.1.m. 07, sector 5-A, Guacara, estado Carabobo, construida en una parcela de terreno con una superficie de CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS (433,54 Mts.2), cuyos linderos son: NORTE: En línea recta de trece metros con cuatrocientos ochenta y cinco milímetros (13,485 Mts.) colinda con canal de drenaje; SUR: En línea recta de trece metros con cuatrocientos ochenta y cinco milímetros (13,485 Mts.), colinda con servidumbre de paso; ESTE: En línea recta dí treinta y dos metros con quince centímetros (32,15 mts.) colinda con parcela N° 123 y calle 5-B6; y OESTE: En línea recta de treinta y dos metros con quince centímetros (32,15 Mts.) colindan con Kinder, todo lo cual se evidencia de Documento de Parcelamiento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guacara del Estado Carabobo, Guacara, el día 28 de julio de 1969, bajo el N° 24, folio 39, vto.. Tomo 2o del Protocolo Primero y del Piano General de dicho Parcelamiento, agregado al Cuaderno de Comprobantes respectivos, bajo el N° 29, del tercer trimestre de 1969; el cual me pertenece por haberlo adquirido mediante venta pura y simple que me hiciera ciudadano P.A.R.G.… titular de la cédula de identidad N° 1.822.496 y de este domicilio, cuyo documento fue autenticado ante la Notaría Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador D.C., en fecha 26 de julio de 2001, quedando inserto bajo el N° 28, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, tal como consta en copia simple que anexo al libelo marcada con el literal "B". El canon de arrendamiento fue convenido por ambas partes en la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 600,00) mensuales. Siendo la duración del contrato de arrendamiento por el lapso de DOS (2) MESES FIJOS, el cual comenzaría a regir el mismo a partir de la autenticación del referido contrato ante la respectiva Notaría Pública; es decir, tomando en cuenta que el mismo fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara del estado Carabobo, en fecha 4 de marzo de 2008, el plazo por los dos meses vencía en fecha 4 de mayo de 2008; pero como quiera que el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que el inquilino tiene derecho a una prórroga, si la quiere, de hasta seis (6) meses, el demandado de autos J.N.G.B., hizo efectivo su derecho de prórroga, el cual comenzó a correr automáticamente al vencerse los mencionados dos meses, hasta el día 4 de noviembre de 2008.

   El caso es, Ciudadano Juez, que no obstante habiendo pasado el período de prórroga legal, que tiene el demandado de autos para mudarse, hasta la actual fecha no ha desocupado el inmueble, anteriormente descrito, negándose a la entrega del mismo…

   …Fundamento los hechos narrados en los siguientes artículos:

   Cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento: "...Asimismo, si resultase resuelto el presente contrato por cualquiera de las causas invocadas en este contrato o por las establecidas en la Ley, "EL ARRENDATARIO" si no desocupa el inmueble arrendado de inmediato, se obliga a cancelar a "LA ARRENDADORA" la cantidad de NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 9,00) DIARIOS por la no entrega de las llaves, ni del inmueble".

   Artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: "En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por lapso máximo de seis (6) meses… Artículo 39 ejusdem…

   …Es obvio, a todas luces, que según el Contrato de Arrendamiento, el demandado de autos J.N.G.B., tenía la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, toda vez que se evidencia del mismo contrato, el cual tiene fuerza de Ley entre las partes, que la prórroga legal se venció en fecha 4 de noviembre de 2008, todo de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento.

   Es por las razones expuestas, que DEMANDO al ciudadano J.N.G.B., de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por OBLIGACIONES DERIVADAS DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal:

   1.- A la entrega inmediata del inmueble, antes identificado, libre de bienes y de personas.

   2.- En pagar las cantidades líquidas que se derivan de la Cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento, mediante la cual "EL ARRENDATARIO" si no desocupa el inmueble arrendado de inmediato, se obliga a cancelar a "LA ARRENDADORA" la cantidad de NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 9,00) DIARIOS por la no entrega de las llaves, ni del inmueble; con base en esto, en razón de que la entrega del inmueble debió realizarse en fecha 5 de noviembre de 2008, fecha que debe tomarse como referencia a los efectos del correspondiente cálculo hasta el momento en que se efectúe la entrega material del inmueble, así como la respectiva indexación e igualmente, los intereses moratorios calculados a partir del momento en que se venció el período de prórroga legal correspondiente a que tenía derecho el arrendatario, para lo cual solicito de este Tribunal, se sirva ordenar la realización de una experticia complementaria, a fin de que se determinen las cantidades que en definitiva correspondan pagarme por tales conceptos.

   De acuerdo a lo dispuesto en los Artículos: 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 8.000,00)…

   …Finalmente, solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva…

2. Escrito de contestación de la demanda, presentado por la abogada C.E.Z.B., en su carácter de apoderada judicial del accionado, en los términos siguientes:

   “…Si bien cierto ciudadana Juez, en fecha 4 de Marzo del año 2008, mi Representado ciudadano: J.N.G.B.… celebro un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana: A.M.P.V., según se evidencia de Contrato de Arrendamiento que se encuentra consignado a este expediente marcado con la letra "A" por una casa de su plena propiedad ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, N° 122, Manzana 07, Sector 5-A, del Municipio Guacara del Estado Carabobo, no es menos cierto Ciudadana Juez, que en fecha 10 de Diciembre del año 2007, la ciudadana: A.M.P.V., celebro con mi Representado ciudadano: J.N.G.B., un Contrato de Opción a Compra -Venta por el mismo bien inmueble antes referido, contrato este que fue debidamente Autenticado por ante la Notaria Publica de Guacara, en la referida fecha, y quedando autenticado bajo el N° 09, tomo 330 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaria, y la cual anexo el referido documento en copia simple, marcado con el N° 01.-

   En este Contrato de Opción de Compra - Venta entre sus cláusulas se establecieron las siguientes:

La Vendedora da en Opción de Compra-Venta a el Comprador quien así lo acepta un inmueble propiedad de la Vendedora, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el N° 122 de la Manzana 07, ubicada en el sector 5-A de la Urbanización Ciudad Alianza, en jurisdicción del Distrito Guacara, hoy Municipio Guacara del Estado Carabobo.-

El inmueble objeto de este Contrato de Opción a Compra-Venta, le pertenece a la Vendedora según consta de documento Autenticado por ante la Notaría Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, de fecha 26 de Julio del año 2001, bajo el N° 28, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaria (el subrayado es nuestro).-

el precio estipulado para la venta es por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,oo), los cuales serian cancelados por el Comprador a la Vendedora de la siguiente manera: la Vendedora recibe de manos del Comprador en este acto y a su entera y cabal satisfacción la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo) y el saldo restante es decir la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 115.000.000.oo) al momento de la Protocolización del documento definitivo de Venta por ante la respectiva Oficina inmobiliaria de Registro…

El plazo fijado para la presente Opción de Compra -Venta es por ciento veinte días (120) mas treinta (30) días contados a partir de la presentación y firma del presente instrumento legal por ante la respectiva Notaria Publica…

Ahora bien Ciudadana Juez, una vez firmada la referida Opción de Compra - Venta entre las partes, en la fecha indicada anteriormente, la ciudadana: A.M.P.V. se comprometió con mi Representado ciudadano: J.N.G.B., a gestionar en forma inmediata con el dinero entregado por este, al momento de la Autenticación de la Opción, al pago total de un Préstamo Hipotecario que recibió la Vendedora del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas "I.P.S.F.A" que adeudaba por cancelar de la compra del bien inmueble objeto de esta Opción, y que mencionado en la cláusula segunda de este Contrato.- Una vez finalizado el mes de Diciembre 2007, y comenzado el mes de Enero del año 2008, mi representado llamo a la ciudadana: A.M.P.V., a fin de pregunte que como iban los tramites de los papeles que le correspondían entregar ella a el, para que el mismo pudiera solicitar su Crédito Hipotecario por el Banco para terminar de comprarle el bien inmueble, y la misma le contesto que en ahora era que ella iba a comenzar a gestionar todos esos papeles, para lo cual le contesto mi representado, que como hacia el, que en virtud de que el pensó que toda esa tramitación iba a ser unas rápida, el firmo un compromiso de entrega de la vivienda donde el vivía alquilado, para desocuparla y entregarla a finales de mes de Febrero de ese año 2008, si ella ni siquiera había empezado con la tramitación de sus papeles, para lo cual ella le contesto que no se preocupara que eso se iba a solucionar.-

Llegada la fecha de vencimiento del compromiso de entrega que tenia mi Representado para entregar el bien inmueble que ocupaba en calidad de Inquilino, hablo con el Representante Legal de la ciudadana: A.M.P.V., y le manifestó su grave problema, y el mismo para solucionar esta situación, mientras su representada tenia en sus manos todos los papeles para la solicitud del Crédito de mi representado, hablar con su cliente y la misma decidió alquilarle la vivienda objeto de esta demanda de cumplimiento a el ciudadano J.N.G.B..-

Siguiendo con la narración de los hechos, he de hacer hincapiés que la ciudadana: A.M.P.V., en fecha 5 de Marzo del año 2008, según se evidencia de recibo que anexo marcado con el N° 02, fue que entrego todos los recaudos necesarios para la tramitación del Crédito Hipotecario por parte de mi Representado, quedando solamente de los ciento cincuenta días (150) establecidos en la opción para la tramitación del crédito, sesenta y seis días (66), de los cuales solo cuarenta y cuatro (44) eran hábiles para efectuar esta tramitación, papeles estos que fueron llevados en forma inmediata por mi representado al Banco donde solicitaría su Crédito, pero con la sorpresa que cuando presento la carpeta con los recaudos la mayoría de los papeles entregados por la ciudadana: A.M.P.V., era copias simples, y el Banco exige es originales, pero al ir mi Representado a pedirle los originales a esta ciudadana, esta se negó y dijo que ella solamente presentaría sus originales al momento de la firma definitiva de la venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, lo que hizo que esta actitud asumida por esta ciudadana, se retrasase mas la tramitación del Crédito a solicitar, aparte de que la Entidad Bancaria le dijo a mi Representado que tenia que firmar obligatoriamente otra Opción de Compra - Venta, así no fuera Notariada, ya que para los efectos de la tramitación de un Crédito las opciones solo tienen vigencia de NOVENTA DÍAS (90) y para el Banco la opción firmada por mi Representado con la ciudadana: A.M.P.V., estaba vencida desde el día 10 de Marzo del 2008.-

Por todo lo anteriormente narrado es por lo que rechazo tantos en los hechos como en el derecho, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada en contra de mi representado, por la ciudadana: A.M.P.V., ya que si bien es cierto el ciudadano: J.N.G.B., tenia la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado en fecha 4 de Noviembre del 2008, la ciudadana: A.M.P.V., estaba igualmente obligada a cumplir con las obligaciones derivadas del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA - VENTA, firmado con mi representado, y que en la cláusula Quinta del referido Contrato se manifiesta claramente que: " Si la venta no se efectuare por causas imputables a la Vendedora deberá devolver a el Comprador la cantidad que recibió al momento de Autenticar por ante la respectiva Notaría Publica la presente Opción de Compra -Venta, además de la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000.oo) actualmente QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000.oo) a titulo de indemnización a favor del Comprador, para lo el ciudadano: J.N.G.B., intento una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA -VENTA en contra de la ciudad A.M.P.V., por ante el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial en fecha 17 de Abril del año 2008, según expediente N° 54539, y que en copia simple anexo a este expediente, marcado con el N° 3, y en el cual como Ud., podrá comprobar ciudadana Juez, la ciudadana: A.M.P.V., hasta la presente fecha no ha querido darse por citada en el referido procedimiento.-

3. Sentencia definitiva dictada el 1º de julio de 2010, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

   …este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana A.M.P.V.… contra el ciudadano J.N.G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.146.162, por cumplimiento de contrato de arrendamiento. SEGUNDO: Se condena al demandado pagar a la demandante, la cantidad de NUEVE BOLÍVARES (Bs. 9) diarios, desde el 05 de Noviembre de 2008, por concepto de cláusula penal, desde la fecha de entrega del inmueble por vencimiento de la prorroga legal hasta el día de la publicación del presente fallo, vale decir seiscientos cuatro (604) días que multiplicados por NUEVE BOLÍVARES (Bs. 9) da un total de CINCO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 5.436) Y ASÍ SE DECIDE…

2. Diligencia de fecha 04 de agosto de 2010, suscrita por la abogada C.E.Z.B., en su carácter de apoderada judicial del accionado, en la cual apela de la sentencia anterior.

3. Escrito presentado por la abogada G.G., en su carácter de apoderada actora, en el cual apela de la referida decisión de fecha 1º de julio de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil.

4. Autos dictados por el Juzgado “a-quo”, en fechas 11 de agosto de 2010, y 13 de diciembre de 2010, en los cuales oye en ambos efectos, las apelaciones interpuestas por la abogada C.E.Z.B., en su carácter de apoderada judicial del accionado, y por la abogada G.G., en su carácter de apoderada actora, respectivamente, contra la sentencia definitiva de fecha 1º de julio de 2010.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1. - Original de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, Estado Carabobo, en fecha 04 de marzo de 2008, bajo el No. 26, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “A”.

   Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente la accionante de autos, ciudadana A.M.P.V., dio en arrendamiento al demandado, ciudadano J.N.G.B., un inmueble de su propiedad, consistente en una casa distinguida con el No. 122, ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, manzana 07, Sector 5-A, Municipio Guacara, Estado Carabobo, por un lapso de dos (2) meses fijos; Y ASI SE DECIDE.

2. - Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, en fecha 26 de Febrero de 2001, bajo el Nº 28, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; en el cual el ciudadano P.A.R.G., titular de la cedula de identidad Nº V-1.822.496, dio en venta al ciudadano A.M.P.V., el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el No. 122, ubicada en la manzana 07, Sector 5-A de la Urbanización Ciudad A.M.G., Estado Carabobo.

   Esta Alzada observa que dicho instrumento no fue impugnado, por lo que esta Alzada reconociéndolo como un instrumento privado, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le concede el valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA:

1. - Copia fotostática de documento contentivo de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana A.M.P.V., por una parte, y por la otra, el ciudadano J.N.G.B., sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el No. 122, ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, manzana 07, Sector 5-A, Municipio Guacara, Estado Carabobo, autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, en fecha 10 de Diciembre de 2007, bajo el Nº 09, Tomo 330, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

2. - Copia fotostática de instrumento privado de fecha 05 de marzo de 2008, en el cual se hace constar la entrega de documentos por parte de la ciudadana A.M.P.V., en atención del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, en fecha 10 de Diciembre de 2007.

   Este Sentenciador observa que, el contenido de los instrumentos señalados en los numerales 1 y 2, nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, razón por la cual se desechan, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.

3. - Copia certificada del expediente de consignación Nº 1.131, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

   Con relación a la valoración y apreciación de la referida prueba, este Sentenciador se pronunciará en la parte motiva del presente fallo; Y ASI SE ESTABLECE.

   PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   Durante el procedimiento, la abogada G.G., en su carácter de apoderada actora, en fecha 14 de octubre de 2009, promovió las siguientes pruebas:

1. - En virtud del principio de la comunidad de la prueba, invocó el mérito favorable del expediente de consignación llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de esta Circunscripción Judicial.

2. - Ratificó los documentos consignados con el escrito libelar.

   En este sentido se ha pronunciado el mas alto Tribunal de la República al señalar en sentencia N° 181 de fecha 14 de febrero de 2001, emanada de la Sala Constitucional que “De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba…, el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido Principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien las haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba,… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo”. De la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, se concluye que la misma ha considerado que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba es de obligatoria aplicación por parte del Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, pero que sin embargo, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, Y ASI SE DECIDE.

   En relación a las copias certificadas del expediente de consignación llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de esta Circunscripción Judicial, así como los documentos consignados con el escrito libelar, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de las mismas, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   La abogada C.E.Z.B., en su carácter de apoderada judicial del accionado, en fecha 16 de octubre de 2009, promovió las siguientes pruebas:

1. - Ratificó en su contenido el contrato de arrendamiento firmado en fecha 04 de marzo de 2008, consignado a los autos marcado “A”, el escrito de opción a compra venta de fecha 10 de diciembre de 2007, el instrumento privado de fecha 05 de marzo de 2008, el expediente de consignación del canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio.

   Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.

2. - Solicitó oficiara al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de constatar la existencia de un juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, en contra de la ciudadana A.M.P.V., según expediente No. 54539, llevado por su representado.

   Este Sentenciador observa que, el Juzgado “a-quo” por auto dictado en fecha 19 de octubre de 2009, negó la admisión de dicha prueba, por cuanto las copias certificadas del referido expediente No. 54539, pueden ser traídas a juicio por el promovente; decisión que al no haberse interpuesto impugnación alguna, quedó firme, razón por la cual nada se tiene que analizar respecto a la precitada prueba; Y ASI SE DECIDE.

Esta Alzada observa que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 1º de julio de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la cual declaró parcialmente con lugar la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana A.M.P.V., contra el ciudadano J.N.G.B..

La ciudadana A.M.P.V., asistida por la abogada G.G., en el escrito libelar alega, que en fecha 4 de marzo de 2008, celebró un contrato de arrendamiento a plazo fijo, con el ciudadano J.N.G.B., tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, Municipio Guacara del Estado Carabobo, en fecha 4 de marzo de 2008, el cual tiene por objeto un bien inmueble de su propiedad, constituido por una casa ubicada en la Urbanización Ciudad A.N.1.m. 07, sector 5-A, Guacara, Estado Carabobo, el cual le pertenece por haberlo adquirido mediante venta pura y simple que le hiciera ciudadano P.A.R.G., cuyo documento fue autenticado ante la Notaría Publica Cuadragésima Primera del Municipio Libertador D.C., en fecha 26 de julio de 2001; que el canon de arrendamiento fue convenido por ambas partes en la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 600,00) mensuales; siendo la duración del contrato de arrendamiento por el lapso de dos (2) meses fijos, el cual comenzaría a regir a partir de la autenticación del referido contrato ante la respectiva Notaría Pública; es decir, tomando en cuenta que el mismo fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara del Estado Carabobo, en fecha 4 de marzo de 2008, el plazo por los dos meses vencía en fecha 4 de mayo de 2008; pero como quiera que el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que el inquilino tiene derecho a una prórroga, de hasta seis (6) meses, el demandado de autos J.N.G.B., hizo efectivo su derecho de prórroga, el cual comenzó a correr automáticamente al vencerse los mencionados dos meses, hasta el día 4 de noviembre de 2008, que no obstante habiendo pasado el período de prórroga legal, que tenía el demandado de autos para mudarse, hasta la fecha de la interposición de la presente demanda no había desocupado el inmueble, anteriormente descrito, negándose a la entrega del mismo, razones por las cuales, con fundamento en lo dispuesto en el Artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano J.N.G.B., por OBLIGACIONES DERIVADAS DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal: 1.- A la entrega inmediata del inmueble antes identificado, libre de bienes y de personas; y 2.- En pagar las cantidades líquidas que se derivan de la Cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento, mediante la cual "EL ARRENDATARIO" si no desocupa el inmueble arrendado de inmediato, sea obligado a cancelar a "LA ARRENDADORA" la cantidad de NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 9,00) DIARIOS; con base en esto, en razón de que la entrega del inmueble debió realizarse en fecha 5 de noviembre de 2008, fecha que debe tomarse como referencia a los efectos del correspondiente cálculo hasta el momento en que se efectúe la entrega material del inmueble, así como la respectiva indexación e igualmente, los intereses moratorios calculados a partir del momento en que se venció el período de prórroga legal, para lo cual solicitó de este Tribunal, sirviera ordenar la realización de una experticia complementaria, a fin de que se determinen las cantidades que en definitiva correspondan pagarle por tales conceptos.

A su vez, la abogada C.E.Z.B., en su carácter de apoderada judicial del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, se excepcionó señalando que si bien cierto, en fecha 4 de Marzo del año 2008, su representado, ciudadano J.N.G.B., celebró un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana A.M.P.V., según se evidencia de Contrato de Arrendamiento que se encuentra consignado al presente expediente marcado con la letra "A", por una casa de su plena propiedad ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, N° 122, Manzana 07, Sector 5-A, del Municipio Guacara del Estado Carabobo, no es menos cierto que en fecha 10 de Diciembre del año 2007, la ciudadana: A.M.P.V., celebro con su representado, un Contrato de Opción a Compra -Venta por el mismo bien inmueble antes referido, contrato este que fue autenticado por ante la Notaria Publica de Guacara, en la referida fecha, bajo el N° 09, tomo 330 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaria, siendo estipulado el precio para la venta, en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,oo), los cuales serían cancelados por el comprador a la vendedora de la siguiente manera: la vendedora recibe de manos del comprador en ese acto y a su entera y cabal satisfacción la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo) y el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 115.000.000,oo), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la respectiva Oficina Inmobiliaria de Registro; que según la cláusula cuarta, el plazo fijado para dicha Opción de Compra –Venta, es por ciento veinte días (120), más treinta (30) días, contados a partir de la presentación y firma del referido instrumento por ante la respectiva Notaria Pública; que una vez firmada la referida opción de compra-venta entre las partes, en la fecha indicada anteriormente, la ciudadana: A.M.P.V. se comprometió con su Representado, a gestionar en forma inmediata con el dinero entregado por este, al pago total de un préstamo hipotecario que recibió la vendedora del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas "I.P.S.F.A", que adeudaba por cancelar de la compra del bien inmueble objeto de dicha opción; que llegada la fecha de vencimiento del compromiso de entrega que tenía su Representado para entregar el bien inmueble que ocupaba en calidad de inquilino, habló con el Representante Legal de la ciudadana: A.M.P.V., y le manifestó el mismo, que mientras su representada tenia en sus manos todos los papeles para la solicitud del crédito de su representado, la misma decidió alquilarle la vivienda objeto de esta demanda de cumplimiento a el ciudadano J.N.G.B.; que la ciudadana: A.M.P.V., en fecha 5 de Marzo del año 2008, según se evidencia de recibo que anexo marcado con el N° 02, fue que entregó todos los recaudos necesarios para la tramitación del Crédito Hipotecario por parte de su Representado, quedando solamente de los 150 días establecidos en la opción para la tramitación del crédito, 66 días, de los cuales solo 44 eran hábiles para efectuar esta tramitación, papeles estos que fueron llevados en forma inmediata por su representado al Banco donde solicitaría su Crédito, pero con la sorpresa que cuando presentó la carpeta con los recaudos, la mayoría de los papeles entregados por la ciudadana: A.M.P.V., era copias simples, y dado que el Banco exige es originales, cuando su Representado se los pidió a dicha ciudadana, ésta se negó y dijo que ella solamente presentaría sus originales al momento de la firma definitiva de la venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, lo que hizo que esta actitud se retrasase mas la tramitación del Crédito a solicitar; por todo lo narrado es por lo que rechazó tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada en contra de su representado, por la ciudadana: A.M.P.V..

Delimitada la controversia se observa que, la accionada de autos si bien reconoce la existencia del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 04 de marzo de 2008, se excepciona señalando que el referido contrato se ha convertido a tiempo indeterminado, ya que su representada se mantiene al día con relación al pago del cánon de arrendamiento, según se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignación Nº 1.131, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, acompañadas a los autos; a las cuales, si bien, al no haber sido impugnadas, esta Alzada debe darles valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que el ciudadano J.N.G.B., hizo consignaciones mensuales, ante el referido Juzgado de Municipio, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses que van desde noviembre de 2008, a junio de 2009, a favor de la ciudadana A.M.P.V., por el inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Alianza, Segunda Etapa, Calle 5B-6, casa No. 122, Guacara, Estado Carabobo; las mismas no constituyen prueba de que se diese el supuesto comprendido en el artículo 1.600 del Código Civil que establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; por cuanto una vez vencido el contrato con la respectiva prórroga legal arrendaticia, el propietario-arrendador procedió a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, para que el arrendatario devolviese el inmueble arrendado, lo que implica su intención de que el arrendatario no quedase en posesión del inmueble, ello aunado a que las consignaciones realizadas lo fueron con posterioridad a la presente demanda, por lo que no constituye prueba de que el contrato se hubiese renovado sin determinación de tiempo; por lo que, al no probar el accionado de autos el que efectivamente el contrato de arrendamiento celebrado con la accionante se hubiese convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, incumplió con la carga probatoria contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la defensa de fondo de que ha debido demandársele es por desalojo, con base a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Decidido lo anterior, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre la excepción opuesta por el accionado de autos, en el escrito de contestación a la demanda, referida a que el mismo señaló que, dada la celebración de contrato de opción de compra-venta del inmueble dado en arrendamiento, con la hoy demandante, la misma debía cumplirle con lo acordado de dicho contrato, para que él pudiese cumplir con el contrato de arrendamiento. En este sentido, es necesario traer a colación el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, que establece:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Cuya aplicación viene dada para el caso de incumplimiento por cualquiera de las partes en un mismo contrato, y no en una diversidad de contratos, puesto que, el presupuesto de aplicabilidad viene dado por la bilateralidad del contrato y la falta de cumplimiento de cualesquiera una de las obligaciones de cualquiera de las partes; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, considera este Sentenciador necesario acotar que, para la procedencia de la excepción opuesta por el accionado de autos, en todo caso debió ser propuesta como cuestión previa, específicamente excepcionarse previamente alegando la existencia de una cuestión prejudicial, como lo es el alegado juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, contenido en el Expediente No. 54.539, nomenclatura del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, lo cual no hizo y no puede ser suplido por este Tribunal en resguardo del principio dispositivo previsto por nuestro Legislador Adjetivo en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; por lo que la excepción opuesta por el accionado de autos de que no está obligado a dar cumplimiento a lo previsto en el Contrato de Arrendamiento, por cuanto la accionante de autos no ha dado cumplimiento a las obligaciones derivadas al contrato de opción de compra-venta no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Decidido lo anterior, siendo que el accionado de autos, ciudadano J.N.G.B., no trajo a los mismos elemento alguno de convicción que desvirtuara la pretensión de la accionante, ciudadana A.M.P.V., en observancia a las normas que regulan la materia en nuestro Código Civil, el cual establece en sus artículos:

1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Asimismo, tomando en consideración el criterio doctrinario del Procesalista E.C.B., en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, quien al comentar el artículo 1.159 del Código Civil, se pregunta:

…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…

…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…

…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…

Y analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes; es forzoso concluir, la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento; por lo que el arrendatario deberá devolver a la arrendadora el inmueble arrendado, consistente en una casa distinguida con el No. 122, ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, manzana 07, Sector 5-A, Municipio Guacara, Estado Carabobo; tal como se señalará en la parte dispositiva del presente fallo. En consecuencia, la apelación interpuesta por la abogada G.G., en su carácter de apoderada judicial de la accionante de autos, contra la sentencia de fecha 1º de julio de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, debe prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Cumpliendo con el principio de exhaustividad de la Sentencia, este Sentenciador considera necesario señalar que, la cláusula penal le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo, previendo para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o, la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió.

El Código Civil Venezolano, regula las obligaciones sujetas a cláusulas penales; específicamente en su artículo 1258, que define lo que debemos entender por cláusula penal y los supuestos de aplicabilidad al señalar: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El Doctrinario J.M.O. en su obra: “Doctrina General del Contrato”, sostiene que nuestro Código Civil distingue 2 tipos de Cláusulas penales a saber: La Cláusula Penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, a cuyo respecto excluye que el acreedor pueda reclamar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento especifico (aparte del 1.258 Código Civil); y la Cláusula Penal moratoria, dirigida a resarcir al acreedor por el retardo culposo del deudor en la ejecución de su obligación, en cuyo caso si procedería que el acreedor acumulara a la demanda de la prestación principal la reclamación de los daños y perjuicios moratorios (proposición final del aparte del articulo 1.285 C. C), la Frase final del art. 1285 del Código Civil (si no la hubiere estipulado por el simple retardo”), lleva a la interpretación de que el régimen ordinario que presume el legislador es que, si no media una clara estipulación al respecto, la pena debe entenderse pactada para el caso de inejecución de la obligación principal.

Y siendo que en el contrato de arrendamiento sub-examine, se estableció en la cláusula décima primera que: “…si no desocupa el inmueble de inmediato se obliga a cancelar a “LA ARRENDADORA” la cantidad de NUEVE BOLIVARES FUERTES (BF 9,00) diarios por la no entrega de las llaves y del inmueble…”; es forzoso para este Sentenciador determinar la procedencia del pago de las cantidades líquidas que se derivan de la referida CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento. En consecuencia, el arrendatario, hoy demandado, deberá pagar a la arrendadora, hoy accionante, la cantidad de NUEVE BOLIVARES (Bs. 9,oo) diarios, desde el día 05 de noviembre de 2008, por concepto de cláusula penal, hasta la fecha de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 1º de julio de 2010, vale señalar, seiscientos cuatro (604) días, que multiplicados por NUEVE BOLÍVARES (Bs. 9,oo), da un total de CINCO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 5.436,oo); Y ASI SE DECIDE.-

Finalmente, en cuanto a la pretensión de la indexación de la cantidad que resulte de la cláusula penal, considera este Sentenciador necesario señalar, que la indexación deriva de un hecho notorio, cual es, el proceso inflacionario que ha venido sufriendo la moneda nacional durante el tiempo transcurrido en el debate procesal, siendo necesario en el caso sub examine advertir, que la indexación para las sumas de dinero acordadas por concepto de indemnización de daños establecidos en una cláusula penal, resulta improcedente, pues, su nacimiento surge en el momento histórico en que el Juez considera su procedencia, siendo este el momento en que es una deuda de valor material. En consecuencia, no procede la indexación solicitada; por lo que se niega la indexación y los intereses moratorios solicitados por la parte demandante; Y ASÍ SE DECIDE.

En observancia de los criterios doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 1º de julio de 2010, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 04 de agosto de 2010, por la abogada C.E.Z.B., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.N.G.B., contra la sentencia dictada el 1º de julio de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 05 de agosto de 2010, por la abogada G.G., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.M.P.V., contra la sentencia de fecha 1º de julio de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana A.M.P.V., contra el ciudadano J.N.G.B.. En consecuencia, SE ORDENA a la demandada, entregar al demandante, ciudadana A.M.P.V., el inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Ciudad A.N.1.m. 07, sector 5-A, Municipio Guacara, Estado Carabobo, libre de personas y cosas; y SE CONDENA al demandado pagar a la demandante, la cantidad de NUEVE BOLÍVARES (Bs. 9) diarios, desde el día 05 de Noviembre de 2008, por concepto de cláusula penal, hasta la fecha de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 1º de julio de 2010, vale señalar, seiscientos cuatro (604) días, que multiplicados por NUEVE BOLÍVARES (Bs. 9,oo), da un total de CINCO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 5.436,oo).

Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los treinta y un (31) días del mes de enero de año dos mil once (2011). Años 200° y 151°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.